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Inmobiliarias atribuyen al crédito hipotecario el impulso del mercado en 2024

enero 16, 2025enero 16, 2025 infoconstruccion

Fuente: Según las inmobiliarias, la demanda de inmuebles aumentó un 86% con respecto a diciembre de 2023. El blanqueo también favoreció al sector.

El mercado inmobiliario atravesó importantes cambios durante el 2024, muchos de los cuales impactarán este año. Créditos hipotecarios, blanqueo, suba de precios de venta y mayor stock de alquileres son algunos de los procesos que se evidenciaron.

Al respecto, el portal de clasificados Zonaprop realizó una encuesta a inmobiliarias y desarrolladoras para conocer los vaivenes del mercado inmobiliario a lo largo del 2024. Al consultar sobre qué medida económica fue la que más impulsó el mercado de compraventa, el 53% aseguró que fueron los créditos hipotecarios, mientras que el 39% consideró que el Régimen de Regularización de Activos fue el factor más importante.

A partir de la reactivación de los créditos UVA en mayo de 2024 tras años de estancamiento, el interés por la búsqueda de propiedades creció notablemente. De acuerdo a los datos de Zonaprop, la demanda aumentó un 86% con respecto a diciembre de 2023, mientras que el 52% de los clientes que participaron de la encuesta señalaron que la oferta de inmuebles en venta creció entre un 10% y un 50% en el mismo período.

Los créditos hipotecarios, el motor del mercado inmobiliario en 2024.

Depositphotos

En este contexto, se sumó en julio de 2024 la aprobación del Régimen de Regularización de Activos, una medida económica que facilita la declaración de ahorros con el propósito de destinarlos a la inversión. De acuerdo a datos de la encuesta, el 78% de las respuestas sostiene que ha recibido más consultas para transacciones apto crédito. A su vez, el 69% asegura un crecimiento en las consultas tras la Ley de Blanqueo.

Por otro lado, el 32% de las inmobiliarias indicó que en promedio tarda seis meses en vender un inmueble y el 21% demora más de un año. El 18% completa la venta en 9 meses, mientras que el 14% lo hace entre uno y tres meses

Suben los precios de venta de las propiedades

El valor del metro cuadrado dejó de caer en junio de 2023, lo que marcó un punto de inflexión y el inicio de una tendencia alcista. En 2024, los precios de venta aumentaron un 6,8% y actualmente, el precio del metro cuadrado en CABA se ubica en u$.325.

En concordancia, más de la mitad de los encuestados (57%) afirmó que los valores comenzaron a subir, mientras que el 29% consideró que dejaron de caer. Apenas el 14% expresó que no registró grandes modificaciones.

Frente a este nuevo escenario, el 55% de los encuestados advirtió que en 2025 va a haber un aumento en las transacciones de compra-venta y aumentará la oferta, mientras que un 22% consideró que si bien las transacciones crecerán, la oferta caerá. El 9% consideró que habrá una disminución en las transacciones pero un aumento en la oferta y apenas el 3,5% considera que bajará tanto el volumen de transacciones como el de la oferta.

Por último, en pos de dinamizar el mercado, el 59% de los encuestados expresó que hacen falta medidas estatales. El 45% consideró que hay que reforzar las herramientas financieras y el 42% analizó que se debe fomentar el desarrollo de viviendas accesibles.

Mercado de alquileres: el sector con mayor movimiento del 2024

En la última semana de diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, la Ley de Alquileres fue derogada. A partir de esta medida, el sector comenzó un proceso de recuperación: los aumentos en los precios comenzaron a disminuir y la oferta empezó a subir.

Con esta nueva realidad instalada, el alquiler fue la operación con mayor flujo en 2024, según el 57% de las inmobiliarias que participaron de la encuesta. En comparación a diciembre de 2023, la oferta creció entre un 10% y un 50%, de acuerdo a poco menos de la mitad de los encuestados (48%), mientras que el 18% notó un crecimiento de más del 50%. Por el contrario, el 14% vio una disminución de entre el 10% y el 50% en la oferta, el 11% consideró que no hubo grandes cambios, y el 8% notó una caída de más del 50%.

Sin embargo, pese a las mejoras, especialistas consideran que son necesarias medidas para dinamizar su reactivación (44%). Aún así, más de la cuarta parte de los encuestados (33%) notó un cambio positivo tras la derogación de la Ley de Alquileres. En contrapartida, el 15% vio un retroceso en el mercado, mientras una mínima parte (7%) no vio alteraciones significativas.

El cambio de tendencia en la oferta estuvo acompañado por una desaceleración en los aumentos de precios, según el 45% de las respuestas. El 40% no registró variaciones significativas mientras que el 15% registra una disminución en los valores del alquiler.

Por último, con vista al 2025, el 18% de las respuestas apunta a que va a haber un aumento en las transacciones de alquiler y en la oferta. El 13% asegura que verá un incremento en las transacciones pero una disminución en la oferta.

Fuerte salto de la compraventa de propiedades en la Ciudad: Palermo, Belgrano y Caballito, los barrios más buscados

enero 15, 2025enero 15, 2025 infoconstruccion

Fuente: Clarín – La compraventa de propiedades inmuebles se dinamizó en el 2024. De acuerdo con el Colegio de Escribanos, en noviembre del año pasado se registraron 5.755 escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), un 41,5% más que en noviembre del 2023.

La expectativa es que diciembre haya sido un mes con aun más escrituras. «Todo hace suponer que el 2024 habrá superado las 54 mil escrituras de compraventa, convirtiéndolo en el mejor de los últimos 6 años», afirma Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Las causas de este crecimiento son variadas. El portal Zonaprop hizo un relevamiento en el que inmobiliarias y desarrolladores ponderaron las políticas de créditos hipotecarios y de blanqueo, y destacaron su impacto en las transacciones del sector.

De acuerdo con el Observatorio del Colegio Inmobiliario, los barrios en los que más propiedades se escrituraron fueron Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta y Villa Urquiza.

Mientras que el 53% de los encuestados por Zonaprop asegura que la política con mayor incidencia en el aumento de las transacciones fue la oferta de créditos hipotecarios, un importante 39% se lo atribuye al blanqueo de capitales (o Régimen de Regulación de Activos).

De Bártolo confirma que el crédito viene subiendo desde mediados del año pasado. «El porcentaje del crédito respecto del volumen total de compraventas es del 15% aproximadamente». En cuanto al blanqueo, «todavía no impactó en lo grueso».Foto de archivo.

Zonaprop destaca que la demanda de inmuebles aumentó un 86%, mientras que el 52% de los encuestados notaron un aumento de la oferta de entre el 10% y el 50%.

Esto puede relacionarse directamente con el aumento de precios de las propiedades, que crecieron un 6,8% durante el 2024, e hizo que el precio promedio del metro cuadrado construido en la Ciudad se consolide en US$ 2.325.

En cuanto a las expectativas para el 2025, el 55% de los encuestados prevé que habrá más ventas y un aumento en la oferta, aunque nada se estima sobre los precios.

Sobre este punto, Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria explica: “los precios de venta fueron uno de los precios relativos en dólares que menos aumentó, sobre todo con los aumentos del costo de construcción, entonces quedaron baratos. En Empiria estimamos que el metro cuadrado construido va a subir, y que podría trepar al 20%”.Foto de archivo.

El Observatorio del Colegio Inmobiliario cree que si las variables económicas se mantienen, la cantidad de escrituras seguirá en ascenso. Si el salario real se recupera y le gana a la inflación, más personas podrán acceder al crédito hipotecario.

Con respecto al blanqueo, el mismo Observatorio espera que en CABA se efectúen aproximadamente 15.000 operaciones inmobiliarias en los próximos seis meses bajo este método.

De acuerdo con González Rouco, “ambas medidas fueron muy importantes para el 2024, se espera que el blanqueo dure un poco más pero creo que lo que cambia la estructura del mercado son los créditos, e idealmente vienen para quedarse».

De Bártolo agrega que «la expectativa es que con más créditos, en 2025 se pueda crecer ampliamente. Los años de buen crédito tuvimos más de 70 mil compraventas».

Créditos Hipotecarios

De acuerdo con el informe mensual del Banco Central de la República Argentina publicado la semana pasada, los créditos hipotecarios crecieron casi un 36% real en el 2024, y se consolidaron como la línea de crédito con mayor crecimiento de los últimos meses, a una tasa del 16,1% mensual a precios constantes.

González Rouco destaca las políticas públicas a nivel nacional y locales. “En el 2024, los gobiernos hicieron bastante en términos regulatorios para facilitarle procedimientos a los bancos».

Y luego detalló que «las políticas tomadas agilizan el proceso de otorgamiento de créditos y eso abarata y facilita el crédito, por ejemplo hacer hipotecas de bien futuro, divisibles y registración de boletos en el mediano plazo va a ser importante».Foto de archivo.

Los bancos consultados esperan que siga aumentando el otorgamiento de créditos hipotecarios durante el 2025.

El Banco Nación cerró el 2024 con 3.000 créditos hipotecarios acordados, por un valor promedio de 70 millones de pesos cada uno.

El Nación ofrece dos líneas de préstamos hipotecarios de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) para individuos. Se incorporaron destinos para segunda vivienda, una opción de tope por índice de Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y financiación de hasta el 90% de la vivienda, a 30 años.

El Banco Ciudad desembolsó 700 créditos desde abril 2024, por más de 100 mil millones de pesos. El monto promedio rondó los 100 millones de pesos y el 90% de los créditos fueron destinados a vivienda única, mientras que el resto fueron para segunda vivienda, reforma o ampliación.

El Banco Ciudad incluso cuenta con un programa con tasa especial de UVAs más el 3,5% de tasa nominal anual (TNA) en ciertas zonas de la Ciudad: Nodo Sáenz, La Boca, Lugano, Barrio Olímpico y zona Centro.Jorge Macri UVA

También cuenta con una línea de crédito desde el 2025 para propiedades que se encuentren desde el pozo, lo cual desde el banco festejan como una novedad en el sistema financiero.

Por su parte, el Banco Hipotecario otorgó más de 100 mil millones de pesos en créditos hipotecarios, por un valor medio de 75 millones de pesos.

Régimen de Regulación de Activos

El blanqueo (o Régimen de Regulación de Activos) se encuentra actualmente en una segunda etapa. La fecha límite para manifestar la adhesión y realizar el pago adelantado obligatorio es el 7 de febrero próximo, mientras que el 7 de marzo es la fecha final para presentar la declaración jurada y el pago de impuesto de regularización.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explica que “en la segunda etapa se puede presentar cualquier persona, pero ya no se puede blanquear dinero en efectivo. Sí se pueden blanquear otros bienes, como propiedades, pero si el bien supera los USD100.000, el excedente paga una alícuota del 10% en vez del 5%, como era la primera etapa”.

Se conoció el aumento real que tuvieron los precios de los departamentos usados

enero 15, 2025enero 15, 2025 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El valor de cierre de departamentos se ubicó por debajo de los US$2000/m2 en la ciudad de Buenos Aires; los valores en cada barrio.

El mercado inmobiliario continúa mostrando signos de reactivación, luego de años de baja de precios y estancamiento -a partir de la pandemia-, el 2024 fue un año de transición, con la vuelta del crédito hipotecario (ya son 23 los bancos que lanzaron sus líneas UVA) y el anuncio del Régimen de Regulación de Activos, más conocido como blanqueo. En diciembre, el precio promedio real del metro cuadrado para los departamentos usados de uno a tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires, alcanzó los US$1975/m², marcando un incremento del 10,4% con respecto al mismo mes del año anterior. Sin embargo, a pesar de este aumento, los valores se encuentran un 9,54% por debajo de los registrado en enero de 2020, al inicio de la serie.

El informe, que lleva adelante CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario, releva los valores de cierre de las unidades usadas que van de uno a tres ambientes. En este sentido, el precio promedio alcanzó los US$1975/m². Al detallar las diferencias entre cada tipología, en las compraventas de monoambientes se registró un precio de cierre de US$2136/m² (el más alto), mientras que el valor de concreción de las unidades de dos y tres ambientes fue de US$1981/m² y de US$1836/m², respectivamente.

La brecha entre el precio publicado y el valor final de cierre, conocida como rango de contraoferta, se ubicó en el 4,45% en promedio. Este margen, aunque levemente superior al 4,15% registrado en noviembre de 2024, se mantiene por debajo del 5% por noveno mes consecutivo, señal de una menor flexibilidad en las negociaciones.

“Si se mantiene el actual escenario, con la inflación bajando y con estabilidad cambiara, el mercado inmobiliario en 2025 tendrá un mejor desempeño que el año pasado, que ya fue excelente”, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, quien había anticipado una suba en los precios de cierre de un 10% en promedio.

Esta reactivación del mercado se reflejó en el aumento del número de operaciones de compraventa concretadas: en noviembre de 2024 se cerraron 5755 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, más de un 41,5% que en el mismo periodo del 2023, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño que ilusionan a los referentes, quienes esperan que el año cierre con un piso mínimo de 52.000 escrituras, el mejor número desde 2018. De esas transacciones, casi el 16% (950 escrituras) se realizaron con hipoteca, lo que evidencia la influencia de los nuevos créditos en la actividad del mercado.

En este contexto, el mercado muestra que los precios podrían continuar en alza y, hasta incluso, igualar o superar al aumento interanual del último mes de 2024. Se trata de datos que animan a los brokers y que empujan a los interesados a decidirse a poner en venta sus propiedades y cerrar una operación sin especular con posibles bajas en los valores.

Los valores barrio por barrio

En cuánto a los principales barrios de CABA, tomando como referencia el valor de cierre por m² de un departamento de dos ambientes, Palermo se posiciona como el barrio con el precio más elevado de cierre, con US$2587/m²; le siguen:

Núñez: US$2552/m²
Belgrano: US$2494/m²
Villa Urquiza: US$2426/m²
Recoleta: US$2320/m²
Caballito: US$2039/m²
Villa Crespo: US$2022/m2
Almagro: US$1851/m²
Flores: US$1609/m²
Balvanera: US$1478/m²

La estabilización de la contraoferta y la apreciación en los barrios más demandados podrían indicar un mercado en vías de consolidación para el 2025.

Créditos hipotecarios: los 5 bancos que prestan sin tope de monto para comprar una propiedad

enero 15, 2025enero 15, 2025 infoconstruccion

Fuente: Cronista – Un listado con las propuestas de créditos que prestan dinero sin monto máximo ni límite para comprar una propiedad.

A partir de la reactivación de los créditos hipotecarios UVA en mayo del año pasado, el interés por la búsqueda de propiedades aumentó un 86% con respecto a diciembre de 2023 y las inmobiliarias se preparan para batir récords este 2025.

De acuerdo con los datos publicados por el informe monetario del Banco Central (BCRA), los créditos hipotecarios vienen liderando el crecimiento del financiamiento, con una tasa de crecimiento de 16,1% mensual a precios constantes.

En números, el año pasado subieron casi 36% en términos reales, luego de contraerse 52% en 2023.

Ante una oferta tan amplia, y con el sueño de la casa propia de por medio, se necesita conocer las condiciones que cada uno de ellos ofrece para saber cuál es el más conveniente.

Créditos hipotecarios: los 5 bancos que prestan sin tope de monto para comprar una propiedad

Banco Santander

«Podés pedir desde $ 30.000.000. Siempre y cuando el monto no supere el 80% del valor de la vivienda para uso permanente o 50% para segunda vivienda», aclara el Santander en su sitio web.

«Además de tus ingresos, podés agregar los de tu cónyuge, pareja u otros ingresos propios adicionales», aclara.

El crédito se puede pagar hasta en 30 años con una tasa fija de 7%.

Banco Supervielle

Con financiación de hasta 70% del valor de la propiedad (la tasa es UVA + 8,50%) y un plazo máximo de 15 años, el Supervielle ofrece créditos sin límite de monto para comprar una casa.

Banco Macro

El Banco Macro ofrece la posibilidad de comprar una casa con un préstamo hasta 20 años sin monto máximo ni límite.

Entre las condiciones, ofrece una tasa preferencial para clientes Plan Sueldo ( TNA 6.50% + UVA) y para quienes no acrediten sueldo, TNA 8% + UVA.

Banco BBVA

El BBVA es otro de los bancos que en el mercado ofrecen préstamos sin límite de monto máximo.

En este caso, con hasta 80% de financiación en un plazo de hasta 360 meses.

Banco Galicia

El Galicia ofrece préstamos hipotecariossin monto máximo con la posibilidad de financiar hasta el 80% del valor de tasación y/o escrituración de una primera o segunda vivienda.

El presidente de la Cámara de Desarrolladores revela la fórmula para que baje el costo de construcción

enero 14, 2025enero 14, 2025 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El sector privado es el único que puede responder con la escala y velocidad necesarias, especialmente en un escenario donde el propio presidente de la Nación ha admitido: “no hay plata”.

Debido al déficit habitacional que existe en nuestro país, la demanda de viviendas en Argentina es virtualmente infinita. Sin embargo, más allá de reconocer la magnitud del problema, es fundamental pensar en soluciones concretas. Para abordar este desafío, es necesario reconocer que solo el sector privado puede responder con la escala y velocidad necesarias, especialmente en un escenario donde el propio presidente de la Nación ha admitido: “no hay plata”.

La solución, entonces, pasa por construir mejor, más barato y más rápido. Y para que eso ocurra, es indispensable una transformación profunda en varias áreas clave.

1)Financiamiento y desregulación: las bases del cambio

El financiamiento hipotecario a largo plazo, sostenible y accesible, es el pilar fundamental para dinamizar el sector. Es alentador observar cómo, de manera paulatina, esta herramienta comienza a reaparecer en la agenda del actual gobierno. Sin embargo, es necesario avanzar también en otras direcciones.

Es crucial acompañar este avance con una profunda desregulación basada en la confianza en la responsabilidad profesional y patrimonial de quienes ejecutan las obras. Un buen ejemplo de esto es el régimen de declaración responsable que se utiliza en Madrid, España. Bajo este sistema, las obras que cumplen con ciertos parámetros pueden comenzar de inmediato bajo la responsabilidad del propietario y el profesional a cargo, quienes se someten posteriormente a las normas y sanciones correspondientes en caso de incumplimientos.

Además, en muchas ciudades del mundo se está empezando a usar la aprobación de planos por inteligencia artificial y eso es algo que deberíamos implementar en nuestro país lo antes posible.

Al mismo tiempo, es fundamental mejorar el sistema de financiamiento para los emprendimientos, acercándolo al modelo empleado en el resto del mundo, donde los créditos bancarios para la obra son una práctica habitual. Esta herramienta permitiría a los desarrolladores contar con los recursos necesarios para construir en mayor volumen y a menor costo.

2)Productividad y tecnología: claves para construir mejor

Incrementar la productividad debe convertirse en una prioridad. Para ello, es necesario un cambio cultural en el sector: los mecanismos retributivos basados en la productividad, que durante décadas estuvieron ausentes debido a la inflación, deben ser incentivados seriamente. En los países más desarrollados, las personas más productivas reciben mayores compensaciones. A nuestro criterio, es hora de adoptar este modelo.

Además, es momento de derribar prejuicios y adoptar tecnologías constructivas modernas que permitan construir más rápido y, potencialmente, a un menor costo. Materiales más livianos, como estructuras metálicas o de madera, junto con cerramientos innovadores, representan una oportunidad para optimizar recursos sin sacrificar calidad. Persistir en el uso del mampuesto, como se hacía siglos atrás, es incompatible con los desafíos actuales.

3)Apertura económica y reducción de la carga impositiva

La vivienda accesible también depende de abrir nuestra economía para permitir el acceso a materiales más competitivos y reducir costos, favoreciendo así el acceso a la vivienda.

Asimismo, es imprescindible avanzar en una reducción significativa de los impuestos que afectan a los proyectos inmobiliarios, especialmente aquellos que actualmente no son viables debido a la falta de un margen razonable de rentabilidad. Hoy edificar un metro cuadrado para clase media o media baja tiene un costo que está muy por arriba de su precio de venta, y la carga impositiva es una parte importante de esa ecuación.

De la mano de la reducción del gasto público que estamos viendo, bajar la carga impositiva es una parte importante para que los argentinos tengan mejores viviendas tiene que ser una prioridad. Al menos en el segmento de vivienda social, es urgente.

4)Densificación y códigos urbanísticos

Densificar nuestras ciudades es otra medida indispensable para aprovechar la inversión en infraestructura existente y reducir así la incidencia de la tierra, promoviendo una urbanización más eficiente.

Edificar una torre es más eficiente -tal como sabe cualquier arquitecto o ingeniero- y el prejuicio que se ha generado con esa tipología, salvo en ciertos sitios, no es algo justificable.

Construir para la clase media y media baja es clave para bajar los costos.MARCOS BRINDICCI

5)El desafío de bajar los costos

En los últimos meses, los costos de construcción en dólares han aumentado considerablemente. Esto se debe en parte al tipo de cambio, pero también a la necesidad de abordar ciertos temas clave que no fueron suficientemente priorizados. Es que con alta inflación, simplemente no era posible.

Hoy tenemos la oportunidad de revertir esta situación. El objetivo es reducir sustancialmente los costos de producción habitacional, facilitando así el acceso a la vivienda para más personas, especialmente si esto se acompaña de esquemas de financiación en cuotas.

Hay infinitos renglones en los que operar. Por lo demás, es algo de enorme y evidente impacto social que además despierta el interés del desarrollador. Así funciona en otros países donde el grueso de nuestra actividad está orientada a emprendimientos para la clase media y media baja.

Esa es la agenda del sector para los próximos tiempos. También lo ha sido en el pasado, pero estamos convencidos de que este es el momento de acelerar. Hacia allá vamos.

El autor es presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)

Crece el optimismo: las inmobiliarias se preparan para batir récords en 2025

enero 14, 2025enero 14, 2025 infoconstruccion

Fuente: Cronista – El mercado terminó 2024 con números en alza y espera que la tendencia se mantenga a lo largo de este año. Qué pasará con los precios de los inmuebles en venta.

Los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales fueron el combo perfecto para impulsar la venta de propiedades en 2024, según la opinión de los operadores inmobiliarios. Y, tras un año auspicioso, en el sector ya anticipan que en 2025 se batirán todos los récords.

Los datos surgen de una encuesta entre inmobiliarias y desarrolladoras realizada por el portal Zonaprop. El estudio señala que el 53% de los consultados aseguró que el mayor movimiento registrado en 2024 se debió a los créditos hipotecarios, mientras que el 39% consideró que el Régimen de Regularización de Activos fue el factor más importante.

A partir de la reactivación de los créditos UVA en mayo del año pasado, el interés por la búsqueda de propiedades creció un 86% con respecto a diciembre de 2023. Mientras que el 52% de los clientes que participaron de la encuesta señalaron que la oferta de inmuebles en venta subió entre un 10% y un 50% en el mismo período.

En este contexto, se sumó en julio de 2024 la aprobación del Régimen de Regularización de Activos, un nuevo blanqueo de capitales. De acuerdo a datos de la encuesta; el 78% de las respuestas sostiene que ha recibido más consultas para transacciones apto crédito. A su vez, el 69% asegura un crecimiento en las consultas tras la aprobación de la ley que abrió el blanqueo.

En números, según los últimos datos delColegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre -último mes relevado- se registraron 5755 operaciones de compraventa, un41,5%más que en igual mes del año anterior.

Cuánto tarda en venderse una propiedad

Con el impulso de los créditos hipotecarios y el blanqueo, las inmobiliarias dicen que, en promedio, hoy se necesitan seis meses para vender un inmueble. Según la encuesta: el 32% de las inmobiliarias indica que en promedio tarda seis meses en vender un inmueble y el 21% demora más de un año. El 18% completa la venta en nueve meses, mientras que el 14% lo hace entre uno y tres meses.

El mercado de venta de propiedades se activó por los créditos

En cuanto a precios, el valor del metro cuadrado dejó de caer en junio de 2023, lo que marcó un punto de inflexión y el inicio de una tendencia alcista. En 2024, los precios de venta aumentaron un 6,8% y actualmente, el valor del metro cuadrado en CABA es de u$s 2325.

En concordancia, más de la mitad de los encuestados (57%) afirma que los valores comenzaron a subir, mientras que el29% considera que dejaron de caer. Apenas el 14% expresa que no registró grandes modificaciones.

El foco puesto en 2025

Frente a este nuevo escenario, el 55% de los encuestados advierte que en 2025 va a haber un aumento en las transacciones de compraventa y aumentará la oferta, mientras que un22%considera que si bien las transacciones crecerán, la oferta caerá.

Una minoría, el 9% considera que habrá una disminución en las transacciones pero un aumento en la oferta y apenas el 3,5% considera que bajará tanto el volumen de transacciones como el de la oferta.

Por último, el 59% de los encuestados expresa que hacen falta medidas estatales para dinamizar el mercado. El 45% considera que hay que reforzar las herramientas financieras y el 42% analiza que se debe fomentar el desarrollo de viviendas accesibles.

Alquileres

En la última semana de diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, la Ley de Alquileres fue derogada. A partir de esta medida, el sector comenzó un proceso de recuperación: los aumentos en los precios comenzaron a disminuir y la oferta comenzó a subir a partir de febrero de 2024.

Con esta nueva realidad instalada, el alquiler fue la operación con mayor flujo en 2024, según el 57% de las inmobiliarias. En comparación a diciembre de 2023, la oferta creció entre un 10% y un 50%, de acuerdo a poco menos de la mitad de los encuestados (48%), mientras que el18% notó un crecimiento de más del 50 por ciento.

Por el contrario, el 14% vio una disminución de entre el10% y el 50%en la oferta, el11% considera que no hubo grandes cambios, y el8% notó una caída de más del 50 por ciento.

El cambio de tendencia en la oferta estuvo acompañado por una desaceleración en los aumentos de precios, según el 45% de las respuestas. El 40% no registró variaciones significativas mientras que el15% registra una disminución en los valores del alquiler.

Por último, con vista a 2025, el 18% de las respuestas apunta a que va a haber un aumento en las transacciones de alquiler y en la oferta. El 13% asegura que verá un incremento en las transacciones pero una disminución en la oferta.

Crédito hipotecario y blanqueo: los dos grandes impulsores del mercado inmobiliario en 2024

enero 14, 2025enero 14, 2025 infoconstruccion

Fuente: IProfesional – Según una encuesta, el 79% de los especialistas en real estate asegura que las consultas aumentaron con la llegada de los créditos hipotecarios.

El 53% de las personas asegura que los créditos hipotecarios fueron los que más impulsaron el mercado de la compraventa en 2024, mientras que el 39% considera que el Régimen de Regularización de Activos fue el factor más importante, según una encuesta realizada por el portal de clasificados Zonaprop a inmobiliarias y desarrolladoras.

Con la reactivación de los créditos UVA en mayo de 2024, después de años de estancamiento, el interés por la compra de propiedades experimentó un notable aumento. Así, la demanda creció un 86% en comparación con diciembre de 2023, mientras que el 52% de los encuestados indicó que la oferta de inmuebles en venta aumentó entre un 10% y un 50% en ese mismo período.

En este contexto, en julio de 2024 se aprobó el Régimen de Regularización de Activos, una medida económica que facilita la declaración de ahorros para destinarlos a la inversión. Según los datos de la encuesta, el 78% de los encuestados afirmó haber recibido más consultas para transacciones aptas para crédito. Además, el 69% indicó un aumento en las consultas tras la implementación de la Ley de Blanqueo.

Por otro lado, el 32% de las inmobiliarias indica que en promedio tarda seis meses en vender un inmueble y el 21% demora más de un año. El 18% completa la venta en 9 meses, mientras que el 14% lo hace entre uno y tres meses.

Cambio de tendencia: qué pasó en los precios de venta en 2024

El valor del metro cuadrado dejó de caer en junio de 2023, lo que marcó un punto de inflexión y el inicio de una tendencia alcista. En 2024, los precios de venta aumentaron un 6,8% y actualmente, el precio del metro cuadrado en CABA se ubica en 2.325 dólares.

Qué pasará con los precios de las propiedades en 2025

En línea con esto, más de la mitad de los encuestados (57%) asegura que los valores han comenzado a subir, mientras que el 29% opina que ya no continúan cayendo. Solo el 14% señala que no ha notado grandes cambios.

Ante este nuevo panorama, el 55% de los encuestados prevé un aumento en las transacciones de compra-venta y un crecimiento en la oferta en 2025, mientras que un 22% considera que, aunque las transacciones crecerán, la oferta disminuirá. El 9% estima que habrá una reducción en las transacciones, pero un aumento en la oferta, y solo el 3,5% cree que tanto el volumen de transacciones como el de la oferta disminuirán.

Por último, con el objetivo de dinamizar el mercado, el 59% de los encuestados opina que son necesarias medidas por parte del Estado. El 45% cree que se deben fortalecer las herramientas financieras, mientras que el 42% considera que es fundamental fomentar el desarrollo de viviendas accesibles.

Mercado de alquileres: el sector con mayor movimiento del 2024

En la última semana de diciembre de 2023, el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 derogó la Ley de Alquileres. A partir de esta decisión, el sector inició un proceso de recuperación: los aumentos en los precios comenzaron a desacelerarse y la oferta empezó a incrementarse a partir de febrero de 2024.

Con esta nueva realidad, el alquiler se consolidó como la operación con mayor actividad en 2024, según el 57% de los encuestados. En comparación con diciembre de 2023, la oferta aumentó entre un 10% y un 50%, según el 48% de los participantes, mientras que el 18% observó un crecimiento superior al 50%. Por el contrario, el 14% observó una disminución en la oferta de entre el 10% y el 50%, el 11% considera que no hubo grandes cambios, y el 8% percibió una caída superior al 50%.

Sin embargo, pese a las mejoras, especialistas consideran que son necesarias medidas para dinamizar su reactivación (44%). Aun así, más de la cuarta parte de los encuestados (33%) notó un cambio positivo tras la derogación de la Ley de Alquileres. En contrapartida, el 15% vio un retroceso en el mercado, mientras una mínima parte (7%) no vio alteraciones significativas.

Por último, con vista al 2025, el 18% de las respuestas apunta a que va a haber un aumento en las transacciones de alquiler y en la oferta. El 13% asegura que verá un incremento en las transacciones, pero una disminución en la oferta.

Eduardo Costantini: «en el mercado hay una mirada optimista pero desafiante ante los cambios actuales»

enero 12, 2025enero 12, 2025 infoconstruccion

Fuente: Clarín – Al analizar el estado del mercado inmobiliario, el empresario y desarrollador Eduardo Costantini asegura que “hay una mirada optimista pero desafiante ante todos los cambios que se registran en la actualidad”.

En un análisis exhaustivo del mercado menciona “que el número de escrituras anuales ha alcanzado la cifra de 50 mil y que, si bien refleja una recuperación incipiente, hay que tener en cuenta que es una cifra récord que no se registró durante el período 2018-2024”.

Además, agrega que “a pesar de la caída en el nivel de actividad que se está observando también aparecen buenas noticias como la desregulación del mercado y también la nueva ley de alquileres, que facilitó las ventas de inmuebles y, a la vez, sumó oferta de propiedades para alquilar”.El compromiso con el arte del desarrollador. Gentileza

Costantini enumera otros aspectos para destacar. “Es importante tener en cuenta la incidencia que tiene y que van a tener los US$ 20 mil millones, producto del blanqueo que sin dudas trae un efecto positivo al mercado inmobiliario”, señala.

También menciona “el surgimiento incipiente de los créditos hipotecarios que si bien por ahora son pocos, en este caso lo importante es que están creciendo”.

-¿La expectativa que generó la aparición de los créditos hipotecarios se refleja en la realidad?

– El mercado está atravesando un período de transición y de a poco se van a ir acomodando todas las variables. El mercado va a tender a regularizarse y las tasas de interés de los créditos van a tender a bajar. Además, la sana competencia va a generar esa baja.

-¿Cómo influye el nivel recesión en este período de transición?

-Sin dudas, la recesión es otra variable. Ahora la economía se está recuperando y el poder adquisitivo de los sueldos y de los ingresos está subiendo, aunque paulatinamente. Si esto continuara y se consolidara a mediano plazo será un factor importantísimo para el mercado.Eduardo Costantini, más de cuatro décadas en los mercados financieros e inmobiliario, y en el arte.

-¿Qué lugar ocupa en el mercado la variable del aumento en dólares del costo de la construcción?

-El aumento en dólares del costo de la construcción es altísimo. Comparando el período de noviembre de 2023 con noviembre de 2024 se registró un incremento de aproximadamente un 60%.

En una economía dolarizada, donde los ahorros se realizan en dólares y se registra una semejante suba en los costos, los desarrolladores, si bien somos optimistas, vamos a tener que reflejar este aumento de costos en los proyectos.Lo cual, sin dudas, se traducirá en un aumento en el precio de venta. Este aumento dependerá de la tipología del proyecto. En los más lujosos, que tienen un costo mayor por la calidad de los materiales, seguramente la suba será mayor. Estas modificaciones también van a necesitar algunos meses y seguramente se producirán con el reacomodamiento de la oferta y la demanda.

-¿Cómo compiten los proyectos nuevos con los usados?

-El precio del usado también va a ir subiendo. Por ejemplo, a una familia que decide vender su departamento para comprar uno nuevo, no le van a alcanzar los dólares para hacerlo y, por ende, va a decidir no vender. Esto va a a hacer que se vaya registrando un aumento del precio del usado, que ya se está observando. De todos modos, es importante destacar que en el mercado hay distintas fuerzas que están actuando. También es importante resaltar que el Gobierno está haciendo todo lo posible para facilitar el flujo de transacciones. Por ejemplo, hay una resolución que permite que los boletos sean hipotecables (hipotecas divisibles), que facilita vender desde el pozo con crédito hipotecario.

Costantini destaca que “todas estas medidas presentan un panorama optimista”. Sin embargo, inmediatamente aclara que “el desarrollador tiene que ir con cuidado, tener solvencia, analizar bien cómo vende sus productos”.

“Muchos desarrolladores -continúa- han vendido en dólares y hoy se encuentran descalzados por el aumento en el costo de la construcción. Han vendido en dólares con cuota fija y esa diferencia le genera una pérdida directa en el proyecto y se traduce también en pérdidas económicas”.

En este contexto, el diagnóstico sobre la economía en general es clave. “Hay que tener en cuenta el comportamiento de todas las variables, que los proyectos estén calzados durante el ajuste y que el precio varíe de acuerdo al índice de la construcción”, advierte el desarrollador.Eduardo Costantini con el cuadro «Diego y yo» de Frida Kahlo. Gentileza

-En cuanto a los productos, ¿cuáles dominan la oferta?

-Como siempre es muy importante la calidad del proyecto. Su ubicación es clave. Además, la ciudad se va corriendo y van surgiendo nuevas zonas donde la gente encuentra un mayor atractivo. Pero repito es muy importante la calidad del proyecto, en su totalidad.

-¿La demanda acompaña el interés por estos proyectos?

–No estamos ante la presencia de un mercado eufórico. El mercado inmobiliario no ha acompañado, por ejemplo, a la enorme suba que han tenido el valor de las acciones ni tampoco el de los bonos. El mercado financiero, en tanto, ha experimentado una suba estrepitosa y eso también tiene un efecto positivo en el mercado inmobiliario. De todos modos, no deja de ser un factor importante y hay gente que ha invertido en esos mercados y que se desprende de algunas acciones o bonos para comprar una propiedad, por ejemplo, porque lo ven como una inversión más segura, menos volátil.

-¿En el perfil del comprador predomina el inversor, el consumidor final o un mix de ambos segmentos?

– En el mercado de los proyectos nuevos hay un mayor porcentaje de inversores. También vemos interés de parte de desarrolladores. Tanto en Nordelta como en Puertos, este año hemos tenido muy buena venta de terrenos que llamamos macrolotes y donde los desarrolladores son inversores y tienen interés por llevar adelante distintos proyectos. Miran hacia adelante y ven a la Argentina con estabilidad, analizan el efecto del advenimiento de los créditos hipotecarios y observan una valorización en dólares de los activos argentinos. Y si bien estas medidas se materializaron rápidamente en las acciones y en los bonos, todavía no se registraron en los inmuebles.

Costantini también se refiere a la actualidad de la coyuntura económica. “El programa esta bien anclado, tiene sustentabilidad porque, como todos sabemos, está basado en el equilibrio fiscal. Es muy importante hacia adelante que el Estado, el gobierno en este caso, pueda realmente hacer más eficiente al sector público e ir reduciendo su tamaño y a la postre reducir impuestos, por supuesto a mediano y largo plazo”.

Además, agrega que “la economía argentina debería, sin dudas, bajar la incidencia del gasto público sobre el producto bruto, por lo menos en 10 puntos, que es lo que se ha agregado desde el 2012. En estos años prácticamente ha aumentado mucho el gasto público y hay una estructura de impuestos muy elevada”.

“También hay que abrir la economía, la Argentina tiene mucho por hacer y este cambio de dirección tiene muchos aspectos positivos, pero también tiene efectos negativos como todo el esfuerzo que hay que hacer y donde hay sectores que pierden competitividad. Así como vemos el aumento del costo de la construcción, aumenta la comida y los servicios. Argentina tendría que bajar esos costos y ser más competitiva”, concluye el empresario. «El empresario y fundador del Malba Eduardo Costantini.

Minibio

Eduardo Francisco Costantini (Buenos Aires, 1946) tiene más de 40 años de experiencia en el mercado financiero y en el desarrollo de proyectos inmobiliarios innovadores y de gran escala. Es fundador y accionista principal de Consultatio Real Estate y Consultatio Asset Management, en 2024 adquirió las acciones de TPCG Valores. Es licenciado en Economía (UCA, Argentina) y Master of Arts in Quantitive Economics (Universidad East Anglia, Inglaterra) y sus operaciones se desarrollan en Argentina, Uruguay y Estados Unidos.

Es el creador de Nordelta; Puertos en Escobar; y los complejos Oceana en Key Biscayne y Bal Harbour. En Argentina, su último edificio residencial finalizado es Oceana Puerto Madero, y está desarrollando Oceana Nordelta y Huergo 475 (CABA).

En qué está

Consultatio, la desarrolladora de Eduardo Costantini, tiene varios proyectos en su haber. Luego de terminar Oceana Puerto Madero, continúa con el desarrollo de Oceana Nordelta, en Tigre, que a la brevedad estrenará su unidad modelo y comenzará con las entregas en agosto de este año. Y también de Huergo 475, en el Paseo del Bajo, que se inaugurará en el tercer trimestre de este año.

Durante 2025 también tienen pensando lanzar Catalinas, un proyecto de 100 mil m2 vendibles en Avenida Madero. Van a seguir desarrollando Nordelta Centro y Puertos, en Escobar.Huergo 475 ocupa un lote estratégicamente ubicado en el Paseo del Bajo. Se inaugurará en el tercer trimestre de este año.

Además, están atentos a la oferta que surge en distintas zonas para encarar nuevos proyectos. Inclusive están buscando tierra para desarrollar ciudades-pueblos como Nordelta o Puertos.

A su vez, están atentos a las propiedades que va a ofrecer la Agencia de Administración de Bienes del Estado, que ya anunció un programa de ventas.

Costantini informa que en Puertos, en Escobar, vendieron todos los macrolotes y los que quedan en gran parte serán destinados a estacionamientos, porque la bahía lo requiere. También están pensando en un nuevo centro de media densidad sobre la ruta 25, donde recientemente se inauguraron un supermercado y una estación de servicio, y ahora se sumará un edificio de oficinas con locales en planta baja. Además, cruzando la troncal hay una bahía con macrolotes donde se van a desarrollar distintos proyectos al agua.

Mientras tanto, bocetan cómo será el emprendimiento que se levantará en el terreno de 65 hectáreas adyacente a Puertos.

Venden departamentos y lotes que se pueden pagar hasta en 30 años sin crédito hipotecario

enero 12, 2025enero 12, 2025 infoconstruccion

Fuente: La Nación – Los créditos hipotecarios llegaron al mercado y los desarrolladores generaron una estrategia para sumarse a la propuesta de vender propiedades en cuotas.

En medio de un mercado que se revolucionó con la llegada de los créditos hipotecarios, los desarrolladores no se quisieron quedar afuera de este baile y se lanzaron al mercado con ofertas que buscan retrucar la apuesta: ofrecen lotes en cuotas de hasta cinco años y préstamos para la compra de propiedades en pozo, financiados hasta 30 años por ellos mismos.

Hasta hace unos días, las unidades a estrenar, salvo que estuvieran listas para escriturar, no podían comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo. Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se escrituran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos en provincia.La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía -que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.

Recientemente, el gobierno anunció la posibilidad de comprar propiedades en pozo con crédito hipotecario, a través de las hipotecas divisibles, pero los bancos todavía no detallaron cómo serán estas nuevas líneas de préstamo. Y esto se debe a que ya fue reglamentado por parte del Banco Central de la República Argentina (BCRA), pero resta esperar la respuesta del Ministerio de Economía y de las entidades bancarias, que deberán analizar si les es rentable o no sumarse a la propuesta. El último paso por el momento fue que en los últimos días la Comisión Nacional de Valores (CNV) reglamentó los registros de boletos de compra venta y contratos para las hipotecas divisibles, que permiten acceder con un boleto de compra de un departamento en construcción.

Cropped close up view happy couple receiving keys from new own property, finish meeting in real estate agency lead by realtor in formal suit. Bank mortgage for young family, selling, renting conceptfizkes – Shutterstock

En ese contexto, varios desarrolladores se animaron a ir por una propuesta distinta, que ya ofrece la posibilidad de comprar unidades nuevas o en pozo, en algunos casos hasta 30 años, pero que financian ellos mismos.

“Le encontraron la vuelta”

Uno de estos developeres decidió redoblar la apuesta y diseñó una fórmula para poder comprar un departamento en pozo, pagándolo en cuotas de acá a 30 años, financiadas por él mismo. Poniendo un anticipo que va del 20 al 25%, las unidades se pueden adquirir en cuotas de hasta 360 meses.

A diferencia de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos, que se ajustan mes a mes por UVA, los departamentos de estos proyectos se van actualizando mensualmente por el índice CACGentileza

Las propiedades se abonan en pesos, dólares e incluso cripto. A diferencia de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos, que se ajustan mes a mes por UVA, los departamentos de estos proyectos se van actualizando mensualmente por el índice CAC (establecido por la Cámara de la Construcción, que contempla el aumento del costo de la mano de obra y de los materiales) más una tasa nominal anual que va desde el 7%, según el proyecto, tiempo de entrega y otras características. Un dato interesante es que el ahorro inicial con el que se debe contar, que es entre el 20% y 25% de la propiedad dependiendo de la unidad y del proyecto, puede pagarse en tres partes, en un período de dos años.

Mientras que muchos bancos ponen como requisito que los solicitantes del crédito cuenten con una relación cuota ingreso del 25%, en este caso no se exige esta condición. “Tampoco se pide garantía para la adquisición de las unidades en pozo, sólo el pago del anticipo”, señala Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, la desarrolladora que llevará a cabo la iniciativa. El plazo máximo de devolución es hasta 30 años, pero pueden ser menos y disponen de una calculadora que permite ir haciendo números para barajar posibles planes de menos años.

De esta forma, si se baja a un ejemplo concreto de acá a 30 años y de unidades que vende la desarrolladora, en el proyecto que construye en la calle Nahuel Huapi al 5200, se podría adquirir un monoambiente de 35 m² con un anticipo de US$29.000, pagando cuotas iniciales de $750.000 (que luego se actualizan por CAC). También se podría acceder a un dos ambientes de 57 m² con un anticipo de US$45.000 y cuotas mensuales de $990.000.

Mientras que muchos bancos que ofrecen crédito hipotecario ponen como requisito que los solicitantes del crédito cuenten con una relación cuota ingreso del 25%, en este caso no se exige esta condiciónSpazios

Otro de los desarrolladores que salió al mercado con financiamiento propio ofrece un préstamo por un plazo de cuatro años para comprar propiedades en un emprendimiento de Caballito. El plan permite adquirir un departamento de Prima, el proyecto que la desarrolladora CasasARG levantó en tres etapas y cuenta con 380 departamentos en siete edificios.

“Es un emprendimiento que tuvo una inversión de US$50 millones, se acaba de terminar de construir y lo mejor que puede pasar es que lo use la gente”, analiza Sebastián Sommer, quien lidera la desarrolladora que lo construye y explica que hay que contar con un anticipo del 50% de ahorro, el resto lo financian ellos en hasta 48 meses, es decir cuatro años. “Las cuotas son en dólares, fijas y se abonan mensualmente”, detalla Sommer, quien aclara que se trata de departamentos que ya se pueden escriturar. También existe la posiblidad de acceder a una financiación bancaria; en este caso, se puede financiar a 30 años el 80% de la propiedad.

El desarrollo ocupa una manzana entera entre las calles Franklin, Gavilán, Neuquén y la avenida Boyacá en pleno Caballito Norte y tiene siete edificios. Las unidades van desde uno, dos, tres y cuatro ambientes. Respecto a los precios, los dos ambientes de 50 m² parten en US$150.000, los tres ambientes de 72 m² arrancan en US$192.600 y los de cuatro ambientes de 92 m², en US$285.600.

Préstamos hipotecarios: el emprendimiento de Caballito cuenta con 380 departamentos en 7 edificios Gentileza

El desarrollo que surge como alternativa a los créditos hipotecarios tuvo una inversión de US$50 millonesGentileza

El atajo que encuentran los barrios cerrados para vender los lotes

Los developers de edificios no son los únicos jugadores que introdujeron propuestas innovadoras al tablero, sino que, como era de esperar, los desarrolladores de barrios cerrados tampoco quisieron quedarse afuera de este baile.

Ese es el caso, por ejemplo, de Pueblo Cardano, un proyecto con una inversión estimada US$8 millones, vendido en un 35%, con entrega para 2026, ubicado sobre la ruta 28, en el km 8, en lo que algunos llaman Pilar Sur. El barrio cuenta con una propuesta singular:ofrece la posibilidad de adquirir un lote, abonándolo en 60 cuotas mensuales sin interés, es decir, en el transcurso de cinco años. Los pagos se realizan en dólar billete, con cuotas fijas, sin ajuste, sin necesidad de cumplir una relación cuota-ingreso y poniendo un anticipo del 35% en dólares.

“En enero y febrero las consultas y visitas se habían enfriado bastante, por lo que vimos que el mercado estaba pidiendo oportunidades para definir inversiones”, señala Mariano Braun, director de Micelio Desarrollos, que detalla que contará con una sede del colegio Holy Cross Pilar, que abrira su sede en febrero de 2026. Esta financiación es por tiempo limitado y ofrece una alternativa de pago en menos cuotas: se puede arrancar con el 35% de anticipo en dólares y saldar el resto en 36 cuotas mensuales en pesos, con ajuste mensual CAC. En el caso de que se quiera optar por el pago al contado en dólares, se puede acceder a un descuento del 10%.

Los barrios cerrados en los que se ofrece comprar lotes en cuotas de hasta 5 añosDesarrollos Norte

Otras opciones para adquirir lotes financiados en cuotas en barrios cerrados de la zona de Pilar son Azzurra Tortugas y Verona Pilar. Se trata de dos barrios liderados por Desarrollos Norte que permiten comprar lotes con un anticipo del 40%, dos refuerzos anuales del 5% (cada uno) y el 50% en 50 cuotas, es decir, en un poco más de cuatro años. No incluye una tasa de interés -como sí tienen los créditos hipotecarios actuales ofrecidos por los bancos para adquirir una casa- y se pagan en cuotas fijas en dólares, aunque, si el comprador lo desea, puede abonar en pesos ajustados por CAC.

“Se trata de dos barrios con masterplans creados por Estudio Robirosa, un proyecto paisajístico de Carlos Thays y un diseño arquitectónico de las áreas comunes por Pacifica Arquitectura del Arq. Ezequiel Gil”, afirma Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte. Con una inversión aproximada de US$45 millones, los precios de los lotes internos para Azzurra Tortugas arrancan en US$130.000 y en US$230.000 para los premium al arroyo; los que dan a la laguna central parten de US$340.000. Para el caso de Verona Pilar, la inversión fue de US$17 millones aproximadamente; los lotes internos se ofrecen desde US$110.000 y los premium al parque arrancan en US$145.000.

Los barrios cerrados con propuestas de compra en cuotas, similar a los créditos hipotecarios que salieron al mercado, cuentan con diversas propuestas de amenitiesMicelio Desarrollos

Por su parte, Azzurra Tortugas está ubicado en el km 38 de Panamericana, cuenta con 80 hectáreas, más de 500 lotes unifamiliares, un sector para proyectos de media densidad y housing. Tiene varios sectores entregados, con más de 80 casas en construcción. Entre sus amenities, se distingue un arroyo que cruza el barrio en toda su extensión y una laguna central de más de cuatro hectáreas. Por su parte, Verona Pilar se levanta en el km 47 de Panamericana en un predio de más de 20 hectáreas y cuenta con aproximadamente 180 lotes unifamiliares de entre 600 m² y 900 m², un área deportiva y un parque de más de 400 metros de largo con el diseño paisajístico de Carlos Thays. El proyecto tiene fecha de entrega para el primer semestre 2026.

El barrio más caro para vivir y para trabajar que desafía la ley de la oferta y la demanda

enero 12, 2025enero 12, 2025 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El mercado de oficinas en la ciudad de Buenos Aires cerró el año con un escenario desafiante: mientras avanzan nuevos proyectos, propietarios y desarrolladores deberán adaptarse a las nuevas exigencias de las empresas; el fenómeno de Palermo en este contexto.

El mercado de oficinas clase A en Buenos Aires se fue corriendo en los últimos años hacia la zona norte de la ciudad y de GBA con nuevos desarrollos adaptados a las necesidades actuales del mundo laboral. Palermo no solo es el barrio más buscado y demandado (y de los más caros) para comprar y alquilar propiedades sino que también se posicionó como uno de los lugares que atraen inversores de proyectos inmobiliarios corporativos y empresas que se quieren instalar en esta zona.

El 2024 cerró con una particularidad en este barrio: aunque registra la vacancia más alta entre los submercados analizados con un 69,74%, Palermo sigue liderando en cuanto a precios, lo que genera una paradoja en la ley de la oferta y la demanda porque la alta disponibilidad de espacios no baja los precios sino que nada los detiene para que sigan aumentando.

¿Por qué Palermo es el barrio con más vacancia de oficinas premium? La respuesta es que esta alta disponibilidad de superficie se debe a la incorporación de un proyecto de 42.000 m² premium aún en proceso de ocupación. Se trata del Paseo Gigena, en la esquina de la Avenida del Libertador y Dorrego, frente al Hipódromo y al Campo de Polo, un nuevo espacio que contará con oficinas, locales y una terraza verde de acceso público.

El Paseo Gigena cambiará por completo la esquina de la Avenida del Libertador y Dorrego en PalermoFabián Marelli – LA NACION

Según el último informe de Newmark, la vacancia en oficinas clase A en Buenos Aires aumentó del 16,9% en el tercer trimestre al 18,8% en el cuarto, debido en parte a la entrega del proyecto premium en Palermo que sumó 42.000 m². La demanda sigue enfocada en oficinas de alta calidad, lo que resultó en una absorción neta positiva de 5544 m² en el trimestre analizado.

La vacancia en oficinas clase A en Palermo alcanza el 69,74% debido a la incorporación de 42.000 m2Newmark

La falta de grandes desarrollos en curso es una de las características más relevantes del momento que atraviesa el sector de oficinas clase A. Solo hay tres proyectos en construcción, con un total de 106.334 m², que limitan la oferta futura, lo que genera presión sobre los edificios existentes.

Ante esto, “la clave para mantenerse competitivo quienes tengan oficinas para poner en venta o alquiler será la reinvención de los espacios ya construidos. Los propietarios y desarrolladores deberán adaptarse a las nuevas exigencias de las empresas y modernizar los edificios para que continúen siendo atractivos”, dicen desde Newmark. En 2025, se espera la incorporación de más de 60.000 m², de los cuales al menos 20.000 m² ya están pre-ocupados.

El barrio más caro para las empresas

El valor promedio de renta pedido en Palermo aumentó a US$29,25/m² por mes, consolidando al barrio como uno de los submercados más caros. Atrás quedaron los tiempos en que el microcentro y Puerto Madero eran las zonas más demandadas y a la vez más caras para instalarse a trabajar. El mercado en Palermo encontró su propio ritmo debido a la demanda de oficinas premium y los precios elevados.

Palermo sigue liderando los precios de oficinas clase A, con un valor promedio de renta de US$23,7/m², consolidándose como el submercado más costoso de la ciudadNewmark

Las zonas destacadas

La ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires presentan disparidad en vacancia y demanda en oficinas premium. Algunos de los datos más relevantes del último informe de Newmarck son:

Catalinas – Retiro y Puerto Madero: Presentan las tasas de vacancia más bajas dentro de CABA, con un 15,57% y un 14,14%, respectivamente. Estas áreas siguen siendo atractivas para empresas, a pesar de los altos costos asociados.
Polo Dot y zona norte de CABA: Con tasas de vacancia del 18,09% y 16,48%, respectivamente, enfrentan mayores desafíos para captar demanda. Sin embargo, Polo Dot lidera en proyectos futuros con 163.362 m² planificados.
Corredor Libertador: En GBA, este submercado tiene la vacancia más baja (9,72 %), lo que refleja una alta ocupación, en contraste con el Corredor Panamericana (21,89 %), que enfrenta presión para absorber la oferta existente.
Catalinas-Retiro: Con un inventario de 500.207 m², este submercado es el más grande de la Ciudad y mantiene su dinamismo con 44.225 m² en construcción y 102.062 m² en proyecto.
Puerto Madero: Aunque tiene un inventario más moderado (292.607 m²) y una vacancia baja (14,14 %), muestra un desarrollo futuro contenido con solo 30.300 m² proyectados.
Corredor Panamericana: Con la tasa de vacancia más alta (21,89 %), enfrenta el reto de ocupar 39.114 m² en construcción y 25.700 m² en proyecto.

El Corredor Panamericana enfrenta desafíos de alta vacancia, pero sigue siendo una zona clave con importantes desarrollos en construcción y proyectados para el futuroMauro Alfieri – LA NACION

Proyectos destacados para 2025

El mercado se prepara para recibir tres desarrollos emblemáticos que sumarán más de 100.000 m² rentables en 2025:

Centro Empresarial Núñez (CEN): Ubicado en Zona Norte CABA, aportará 50.000 m² totales, con 22.995 m² rentables, combinando eficiencia y sustentabilidad.
Worko: En el Corredor Panamericana, sumará 48.893 m² totales, con 39.114 m² rentables, priorizando la conectividad en esta estratégica zona del GBA.
Alem y Córdoba: En Catalinas-Retiro, este proyecto premium añadirá 60.000 m² totales y 44.225 m² rentables, consolidando a esta zona como la más competitiva de la ciudad.

A pesar de los desafíos actuales, los submercados clave en este sector y los desarrollos en curso confirman que el mercado de oficinas clase A en Buenos Aires sigue apostando por calidad y ubicaciones estratégicas.