Fuente: iProfesional – Con un dólar bajando al piso de la banda y costos en alza, las cuotas mensuales se encarecen pero no alcanza para darle certidumbre a las constructoras
El mercado inmobiliario de los proyectos en obras se enfrenta a uno de sus momentos más complejos, marcado por la caída del dólar y la suba de costos de materiales y mano de obra, dos factores que afectan de manera directa el costo de las propiedades en pozo.
La combinación de estos elementos genera un escenario de incertidumbre, donde la rentabilidad de las inversiones no está asegurada, y los riesgos aumentan tanto para los desarrolladores como para los compradores.
Este escenario se volvió especialmente complicado para los inversores en propiedades en pozo. La inflación en dólares se refleja en un aumento significativo en los costos de construcción. A medida que suben los precios de los insumos y de la mano de obra, el costo final de la propiedad sigue incrementándose, sin una certeza clara de cómo afectará esto el valor final de la propiedad al momento de la entrega.
La caída del dólar en términos nominales también genera una distorsión: si bien en el corto plazo puede parecer ventajoso para los compradores que ingresan con dólares, la inflación de los costos de los materiales y la construcción compensa esa ventaja rápidamente.
Miguel Chej Muse, del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño (que tiene al portal Cabaprop), lo explica de forma clara: «Hoy tenemos un costo de construcción de u$s1.500 el metro cuadrado, un número que refleja un encarecimiento importante respecto de años anteriores, cuando el costo rondaba los u$s1.000 el m2. La foto es fea, pero si se mantiene esta tendencia de estabilización, el futuro puede traer valores más accesibles».
Compradores sufren cuotas más caras
La valorización de las cuotas ajustadas por el costo de construcción y el encarecimiento en dólares preocupan a los compradores. Desarrolladores e inversores explican cómo manejar la incertidumbre y sostener el ritmo de obra.
En un contexto de inflación alta y dólar estabilizado, quienes compran en pozo enfrentan cuotas crecientes ajustadas por el índice de la Cámara de la Construcción (CAC). Mientras algunos buscan anticiparse a futuros aumentos, otros analizan si conviene pasarse al mercado de unidades usadas.
La modalidad de compra de propiedades en pozo volvió a captar el interés de muchos argentinos que, ante la falta de acceso a créditos tradicionales, optan por esquemas de pago en cuotas ajustadas por el índice CAC. Sin embargo, el aumento sostenido de ese índice en pesos —muy por encima de la evolución del tipo de cambio oficial— genera tensiones entre compradores y desarrolladores.
Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, explicó que hoy, en un proyecto típico de dos ambientes en un barrio con buena demanda de CABA, con un valor estimado de u$s120.000, el comprador firma un boleto con un anticipo del 40% —unos u$s 48.000— y el resto se pesifica y divide en 30 cuotas ajustadas por CAC.
«En enero de 2024, esas cuotas eran de $2 millones, equivalentes a u$s2.400. Pero durante el año, el índice CAC subió un 122%, mientras el dólar oficial apenas se movió un 27%. Por eso hoy la misma cuota en pesos equivale a u$s3.600, unos $4,3 millones. Aunque esos porcentajes asustan, vale recordar que los valores de las propiedades siguen muy por debajo de sus techos históricos. Esa diferencia representa una renta implícita por valorización», explicó Walger.
En otras palabras: la cuota en ese lapso subió un 50% en dólares y más del 120% en pesos.
Desde la experiencia del comprador, Gonzalo Morales —cliente de Grupo 8.66— confirmó esa dinámica. Compró una unidad de cuatro ambientes en el edificio Senillosa 472 en mayo de 2022. «Firmé un plan de 40 cuotas, y hoy la cuota está en el orden de los u$s7.000. Se ajusta por CAC, y eso me dio previsibilidad. El índice sube, pero no tanto como el dólar podría hacerlo en un salto. Eso me ayudó a proyectar mejor y a tener tranquilidad sobre el avance de la obra», explicó.
Para el cliente, además, fue clave poder armar un plan adaptado a sus ingresos. «Tengo ingresos fuertes a fin de año, y el cronograma de pagos se acomodó a eso. Sentí que había claridad en el acuerdo, y una estructura seria detrás», agregó.
Los desarrolladores explican que el sistema más transparente sigue siendo el ajuste por CAC. «Es un índice público que evita fricciones. Aunque no siempre refleja el momento real de cada obra —porque, por ejemplo, puede subir el hierro cuando ya se terminó esa etapa—, permite reglas claras desde el inicio», señaló Walger.
Además del CAC, existen fideicomisos al costo con precios abiertos. Pero estos sistemas son menos recomendables para consumidores finales. «En esos casos, si sube el valor del cemento por encima del índice, el comprador debe cubrirlo. Eso funciona si el inversor tiene el 100% del capital y entiende los vaivenes del mercado. Para alguien que necesita tiempo para pagar, puede volverse un conflicto», advirtió Walger.
El incremento sostenido del costo por metro cuadrado en dólares también influye. Según Lepore Propiedades, cerraron 2023 con valores de entre u$s1.000 y u$s 1.100 por metro cuadrado, en 2024 subió a u$s 1.300, y actualmente ronda los u$s 1.500. Esto generó un desplazamiento de parte de la demanda hacia unidades usadas, especialmente cuando las cuotas en pesos se encarecen más allá de lo previsto.
Frente a estos desafíos, algunos desarrolladores ajustaron sus estrategias. Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, destacó que mantener el ritmo de obra se volvió una prioridad absoluta. «La clave está en planificar, negociar con anticipación y diseñar productos coherentes con la realidad. Hoy no se puede improvisar. Sostenemos el interés del inversor con claridad, ejecución firme y equipos que transmitan confianza», aseguró.
Otro punto relevante es la posibilidad de ofrecer financiación post posesión. Según Walger, muchas desarrolladoras están incorporando planes a más largo plazo, que suman cinco a siete años adicionales luego del plazo de obra. «Eso permite que la cuota se asemeje al valor de un alquiler. Aunque hoy existen líneas de crédito para construcción, sus condiciones no resultan atractivas para este tipo de proyectos», detalló.
Sobre los problemas que más inquietan a quienes compran en pozo, Gonzalo Morales apuntó que «la mayor dificultad es la confianza». Investigó antecedentes, habló con otros compradores y entendió que la decisión no era especulativa. «No estaba invirtiendo: estaba comprando mi casa. Cuando lo ves así, el foco no está en cuánto vale mañana, sino en elegir bien hoy», dijo.
Para Savelski, el sector también enfrenta el desafío de alinear a los bancos con los desarrollos. «Un paso clave sería que los bancos precalifiquen a los compradores en pozo y se comprometan a otorgar el crédito al momento de la posesión. Solo con eso, ya cambiaría todo el panorama», concluyó.
Así las cosas, desarrolladores y compradores están preocupados por el combo que afecta al sector:
- Inflación y dólar desfasados: En 2024, el índice CAC subió un 122%, mientras que el dólar oficial apenas se movió un 27%, encareciendo fuertemente las cuotas en pesos ajustadas por construcción.
- Cuotas más caras en dólares: Una cuota que en enero valía $2 millones (u$s2.400) hoy ronda los $4,3 millones (u$s3.600), con un incremento del 50% en dólares y más del 120% en pesos.
- Costo de construcción en alza: El metro cuadrado pasó de u$s1.000 en años anteriores a u$s1.500 en la actualidad, lo que complica la rentabilidad y presiona a los desarrolladores.
- Ejemplo típico de compra en pozo: Para un departamento de dos ambientes por u$s120.000, se exige un 40% de anticipo (u$s48.000) y el resto en 30 cuotas en pesos ajustadas por CAC.
- Riesgo del precio «barato»: Si el desarrollista vende por debajo de u$s2.200 el m², podría no estar cubriendo los costos reales, lo que aumenta el riesgo de paralización de la obra.
El riesgo de elegir mal al desarrollista
La situación es aún más compleja porque, además de la inflación y el tipo de cambio, los riesgos asociados a la inversión se multiplican. Según Chej Muse, la mayor amenaza no es el contexto macroeconómico, sino la elección del desarrollista: «Lo fundamental hoy es asegurarse de que el desarrollista sea solvente, tenga experiencia y sea capaz de manejar los riesgos financieros que esta coyuntura genera. Las obras pueden demorarse o detenerse si no hay un flujo de fondos constante».
A pesar de la incertidumbre, muchos desarrolladores continúan adelante con los proyectos, aunque los márgenes de rentabilidad se reducen considerablemente. «Al elegir una propiedad en pozo, el inversor se enfrenta a una inversión que puede resultar rentable si se elige bien, pero el riesgo de que la obra se detenga por falta de fondos sigue siendo latente», agregó Chej Muse.
La estrategia de pago: un punto clave
Para los compradores, uno de los factores más importantes es la estrategia de pago. Los desarrolladores ofrecen planes de pago que combinan dólares y pesos ajustados por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), lo que permite una cierta flexibilidad en los pagos y reduce los riesgos del tipo de cambio.
Sin embargo, Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, señala que la mejor estrategia es pagar todo en dólares: «Cuando se compra en pozo, lo más conveniente es cerrar el trato en dólares desde el principio. De esta manera, el comprador se protege de la volatilidad del peso y se asegura de que el valor de la propiedad no pierda valor real a lo largo de la obra».
¿Es un buen momento para invertir en propiedades en pozo?
Para muchos compradores, el contexto actual plantea dudas sobre si es el mejor momento para invertir en propiedades en pozo. Si bien las propiedades han mostrado cierto reacomodamiento de precios tras la caída del mercado, la incertidumbre sigue siendo alta.
Sin embargo, Beltrán Briones, socio y gerente de finanzas de Estudio Kohon, considera que, a pesar de los riesgos, el mercado inmobiliario sigue ofreciendo oportunidades atractivas: «La inversión en pozo sigue siendo muy interesante porque se pueden lograr rentabilidades de entre el 25% y el 30% en dólares.
Aunque los costos están elevados, la propiedad en pozo sigue siendo un valor refugio, especialmente si se compra a un precio bajo en relación con el valor futuro de la propiedad», asegura Briones.
Según Briones, este tipo de inversión puede ser rentable a largo plazo, ya que las previsiones de suba en los costos de la construcción y los precios finales de las propiedades indican que los valores de mercado podrían ajustarse al alza en los próximos meses.
¿Qué deben tener en cuenta los inversores?
Una de las claves para tomar una decisión informada en este contexto es evaluar el costo total de la propiedad a lo largo de la obra, y no solo el precio inicial. Según Chej Muse, si el desarrollista está vendiendo propiedades a precios por debajo de los u$s2.200 el metro cuadrado, eso debería encender una alarma. «Si los precios están por debajo de los costos actuales, es posible que no se esté cubriendo el costo de construcción. En este caso, el riesgo es mayor y el comprador debe estar dispuesto a enfrentar el riesgo de que la obra se retrase o se detenga».
Además, Raggio recuerda que los inversores deben estar preparados para que el costo final de la propiedad pueda variar: «En este tipo de mercado, los precios del pozo pueden ajustarse, pero es importante saber que la demanda siempre termina regulando los valores. Si los precios siguen en alza, los compradores que ya invirtieron en pozo verán un buen rendimiento de su inversión, lo que puede hacer la espera más atractiva».
¿Qué pasa con los desarrolladores?
La situación para los desarrolladores también es compleja. Gerardo Azcuy, director de Azcuy, explicó que la rentabilidad se redujo significativamente debido a la inflación y la suba de costos: «Hoy los márgenes son muy finos. A pesar de que las obras no se paralizan, el costo de construcción se ha incrementado, lo que afecta el rendimiento de las inversiones. Afortunadamente, los desarrolladores serios están comprometidos con la entrega de las obras, aunque el margen de rentabilidad sea mínimo».
Azcuy destaca que, en este contexto, los desarrolladores deben ajustar los plazos y los precios para que las obras continúen y los proyectos se terminen. «Si bien el ajuste de precios es necesario, la clave es que las obras sigan adelante. Cuanto más se demora una obra, mayor es el costo y más difícil se hace cumplir con los compromisos financieros», concluye.
Desafíos
El mercado de propiedades en pozo enfrenta uno de sus momentos más difíciles. La combinación de un dólar débil y una alta inflación impacta directamente en los costos de construcción, y los riesgos para los compradores aumentan si no se toman las decisiones adecuadas. Si bien la inversión en pozo sigue siendo una opción atractiva, la clave está en elegir a desarrollistas confiables y tomar decisiones informadas para minimizar los riesgos.
Con un dólar y una inflación que aún afectan el mercado, los inversores deben estar preparados para una inversión a largo plazo que puede generar buenos rendimientos si se gestionan correctamente los riesgos.