Por qué construir un edificio sigue siendo un negocio rentable y cuál es la brecha entre costo y precio de venta

Fuente: La Nación ~ El valor promedio de los últimos tres años se ubicó en US$610/m², un 40,7% menos que los tres años anteriores.

La cotización del dólar abre una ventana de oportunidad única para los desarrolladores argentinos, que hoy se encuentran con los costos de construcción de un edificio en los valores más bajos de la serie histórica. Si bien el monto que se necesita para llevar a cabo un emprendimiento inmobiliario medido en pesos aumenta todos los meses, en moneda extranjera disminuye y genera un negocio atractivo para inversores.

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, el costo de construcción de un edificio en propiedad horizontal subió en pesos un 3,06% entre enero y febrero. Así, un proyectode poco más de 1000 m² totales distribuidos en ocho pisos demandaría un presupuesto inicial de más de $100 millones.

Mientras tanto, el costo en dólares, medido en función de la cotización blue al inicio de mes, alcanzaría los US$471.000, a razón de casi US$600 por cada metro cuadrado vendible. Para los desarrolladores, ambos montos son importantes. “Lo que hay que desembolsar en pesos es clave, pero el costo en dólares billete los desarrolladores lo contrastan constantemente para ver cómo va evolucionando con respecto a los valores de venta del metro cuadrado. Cuanto más diferencial existe entre costo y valor de venta en dólares, el negocio resulta obviamente mas atractivo”, explica Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

“Los desarrolladores necesitan pesos para pagar materiales y mano de obra, pero la ecuación de rentabilidad surge de comparar el costo en dólares versus el valor de venta también en dólares, ya que nadie vende en pesos”, sintetiza Gómez Picasso. En ese sentido, el informe destaca que los valores de construir un edificio medidos en moneda extranjera se encuentran en los niveles más bajos de la serie iniciada por Reporte Inmobiliario en agosto de 2008. Además, se ubican un 50% por debajo de los máximos registrados en 2017.

La respuesta a por qué los desarrolladores deciden apostar por nuevos proyectos en el contexto actual del mercado inmobiliario, donde los precios de las propiedades caen en casi todas las zonas y las operaciones de compraventa se encuentran en niveles bajos, está dada por los costos de la construcción. Es que el valor promedio de los últimos tres años, entre febrero de 2019 y el mismo mes de 2022, se ubicó en US$610/m², un 40,7% menos que los tres años anteriores, cuando alcanzaba los US$1028/m² (entre febrero de 2016 y enero de 2019).

“La demanda está muy retraída pero la ecuación costos versus hipotético valor de venta es muy buena”, destaca Gómez Picasso. Para el especialista, esa variable y la falta de “opciones de inversión seguras en la Argentina” explican que se siga construyendo al ritmo actual. Además, considera que los desarrolladores hacen una apuesta a futuro al imaginar que el valor de la vivienda subirá como ocurre en otros países del mundo. “Los inversores que compran departamentos en pozo se sienten atraídos por el sector, ya que ven a la inversión inmobiliaria como un refugio contra la inflación que se está dando a nivel mundial, si se entra en buen precio”, sostiene.

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