Fuente: ámbito – El sector se muestra dinámico y crece la demanda de la mano del aumento en los salarios reales y el empleo.
El mercado inmobiliario uruguayo se ha mostrado dinámico en el último año, con una demanda firme asociada al aumento en los salarios reales y el empleo. En el mercado de compraventa de inmuebles se superaron las 50.200 operaciones en el año móvil a agosto, según informó el INE, lo cual constituye un récord histórico. Los precios –medidos en dólares- subieron 9% anual promedio, lo que implica casi una estabilidad en términos reales.
En lo que refiere a la oferta de vivienda para sectores medios y medio altos, el programa de Vivienda Promovida sigue mostrando dinamismo. Este régimen, establecido en 2011 (ley 18.795), otorga amplias exoneraciones de impuestos (renta, IVA, patrimonio, ITP) a los inversores en viviendas que se adhieran. Obviamente, hay condiciones: pueden acceder a los beneficios proyectos establecidos en determinadas áreas priorizadas, donde quiere incrementarse la oferta. En Montevideo, se apunta a barrios más céntricos con potencial de valorización, fuera de la costa, que es la tradicional zona de mayor valor inmobiliario. El mismo concepto se plantea para promover proyectos en el resto del país. Informate más
Según los datos de la ANV (Agencia Nacional de Vivienda) el programa ya acumula 1.270 proyectos promovidos que abarcan 33.812 viviendas. A eso hay que agregar 101 proyectos más en estudio, que implican 3.714 viviendas adicionales. De manera que el programa ya estaría alcanzando una oferta de casi 38.000 viviendas desde su comienzo. De ese total, más de la mitad ya han sido comercializadas. Cabe aclarar que muchas de las viviendas el promotor las mantiene en su propiedad para volcarlas al mercado de alquileres.
El programa había tenido cierto estancamiento luego de que en 2017 se dispusieran algunas condiciones adicionales a los proyectos, como topes de precio y la obligación de ofrecer una parte de las viviendas a programas del Ministerio de Vivienda. Esos cambios se revirtieron al inicio de la actual administración, flexibilizándose también el tipo de construcción abarcada (por ejemplo, se acepta la promoción de monoambientes). Según los inversores, esto determinó una reactivación del programa: se presentan unos 180 proyectos por año, el doble de lo que se venía dando previo a los cambios.
Según la información de la ANV el precio medio de venta en viviendas de proyectos promovidos está en 2.377 dólares por metro cuadrado, cifra 12% superior a la registrada un año atrás. Cuando se mide en UI (unidades indexadas a la inflación), el aumento es modesto (1-2%). Y si consideramos que en el último año el salario subió por encima de la inflación, puede decirse que -en promedio- los asalariados han mejorado su capacidad de compra de viviendas.
En el gráfico adjunto se muestra la evolución de la relación entre precio de vivienda y salario, tomando el Índice Medio de Salarios Nominales de INE (IMSN) y el precio mediano de las viviendas en Montevideo (también de INE). Se observa que el poder adquisitivo del salario respecto a la vivienda ha mejorado y volvió al nivel pre pandemia.
Evolución de la relación entre vivienda y salario en la capital uruguaya.
Mejora la demanda, mejora el crédito
La mejora en la demanda tiene su correlato en el crédito. Con la mencionada mejora en el salario y el empleo, el crédito para compra de vivienda se ha venido incrementado. Según los últimos datos del Banco Central (BCU) el crédito hipotecario activo asciende a 133.000 millones de pesos cifra 10% superior -en términos reales- a lo que se registraba en 2019. Casi la totalidad del crédito hipotecario se otorga en pesos indexados a la inflación (UI) con fuerte competencia entre los distintos bancos. Cuando se lo mide en dólares el crédito hipotecario supera los 3320 millones, cifra 30% superior a la de 2019.
En efecto, el crédito hipotecario se otorga casi en su totalidad en pesos uruguayos, la moneda en la que cobran su ingreso la enorme mayoría de los uruguayos. Pero el mercado inmobiliario de compraventa de inmuebles se nomina en su totalidad en dólares estadounidenses. Esta disonancia monetaria es catalogada por muchos analistas y agentes del mercado como un problema que implica costos para el mercado, y que sería muy bueno superar. En mercados como el brasileño o el chileno, las compraventas de inmuebles se hacen en la moneda local.
Aún en un contexto auspicioso, la perspectiva de un endeudamiento a largo plazo no es para todos y la opción del alquiler es clave. Según los datos publicados por el INE, el precio de los alquileres nuevos subió 8,6% interanual en setiembre, levemente por debajo del salario (8,9%). Tomando los contratos vigentes el aumento interanual es 6,3%.