Fuente: IProfesional ~ La incidencia de la inflación desata sigue engrosando los valores que enfrentan los inquilinos. Advierten por el riesgo de «alquileres cero».
Impactados por el contexto de inflación en ascenso, y a partir de un contexto legal que propicia un incremento constante mes a mes, los alquileres transitan este primer tramo de 2023 con números que no dejan de engrosarse. La perspectiva también se ha vuelto dramática por efecto de una reducción de la oferta que también es resultado de la ley vigente para ese nicho. Recientemente, los inquilinos sufrieron la peor suba de los últimos 14 años y todo indica que las subas tampoco se tomarán respiro en lo que queda de marzo.
Si bien expertos y consultoras señalan que los últimos incrementos se colocaron por debajo del índice inflacionario, aclaran que el tenor de los aumentos afecta de un modo dramático la posibilidad de pago de los inquilinos. Por otra parte, la menor oferta acelera los incrementos para los nuevos contratos y no faltan los analistas que anticipan que, si no cambia el escenario económico y legal, hacia mediados de año se arribará a un nivel de «alquileres cero» en Capital Federal.
«Con menos de 5.000 unidades ofertadas en alquiler en Capital Federal en los principales portales, para un universo que se acerca a los casi 400.000 hogares bajo alquiler en la Ciudad (hace pocos meses la cantidad de unidades publicadas ascendía a 20.000 unidades), es evidente que vamos rápidamente hacia ‘alquileres cero’ o hacia una más marcada informalidad (alquileres entre ‘friends and family’)», señala un informe de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional.
Esta disponibilidad reducida de unidades ejerce presión directa sobre las cotizaciones de los inmuebles, que hoy presentan precios promedio con subas superiores al 76 por ciento para los contratos iniciales.
«El valor medio de toda la ciudad para departamentos de 2 ambientes usados en febrero de 2023 es de 63.079 pesos, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizan por encima de los 76.000«, precisa la consultora en su trabajo.
«La realidad es que, más allá de los promedios de ofertas públicas para unidades estándar, si se busca una unidad en buenas condiciones los valores superan ampliamente estas cifras. El tema es que los avisos duran tan poco, tan sólo horas en los portales, por lo que casi no se verifican los valores de unidades buenas en las cifras estadísticas que circulan actualmente en el mercado», aclara.
La oferta «tradicional» se ha ido reduciendo por la menor rentabilidad.
Aumentan los alquileres: los precios vigentes
Siempre según Reporte Inmobiliario, en la comparación interanual de incrementos de alquileres que la firma viene midiendo desde el 2009 a esta parte, el último mes mostró el aumento más fuerte de los últimos 14 años.
En cuanto a las cotizaciones vigentes según el barrio porteño, hoy por hoy un departamento de dos ambientes puede costar entre 92.000 y 95.000 pesos mensuales –sin expensas– en zonas como Recoleta, Belgrano o Las Cañitas. Congreso, Colegiales y Palermo, en tanto, presentan precios que se ubican entre los 80.000 y los 90.000 pesos.
Las cotizaciones más bajas para las unidades de dos ambientes aún disponibles en Capital Federal se distribuyen entre Constitución, Floresta, La Boca y Liniers, con valores promedio de entre 50.000 y 60.000 pesos.
Por el lado de los departamentos de tres ambientes, los valores máximos también se constataron en Recoleta, Belgrano, Barrio Norte, Las Cañitas y Palermo, con topes de hasta 120.000 pesos mensuales –siempre sin incluir expensas–.
En la vereda de enfrenta, los promedios más bajos para inmuebles de ese tamaño se constataron en La Boca, Liniers, Mataderos, Parque Patricios, y Constitución, con precios de entre 61.000 y 70.000 pesos también mensuales.
Marzo y un incremento permanente
El inicio de marzo viene siendo de dolor de cabeza renovado para los inquilinos. Ocurre que los ajustes pautados para este mes ya se ubican en torno al 90 por ciento y, anticipan comercializadores y analistas, las subas continuarán siendo una constante a lo largo de las semanas.
Los incrementos anuales ya se ubican muy cerca del 100 por ciento.
En tanto la discusión para el cambio de la ley vigente continúa fuera de la agenda política, en el ámbito del ladrillo dan por descontado que los incrementos se acercarán al 100 por ciento en los últimos días de marzo.
Inmobiliarias y expertos dan por descontado que en el transcurso de este año las renovaciones de los contratos de alquiler duplicarán el índice de inflación. La pregunta que se multiplica entre los actores de la comercialización es qué ocurrirá con la morosidad si los ajustes no se moderan en el corto plazo.
Las subas que se aplican cada mes son el resultado de un coeficiente que, establecido por el Banco Central (BCRA), combina los números de la inflación justamente mensual y los incrementos salariales acordados en las paritarias.
El sector reclama el retorno de los contratos a dos años y los ajustes cada seis meses. Pero, para desdén de inquilinos, propietarios e inmobiliarias, el oficialismo mantiene vigente una agenda que excluye el tratamiento inmediato del marco.