Ley de alquileres: un golpe demoledor para el negocio inmobiliario que está por cumplir dos años

Fuente: Clarín ~ Los alquileres subieron porque hay pocas unidades disponibles. Los dueños prefieren vender o dejarlas vacías. Caen los precios de las propiedades.

Si esto sigue así, la noticia no va ser lo que aumentaron los alquileres sino que no habrá nada para alquilar”. Para el director de la consultora Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, la ley de alquileres agravó aún más la crisis inmobiliaria y perjudicó por igual a inquilinos y propietarios. En el rubro coinciden en que se profundizaron las distorsiones del mercado. “Por la sequía de viviendas, para alquilar un 2 ambientes hay lista de espera”, completa Daniel Bryn, de la inmobiliaria homónima.

Sancionada en junio de 2020, la ley de alquileres causó más daños que beneficios. Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, subraya que en Capital “quedan apenas 6.000 departamentos en alquiler, contra los 9.300 habituales”. Su colega Armando Pepe dice que esa normativa, que extendió el plazo de los contratos y los ajustes, es rechazada tanto por los propietarios (“prefieren no alquilarlo”) como también por los inquilinos, (“porque no lo pueden pagar”).

Vigente desde mediados de 2020, la ley de alquileres amplió los contratos de 2 a 3 años y el ajuste a un año, cuando lo usual era 6 meses, en función de un índice que promedia inflación y suba de sueldos que elabora el BCRA. En 2021 dio 53%, es decir por arriba del IPC.La ley fue mala, pero mucho más para el inquilino, dice Bryn. Es peor todavía para los que tienen que renovar, porque “los precios se desbocaron y el mercado los convalida por la poca oferta”.

Ante esta nueva realidad, muchos propietarios dejaron de alquilar sus viviendas. Según Pepe, el año pasado el mercado se redujo un 42% en Capital. “Por la incertidumbre, algunos incluso prefieren dejarlos vacíos y bancar los gastos”, dice. Otros los pusieron en venta, un tema no menor para el negocio en su conjunto .

El debate por modificar o derogar la ley lleva meses. En rigor, fue uno de los ejes colaterales de las últimas elecciones legislativas. A la fecha, agrega Pepe, “hay 11 proyectos en la Cámara de Diputados y en todo el arco político hay consenso de hacer algo al respecto”. Los aspectos centrales son dos: volver a los contratos de 24 meses y los ajustes semestrales.

Las consecuencias están a la vista y se reflejan en todas las estadísticas especializadas. La menor disponibilidad de unidades en alquiler se tradujo en un aumento en la oferta de propiedades a la venta. Según un informe de Fabián Achával Propiedades, en Capital hay casi 161.000 inmuebles ofrecidos, un récord. El stock viene aumentando todos los años por la escasez de operaciones: 61.867 unidades (promedio de 2015 a 2018); 89.345 (2019); 122.815 (2020); y 132.167 (2021).

La ley de la oferta y la demanda se cumple inexorablemente. “En 2021, los precios cayeron en promedio 7,7% con respecto al año anterior. Pero representa una baja del 23,3% con respecto a 2019”, señala el mismo estudio. Hay varios factores que inciden en la falta de operaciones, entre ellas el cepo cambiario, la ausencia de créditos hipotecarios y la suba del dólar. “El mercado inmobiliario comenzó con el peor registro histórico de escrituras para un mes de enero”, concluye el estudio de Achával.

Los precios de las propiedades no encuentran piso. Sobre esta cuestión hay diferentes opiniones. Porque los estudios toman el valor de venta que se publica, pero “las dos terceras partes están fuera de precio”, explica Fabián Achával a Clarín. Ocurre, explican los entendidos, que la mayoría de los dueños aceptan contraofertas de hasta 15% para concretar la operación. ¿Las propiedades pueden seguir bajando? La mayoria de las inmobiliarias creen que sí, pero no todas.

Pepe, por ejemplo, recuerda que en enero (el peor de la historia) se escrituraron apenas 1.325 viviendas. “En 2021, el promedio mensual fue de 2.200 contra las 7.000 habituales”. Añade que el año pasado hubo una pequeña recuperación, pero en contraste con 2020, con un mercado casi paralizado por la cuarentena.

“En abril de ese año se hicieron 4 operaciones en Capital y una sola en Provincia”, dice Pepe. Si bien reconoce que los precios continúan a la baja, eso ya no incide en mayores ventas. “Hoy no pasa por el precio. Lo que ocurre es que hoy no hay dólares disponibles para comprar. Los únicos que compran son las personas que se casan y tienen el dinero, o los que se divorcian”, describe.

Daniel Bryn completa el escenario. Asegura que las perspectivas para el año en cuanto a cantidad de operaciones son mediocres. “Enero y febrero, estacionalmente, son meses malos. Pero ayuda que hay cierta tranquilidad con el tipo de cambio. Cuando eso pasa hay más consultas y más movimiento”, interpretó.

El dólar, subrayan en el mercado, es actualmente el principal indicador del negocio inmobiliario. Diego Cazes, socio y director de LJ Ramos, explica que hay una especie de dualidad en la industria inmobiliaria. “Cuando el blue está estable, crece el interés por las unidades terminadas, pero el costo de la construcción aumenta. En sentido inverso, cuando sube el dólar, los costos de los materiales se abaratan”, dijo. En este sentido, agrega que “el valor de la construcción viene subiendo en dólares, pero todavía está en un buen valor”.

Los cambios en la oferta y la demanda modificaron sustancialmente los tiempos para vender o alquilar una propiedad. Según un relevamiento del portal especializado Zonaprop, “por el contexto económico actual, la incidencia de la pandemia y la falta de herramientas financieras para afrontar una compra, la mayoría de las inmobiliarias asegura que toma más de un año vender un inmueble”. En cambio, “el alquiler de un inmueble, teniendo en cuenta la poca oferta y alta demanda que hay, toma menos de 15 días”.

Oferta en venta y alquiler

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, destaca que el segmento inversor (aquellos que compran propiedades principalmente para alquilar) también están en retirada a raíz de la ley de alquileres. “En 2019, representaban el 20% de los compradores. Hoy son el 8%”, dijo. Otra de las distorsiones que provocó la norma es la caída de la rentabilidad de una propiedad, lo que resulta paradójico: para los inquilinos resulta cada vez más costoso y es también menos beneficioso para los propietarios.

Pagar el alquiler, cada vez más difícil

Encontrar una propiedad para alquilar es un desafío. Poder pagarla es otro escollo para los 9 millones de inquilinos que hay en la Argentina. Según un estudio de Invertire.com, el costo promedio de un departamento de dos ambientes en Capital representa el 35% del ingreso formal de dos personas. Esa proporción en 2020, antes de la sanción de la ley de alquileres, era de 23%. Esta es una de las principales razones, poca oferta y alta demanda, por la cual se analizan cambiar o derogar la norma, que alteró todo el mercado.

Según un informe del portal especializado Zonaprop, el precio de los alquileres aumentó en febrero 4,5% con respecto al mes anterior. Los analistas coinciden en que las subas obedecen a la escasez de propiedades, que se profundizó desde la sanción de la ley de alquileres, en junio de 2020. Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, señala que en Capital hay apenas 6.000 unidades disponibles, contra las 9.300 que hubo en promedio entre 2012 y 2019.

Según el informe de Zonaprop, alquilar un departamento de dos ambientes de 50 m2 cuesta $50.891 por mes. A esto habría que sumarle el pago de expensas, que puede variar entre $7.000 y $17.000 mensuales, según la zona, la antigüedad del edificio y los servicios que ofrece.

Siempre según ZonaProp, los barrios más costosos para alquilar en Capital un dos ambientes son Puerto Madero ($105.990 por mes), Palermo ($61.614), Nuñez ($59.188) y Belgrano ($57.988). En la otra punta, es decir los más baratos, son San Telmo ($40.915), La Boca ($42.164), Constitución ($42.247), Vélez Sarsfield ($42.573) y Floresta ($43.007). En el rango intermedio se ubican Villa Urquiza ($53.421), Villa Ortúzar ($51.354), Caballito ($49.830), Santa Rita ($47.675) y Paternal ($45.300).

Alquiler vs. sueldo de una pareja

También hay otros cambios en el negocio inmobiliario y los alquileres. Diego Cazes, socio y director de LJ Ramos, señala que el rápido retorno a las actividades en la pospandemia está impactando en el alquiler de las oficinas. Especialmente en las zonas del microcentro y la zona norte del GBA hasta Olivos, muy golpeadas durante la extensa cuarentena.

“Con las oficinas hay algo más de movimiento y se empezaron a concretar algunas operaciones”, dijo el alto ejecutivo. “Esto tiene que ver -añadió – con el retorno gradual de la presencialidad. Las compañías están analizando y tomando decisiones en ese sentido, algo que se esperaba para fin del año pasado pero que se demoró con la llegada de la variante ómicron”, dijo. Igual, aclaró que la vuelta es parcial.

Ley de Alquileres: los cambios se postergan y las inmobiliarias no firman nuevos contratos

Fuente: Cronista ~ Con el foco puesto en el acuerdo con el FMI, los diputados postergan el tratamiento de la Ley de Alquileres. Hoy los propietarios deciden quitar sus inmuebles de la renta en busca de nuevas reglas que regulen al sector.

Las palabras se las lleva el viento. En noviembre, el presidente de la Cámara de diputados nacionales, Sergio Massa, se había comprometido a tratar ciertas modificaciones en la Ley de Alquileres. Lo cierto es que 2021 finalizó sin novedades y a pesar de la apertura del Congreso, su tratamiento aún está muy postergado. Eso se traduce en un stand by en nuevos contratos locativos y más prórrogas.

«Hoy la Ley de Alquileres no es una prioridad en el Congreso» por lo que «su tratamiento se sigue postergando como consecuencia de los debates sobre el acuerdo con el FMI«, cuenta a El Cronista, Marta Liotto presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.

Según explica la empresaria inmobiliaria, hoy los propietarios se rehúsan a firmar nuevos contratos y se inclinan por dos opciones: quitan el inmueble del mercado locativo o por el contrario hacen prórrogas para evitar un nuevo acuerdo.PUBLICIDAD

 «En un mercado que funciona con oferta y demanda, a mayor oferta precios más bajos», explica Liotto.

Es que la normativa, que está pronta a cumplir dos años desde su vigencia, establece contratos por tres años con actualizaciones anuales a través de un índice que emite el Banco Central que toma en cuenta la inflación y el incremento salarial.

«Es necesario y urgente avanzar en una reforma de la Ley de Alquileres que vuelva a brindar previsibilidad al sector o en la puesta en práctica de políticas (como los CEDIN) que ayudarían a revitalizar el mercado», remarca Liotto.

Según los datos del último índice de Zonaprop desde el 2019 a hoy se redujo un 25% la oferta de alquileres disponibles.

Cambios en la Ley de Alquileres

Para Federico López Castromil, de la inmobiliaria homónima, la principal complicación se da por que el gobierno «primero anuncia y después piensa en cómo implementarlo. Esto hace que la gente entre en pánico y afecta al mercado», explica.

«No se puede pedir la derogación de la normativa. Hay fallas técnicas y conceptuales sobre las que hay que abordar. Los cambios tienen que ser integrales», asegura el inmobiliario. 

Y si bien las principales críticas recaen en dos artículos (contratos cada tres años e incrementos anuales), hay otros puntos que se debe modificar: «las garantías como están establecidas son imposibles de cumplir, es algo en lo que hay que trabajar», agrega.

Lo cierto es que la postergación del tratamiento de la Ley de Alquileres en el Congreso, es otro de los factores que genera incertidumbre en el mercado de real estate. 

«Se suman las vivienda ociosas, la suspensión de desalojos, los precios de los alquileres congelados. Esto junto a la rentabilidad muy baja, hace que los propietarios le escapan a los alquileres y se inclinan hacia las ventas», finaliza López Castromil

Dónde están y cuáles son los proyectos comerciales y de vivienda que el Gobierno porteño finalizará en 2023

Fuente: La Nación ~ Horacio Rodríguez Larreta los incluyó entre los compromisos de su gestión vinculados a la transformación urbana.

El Gobierno porteño presentó este viernes su plan de gestión, que incluye 26 nuevos compromisos de la Ciudad vinculados con educación, trabajo, seguridad, transformación urbana, digitalización y bienestar integral. Según dio a conocer el jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, uno de los objetivos hacia 2023 es avanzar en el plan de reconversión del microcentro y potenciar, a partir de la infraestructura, algunas áreas comerciales del distrito. Además, aseguró que la inauguración del Parque de la Innovación se concretará el próximo año.

Las metas forman parte del “Plan de Gobierno y Compromisos” presentado desde la sede del Gobierno porteño en Parque Patricios. “Seguimos adelante con nuestro objetivo de transformar una promesa en una acción concreta que le transforme la vida a la gente”, aseguró Rodríguez Larreta durante el acto que compartió con su jefe de Gabinete, Felipe Miguel.

El paquete de medidas vinculadas a la reconfiguración urbana incluye un proyecto para sumar 10 calles verdes, lo que implica la reducción de la calzada para sumar árboles; la generación de 18.000 metros cuadrados de espacio público debajo de la Autopista Illia; la renovación del bajo viaducto Mitre, con más espacios públicos y áreas comerciales y la inauguración del Parque de la Innovación, entre otros.

Del microcentro a una “ciudad de 15 minutos”

El Gobierno de la Ciudad desarrolló dos proyectos para volver a darle vida a una de las zonas porteñas más afectadas con la llegada de la pandemia de coronavirus. El primero, llamado “Incentivos a la Vivienda”, busca promover el acceso a la vivienda propia y facilitar el alquiler a través de herramientas como la ayuda financiera y créditos a tasa preferencial del Banco Ciudad. A su vez, el plan “́Transformación del Área Céntrica” está destinado a impulsar el desarrollo y la inversión en la zona a través de beneficios impositivos para el establecimiento de actividades económicas estratégicas.

El área alcanzada por el plan abarca el perímetro comprendido entre la Avenida Santa Fe, Crucero General Belgrano, Avenida del Libertador, Avenida Leandro N. Alem, Avenida Paseo Colón, Bernardo Irigoyen, Avenida Belgrano y Carlos Pellegrini. La reglamentación de la ley, sancionada en diciembre por la Legislatura, estaba prevista para fines de febrero, pero finalmente se concretará en los próximos días.

El plan incluye el lanzamiento de una línea de crédito denominada en UVA´s (Unidades de Valor Adquisitivo) con garantía hipotecaria para promover la adquisición de viviendas reconvertidas ubicadas dentro del área céntrica; la creación de un Fondo de Compensación y la puesta en marcha del programa “Mudate al Microcentro” para incentivar el alquiler, con líneas de crédito preferenciales del Banco Ciudad.

En tanto, el proyecto de transformación del área céntrica contempla el otorgamiento de beneficios impositivos a quienes realicen inversiones destinadas al desarrollo de una ciudad sostenible a través de la promoción de actividades económicas estratégicas. El objetivo es mejorar la calidad de vida de quienes elijan radicarse en esa zona.

El emprendimiento debajo de las vías del tren Mitre

El Gobierno porteño se comprometió a avanzar las obras del proyecto que busca convertir en un nuevo polo comercial los cuatro kilómetros de tierras “ganadas” por el levantamiento de las nueve barreras y la elevación de las vías que ocupa el viaducto Mitre que atraviesa los barrios de Belgrano y Palermo. La superficie total de intervención del emprendimiento alcanza 70.000 metros cuadrados, de los cuales el 60% será de uso público y el otro 40% incluirá propuestas de oficinas, espacios comerciales, gastronómicos y de entretenimiento.

Se trata de un proyecto que sumará oferta gastronómica y un paseo con marcas de alta gama
Se trata de un proyecto que sumará oferta gastronómica y un paseo con marcas de alta gama

Con una extensión de cuatro kilómetros en pleno corredor norte, el emprendimiento comenzará en la avenida Monroe y se extenderá hasta la Dorrego en pleno Palermo y abarcará la estación Lisandro de la Torre y Estación Belgrano en Barrancas de Belgrano. La segunda etapa será la que se extiende desde la calle La Pampa hasta Olleros que cruza los clubes del corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires. En ese tramo, siguiendo con el objetivo de integrarse a la ciudad, la fisonomía será totalmente diferente: proyectan una especie de centro de exposición de autos de alta gama. Además, sobre la plaza Bolivia, que está ubicada en Libertador y Olleros se sumará un polo gastronómico y algunas oficinas.

Por último, el tramo de Olleros hasta Dorrego forma parte de la tercera etapa, será la del Hipódromo y bordea 500 metros de los bosques de Palermo. Tendrá 10.000 metros cuadrados más y 15 cuadras de longitud. Este espacio del viaducto elevado está entre la avenida Libertador y Figueroa Alcorta, entre la pista del Hipódromo y la plaza Paquistán. El proyecto contempla 40 locales con propuestas de entretenimiento y gastronomía y se llamará Paseo Gigena.

El nuevo “barrio porteño”

Ubicado en Núñez, en la zona entre las avenidas Del Libertador, Udaondo y Lugones, el Parque de la Innovación buscará impulsar la ciencia y la tecnología, la generación de conocimientos y talento y promoverá la radicación de las entidades dedicadas al emprendedurismo en sus instalaciones. “De las 12 hectáreas que tiene el predio, el 65% van a ser áreas verdes para que disfruten todos los vecinos”, aseguró Felipe Miguel, que además se comprometió a que, en 2023, las obras de infraestructura y espacio público estén finalizadas.

El modelo de inspiración fue el de los más de 500 parques científicos-tecnológicos que existen en el mundo. El espacio estará dividido en 32 parcelas destinadas a proyectos relacionados con la innovación, pero también habrá emprendimientos inmobiliarios. En concreto, 360.000 m² fueron aprobados para construir. Cuando el proyecto esté en funcionamiento, las autoridades estiman que allí se movilizará una actividad económica cercana a los US$1000 millones anuales.

Parque de la Innovación, el proyecto de la Ciudad que se llevará a cabo en Núñez
Parque de la Innovación, el proyecto de la Ciudad que se llevará a cabo en Núñez

“Habrá calles, plazas y edificios en donde funcionarán oficinas vinculadas a la innovación y la tecnología del Gobierno porteño y vamos a tener un anfiteatro. Cada uno de los edificios en su planta baja puede tener locales comerciales y gastronómicos. Así, se va a transformar en un nuevo barrio de la ciudad”, describe el ministro de Desarrollo Económico y Producción, José Luis Giusti, al tiempo que aclara que el 45% de los espacios públicos estarán destinados a espacios verdes.

La Ciudad también invirtió para implementar tecnología en las calles y en la movilidad dentro del parque para ofrecer soluciones inteligentes en el espacio público. Para finalizar, otro tema clave es que las construcciones serán sustentables y no sólo tendrán terrazas verdes sino que también continuarán la vegetación nativa de las plazas.

Mercado Inmobiliario: cuáles son los barrios más económicos para alquilar en CABA

Fuente: Ámbito ~ De acuerdo con la variación de precios interanual, Agronomía (75,5%) y Recoleta (65,5%) son los barrios con mayor incremento interanual; mientras que San Telmo (33,1%) y La Boca (41,3%) son los que menos subieron.

En medio de las negociaciones por la modificación de la Ley de Alquileres entre la Secretaria de Comercio, federaciones de inquilinos y representantes del sector inmobiliario, un nuevo relevamiento realizado por Zonaprop da luz sobre los barrios más económicos y más caros de la Ciudad de Buenos Aires.

Según el último estudio del portal inmobiliario, los barrios más económicos para alquilar son San Telmo ($ 40.915), La Boca ($ 42.164) y Constitución ($ 42.247). En la zona media se encuentran Villa Urquiza ($ 53.421), Villa Ortuzar ($ 51.354), Caballito ($ 49.830), Santa Rita ($ 47.675), y Paternal ($ 45.300).

Entre los barrios más caros lidera Puerto Madero con un alquiler promedio que se ubica en los $105.990 pesos por mes, un 108% por encima del precio medio, de acuerdo al informe privado. Sin embargo, la rentabilidad anual del alquiler en esta zona se mantiene baja (2,8%). A Puerto Madero, le siguen entre los barrios más caros Palermo ($ 61.614 pesos por mes) y Núñez ($ 59.188).

De acuerdo con la variación de precios interanual, Agronomía (75,5%) y Recoleta (65,5%) son los barrios con mayor incremento interanual; mientras que San Telmo (33,1%) y La Boca (41,3%) son los que menos subieron. En la Ciudad, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en un precio medio de 50.891 pesos por mes, un 4,5% por encima del mes anterior; y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 70.699 pesos por mes. La rentabilidad de los alquileres subió levemente y se ubica en 3,28% anual.

En cuanto al mercado de compra-venta, el valor medio de un departamento de dos ambientes y 50 m2 en CABA es de 121.419 dólares, mientras que un departamento de tres ambientes y 80 m2 alcanza los 172.630 dólares. El precio medio del metro cuadrado se ubica en 2.331 dólares/m2, con una baja de 0,6% respecto al mes pasado y una caída de 16,8% desde los máximos de 2019.

Los barrios de Puerto Madero (5.569 dólares/m2), Palermo (3.024 dólares/m2) y Belgrano (2.892 dólares/m2) encabezan el ranking en valor por metro cuadrado, Barracas se encuentra en la zona media con un valor de 2.120 dólares/m2 y los más económicos son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca con costos de 1.141 dólares/m2, 1.559 dólares/m2 y 1.623 dólares/m2, respectivamente.

Los aumentos de marzo

De acuerdo a la evolución del índice, este mes, el aumento de los contratos alcanzó el 53% promedio, la misma cifra registrada en febrero. Así, un inquilino que en marzo de 2021 pagaba $41.067 por alquilar un departamento en Palermo (precio promedio según ZonaProp) pasó a abonar casi $63.000 mensuales , hasta que tenga que ajustar nuevamente el precio. De la misma forma, quienes iniciaron un contrato en marzo de 2021 en Caballito, cuando el precio promedio del alquiler era $33.683, con el aumento del 53% pasaron a pagar $51.534.

Para calcular el incremento, propietarios e inquilinos deben consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en su sitio oficial http://bcra.gob.ar/. Se trata de un indicador que toma en cuenta la variación de la inflación (de acuerdo al IPC medido por INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE) hasta tanto no sea modificada la actual ley de alquileres.

Apuesta por el ladrillo: estos son los proyectos que impulsará Larreta para ampliar el negocio inmobiliario

Fuente: iProfesional ~ En el inicio de sesiones en la Legislatura, Horacio Rodríguez Larreta anticipó iniciativas y respaldos. Detalles de los principales emprendimientos.

El inicio de sesiones ordinarias en la Legislatura fue el espacio elegido por Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno porteño, para detallar cuál será la apuesta de la Ciudad en términos de proyectos ligados al negocio inmobiliario. El funcionario anticipó que la gestión acentuará su apoyo para el desarrollo de una batería de emprendimientos que comenzarán a consolidarse en 2022, más allá de que varios vienen ya siendo construidos desde el inicio de la pandemia.

Rodríguez Larreta adelantó que se generarán avances fuertes en la construcción del Parque de la Innovación, en desarrollo en sendos lotes delineados sobre el predio que ocupara el Tiro Federal, mientras que habrá un acompañamiento fuerte a la Ley de Transformación Urbana y Promoción de la Vivienda del Área Céntrica que plantea la reconversión del microcentro porteño en área residencial.

«Vamos a apoyar a 290 espacios culturales para que abran sedes en el centro. También vamos a dar créditos del Banco Ciudad a las personas que quieran mudarse, y vamos apoyar la transformación de las oficinas en viviendas», dijo sobre esto último.

Por otro lado, el Jefe de Gobierno señaló que se intensificaron las obras en el Paseo Gigena, esto es, el proyecto premium que se viene desarrollando en el estacionamiento frente al Hipódromo de Buenos Aires. Y que sigue adelante la reconversión del ex Buenos Aires Design.

El funcionario mencionó el inicio de la construcción de Costa Urbana, el controvertido proyecto de IRSA en la Costanera Sur que se presenta como una prolongación de Puerto Madero, y la decisión de promover el Distrito Joven y nuevas explotaciones comerciales en Costa Salguero.

Asimismo, Rodríguez Larreta reiteró su predilección por los «distritos económicos» y señaló que varias empresas esperan sumarse en breve a la propuesta de, justamente, «Distrito del Vino». Por último, siempre en el marco del comienzo de las sesiones en la Legislatura, el mandatario de la Ciudad mencionó la creación de un «patio gastronómico» en el Parque Roca. El proyecto de IRSA se presenta como una continuidad de Puerto Madero.El proyecto de IRSA se presenta como una continuidad de Puerto Madero.

Parque de la Innovación

En cuanto al estado de situación del Parque de la Innovación pautado para Núñez, en el cierre de 2021 el Gobierno porteño activó seis subastas de lotes, pero lo particular es que la única demanda firme ha sido la encabezada por desarrolladoras de departamentos premium. De apuestas por la investigación científica y la educación superior, todavía poco y nada.

Desde organizaciones como el Observatorio del Derecho expusieron este aspecto, además de destacar que la superficie comercializada se ubica muy por debajo de los precios promedio de esa zona de Núñez. «… en el ‘Silicon Valley’ porteño, de seis predios subastados, la mitad fueron para espacios de ‘co-working’ y para construcciones residenciales Premium que contaron con rebajas del 40 por ciento de su valor y hasta 24 cómodas cuotas de pago en pesos…», señala un informe reciente al que accedió iProfesional.

«Entre julio y septiembre, se remataron dos parcelas que tuvieron el mismo comprador: Angostura Inversiones SA, una empresa cuya principal actividad en la AFIP es la de Servicios inmobiliarios», añade, dando cuenta de la demanda por parte de compañías con foco en la construcción de departamentos.

Una de las compañías que compró superficie en esa área es SanCor Seguros, que en agosto del año pasado desembolsó casi 12 millones de dólares por una superficie de 1.800 metros cuadrados.

Microcentro porteño

El plan para transformar al microcentro de la Ciudad en una zona con predominio residencial despegará durante marzo. Así lo indicaron a iProfesional referentes de CUCICBA, el colegio que integra a los corredores y una de las organizaciones que participa de la mesa que impulsa los cambios.

La ley que respaldará este cambio quedará reglamentada este mes y también en marzo se llevará a cabo la entrega de los primeros créditos para quienes apuesten por la reconversión de oficinas y locales comerciales en viviendas.

El área delimitada comprende 120 manzanas entre las avenidas y calles Santa Fe, Belgrano, Del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Crucero General Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

La propuesta del Gobierno porteño, apuntalada por CUCICBA y entidades clave del comercio y la industria como FECOBA, se basa en dos iniciativas. Por un lado, el proyecto «Incentivos a la Vivienda» que propone el acceso a la vivienda propia y facilitará el alquiler por medio de ayuda financiera y créditos a tasa preferencial del Banco Ciudad.

Por otro, la propuesta «Transformación del Área Céntrica» contempla beneficios impositivos para el establecimiento de actividades económicas estratégicas. Estas últimas comprenden desde centros de enseñanza hasta lavanderías y peluquerías pasando por veterinarias, geriátricos, clubes y establecimientos gastronómicos.

Paseo Gigena

Otra de las grandes apuestas de la gestión que encabeza Rodríguez Larreta. El proyecto en cuestión combinará oficinas, locales comerciales, gastronomía y áreas verdes. La intención del oficialismo porteño es devolverle valor económico a ese predio mediante un emprendimiento que apunta a acentuar la actividad comercial en una zona relativamente cercana al Rosedal.

En torno a la Ciudad señalan que, hoy por hoy, el espacio suma 12.406 metros cuadrados a aprovechar por los desarrolladores. De esa superficie disponible, según el plan de construcción, un tercio tendrá como destino la creación de un parque público atravesado por senderos peatonales.

El resto de la superficie se dividirá en partes iguales en locaciones para la instalación de oficinas comerciales y emprendimientos de todo tipo. La intención del Gobierno porteño es concluir el proyecto en marzo de 2023.

Se estima que Paseo Gigena demandará una inversión total del orden de los 14 millones de dólares. El proyecto quedó en manos de Masbor SRL y BSD Grupo Asesor.El proyecto quedó en manos de Masbor SRL y BSD Grupo Asesor.

Ex Buenos Aires Design

A mediados de noviembre comenzó la construcción de nuevo centro comercial en el predio del ex shopping Buenos Aires Design. El proyecto, bautizado OH! Buenos Aires, demandará inversiones del orden de los 13 millones de dólares.

El propietario del emprendimiento es el grupo Hhatzlaja, dueño de OH! La Barra! en la uruguaya Punta del Este. El nuevo espacio ocupará 21.000 metros cuadrados, de los cuales 7.000 tendrán destino comercial.

El centro comercial en desarrollo mantendrá la terraza gastronómica en el mismo lugar que ocupara en el Buenos Aires Design. Y el plan de obras contempla la demolición de cocheras para el posterior desarrollo de un nuevo estacionamiento. La intención de sus promotores es inaugurar el espacio en noviembre del año próximo.

Ley de alquileres: sin iniciativa del Ejecutivo, Alberto pidió cambios al Congreso

Fuente: Cronista ~ Mientras Feletti se reúne con los sectores y promueve el impuesto a la vivienda vacía, el Presidente depositó en los legisladores la iniciativa. Tironeos internos y «empate hegemónico» con la oposición.

«Necesitamos reconocer que hay problemas con el valor de los alquileres. Pensando en todos los argentinos y argentinas que hoy son inquilinos, le pido al Congreso que asuma la tarea de avanzar en los cambios que sean necesarios para mejorar la ley actual«. El único párrafo que dedicó el presidente Alberto Fernández a la ley de alquileres puso en manos de los legisladores las posibles modificaciones a la norma.

En momentos en que el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti, avanza con la mesa sectorial y promueve un impuesto a la vivienda vacía, el mensaje del mandatario ante la Asamblea Legislativa fue mejor recibido por las inmobiliarias que por los inquilinos y deja de manifiesto los problemas del Poder Ejecutivo para «generar un mejor acceso a la vivienda», como pidió el mandatario.

El pedido de Fernández choca con las disputas entre oficialismo y oposición para armar las comisiones parlamentarias. La diputada Marcela Passo, en quien Sergio Massa depositó el armado del proyecto para modificar la ley, espera la conformación de comisiones para llamar a los actores y empezar la demorada discusión. Diputados opositores presentaron proyectos para desregular o volver a los plazos de la vieja ley (2 años) y avalar indexaciones según negocien las partes. Ningún espacio político tiene capacidad propia como para imponer un proyecto.

Mientras, la Federación Inmobiliaria (FIRA) visitaba esta tarde a la senadora por Misiones Magdalena Solari Quintana, para hablar de arbitrajes y de cómo esta herramienta de resolución de conflictos baja el precio de los seguros de garantía, que sirven de alternativa a la garantía real.

Reuniones en Comercio Interior

A fines de febrero, el equipo de Feletti coordinó telefónicamente con las cámaras inmobiliarias una nueva reunión, que ocurrirá la semana que viene, según supo El Cronista. La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y la FIRA irán a ese encuentro con propuestas de sus equipos técnicos, focalizadas en la reducción del tiempo del contrato (de tres a dos años) y en alternativas para indexar (cada seis meses en vez de cada un año, con índices alternativos).

La Federación Nacional de Inquilinos, en cambio, espera un encuentro con la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para discutir herramientas para blanquear los contratos (existen 170.000 formalizados, sobre un universo de 2 millones) e insistirá con el impuesto a la vivienda vacía. «Después del discurso de ayer, vamos a profundizar la discusión», adelantaron a El Cronista. También enviarán a Feletti sus propuestas en estos días, que contemplan mayores instancias de control para hacer cumplir la ley actual.

La diputada Passo tomará en su mesa de trabajo las propuestas que pueda alcanzarle el secretario de Comercio, indicaron en su equipo.

Incomodidad en el oficialismo

Para el Gobierno, la discusión sobre los alquileres es incómoda. El ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi, evita el tema y se focaliza en la construcción y el crédito Procrear. «En 2021 pusimos en marcha la construcción de 85 mil viviendas en todo el país y en diciembre hemos entregado la vivienda número 30 mil. Además se otorgaron 88 mil créditos para construcción o refacción de viviendas», relató Fernández ante el Congreso. Semanas atrás, un funcionario de Vivienda participó en la reunión que coordinó Feletti con inmobiliarias, desarrolladores e inquilinos. Se limitó a tomar nota.

En tanto, Massa adelantó ante empresarios a intención de modificar una ley que «fracasó». Fue a fines de noviembre, en el festejo por el Día de la Construcción. No hubo avances desde entonces. En el medio, la ley sigue vigente, aunque deslegitimada por los funcionarios que dicen que no funciona.

El massismo quiere volver a los contratos de dos años e incorporar una actualización semestral, como piden las inmobiliarias. Feletti consideró esto último como viable, pero sumado a un impuesto a la vivienda vacía –atado a Bienes Personales, para que lo recaude la AFIP y no los fiscos subsoberanos- y a beneficios impositivos para los propietarios que pongan el inmueble a disposición de la demanda. 

Mercado inmobiliario: ¿cuánto cuesta alquilar en CABA y a cuánto se irán los contratos de marzo?

Fuente: Ámbito ~ Mientras el Gobierno negocia con las cámaras inmobiliarias y con las asociaciones de inquilinos una modificación a la actual Ley de Alquileres, un nuevo relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales (CESO) pone luz sobre los incrementos de precio, algunos por encima de la inflación.

Mientras el Gobierno negocia con las cámaras inmobiliarias y con las asociaciones de inquilinos una modificación a la actual Ley de Alquileres, un nuevo relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales (CESO) pone luz sobre la dificultad que tienen los inquilinos en CABA para alquilar una vivienda. El incremento de los alquileres sumado a la escasa oferta golpean de lleno en los ingresos de los porteños empujándolos hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad y aún con un salario mínimo no se logra cubrir el precio de un monoambiente.

El Salario Mínimo Vital y Móvil, que en febrero es de $33.000, cubre el 94,3% de un alquiler. Esta relación, que había mejorado durante la segunda mitad del año pasado, muestra una caída durante los primeros dos meses de este año. Según el relevamiento realizado por la consultora, la mediana de las ofertas de los departamentos ofertados en Capital Federal de un monoambiente arrancan en de $ 35.000, lo que supone que un salario mínimo no es suficiente para alquilar en la Ciudad y en el caso de tener en cuenta dos salarios mínimos, es posible alquilar un monoambiente pero se vive muy ajustado por el peso de las expensas.

En el caso de los dos ambientes es de $40.000 y de los tres ambientes, $65.250. En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras). Es importantes destacar que los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 18% del costo de alquiler.

Los aumentos de febrero con respecto a enero de 2022 fueron de 2,9% en los monoambientes, 2,6% para los de 2 ambientes y 7,1% en los de 3 ambientes. De manera interanual, la mediana de de los precios de oferta en monoambientes pasaron de $22.500 a $35.000 entre febrero 2021 y febrero 2022, un 55,6%. Los departamentos de dos ambientes aumentaron de $26.000 a $40.000, un 53%, todos valores por encima de la inflación. Finalmente, la mediana de los departamentos de 3 ambientes ha aumentado de $40.000 a $64.250, un 60,6%.

Los contratos de marzo

En medio del debate, algunos inquilinos ya comienzan a negociar los ajustes de los contratos que deberán renovarse en marzo. Para calcular el incremento, propietarios e inquilinos deben consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en su sitio oficial http://bcra.gob.ar/. Se trata de un indicador que toma en cuenta la variación de la inflación (de acuerdo al IPC medido por INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE) hasta tanto no sea modificada la actual ley de alquileres.

De acuerdo a la evolución del índice, el próximo mes, el aumento de los contratos alcanzará el 53%, la misma cifra registrada en febrero. Así, un inquilino que en marzo de 2021 pagaba $41.067 por alquilar un departamento en Palermo (precio promedio según ZonaProp) pasará a abonar casi $63.000 mensuales durante el próximo año, hasta que tenga que ajustar nuevamente el precio. De la misma forma, quienes iniciaron un contrato en marzo de 2021 en Caballito, cuando el precio promedio del alquiler era $33.683, con el aumento del 53% pasarán a pagar $51.534.

¿Estabilidad? El mercado de compraventa de propiedades sigue estático en sus operaciones

Fuente: La Nación ~ En la provincia de Buenos Aires no se atisban signos de recuperación y el mercado inmobiliario sigue acomplejado.

Otro mes de incertidumbre golpea al mercado inmobiliario y las esperanzas de un repunte en la compraventa se mantienen en vilo. El primer mes del 2022 mostró en la provincia de Buenos Aires el registro de 3771 operaciones, que representan una baja del 1,77% si se lo compara con el mismo mes de hace un año. Es decir que en enero del 2021, a meses de salir del primer año de una cuarentena estricta se realizaron más compraventas que en este último mes en el que la pandemia empieza a minimizar sus riesgos.

De acuerdo al relevamiento del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, también hubo una caída del 70,59% si se comparan las operaciones de enero con las de diciembre del 2021, mes en el que se habían contabilizado 12.821 escrituras. Aún así, el mes de diciembre ya el décimo mes consecutivo en que las escrituras mensuales superan las 6.000 unidades, según la interpretación de Reporte Inmobiliario.

Las autoridades del notario bonaerense observan de las estadísticas que los números acompañan la tendencia de los meses previos: un mercado complicado y de momento sin signos de reactivación. “Hemos visto en lo registrado el mes pasado valores que sostienen la tendencia de los meses anteriores, en medio de un escenario complicado y en el que aún no se advierte una recuperación del mercado inmobiliario en el corto plazo”, analizó el Presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Diego Leandro Molina.

Desde Reporte Inmobiliario, por su parte, destacan que “si observamos la serie histórica podemos concluir que el acumulado de 2021 se ubica tan solo un 18,7% por debajo del promedio de toda la serie”. A partir de este dato, rescatan las causas: “Las explicaciones de esta alentadora tendencia seguramente se puedan encontrar en la baja de precios medidos en dólares que mostró el distrito en los últimos años (-38,6%); el ticket promedio de cierre de operaciones promedio que informan los Escribanos de PBA que en diciembre fue en el orden de los US$18.500, lo que representa menos de la mitad de los montos que se vienen informando en Ciudad de Buenos Aires”.El lado positivo del informe es que así como bajaron intermensualmente las escrituras, también lo hicieron las hipotecas. En enero se realizaron 447, es decir que se llevaron a cabo un 60,23% menos que en el último mes de 2021, en el que hubo 1124. Sin embargo, en términos interanuales las hipotecas de enero experimentaron un aumento del 212,59%, dado que en el primer mes del año pasado se habían registrado 143.

Subastaron un edificio en una esquina clave de Palermo: qué destino tendrá y cuándo comenzarán las obras

Fuente: La Nación ~ Ubicado en la zona que rodea al renovado espacio verde, en Beruti y Coronel Díaz, el inmueble cuenta con una superficie edificada de 8475,71 m² y está a dos cuadras el shopping Alto Palermo.

El edificio apareció en las subastas del Banco Ciudad junto al Gobierno porteño en diciembre pasado. Sin embargo, pasaron dos meses para recibir la primera oferta, que resultó la ganadora. La compañía IRSA pagó una suma de US$20,11 millones, al cambio oficial, unos US$100.000 más que al precio base del remate.

Ubicado a metros del Parque Las Heras, una de las zonas que registró el mayor aumento en los últimos nueve años en cantidad de nuevos desarrollos, el inmueble está a solo dos cuadras del Alto Palermo, propiedad de la misma empresa de Eduardo Elsztain.

“Es un edificio estratégico para nosotros porque forma parte del entorno de uno de nuestros activos más valiosos, el Alto Palermo. Por eso es importante preservar su valor”, dijo a LA NACION Sergio Dattilo, gerente de Relaciones Institucionales de IRSA.

En tanto, el edificio que es sede el Poder Judicial de la Ciudad de Buenos Aires y donde funciona el conocido Registro Civil de Palermo, cuenta con una planta baja, seis niveles y subsuelo.

Dattilo apuntó a LA NACION que el edificio seguirá funcionando como sede del Gobierno de la Ciudad por un período de dos años y medio. “Nosotros vamos a ocupar el inmueble recién en 30 meses. Mientras va a seguir funcionando y no le vamos a cobrar ningún tipo de alquiler ni nada. Se da en comodato a la Ciudad como parte de las condiciones de la venta”, indicó.

Según un relevamiento hecho por Reporte Inmobiliario en agosto de 2021, la zona registra una gran cantidad de desarrollos. El estudio analizó las cuadras delimitadas por las avenidas Figueroa Alcorta, Pueyrredón, Las Heras y la calle República de la India.

Los pasillos del edificio público que seguirá siendo sede del Poder Judicial y del Registro Civil por 30 meses más
Los pasillos del edificio público que seguirá siendo sede del Poder Judicial y del Registro Civil por 30 meses más

El precio pagado por IRSA despertó polémica en el sector a pesar de que no fue determinado por la empresa. La compañía pagó un valor cercano a los US$1200/m², en una zona donde el valor de venta de un departamento estándar es cercano a los US$2500/m². Sin embargo, los especialistas advierten que no es comparable en este sentido, ya que se trata de un inmueble no habitable en el estado actual que probablemente deba ser demolido para poder encarar una obra nueva.

Tiene entradas independientes por ambas arterias
Tiene entradas independientes por ambas arterias

Además, el público que juega en este tipo de subastas por grandes inmuebles no es el mismo que puede pujar por un departamento destinado a la vivienda. De hecho, además de IRSA sólo se presentó un ofertante por el edificio.

El precio pagado indefectiblemente es muy atractivo para un inversor. Sin lugar a dudas el inmueble tiene una ubicación única y estratégicamente para IRSA será un gran negocio por estar frente al Alto Palermo. De todas formas en las subastas suele ocurrir esto, los oferentes deben de haber sido pocos si tenemos en cuanta que estamos hablando de más de $2000 millones. No hay muchos jugadores que puedan efectuar una compra así. El valor pagado si bien está por debajo del valor de mercado, hay que tener en cuenta que fue por medio de un remate y que al inmueble habrá que hacerle seguramente infinitas mejoras y tal vez hasta se esté pensando en demolerlo para darle un nuevo uso”, explicó Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario a LA NACION.

Según indicaron a LA NACION fuentes del mercado, el inmueble seguramente sea demolido. Además, se daría un doble destino al edificio: locales comerciales en la planta baja que da a la calle y en los pisos superiores viviendas particulares. Por la zona en la que se encuentra ubicada, la construcción que se levante en el terreno no puede superar la del edificio actual.

Las propiedades que salen a remate cada mes son las que recupera la Procuración General de la Ciudad a través del Régimen de Herencias Vacantes, es decir aquellas que quedan abandonadas cuando fallecen sus dueños porque no tienen herederos.

Beruti 3345
Beruti 3345

Regulación a las viviendas vacías: ¿cómo incentivar el mercado de alquileres?

Fuente: Ámbito ~ Sería mucho más inteligente estimular la aparición de oferta nueva, otorgando incentivos impositivos -y no penalidades- a la inversión en inmuebles que se destinen a alquiler.

Hoy se habla de la posibilidad de imponer regulaciones a las viviendas vacías como una manera de resolver la problemática habitacional que nos inquieta. Lo considero un error.

Como muchos mercados, el del alquiler de viviendas se mueve básicamente por la oferta y la demanda, entonces, pensar que se va a mejorar la situación de los inquilinos a partir de la inclusión de más trabas e impuestos, o implementando medidas contra los propietarios, es tan errado como si se pensara en multar a los inquilinos por no alquilar.

Hace años que los propietarios disponen de un bajo estímulo para colocar sus inmuebles en alquiler.

La realidad es que se enfrentan a un mercado distorsionado, – con alquileres en pesos versus la valuación en dólares de esos inmuebles- y lo que obtienen es una baja tasa de retorno que ronda en promedio un 3% antes de impuestos.

Con los desalojos suspendidos por la pandemia, una nueva ley de alquileres que extendió a 3 años la duración de los contratos con un solo ajuste anual – y dentro de un contexto inflacionario cercano al 50% anual-, hay un gran desinterés por parte de los propietarios rentistas a ofrecer sus inmuebles en oferta.

La baja de la retribución está a niveles históricos, por lo que mucho de ese inventario, pasó a estar a la venta, o, como mínimo, a ser ofrecido bajo modalidades de períodos más cortos o temporarios, en los que los valores pueden ser actualizados con más celeridad de manera de no producir tanto retraso en la renta.

Esta situación de escasez de oferta es la que hay que resolver con estímulos y no con castigos, porque de otro modo lo que se va a generar es una nueva baja en la cantidad de unidades en oferta y el consecuente agravamiento del problema que ya tienen los inquilinos.

Con medidas anteriores en las que todos los costos de la locación se pasaron a los propietarios y en las que también se regularon los honorarios de las inmobiliarias, muchas firmas dejaron en la práctica de atender esta unidad de negocios por resultarles poco relevante.

En ciudades consolidadas de Europa, o en plazas en las que no se registra el volumen de construcción que tiene nuestro país,- en particular el del AMBA -, y en las que el inventario de inmuebles en centros urbanos resulta casi un número fijo, podría pensarse en medidas como las que se quieren implementar.

Pero aquí sería mucho más inteligente estimular la aparición de oferta nueva, otorgando incentivos impositivos – y no penalidades – a la inversión en inmuebles que se destinen a alquiler; implementando contratos con duraciones más cortas y con ajustes en períodos más breves – así se evitaría el aumento anticipado que hoy establecen los dueños para asegurarse una mayor cobertura y que incrementan los valores de lista -, además de regular el desalojo de quienes incumplan con los pagos de manera de minimizar los riesgos, tiempos y costos de litigios.

En síntesis, todos estos comentarios tienen por objetivo contribuir a que se entienda que la única manera de ayudar a que los inquilinos se encuentren con una mayor oferta de alquileres, y a que ese incremento de unidades conduzca a una baja en los precios, es el de ESTIMULAR LA OFERTA, y no todo lo contrario.

Director de Interwin.