Fuente: iProfesional – La liberación del dólar oficial abre interrogantes sobre precios, escrituras y acceso al crédito hipotecario en un escenario de alta inflación y ajuste
El fin del cepo cambiario marcó el inicio de un nuevo escenario económico y sobre todo en el mercado inmobiliario, un sector que en compra venta, sobre todo, depende del dólar. En un segmento que ya mostraba signos de reactivación (en CABA se hicieron más de 63.000 operaciones entre enero de 2024 y febrero último, y desde octubre último, el crédito hipotecario representa un 16% de estos acuerdos), el levantamiento de las restricciones genera repercusiones inmediatas en los valores de compra venta, la toma de créditos hipotecarios y la evolución de los alquileres.
La salida del cepo implicó que el mercado inmobiliario vuelve a operar con dólar oficial dentro de una banda establecida entre $1.000 y 1.400 pesos. Se deja atrás la dinámica basada en el dólar MEP, que hasta ahora funcionaba como referencia de facto.
Uno de los primeros efectos será la reducción de la brecha entre valores de referencia. Esto, según referentes del sector, puede facilitar las operaciones, brindar previsibilidad y ordenar las expectativas tanto de compradores como de vendedores. También podría generar condiciones más claras para el desarrollo del crédito hipotecario.
En la ciudad de Buenos Aires, el repunte ya estaba en marcha. Las operaciones de compra venta crecieron 94% en la comparación interanual. Los préstamos ajustables por UVA mostraron en marzo una suba del 13,2%, por encima del 10,3% registrado en febrero, según datos del sector.
Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular de Liotto Propiedades, señaló que la eliminación del cepo llega en un punto decisivo. «Era algo que veníamos planteando desde hace tiempo. Necesitábamos una señal así. El mercado empezó a moverse, y esta decisión puede agilizar muchas operaciones hipotecarias», afirmó.
Con la derogación de la Ley de Alquileres ya cumplido 15 meses y con los créditos hipotecarios reinsertados en la discusión pública, Liotto afirmó que el sector inmobiliario vuelve a ocupar un lugar estratégico. «Estamos más que satisfechos con esta medida. Ahora resta ver su implementación y cómo se comporta el mercado en los próximos días. Sin duda vamos a apostar a que sea positiva. Bienvenida esta etapa en la que se puede construir desde un lugar más sólido».
Qué pasará con los alquileres
Sin embargo, la evolución de la inflación continúa como un factor central en las decisiones de inversión. El mismo viernes en que se anunció el nuevo régimen cambiario, el INDEC publicó el dato de inflación de marzo: 3,7%, por encima del 2,4% de febrero. En el primer trimestre, el alza acumulada llegó al 8,6%. Esta variable afecta directamente a tres segmentos: los tomadores de crédito, los inquilinos y quienes evalúan comprar vivienda.
En el caso de los alquileres, el impacto puede darse en dos frentes. Por un lado, los contratos ajustados por Índice de Contrato de Locación (ICL) seguirán su curso hasta su vencimiento, incluso tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023. En abril, los ajustes anuales bajo ese esquema treparon 116,85%, producto de un aumento del índice que combina el IPC y la evolución salarial formal.
Si bien este ajuste no está directamente atado al dólar, podría influir en los contratos que se actualicen en junio o julio, especialmente si la inflación y un dólar en alza —en caso de superar los $1.400 y trasladarse al IPC— terminan incidiendo en los próximos pactos, ya regidos por el DNU y celebrados libremente entre partes.
Por otro lado, los contratos atados directamente a la inflación muestran una sensibilidad mayor ante el avance del IPC. Con una proyección de inflación mensual cercana al 2% o superior, los incrementos seguirán afectando la capacidad de pago de los inquilinos.
El dato de inflación de marzo, con un 3,7% mensual y 55,9% interanual, encendió nuevas alertas. Se trata del aumento más alto desde agosto del año pasado. Este rebote en el IPC tiene impacto directo sobre los alquileres, especialmente en los contratos ajustados por inflación o por ICL. Si bien desde febrero los valores venían creciendo por debajo del promedio, el nuevo índice de precios anticipa ajustes más marcados en los contratos que se firmen en abril y mayo.
Según Inquilinos Agrupados, el rubro alquiler subió en marzo 10,2% en la Patagonia, 9,4% en el Noroeste y 8,3% en Cuyo. En el Gran Buenos Aires fue de 5,3%, y solo la región Pampeana se mantuvo por debajo del IPC nacional. El impacto varía por región, pero en todos los casos refuerza la presión sobre los hogares que destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda.
Lisandro Cuello, especialista en operaciones de zona norte de CABA, explicó que la derogación de la Ley de Alquileres mejoró la disponibilidad de unidades y permitió definir acuerdos con mayor flexibilidad. No obstante, alertó sobre un posible cambio de tendencia: «Con el dato inflacionario de marzo, el panorama vuelve a mostrar señales de tensión. Algunos propietarios ya piden aumentos iniciales de hasta 10% respecto de principios de abril».
A su vez, Cuello destacó que la reaparición del crédito y el blanqueo impulsaron una nueva ola de demanda orientada a la compra, lo que podría reducir la presión sobre el mercado locativo. «Imponer aumentos desmedidos en nuevos contratos podría volverse en contra de los propietarios. Muchas familias evalúan comprar antes que alquilar», afirmó.
Créditos: lo que viene tras el fin del cepo al dólar
En cuanto al financiamiento, la evolución del crédito hipotecario continúa siendo una de las claves a seguir. Aunque los préstamos UVA se expanden, el contexto de inflación introduce nuevas dudas. Cuello, recomendó analizar con cautela el ingreso a este tipo de créditos. A su juicio, «conviene entrar en momentos donde el dólar esté atrasado, los valores de las propiedades bajos y los salarios reales en recuperación, y salir cuando el tipo de cambio se aprecie».
El diferencial de tiempo en el ajuste del índice UVA, que tiene un rezago de 45 días frente al IPC, puede abrir oportunidades tácticas para pre cancelar o amortizar anticipadamente. Esta lógica ya se observa entre quienes tomaron crédito en el último año y ahora evalúan adelantar pagos si la inflación sube.
En paralelo, el anuncio del nuevo régimen cambiario por parte del ministro de Economía, Luis Caputo, formalizó el inicio de la Fase 3 del programa económico. El esquema de flotación administrada permite al dólar oficial moverse entre $1.000 y 1.400 pesos, con una ampliación mensual del 1%. Según el Gobierno, esta medida se complementa con el fin del dólar blend y la eliminación de restricciones para personas humanas, vigentes desde 2019.
Entre optimismo y cautela
Para el sector desarrollador y constructor, el nuevo escenario también representa un punto de inflexión. Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sostuvo que la salida del cepo abre una etapa distinta para el real estate argentino, con potencial para recuperar terreno perdido.
«El Real Estate argentino entra en una nueva etapa. Por primera vez en años, el sector puede volver a proyectar con reglas más claras y previsibilidad», afirmó.
Según Vázquez, el levantamiento de las restricciones cambiarias permite pensar nuevamente en créditos hipotecarios a largo plazo, con un sistema financiero que empiece a ver al sector como motor de desarrollo. También destacó que, con un dólar único, se eliminan distorsiones en los precios y se ordena la ecuación entre costos, valor y rentabilidad.
Además, remarcó que se abre una nueva oportunidad para atraer inversiones locales e internacionales. «Un entorno sin restricciones es un entorno más confiable», apuntó. Si la apertura cambiaria se complementa con menor inflación y mejoras en la competitividad de los insumos, la ecuación de costos para los desarrolladores podría mejorar de forma significativa.
«El camino recién empieza y todavía hay muchos desafíos por delante. Pero el cambio de contexto habilita nuevas conversaciones y decisiones que antes parecían imposibles. El segmento necesitaba previsibilidad. ¿Será que empieza a recuperarla?», añadió.
Mientras se reacomodan los valores y las referencias, el mercado inmobiliario ingresa en una fase de redefinición. Con una inflación que aún no cede, un tipo de cambio flotante y una demanda activa por parte de quienes buscan resguardar valor o acceder a una propiedad, el escenario mantiene señales mixtas. La combinación entre mayor previsibilidad cambiaria y recuperación del crédito puede activar nuevas decisiones de inversión.