Fuente: iProfesional ~ El valor de los inmuebles continúan achicándose, pero a un ritmo que se va desacelerando. Por eso, los expertos recomiendan que es el momento para entrar.
En un mercado inmovilizado y acorralado por la incertidumbre, los precios de las propiedades siguen en baja. Esto hace que hoy haya una gran oportunidad para comprar, sobre todo para aquellos inversores que hoy tienen dólares en su poder. Y para aquellos que no llegan a poder comprar un inmueble, hoy existen herramientas como el crowdfunding para pequeños ahorristas.
Vale la pena analizar cómo hoy se está moviendo el mercado. Según el último informe de Zonaprop, los precios de venta en el primer semestre del año bajan un 3,3% y el valor del metro cuadrado se ubica en u$s2.276. La baja de precio en estos seis meses es mayormente impulsada por el nuevo stock en venta que ingresa con precios por debajo del promedio del stock preexistente en venta.
Para saber, el valor de un monoambiente en CABA es de u$s98.089. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50m2 tiene un valor de u$s118.764. Un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los u$s169.257. El precio medio disminuye 0,5% respecto al mes previo. Desde los máximos de 2019 los precios acumulan una caída del 18,7%. Incuso, los departamentos usados y con muchos ambientes son aquellos que más retroceden en 2022.
«La oferta la podemos dividir en dos grandes grupos: los desarrolladores que ofrecen unidades de pozo y a estrenar, y los consumidores finales que ofrecen las unidades que compraron en pozo para hacer negocio y los usados de los que quieren desprenderse. Así tenemos tres grandes precios en el mercado: precios de pozo, a estrenar y del usado», define Patricio Villagrán, economista y gerente Comercial de Sumar Inversión.
Por otro lado, este experto añade que «los productos a estrenar bajaron un 1,78% y los productos en pozo un 0,48 por ciento».
Dolarizar los ahorros, el motivo por el que muchos compran propiedades
Momento para entrar a comprar propiedades
«Analizando estos costos podemos decir que están en aumento debido a que el aumento del costo de la construcción medido por la CAC le está ganando a la evolución del dólar, por lo tanto, cada vez cuesta más construir un metro cuadrado en dólares, así podemos explicar que los desarrolladores no tengan más margen para bajar los precios», indica Villagrán.
Además, este economista asegura que hay que analizar la demanda. «Esta tiene dos variables que pueden afectarla en mayor medida, poder adquisitivo y expectativas. El poder adquisitivo se podría incrementar si se diera algún tipo de crédito hacia la vivienda que algunos analistas esperan se pueda dar en el próximo año eleccionario. Por otro lado, si mejoran de alguna manera las expectativas sobre la economía y se entiende que los precios están en el mínimo, podría producirse lo que se conoce como overshooting».
«Comprendiendo la evolución del precio podemos decir que de acuerdo al índice de Zonaprop, la caída del año es de -2.8, menor a la de los últimos 12 meses que es de -7.8%. También podemos señalar que el precio promedio es de u$s2.300. De acuerdo al mismo índice, está por debajo de la media de los últimos años 2012-2021, que es de u$s2.380. Por lo tanto, este valor debería corregir cuando las expectativas se reviertan», detalla Villagrán.
Por todo esto, es un buen momento para ahorrar en ladrillo, porque los especialistas aseguran que el repunte está cada vez más cerca.
El crowdfunding, una herramienta muy accesible para pequeños ahorristas
Crowdfunding para comprar propiedades
Actualmente, el mercado brinda una herramienta de inversión que está revolucionando el modo de ingresar en el rubro inmobiliario: el crowdfunding.
«Se trata de un mecanismo que aporta múltiples razones por las cuales cada vez más gente decide invertir en real estate. Un punto importante que es necesario destacar es que mediante el crowdfunding inmobiliario ya no es necesario desembolsar grandes sumas de dinero para ingresar al negocio», afirma Fernando Cueto, director de Joinver.
¿Cómo funciona? «Este mecanismo ofrece la posibilidad de invertir en real estate a partir de tickets bajos. Estamos hablando de inversiones que parten de los mil dólares. De esta manera, participar de un negocio inmobiliario ya no implica destinar todos nuestros ahorros a comprar una única propiedad. En relación a este dato, el inversor no arrastra con la preocupación propia de quien compró una unidad para luego venderla», refuerza Cueto.
Fuente: Clarín ~ Cómo es el trámite, qué gastos e impuestos hay que pagar y cuáles son las ventajas.
La permuta inmobiliaria es un contrato en el que dos partes intercambian un inmueble de su propiedad. Se puede considerar como un trueque, aunque normalmente la valoración de ambos inmuebles no es idéntica. Por lo tanto, una de las partes también aporta dinero.
En este caso, se podría llegar a pensar que existen dos contratos al mismo tiempo, el de permuta y el de compra-venta. Pero si la parte monetaria es relativamente pequeña respecto al valor de los inmuebles y en la intención de las partes está intercambiar ambos bienes, el contrato será tratado como una permuta.
«Cuando hay inestabilidad económica en el país o existen normas impositivas que retraen el uso de dólares, la permuta es un mecanismo conveniente ya que permite intercambiar un inmueble por otro, sin movimiento de dinero«, explicó el vocal del Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Federico Leyría, a Clarín.
Cuando hay inestabilidad económica en el país el trueque inmobiliario es un mecanismo conveniente. Foto: Archivo
¿Cómo funciona y cuáles son las ventajas de hacer una permuta entre inmuebles?
El procedimiento para intercambiar inmuebles entre particulares es relativamente sencillo si no hay hipotecas pendientes en las viviendas y si se encuentran dos necesidades compatibles. Para ello, se pacta el valor de ambos inmuebles, ya sea el de mercado o el de tasación.
Acto seguido, se firma ante notario una escritura de permuta. Y para finalizar, se transmite la titularidad de ambos bienes.
La permuta de inmuebles debe realizarse con escritura pública y ante notaria/o (o escribana/o), según lo establece el Código Civil y comercial de la Nación.
Si las partes asignan el mismo valor a los inmuebles, el impuesto de sellos se abona como si fuera una sola operación, esa sería la ventaja económica de hacer una permuta. En cambio, si hay pago en efectivo, se tributa como una compraventa.
Por otro lado, según detalló Leyría se pueden permutar bienes de distintas jurisdicciones. Por ejemplo se puede intercambiar un departamento de la Ciudad de Buenos Aires por un campo o un lote de cualquiera de las provincias del país.
No obstante, en el caso de que las propiedades sean de dos jurisdicciones distintas, la ventaja impositiva de la permuta se pierde y la operación sigue adelante como si fueran dos ventas.
La única diferencia con una compra-venta tradicional es que la persona que adquiere la propiedad a través de dar otra propiedad en parte de pago, no tiene que demostrar ni acreditar la legitimidad de los fondos.
Se puede considerar como un trueque, aunque normalmente la valoración de ambos inmuebles no es idéntica. Foto: Archivo
¿Qué gastos e impuestos intervienen en la permuta de inmuebles?
. Impuesto de sellos 3,6%. Se paga entre ambas partes en el caso de que las dos propiedades que se están permutando tengan el mismo valor. Si una propiedad tiene una diferencia de costo, se cobrará sobre esa propiedad de mayor valor. Este trámite se hace a través de un escribano.
. Luego dependiendo de lo que hagan los dueños de las propiedades con esos inmuebles que permuten (vivienda, comercial, etc)hay una retención del ITI (Impuesto a la transferencia onerosa de inmueble) que es el 1,5% del valor.
. Hay algunos otros gastos como estudio de títulos, libre deudas, certificados registrales y catastrales, tasas registrales y honorarios notariales (todo esto puede ascender hasta el 3% + IVA en algunos conceptos).
La única diferencia con una compra-venta tradicional es que cuando se permuta no hay que demostrar ni acreditar la legitimidad de los fondos. Foto: Archivo
¿Qué documentación se necesita para hacer una permuta de inmuebles?
La documentación que se requiere es la misma que aquella que se necesita para concretar una operación de compra-venta:
. El título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
. Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.
. Informes de dominio e informes de inhibición
. El impuesto de sellos
. Boletas de impuestos, tasas y gravámenes
Si se trata de un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito:
. Una copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
. El libre de deuda de expensas
. En algunos casos, el plano de afectación a propiedad horizontal.
Fuente: Clarín ~ Aunque no se oficializó, el mercado interpretó una próxima suba del impuesto sobre los bienes personales.
En la conferencia de prensa del lunes 11 de julio, la flamante Ministra de Economía Silvina Batakis anunció un programa anticrisis con diez medidas tendientes a «garantizar el equilibrio fiscal». Una de ellas consiste en migrar el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles (OFeVI) al Ministerio de Economía, supuestamente con el fin de homogeneizar las valuaciones que actualmente responden a criterios disímiles de cada provincia y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
De inmediato, el mercado interpretó una próxima suba del impuesto sobre los bienes personales (ISBP) a raíz de esta medida. Seguramente sea ello a lo que se apunta, sino ¿qué sentido tendría la inclusión en un programa anticrisis?
Haciendo un poco de historia, el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles (OFeVI) fue creado en octubre de 2018 por el Decreto 938/2018, en respuesta al Consenso Fiscal del 16/11/2017 (Ley 27.429). Allí el Estado Nacional asumió, entre otros, el compromiso de disponer de un organismo federal con participación de las provincias y de la CABA, que determine los procedimientos y metodologías de aplicación para todas las jurisdicciones con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial.
El Decreto 938/2018 consideró conveniente crear el OFeVI en la órbita de la Secretaría de Provincias y Municipios del Ministerio del Interior, con el objeto de determinar los procedimientos y las metodologías de aplicación para las valuaciones fiscales de los inmuebles del territorio de las provincias adheridas al Consenso.
A poco tiempo, en diciembre del 2018, la Ley 27.480 introdujo algunas modificaciones en el ISBP. Una de ellas fue contemplar como valuación mínima de los inmuebles situados en el país los valores que establezca el OFeVI. Para el mientras tanto, se dispuso que el piso sería la valuación fiscal vigente al 31/12/2017 que se actualizaría teniendo en cuenta la variación del IPC.
Este organismo, que hasta el momento nunca funcionó -el OFeVI-, es el que la Ministra Batakis dispuso mudar de Ministerio (de Interior a Economía).
En el contexto en que fue anunciado, cabe esperar una mayor presión fiscal sobre los inmuebles dentro del ISBP. La pregunta que surge es si será un remedio eficaz para la crisis.
No puede evitar reconocerse que las valuaciones fiscales de los inmuebles en las provincias y en la CABA están atrasadas respecto del valor de mercado. En otras palabras, ese valor que funciona de “piso” para el ISBP actualmente no cumple el objetivo de valorar adecuadamente la capacidad contributiva frente a dicho gravamen.
Sin embargo, no debe olvidarse que este valor es el piso, que se tomará únicamente cuando el valor de adquisición (según escritura o boleto) o de construcción (según facturas de materiales y mano de obra) de los inmuebles, luego de deducir las amortizaciones acumuladas del edificio, resulte inferior a aquel.
Dicho esto, sin mucho esfuerzo se advierte que la medida que se pretende tendrá un impacto acotado.
Lamentablemente, nada de lo que se anunció fue acompañado de proyecciones económicas, de plazos esperados de corrección de las distorsiones financieras, por lo que no se pueden conocer los efectos concretos que se esperan de esta supuesta medida “anticrisis”, ni del programa completo.
A esta altura no puede ignorarse que el ISBP aumentó considerablemente a fin del año pasado, cuando la Ley 27.677 sumó dos tramos a la escala de alícuotas y no modificó los valores fijos que conforman cada tramo, los cuales datan de diciembre 2018 (Ley 27.480). En este contexto inflacionario, no actualizar los montos que definen cada tramo equivale a incrementar el impuesto, dado que las valuaciones “piso” de los inmuebles se incrementan por IPC. La actualización del monto mínimo no imponible no cubre esta distorsión.
Así visto, una suba del impuesto sobre bienes que son ilíquidos (difíciles de convertir en dinero) y que -por definición- generan una renta anual baja (aprox. 3% anual en Argentina), a priori no se presenta como una medida sensata, menos aún cuando la alícuota máxima del gravamen puede ser del 1,75% sobre los bienes en el país.
No puede ser obviado que el ISBP tiene un impacto leve en la recaudación. Y es natural que ello suceda, porque este tributo grava el activo, no los ingresos. En consecuencia, no parece ser eficaz como solución a la crisis económica que atraviesa nuestro país.
Fuente: La Nación ~ La ministra de Economía anunció que migrará a la órbita de su Ministerio el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles y así unificar un criterio nacional para la tasación de las propiedades en sus valores reales.
Entre la batería de medidas que anunció esta mañana en una conferencia de prensa la nueva ministra de Economía, Silvina Batakis, volvió a poner en agenda el revalúo inmobiliario a nivel nacional. La iniciativa de la funcionaria pretende migrar el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles a la órbita del ministerio de Economía, que hasta ahora estaba a cargo de la Secretaría de Provincias y Municipios del ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda.
La revaluación de los inmuebles federal supone actualizar el valor de las propiedades a nivel nacional para garantizar que la tasación de los inmuebles se acerque a sus valores reales. La idea de unificar el criterio con el que se valúan nace de que cada jurisdicción tiene un criterio distinto para realizar las valuaciones fiscales.
El organismo en cuestión tiene el fin de “determinar los procedimientos y las metodologías de aplicación para las valuaciones fiscales de los inmuebles del territorio de las provincias adheridas al Consenso Fiscal aprobado por la Ley N° 27.429″, según detalla el decreto a través del que se creó en 2018. Dicho consenso en materia tributaria establecía el compromiso del Gobierno Nacional de impulsar una ley consensuada por todas las jurisdicciones pero a día de hoy queda pendiente la adhesión de la Ciudad de Buenos Aires y de algunas provincias.
La realización del mismo se había procrastinado entre gestiones. Inicialmente se había acordado en el gobierno del ex presidente Mauricio Macri pero ni la gestión pasada ni la actual lo llevaron a cabo. En el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) pactado en el mes de marzo de este año, la Argentina se comprometió a establecer la metodología a través del organismo para que en septiembre ya estuvieran todos los inmuebles revaluados. Sin embargo, la falta de legislación de la iniciativa corrió la línea de meta más lejos y pospone su operación. Según Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, resta “que se ratifique por ley el organismo creado por decreto y se hagan modificaciones de estructura, funciones, presupuesto, etc.”.
Es en ese contexto que la titular del Palacio de Hacienda toma bajo su ala el organismo para que la implementación dependa de su poder de decisión y pueda llevarlo a cabo sin obstáculos periféricos. Si bien esto es un primer paso, no equivale a que empiece a funcionar operativamente sino que queda pendiente la evolución del tema.
¿Cómo repercutirá el revalúo inmobiliario en el país?
Se estima que la retasación de las propiedades bajo un criterio unificado tendría un impacto en la recaudación de impuestos en las provincias. “Probablemente aumentará el impuesto inmobiliario en las distintas provincias”, pronostica Domínguez, aunque opina que “quizás haya gobernadores que no quieran aumentarle el impuesto a sus votantes”. La base del conflicto -y la explicación de por qué es desparejo según la ubicación- es que cada provincia cuenta con su porción de coparticipación nacional. “Hay muchas provincias que viven más de la coparticipación -dinero que les da la Nación- que del dinero que recaudan ellas mismas. Hay muchas que mantienen valuaciones fiscales bajas de los inmuebles en su provincia para no pagar el costo político de cobrar impuestos inmobiliarios altos y así poder financiarse con la coparticipación, por ejemplo, Formosa. En cambio, hay otras jurisdicciones que tienen valuaciones fiscales más elevadas, por ejemplo, la Provincia de Buenos Aires y la Ciudad de Buenos Aires”, había explicado cuando se firmó el acuerdo con el FMI en diálogo con LA NACION Sebastián Domínguez.
Dicho aumento tiene su raíz en que el impuesto inmobiliario es establecido por la valuación fiscal. Según una escala de valores progresiva, que busca que el que menos tiene pague cantidades menores al que tiene más, se determina el monto del impuesto. Por ejemplo, si un inmueble vale de $0 a $1 millón paga el 0,50%; si vale de $1 millón a $2 millones, paga el 0,65% y así sucesivamente, indica el contador.
Otra dimensión en la que repercutirá el revalúo es en la base imponible de los contribuyentes de Bienes Personales a nivel nacional, que mejoraría la recaudación federal. En su momento, el documento técnico enviado al Congreso especificaba que “los rendimientos de esta iniciativa, descontada la coparticipación, podrían ascender a 0,1% del PBI en el ejercicio fiscal 2022 y a un 0,2% del PIB adicional en los próximos años. Esperamos que este proceso pueda alcanzar a 400.000 contribuyentes, o cerca de 597.000 propiedades urbanas sujetas al impuesto anual sobre los bienes personales”.
Fuente: La Nación ~ Los especialistas consideran que el real estate sigue siendo un refugio de valor seguro ante un principio de julio turbulento para la economía; las causas.
En medio de un escenario económico convulsionado por el cambio de gabinete tras la renuncia del ministro de Economía, Martín Guzmán, sumado a la inestabilidad financiera, a partir de la suba del dólar blue, el alza de la inflación y del riesgo país -que llegó a superar los 2500 puntos-, crece la duda sobre cuál es la mejor forma de resguardar los ahorros en un contexto de tanta incertidumbre.
En este sentido, si bien elreal estate ha sido históricamente la opción preferida por los argentinos como refugio de valor a la hora de sacar los dólares del colchón, la escasa actividad del mercado inmobiliario prueba que, en los últimos años, prefirieron no invertir los ahorros en el sector: de hecho, el último dato relevado hasta el primer trimestre de este año reflejó que los argentinos tienen guardados US$258.077 millones fuera del sistema, según el Indec.
El dato fue presentado en la última edición del informe de Balanza de Pagos, posición de inversión internacional y deuda externa que realiza el Indec. La cifra es un 3,1% superior en comparación con el monto estimado por un año atrás (US$250.376 millones) y, si bien representa un crecimiento en términos nominales, se ubica por debajo de la inflación interanual de los Estados Unidos que fue del 8,5% en marzo pasado. Este dato es la mejor prueba de que quedarse con los dólares billetes no es un buen negocio porque se desvaloriza al ritmo en que aumentan los precios.
Pero cuáles son los indicios que podrían afirmar que, pese a la incertidumbre, es un buen momento para apostar al ladrillo.
1- El costo de construcción, en dólares, está barato
El economista Esteban Domecq, de la consultora Invecq, reconoció que se vive un momento de incentivo a la construcción sobre todo para los usuarios minoristas. Es decir, los que remodelan, amplían o construyen sus casas. En la presentación realizada en un evento reciente organizado por Reporte Inmobiliario, el especialista detalló que el costo de la construcción en dólares (paralelos) aumentó 55% desde octubre del 2020 hasta mayo del 2022, explicado principalmente por un dólar paralelo que corrió muy por debajo de la inflación.
“A pesar de dicho aumento, el índice aún se encuentra 50% por debajo del promedio histórico y 58% abajo del inicio de la crisis de principios del 2018. La licuación vino principalmente por la caída de los salarios del sector: aumentaron 363% desde diciembre 2017, contra 506% de inflación, y 968% de corrección cambiaria”, expresó en el encuentro realizado la semana pasada antes de la renuncia del ministro de Economía, Martín Guzmán.
Con el costo de la construcción en dólares en el nivel más bajo de los últimos siete años, entrar en un emprendimiento inmobiliario desde sus inicios abre una posibilidad ventajosa para los inversoresShutterstock
Ahora, qué pasa con la suba del dólar blue que este martes cerró a $252. “En la medida que siga aumentando el dólar paralelo, habrá más estímulo al sector de la construcción”, analizó el economista.
2- Ya no hay margen para contraofertas agresivas
Hasta mediados de 2019, con los valores de las propiedades más altos, la negociación entre las partes podía reflejar márgenes más significativos entre el precio de publicación y en el que finalmente se termina cerrando la operación. Y si bien aún hay barrios donde se pueden realizar contraofertas a más agresivas, los brokers advierten que esta tendencia se fue achicando en el último tiempo lo que demuestra que sólo se desprende del ladrillo quien quiere pero no hay casos de tomadores de créditos “ahogados” que necesitan vender para no perder el inmueble .
“Lo que observamos es que los precios han dejado de bajar y que lo que está en precio, se vende; quizás un poco por debajo del valor publicado. Si bien hay una demanda contraída, hay mucha oferta a la venta desde hace mucho tiempo”, detalló Toribio Achával, presidente de la Inmobiliaria homónima en otro de los paneles del encuentro.
De todas formas, aclaró que las más de 164.000 propiedades en venta en Capital Federalno habilitan amplias brechas que hoy rondan el 9% y 10% con cierres cercanos a diferencias del 6% entre el valor que se publica y el que se termina concretando la operación. Sin embargo, más allá de las oportunidades, “lo bueno defiende su valor”, advirtió el empresario.
Martín Pinus, director de Martín Pinus Real Estate, coincidió con que en los últimos meses las propiedades tocaron un piso en la baja de precios. “Entendemos que es un buen momento para comprar y aconsejamos a los vendedores a reponer pronto en caso de haber vendido. Por supuesto en momentos de incertidumbre y volatilidad cambiaria es menos la gente que toma decisiones, pero si el dólar se vuelve a acomodar, las operaciones se van a seguir concretando”, señaló y añadió que en el segmento de edificios premium cuentan con un stock de inmuebles con valores “hasta un 35% más baratos que en el 2019″.
3-La cantidad de obras en construcción (pese a las pocas ventas) puede ser la señal de un futuro con más movimiento
La cantidad de proyectos inmobiliarios en construcción en medio de un contexto con una macroeconomía que no colabora para el real estate, con una inflación alta, inestabilidad cambiaria e incertidumbre respecto al futuro de la ley de alquileres, podría ser una señal de una posible reactivación en el futuro pero cómo se sostienen los niveles altos de construcción en un mercado parado. Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba, analizó el fenómeno y afirmó que los indicadores de la construcción llegaron a los niveles de la pre pandemia. “El inversor de hoy piensa que puede tener revalorización, piensa que sigue construyendo a un costo atractivo, piensa que si se queda con dólares pierde 8% anual por la inflación en dólares de los Estados Unidos, y claramente tiene optimismo hacia el futuro. Hay mucha gente pensando que cuando los proyectos se terminen, valdrán más”, consideró durante su presentación en el panel que abordó el mercado residencial de unidades a estrenar.
Para Andrés Brody, socio y director de la desarrolladora BrodyFriedman, la posible reactivación del sector no es un fenómeno que sucederá en lo inmediato; creo que hay un proceso por delante de por los menos seis meses. Esta conclusión la saco por varios factores: la baja en los valores de los terrenos y la baja de los costos en dólares, además cuando veo el valor de venta de un producto de pozo, me doy cuenta que la baja de los precios llegó a su fin”.
Por otra parte, señaló que, producto de la crisis de los últimos años, el valor de un departamento de pozo es prácticamente el mismo al que se puede vender terminado. Sin embargo, insiste en que ingresar al mercado “es la apuesta segura”. “Es un sector sano. Es cierto que se han estirado los plazos, pero no hay obras abandonadas. Yo como inversor entraría como consumidor final. No dudaría en que es el momento de comprar una propiedad para mudarme. Con la falta de venta y el exceso de oferta es un buen momento para apostar por el sector”, apuntó y cerró: “La expectativa de rebote de precios la veremos en el mediano plazo″.
4- Cada vez más extranjeros buscan inmuebles en el país
El interés por el ladrillo argentino que tienen los compradores del mundo tiene su explicación: la propiedad argentina todavía es barata en comparación a otras ciudades del primer mundo. En este sentido, las inmobiliarias y desarrolladores han encontrado un nuevo comprador que está atento al sector por las oportunidades que genera la baja del valor de venta de los inmuebles.
Este “momento de oportunidad” lo están aprovechando distintos nichos, indicaron los especialistas. Por un lado la clase alta y, por el otro, los extranjeros. “Cada vez recibimos más consultas de extranjeros que apuestan al mercado residencial secundario en la Argentina porque ven una revalorización a futuro. Saben que en seis o siete años los precios deberían estar por encima de los actuales”, indicó Toribio Achával, de la inmobiliaria homónima.
Los brokers inmobiliarios coinciden en que invierten en el país no sólo atraídos por los valores de las propiedades sino, también, empujados por el contexto político-económico que se vive en Europa a raíz de la guerra en Ucrania. “Quieren tener una propiedad en un lugar del mundo alejado que, en el caso de que explote todo, les de paz”, coinciden.
En este sentido, son varias las inmobiliarias que reciben consultas de personas de otros países atraídos por los bajos precios y por los nuevos desarrollos premium que avanzan en la Ciudad de Buenos Aires y en algunas localidades del interior del país. Desde Miranda Bosch comentaron a LA NACION que han recibido “varias ofertas” de alemanes que apuestan al mercado argentino, sobre todo a Puerto Madero, donde tienen oportunidades en departamentos top que defienden valores de venta de US$5000/m². Otros destinos que miran son localidades de la Patagonia como por ejemplo Bariloche.
5- El ladrillo es refugio de valor
La escalada del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en los Estados Unidos registró una tasa interanual del 8,6% en mayo, récord desde diciembre de 1981, podría posicionar a los inmuebles como un activo atractivo para los ahorros porque, claramente, los dólares guardados en la caja de seguridad pierden valor. “En el 90% de los casos, la construcción es percibida como refugio de valor”, afirmó Domecq. El economista explicó que, aún en el escenario actual de inestabilidad, la economía “sigue generando y da muchos excedentes. ¿Dónde se ponen estos excedentes en la Argentina? Si tengo dólares con 8% de inflación ya no es gratis y si el costo de la construcción está abajo, lo pongo ahí”, profundizó
En este sentido, añadió que los ganadores de hoy “son los que apuestan a los barrios cerrados y los proyectos con inversores que apuestan a largo plazo, con una perspectiva de retorno de 5 o 10 años”.
“El real estate es el mayor activo en el mundo. Cuando el tipo real de cambio se va para arriba hace un salto significativo y se puede observar que hay una caída real del metro cuadrado”, agregó José Dapena, Director del Departamento de Finanzas de UCEMA, durante la charla que mantuvo con Toribio Achával. En la misma línea, apuntó que uno de los pocos refugios de valor es la construcción “que, además, le da liquidez al sistema”.
Tanto Tarasido como Domecq hicieron énfasis en diferenciar el mercado inmobiliario del de la construcción: “Una cosa es el refugio de valor que buscan inversores y compradores finales en los metros cuadrados de construcción, y otra es la venta genuina y lo que ha caído el valor de compra; hay una brecha entre ambas”, advirtieron.
Por otro lado, más allá de la incertidumbre sobre el tratamiento de la ley de alquileres en el Congreso, los empresarios celebran que la política “haya tomado nota del tema” y que los dos dictámenes que se tratarán en Diputados -el de la oposición y el del oficialismo- hablen de incentivos fiscales. “Eso quiere decir que escucharon porque hablan de premios cuando antes sobrevolaba una idea de castigo y del Estado apropiándose de la renta”, expresó Brody. En la misma línea, Damián Tabakman coincidió con sus colegas y festejó el abandono de iniciativas como el impuesto a la vivienda vacía.
Fuente: iProfesional ~ Cerca de General Paz, avanzan obras que atraen tanto a desarrolladoras como al inversor tradicional. A qué valores y qué oportunidades se pueden encontrar.
Para los desarrolladores, en tanto, es de gran interés, entre otros motivos, por ejemplo, por su cercanía a la avenida Juan B. Justo –que a través del Metrobús porteño incorporó mayor dinamismo y generó que resultara más sencillo el traslado de una punta a la otra de la Capital–.
Sin ir más lejos, muchos de ellos se han defendido muy bien de la baja generalizada del metro cuadrado. Un buen ejemplo es Devoto, que tiene un microclima donde, todavía, se hacen operaciones por arriba de los u$s3.000 por m2, una barrera que a muchos barrios les cuesta cruzar.
Además, en esta zona se dio «un fuerte arraigo e identidad que se vio beneficiado por el cambio de código urbanístico vigente desde el 2019 y que permite ofrecer productos inmobiliarios inexistentes», detalla Alejandro Reyser, Socio de RED.
En la zona oeste de Capital crecen los proyectos en pozo
En definitiva, en esta área de la Ciudad de Buenos Aires «los proyectos en pozo y en ejecución son un destino atractivo tanto para inversores clásicos (muchos de ellos conocidos de emprendimientos anteriores), que buscan una rentabilidad superior a la del mercado financiero, como para consumidores finales», comenta Javier Schvartz, de Kuan Desarrollos.
Muchos de los barrios del corredor oeste se han defendido muy bien de la baja generalizada del metro cuadrado
Y más allá de que en en junio la rentabilidad fue del 4,4%, en Villa Santa Rita y Floresta; del 4,3%, en Villa del Parque; y del 3,7%, en Villa Devoto, según Zonaprop Index, en esta zona además se pueden apreciar opciones inéditas en el mercado, con una apreciación estimada de más del 28% anual y un crecimiento proyectado de más del 150% sobre el valor del lanzamiento, en algunos casos.
Desarrollos que arrancan desde los u$s1.500 por m2
Así las cosas, con un valor del metro cuadrado promedio de u$s2.636 a estrenar y u$s2.464, de pozo, en Villa Devoto; de u$s2.317 y u$s2.185, en villa Santa Rita; de u$s2.227 y u$s2.195, respectivamente, en Villa del Parque; y de u$s1.871 y u$s1.567, en Floresta, aunque exista variabilidad según las características de cada edificio residencial o zona, hay desarrollos de pozo que arrancan desde los u$s1.500 por m2 y unidades a estrenar desde u$s1.900 por m2.
Es cierto que por aquí predominan los proyectos chicos, en muchos casos, con diseño y construcción tradicional, pero también hay otra realidad: vienen creciendo, últimamente, las variadas propuestas de acuerdo con lo que el mercado demanda, tanto para inversores como para consumidores finales: tanto unidades de 1 y 2 ambientes como grandes desarrollos diseñados para familias, de 3 y 4 ambientes.
Fresias Garden es un condominio residencial con 160 unidades de 2, 3 y 4 ambientes
Por ejemplo, próximo a la Plaza Arenales, Respira Devoto, en Pedro Morán 4600, consta de un edificio residencial de 2 cuerpos con 5 departamentos de 3 y 4 ambientes, y superficies que van de los 90 a los 120 m². Además, con 2 unidades tipo casa de 2 y 3 pisos: una de 190 m² más un jardín de 56 m² con pileta y otra de 203 m², 2 balcones que suman 32 m² y una terraza privada de 100 m² con jardín y pileta. Asimismo, un subsuelo con espacio para bauleras, una cava y estacionamiento para autos, motos y bicis. Se estima que estará terminado en agosto de 2023 y su valor por m² es de u$s2.350.
En Av. Juan B Alberdi 3292, Floresta, se encuentra en ejecución la obra de un edificio de 11 pisos de unidades de 1 y 2 ambientes con balcones aterrazados y parrilla, con un local comercial en planta baja, cocheras cubiertas en primer piso, SUM con parrilla en el último piso y unidades complementarias de solárium / terrazas individuales con parrillas en la azotea. Su entrega estimada en 16/18 meses y un valor por m² que arranca desde los u$s1.500.
Ya finalizado, en Remedios Escalada de San Martín 2750, esquina Condarco (Villa del Parque), se emplaza Fresias Garden, un condominio residencial con 160 unidades de 2, 3 y 4 ambientes distribuidas en planta baja y módulos de 6 y 8 pisos, que posee la particularidad de un área deportiva con piscina climatizada, cancha de fútbol y un gimnasio equipado como fitness center; socialroom y un parque central de unos 3.700 metros cuadrados. Los departamentos se venden desde u$s2.000 el m2.
Mil Aires, enVilla Devoto, tendrá 16.816 m² de áreas exteriores y más de 1.700 m² destinados a amenities
También concluido recientemente, en Av. Juan B Justo 5839, Villa Santa Rita, a 100 metros de la Av. Nazca, se ubica un edificio de 12 pisos de 3 departamentos cada uno: al frente, de 2 ambientes de 49 m2 y, al contrafrente, 2 monoambientes, 1 monoambiente divisible de 45 m2 y otro de 35 m2. Todas las unidades tienen balcones y conexión para lavarropas. Su valor por m² arranca desde los 1.800 dólares.
Un barrio cerrado en medio de la ciudad
Y cuan barrio cerrado en medio de la city, si hay uno que destaca por sus dimensiones es Mil Aires, enAv. Salvador María del Carril 5001, Villa Devoto, un complejo que tendrá 16.816 m² de áreas exteriores y más de 1.700 m² destinados a amenities. Contemplará distintas tipologías de 1 a 4 ambientes con balcón o terrazas privadas, todos con parrilla, incluidos los monoambientes. Dispondrá de coworking, workspace, gimnasio de 200 m², circuitos aeróbicos, kids club, playroom para adolescentes, estación de ecobici y monopatín, housing para mascotas, entre otros.
Los barros de Villa Santa Rita, Villa del Parque, Floresta y Villa Devoto se vuelven cada vez más atractivo
Se trata de una propuesta residencial 100% financiada en pesos cuya primera entrega está prevista para diciembre de 2024 y el valor promedio del m² es actualmente de 2.400 dólares.
Fuente: Ámbito ~ Los precios de venta en dólares de propiedades en el área del AMBA tuvieron en junio una caída interanual del 7% en casas y 3,8% en departamentos. La tendencia a la baja en los valores de mercado se mantiene desde 2019.
Losprecios en dólares de venta de propiedades en el área del AMBA, tuvieron en junio pasado una caída interanual del 7%. El dato surgió de un informe privado, que también mostró que hubo una caída de casi el 20% en el valor de los alquileres respecto a 2021.
La información fue publicada en el último informe elaborado por la Universidad de San Andrés, tomando como referencias las publicaciones de ventas y alquileres de casas y departamentos en el sitio Mercado Libre, ubicadas dentro del área de la Ciudad de Buenos Aires y el Conurbano bonaerense (AMBA).
Este relevamiento mostró, en la comparativa interanual 2021-2022, que los precios de venta endólares de casas cayeron un 3,8%. Mientras que los valores de departamentos redujeron su valor en el mercado inmobiliario un 7%. La tendencia a la baja en este ítem está a la baja desde julio de 2021 y octubre de 2019, respectivamente.
Además se reportó la caída en los precios en pesos de los alquileres de casas, que descendieron un 19,9% respecto a junio 2021. Sin embargo, en esa misma categoría, los departamentos tuvieron una suba del 1% en los valores de alquiler en el AMBA.
Venta de propiedades: caída de los precios en dólares 2021-2022
En junio de 2022, en AMBA, el precio de venta en dólares por m2 de casas y departamentos cayó un 0.7% y un 0.6%, respectivamente, respecto a mayo de 2022. Por su parte, se observa una caída interanual, relativa a junio de 2021, en el precio de venta de casas y departamentos del 3.8% y 7.0%, respectivamente.
Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan caídas intermensuales (respecto a mayo de 2022) en el precio por m2 de casas del 1.1% en CABA, del 1.1% en GBA Norte, del 0.3% en GBA Sur y del 0.4% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en junio de 2022, se observan caídas en el precio por m2 del 0.3% en CABA, del 0.5% en GBA Norte, del 0.2% en GBA Sur, y del 0.1% en GBA Oeste, relativo a mayo de 2022.
Alquileres: casas con precios a la baja y departamentos en alza
En paralelo, en el mismo período, se registró una caída intermensual en el precio por m2 real de alquiler de casas y departamentos del 0.5% y 0.3%, respectivamente. Asimismo, se observa una caída interanual del precio en pesos constantes del alquiler de casas del 19.9%, y un aumento en departamentos del 1.0%.
En junio de 2022, los alquileres por m2 en precios constantes (es decir, en términos reales) en AMBA se registró una caída del 0.5% para casas, y del 0.3% para departamentos, respecto a mayo de 2022. En cuanto a las variaciones interanuales (es decir, respecto a junio del 2021), en AMBA se observa una caída del 19.9% en el mercado de casas, y un aumento del 1.0% en el mercado de departamentos.
Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en junio de 2022, relativo a mayo de 2022, la variación del precio mediano de alquiler por m2 de casas (en precios constantes) fue de +5.1% en CABA, +0.1% en GBA Norte, +3.3% en GBA Sur y +0.3% en GBA Oeste. Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual del precio en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de +1.7%, +0.8%, -1.5% y -0.3%, respectivamente.
Tomando las variaciones interanuales (junio de 2022 con respecto a junio de 2021), se observa una caída en precios constantes del precio mediano por m2 de alquiler de casas del 3.6% en CABA y del 28.8% en GBA Norte, y aumentos en GBA Sur y GBA Oeste del 12.0% y 0.6%, respectivamente. Por su parte, interanualmente, los precios por m2 de alquiler de departamentos registraron aumentos en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste del 4.9%, 9.0%, del 19.6% y 0.4%, respectivamente.
Índice de confianza en el mercado de ventas de propiedades
Comparando la evolución de los precios de venta por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras.
Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados. En junio de 2022, el mercado de casas a la venta se encuentra a la baja desde junio del 2021 CABA, desde junio del 2019 GBA Norte, desde julio del 2021 en GBA Sur y desde mayo del 2022 en GBA Oeste.
Asimismo, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en todas las aglomeraciones de AMBA. El mismo se encuentra en este estado desde abril de 2019 en CABA, desde junio de 2019 en GBA Norte, desde octubre 2018 en GBA Sur y desde octubre de 2019 en GBA Oeste.
Fuente: La Nación ~ Analogía entre la aplicación que usan las personas solteras para organizar citas con potenciales parejas y el mercado inmobiliario actual que tiene exceso de oferta y poca demanda.
Las analogías son herramientas ideales para analizar escenarios complejos. Y, en ese sentido, podemos acercarnos a una interpretación del mercado inmobiliario actual a través de un paralelismo con una de las app de citas más reconocidas.
Habitualmente, se dice que a una propiedad en venta hay que “encontrarle el novio”, dar con la persona que se “enamore” de ella. Así podemos comenzar a desandar el camino de la analogía entre el mercado inmobiliario y Tinder.
El primer aspecto a comparar es la irrupción del celular. Y esto aplica para ambas búsquedas. El mercado inmobiliario se ha tenido que adaptar a un público en el que el celular forma parte central de su vida. No habría razones para suponer que esta omnipresencia del móvil sería indiferente al proceso de búsqueda de una vivienda. El 85% de las primeras consultas que se reciben en una inmobiliaria se realizan a través de un celular.
Los portales transaccionales más destacados supieron reconocer esta tendencia y adaptaron sus versiones móviles para ofrecer una experiencia cada vez más amigable e intuitiva al consumidor final.
En segundo lugar, hay que destacar que el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presenta una sobre oferta de propiedades. Unas 150.000 unidades de vivienda se encuentran a la venta, pero con un nivel de escrituración que no rompe la barrera del 2% mensual. Independientemente del bajo promedio de concreción de operaciones, encontramos una nueva similitud con la app: la inmensidad de la oferta.
Siendo tan amplia la variedad de propiedades el mercado pareciera inabarcable. En esas condiciones parecería difícil dar con “la” propiedad ideal para uno.
Sin embargo, tanto las app inmobiliarias como las apps de citas ofrecen una herramienta fundamental: los filtros. Cantidad de habitaciones, con balcón, con cochera, al frente, con amenities… son algunos de los tantos filtros básicos que sirven para ir recortando la búsqueda y orientándola hacia nuestros intereses. Como en Tinder, las preferencias nos evitan dar con propiedades que no satisfacen nuestras expectativas. Aunque el vendedor siempre cuenta con trucos: sólo subirán las fotos más favorecidas, por lo menos para motivar el primer encuentro.
En ese mundo de ofertas, de filtros y de infinitas posibilidades que nos alejan de la concreción de una operación hay un actor fundamental: las inmobiliarias.
Las inmobiliarias son las responsables, a pesar de moverse en un mercado que sufre por la falta de un plan económico y por la ausencia de créditos hipotecarios, de que se logre el tan ansiado match. Y en ese camino deben poder acercar a ambas partes. Sobre todo, a la parte vendedora que, en su mayoría, comprendió que debe actualizar los precios de las propiedades y analizar, cada 30 días, si no es necesario realizar una rebaja en el valor.
En definitiva, el mercado va a pagar lo que la propiedad vale, no lo que el propietario dice que vale. Gracias a los portales inmobiliarios, el buscador de una propiedad sabe perfectamente el precio de las propiedades en la zona que está buscando. Y a la parte compradora, presentándole una variedad de opciones que se adecuen a lo que está buscando. Facilitarle el camino al encuentro con su nueva propiedad.
En conclusión, en un mercado inmobiliario cada vez más tinderizado, las inmobiliarias deben ser las responsables de que se multipliquen los match.
Fuente: Ámbito ~ El total de escrituras oficializadas fueron 2.866, mientras que el monto total de las transacciones escaló un 130,2%, con $35.955 millones. El valor promedio de las transacciones fue de $12.545.433.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires señaló que las transacciones subieron en mayo casi un 51% interanual.Ignacio Petunchi
Las transacciones inmobiliarias en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registraron en mayo un incremento interanual del 50,8%, pero aún mantienen una baja del 12,2% en las operaciones acumuladas en los primeros cinco meses del año.
Según un relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires el total de escrituras oficializadas alcanzó en mayo a 2.866, mientras que el monto total de las transacciones escaló un 130,2%, con $35.955 millones.
En la comparación de mayo contra el mes anterior las operaciones de compraventa bajaron un 14,2%, según el estudio privado.
El valor promedio de las transacciones fue de $12.545.433 y aumentó un 52% interanual, mientras que las realizadas en dólares promediaron los u$s 101.962 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio, con un incremento interanual del 23,5%.
En mayo, se formalizaron 99 escrituras con hipoteca y significó una descenso del 1% respecto al mismo mes del año pasado.
El presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo explicó que «mayo nos reflejó una incipiente mayor actividad y si tomamos el mismo mes de los últimos 3 años, es una lectura positiva con algo de recuperación».
De Bártolo agregó que comparado «con la última etapa de créditos hipotecarios, allí había casi 6 mil operaciones, con lo cual deberíamos duplicar ese ritmo».
«Eso marca a las claras que cuando hay incentivos, la capacidad de movimiento y multiplicación es notable», añadió el directivo al opinar sobre el mercado inmobiliario en la capital federal.
Fuente: iProfesional ~ La modificación del marco normativo volverá a discutirse en el plenario del miércoles. Expectativa por el tire y afloje entre oposición y oficialismo.
Tras un parate sostenido que enfrío fuerte el tema, el miércoles habrá actividad en la Cámara de Diputados para discutir nuevamente el estado de situación de la ley de alquileres. Durante la mañana se celebrará un plenario de comisiones en el que nuevamente volverán a cruzar espadas el oficialismo y la oposición.
El primero propone una continuidad del marco tal como está mientras que el segundo frente, con matices, pide cambios en los mecanismos de indexación y el tiempo de los contratos. El sector inmobiliario se encuentra alineado, justamente, con ese frente y reclama la modificación de esos dos puntos clave.
La oposición aún debe limar algunos detalles para avanzar en conjunto. Sin embargo, a principios de este mes Juntos por el Cambio e Interbloque Federal, fuerza de la que Graciela Caamaño es una de las diputadas más representativas, alcanzaron un principio de acuerdo por lo que están muy cerca de avanzar con un proyecto unificado en el recinto.
Según pudo saber iProfesional, la alianza cuenta con los votos suficientes y en ese aspecto aventaja al Frente de Todos, que necesita cerrar varios acuerdos para «empatar» la disputa. La propuesta de Juntos por el Cambio + Interbloque Federal incluiría la reducción de 3 a 2 años en los plazos de los contratos y actualizaciones semestrales a negociar entre dueños e inquilinos.
Al mismo tiempo, ambas fuerzas contemplan la inclusión de incentivos fiscales como, por ejemplo, exención del pago de Bienes Personales para quienes declaren los contratos de alquiler. También aplicarían cambios en el monotributo para aquellas personas con inmuebles alquilados y la exención del impuesto al cheque para los propietarios.
En la vereda de enfrente, el Frente de Todos mantiene vigente una propuesta que no modifica el marco actual. El proyecto oficial sostiene los 3 años de contrato, sigue adelante con los ajustes anuales y apenas si propone, como supuesta modificación, un incremento en los controles para que la ley se respete.
Ley de alquileres: qué discutirán las comisiones
Desde CUCICBA, la entidad que integra a los corredores porteños, su titular, Marta Liotto, dijo a iProfesional que el miércoles «habrá actividad en las comisiones de legislación general y asuntos tributarios», y señaló que en la previa «ya se habla de encontrar un consenso general para avanzar con un dictamen único y superador«.
«Sabemos que será difícil que haya una coincidencia inmediata porque en las comisiones se combinan desde Carlos Heller hasta Martín Tetaz, legisladores con miradas muy diferentes. Pero entendemos que, si se convoca con la idea establecer un dictamen único, bueno, habrá cesiones también por parte del oficialismo», comentó.
La directiva remarcó la necesidad de avanzar rápido con cambios en el marco en tanto «ya estamos cumpliendo un segundo período bajo esta ley y el sector transita el peor de los dolores de cabeza». El primer semestre del año concluye con una oferta prácticamente inexistente de propiedades en alquiler, sostuvo Liotto, quien además expresó que «los únicos inmuebles que por momentos se desocupan son las unidades monoambiente».
«Confiamos en que a través de la oposición se logren los cambios que estamos pidiendo. Esto es, libre pactación entre las partes y contratos por 24 meses. De otra forma, seguiremos hablando de un mercado paralizado y en reducción permanente», enfatizó la presidenta de CUCICBA.
La oferta de propiedades en alquiler es la más baja en al menos una década.
Alquileres: oferta mínima en Capital Federal
Por estos días, en la base de las principales plataformas de comercialización de inmuebles el número de propiedades que se ofrecen en alquiler en la geografía porteña se ubica en torno a los 1.600 departamentos. En ZonaProp se da cuenta de esa cifra, mientras que en ArgenProp el número se ubica en torno a los 770 inmuebles.
«Quitando los que se ofrecen para el turismo, la disponibilidad de departamentos de 2 y 3 ambientes en Capital Federal se ubica en torno a las 1.100 unidades. Y de ahí habría que revisar las condiciones para rentar esos inmuebles. Para qué público están pensados», dijo Liotto.
«Normalmente, la oferta oscila entre los 5.000 y los 6.000 departamentos de esas características. Estamos atravesando un derrumbe histórico de, justamente, la oferta. Previo a la ley tenías para visitar al menos 4 unidades de esas características en cualquier barrio. Hoy es muy raro encontrar un inmueble de 2 o 3 ambientes disponible», añadió.
La directiva sostuvo que el peso de factores como la rentabilidad por el piso también desalienta a los dueños, que directamente están optando por intentar vender las unidades.
«Hoy la renta anual es del 1,5 por ciento en el mejor de los casos. En períodos normales se ubica por encima del 4 por ciento. Semejante diferencia explica el porqué de este interés creciente por vender las unidades. Mientras sigamos operando bajo esta ley, bueno, seguiremos hablando de una oferta de alquileres cada vez más baja», concluyó.
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