Fuente: Iprofesional ~ Tras los años de pandemia, la ocupación volvió a subir en zonas como Puerto Madero, microcentro y Plaza San Martín. Los valores que maneja el mercado.
Tras un período marcado por los reveses y la falta de perspectiva positiva, el mercado de oficinas poco a poco comienza a recuperar peso comercial. El segmento concluyó el año con una demanda en franca recomposición y la vacancia bajó en zonas de la Ciudad como macrocentro norte y Catalinas. Los precios se mantuvieron sin mayores variaciones en 2022 y ese aspecto también talló a favor de la compra de espacios corporativos. La rentabilidad, en tanto, se impone versus a alternativas como los departamentos.
Según un monitoreo de Colliers al que accedió iProfesional, la mayor demanda de espacios corporativos en el último tramo del año correspondió a inmuebles ubicados en Puerto Madero, Plaza Roma, Catalinas, Norte del GBA, macrocentro sur y Plaza San Martín.
«Al cierre de este período, la absorción neta del mercado exhibió un saldo positivo de 4.733 metros cuadrados, que en contraste con lo registrado en Q3 2022 refleja una continuidad en cuanto al comportamiento de ocupación de espacios», informó la consultora.
«En términos generales, a lo largo del 2022 la demanda de espacios corporativos ha experimentado un proceso de recomposición«, se destaca en el trabajo.
Para luego aclarar que, «si bien hay ciertos signos de estabilidad que exhiben un panorama favorable, el mercado deberá afrontar un contexto desafiante en el cual el dinamismo de la oferta tendrá que responder a la coyuntura actual y estar a la altura de las nuevas y diversas necesidades de los potenciales usuarios».
Según Colliers, en el último trimestre de 2022 los metros cuadrados ofertados en alquiler «representaron una tasa de vacancia del 17.5 por ciento, lo que supone una ligera disminución del 0.3 por ciento en relación al trimestre anterior».
«Los submercados que reportaron los índices de vacancia más elevados fueron Macrocentro Sur (29.1 por ciento), Plaza Roma (25.1), Microcentro (23.8) y Puerto Madero (20), mientras que Macrocentro Norte (5.5) y Catalinas (8.7) fueron los que exhibieron menor disponibilidad de superficie», detalló la consultora.
Qué ocurre con los precios
Por el lado de las cotizaciones de ese tipo de inmuebles, el monitoreo arrojó que los valores en la Ciudad se mantienen estables. Y que el valor promedio, en cuanto a la general del mercado, se sitúa en torno a los 22,7 dólares el metro cuadrado.
«Los inmuebles de categoría A+ presentan un precio promedio de 24,2 dólares el metro cuadrado y los de clase A de 19,5«, precisa el informe.
«En cuanto al Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más competitivo (16,1 dólares el metro cuadrado), mientras que Catalinas, Norte CABA y Plaza Roma reflejan los más elevados con registros de 27,6, 25,6 y 24,5 dólares el metro cuadrado, respectivamente», amplía.
La proyección es que el nicho continuará sumando emprendimientos en el corto plazo. Hoy por hoy, en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) existen 36 emprendimientos de categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción.
«Si a los inmuebles actualmente en construcción se le sumasen los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de más de 800.000 metros cuadrados de nuevas oficinas, lo que representaría una expansión incremental del orden del 45 por ciento«, anticipa Colliers.
¿Conviene invertir en oficinas o departamentos?
La pregunta respecto de cuál es el nicho más oportuno para efectuar una inversión se impone con fuerza y entre las alternativas a considerar continúan imponiéndose el gusto por los departamentos y las oficinas.
Aunque sin los números de otros tiempos, ambas opciones ofrecen un retorno de inversión positivo y, exponen los expertos, siendo buenos nichos en términos de rentabilidad asegurada y refugio frente a la inflación. A tono con esto, un trabajo efectuado por Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, arrojó que las oficinas siguen dando un retorno superior a los departamentos pero con menos diferencia que años anteriores.
«La estabilidad en el tipo de cambio oficial hace que, por tercer año consecutivo, el incremento anual en el alquiler de las oficinas quede por debajo del índice de inflación. Por el contrario, los departamentos, como consecuencia del aumento del riesgo y el régimen de actualización impuesto por la nueva ley de alquileres, muestran un incremento por sobre el índice de inflación, mostrando un marcado buen comportamiento con respecto a los años anteriores», señalaron ambas consultoras.
«Las ventas se están produciendo en pesos al tipo de cambio MEP, mientras que las rentas se perciben, en gran parte, al tipo de cambio oficial. Esto genera una compresión en la tasa de retorno que llega al 4,5 por ciento«, agregaron.
En diálogo reciente con este medio, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que siempre en términos de rentabilidad la oficina se impone al departamento, aunque con una diferencia a favor mucho menor a la registrada en otros años.
«Al contrario de lo sucedido con los alquileres residenciales, los valores locativos de las oficinas crecieron menos y eso provocó que la brecha de rentabilidad se acorte. Por otra parte, se trata de negocios diferentes con pros y contras en cada caso que deben analizarse además de comparar la renta bruta», dijo.