Fuente: Ámbito ~ En los últimos cuatro años, el mercado inmobiliario vivió grandes vaivenes, con precios que cayeron entre un 20 y un 40 %. Hoy, a punto de cerrar el primer trimestre de 2022, referentes del sector explican qué tipo de propiedad conviene comprar y las razones.
Con los precios más bajos de los últimos años, el mercado inmobiliario ofrece grandes oportunidades para quienes sepan encontrarlas. Referentes destacados del sector ofrecen su visión del estado actual del rubro y explican qué tipo de propiedad conviene comprar.
“Hay excelentes oportunidades en emprendimientos de pozo, con una rentabilidad proyectada muy interesante a 2 y 3 años. Ahora bien, si el cliente puede esperar la entrega, es recomendable una unidad a estrenar, aunque también existen oportunidades en usados”, asegura Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, y añade: “Hay una propiedad para cada situación, todo depende del espíritu de la inversión”.
“Para definir qué es más conveniente hay que tener en claro la finalidad de la compra”, coincide Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, al mismo tiempo que aconseja “comprar lo que esté en precio de mercado; al ser tan grande la oferta, es posible encontrar departamentos nuevos a precio del usado, y viceversa”.
En el caso de que el inmueble sea para vivienda, recomienda Ariel Rodríguez, fundador y CEO de Value Bet Inmubles, “un usado puede reunir los requisitos necesarios para obtener la calidad de vida deseada. Los inmuebles a estrenar, generalmente tienen los adicionales de modernidad y actualización, pero no siempre superan en ubicación o calidad constructiva a un inmueble usado”.
En tanto, Alejandro Schuff, Gerente de Soldati, sugiere que por el precio, “pareciera ser un buen momento para acceder a departamentos nuevos”. Según este referente del sector inmobiliario, hoy hay mayores márgenes de negociación.
“Hay más permeabilidad para escuchar propuestas de parte de los desarrolladores. Visto de otro modo, con el mismo presupuesto, hoy puedo comprar probablemente más y mejores metros que antes, y plantear condiciones de cierre en stock nuevo que, en contextos de mayores ventas, no serían aceptadas. De ahí la oportunidad en lo nuevo”, se explaya.
Diego Álvarez Espín no comparte esa opinión. El broker de Century 21 Espósito afirma que es probable que “negociando y explorando correctamente el mercado pueda haber mejores oportunidades en segunda mano que en obra nueva”.
Y argumenta: “Los costos de construcción comenzaron a subir en dólares de manera paulatina hace seis meses, los desarrolladores hicieron ajuste de valor durante 2020 y 2021, y el mercado de usados lo hizo un año más tarde, en 2021 y ahora en 2022”.
Los precios de las propiedades
Casi todos los referentes consultados coinciden en que, desde 2018 a la fecha, los precios de unidades nuevas y usadas bajaron entre un 20 % y un 40 %. Ahora bien, hay diferentes opiniones en cuanto si eso significa un piso o si continuarán bajando.
“Los factores que tenemos para analizar y el comportamiento del mercado indicarían que están llegando a su piso. Eso no significa una recomposición rápida, pero por lo menos es un paso positivo”, comienza Migliorisi y agrega: “En cuanto a la diferencia de precio entre un usado y una unidad de pozo, puede ser entre 10 y 15% dentro de un mismo barrio”.
Altgelt, en cambio, sostiene que es difícil afirmar que los precios tocaron un piso. “Probablemente se seguirán acomodando hasta llegar a una estabilización. Una vez que se mantengan firmes durante unos meses, deberían volver a subir. Pero en un país donde nada puede predecirse, es muy difícil hacer futurología”, matiza.
En un punto intermedio se ubica Schuff, quien aclara que hay “visiones encontradas” al respecto: “En algunos segmentos es posible que se haya tocado ya un piso y en otros probablemente no. La realidad es que hay mucha demanda contenida y el mercado sigue trabado por falta de liquidez (inversores con sobre stock, consumidores que necesitan vender para comprar, etc.)”.
“En lo nuevo —destaca Schuff—, si el costo de reposición comienza a crecer (inflación en dólares), eso va a impulsar un cambio de tendencia nuevamente hacia el alza, contagiando al usado también. Pero se necesita un cambio de expectativas, señales macroeconómicas claras y medidas concretas que alienten la inversión inmobiliaria para que la demanda se destrabe y valide un eventual cambio de ciclo”.
Rodríguez, por su parte, no habla de “baja en los precios”, sino de una “corrección”, debido a que los mismos se encontraban sobre preciados. “Durante el segundo semestre de 2019 se hizo la primera corrección de precios, no masiva, la cual osciló entre el 5% y el 12%. Entrando ya en el 2020 se realizó una segunda corrección, la cual, en promedio, no superó el 12%. En ese momento podíamos entender que los precios se encontraban ‘actualizados’ al contexto, pero ya estábamos en pleno ASPO y pandemia mundial. En consecuencia, recién en el último cuatrimestre del 2020 se hizo la primera baja real de precios, que no superó el 9% promedio”.
“Cabe destacar que estas correcciones y bajas no se ejecutaron en la magnitud necesaria y no fueron convalidadas por un mercado comprador que tenía otras expectativas, de ahí el resultado: Récord de inmuebles en venta, una de las mayores disparidades de precios de los últimos 39 años y el nivel más bajo de operaciones, trasladándonos a índices similares al del año 1984. Ya entrando 2021, los inmuebles nuevos y usados se vieron obligados a revisar nuevamente los precios. Este último paso sigue siendo el mayor inconveniente del mercado hasta la actualidad, ya que la parte vendedora desea obtener precios que los compradores continúan sin convalidar; con la excepción de que las partes estén dispuestas a negociar y llegar a un acuerdo que les sea satisfactorio”, concluye Rodríguez.