Fuente: Clarín – En un mercado «sobreofertado» de nuevos inmuebles, los desarrolladores creen tener razones para seguir construyendo.
En los últimos años comenzaron muchas obras en la Ciudad de Buenos Aires. Foto: Fernando de la Orden
A un ritmo mucho más veloz del que muestra la demanda, la Capital Federal y el Gran Buenos Aires (GBA) siguen sumando nuevos proyectos inmobiliarios. En algunas zonas, la densidad de los edificios en construcción sorprenden en un contexto económico que no luce demasiado propicio para consumar ese volumen de ventas.
Sin embargo, el precio de la construcción sigue siendo atractivo para los desarrolladores, quienes además esgrimen otras razones detrás del boom de las nuevas obras. Pero. ¿habrá demanda suficiente en el corto o mediano plazo para absorber la cantidad de metros cuadrados que se siguen sumando al mercado?
Los empresarios vinculados al sector coinciden en el diagnóstico: hay mucho stock, el nivel de actividad de las obras privadas es muy bueno, pero el nivel de ventas no lo es tanto.
Las estadísticas muestran que las operaciones de compra-venta en 2022 estuvieron un 17,1% por encima de los registros del 2021, con 33.753 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires. Pero aún se ubican muy por debajo de los niveles históricos del mercado (en 2017, hubo 63.382 operaciones).
Para Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) hay varias razones que explican el fenómeno: en primer lugar, el costo de la construcción “sigue bajo en dólares”, así como otros bienes de la economía. Eso incentiva a los constructores a posicionarse en forma competitiva. Actualmente, el costo «duro», por metro cuadrado total se ubica entre US$ 700 y US$ 800. A esto hay que sumarle los honorarios e impuestos directos y la homologación para convertir ese m2 en vendible, con lo cual el costo real se eleva a unos US$1200 o US$1300 para una obra standard, más el terreno.
En segundo lugar, otro estímulo para los desarrolladores son las pocas alternativas que tienen hoy los inversores. ”El cepo fuerte que existe hace que quienes tienen pesos atrapados no puedan llevarlos al exterior y muchos terminan resguardándose en activos inmobiliarios para que esos pesos no se devalúen”, describe.
Otra razón, según Tabakman, es que algunos segmentos del mercado tienen una renta atractiva, como por ejemplo, los proyectos de renta temporaria, además de la hotelería. Son segmentos beneficiados precisamente porque el país está barato respecto de otros destinos turísticos de la región. Por eso hay gente comprando en pozo en nuevos proyectos de este tipo para alquilarlos al Turismo.
El analista de Reporte Inmobiliario Germán Gómez Picasso agrega otros motivos que explican la sobreoferta que existe en el mercado, como “los desarrolladores que se lanzaron en 2020-2021 debido a la fuerte baja de ese momento en dólares billete”, dice.
Otro punto es “la gran cantidad de casas que se están haciendo fuera de las ciudades a partir de una lenta descentralización que comenzó a darse en 2020 a partir de que una parte de la población y las empresas se dieron cuenta de que era viable el teletrabajo”, explica el analista.
A todo esto se suma “el gran colchón de dólares que tienen los argentinos, obviamente en un escenario de inflación atípica. «Todos los días se pierde poder de compra, por eso algunos eligen moverlos y la construcción siempre fue un buen lugar para eso”, agrega Gomez Picasso.
Según su visión, “construir sigue siendo más económico que el pico que tuvimos en 2017 de costos en dólares, pero la fuerte inflación le gana a las devaluaciones y rápidamente los costos van subiendo en dólares”, dice.
Suben los costos con precios de venta estancados
Según Santiago Levrio, director Institucional de Alianza Urbana, una asociación civil que agrupa a unos 400 desarrolladores PyMES de CABA, “el costo de la construcción medido en dólares libres aún está en el promedio de los últimos 20 años, lo cual marca que podría seguir subiendo. Sin embargo, la caída del valor del suelo, sobre todo en CABA, aún permite emprender nuevos negocios”, dice. Aunque aclara que “con el precio de venta estancado y los costos en alza, es probable que haya un retroceso ligero en la actividad hacia adelante, considerando que estamos en niveles altos”, opinó.
Ante la consulta sobre si habrá suficiente demanda para que se vendan todas las unidades en construcción, las opiniones abarcan un espectro amplio. Tabakman opina que los empresarios hoy más involucrados en la actividad están previendo una especie de “fin de ciclo”.
Es decir que a fines del 2023, la Argentina puede llegar a tener menos inflación, puede volver a ser más cara en dólares y, por ende, los precios de los inmuebles pueden subir. Quienes se alinean en este pensamiento y además apuestan a la vuelta del crédito inmobiliario «no están tan preocupados ahora por no vender. Están más avocados a posicionarse competitivamente», explica.
Según Levrio, los compradores, no van a faltar. “De hecho la producción de viviendas no llega a cubrir la demanda y por eso vemos estrés en el mercado locativo y en algunos segmentos del mercado de venta», dice.
«Si bien parecen muchos edificios, Buenos Aires es una plaza que tiene muchos tipos de demanda y no es solo local. Las viviendas siempre se ocupan, lo que nos interesa es la rotación del capital para que se mantenga la actividad, si los precios son flexibles, incluso una economía menos dinámica puede sostener un sector de la construcción con cierta actividad», señala.
Mucho stock, pocos compradores
Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), coincide en que “hay mucho stock para vender por varios años a este nivel de demanda. Obviamente, siempre pueden cambiar las perspectivas económicas y la demanda puede mejorar, pero la realidad es que no está claro si va a haber mayor demanda porque los inversores, que en gran medida mueven el mercado, se retiraron porque hoy no hay negocio en el alquiler, y tampoco hay negocio en comprar en pozo y vender el producto terminado porque no se vende. Con lo cual, es difícil saber qué va a pasar en el futuro”, dice.
Según Gomez Picasso, si se miran las publicaciones de las propiedades que se venden, se ve una gran “sobreoferta”, pero explica que, en muchos casos, «está mal tasada, sobrevaluada. Son operaciones que en realidad no se van a terminar haciendo», aclara. Y opina: «Se va a vender lo que está en línea con lo que se viene vendiendo. No se espera un despegue de las ventas».
El segmento que podría reaccionar más rápido, hacia el 2025, estima Tabakman, es el de viviendas «premium» que es más reducido. En cambio, aquellos inmuebles destinados a la clase media, que dependen del crédito hipotecario, tardarían un poco más.