Fuente: Ámbito ~ Sería mucho más inteligente estimular la aparición de oferta nueva, otorgando incentivos impositivos -y no penalidades- a la inversión en inmuebles que se destinen a alquiler.
Hoy se habla de la posibilidad de imponer regulaciones a las viviendas vacías como una manera de resolver la problemática habitacional que nos inquieta. Lo considero un error.
Como muchos mercados, el del alquiler de viviendas se mueve básicamente por la oferta y la demanda, entonces, pensar que se va a mejorar la situación de los inquilinos a partir de la inclusión de más trabas e impuestos, o implementando medidas contra los propietarios, es tan errado como si se pensara en multar a los inquilinos por no alquilar.
Hace años que los propietarios disponen de un bajo estímulo para colocar sus inmuebles en alquiler.
La realidad es que se enfrentan a un mercado distorsionado, – con alquileres en pesos versus la valuación en dólares de esos inmuebles- y lo que obtienen es una baja tasa de retorno que ronda en promedio un 3% antes de impuestos.
Con los desalojos suspendidos por la pandemia, una nueva ley de alquileres que extendió a 3 años la duración de los contratos con un solo ajuste anual – y dentro de un contexto inflacionario cercano al 50% anual-, hay un gran desinterés por parte de los propietarios rentistas a ofrecer sus inmuebles en oferta.
La baja de la retribución está a niveles históricos, por lo que mucho de ese inventario, pasó a estar a la venta, o, como mínimo, a ser ofrecido bajo modalidades de períodos más cortos o temporarios, en los que los valores pueden ser actualizados con más celeridad de manera de no producir tanto retraso en la renta.
Esta situación de escasez de oferta es la que hay que resolver con estímulos y no con castigos, porque de otro modo lo que se va a generar es una nueva baja en la cantidad de unidades en oferta y el consecuente agravamiento del problema que ya tienen los inquilinos.
Con medidas anteriores en las que todos los costos de la locación se pasaron a los propietarios y en las que también se regularon los honorarios de las inmobiliarias, muchas firmas dejaron en la práctica de atender esta unidad de negocios por resultarles poco relevante.
En ciudades consolidadas de Europa, o en plazas en las que no se registra el volumen de construcción que tiene nuestro país,- en particular el del AMBA -, y en las que el inventario de inmuebles en centros urbanos resulta casi un número fijo, podría pensarse en medidas como las que se quieren implementar.
Pero aquí sería mucho más inteligente estimular la aparición de oferta nueva, otorgando incentivos impositivos – y no penalidades – a la inversión en inmuebles que se destinen a alquiler; implementando contratos con duraciones más cortas y con ajustes en períodos más breves – así se evitaría el aumento anticipado que hoy establecen los dueños para asegurarse una mayor cobertura y que incrementan los valores de lista -, además de regular el desalojo de quienes incumplan con los pagos de manera de minimizar los riesgos, tiempos y costos de litigios.
En síntesis, todos estos comentarios tienen por objetivo contribuir a que se entienda que la única manera de ayudar a que los inquilinos se encuentren con una mayor oferta de alquileres, y a que ese incremento de unidades conduzca a una baja en los precios, es el de ESTIMULAR LA OFERTA, y no todo lo contrario.
Director de Interwin.