Cepo, caída de ingresos y elecciones, las trabas del mercado inmobiliario

Fuente: Clarín – La compra-venta de inmuebles parece reactivarse muy lentamente. Los precios de las unidades han bajado lo suficiente. Pero el cepo, la caída de ingresos y la incertidumbre política lo vuelven a condicionar.

La compra venta de inmuebles aún se encuentra por debajo de los niveles que solía tener en otros años, prácticamente se concretan -por mes- la mitad de las operaciones que en 2018. Entre otras razones, por el cepo cambiario, la inexistencia de crédito hipotecario, que en 2022, representó apenas el 0,2% del PBI y porque los ingresos de la población en dólares están en niveles muy bajos.

Además, últimamente se sumaron nuevos obstáculos: la reciente corrida cambiaria en abril y el clima eleccionario, que suele postergar decisiones en la población. No obstante, hay un halo de optimismo en las inmobiliarias en cuanto a una incipiente reactivación. ¿La razón?, los precios de las propiedades tuvieron que bajar para destrabarlas ventas. Con todo, la cantidad de propietarios de inmuebles viene cayendo al mismo tiempo que se incrementa el número de inquilinos. Los dueños se redujeron siete puntos porcentuales en los últimos 12 años, según los últimos datos del INDEC sobre las condiciones habitacionales. Solo el 65,5% de las viviendas son de los propios ocupantes.

Escrituras de compraventa

Acerca del movimiento en las inmobiliarias, Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria cuenta que “el mercado vivió una primavera moderada desde mediados del año pasado hasta la reciente crisis cambiaria de abril. Porque el salto del blue y la cercanía a las PASO ponen en estado de espera a las decisiones sobre la compra y la venta de inmuebles”, dice.

“Podríamos decir que el mercado de inmuebles habría tocado su piso y estaría encaminado a una leve recuperación, agrega Veronica Pagola CEO de Century 21 Argentina. Y explica: “en estos últimos dos años, vivimos un crecimiento de la masa monetaria a nivel mundial muy importante, donde ciertas inversiones daban retornos superiores a los que produce el mercado inmobiliario, circunstancia que hoy ya no es así y en consecuencia el ladrillo atrae la atención, por ser un mercado seguro y rentable”, dice.

Según su experiencia, el mercado hoy tiene mucho movimiento, pero exclusivamente de lo que se encuentra a valor de mercado, esto se debe a que es el público comprador quien define lo que está dispuesto a pagar. Muchos de los vendedores hoy venden a precios inferiores a lo que pagaron su propiedad hace 4 o 5 años”, dice.

También para Federico Hornos, senior bróker de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, el mercado tanto para la compra como venta está activo. “Si bien estamos en un escenario con muchos vendedores y pocos compradores debido a la imposibilidad de compra, las limitaciones en el acceso a créditos hipotecarios, la ley de alquileres y cepo al dólar repercute directamente en los precios ya que por la amplia oferta en el mercado los valores están a la baja”, ratifica. Y señala que en los barrios de Recoleta, Palermo, Monserrat y San Telmo fue donde más se incrementó la demanda en estos últimos tiempos debido a que los compradores destinan estos inmuebles a alquileres temporarios. “Por un factor clave como la suba del dólar nos vimos obligados a tener que realizar nuevos análisis con nuestros clientes para bajar precios y destrabar operaciones”, confesó.

Las últimas estadísticas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, mostraron una suba del 7% en la cantidad de escrituras (2750) de abril respecto del mismo mes del año pasado pero una contracción del 4% si se las compara con marzo.

Asi, en los cuatro primeros meses del año, se vio un incremento de las operaciones de 17% frente al mismo lapso de 2022: subieron de 7.870 a 9.210 escrituras. Aunque son pocas, si se las compara con las de 2018, último año con crédito hipotecario, cuando en el primer cuatrimestre se habían escriturado más de 20.000 propiedades.

Desde su mirada de desarrollador, Horacio Ludigliani señala que “pese a todos los problemas políticos y económicos la construcción es una inversión tangible que contrasta con el mercado bursátil. Los inversores avizoran que el problema es más político que económico y a medida que se conforman las listas electorales van tomando posición. Es un mercado donde hay que anticiparse. Cuando ya es negocio ya es tarde dado que la compra de tierras y hacer los permisos tarda como mínimo seis meses», detalla desde su ótica de arquitecto.

En cuanto a la evolución de los precios de los inmuebles, Balayan señala también que “hubo que retasar hacia la baja en los últimos tiempos para destrabar operaciones. “Los precios de cierre de las operaciones sufrieron un pequeño rebote los primeros meses del año producto de esta primavera y de la estabilidad cambiaria que podría haberse visto como un atraso cambiario. Ese atraso cambiario (todos los precios subían mes a mes, menos el del dólar) sumado a la importante caída de los precios en dólares reales, llegando al 42% según datos del ROI (el registro de operaciones inmobiliarias), hicieron atractiva la compra de algunos inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires”, comentó.

Según un relevamiento de abril del portal ZonaProp,un departamento monoambiente en CABA tiene un valor de US$94.235, uno de dos ambientes y 50 m2. alcanza los US$113.515 y uno de tres ambientes y 70 m2., US$159.258 .

Los barrios con los precios más elevados son Puerto Madero (US$5.652 el m2), Palermo (US$2.916) y Belgrano (US$2.708). Por el contrario, los barrios más accesibles son Lugano (US$1.035 el m2), Nueva Pompeya (US$1.385) y La Boca (US$1.449).

De acuerdo con la experiencia de Ludigliani, «por el momento, el mercado opera hacia la baja y los valores de cierre suelen ser un 15% a un 20 % del que figura en los portales inmobiliarios. En el caso del usado suelen haber ofertas más agresivas», dice.

Otro aspecto sobre las características de la comercialización actual, agrega Fernando Pozzi, socio de la inmobiliaria homónima que opera en la zona de Tigre, es el de los tiempos del cierre de las operaciones. “Estamos en un promedio de entre 4 y 6 meses para llegar a la reserva. Desde que empezamos el 2023 estamos notando que se está alargando el tiempo de la autorización de venta. El año pasado logramos en cuatro meses cerrar una operación y hoy estamos en un promedio de seis meses”, agrega.

Acerca de las expectativas del negocio hacia el 2024, Soledad Balayan señala: “todos los años electorales mostraron señales de “esperar y ver que pasa” antes de saltarse a la compra o la venta de un inmueble a menos que haya motivadores específicos para apresurar una operación inmobiliaria”, dice.

La experta opina que “el cepo es el síntoma de una macroeconomía enferma que contagia al mercado inmobiliario y no le permite despegar. Los costos de construcción en dólares se dispararon con lo cual no habría mucho margen para una baja adicional de precio de los inmuebles, al menos en el sector construcción. Sin embargo, en el sector de usados sigue habiendo un segmento de propiedades grandes a reciclar que no encuentran demanda y tienen todavía margen de baja de precios. La incertidumbre cambiaria y política probablemente jueguen un rol importante en el freno de la cantidad de operaciones”, sostiene.

Según Pagola, “de cara a los próximos meses, avizorando el periodo electoral, transitamos incertidumbre y volatilidad como es habitual, pero con la particularidad de una tendencia cada vez más profundizada hacia una más rápida adaptabilidad a los cambios”, dice.

“Durante el segundo semestre de 2023 y el primer semestre de 2024 habrá inestabilidad política, volatilidad de precios relativos en la economía y contexto inflacionario en pesos. Nada diferente al contexto de los últimos años, por lo tanto, estimamos que la demanda se va a mantener en consonancia con lo ocurrido hasta ahora, es decir recuperándose y manteniendo un volumen de operaciones similares”. Pozzi cree que “todo año electoral produce un parate general y en los próximos 2, 3 meses por delante van a ser muy complejos debido a que el que está líquido y no tiene una necesidad de posicionarse, no lo va a hacer, posiblemente esperará.” El empresario cree que no se trata de un problema de precios solamente, sino de falta de expectativas o falta de confianza en este tipo de gobiernos. En este sentido, según su visión, el cambio de expectativas ocurrirá cuando se conozca quién va a ser el nuevo presidente, cuál va a ser el modelo a seguir, cuál va a ser la política y cuáles van a ser los incentivos que va a tener para la actividad.

Arbitraje inmobiliario: Acuerdo explosivo entre CECBA y CIA

Fuente: Urgente 24 – CECBA Y CIA quieren facilitar la solución de problemas que puedan surgir entre las partes que alquilan, compran o venden propiedades en CABA.

La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) anunció que firmó un acuerdo de cooperación con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ( CECBA) para ofrecer el Tribunal de Arbitraje del Colegio como una herramienta para solucionar los conflictos de índole inmobiliaria que se susciten. ¿Se vienen cambios grandes al respecto en CABA?

Un acuerdo sustancial y necesario para CABA:

El acuerdo se enmarca en una serie de convenios que la CIA viene celebrando con diferentes instituciones con el fin de brindar más beneficios y servicios a sus asociados y al sector inmobiliario en general.

El arbitraje es un método alternativo de resolución de conflictos en el que una persona o un grupo de personas imparciales y expertas en el tema deciden la solución más justa para las partes, sin necesidad de recurrir a la vía judicial.

Según el acuerdo, el arbitraje será reservado y confidencial para las partes y se regirá por el Reglamento del Tribunal de Arbitraje del CECBA, que establece las normas y los procedimientos para llevar a cabo el proceso. Además, lo que resuelva el Tribunal deberá ser cumplido obligatoriamente por las partes, sin posibilidad de apelación o recurso.

La reunión en la que se tomó la decisión de ambas partes.

La reunión en la que se tomó la decisión de ambas partes.

El acuerdo abarca los conflictos que puedan surgir entre las partes que alquilan, compran o venden propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, ya sean viviendas, locales comerciales, oficinas o terrenos. Algunos ejemplos de conflictos son: incumplimiento del contrato, falta de pago, daños en el inmueble, rescisión anticipada, etc.

La CIA y el CECBA destacaron los beneficios del arbitraje para resolver este tipo de conflictos, entre los que se encuentran: la rapidez, la economía, la flexibilidad, la especialización y la confidencialidad.

¿De qué manera lo anterior puede ser positivo?:

Para las partes que tienen un conflicto inmobiliario, el arbitraje puede ser positivo porque les permite resolverlo de forma más rápida, económica y confidencial que si fueran a la justicia ordinaria. Además, pueden elegir al árbitro o al tribunal que consideren más idóneo para su caso, y acatar su decisión sin posibilidad de apelación o recurso.

Ahora, en el caso la Cámara Inmobiliaria Argentina, el arbitraje brindará más beneficios y servicios a sus asociados y al sector inmobiliario en general. Por si fuera poco, también conseguirá contribuir a mejorar la imagen y la reputación del sector, al mostrar que es capaz de resolver sus conflictos de forma pacífica y eficiente.

Logo oficial del CECBA.

Logo oficial del CECBA.

Por último ¿qué pasa con el CECBA? Bueno, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, todo esto les permitirá ofrecer su Tribunal de Arbitraje como una herramienta útil y prestigiosa para solucionar los problemas inmobiliarios.

No se paga ABL ni Ingresos Brutos: las cuatro leyes que aprobó la Legislatura porteña para incentivar los alquileres

Fuente: La Nación – Uno de los puntos fuertes es la eximición de impuestos a propietarios que den sus viviendas en alquiler para incentivar la oferta

En un mercado de alquileres con oferta escasa, unidades publicadas en dólares y valores en pesos que alcanzan las nubes, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó una serie de leyes que benefician tanto a inquilinos como propietarios en los contratos de alquiler para aumentar la cantidad de unidades ofrecidas.

Los proyectos que se habían presentado hace menos de un mes buscan dar alivios impositivos al eximir o reducir la carga tributaria en los propietarios e incentivar la construcción de nuevas unidades para así incentivar que saquen sus viviendas de la venta o dejen de tenerlas vacías y las vuelquen al alquiler.

Cuáles son las nuevas leyes

1. Exención del ABL

Uno de los problemas que generó la última Ley de Alquileres es el crecimiento de contratos por fuera de la ley o que se volcaron al mercado de alquileres temporarios. Para buscar la vuelta del equilibrio, se dejará exentos del pago de ABL y del impuesto inmobiliario a los propietarios que dediquen sus viviendas al alquiler tradicional cuyos contratos estén registrados en la AFIP.

Este privilegio será limitado de tres formas distintas:

  • Un plazo temporal definido por la AGIP y Hacienda -que probablemente sea de entre uno a tres años-.
  • Que el valor del alquiler no supere los $220.000 mensuales. Esto permite eximir del impuesto al tipo de vivienda que se busca incentivar
  • Que el valor fiscal de la propiedad no sea mayor a $10 millones.
Se dejará exentos del pago de ABL y del impuesto inmobiliario a los propietarios que dediquen sus viviendas al alquiler tradicional cuyos contratos estén registrados en la AFIP
Se dejará exentos del pago de ABL y del impuesto inmobiliario a los propietarios que dediquen sus viviendas al alquiler tradicional cuyos contratos estén registrados en la AFIPJULIAN BONGIOVANNI

2. Exención de Ingresos Brutos

Otra de las leyes a las que dio luz verde la Legislatura porteña es la exención del impuesto a los Ingresos Brutos para los propietarios que tengan hasta tres unidades en alquiler. De esta forma se amplía de dos a tres la cantidad máxima de inmuebles que puede tener el locador. “Con esta nueva medida ampliamos este beneficio a un universo mayor de contribuyentes, generando más y mejores incentivos para aumentar la disponibilidad de alquiler”, expresó en Twitter Christian Werle, presidente del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires.

A su vez, uno de los requisitos para que el inmueble esté exento es que el importe de locación no debe superar un determinado monto. Hasta ahora, esa cifra era de $75.000 pero la nueva ley elevó el monto a $220.000.

Tanto el beneficio de la exención del ABL como la de Ingresos Brutos demandan obligatoriamente que los contratos de alquiler estén registrados ante la AFIP. Hoy en día, son apenas unos 70.000 contratos de locación los que se encuentran registrados en la ciudad, por lo que el nivel de registro es bajo. Lo que sucede frecuentemente es que se firma un contrato de locación entre las partes en la inmobiliaria o en forma privada pero luego no se registra frente la AFIP, acción que es obligatoria. Es importante destacar que los contratos siempre se tuvieron que registrar, pero la nueva ley de alquileres determinó que el inquilino ahora también tiene la potestad de registrarlo por su cuenta.

La exención del impuesto a los Ingresos Brutos para propietarios elevó la cantidad de unidades que pueden tener en alquiler de dos a tres
La exención del impuesto a los Ingresos Brutos para propietarios elevó la cantidad de unidades que pueden tener en alquiler de dos a tresFABIAN MARELLI

La pregunta podría ser a quién beneficia o perjudica que el contrato se registre o no. En líneas generales, son los inquilinos que deducen del alquiler el pago del Impuesto a las Ganancias quienes necesitan que el contrato de alquiler esté registrado. Como contrapartida, el propietario que registra el contrato de alquiler debe inscribirse en el monotributo y pagar la facturación correspondiente.

Otro punto a destacar es que tanto la exención de ingresos brutos como de ABL e impuesto inmobiliario se extiende por 36 meses, que es la duración del contrato tradicional según la nueva ley de alquileres.

Un dato importante: se podrán solicitar estos beneficios hasta fin de año únicamente, ya que estas nuevas leyes perderán vigencia el 1° de enero del 2024. Es decir que todos los propietarios que quieran no pagar ABL e Ingresos Brutos por los 36 meses que dure su contrato y estén enmarcados dentro de los requisitos mencionados, deben solicitar la eximición hasta el 31 de diciembre de 2023.

3. Exención de plusvalía de zonas estratégicas

Con el fin de fomentar la densificación de determinados barrios, se eximirá del pago del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios en las Comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10. Es decir que la medida impactaría en los barrios ubicados en el sur de la ciudad: Balvanera, San Cristóbal, La Boca, Barracas, Parque Patricios, Nueva Pompeya, Almagro, Boedo, Flores, Parque Chacabuco, Villa Soldati, Villa Lugano, Villa Riachuelo, Parque Avellaneda, Liniers, Mataderos, Floresta, Monte Castro, Vélez Sársfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real.

“El Estado tiene que tener un rol de intermediario entre la oferta y la demanda. Con esta ley estamos buscando generar incentivos para que las desarrolladoras construyan nuevas viviendas en el sur de la Ciudad, que puedan volcarse luego al mercado de alquiler y que de esta manera haya más departamentos y casas disponibles”, indicó Werle.

“Creo que el incentivo a la construcción va a tener efecto en las zonas que tienen un poco de demanda y que esto les dará un empujón, pero que a las zonas inactivas no les va a cambiar mucho”, estima Alan Schachter, arquitecto y consultor especialista en código urbanístico y mercado de tierras inmobiliarias.

Se eximirá del pago del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios en las Comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10
Se eximirá del pago del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios en las Comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10Ricardo Pristupluk

La eximición, que hasta ahora registra ser la más alta en la historia de este impuesto, aplicará únicamente para obras destinadas a la vivienda que se admitan desde el 1° de enero del 2023 y antes del 30 de octubre del corriente año, y cuyo inicio de ejecución de obra se realice antes del 30 de noviembre. Para Schachter, estos plazos son un punto en contra: “Por la dinámica propia del mercado de tierras, estos plazos tienen sabor a poco si se tiene en cuenta que el proceso de compra y negociación de un terreno puede llevar 18 meses. Sin embargo, es entendible que obedecen a los plazos de gobierno de cada administración”.

Históricamente, cuando se otorgó este tipo de beneficios a la construcción, la reacción del mercado de tierras fue aumentar el valor de los terrenos. “La ley pasada aplicaba al corredor norte y el barrio de Caballito. En esos terrenos si una tierra valía US$900.000 y se cobraba US$100.000 de plusvalía, cuando salió el beneficio los dueños de la tierra absorbían ese margen y el terreno pasaba a valer US$1 millón”, cuenta. En cambio, la situación cambia cuando el beneficio se radica en barrios menos populares entre los desarrolladores. “En este caso, si el terreno vale US$900.000 y la plusvalía es de US$100.000 pero no se vende, cuando se saque ese impuesto la idea es que se llegue a que se haga la operación”, concluye.

4. Ley de Covivienda

También se aprobó la ley de Covivienda que, según indicó el líder del IVC, “brindará facilidades para que organizaciones puedan construir viviendas colectivas, un modelo innovador que ha dado excelentes resultados en otras ciudades del mundo”. La norma establece que se organizará un esquema de covivienda con el IVC como dueño de terrenos cediendo derecho de uso a organizaciones para empezar a generar un círculo virtuoso para promover esta nueva forma de vida.

Se aprobó una ley para la construcción de viviendas colectivas
Se aprobó una ley para la construcción de viviendas colectivasArchivo

¿Cómo funciona? “Con la covivienda vas a decidir juntarte con amigos o con tu familia para diseñar el lugar donde querés vivir y vas a poder presentarte a concurso sobre terrenos públicos de la ciudad, que van a seguir siendo de la ciudad, pero que el edificio que construyas lo vas a poder usar durante 70 años“, según explicó la diputada de la Legislatura porteña Cecilia Ferrero en sus redes sociales.

En caso de que no se cuente con el dinero necesarios para enfrentar la construcción, quienes se involucren en este tipo de proyecto podrán solicitar financiamiento al Instituto de Vivienda de la Ciudad. “Su ventaja es que es mucho más barato que acceder a un crédito hipotecario porque en este caso el valor del suelo se retrae del costo de la cuota mensual y de esta forma se paga un canon por lo que se denomina técnicamente `el derecho real de superficie´”, detalla.

Un dato no menor es que el plazo de 70 años en el que se puede habitar la vivienda es fijado por el Código CIvil de la Nación. Sin embargo, la nueva ley indica que después de 70 años se puede volver a pactar con el Gobierno de la Ciudad la posibilidad de que quien lo construyó o su familia siga viviendo ahí.

Por su lado, la diputada analiza que “una ventaja sobre el alquiler es la seguridad en la tenencia ya que se trata de tu lugar por 70 años e incluso podés decidir vender este derecho de uso a otra persona si podés acceder a otra vivienda o queres mudarte”, y usa a Uruguay y Barcelona como ejemplos de lugares donde el régimen de covivienda funciona hoy en día.

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#Vivienda | En este video les cuento más detalles de como funciona el Régimen de Covivienda que aprobamos hoy en la Ciudad de Buenos Aires. 👇🏼

Desde JxC no somos indiferentes a la problemática de la vivienda. Seguimos apostando a la construcción de un futuro para nuestra Ciudad. pic.twitter.com/nDKKg257cJ— Cecilia Ferrero (@ceciliaferrero_) May 11, 2023

Un mercado en crisis

Desde la sanción de la ley, el mercado de alquileres no para de sufrir traspiés. Mientras que el promedio de cantidad de unidades ofrecidas era de 9000, estiman que hoy el número de viviendas apenas supera las 1000.

En detrimento de la oferta, los precios se disparan en un contexto macroeconómico inestable. En abril, el precio de los alquileres registró un aumento intermensual del 10,1%, catalogado como el incremento más alto desde que comenzó la serie en 2012, según Zonaprop.

El costo de los alquileres sube mes a mes por encima de la inflación
El costo de los alquileres sube mes a mes por encima de la inflación

La suba ensanchó la brecha del acceso a la vivienda y cruzó otro límite en la ciudad. Desde el mes pasado, el valor de los contratos de alquiler de monoambientes superó la barrera de las seis cifras y se ubicó en un promedio de $105.613, sin contemplar el costo de expensas. En las tipologías más amplias, los dos ambientes promediaron un costo de $128.584 mensuales y los tres ambientes llegaron a un promedio de $169.000 en la ciudad de Buenos Aires.

Es en este escenario que el Gobierno de la Ciudad lanzó un paquete de medidas para mitigar este contexto y que el acceso a la vivienda sea un poco más factible. El mes pasado, el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) anunció que se promoverá el financiamiento para los gastos iniciales de alquiler, para la refacción de viviendas fuera del mercado de alquiler con el fin de sumar unidades en oferta, asesoría y, además, un programa de garantías que hace de puente con seguros de caución de diferentes compañías. Todas estas acciones se llamarán Alquiler + Fácil, Refacción + Fácil, Asesoría + Fácil y Garantía + Fácil.

Además, hace menos de un mes ingresó al Congreso un nuevo proyecto de ley que propone beneficios impositivos para aumentar la oferta de inmuebles en alquiler para viviendas familiares. Este propone la excepción de pago de Bienes Personales a los propietarios que pongan sus inmuebles en alquiler, la reducción del 35% al 15% de la tasa de la base imponible del Impuesto a las Ganancias que se computa con el retorno que reciben los locadores al alquilar sus viviendas y que todas las unidades inmobiliarias en manos de monotributistas se computen como una sola unidad de negocios y no se los califique como Responsables Inscriptos cuando superen los tres inmuebles como lo indica la ley.

Crisis de alquileres: el proyecto con el que buscan incrementar la cantidad de departamentos

Fuente: – Los comercializadores participaron de la generación de un proyecto de ley que acaba de llegar al Congreso. El alivio fiscal que se propone

La falta de respuestas del Gobierno ante la acuciante falta de unidades para alquilar redundó en la decisión de las inmobiliarias de salir a promover una eventual solución. Los comercializadores participaron de la generación de un proyecto de ley que acaba de llegar al Congreso y mediante el cual se proponen una serie de beneficios y alicientes impositivos en búsqueda de recuperar la oferta de departamentos en Capital Federal. La iniciativa propone cambios en Bienes Personales y la alícuota de Ganancias, entre otras alternativas.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) indicaron a iProfesional que el proyecto prevé que todas las unidades inmobiliarias en manos de monotributistas se computen como una sola unidad de negocios. «Y no se los califique como responsables inscriptos cuando superen los 3 inmuebles como lo indica la ley vigente», se aclaró.

Asimismo, el proyecto, presentado por Fabio Quetglas, de la Unión Cívica Radical (UCR), exime de bienes personales a los inmuebles puestos en alquiler y reduce del 35 al 15 por ciento la tasa de Impuesto a las Ganancias para los ingresos de alquiler para viviendas.

Respecto de esta iniciativa, Quetglas argumentó que «adoptar medidas que atiendan el aspecto impositivo y la carga administrativa que recae sobre los propietarios debería ser algo obligatorio a fin de estimular y facilitar el funcionamiento del sector inmobiliario y contribuir a paliar un problema que se agrava con el correr de los años».

El funcionario sostuvo que, independencia de los aspectos regulatorios, «es posible y necesario generar incentivos fiscales, de modo tal que poner una propiedad en alquiler para vivienda permanente, resulte razonablemente atractivo y se pueda recuperar la oferta».

Incentivar a los propietarios

Por el lado del CPI, la organización no deja de destacar el derrumbe histórico que presenta la oferta de alquileres extensos en Capital Federal.

El proyecto busca incentivar a los dueños a poner más unidades en alquiler.

El proyecto busca incentivar a los dueños para que pongan más unidades en alquiler.

«El número de viviendas en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires es de algo más de 1.000 unidades, cuando el promedio histórico es de unas 9.000, lo que provoca una crisis entre los miles de personas que no encuentran hogar», explicaron desde la entidad.

En diálogo con iProfesional, Marta Liotto, presidenta del CPI, comentó que la iniciativa «propone incentivar la inversión privada en un contexto en que el Estado tampoco está construyendo o generando algún tipo de solución habitacional».

«Tenemos que apoyar la inversión privada, reconocer y acompañar al sector con soluciones dentro del tema tributario», dijo. La directiva señaló que la propuesta tiene el foco puesto en los pequeños dueños.

«No queremos que el propietario pague Impuesto a las Ganancias por dar un inmueble en locación. Que se suba el piso para aquellos monotributistas que quizás tienen 4 o 5 inmuebles. La intención es alentar la oferta en un momento tan complicado para los inquilinos», aseveró.

La oferta, en caída dramática

La oferta de departamentos en alquiler de 1 y 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cayó cerca de 30 por ciento en el último año.

Además, alrededor del 50 por ciento de las publicaciones se ofrecen con precios en dólares, una modalidad que viene creciendo año a año, a pesar de que el marco legal establece que los contratos para locación de vivienda deben ser en moneda local y ajustados por el índice de contrato de locación, y con periodicidad anual.

La oferta de alquileres extensos no ha dejado de acotarse desde que rige la ley actual.

La oferta de alquileres extensos no ha dejado de acotarse desde que rige la ley actual.

Así lo reveló un informe reciente de Mercado Libre, el cual expuso que «en el AMBA, 94 por ciento de la oferta es para venta y sólo 6 por ciento para alquiler«.

Pablo Brener, gerente de Real Estate de Mercado Libre, detalló en ese informe que «la oferta de alquileres en CABA cayó drásticamente desde 2020, luego en 2021 cayó mucho y en 2022 la caída fue más moderada; en cambio, en zona Norte crece la oferta de alquileres por expansión de barrios cerrados nuevos que han generado oferta».

De acuerdo con el relevamiento realizado por Mercado Libre con la Universidad de San Andrés, en el último año la oferta de departamentos de 1 ambiente en alquiler se redujo en la Ciudad un 27 por ciento, de 2 ambientes cayó 26, de 3 ambientes se redujo 9 y la oferta de 4 ambientes o más bajó 8 por ciento.

Jesús Leal, sociólogo: “La escasez de propiedades es mundial y el impuesto a la vivienda vacía está condenado al fracaso”

Fuente: La Nación – El impuesto a las casas vacías en las grandes capitales no sería rentable, según calcula el sociólogo colombiano Jesús Leal, experto en desigualdad urbana: “Las ciudades con poca mezcla social se vuelven más ingobernables”, defiende

Jesús Leal (Cartagena, 79 años) vive en el límite de la ciudad de Madrid. Cuando sube hasta el campo de golf colindante, se asoma a 60 kilómetros de bosque, sobre todo de encinas, hacia el norte. Cuando se gira al sur: 40 kilómetros de ladrillo y asfalto. El campo le gusta para respirar, a la ciudad ha dedicado su vida de sociólogo: catedrático de la Universidad Complutense de Madrid, investigador y profesor invitado en París y Berkeley (California, Estados Unidos), ha colaborado con diversas administraciones, del ayuntamiento del Madrid de Juan Barranco al Gobierno autonómico del Partido Popular, siempre preguntándose si lo que construye el presente servirá a los ciudadanos del futuro. Autor de los libros La dimensión de la ciudad, La política de vivienda en España y Housing and Welfare in Southern Europe, fue redactor del pionero Libro Blanco de la Vivienda en España. La calidad de la democracia, dice, afecta a la segregación urbana. Y viceversa. La ley de vivienda en trámite le parece una promesa ineludible.

- En 2020, sostenía usted que lo que define la política de la vivienda en España desde hace 60 años es “la continuidad”.

-Sí, es cierto. En política de vivienda no hubo transición. No existió la transición. La figura de alguna manera clave, la vivienda de protección oficial, siguió siendo la misma.

- La dificultad de acceso a la vivienda también se mantiene. ¿Cuáles diría usted que son sus causas?

. La producción de vivienda es muy costosa. Y además tiene un problema: la mayor parte de los promotores construyen a crédito. De alguna forma, la rentabilidad de la producción viene dada en parte por la existencia de cierta escasez. Y en España eso ha agudizado ese proceso.

Barrio Salamanca en Madrid
Barrio Salamanca en MadridShutterstock

- Pero ¿no es España uno de los países con más vivienda vacía?

Eso es una falacia. Vamos a ver: ¿dónde están esas viviendas vacías? Te aseguro que en Madrid y Barcelona, no. Yo hice una encuesta a partir de los datos de Madrid sobre las viviendas vacías y resultó que, de las supuestamente vacías, un tercio era un error censal; otro tercio estaban en venta, vacías, efectivamente, pero para que funcione el mercado tiene que haber un periodo en el que esté vacía; y el otro, tenía detrás una casuística judicial, sobre todo de herencias. […] Aunque es cierto que a veces los fondos o el Sareb han retenido sus viviendas.

- Es más bien un problema de escasez de vivienda en las ciudades.

 Hay un problema brutal de escasez de vivienda en Madrid. Y en las otras grandes ciudades como Barcelona, exactamente igual. Yo siempre he dicho que el coste de encontrar esas viviendas vacías y de ponerles un impuesto no sale rentable. Esa medida, tan espectacular, en las ciudades grandes está condenada al fracaso.

Construcción de viviendas residenciales en Barcelona
Construcción de viviendas residenciales en BarcelonaShutterstock

 ¿Qué espera de la ley de vivienda que el Gobierno quiere aprobar?

- El borrador va un poco en todas direcciones. Toca las viviendas vacías. Toca o intenta tocar el límite al alquiler y toca lo que yo creo que es la única salida que tenemos a la crisis de vivienda, que es una inversión pública muy fuerte de vivienda social. Desde mi punto de vista, había que centrarse más en el palo fundamental que es la producción de un parque de viviendas sociales. Es decir, de viviendas cuyo alquiler sea independiente del mercado y se adecue de alguna manera a las posibilidades de los inquilinos. Aquí se llama vivienda pública. Pero no tiene que ser completamente pública ni tiene que ser pública la gestión. Es más, yo recomendaría una público-privada.

Madrid y Barcelona son ya lo que Saskia Sassen llamó “ciudades globales”. ¿El precio de la vivienda tiene que ver con eso?

- Claro, con eso lo que está habiendo es un posicionamiento creciente de los fondos de inversión en el inmobiliario. Porque ven que es más seguro, por una parte, y, por otra parte, a veces es incluso más rentable que la inversión en los fondos mobiliarios.

Desde el Park Guell de Gaudí se puede ver Barcelona
Desde el Park Guell de Gaudí se puede ver Barcelona iStock

- ¿Y qué pasa con la estructura social de esas urbes que atraen a capitales y formas de trabajo desterritorializadas…?

Ha habido un grupo de arriba que se ha enriquecido brutalmente, en todos los países. Luego, unas clases profesionales que se han estancado. Y una clase trabajadora en la que ha aparecido un nuevo sector que tiene que ver con los servicios personales, que es el nuevo proletariado. Pero ya no es un proletariado sindicado. En EE. UU., ni siquiera se les permite, los echan. Aquí pueden, pero con trabajos tan precarios, muchos de ellos, no tienen estructuras…

Madrid y Barcelona, decía en un artículo en la Revista Española de Investigaciones Sociológicas de 2019, se han polarizado y tienen menos mezcla social. ¿Es importante esa mezcla?

– Es básica. Es decir, en la medida en que la sociedad esté más polarizada, yo creo que va a ser más ingobernable, porque lo que tienes son grupos sociales que no se encuentran, y en cualquier momento uno de ellos se rebela, saliendo a la calle, rompiendo y haciendo todas las historias que hemos visto en Francia, por ejemplo, con los chalecos amarillos. Lo curioso es que en España no ha habido vivienda social y todo se da al mercado, tienes dos mercados, por ejemplo en Madrid: el del sur y el del norte, con precios distintos, calidades distintas, estructuras distintas, servicios distintos. Y eso contribuye a crear un proceso de malestar y de polarización.

- La ciudad es el lugar de la política. ¿La segregación urbana puede provocar exclusión política?

- Sí. David Harvey [antropólogo y geógrafo británico], cuando habla de los procesos urbanos, dice: “La ciudad genera desigualdad”. No solo desigualdad económica, también desigualdad política. Porque si yo tengo mucho capital, voy a tener tiempo y energía para luchar por mis intereses. Si vivo de alquiler, ¿qué interés defiendo? ¿Qué ciudad? Mi capacidad y mi fuerza interior para presionar es menor. Cuando tengo un negocio y trabajo por él, tengo una capacidad de influencia política, incluso en los grupos de izquierda, mayor que el que vive al día. Esa es la historia. Y eso se da en la ciudad y se da por zonas. Las zonas con más abstención son las de renta más baja.

- ¿El decrecimiento llegará a las ciudades o encontrarán al menos un punto de equilibrio sostenible?

 Cuando estuve la primera vez en Berkeley, a comienzos de los 90, pensamos que el desarrollo de la informática iba a traer consigo una dispersión enorme de la población porque la gente podía trabajar fuera de la ciudad. Pero esto no ha sucedido. Aquí, de hecho, la gente ha aireado mucho esto de la deslocalización, pero lo vamos a ver estadísticamente con el próximo análisis con los datos del reparto de la población. Los que se han ido a trabajar al campo son una minoría. Las ciudades siguen atrayendo brutalmente, aquí es donde se están creando los empleos con más futuro.

Ley de Alquileres: 5 propuestas para tener una mejor regulación

Fuente: Ámbito – Si bien ninguna ley puede por sí sola resolver los desequilibrios que afectan al mercado inmobiliario, y en particular al de alquileres, aquí planteamos cinco propuestas que podrían generar un aumento de la oferta.

Texto elaborado en co-autoría por Luis Hauserman, consultor inmobiliario, Universidad de Buenos Aires y Martín Grandes Kerlleñevich, CONICET – Universidad de Buenos Aires.

Durante la última semana el Gobierno manifestó su intención de suspender la ley de alquileres en vigencia por 180 días, dejando incluso entender que hasta podría modificarla por Decreto de Necesidad y Urgencia. Informate más

Este anuncio ha generado una considerable incertidumbre contractual entre propietarios e inquilinos que, agravada por la persistencia de alta inflación con estancamiento de la actividad, la caída de salarios reales promedio, el endurecimiento del cepo cambiario y la incertidumbre sobre el tipo de cambio futuro, no hacen más que continuar paralizando el mercado de alquileres en el ámbito de un ya alicaído mercado inmobiliario.

Alquileres: las cinco propuestas que pueden mejorar la regulación

Las profundas distorsiones en el mercado de alquileres tienen origen desde tiempo antes que se sancione la ley actual que se pretende suspender. En particular, los tres aspectos principales más importantes que diferencian esta ley y su predecesora, y que han repercutido negativamente en la oferta son: el plazo mínimo de contrato de tres años, la forma de ajuste anual, en lugar de una con mayor frecuencia dado el contexto inflacionario, y la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP por parte de los propietarios.

Estas distorsiones, sumadas al boom en la oferta de inmuebles en locación temporaria cuyos precios se fijan en dólares y cuya demanda está en pleno auge- han ocasionado una escasez notoria de la oferta de inmuebles para locación a mediano y largo plazo.

Los principales actores del sector en cuestión, así como del ámbito de la política pública y la sociedad civil se encuentran debatiendo cómo salir de este pantano. Si bien consideramos que ninguna ley puede por sí sola resolver los desequilibrios que afectan al mercado inmobiliario, y en particular al de alquileres, aquí planteamos cinco propuestas que consideramos que, en un marco de adhesión voluntaria, integradas a un nuevo proyecto de ley, y acompañadas de un marco de estabilidad y previsibilidad económica que aborde además cuestiones relativas a la demanda como el deterioro de los ingresos reales y estos respecto a los valores de los alquileres, podrían generar un aumento de la oferta. Ellas son:

1-Registro de los contratos:

Si bien ya existe el Registro de los contratos por parte del propietario en la página de la AFIP, que estimamos por otro lado abarca un porcentaje menor del total de operaciones, se podría agregar en dicho Registro a la inmobiliaria interviniente. Asimismo, sería deseable simplificar el proceso de adhesión al Registro, pudiendo entre otras medidas utilizarse la firma electrónica como herramienta de formalización del contrato.

2- Creación de un Registro de Cumplimiento:

Se podría implementar por parte del BCRA y los bancos un registro de pagos similar a la Central de Deudores, que se podría consultar públicamente en la página del BCRA. Esto permitiría conocer el historial de pagos del inquilino permitiendo en primer lugar bajar el costo de la póliza de seguro de caución para aquellos tengan muy buen cumplimiento, y en un futuro que los mismos bancos puedan ofrecer un crédito hipotecario a dichos inquilinos dado que el pago del alquiler sirve para evaluar la capacidad de pago de cada inquilino.

Así entonces, para incentivar la adhesión al Registro de los contratos proponemos tres beneficios impositivos:

3- Monotributo inmobiliario:

Establecer una nueva categoría de actividades dentro del esquema del monotributo. Actualmente se pueden tener como máximo tres unidades de explotación, o tres actividades diferentes y si el monotributista tiene inmuebles estos se suman como una unidad de explotación adicional. Por ejemplo, un profesional con tres inmuebles queda fuera del régimen. La propuesta sería que la renta de alquileres constituyese una actividad independiente y con otro limite que el fisco debería establecer. Se podría definir una tasa impositiva progresiva en función de la cantidad de unidades y/o monto de los alquileres, estableciendo un pago mensual con la facturación correspondiente para cada contrato. Esto alejaría el temor que hoy tiene los propietarios sobre el registro de la AFIP y además aumentaría la recaudación.

4-Exención Impuesto Bienes Personales:

Sería para aquellos propietarios que desearen adherir al Registro y sus inmuebles permanezcan en el mismo. Esto tendría un costo fiscal muy bajo dado que la recaudación de Bienes Personales es ínfima en la Argentina respecto al total recaudado y al PBI.

5- Promover un nuevo blanqueo:

El reciente blanqueo bajo la ley N° 27.613 “Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina” tuvo prácticamente nula repercusión. La propuesta es hacer un nuevo blanqueo, aunque no de tenencia de moneda sino directamente de propiedades que se inscriban en el Registro (inferiores a un valor de 140.000 UVAs).

Adicionalmente se podrían pre-inscribir en el Registro unidades en construcción por parte de los desarrolladores inmobiliarios de tal manera de que los futuros compradores se adhieran por boleto de compra-venta. Este régimen debería tener una duración de al menos dos años para lograr que los inversores comprendan su funcionamiento. La adhesión no debería tener ningún costo fiscal para hacerlo más atractivo.

Por último, habría que invitar a las provincias y municipios a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a viviendas, incluyendo la vivienda y alquiler social, tema que aún no ha sido legislado tanto a nivel nacional ni provincial o municipal y sobre el que los autores en otras ocasiones han insistido.

Asimismo, es imperioso que una nueva ley nacional de alquileres no sea de aplicación uniforme en todo el país, y que las provincias y distritos municipales contemplen la posibilidad de promover leyes que adapten a sus realidades socioeconómicas y demográficas una ley marco que sancionase el Congreso de la Nación.

la Ciudad anuncia medidas para aliviar a inquilinos y beneficiar a los propietarios

Fuente: Ámbito – Solucionar el tema de los alquileres es una prioridad para el Gobierno porteño. Actualmente, trabaja activamente para enfrentar un problema compartido tanto por inquilinos como por propietarios.

El alivio para inquilinos y propietarios luego de la implementación de la Ley de Alquileres llegará sin generar distorsiones y sin la aplicación de regulaciones que, al fin de cuentas, terminan complicando las operaciones.

Por un lado, se busca fortalecer programas ya existentes a través del Instituto de Vivienda de la Ciudad. Pero, además, sumar medidas que apuntan a la reducción de impuestos y la modificación de regulaciones. El objetivo es ofrecer soluciones a los inquilinos, aumentar la oferta de viviendas para alquiler y generar incentivos para el desarrollo de nuevas opciones. La Ciudad va a ofrecer tres programas a través del IVC para hacer todo más fácil: Informate más

Garantía más fácil. Se va a bonificar hasta el 70% del seguro de caución. Para que propietarios puedan usar ese seguro, que es mucho más confiable que una garantía propietaria. Los inquilinos, de este modo, no necesitarían garantía propietaria y podrían afrontar el costo del seguro de caución.

Alquilar más fácil. Un crédito simple para mudarse. Romper la barrera para los que pueden pagar un alquiler, pero no los costos de entrada.

Refacción más fácil. Financiar reformas en viviendas desocupadas para aumentar la oferta. Para que los propietarios puedan agregar valor a sus inmuebles y los puedan alquilar en mejor estado; y para que los inquilinos disfruten (pagando menos) de una casa en buenas condiciones.

¿Qué medidas tomará la Ciudad?

A corto plazo:

  • Herramientas para bajar barreras de entrada a inquilinos y ampliar oferta.
  • Ampliación de diferentes programas del Instituto de Vivienda de la Ciudad: Garantía +Fácil, Alquiler +Fácil, Refacción +Fácil y Asesoría +Fácil.
  • Ampliación de la exención impositiva de ingresos brutos para contratos de alquiler, para mejorar la rentabilidad de las formas tradicionales de alquiler.
  • Aumento del tope de exención de $75.000 a $220.000.
  • Hoy la exención era para una segunda propiedad como máximo. Pasamos este tope a 3 propiedades.
  • Incentivar que más departamentos se alquilen y sean registrados.
  • Eximir del ABL y el impuesto inmobiliario a las unidades alquiladas (con contratos en blanco, que lo registren en el IVC) por un determinado plazo, entre 1 y 2 años. Habrá un tope de valor fiscal y un tope al valor del alquiler, igual al de ingresos brutos.

A mediano plazo:

  • Sinergias entre el sector público y el privado, para aumentar la oferta de vivienda.
  • Incentivar la construcción en zonas estratégicas de la Ciudad, reduciendo la plusvalía que hoy deberían pagar las construcciones.
  • Eximir del pago del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios en las Comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10 (es la propuesta, a definir cuando se trate el proyecto).
  • Los tipos de obras serían micro obra, obra menor y obra media.

A largo plazo:

  • Abrir la Ciudad a nuevas formas de vivienda.
  • Generar un nuevo marco legal para crear un régimen para la co-vivienda en la Ciudad. La co-vivienda permite a una comunidad de personas vivir en un edificio sin ser los propietarios o inquilinos por un plazo de tiempo amplio y a un precio inferior al del mercado. El objetivo es garantizar el acceso a una vivienda digna y accesible, mantener la titularidad pública del suelo y favorecer la gestión comunitaria de los inmuebles. Se cambia el esquema: el IVC es dueño de la superficie y cede derechos reales de uso o propiedad horizontal a los convivientes a través de organizaciones.

Números imprevisibles

Hoy sabemos cuánto es el valor inicial de los alquileres, pero no sabemos cuánto va a terminar pagando el inquilino. Desde la sanción de la ley en julio de 2020, los alquileres aumentaron un 343%, muy por encima de la inflación que fue del 274% para el mismo periodo.

En enero de 2023 el valor de alquiler promedio de un monoambiente fue de $70.218 por mes. Un departamento de dos ambientes se ubica en $89.615 por mes, en una ciudad que tiene 484 mil inquilinos.

Cada día es más difícil alquilar en el país. La caída de los ingresos, la inflación y la ley nacional de alquileres hicieron que la oferta de viviendas se redujera a la mitad desde el 2013 a esta parte. Según nuestros datos, en la Ciudad se tarda 4 meses en promedio para conseguir un inmueble, y el alquiler representa entre un 40 y un 50% del ingreso de los inquilinos.

Este plan apunta a bajar el tiempo para conseguir un inmueble, facilitando el acceso para quien necesite mudarse; y a estimular la oferta de viviendas en alquiler, financiando la refacción de casas para que los propietarios puedan ofrecerlas.

Hacia los seguros de caución

Los dueños deberían aceptar un seguro de caución frente a la garantía propietaria porque garantiza el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino en el contrato, y otorga mayor agilidad y seguridad jurídica que una garantía convencional. La compañía aseguradora, antes de emitir la póliza, hace un análisis crediticio donde se verifica la solvencia y la capacidad de pago. En caso de incumplimiento, la aseguradora es quien responde, manteniendo indemne al propietario. Es mucho más eficiente y rápido que otras alternativas.

El seguro de caución se ejecuta en un corto plazo (de 30 a 90 días, aproximadamente), a diferencia de las garantías propietarias que requieren largos procesos judiciales para ser ejecutadas. En paralelo, el propietario se exime de hacer frente a gran parte de los trámites legales, ya que la aseguradora le brinda asistencia jurídica durante el proceso de desalojo.

De las 1.423.973 propiedades de la Ciudad, 138.000 se encuentran vacías (el 9,2%), según el último censo. Responden en una proporción no menor a viviendas que se habitan algunos días de la semana, algunas en muy mal estado y otras en procesos judiciales.

En Berlín, por ejemplo, el 80% de los hogares son inquilinos, contra el 36% de Buenos Aires.

Seis claves sobre la Ley de Alquileres: qué pasa con los contratos vigentes


Fuente: Clarín – Luego de que el Gobierno deslizara su intención de trabajar en distintas alternativas para suspender la actual Ley de Alquileres, las dudas volvieron a instalarse entre propietarios e inquilinos. Una de las mas comunes es qué puede pasar con los contratos vigentes hoy bajo la polémica ley.

1) La noticia sobre la suspensión de la Ley: la incertidumbre se instaló desde la última semana, cuando trascendió que, tanto en el ministerio de Economía como la Casa Rosada estudian la suspensión por 180 días de la Ley -que fue una iniciativa del PRO acompañada por todos los bloques- con un Decreto de Necesidad y Urgencia que lleve la situación a la que existía con el régimen anterior.

Además, esa posibilidad incluye que se premie a quienes ofrecen propiedades en alquiler con una exención de Ganancias por lo recaudado con esa renta y de Bienes Personales por lo que tributa ese inmueble.

2) Dudas de los inquilinos y de los propietarios: desde que se conoció la noticia, la incertidumbre se instaló en las inmobiliarias y entre quienes mantienen contratos particulares de locación. Por eso, según la experiencia de muchos empresarios inmobiliarios, la falta de certeza llevó a la postergación de muchos contratos que iban a cerrar en estos días.

Básicamente, la gente consulta qué pasará con quienes tienen un contrato vigente según la ley actual (27.551). «Los contratos que estaban firmados se van a mantener vigentes, van a quedar tal cual. La suspensión o derogación de la ley será para aquellos contratos que se hagan de aquí en adelante», argumentaron los dueños de las inmobiliarias consultados.

“Los contratos suscriptos conforme ley 27.551 continúan vigentes, aún si se promulgara una nueva ley ya que no tiene efecto retroactivo«, remarcó en este sentido, Roberto Arévalo, empresario del sector y ex presidente de la Cámara Inmobiliaria (CIA).

Es decir, que para quienes estén bajo contratos con la ley actual, los acuerdos siguen siendo a tres años y con ajustes anuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) que elabora el Banco Central. Los cambios que se estudian llegarían una vez que el Gobierno  o el Congreso, resuelvan las medidas para los futuros contratos.

3) Impactos de la Ley: desde que se implementó la actual legislación, en julio del 2020, ocurrieron dos situaciones no previstas. Por un lado, se achicó la oferta de inmuebles en alquiler. Se estima que, en CABA, la cantidad de inmuebles disponibles para alquileres se redujo un 30% en el último año. Sucede que los propietarios, en duda frente a los nuevos requisitos establecidos por la nueva ley,  empezaron a retirar sus propiedades del mercado. En algunos casos, prefirieron venderlas y en otros, dejarlas vacías o prestarlas a algún conocido que se hiciera cargo de la manutención del inmueble.

La otra consecuencia fue el aumento de los precios: precisamente para cubrirse frente a la inflación de tres dígitos, los propietarios empezaron a establecer valores cada vez más altos de ingreso. En los últimos 12 meses, según los datos que releva la plataforma ZonaProp, el precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subió un 118,6% en promedio.

4) Los aspectos que se pretende cambiar: la ley es extensa y contempla numerosos ítems para regular la vinculación entre locadores y locatarios. Sin embargo, el sector inmobiliario plantea algunos puntos “esenciales” que deben cambiarse de la ley actual. El primero es la duración de los contratos ya que la ley actual estableció un lapso mínimo de tres años en vez de dos, como se usaba anteriormente.

En segundo lugar, las mayores críticas se centran en la cláusula de ajuste: hoy los alquileres se ajustan una vez al año por un índice de contratos de locación (ICL) elaborado por el Banco Central (BCRA) que contempla un mix de la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE). Para abril, ese índice registró una suba interanual del 92,59%.Quienes promueven los cambios abogan por volver a los ajustes semestrales y a la libre pactación entre las partes.

5) La posición de las inmobiliarias: en el sector celebrar la idea oficial de poner un punto final a la aplicación de la ley de Alquileres pero sostienen que “el cambio debe darse siguiendo todas las formalidades correspondientes”, argumentó el Centro de Profesionales Inmobiliarios (CPI).

El abogado y docente especializado en Propiedad Horizontal Juan Martín Luciani Otaño sostiene que «la Ley de Alquileres, era innecesaria y fue sancionada en un pésimo momento». «El plazo de 2 años estaba bien, no era discutido por nadie. La tasa de interés la acordaban entre las partes. Los arreglos en las propiedades también era acordados entre las partes, por lo general el inquilino lo pagaba y luego lo descontaba del alquiler».

Según el experto, «en un país tan inflacionario, no se puede establecer un cálculo exacto para el porcentaje de interés, ya que este es totalmente inestable e impredecible, por eso ha quedado demostrado que el Estado NO se debe meter en los temas entre particulares, salvo que alguna de las partes así lo solicite, que en su caso podrá acudir a la justicia», opinó.

6) A cuánto ascienden hoy los precios de los alquileres: según un relevamiento realizado en base a los avisos del portal inmobiliario, Zonaprop, los precios de alquiler en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, durante el primer trimestre de este año alcanzó 25,7% de incremento. Así, el valor de alquiler de un monoambiente hoy ronda en promedio los $ 96.578 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $ 116.822 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 156.078 por mes.

Ley de alquileres: entre los fantasmas de la derogación, su suspensión y los aumentos que vienen

Fuente: La Nación – Las respuestas a cinco preguntas claves sobre el futuro de los alquileres en un mercado distorsionado; las posibilidades de una derogación de la norma y cuáles son los riesgos de que aumenten más de 100 por ciento

La decisión de derogar la norma la tomaron en el almuerzo que compartieron el propio presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa. Ambos habrían coincidido en que esa ley “no da para más”. La intención sería modificar, por medio de un decreto de necesidad y urgencia, la legislación actual que fue aprobada por Diputados a fines de 2019, durante el Gobierno de Macri, y sancionada en el Senado durante la gestión de Alberto Fernández.

Sin embargo, el proceso no sería tan sencillo, ni inmediato. Para empezar no es la primera vez que Massa se pronuncia sobre los alquileres: sobre fines del 2021, al frente de la Cámara de Diputados, había anunciado su intención de modificar la ley.

Meses más tarde, en marzo del 2022 se habló hasta de suspender la norma durante 90 días. Una información que congeló la firma de los contratos. Un efecto que se replicó hoy cuando trascendió la intención de cambiar la ley en vigencia. “Los propietarios suspendieron las operaciones que se cerraban esta semana: nos dicen que si se va a derogar prefieren esperar”, reconoció Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba).

El presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, luego del acto en Palmira, Mendoza.
El presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, luego del acto en Palmira, Mendoza.Esteban Collazo/Presidencia

En este contexto, el economista especializado en vivienda, Federico González Rouco recordó que en el Congreso hay presentados dos proyectos de reforma a la Ley, uno del Frente de Todos y otro de la oposición. “Que ponga primera el Congreso y listo. No es necesario seguir metiéndole incertidumbre a los que necesitan alquilar”, reclamó.

El especialista se refiere a los dos dictámenes firmados en julio pasado -uno de mayoría en representación del Frente de Todos, y otro de minoría, que unificó las posturas de Juntos por el Cambio, Frente de la Concordia, Interbloque Federal y el Interbloque de Provincias Unidas-, que no avanzaron porque ninguna fuerza política logró generar el consenso que le permitiera reunir los votos necesarios (129) para la sanción de una nueva ley. El tema tampoco fue parte de la agenda de las sesiones extraordinarias del Congreso.

En líneas generales, el dictamen de mayoría del oficialismo estaba centrado principalmente en la generación de incentivos fiscales para los propietarios, con el objetivo de aumentar la oferta de alquileres, y así, regular los precios, mientras que la iniciativa de la oposición proponía modificar los criterios de actualización y duración de los contratos.

1-En caso de derogarse, ¿qué establecería la nueva norma?

A la hora de consultar al propio Gobierno sobre hacia dónde se direccionaría la nueva propuesta que reemplazaría a la ley actual, fuentes directas del ministro reconocieron que estudian el tema pero sin dar detalles. “Cuando el año pasado nos reunimos en el Congreso, el equipo de Massa estaba más cerca de una menor regulación y de volver a la ley anterior”, recordó Liotto, que representa a las inmobiliarias de la ciudad de Buenos Aires.

Con ese antecedente, propietarios, inquilinos e inmobiliarios se ilusionan con la posibilidad de que vuelvan a entrar en vigencia los artículos del Código Civil y Comercial derogados por la actual ley de alquileres. Esto significaría principalmente volver a los contratos de dos años y a la actualización semestral acordada libremente entre propietario e inquilino -en línea con la inflación-.

Hay sólo 1200 pisos en oferta de alquiler en la ciudad de Buenos Aires mientras que el promedio de mercado es de 7000
Hay sólo 1200 pisos en oferta de alquiler en la ciudad de Buenos Aires mientras que el promedio de mercado es de 7000Hernan Zenteno – La Nacion/Hernan Zenteno

Los plazos de los contratos y los ajustes de precios fueron las dos principales críticas a la norma en vigencia que extendió los plazos de los contratos a una duración de tres años y estableció que se aumenten una vez al año en base a un índice que establece el Banco Central -que cruza salarios e inflación-. Un combo que generó incertidumbre entre los propietarios.

2-¿Cómo se definiría la nueva legislación?

En cuanto al proceso, está claro que si el Gobierno decide derogar o suspender la ley, hay que reemplazarla. “No puede quedar una situación de anomia que significa sin ley. No se puede resolver con un decreto sino que sea cual fuera la decisión debe pasar por el Congreso”, afirmó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y especialista en Derecho Inmobiliario, quien aclara que es el poder legislativo el que debe derogarla y también crear la legislación que la reemplace.

Por otra parte, González Rouco aclaró que si la decisión es suspenderla por 90 días, quedarán tres tipos de contratos en paralelo: los firmados bajo el marco de la norma del 2020, otros con el nuevo decreto y otros regidos por la legislación futura. “A fin de año tendremos tres marcos normativos en paralelo. Además, si la decisión es suspender no se van a firmar contratos, se frenará el mercado”, aclaró.

Otro punto clave a tener en cuenta es que por el principio legal de irretroactividad de la ley, los contratos cerrados con la actual legislación, por más que se derogue, seguirán regidos por la norma sancionada en plena pandemia.

3-¿Por qué se dice que la ley actual perjudicó a todas las partes?

Desde la entrada en vigencia, la polémica ley de alquileres, cosechó fuertes críticas del sector inmobiliario, los propietarios y hasta de los mismos inquilinos. ¿La razón? Los resultados fueron contrarios a lo esperado: incertidumbre, inseguridad jurídica y un alza en los precios de los contratos.

“Al final, terminó perjudicando a todos por igual: a los inquilinos, por la falta de oferta y la suba de los precios; y a los propietarios, por el nivel de incertidumbre que no les permite tomar la mejor decisión”, respondió Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

La variación acumulada interanual del precio de los alquileres en la ciudad versus la inflación desde 2013
La variación acumulada interanual del precio de los alquileres en la ciudad versus la inflación desde 2013Zonaprop

José Griselli, el ex presidente de la Asociación de Defensa del Inquilino y abogado especializado en el sector, se pregunta cómo el mercado no explotó y se responde: “Hay una fuerte convicción de renegociar los contratos por partes de los propietarios y de los inquilinos”.

Por otra parte, la realidad es que hoylos propietarios prefieren vender -aún en un mercado inmobiliario con precios hasta 35 por ciento más bajos que los tiempos prepandemia- o incluso dejar su departamento vacío, que alquilarlo. “Hay sólo 1200 pisos en oferta de alquiler en la ciudad de Buenos Aires mientras que el promedio de mercado es de 7000. Esta escasez genera que las unidades se alquilen el mismo día que se publican e inclusive hay listas de espera”, detalló Liotto.

Este escenario genera el riesgo hacia “alquileres cero”, por una migración hacia los alquileres “friends and family”. Lo afirmó Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario quien reconoce que cada vez son más los contratos que se cierran por fuera de la ley. A lo que se suma el “efecto Airbnb”, una migración de los alquileres tradicionales hacia los temporarios que prometen rentas que pueden alcanzar el 8,5 por ciento anual en dólares versus los tradicionales que rondan entre 3 y 4,5 por ciento.

Liotto agrega otro de los talones de Aquiles del mercado de los alquileres: el aumento de las expensas. “Hace dos años representaban el 9 por ciento del valor de un contrato, hoy puede representar entre el 25 y el 40 por ciento”, detalló.

4-¿Cuánto aumentaron los contratos?

En los primeros tres meses del año, los contratos de alquiler registraron un incremento del 25,7% y aceleró el paso al que se mueve la suba, ya que en el último trimestre del 2022 habían aumentado un 17,3%, según un informe de Zonaprop. Solo en marzo, los valores pedidos por los propietarios de unidades crecieron un 8,3% y acumulan una suba interanual del 118,6%, marcando así el mayor pico desde el inicio de la serie.

En 2012, alquilar un dos ambientes costaba casi 2500 pesos, hoy casi 117.000 pero en los barrios más caros alcanza los 150.000 pesos
En 2012, alquilar un dos ambientes costaba casi 2500 pesos, hoy casi 117.000 pero en los barrios más caros alcanza los 150.000 pesoszonaprop

En este contexto de incrementos, alquilar un departamento de dos ambientes en los barrios porteños más caros cuesta $150.000. Mientras tanto, los contratos en marcha se actualizan -como dice la ley- por el Índice de Contratos de Alquiler (ICL) que publica a diario el Banco Central.

Para el primer día de abril, los cálculos del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) arrojaron un aumento del 92,59%, porcentaje que a mediados de mes se incrementará a 93.75%.

5-¿Qué pasará en los próximos meses?

La crisis de los alquileres parece no tener fin. Pero no solo eso: los especialistas en el sector proyectan que el próximo semestre será el peor en la historia para el mercado locativo.

El desalentador pronóstico tiene un fundamento: el 30 de junio -si sigue en vigencia- se cumplirían tres años de la ley de alquileres 27.551 y se renegociarán los primeros contratos cerrados bajo esa legislación. “Sin duda, los aumentos alcanzarán los tres dígitos porque son propiedades cuyos contratos se cerraron en pandemia y que incluso tuvieron sus precios congelados por el decreto de emergencia del coronavirus que congeló los valores”, alertó Liotto.

La variación de la renta anual bruta que deja el negocio de alquilar un departamento
La variación de la renta anual bruta que deja el negocio de alquilar un departamentoZonaprop

“El gran tema de este mercado es la falta de oferta y no se resuelve con una ley. El desafío es cómo se recupera la seguridad jurídica que hoy inclusive es más fuerte en países como Paraguay”, comparó Abatti. El abogado presenta como modelo la legislación de Uruguay, un mercado con libertad para pactar el precio entre las partes y hasta en moneda extranjera.

Otros países que pudieron resolver la presión en el mercado de los alquileres son en los que el Estado es un gran propietario de viviendas que destina a la renta y que “compiten” con la de los inversores como por ejemplo Austria con más de 240.000 propiedades en manos del Gobierno.

¿Cuánto aumentó el metro cuadrado para venta y alquiler en marzo?

Fuente: Ámbito ~ Según un relevamiento de la Universidad de San Andrés el precio mediano de venta en dólares de las casas por metro cuadrado cayó 0,6% contra el mismo mes de 2022 y un 6,9% en el caso de los departamentos. En el caso del valor mediano del alquiler medido en pesos por metro cuadrado en AMBA creció un 10,6% para las casas y un 0,6% para los departamentos en comparación con el mes anterior. 

Según un relevamiento de la Universidad de San Andrés el precio mediano de venta en dólares de las casas por metro cuadrado cayó 0,6% contra el mismo mes de 2022 y un 6,9% en el caso de los departamentos. En el caso del valor mediano del alquiler medido en pesos por metro cuadrado en AMBA creció un 10,6% para las casas y un 0,6% para los departamentos en comparación con el mes anterior.

Este relevamiento surge de un trabajo conjunto entre la universidad y Mercado Libre a través de un seguimiento del mercado inmobiliario en el AMBA a través de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre.

En marzo de 2023, en AMBA, el precio de venta por metro cuadro en dólares de casas presentó una caída interanual del 0,6% y del 6.9% en el caso de los departamentos. En comparación con el mes anterior, los alquileres medidos en pesos por metro cuadrado de las casas aumentaron un 10,6% mientras que en el caso de los departamentos aumentó un 0,6%.

Venta de casas y departamentos

Los mercados de venta de casas y departamentos en CABA se encuentran a la baja desde junio del 2021 y abril del 2019, respectivamente. En el margen pareciera haber indicios de un cambio de tendencia en los precios de las casas en todo el resto de los aglomerados.

En el caso de las ventas se registran diferencias entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, donde se observan variaciones intermensuales en el precio por metro cuadrado en dólares de las casas del -0,5% en CABA, del +14,3% en GBA Norte, del +6,4% en GBA Sur y del +0,9% en GBA Oeste.

En el caso de los departamentos, los precios en dólares del metro cuadrado tuvieron variaciones mensuales del -0,2% en CABA, del -1,1% en GBA norte, de +1,1% en GBA sur, y de -0,4% en GBA oeste.

En la comparación interanual, los precios por metro cuadrado medido en dólares de las casas cayeron 9,8% en CABA, subieron 9,2% en GBA norte, cayeron 2,1% en GBA sur y un 6,2% en GBA oeste.

Para los departamentos, las caídas interanuales en los precios de venta por metro cuadrado fueron de 7,3% en CABA, 4,8% en GBA norte, 2,5% en GBA sur, y 6,7% en GBA oeste.

El aumento de la demanda explica el aumento en el precio de las casas del norte del Gran Buenos Aires, región en las que las visitas a las publicaciones aumentaron un 3,1% interanual, acompañado de una significativa caída de la oferta (-33%).

Alquiler de casas y departamentos

En marzo de 2023, el precio mediano de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado (es decir, en términos reales) en AMBA creció un 10,6% para el caso de las casas y aumentó un 0,6% en el caso de los departamentos, con respecto a febrero de 2023.

En relación a las variaciones interanuales de dicho precio en el AMBA, se observan aumentos del 7,3% en el mercado de casas y del 12,2% en el mercado de departamentos.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en marzo de 2023, relativo a febrero de 2023, la variación del precio de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado de las casas fue de +5,9% en CABA, +10,7% en GBA Norte, +6,7% en GBA Sur y -0,7% en GBA Oeste.

Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual (respecto a febrero de 2023) de dicho precio en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de +3,2%, -0,1%, -1,1% y -1,8%, respectivamente.

Tomando las variaciones interanuales (marzo de 2023 con respecto a marzo de 2022), se observa una variación del precio de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado de las casas de -5,3% en CABA, del +3,9% en GBA Norte, del +11,6% en GBA Sur y del -1,6% en GBA Oeste.

Interanualmente, dichos precios de alquiler para el caso de los departamentos registraron aumentos en CABA, GBA Norte y GBA Sur del 26,4%, 19,5% y 0.5%, respectivamente, mientras que en GBA Oeste se registraron caídas del 4,6%.

Dolarización del mercado de alquiler

Otro fenómeno que remarcan es que la baja en el precio del alquiler de las casas puede explicarse en parte en que se encuentra considerablemente dolarizado en comparación con el de los departamentos: en el AMBA, el 77,1% de los avisos de casas en alquiler se encuentran denominados en dólares, mientras que en el caso de los departamentos, ese porcentaje asciende a 34,5%.