¿Faltan o sobran terrenos para construir?: la verdad sobre este mercado clave para desarrolladoras

Fuente: iProfesional ~ ¿Faltan o sobran lotes en CABA? Especialistas responden la pregunta y explican cómo se comporta el segmento ante un contexto de desplome de precios.

En la Ciudad de Buenos Aires, hay una disponibilidad inédita de terrenos en venta, un insumo que cotiza en dólares y la base para cualquier desarrollo inmobiliario.

«Históricamente, había medio terreno en venta por cada obra activa. Hoy hay dos terrenos en venta por cada obra activa. En 2017 había 1.500 terrenos en venta y en 2022 hay casi 7.000 terrenos en venta». Así, apelando a la contundencia de los números, responde el arquitecto Alan Schachter, especialista en Código Urbanístico y mercado de tierras, consultado por el que es el insumo dolarizado de todo el negocio inmobiliario.

Aunque, según Schachter, la razón por la que hay más terrenos en venta no radica en los vaivenes del billete estadounidense. La causa es el nuevo Código Urbanístico (CUR), que permitió que más lotes tengan capacidad constructiva para hacer un desarrollo inmobiliario. «Es más, en el cepo anterior, esta relación de terrenos sobre obras activas no cambió; sólo cambió con la incorporación de terrenos que generó el CUR», puntualiza.

En este contexto, señala el consultor, los precios se desplomaron, lo que significó no sólo un descenso en el número sino también cambios en las condiciones de pago. «Siempre los terrenos caían hasta la mitad que los departamentos y hoy cayeron hasta 1.5 más que los departamentos», precisa. «Hay casas o conjuntos de PHs, que ya valen más como lo existente antes que como terrenos», ilustra. «En la actualidad, el escaso es el desarrollador y no el terreno», completa y define.

La razón de la mayor cantidad de terrenos a la venta es el nuevo Código Urbanístico

Los barrios más (y menos) atractivos para los desarrolladores

Desde la gerencia de la división terrenos de Toribio Achával, Gonzalo Painceira apunta que sencillamente hay zonas que no despiertan el interés del desarrollador. «Es el caso de Balvanera o San Nicolás«, precisa, aun con las caídas pronunciadas en término de valores que, de acuerdo con el ejecutivo, promediaron el 25% «y que como toda baja, al mercado le cuesta asumirla». Así y todo, indica, «más allá de los barrios fríos, el corredor norte, de Recoleta a Núñez, se mantiene bien. Y otro tanto sucede con Villa Urquiza y Caballito».  

Asimismo, señalan en Toribio Achával, hay otro factor a tener en cuenta cuando el tema es el terreno, que es la forma de pago de esa tierra. Según apuntan, los negocios se terminan llevando a cabo con un mix que incluye intercambio de m2, ya construidos y/ o por edificar. «Todo esto, siempre y cuando no tengas un terreno especial, que amerite condiciones especiales», distinguen. «Así, es la flexibilidad la clave para que el desarrollo se termine realizando», enfatizan.

En este marco, no sorprende que en caso de que la oferta sea toda en efectivo, la misma sea verdaderamente muy agresiva. «Por poner un ejemplo, en una zona donde un m2 terminado se venden en u$s3.000 (aclaramos que es venta y no publicación) el desarrollador pagaría menos de un 20% de incidencia, es decir, u$s600 de incidencia por cada m2 que se pueda construir», retoma Schachter.

Los terrenos en corredor norte, de Recoleta a Núñez, son de gran interés para los desarrolladores

Terrenos en dólares, la base del negocio

No sólo se trata del insumo dolarizado. También es cierto que se trata de, literalmente, la base del negocio. De ahí que la mirada del desarrollador sobre el tema cobre relevancia.

Manuel Depierro, director de Proyecto de Codevelopers, explica cómo es la negociación por la tierra hoy. «Actualmente nos buscan de manera directa dueños de lotes o casas que quieren vender a desarrolladoras para lograr un mejor negocio. Nos está pasando que nos escriben personas de los mismos barrios donde tenemos emprendimientos (Urquiza, Caballito y Palermo) porque les gusta el producto y quieren que en ese lugar llegue un proyecto diferente que agregue valor al barrio», comparte, en relación al presente.

«En nuestro caso –continúa el empresario-, estudiamos la factibilidad para ver que sea un lote acorde a los proyectos que queremos desarrollar, y de al menos 3.000 metros cuadrados de venta. Hoy solo avanzamos con propietarios que quieren ser parte del negocio y aportar la tierra.  Y sobre todo que podamos construir un buen vínculo, con intereses alineados de ambas partes desde los inicios».

Los terrenos, que son un insumo que cotiza en dólares, son la base de todo proyecto o desarrollo inmobiliario

Claves para encontrar el terreno ideal

Para Codevelopers, la prioridad pasa por zonas donde haya poca oferta. Según Depierro, hay cuadras muy puntuales en determinados barrios que no tienen buenos productos.

«Nos enfocamos principalmente en CABA, porque es donde más conocemos y tenemos bien detectadas estas cuadras de baja oferta y alta absorción, pero no estamos cerrados a expandirnos. Cuando encontramos una oportunidad así no lo dudamos. Si el propietario acompaña y la zona es lo que buscamos sabemos que el terreno es nuestro».

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