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Fuente: iProfesional – El gobierno porteño, organizaciones barriales y desarrolladores se reunieron para trabajar en el nuevo proyecto. ¿Cuáles son los principales cambios?

La Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires dió a conocer a vecinos, desarrolladores inmobiliarios, arquitectos, ingenieros  y urbanistas, lo que en algunas semanas va a presentar como Proyecto de Ley de Reforma del Código Urbanístico y que tendrá un impacto en las construcciones. La reunión fue virtual y varios asistentes confirmaron que fue informada mal y sobre la hora, -motivo por el  cual todas las partes manifestaron disconformidad con la organización del GCBA- y sugirieron realizar hacia adelante otra serie de reuniones por considerar que el encuentro, que contó con un promedio de 200 asistentes, no fue representativo.

En el zoom que se organizó para dar detalle de los puntos centrales que incluirá la reforma en relación al código urbano, vecinos y desarrolladores expusieron sus reclamos y preocupaciones a Aníbal del Olmo y Damian Ingrao, autoridades que participaron del encuentro en representación del ente gubernamental. 

El movimiento que se genera en los barrios a través de la construcción de viviendas nuevas -en su mayoría departamentos- genera quejas en los vecinos quiénes desde hace ya un tiempo se organizaron en pequeñas organizaciones barriales para mantener reuniones con distintos legisladores, explicar su preocupación y tratar de controlar y limitar el avance de ciertas obras, un hecho que para el bróker Sebastián Dbsie «viola los procesos de participación porque faltaron otros actores que operan en el hacer de la ciudad como desarrolladores, arquitectos y empresas de servicios». 

La reforma del Código y las construcciones

El principal planteo por parte de las organizaciones que hablaron en representación de los vecinos se orienta a regular y achicar las alturas y volúmenes de nuevos edificios con el fin de mantener una buena calidad de vida.

Con las próximas modificaciones que se incluirán en el código, los principales barrios que podrían sufrir modificaciones son Almagro, Balvanera, San Cristóbal, Boedo, Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita, Coghlan, Villa Urquiza, Palermo, Villa Ortuzar y Chacarita. «Estos ajustes en relación a la altura implican ir haciendo un degradé, por ejemplo, en Palermo, dónde las edificaciones más bajas van a ser hacia plaza Serrano y se van a mantener las más altas en avenidas como Córdoba, Santa Fé y Scalabrini Ortiz», destaca el arquitecto y asesor inmobiliario Alan Schatcher. 

Los vecinos solicitan, además, que hasta que no se terminen de definir las modificaciones del nuevo código, se suspendan provisoriamente las nuevas aprobaciones y también los permisos ya otorgados.

Palermo, Villa Ortuzar y Chacarita son algunos de los tantos barrios que podrían sufrir modificaciones

Qué dice el Código Urbanístico

El Código Urbanístico regula el uso y la capacidad de construcción en el suelo de las parcelas y fue creado en 2019 para permitir una mayor capacidad constructiva en parcelas pequeñas. Al disminuir la capacidad de construcción en parcelas grandes, lo que se alentó fue la incorporación al mercado «de una gran cantidad de oferta a menor precio, sosteniendo de este modo un buen nivel de actividad aunque esto motivó que los vecinos notaran cambios en su entorno y en su barrio, apareciendo allí los problemas», explica Dbsie.

Ese código tiene estipuladas modificaciones cada 4 años, es decir que toca realizarlas en 2024 contemplando la incorporación de modificaciones por parte de los vecinos ya que la ciudad termina siendo vivida y habitada por ellos. 

Sobre el código actual y casi de manera uniforme, lo que plantean los desarrolladores es que se está lejos de generar un perjuicio en la calidad de vida de los vecinos, que las zonificaciones que entraron en vigencia hace 4 años son más claras respecto a las alturas permitidas y que, salvo excepciones, se cumplen en su mayoría. «Además, sostienen que el volumen excesivo de contracción que plantean los vecinos no es tal, ya que en cada edificio hay ventilaciones y retiros estipulados por código, lo cual genera en una edificación nueva espacios que permiten un asoleo y ventilación adecuados», señala Dbsie. 

Los desarrolladores entienden también que la suspensión de las nuevas aprobaciones generaría un freno en la actividad, tanto de desarrollistas, como de todo el rubro privado de la construcción, porque mueve la actividad desde un albañil, pasando por los insumos y materiales para la construcción y los profesionales generando muchos puestos de trabajo.

Otro punto que manifiestan es que, en su mayoría, no se trata de «grandes constructoras» sino de pymes que también sufren los vaivenes de la situación general del país y que en caso de frenar los permisos, ellos deberan parar su actividad, lo que no les ocurre a las grandes desarrolladoras y constructoras, que tienen más espalda para soportar situaciones como estas. 

¿Cuáles fueron las modificaciones que se propusieron los vecinos?

Uno de los temas que genera mayor polémica es la altura de las edificaciones, por eso, la propuesta efectuada se centra en bajar la altura permitida en algunos barrios y polígonos. «La idea es mantenerla en las avenidas -o en barrios ya consolidados- y que vaya disminuyendo escalonadamente hacia el centro del barrio hasta bajarla aún más en el resto de las manzanas del polígono. Es decir: avenidas altas y barrios más bajos que ahora», explica Alan Schatcher. 

El Código Urbanístico regula el uso y la capacidad de construcción en el suelo de las parcelas

Otra cuestión es la banda edificable en las dos zonificaciones más bajas -hay 6- repartidas en distintos barrios de CABA y suelen encontrarse en barrios de casas, por ejemplo, desde Nuñez hasta Barracas.

En concreto, «lo que los vecinos piden en esas dos zonificaciones -que permiten construcciones de dos pisos o de cuatro- es que el nuevo edificio no ingrese tanto hacia el centro de la manzana sino que se corte antes. Con esto, a las zonificaciones bajas también se les recorta el volumen y de esa manera queda más espacio como pulmón de manzana», explica Dbsie.

Para Schatcher, quién aclara que la ciudad está mayormente desarrollada en edificaciones antiguas que ocupan toda la parcela, es algo improbable que en las grandes metrópolis «las familias puedan vivir en casas con jardines y pileta y tener el subte a dos cuadras». La pregunta que se hace, entonces, es «¿por qué se va a restringir la cantidad de inmuebles disponibles acordes a lo que el mercado pide?».

Argumenta que son pocas las familias que pueden acceder a ese tipo de construcciones más parecida a las que se pueden encontrar fuera de la ciudad y que lo que el mercado está mostrando es que «la gente quiere vivir en zonas tranquilas y en departamentos o dúplex y eso es lo que está construyendo, no es verdad que sea para pura especulación porque esas propiedades se demandan y se ocupan». 

Sobre el patrimonio se propone ampliarlo y terminar de definir el alcance y la protección de los edificios catalogados como APH «preventivo» pasándolos a «ley firme», ya que se observó que en algunos casos se demolían o se realizaban obras en edificios protegidos. 

En relación a los usos se plantea que hay una saturación que genera ruidos y molestias por lo que pueden llegar a restringirse los usos en algunas zonas comerciales y gastronómicas de barrios como Cañitas, Palermo y avenida Avellaneda. «De todas formas, creo que en ese punto hay una especie de contradicción ya que vivir en la ciudad tiene estas características y además aporta cierto movimiento y seguridad en los barrios además de que genera puestos de trabajo», afirma Schatcher. 

El código de CABA tiene estipuladas modificaciones cada 4 años, es decir que toca realizarlas en 2024

El borrador del proyecto que será presentado en breve en la Legislatura porteña incluirá las demandas de las organizaciones de distintos barrios de la ciudad y es razonable, ya que la realidad es que quienes compran los departamentos que se construyen son generalmente los vecinos del barrio.

Sin embargo, «un reclamo vecinal no es suficiente para cambiar el destino urbanístico de toda una ciudad, se debe tener visión a largo plazo y opiniones de profesionales expertos en la materia, y por lo tanto un mero reclamo vecinal no debería ser un justificativo suficiente para realizar un cambio de código de manera tan radical. Es por eso que hay que sumar espacios de reflexión para que más voces (de vecinos y desarrolladores) puedan expresarse y obtener en común reglas más claras para construir una ciudad mejor», destacó Dbsie.

Fuente: Infobae – La suba fue del 18% y el valor superó los $600,000. En los últimos doce meses, el incremento fue de 380.000 pesos. En dólares oficiales, el costo aumentó más del 19% en tres meses

La inflación afecta a todos los productos y servicios de la economía, pero no incide en todos los precios por igual. Un claro ejemplo de esto es lo que ocurrió con el costo de la construcción, que en octubre pasado experimentó un incremento del 18%, casi 10 puntos porcentuales más que el avance del 8,3% del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

En detalle, el valor del metro cuadrado (m2) era de $524.869 en septiembre y ascendió a $621.273 en octubre, según una medición realizada por la Asociación Pymes de la Construcción Provincia de Buenos Aires (Apymeco). La diferencia fue de $96.404, la más alta del año en términos nominales y la segunda más alta en términos porcentuales.

Los datos históricos del organismo indican que durante el 2023 hubo tres meses con incrementos de precios de dos dígitos: abril (10,56%), agosto (18,4%) y ahora octubre (18,37%).

No es inusual ver picos de aumento en la rama de la construcción, debido a la alta incidencia de la mano de obra sobre los costos. Generalmente cuando hay ajustes salariales por paritarias el valor del m2 salta por encima del promedio. Sin embargo, en este caso los datos relevados por el organismo indican que los incrementos salariales fueron relativamente parejos en los últimos meses. Los sueldos subieron 10,03% en julio, 10,03% en agosto, 8,58% en septiembre y 11,04% en octubre.

Desde Apymeco explicaron que en octubre se advirtió una alta dispersión de los precios de materiales y provisiones ante la percepción de una posible devaluación del peso. “Eso puso en evidencia valores con aumentos arbitrarios que distorsionaron los precios relativos”, explicaron.

Según la medición del organismo, lo que más aumentó en octubre fue el costo de proyección y dirección de proyectos. Ese ítem tuvo un salto del 31,72% en el décimo mes del año. Algunos puntos por detrás aparecen los gastos generales (25,38%) y los materiales (24,64%.).

Los demás ítems tuvieron incrementos más moderados, pero sólo uno subió menos del 10% (tasas y derechos). De todas formas, aún ese valor (8,51%) presentó una variación por arriba del promedio general del IPC (8,3%).

Tendencia de largo plazo

En algunos meses del año el valor del m2 avanzó a menor ritmo que el IPC, pero la tendencia general es la opuesta. De igual manera que ocurrió en octubre, en muchos otros períodos el valor de los materiales y mano de obra subió a un ritmo superior al de la inflación.

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De esta forma, en el acumulado de los últimos doce meses el m2 acumula un alza del 157,65% frente a un IPC anual del 142,7 por ciento. Eso significa que el costo de construir en Argentina subió en los últimos doce meses 14,95 puntos porcentuales más que el promedio de los precios de la economía.

Es importante destacar, además, que el incremento acumulado anual de octubre fue el más alto registrado para el sector desde la salida de la hiperinflación. Sólo en agosto de este año se había medido un resultado similar (156,75%), pero no hay otros antecedentes similares en los últimos 30 años.

Más caro en dólares

Cuando se miden los costos en pesos, en un período de alta inflación como el que atraviesa la Argentina, siempre habrá aumentos nominales. Por eso, resulta interesante analizar la misma variable en una moneda más estable. En este caso, Apymeco presentó la evolución del m2 medida en dólares.

Si se toma en consideración la cotización oficial, se encuentra que el valor del m2 saltó con fuerza en los últimos tres meses, pasando de USD 1.416 en agosto a USD 1.688 en octubre.

La tendencia es algo diferente en valor blue. Hubo aumento en octubre (pasó de USD 524,87 a USD 660,93), pero en el transcurso de los últimos dos meses se registró una leve baja (en agosto cotizaba a USD 695,97).

Fuente: ámbito – Se trata de un sistema “a la chilena” con iniciativa privada. Te contamos en la nota de qué se trata.

El presidente electo, Javier Milei, dijo que las obras públicas tendrán un sistema “a la chilena”. Esto quiere decir que se aplicaría un sistema de obra público- privado donde el Estado le otorga la facultad al empresariado de llevar adelante una obra de infraestructura a cambio del usufructo, mediante concesiones.

Desde la campaña, Milei repite como mantra: “Empezamos recortando la obra pública y llevándola a cero, y las que están en curso las licitamos. Los contratos se respetan. Pero vamos a una iniciativa privada a la chilena”. El esquema de Participación Público Privada (PPP) al que hace referencia se implementó en la década de los 90 y significa que el Estado le otorga la facultad al empresariado de llevar adelante una obra de infraestructura a cambio del usufructo de un bien mediante concesiones. El ejemplo más claro es un corredor vial, donde el privado cobraría peaje a cambio de realizarlo, pero también en Chile se han realizado bajo esta modalidad aeropuertos y cárceles.

“El sistema PPP varía de proyecto a proyecto. Lo único que no es, es obra pública, aquella donde el Estado define la obra, la manda a licitación, un privado gana la licitación y el Estado va pagándole a medida que se va haciendo. Así, la obra es estatal y se hace cargo de su administración. Cuando los Estados no tienen plata ni forma de financiamiento, llega la PPP”, explica el economista y especialista en este modelo Genaro Grasso.

Es importante aclarar que el Estado chileno mantiene una porción de sus obras de infraestructura bajo la mano del Estado: según el propio Ministerio de Obras Públicas, el gobierno invierte el 4,1% del PBI. “Invertiremos más de u$s2.000 millones en licitaciones y relicitaciones como, por ejemplo, obras públicas concretas como el teleférico que unirá Iquique con Alto Hospicio”, reza en su página web. El número incluso está por debajo de la inversión real directa consolidada en Argentina, que fue de 2,8% del PBI en 2022. Milei hasta ahora sostuvo que solamente el sector privado llevará a cabo las obras: “Si no es rentable para el mercado, entonces no es deseable socialmente», sostiene el presidente electo. Cabe el interrogante respecto del futuro de las obras donde prima el concepto de necesidad por sobre el de rentabilidad.

Marco Enríquez Ominami, ex candidato a Presidente de Chile y fundador de Grupo de Puebla, sostuvo en diálogo con Radio 10 que el modelo PPP ha funcionado regularmente en el país latinoamericano, pero advirtió algunos de los cuestionamientos. El primero es el sobreprecio que se le cobra a los usuarios porque deja al privado «cobrar lo que quiera”, dijo Ominami y recordó que previo a la regulación detallada de contratos, los chilenos “podían endeudarse hasta 50 veces por falta de pago y terminar abonando hasta u$s30.000” por no pagar el peaje en un corredor vial.

En este sentido, asegura que la comparación entre el sistema económico que funciona en Chile y el de Argentina no es posible, porque allí “todo está basado en un sistema libre de elegir, pero es una trampa, no es la libertad de elección, sino la libertad de endeudarse”. Así, los hogares están endeudados en un 75% frente a los bancos, y los alumnos a los 23 años ya mantienen deudas de u$s20.000 para acceder a sus estudios.

La segunda advertencia tiene que ver con la capacidad limitada del Estado para “tomar decisiones democráticas y políticas”. Aquí también aparece el riesgo de discrecionalidad a la hora de definir los proyectos: el Estado tiene la facultad de determinar prioridades pero, si un privado le acerca una obra y se acepta, en varias ocasiones no queda claro el criterio de selección frente a otros proyectos.

A su vez, las renegociaciones recurrentes por desactualización de los contratos y la urgencia de un Estado que mientras tanto mantenga el botón de encendido en las obras ejecutadas mediante subsidios también aparece como problema frecuente. Según Grasso, podría ser similar la situación en Argentina, donde “la fragilidad económica es muy grande”, por el nivel de inflación, dificultades en el acceso al financiamiento por parte de privados y discontinuidades en las obras. “Cobrar la obra pública requiere de 15 o 20 años de peajes, pero dependés de que no te caiga la demanda y que el precio se mantenga en dólares, aunque esto es arbitrario. Te financias en dólares a largo plazo y eso conlleva mucho riesgo”, analiza el especialista.

De todos modos, Ominami destaca que la infraestructura chilena no podría haberse realizado de forma total sin inversión del Estado, puesto que se trata de una economía mixta. En Argentina, según datos oficiales el modelo de obra pública representa más de 250.000 trabajos directos, y sólo en el conjunto de la construcción 480.000, récord histórico para el sector. Durante la gestión de Unión por la Patria se realizaron 4419 obras, mientras que 2329 están en curso y 676 son proyectos en análisis.

Las PPP en Argentina y el mundo

El Ministerio de Obras Públicas en 2020 rescindió los contratos de obras de corredores viales que en julio de 2018 el gobierno de Mauricio Macri adjudicó mediante la modalidad PPP. Las concesionarias debían adquirir el financiamiento y realizar las obras, a cambio de la explotación comercial de las rutas y autopistas licitadas. Esa deuda después debía pagarla el Estado, mientras que las empresas se quedaban con el negocio del peaje y la renta de los espacios comerciales concentrados alrededor de la obra. De acuerdo al plan de obras principales, apenas se cumplió con un 2%. Por el contexto macroeconómico, los privados no accedieron al financiamiento para ninguno de los seis corredores, lo que hubiera implicado un endeudamiento adicional por u$s13.000 millones a pagar por el Estado en los próximos diez años, por obras cuyo costo se estimaba en u$s5400 millones.

Los pronunciamientos de diversas instituciones internacionales se hicieron eco de los cuestionamientos al sistema PPP. Por ejemplo, un informe del Comité de Auditores de la Unión Europea advirtió que el mecanismo de PPP “tuvo deficiencias generalizadas y beneficios limitados” y que “han aumentado el riesgo de una competencia insuficiente”. Al mismo tiempo, la Oficina Nacional Auditora del Reino Unido sostuvo que el uso de este tipo de modelos “ha disminuido significativamente por preocupaciones sobre la eficiencia de costos y una buena relación calidad-precio”. Por último, la Fundación CECE de CABA advirtió que en Latinoamérica, “más del 70% de los contratos PPP suscriptos desde principios de la década del 90 hasta el año 2015 fueron objeto de renegociación”.