Cerca de Pilar y Tigre: proyectos de barrios abiertos para crear una ciudad de 15 minutos y devolverle vida a las calles

Fuente: La Nación – Un nuevo barrio abierto de 17 hectáreas atrae desarrolladores para la construcción de tipologías que escasean en la zona y que se adapten a las nuevas formas de habitar

Hubo un momento en el que en la Argentina las casas no tenían portón, alarma o cámaras de seguridad. La gente vivía su barrio a fondo, charlaba en la vereda y circulaba sus calles con tranquilidad. Producto de la creciente inseguridad, los barrios cerrados y countries ganaron terreno, a la vez que se convirtieron en sinónimo de calma y orden. Sin embargo, cada tanto surgen proyectos que buscan revivir el espíritu de pertenencia con el espacio público.

Con ese concepto en mente, un municipio de la zona norte busca devolver esa esencia a sus cuadras. Vecino de Pilar y de Tigre, Malvinas Argentinas tiene en su historial una serie de barrios abiertos tradicionales como Cuba, Los Nogales, El Cortijo y La Pradera, y se consolida como zona donde abundan las casas quintas, como por ejemplo la quinta Los Abrojos, propiedad del ex presidente Mauricio Macri. Ahora, un megaproyecto de esta naturaleza se suma al barrio y propone ser una ciudad de 15 minutos.

El proyecto está entre las Rutas Nacionales 202, 8 y 197
El proyecto está entre las Rutas Nacionales 202, 8 y 197gentileza Plaza Nogales
El 80% de las calles serán peatonales
El 80% de las calles serán peatonalesgentileza Plaza Nogales

En 2015empezó a elaborarse un masterplan que hoy lleva el nombre de “Plaza Nogales”. Se trata de un predio de 17 hectáreas segmentadas en 19 parcelas de distintas dimensiones ubicado enfrente de la Universidad de General Sarmiento, a pocas cuadras de la estación de tren Lemos -cabecera del Ferrocarril Urquiza- y con fácil acceso desde la Ruta Nacional 202, 8 y 197. Allí albergarán edificios con tipologías adaptadas a las nuevas formas de habitar, producto que escasea en la zona.

En total, el emprendimiento contempla la construcción de 1500 viviendas, 4000 m² de oficina, otros 4000 m² comerciales en los edificios y alrededor de la plaza central y un centro médico. Además, contará con un auditorio municipal, una huerta comunitaria, un mercado de frescos relacionado con la huerta, una capilla, dos grandes plazas y una tercera área verde abierta a toda la comunidad.

La idea es que la gente que viva ahí se adueñe del espacio público y ocupándolo se haga más seguro, es decir, que la forma de habitar ese espacio público haga que la gente quiera estar en la calle. Por ejemplo, si los chicos quieren andar en bicicleta y el 80% de las calles son peatonales, es más sencillo que eso suceda”, apunta a LA NACION Soledad Pato Vionnet, consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana.

El proyecto tendrá bicisendas y wifi en las calles
El proyecto tendrá bicisendas y wifi en las calles
El plan de negocios estima que se venderán alrededor de tres parcelas por año
El plan de negocios estima que se venderán alrededor de tres parcelas por año

Nace una nueva tipología

La zona de influencia tiene dos millones de habitantes, casi la misma cantidad de los habitantes que tiene la provincia de Córdoba. Objetivamente, el proyecto no busca atraer público de otras zonas ni inventar un área de cero, sino crear una solución para la gran población que ya es local. Ubicada a menos de 3000 metros de la consolidada ciudad de San Miguel, los desarrolladores de las tierras analizan que hay 4500 habitantes que son vecinos y durante los fines de semana visitan la zona 9000 personas por el movimiento que generan los clubes cercanos, como el Club Los Cedros, CUBA Villa de Mayo y el Club de Regatas Bella Vista.

Dicha densidad está conformada por gente que vivió ahí toda la vida “pero que lo hace en tipologías obsoletas”, advierte Pato Vionnet. El paradigma habitacional cambió y la demanda hoy reemplaza las casonas emplazadas en terrenos de varias hectáreas por tipologías modernas que se complementen con los servicios de cercanía y con una forma diferente de equipar el barrio que la que se estilaba hasta 1|0 años atrás.

“En definitiva, el eje de Acceso Oeste y Panamericana empieza a renovar tipologías en lugares donde el entorno es más parecido a donde sus habitantes crecieron. Por ejemplo, en el centro de San Miguel no podés lograr estas cosas, en Bella Vista tenés más verde pero no conectividad. En cambio, esta zona tiene la posibilidad de satisfacer todas estas demandas y convertirse en una ciudad de 15 minutos: un lugar donde educarse y trabajar, tener buena accesibilidad con tren y colectivos, shopping con servicios y área verde como la conocieron”, sostiene Miguel Pato, analista de temas urbanos.

El proyecto busca incorporar tipologías modernas a una zona consolidada de casas quintas
El proyecto busca incorporar tipologías modernas a una zona consolidada de casas quintasgentileza Plaza Nogales
Los vehículos podrán circular solamente por las calles externas
Los vehículos podrán circular solamente por las calles externasgentileza Plaza Nogales

En este marco contextual, indican que al menos el 20% de la población de la zona está en condiciones de acceder a las nuevas viviendas ya que no todos los proyectos son del mismo nivel. En el nuevo espacio que ya tiene las calles construidas va a haber edificios más austeros y otros más ambiciosos en cuanto a terminaciones y propuesta de oferta en metros, enmarcados en el programa que configura la flexibilidad de tipologías de cada parcela para que no se canibalicen los productos: “En la medida que haya un desarrollador haciendo una tipología particular en un segmento de bolsillo específico, proponemos darle prioridad para que el mercado absorba el producto sin generar competencia interna. Por ejemplo, tenemos edificios que pueden ser de dos y tres dormitorios de 50 a 80 metros cuadrados y otros de dos y tres dormitorios que pueden ser de 120 y 180 m²”, detalla Pato Vionnet.

Tilo, el primer edificio del predio con fecha de entrega para noviembre de este año, se encuentra enfrente de la Universidad de General Sarmiento, donde pasan a diario 20.000 alumnos y 500 profesores.Teniendo en cuenta esa comunidad, el edificio se planificó con unidades de 35 a 45 m² con tickets desde US$50.000 a US$65.000, un primer piso de oficinascon distribuciones que van desde los 34 m² hasta los 176 m²y conlocales de los cuales los más grandes cuentan con 80 m² totales y están valuados en US$205.000. “Este tipo de productos en zona noroeste aparecen recién ahora porque solo hay en los centros tradicionales pero no en las afueras. Otras zonas como Buenavista en San Fernando o Ayres Vila en Pilar también renovaron la tipología de sus ejes para quienes no quieren vivir en una casa, pero tampoco en la Capital”, analiza la consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana.

Tilo es el primer proyecto en ejecución de Plaza Nogales y tiene fecha de entrega para noviembre de este año
Tilo es el primer proyecto en ejecución de Plaza Nogales y tiene fecha de entrega para noviembre de este año
El primer edificio del proyecto está enfrente de la Universidad de Sarmiento, donde asisten 20.000 alumnos y 500 profesores
El primer edificio del proyecto está enfrente de la Universidad de Sarmiento, donde asisten 20.000 alumnos y 500 profesores
El edificio se planificó con unidades de 35 a 45 m² con tickets desde US$50.000 a US$65.000
El edificio se planificó con unidades de 35 a 45 m² con tickets desde US$50.000 a US$65.000

De momento, el único edificio en ejecución dentro de Plaza Nogales lleva el 60% vendido y algunos de sus compradores son inversores. “Comparativamente y hablando puntualmente de esta obra, la zona ofrece rentabilidades muy convenientes en relación a la ciudad de Buenos Aires. Por ejemplo, en el centro de la ciudad un departamento de dos ambientes a estrenar se ofrece por encima de los US$130.000, siendo el valor en dólares un 100% por encima del edificio Tilo”, analiza Federico Negro, desarrollador del primer edificio en ejecución del proyecto y dueño de la inmobiliaria homónima que opera en la zona, y continúa: “En cuanto a la rentabilidad del proyecto en Malvinas, los alquileres están proyectados en $100.000 al día de hoy, y un departamento en CABA ronda entre los $130.000 y $170.000. Entonces, pensado en la rentabilidad de los dólares invertidos, el proyecto de Malvinas sube un punto porcentual la calidad de la inversión llevando de 3% a 4% los dólares invertidos a la cotización de dólar billete”.

De momento, hay algunas parcelas reservadas y hay activas conversaciones con desarrolladores -algunos de la zona y otros de zona norte- interesados en el emprendimiento abierto para avanzar en nuevos proyectos y un centro de salud. Cada lote va a tener su acceso perimetral ytienen capacidad para construir edificios de 3000 a 10.000 metros cuadrados, siempre bajo la pauta de ser de hasta cuatro pisos para respetar la altura de la copa de los árboles.

Cada lote va a tener su acceso perimetral
Cada lote va a tener su acceso perimetralgentileza Plaza Nogales
La calle que rodea la plaza central, de una hectárea de superficie
La calle que rodea la plaza central, de una hectárea de superficie

La adaptación de la zona

El efecto derrame de San Miguel empieza a llegar a esta zona. En la esquina de la rotonda de la RN 202 a cuatro minutos en auto de Nogales, hay dos proyectos recientes de edificios de planta baja y cuatro y cinco pisos, aunque estos al estar pegados a la ruta no tienen el ritmo tranquilo que sí tiene el nuevo polo urbano. Por ejemplo, en el emprendimientoLas Horquetas -que tiene apenas cinco años de antigüedad- las unidades de 60 m² totales se publican a US$110.000 y un tres ambientes de 94m² a US$150.000. El otro proyecto de la rotonda es el Complejo San Francisco, donde hay unidades a estrenar de 60 metros cuadrados publicadas a US$110.000 y de 92m² a US$178.000.

En la cercanía, hay tanto barrios consolidados como terrenos disponibles. “Hay casas de reventa de distintos segmentos en los barrios abiertos Los Cedros o Los Nogales, que eran casas quintas y se fueron subdividiendo. En una extensión de tres cuadras encontrás en terrenos desde 1500 metros cuadrados casas desde 300 m² de las décadas del 40 y 50 publicadas desde US$500.000 a US$1 millón así como también otras más chicas de US$150.000, según Federico Negro.

Quienes buscan construir una casa, el proyecto vecino de Las Mercedes tiene seis de sus 14 lotes por vender. En un barrio abierto que supo ser una quinta familiar de dos hectáreas y media, los lotes unifamiliares son en su mayoría de 1500 metros cuadrados y el ticket ronda los US$130 por metro cuadrado.

Un corazón verde

Si bien el municipio cuenta con espacios verdes de entre 3000 y 6000 metros cuadrados, esta propuesta redobla la apuesta y el verde es el gran protagonista.“Es un predio que se arboló en 1984 con un proyecto de Thays y desde ese momento pensado como algo que tuviera calles, vida”,comenta Pato Vionnet. En efecto, la plaza central ocupa la superficie de una hectárea, los espacios verdes representan el 14% de las 17 hectáreas y la infraestructura se trazó en función del arbolado.

La forestación fue plantada en la década del 80 por el estudio Thays
La forestación fue plantada en la década del 80 por el estudio Thays
El diseño de la infraestructura del proyecto priorizó el cuidado de los árboles
El diseño de la infraestructura del proyecto priorizó el cuidado de los árboles
Las calles se hicieron con materiales amables con el medio ambiente
Las calles se hicieron con materiales amables con el medio ambiente

El paisajismo tuvo un peso importante y de los 1800 árboles -que contienen desde especies autóctonas a otras adaptadas- ya se realizaron trasplantes exitosos para llevar a cabo el primero de los proyectos residenciales. En relación a ese concepto es que se tomaron medidas de sustentabilidad como diseñar un jardín de lluvia para retener el agua, generar mayor absorción y riego y se usaron materiales amables con el medio ambientes.

La plaza central de una hectárea es la que marca la diferencia entre ritmos y tipologías. Del lado de la universidad, las tipologías más pequeñas y propuestas comerciales pensadas para poco tiempo como “café al paso” y comercios para la comunidad educativa como centros de copiado o farmacias. En la medida que se alejan de la universidad se construirían unidades más grandes y los locales para permanecer dentro. Las plantas bajas de los edificios están pensadas para tener zócalos comerciales que continúen y se acentúen en el perímetro de la plaza principal. Estos locales de cercanía se complementarán con la oferta del Shopping Terrazas de Mayo, ubicado a menos de dos kilómetros de distancia, donde hay cine, locales de indumentaria, juegos para niños, un patio de comidas y un hipermercado Carrefour.

Los vecinos van a poder pasear por las dos plazas principales y la mayoría de las calles, ya que el 80% de éstas son peatonales. “Este rasgo surge del plan de un barrio abierto pero cerrado por diseño, ya que la disposición de la circulación para vehículos es exclusivamente perimetral y no deja penetrar con vehículos el barrio”, cuenta Soledad Pato Vionnet. Para quienes lleguen en auto habrá en las calles externas estacionamiento a 45°, los proyectos comerciales tendrán parking para visitantes y cada proyecto tendrá estacionamiento propio.

Para quienes lleguen en auto habrá en las calles externas estacionamiento a 45°
Para quienes lleguen en auto habrá en las calles externas estacionamiento a 45°gentileza Plaza Nogales

Una catapulta para el municipio

El Municipio de Malvinas Argentinas tuvo que empezar casi de cero. El 20 de octubre de 1994 se desmembró el ex Partido de General Sarmiento y se dividió en tres nuevos distritos: Malvinas Argentinas, San Miguel y José C. Paz. En aquella época, los espacios principales como auditorio municipal o la iglesia quedaron en tierras de San Miguel y Malvinas quedó acéfalo en términos de edificaciones municipales.

Recién en 1998 el partido le compró al ejército unas tierras donde pasó a desarrollar la nueva centralidad de la municipalidad, se creó la localidad de Malvinas Argentinas del partido homónimo. “Allí está ejecutado el palacio municipal, el consejo deliberante, la casa de cultura y arte, se está haciendo un teatro y se proyectan locales gastronómicos, oficinas y viviendas”,describe Roberto Caratozzolo Copes, secretario de Obras Publicas y Planificación Urbana en Malvinas Argentinas, sobre las acciones que se enmarcan en el masterplan municipal denominado “Nueva Ciudad Malvinas Argentinas”.

Por su parte, el proyecto de Nogales establecerá una relación simbiótica con el municipio y colaborará con el espíritu de este programa. “Tenemos el compromiso con el gobierno municipal de construir una serie de cosas como el auditorio municipal que arrancará este año la construcción y un estacionamiento subterráneo para 40 plazas a disposición del barrio”, agrega la consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana.

Además, las bicisendas de Plaza Nogales estarán cercanas a las que se ejecutarán en la Ruta 202, línea que delimita las tierras del partido con las de Campo de Mayo y que transformaría una ruta en algo más accesible y cotidiano. Este camino que conecta con Acceso Oeste o la Panamericana se encuentra en proceso de adjudicación y el Secretario de Obras Públicas y Planificación Urbana del partido espera “que se firme el contrato para fines de junio y pueda iniciar la obra a mediados de agosto”.

“El proyecto de Nogales va a terminar de potenciar esa tierra vacante que estaba hace tiempo en la zona. Le va a dar otra entrada y carácter a Malvinas y nos entusiasma que se integre al municipio en lugar de convertirse en otro barrio cerrado”, opina Caratozzolo Copes.

Epson ofrece su tecnología para la industria de la construcción

Los equipos SureColor T3170M y SureColor T5170M pueden escanear planos y diagramas, realizar copias grandes y compartir documentos técnicos.

Fuente: @epsonlatam – Donde la precisión, el tamaño y la calidad de impresión no pueden fallar, hay un equipo Epson. En este caso los destinatarios son los profesionales del sector de la construcción, arquitectura, ingeniería y CAD que requieren un tipo especial de dispositivos de impresión para lograr el plano perfecto, se trata de los modelos T3170M y T5170M que permiten optimizar el flujo de trabajo y facilitar la colaboración en los entornos de trabajo. Los modelos incluyen un escáner integrado de alta precisión con función simple de carga superior para fotocopiar y escanear fácilmente planos, documentos técnicos, representaciones y gráficos.

La Serie T de impresoras tienen un diseño completamente nuevo e incluyen el último cabezal de impresión PrecisionCore® Micro TFP® de 2,64 pulgadas de Epson que brinda una calidad de imagen excepcional y un rendimiento más rápido. Asimismo, estos modelos optimizan el uso y el flujo de trabajo con la innovación de impresión directa por Wi-Fi desde dispositivos móviles.

Las principales características de la Epson SureColor T3170M son:

  • Tecnología de impresión: cabezal de impresión bajo demanda PrecisionCore MicroTFP de 4 canales.
  • Resolución máxima de impresión: 2400 x 1200 dpi.
  • Velocidad de impresión: tamaño de impresión a1/d: 34 segundos.
  • Tamaño mínimo de la gota de tinta: tamaño de gota más pequeño: 4 picolitros; la tecnología de gota variable puede producir hasta tres tamaños diferentes por línea.
  • Configuración del cabezal: negro: 800 boquillas (800 boquillas x 1 canal) / color: 2400 boquillas (800 boquillas x 3 canales)

La Epson SureColor T5170M se destaca por:

  • 36″ de ancho.
  • Escáner integrado.
  • Impresiones de tamaño A1/D en tan solo 31 segundos.
  • Variedad de soportes, incluidos rollos y hojas.
  • Conectividad inalámbrica y Wi-Fi Direct® integrada.
  • Tecnología de cabezal de impresión Epson® PrecisionCore® MicroTFP® y tintas UltraChrome® XD2

Las impresoras SureColor T3170M y T5170M fueron diseñadas para ayudar a los profesionales de la industria a aumentar la productividad y crear increíbles diagramas técnicos de arquitectura, ingeniería, CAD y GIS. Son el aliado ideal para quienes buscan productividad y ahorro de costos”, afirmó comentó Rossana Gil, Channel Manager VAR – Industrial Line de Epson Argentina. 

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Acerca de Epson

Epson es líder mundial en tecnología con una filosofía de innovación eficiente, compacta y precisa que enriquece vidas y ayuda a crear un mundo mejor. La empresa tiene como objetivo solucionar los problemas de la sociedad mediante innovaciones en el ámbito de la impresión para el hogar y la oficina, la impresión comercial e industrial, la fabricación, la comunicación visual y el estilo de vida. Epson se convertirá en carbono negativo y eliminará el uso de recursos agotables del subsuelo tales como el aceite y el metal para el año 2050. Liderada por Seiko Epson Corporation con sede en Japón, el Grupo Epson genera, a nivel mundial, ventas anuales con un valor superior a JPY 1 trillion. global.epson.com/

Nuevo emprendimiento se destaca por su propuesta innovadora

Fuente: Pilar Diario – Se trata de San Gerónimo, complejo mixto de 6 bloques de 56 departamentos cada uno. Ubicado sobre la Ruta 8, contará con centro comercial y amplias zonas deportivas.

Con sus espacios verdes, entretenimiento, centros de compra, más una rica propuesta gastronómica, Pilar es una de las zonas predilectas para invertir o instalarse. A sus atributos naturales y de cercanía, suma una amplia oferta inmobiliaria en constante crecimiento. Un desarrollo exclusivo se destaca en esta ola de nuevas iniciativas. Ubicado a pocos minutos del centro de Pilar, San Gerónimoes un proyecto -ya en etapa avanzada de obra- que fue diseñado según las últimas tendencias de estilo contemporáneo, gran confort y rodeado de naturaleza. Lee además

San Gerónimo es un complejo mixto de 6 bloques de 56 departamentos cada uno, con unidades monoambientes y de 1 y 2 dormitorios, con la posibilidad de unir tipologías.

El masterplan incluye también una zona comercial que da un marco muy atractivo al ingreso del predio. Se trata de un paseo con locales gastronómicos, entre otros rubros a designar.

Todos los departamentos son muy luminosos, disponen de grandes ventanales y están dotados de materiales y terminaciones premium.

Este mega emprendimiento es construido y desarrollado por Grupo Farallón, y suma además la participación de los brokers Toribio Achával, Flores Propiedades y Blanco Propiedades.

Detalles

San Gerónimo es ideal para inversionistas o para personas que desean cambiar su estilo de vida, accediendo a una buena ubicación y a disfrutar de sus amenities pensados para toda la familia. Cuenta con una cancha de fútbol, tenis, gimnasio, plaza seca, parrillas de uso común y laundry, dos piscinas (una para adultos y una para niños) y una zona de juegos infantiles.

Su ubicación privilegiada lo convierten en una opción más que atractiva: está emplazado en la Ruta 8, entre Manfredi y Chiclana, a la altura del kilómetro 52 de Panamericana. Cuenta con acceso directo por calle Guido o por calle Las Madreselvas, muy cerca de importantes centros comerciales como Jumbo, Chango Más, Carrefour y de entretenimiento, además de prestigiosas instituciones educativas -Universidad Austral y del Salvador- y centros de salud Hospital Austral, Hospital Nuestra Señora del Pilar, Centro Médico Deragopyan y Diagnóstico Maipú.

Con este proyecto, su desarrollador, Grupo Farallón, contribuye a revitalizar una zona de Pilar que está en constante crecimiento y es una de las más elegidas como punto estratégico, tanto para invertir, vivir, estudiar o instalar una empresa.

Eficiencia energética: se creó el registro nacional de etiquetado de viviendas para construcción y refacción de inmuebles

Fuente: La Nación – Se espera la adhesión de CABA y de las provincias del país que apliquen las medidas de eficiencia energética en las propiedades

La Secretaría de Energía creó el Registro Nacional del Programa de Etiquetado de Viviendas, que agrupará a los registros de etiquetas, etiquetadores y sus formadores, y además aprobó los modelos de convenios de adhesión para suscribir con las provincias y la Ciudad de Buenos Aires.

La medida se plasmó en la resolución 418/2023 publicada hoy en el Boletín Oficial, y complementa lo dispuesto en la resolución 5 del 6 de enero de este año, que conla creación del Pronev (Programa Nacional de Etiquetado de Viviendas) busca impulsar medidas de eficiencia energética en la construcción y refacción de inmuebles familiares, que representan más de la cuarta parte del consumo total de electricidad en todo el país.

El Pronev (Programa Nacional de Etiquetado de Viviendas) busca impulsar medidas de eficiencia energética en la construcción y refacción de inmuebles
El Pronev (Programa Nacional de Etiquetado de Viviendas) busca impulsar medidas de eficiencia energética en la construcción y refacción de inmueblesSantiago Filipuzzi – LA NACION

En sus anexos, la norma define a la Etiqueta de Eficiencia Energética como un “documento técnico asociado a una vivienda” que indica su calificación con una escala de siete letras y colores, “que van desde el color verde vinculado a la letra A para los más eficientes, hasta el color rojo, vinculado a la letra G para los menos eficientes”.

Crean el Registro del Programa de Etiquetado de Viviendas y los convenios de adhesión de provincias y CABA
Crean el Registro del Programa de Etiquetado de Viviendas y los convenios de adhesión de provincias y CABA

“Estas categorías están asociadas a rangos de valores del IPE (Índice de Prestaciones Energéticas) que permite diagnosticar y cuantificar el requerimiento energético de las viviendas a partir de sus características técnicas”, dice la norma.

La etiqueta se emite a través de una herramienta online llamada AEV (Aplicativo Informático Nacional de Etiquetado de Vivienda), “que permite evaluar las prestaciones energéticas de una vivienda en cualquier lugar del país”, a partir del relevamiento y procesamiento de datos, para obtener la calificación correspondiente.

La importancia del cuidado energético en todas las ciudades del país
La importancia del cuidado energético en todas las ciudades del paísSantiago Filipuzzi – LA NACION

La AEV, especifica la resolución, “brinda un diagnóstico detallado de las características técnicas y del desempeño energético de una vivienda en su conjunto y de cada uno de sus componentes”, permitiendo “identificar los puntos críticos y, a partir de ello, evaluar posibles intervenciones de mejora de eficiencia energética, cuantificando el impacto de las mismas en términos de potenciales ahorros”.

A su vez, el registro nacional estará compuesto por los registros de Etiquetas de Viviendas, Etiquetadores de Viviendas y Formadores de Etiquetadores.

Cuando fue creado el Pronev, la Secretaría de Energía sostuvo que “la implementación de un sistema de etiquetado de eficiencia energética de viviendas constituye una herramienta de política pública de fundamental importancia, ya que permitirá cuantificar el requerimiento energético de las viviendas de todo el territorio nacional, de manera de poder compararlas entre sí bajo un criterio unificado”.

Las políticas tendientes a lograr estándares apropiados de eficiencia energética en las construcciones de viviendas se remontan al 2007, cuando se aprobaron los lineamientos del Programa Nacional de Uso Racional y Eficiente de la Energía (Pronuree).

Cuánto variaron los precios de la construcción en pesos y dólares

Fuente: Memo – El observatorio Económico Regional Urbano (OERU) de la Facultad de Ciencias Económicas sistematizó los datos del INDEC.

Según datos publicados por el INDEC, en abril el nivel general del índice del costo de la construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires registró un aumento del 7,8% en comparación al mes anterior, una variación interanual de 113,4% y acumula 27,3% en el año, en tanto que el tipo de cambio contado con liquidación (CCL) acumula un 27,2% en el mismo periodo

De acuerdo con la sistematización de datos realizada por el Observatorio Económico Regional Urbano (OERU) de la Facultad de Ciencias Económicas, dicho comportamiento en el nivel general se explica por el aumento mensual de sus tres componentes: 7,1% capítulo «Materiales» (acumula 25,5% en el año), 7,9% capítulo «Mano de obra» (acumula 28,8% en el año), y por último un aumento de 10,8% en el capítulo «Gastos generales» (acumula 29,5% en el año).

Variaciones del nivel general y capítulos – abril 2023

El capítulo «Mano de obra» comprende el costo de la mano de obra asalariada y el costo de los subcontratos de mano de obra; el capítulo «Materiales» incluye aquellos costos de materiales que tienen una mayor incidencia en el costo de la obra y el capítulo «Gastos generales» incluye aquellos elementos que no son específicamente materiales ni mano de obra, directamente incorporados en la ejecución de la obra, y que fueron seleccionados por su importancia relativa en el costo del capítulo. 

Se observa, durante el mes de abril, que la variación mensual del ICC en dólares CCL resulta ser negativa del 1,14%. Por su parte, la variación mensual del ICC en dólares expresado al tipo de cambio mayorista resulta ser positiva del 1,10%. 

Si bien el ICC en dólares CCL ha constituido una tendencia creciente en los últimos meses, se observa en el mes de marzo una desaceleración que continúa en el mes de abril aunque en menor medida. El valor de dicho mes se encuentra 29,2% por debajo del promedio histórico.

Índice del costo de la construcción en dólares al tipo de cambio mensual promedio – abril 2023

El equipo OERU

Contacto: oeru@fce.uncu.edu.ar 

Director: Pablo Salvador 

Economista jefe: Sebastián Piña 

Coordinador: Pablo Magariños

Asistente de investigación:  Alejandra Cascone

Construcciones en country: costos y por qué ahora es un buen momento para hacerlo

Fuente: Ámbito – Un informe analizó cuánto sale construir una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado, incluyendo impuestos y honorarios profesionales.

Un informe de Reporte Inmobiliario reveló que construir una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado, incluyendo impuestos y honorarios profesionales, en los últimos días de abril se acercó a los u$s2578,78 a la cotización oficial.

Ahora si tomamos en cuenta el dólar blue, la cifra se reduce a la mitad: u$s1243,14. Esto implica que marzo a abril la depreciación del costo fue la segunda más importante interanual después de la de julio del año pasado (-16,32%), ya que cayó un 14,38% intermensual. Informate más

En base a estos números, la construcción de una propiedad en moneda estadounidense cuesta u$s391.590,66 en función de la cotización del dólar blue y u$s812.314,98 al tipo de cambio oficial. La propiedad modelo para el cálculo fue una vivienda con una superficie de 800 m2, de dos niveles, en un barrio cerrado en el conurbano bonaerense.

El presupuesto incluye costos de materiales, equipos, mano de obra, gastos generales, fletes traslados, ayuda de gremios e impuestos. Se incluye además los honorarios profesionales que se calcularon a razón del 13% del costo de obra por proyecto, dirección y administración de obra. El plazo de obra es de 14 meses.

Costo de la construcción

El costo de la construcción subió 4,5% en marzo, muy por debajo del dato de inflación minorista, y registró un ascenso de 17,2% en los tres primeros meses del año, informó el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

El nivel general del índice del costo de la construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires registró una suba de 4,5% respecto al mes anterior, como consecuencia del alza de 5,5% en el capítulo «Materiales», de 3,5% en «Mano de obra» y de 389% en el ítem «Gastos generales».

En cuanto a la suba del 101% en el Costo de la Construcción entre marzo de este año e igual mes del 2022 estuvo impulsada por un alza del 104,6% en los Materiales y del 90,8% en Gastos Generales, mientras que el valor de la Mano de Obra aumentó 99,5%.

Cepo, caída de ingresos y elecciones, las trabas del mercado inmobiliario

Fuente: Clarín – La compra-venta de inmuebles parece reactivarse muy lentamente. Los precios de las unidades han bajado lo suficiente. Pero el cepo, la caída de ingresos y la incertidumbre política lo vuelven a condicionar.

La compra venta de inmuebles aún se encuentra por debajo de los niveles que solía tener en otros años, prácticamente se concretan -por mes- la mitad de las operaciones que en 2018. Entre otras razones, por el cepo cambiario, la inexistencia de crédito hipotecario, que en 2022, representó apenas el 0,2% del PBI y porque los ingresos de la población en dólares están en niveles muy bajos.

Además, últimamente se sumaron nuevos obstáculos: la reciente corrida cambiaria en abril y el clima eleccionario, que suele postergar decisiones en la población. No obstante, hay un halo de optimismo en las inmobiliarias en cuanto a una incipiente reactivación. ¿La razón?, los precios de las propiedades tuvieron que bajar para destrabarlas ventas. Con todo, la cantidad de propietarios de inmuebles viene cayendo al mismo tiempo que se incrementa el número de inquilinos. Los dueños se redujeron siete puntos porcentuales en los últimos 12 años, según los últimos datos del INDEC sobre las condiciones habitacionales. Solo el 65,5% de las viviendas son de los propios ocupantes.

Escrituras de compraventa

Acerca del movimiento en las inmobiliarias, Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria cuenta que “el mercado vivió una primavera moderada desde mediados del año pasado hasta la reciente crisis cambiaria de abril. Porque el salto del blue y la cercanía a las PASO ponen en estado de espera a las decisiones sobre la compra y la venta de inmuebles”, dice.

“Podríamos decir que el mercado de inmuebles habría tocado su piso y estaría encaminado a una leve recuperación, agrega Veronica Pagola CEO de Century 21 Argentina. Y explica: “en estos últimos dos años, vivimos un crecimiento de la masa monetaria a nivel mundial muy importante, donde ciertas inversiones daban retornos superiores a los que produce el mercado inmobiliario, circunstancia que hoy ya no es así y en consecuencia el ladrillo atrae la atención, por ser un mercado seguro y rentable”, dice.

Según su experiencia, el mercado hoy tiene mucho movimiento, pero exclusivamente de lo que se encuentra a valor de mercado, esto se debe a que es el público comprador quien define lo que está dispuesto a pagar. Muchos de los vendedores hoy venden a precios inferiores a lo que pagaron su propiedad hace 4 o 5 años”, dice.

También para Federico Hornos, senior bróker de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, el mercado tanto para la compra como venta está activo. “Si bien estamos en un escenario con muchos vendedores y pocos compradores debido a la imposibilidad de compra, las limitaciones en el acceso a créditos hipotecarios, la ley de alquileres y cepo al dólar repercute directamente en los precios ya que por la amplia oferta en el mercado los valores están a la baja”, ratifica. Y señala que en los barrios de Recoleta, Palermo, Monserrat y San Telmo fue donde más se incrementó la demanda en estos últimos tiempos debido a que los compradores destinan estos inmuebles a alquileres temporarios. “Por un factor clave como la suba del dólar nos vimos obligados a tener que realizar nuevos análisis con nuestros clientes para bajar precios y destrabar operaciones”, confesó.

Las últimas estadísticas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, mostraron una suba del 7% en la cantidad de escrituras (2750) de abril respecto del mismo mes del año pasado pero una contracción del 4% si se las compara con marzo.

Asi, en los cuatro primeros meses del año, se vio un incremento de las operaciones de 17% frente al mismo lapso de 2022: subieron de 7.870 a 9.210 escrituras. Aunque son pocas, si se las compara con las de 2018, último año con crédito hipotecario, cuando en el primer cuatrimestre se habían escriturado más de 20.000 propiedades.

Desde su mirada de desarrollador, Horacio Ludigliani señala que “pese a todos los problemas políticos y económicos la construcción es una inversión tangible que contrasta con el mercado bursátil. Los inversores avizoran que el problema es más político que económico y a medida que se conforman las listas electorales van tomando posición. Es un mercado donde hay que anticiparse. Cuando ya es negocio ya es tarde dado que la compra de tierras y hacer los permisos tarda como mínimo seis meses», detalla desde su ótica de arquitecto.

En cuanto a la evolución de los precios de los inmuebles, Balayan señala también que “hubo que retasar hacia la baja en los últimos tiempos para destrabar operaciones. “Los precios de cierre de las operaciones sufrieron un pequeño rebote los primeros meses del año producto de esta primavera y de la estabilidad cambiaria que podría haberse visto como un atraso cambiario. Ese atraso cambiario (todos los precios subían mes a mes, menos el del dólar) sumado a la importante caída de los precios en dólares reales, llegando al 42% según datos del ROI (el registro de operaciones inmobiliarias), hicieron atractiva la compra de algunos inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires”, comentó.

Según un relevamiento de abril del portal ZonaProp,un departamento monoambiente en CABA tiene un valor de US$94.235, uno de dos ambientes y 50 m2. alcanza los US$113.515 y uno de tres ambientes y 70 m2., US$159.258 .

Los barrios con los precios más elevados son Puerto Madero (US$5.652 el m2), Palermo (US$2.916) y Belgrano (US$2.708). Por el contrario, los barrios más accesibles son Lugano (US$1.035 el m2), Nueva Pompeya (US$1.385) y La Boca (US$1.449).

De acuerdo con la experiencia de Ludigliani, «por el momento, el mercado opera hacia la baja y los valores de cierre suelen ser un 15% a un 20 % del que figura en los portales inmobiliarios. En el caso del usado suelen haber ofertas más agresivas», dice.

Otro aspecto sobre las características de la comercialización actual, agrega Fernando Pozzi, socio de la inmobiliaria homónima que opera en la zona de Tigre, es el de los tiempos del cierre de las operaciones. “Estamos en un promedio de entre 4 y 6 meses para llegar a la reserva. Desde que empezamos el 2023 estamos notando que se está alargando el tiempo de la autorización de venta. El año pasado logramos en cuatro meses cerrar una operación y hoy estamos en un promedio de seis meses”, agrega.

Acerca de las expectativas del negocio hacia el 2024, Soledad Balayan señala: “todos los años electorales mostraron señales de “esperar y ver que pasa” antes de saltarse a la compra o la venta de un inmueble a menos que haya motivadores específicos para apresurar una operación inmobiliaria”, dice.

La experta opina que “el cepo es el síntoma de una macroeconomía enferma que contagia al mercado inmobiliario y no le permite despegar. Los costos de construcción en dólares se dispararon con lo cual no habría mucho margen para una baja adicional de precio de los inmuebles, al menos en el sector construcción. Sin embargo, en el sector de usados sigue habiendo un segmento de propiedades grandes a reciclar que no encuentran demanda y tienen todavía margen de baja de precios. La incertidumbre cambiaria y política probablemente jueguen un rol importante en el freno de la cantidad de operaciones”, sostiene.

Según Pagola, “de cara a los próximos meses, avizorando el periodo electoral, transitamos incertidumbre y volatilidad como es habitual, pero con la particularidad de una tendencia cada vez más profundizada hacia una más rápida adaptabilidad a los cambios”, dice.

“Durante el segundo semestre de 2023 y el primer semestre de 2024 habrá inestabilidad política, volatilidad de precios relativos en la economía y contexto inflacionario en pesos. Nada diferente al contexto de los últimos años, por lo tanto, estimamos que la demanda se va a mantener en consonancia con lo ocurrido hasta ahora, es decir recuperándose y manteniendo un volumen de operaciones similares”. Pozzi cree que “todo año electoral produce un parate general y en los próximos 2, 3 meses por delante van a ser muy complejos debido a que el que está líquido y no tiene una necesidad de posicionarse, no lo va a hacer, posiblemente esperará.” El empresario cree que no se trata de un problema de precios solamente, sino de falta de expectativas o falta de confianza en este tipo de gobiernos. En este sentido, según su visión, el cambio de expectativas ocurrirá cuando se conozca quién va a ser el nuevo presidente, cuál va a ser el modelo a seguir, cuál va a ser la política y cuáles van a ser los incentivos que va a tener para la actividad.

A contramano de otros barrios: los siete motivos por los que una zona muy buscada de CABA vive un boom de construcción

Fuente: La Nación – Uno de los barrios más buscados para vivir en la ciudad tiene 37 emprendimientos en proceso en su lado norte. En mayo de 2023 construir un edificio de poco más de 1.000 m² totales en propiedad horizontal de ocho pisos parte de un presupuesto de casi US$560.000

En medio de la crisis macroeconómica, el sector de la construcción no encuentra techo en una zona específica de la Ciudad de Buenos Aires. “Hoy Caballito es uno de los focos principales de crecimiento en el rubro inmobiliario, siendo una de las zonas donde hay mayor cantidad de metros cuadrados en construcción y adicionalmente es uno de los barrios con la tasa de fidelización más grande”, afirma el Kevin Savelski, director del grupo 8.66 que tiene cuatro proyectos en marcha en el barrio.

La demanda del barrio históricamente fue a contracorriente de la del resto de la ciudad. “Antes, las obras se concentraban en Caballito sur, es decir desde la avenida Rivadavia hacia Directorio, a diferencia de los demás barrios donde el norte es más buscado que el sur”, analiza Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

Sin embargo, el posicionamiento de los valores en el sur y la oportunidad de construir más barato en el norte llevó a una descentralización del área premium que fortaleció el norte. Este efecto derrame se evidencia en la zona de Parque Centenario, área circunscripta por las vías del ferrocarril TBA hacia el sur, la calle Río de Janeiro y la avenida Honorio Pueyrredón, como límites este y oeste respectivamente y la avenida Ángel Gallardo con frontera norte.

Entre las 50 manzanas al norte de la avenida Rivadavia en torno al parque, se encuentran en distintas instancias de ejecución con 37 emprendimientos de los cuales 14 son obras en sus inicios con un avance inferior al 5%, según indica un nuevo informe de Reporte Inmobiliario. La cantidad de proyectos es inferior al boom de construcciones que el barrio experimentó en 2020, cuando sumaban 51 en total.

En 2020 el barrio fue líder en cantidad de construcciones y hoy se siguen sumando nuevos proyectos
En 2020 el barrio fue líder en cantidad de construcciones y hoy se siguen sumando nuevos proyectosSantiago Cichero/AFV

Las siete claves del boom

1) Diferencia de valor en terrenos

“El amplio crecimiento que tuvo la zona sur y la escasez de lotes más el aumento del valor del precio del metro cuadrado, inevitablemente arrastró el crecimiento a la parte de Caballito norte, una zona con más oportunidades para emprender más metros cuadrados a un valor un poco más bajo”, dice el desarrollador Savelski.

En números, “la incidencia del lote en el sur es de US$600 a US$800 por metro cuadrado mientras que en la zona norte ronda entre los US$300 y US$500, según la ubicación”, indica Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades.

Más allá de la consolidación, la alta cotización de la tierra en la zona sur del barrio se debe a que “solo se puede conseguir tierra a través de inmobiliarias reconocidas que tengan la posibilidad de mover a varios PH porque las únicas tierras grandes que quedan son más de seis o siete PH en el mismo lote”, opina Alejandra González de la inmobiliaria Justevila.

El beneficio del valor de las tierras se combina con la ventana de oportunidad que genera la devaluación en la construcción. En mayo de 2023 construir un edificio de poco más de 1000 m² totales en propiedad horizontal de ocho pisos parte de un presupuesto de casi US$560.000, con un costo por metro cuadrado vendible en casi US$702. Medido en dólares blue, este mes cuesta un 8,57% más barato que en abril, según el último informe de Reporte Inmobiliario.

2) Foco en la demanda

Para D´Odorico, la economicidad de la tierra deja lugar para el desarrollo del producto que cumpla con las exigencias de la demanda. “Los nuevos proyectos están dados porque la gente después de la pandemia no necesariamente busca ubicación sino que el departamento tenga buenas medidas, espacios ventilados y luminosos. Prefieren vivir en el norte con vista aérea antes que entre medianeras en un contrafrente y para lograr luminosidad y vistas tenés que conseguir lotes a valores accesibles para realizar edificios de gran envergadura”.

Contrario a la escasez de lotes en la zona sur, las oportunidades en el norte se deben a que en esta área del barrio supo haber empresas que dejaron de funcionar y se vendieron como predios, lo que dio a lugar a la posibilidad de construir proyectos más grandes. La oportunidad de construir en altura y en laterales permitió sumar amenities, aspecto que mejora la calidad y el precio final de los edificios. “No es lo mismo una piscina en un triple frente de 15 metros que una chiquita en una terraza. En estos terrenos entonces quedan pulmones de manzana con pileta, solarium, parrilla”, señala el director de D´Odorico.

Bajo esta lógica se hicieron por la zona norte muchos proyectos de doble y triple frente, ya que -al haber lotes de menor cuantía-, se han logrado edificios de mayor envergadura en términos de altura y potencialidad de torre. El hecho de hacer construcciones más altas implica más luminosidad, espacio y altura, y por ende logran unidades de mayor valor”, indica D´Odorico.

Coincide con este punto de vista el informe de Reporte Inmobiliario, que destaca que “la cantidad de metros cuadrados en ejecución aumentó debido a edificios de mayor escala que se encontraron en la zona. Actualmente 10 desarrollos superan los 4000 m² de obra cuando el año pasado eran seis los que superaban esta superficie total de obra”, detalla el relevamiento.

Relevamiento de obras en construcción sobre el sector de Caballito norte
Relevamiento de obras en construcción sobre el sector de Caballito norte Reporte Inmobiliario

3) Calidad y ubicación

Calidad y ubicación son los dos factores que atraen el público que viene de otros barrios con alta demanda, que buscan propiedades con buenos materiales constructivos pero con valores más accesibles, según Alejandra González de Justevila. Si se analiza al barrio en su totalidad, opina que “Caballito ha crecido exponencialmente en los últimos 25 años en cuanto a cantidad y calidad de obras. Yo creo que somos uno de los barrios que tiene más alta calidad de construcción, dado que no se aceptan ya casi departamentos sin doble vidrio, pisos de porcelanato italianos, se entregan con sistemas de refrigeración de alta gama, algunos con calderas, con radiadores o pisos radiantes, mesadas de silestone… tienen una calidad extrema comparada con otras zonas”.

Coincide Luis D´Odorico, quien señala que “el desarrollador que compra en una zona que no es el núcleo de un barrio y pagó una menor incidencia del lote tiene que ofrecer calidad de construcción; en esa mezcla se da el éxito”.

El informe de Reporte Inmobiliario, que destaca que “la cantidad de metros cuadrados en ejecución aumentó debido a edificios de mayor escala que se encontraron en la zona"
El informe de Reporte Inmobiliario, que destaca que “la cantidad de metros cuadrados en ejecución aumentó debido a edificios de mayor escala que se encontraron en la zona»Santiago Cichero/AFV

4) Valores más accesibles

Para el inversor interesado en uno de los barrios más buscados para vivir de la ciudad -según un informe trimestral de Mercado Libre-, un punto importante del barrio es que los valores a estrenar se pueden comparar en términos nominales con los del año 2017, cuando promediaban US$2745/m². Este año, el informe de Reporte Inmobiliario indica que el valor promedio actual por metro cuadrado de las unidades se ubicó en los U$S2874/m² y después de tres años a la baja, en el último año se registró la primera -aunque leve- señal de mejora: creció un 0,63% entre 2022 y 2023.

A su vez, el relevamiento sostiene que “el valor mínimo registrado dentro de los emprendimientos se ubicó en US$2531/m², mientras que el máximo registrado alcanzó los US$3224/m². El año pasado el límite más bajo de cotización era de US$2605/m² y el superior se ubicaba en los US$3230/m²″.

Los valores a estrenar se pueden comparar en términos nominales con los del año 2017, cuando promediaban 2745 US$/m², según Reporte Inmobiliario
Los valores a estrenar se pueden comparar en términos nominales con los del año 2017, cuando promediaban 2745 US$/m², según Reporte InmobiliarioSantiago Cichero/AFV

Frente a este panorama de valores, González destaca el cese de la baja de precios. “Esta tendencia a la baja paró porque la mano de obra, que impacta muy fuerte en la construcción, creció en volúmenes importantísimos por la inflación”, señala. En efecto, la mano de obra aumentó un 10% en abril y un 27,8% en el acumulado anual, según el Sistema de Índices de Precios de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires.

En ese contexto es que la especialista inmobiliaria se anima a pronosticar que “los precios de venta van a subir después de las elecciones, ya que no hay forma de que se sigan manteniendo ni tampoco van a bajar más de lo que ya bajaron”. Desde 2020, el valor de las unidades a estrenar cayó un 11,42%, según el informe de Reporte Inmobiliario. En ese sentido, aclara que “quizás no es momento para quien se achica porque los usados están baratos y si tiene que achicarse el dinero que les queda es menor que el que les queda si se agranda”.

5) Incorporación de verde

Un aspecto muy buscado desde el replanteo de la calidad de vida que generó la pandemia es el contacto con la naturaleza. La zona de Caballito norte tiene el Parque Centenario como protagonista, pero una nueva obra en proceso busca sumar verde y espacio de recreación propios Se trata de la obra sobre la avenida Honorio Pueyrredón, que propone suprimir los carriles en dirección al sur entre la avenida Gaona y la calle Neuquén para construir un parque lineal, una calle verde.

Cuando se concrete, será el primero de este tipo en la ciudad y brindará más espacio público al peatón y reducirá la superficie de circulación de vehículos, particulares y de transporte público. La obra que conectará dos espacios verdes (Plaza 24 de Septiembre y Plaza Giordano Bruno) implicará la intervención una superficie de más de 40.000 m² y se generarán casi 10.000 m² de nuevas áreas verdes y superficie absorbente en el barrio, impactando en la vida de más de 80.000 vecinos.

La obra conectará dos espacios verdes: la plaza 24 de Septiembre y la plaza Giordano Bruno
La obra conectará dos espacios verdes: la plaza 24 de Septiembre y la plaza Giordano BrunoAriel Garcia G

A pesar de haberse suspendido por reclamos vecinales de contaminación sonora, la obra está de vuelta en marcha siguiendo las recomendaciones para la mitigación del impacto acústico. Fuentes del Ministerio de Espacio Público e Higiene Urbana aseguraron que “en función de las demoras interpuestas por los procesos judiciales estamos evaluando y ajustando el cronograma de avance de obras”, aunque aclararon que de momento no hay fecha estimada de finalización.

Hasta ahora se completaron los trabajos en las dos cuadras de la avenida Honorio Pueyrredón (900 al 1000 al 1100) comprendidas entre la avenida Gaona y la calle Franklin. Estos trabajos consistieron en la plantación de 59 ejemplares de arbolado nuevos, cuatro dársenas (dos de uso compartido y dos de carga y descarga de mercadería), 15 bancos de madera y ocho cestos de basura metálicos.

“La obra va a generar un polo gastronómico y una mayor circulación de gente. Ganan veredas importantes porque cortan la mitad de la calle, lo que le va a dar preponderancia a locales gastronómicos”, opina D´Odorico.

Hasta el momento, se completaron los trabajos en dos cuadras de la avenida Honorio Pueyrredón entre la avenida Gaona y la calle Franklin
Hasta el momento, se completaron los trabajos en dos cuadras de la avenida Honorio Pueyrredón entre la avenida Gaona y la calle FranklinAriel Garcia G

6) Inversores que apostaron en años de esplendor

El director de la inmobiliaria Lepore indica que la cantidad de nuevos emprendimientos también se debe a la expectativa de valores inicial, que después no terminó de convalidarse: “Muchos inversores que compraron cuatro años atrás con el metro cuadrado a US$2500 lo hicieron pensando en salir y revenderlos terminados a US$3300″. Sin embargo, dice que dada la coyuntura macroeconómica el mercado hoy convalida más el precio inicial que el pretendido, ya que para edificios de buena calidad pero no ultra premium los valores rondan entre los US$2300 y US$2500.

En ese marco es que distingue tres escenarios viables para ese inversor. “Una opción es hacer el duelo de que no le van a pagar lo que hubiese querido o hasta menos del precio al que compró, y venderlo. Otra es volver a meter la propiedad en la cadena de producción, o sea participar de un desarrollo nuevo y, por ejemplo, entregarle al dueño del lote el departamento como parte de pago y así volver a ponerse en juego como inversor con la expectativa en el nuevo desarrollo. La tercera es alquilarla para no perder dinero al venderlo ahora y no tenerlo vacío con el costo de expensas y mantenimiento, y analizar el mercado de compraventa cuando termine el contrato de tres años”, concluye.

7) El potencial de una zona con espíritu de barrio

“Históricamente Caballito fue un barrio muy codiciado, es una zona donde abundan los colegios, hay gran cantidad de plazas, servicios de salud, un shopping, un nuevo polo gastronómico y una ubicación estratégica, geográficamente como centro de la capital con arterias al resto de la ciudad y variados servicios de transporte público.

Eso afecta positivamente a todo Caballito, pero especialmente se está construyendo a buen ritmo hacia el norte, que es una zona que no pierde su espíritu de barrio, con casas bajas y mucho verde”, dice Savelski, director del grupo desarrollador 8.66. Coincide D´Odorico, quien apunta que “Caballito norte todavía tiene geografía de muchas casas y calles residenciales en calles como Hidalgo y Potosí, que se mantienen como lugares donde se pueden hacer edificios”.

Caballito mantiene todavía un espíritu barrial con zonas de casas bajas
Caballito mantiene todavía un espíritu barrial con zonas de casas bajasPATRICIO PIDAL/AFV

Qué pasa en la zona sur

La demanda más caliente es la zona sur de Rivadavia a Directorio y que pisa la punta de Flores y Parque Chacabuco con las calles Carabobo y Directorio”, señala Gerardo Azcuy, fundador de la desarrolladora que lleva su apellido, que tiene 60.000 metros cuadrados en ejecución en el barrio de los cuales este año se entregarán 21.000 m².

El desarrollador señala que “Pedro Goyena es como la Avenida del Libertador de Caballito”, donde se concentra la oferta más exclusiva. Indica que por esa avenida exuberantemente arbolada “la tierra no baja de los US$1000 de incidencia mientras que en otra avenida promedia entre US$600 y US$700 el metro cuadrado”. Esos costos se trasladan al producto final, en el que los proyectos sobre Pedro Goyena rondan entre los US$3500 y US$4500 el metro cuadrado y el final en otra avenida desciende a US$3000 o US$3500 el metro cuadrado, observa.

Mientras tanto, analiza que el precio de pozo para los inversores interesados por metro cuadrado parte desde los US$2500 en avenidas del barrio mientras que en Pedro Goyena el precio inicial cuando se lanza el proyecto llega a los US$3000.

“En el resto de las calles, tenés que tener en cuenta que los proyectos en pozo pueden arrancar en US$2000, según la calidad de construcción y ubicación, y terminados pueden llegar a US$3000. Por otro lado, los usados han caído alrededor de un 30% porque si no, no se venden y como hay mucha competencia con los departamentos a estrenar, tienen que ser unidades especiales en muy buen estado y muy bien ubicadas para que puedan venderse”, concluye González.

Obras públicas paralizadas y más de 500 pymes en peligro

Fuente: Ámbito – Ante el retraso del Gobierno y la alta inflación, las empresas constructoras se ven afectadas por la situación. Desde el sector piden posibilitar su continuidad

En el marco de una inflación mensual que se aproxima al 10%, las obras públicas a nivel nacional se paralizaron, lo que pone en riesgo a más de 500 pymes. Entre sus motivos, las demoras en los pagos por parte del Gobierno y la falta de actualización de los precios.

Además de los problemas que afrontan las grandes empresas constructoras, las pequeñas y medianas empresas que trabajan en la obra pública se ven afectadas para seguir operando. «Muchas de ellas están al borde de la quiebra y con problemas de toda índole, pero sobre todo no tienen forma de absorber los costos operativos», contó un empresario a C5N. Informate más

escenario. Entre las trabas para la ejecución de la obra pública detallan las “excesivas e injustificadas demoras en las certificaciones y pagos de las redeterminaciones de precio”.

escenario. Entre las trabas para la ejecución de la obra pública detallan las “excesivas e injustificadas demoras en las certificaciones y pagos de las redeterminaciones de precio”.

Sobre la situación, la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) advirtió que en la actualidad la Nación, las provincias y los municipios demoran el tratamiento y pago de los certificados de obra pública con sus respectivas redeterminaciones de costos, lo que genera un fuerte impacto en los trabajos y pone en jaque tanto a las obras, como a las empresas.

Pymes afectadas por la parálisis de la obra pública

Según indicaron algunos empresarios pymes, los atrasos en los pagos alcanzan muchas veces a un mínimo de ocho meses. En un contexto de una inflación de entre 10% y 20% anual, las demoras en los pagos y en la redeterminación de precios es algo que se puede sostener. Sin embargo, con una inflación del 10% mensual “no hay forma de absorberlo”, explicó el dueño de una constructora.

Además, se le suman las condiciones de comercialización de los insumos que registran incrementos de más del 100% anual y la falta de créditos blandos para restituir el capital de trabajo. «Necesitamos que el Gobierno pague urgente los trabajos ya ejecutados, con intereses por mora y sus redeterminaciones de precios», dijo un empresario. Y agregó: «Necesitamos que le den al contratista la posibilidad de neutralizar los plazos de obra, sin penalidades ni congelamientos, hasta que la situación se resuelva».

Reclamo sectorial

Las empresas nucleadas en las cámaras de las provincias y municipios exigen una solución en el corto plazo.

objetivo. Se facilita el acceso al crédito para pymes proveedoras.

objetivo. Se facilita el acceso al crédito para pymes proveedoras.

Por su parte, el Consejo Federal de la Cámara Argentina de la Construcción, exigió el “pago urgente e íntegro de los trabajos ejecutados, los intereses por mora y sus redeterminaciones de precios, que adecuan los valores contractuales desactualizados a los costos actuales. Ello en todos los contratos, incluso los realizados por convenios entre jurisdicciones, obras en general realizadas por empresas pymes de todo el país”.

En ese sentido, a través de una declaración firmada por las 25 delegaciones de todo el país, las empresas pidieron la posibilidad para el contratista de neutralizar los plazos de obra, sin penalidades ni congelamientos, hasta que la situación sea resuelta.

Vecinos de la Ciudad quieren frenar las construcciones en altura: así se organizan en los barrios

Fuente: ofesional – Vecinos de barrios que lucen colapsados, como Palermo; Caballito y Villa Crespo, y otros que están en ese camino, presentan proyectos en la Legislatura

El fin de la era de los barrios de casas bajas parece haber llegado a Buenos Aires desde la sanción del nuevo Código Urbanístico del año 2018 que permitió construir edificios en las esquinas, reducir los pulmones de manzana, adelantar la línea de los frentes y terminar con la fórmula que limitaba la ocupación del suelo al vincular la superficie construible con el tamaño del lote.

Al modificar esta fórmula que rigió durante años, se le abrió las puertas a un proceso de densidad poblacional que permite el criterio de alturas fijas que varía según el barrio donde se construya y que van desde la planta baja más dos pisos, 9 metros de altura, hasta planta baja y 12 pisos de 38 metros de altura.

Sin embargo, llegado a este punto que intenta fijar un límite, el Gobierno de la Ciudad ha decidido -desde 2018 a la fecha- otorgar un número importante de excepciones que autorizan a construir más allá de los 12 pisos y, a cambio, recibe de parte de los desarrolladores inmobiliarios dinero para las comunas u obras públicas como espacios verdes en la zona donde se edifica.

Frente a este panorama de aumento de la densidad y, en muchas ocasiones, de servicios de primera necesidad colapsados por cuestiones energéticas y sanitarias que exceden al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, los vecinos autoconvocados de Chacarita han sido de los primeros en organizarse para intentar detener los proyectos de construcción en altura.

Cemento en lugar de espacios verdes y pulmones de manzana

Primero realizaron un relevamiento de los lotes en construcción efectiva, luego, las que poseen permiso de demolición futura y, por último, las parcelas que están en venta a la espera de la adquisición de una constructora.

Hasta principios de abril hallaron 143 lotes en esas condiciones lo que motivo la redacción de un proyecto de ley presentado ante la Legislatura porteña para retornar a los criterios anteriores a la reforma del año 2018.

El Gobierno porteño -desde 2018 a la fecha- otorgó muchas excepciones que autorizan a construir más allá de los 12 pisos

Los propietarios de Chacarita se reúnen en el centro cultural Fraga y allí mostraron su preocupación a la prensa por la cantidad de cemento que va en aumento en sus calles en detrimento de los espacios verdes y pulmones de manzana que se imponen con las construcciones proyectadas.

Para Agustina Ferré, «Chacarita es el barrio que elegí para criar a mis hijos y observo que los nuevos proyectos son de departamentos chicos, unipersonales, en muchos casos, promoviendo la desunión entre los vecinos, y la imposibilidad concreta que mis hijos se críen como lo hice yo en la década del ‘80, rodeada de amigos y buenos vecinos en las plazas del barrio».

Habilitaciones comerciales, descontroladas

Otro de los puntos que preocupa a los vecinos autoconvocados es el descontrol de habilitaciones comerciales en las cuadras de los barrios.

«En algunos casos, empresarios de proyectos comerciales buscan englobar las parcelas para tener más metros para edificar y levantar un comercio enorme», afirmó Luis del Valle, del barrio de Villa Crespo. «Es lo que sucedió en numerosos lugares de Palermo».

Existen barrios donde la fisonomía de sus cuadras ha comenzado a cambiar rápidamente como en Liniers y Mataderos donde el Gobierno de la Ciudad continúa habilitando permisos de obras en altura.

Recostados sobre la zona oeste de la ciudad, siempre fueron barrios de casas bajas con pasajes característicos y familias que suelen conocerse por generaciones.

El Código Urbanístico de 2018 permitió, entre otras cosas, construir edificios en esquinas y reducir los pulmones de manzana

«A pesar de la crisis económica nacional, los desarrolladores siguen invirtiendo en ladrillos como una manera de refugiarse de la depreciación del peso y construyen hasta el límite más elevado que pueden hacerlo en un barrio de edificaciones bajas», aseveró Juan Gámez, vecino de Villa Luro, jubilado en la actualidad, que supo trabajar en el sector inmobiliario.

La organización de los vecinos de Chacarita, Colegiales, Villa Ortúzar, que están siendo asediados por los constructores, tiene su fundamento en las pequeñas victorias que consiguieron otros contribuyentes que se organizaron en Balvanera, Núñez, Belgrano y lograron sancionar una ley que redujo las alturas máximas en esas zonas, además de frenar dos proyectos de construcción de un estadio, en Manzana 66 del barrio de Balvanera, que terminó siendo un parque entre las avenidas Jujuy y Belgrano y las calles Catamarca y Moreno y en la plaza Clemente, en Colegiales, donde se había proyectado un shopping.

Ahora bien, estas presentaciones de los vecinos ante los legisladores porteños poseen su contracara.

Ante la posibilidad que los diputados de la Ciudad frenen los proyectos de construcción, los desarrolladores han comenzado con una carrera contra reloj para conseguir los certificados urbanísticos que les permitan edificar aún antes de tener los planos o el dinero para comenzar la obra.