Fuente: ámbito – El mercado inmobiliario porteño concretó 4.747 operaciones de compraventa, con un volumen total de $618.541 millones. Cuáles son las causas del repunte y por qué el ladrillo se fortalece en un contexto económico aún con desacoples
La compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires consolidó su recuperación en marzo de 2025. Según datos del Colegio de Escribanos porteño, se registraron 4.747 escrituras, un 39,7% más que en el mismo mes del año pasado. Además, el monto total involucrado trepó a $618.541 millones, lo que implica un aumento del 105,8% interanual. Se trata del mejor marzo desde 2018, cuando se firmaron 6.076 operaciones.
La cifra también mostró un crecimiento mensual del 10,6% respecto de febrero, cuando se habían contabilizado 4.293 escrituras. En cuanto al monto promedio, cada operación representó $130,3 millones, equivalentes a u$s118.645 al tipo de cambio oficial promedio del mes. En moneda nacional, esto significó un incremento del 47,3% en un año; medido en dólares, el alza fue del 20,1%.
Un dato clave del informe es el fuerte repunte de las escrituras con crédito hipotecario. En marzo se concretaron 992 operaciones de este tipo, lo que representa una suba interanual del 1042%. En el acumulado trimestral, la cantidad de hipotecas alcanza las 2.902, un volumen que no se veía desde hace varios años.
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
“Siempre remarcamos que el crédito crea mercado”, sostuvo Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. “Un dólar estable permitió que el ritmo de operaciones siga creciendo. El promedio de las operaciones en marzo fue de u$s118.000, un 20% más que hace un año, cuando rondaban los u$s99.000”, explicó.
El rol del apalancamiento crediticio
Para el notariado, el regreso del crédito hipotecario y la previsibilidad cambiaria forman una combinación decisiva. Desde el Colegio destacan que ya se encadenan seis meses consecutivos con cerca de 1.000 hipotecas por mes. Aunque el nivel todavía está por debajo del pico de 2018, cuando la incidencia del crédito superaba el 40%, el contexto actual permite avizorar una senda de recuperación.
La salida parcial del cepo cambiario también simplificó las gestiones notariales. “En esta nueva etapa, logramos que el tomador de crédito no tuviera que pasar por el parking del dólar MEP. Ahora no se presentan mayores dificultades. Lo más importante es que las gestiones sean previsibles y que los compradores puedan elegir al escribano de su confianza”, destacó De Bártolo.
Comparaciones históricas y proyecciones
El desempeño de marzo de 2025 se ubica como el segundo mejor del último decenio, solo por detrás de marzo de 2018, cuando hubo 2.467 hipotecas. En esa comparación, el crédito actual representa cerca del 40% de aquel nivel. Además, el número de compra ventas de este año solo fue superado por las cifras de marzo de 2018, 2011 y 2010, cuando se registraron 6.076, 4.895 y 4.958 escrituras respectivamente.
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, aportó una lectura más estructural: “Los valores de las propiedades tocaron un piso luego del desplome posterior a 2018. En ese entonces hubo una burbuja. Desde mitad de 2017 hasta 2018, los precios subieron de forma desproporcionada con el empuje de los créditos UVA. Hoy, los valores se sinceraron y volvieron a niveles más reales”.
Para Braña, el dato más relevante es la validación de esos valores por parte de la demanda. “Hay un límite para el aumento de precios. Si se sobrepasa, no se venden las propiedades. Por eso, el nivel de actividad también responde a una combinación de precios estables, demanda contenida y un contexto financiero más previsible”.
Entre julio de 2024 y marzo de 2025, se registraron 47.494 compraventas en CABA, de las cuales 7.270 fueron con hipoteca, lo que arroja una incidencia del 15,3%. En el mismo período de 2017-2018, esa proporción alcanzaba el 31,2%, con 16.471 hipotecas sobre 52.744 escrituras.
“Todavía estamos lejos de esos niveles porque la mayoría de las familias no califica por ingresos. En 2018, una familia con ingresos por $35.000 podía acceder a un crédito. Eso equivalía a 2.200 dólares en ese momento. Hoy, esos mismos dólares significan ingresos mensuales por más de $2,6 millones”, detalló Braña.
Factores de impulso
Alejandro Moretti, miembro del Consejo Directivo del Colegio Inmobiliario, señaló que el crédito hipotecario se convirtió en el principal motor del mercado. “La cantidad de escrituras con hipoteca se multiplicó por diez respecto del año pasado. También se volcó dinero no declarado que quedó fuera del último blanqueo de reservas. Ese capital se trasladó directamente al ladrillo”, explicó.
El repunte de las operaciones también encuentra un componente estructural en la amplia brecha entre oferta y demanda. Según estimaciones de Beltrán Briones, del Grupo Kohon, actualmente existen unas 70.000 propiedades a la venta en CABA, mientras que las búsquedas activas superan los 570.000 usuarios. Además, más de un millón de personas aplicaron recientemente a líneas de crédito hipotecario.
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Para Briones, “Argentina vivió una inflación en dólares del 130% en un año, pero el valor de las propiedades no se movió. El mercado inmobiliario tiene menor liquidez que otros bienes, y eso comprime los márgenes de rentabilidad para desarrolladores. Si no bajan los costos o no suben los precios, el incentivo para construir desaparece”.
El impacto de esta ecuación ya se refleja en la dinámica del mercado. “Hoy es un mal momento para vender, pero un excelente momento para comprar. La relación entre costo y valor de venta está en mínimos. Si se deja de construir, la oferta bajará, los precios se ajustarán al alza y se reestablecerá el equilibrio, como ocurre en cada ciclo”, apuntó Briones.
Un marzo con señales claras
A pesar de la desaceleración respecto del fuerte rebote de enero y febrero —cuando el crecimiento interanual superó el 90%—, marzo cerró con un avance sólido del 40%. En un contexto económico aún incierto, la tendencia al alza en la cantidad de escrituras muestra señales de estabilización y expectativas moderadas de continuidad.
La oportunidad aparece nítida para los compradores. Los valores de los inmuebles siguen por debajo del promedio histórico, el crédito volvió a escena y la moneda local ofrece menor previsibilidad para resguardar ahorros. En este contexto, el ladrillo volvió a ganar atractivo como refugio de valor.
La magnitud de la recuperación todavía resulta parcial si se la compara con los mejores años de la última década. Sin embargo, los analistas coinciden en que el nuevo ciclo iniciado a mediados de 2024 podría consolidarse si se sostiene la estabilidad cambiaria, sobre todo ahora sin cepo y se amplía el acceso al financiamiento.
«Hoy, con un tipo de cambio oficial más accesible que en aquel momento, incluso hubo quienes pudieron acceder a más dólares de los que esperaban. Pero lo esencial es la previsibilidad. Pedimos celeridad para gestionar los documentos previos sin contratiempos. Y algo clave: cada persona tiene derecho a elegir a su escribano para la compra venta; el del banco interviene solo en la hipoteca”, sostuvo De Bártolo.
Concluyó: “Estamos ante el segundo mejor marzo en materia de escrituras hipotecarias de los últimos diez años, solo superado por 2018. Desde que se lleva registro —en 1998— este marzo se ubicaría en el puesto 11. Venimos de una etapa prolongada de niveles muy bajos, y ojalá este sea el punto de partida de una recuperación sostenida”.