Fuente: La Nación – Una consecuencia directa del aumento de la oferta de departamentos en alquiler, a partir de la derogación de la ley, se evidencia en la baja de los valores en zonas de GBA norte.
En medio de un mercado inmobiliario que se va acomodando luego de la derogación de la ley de alquileres, el 29 de diciembre de 2023 a través del DNU que firmó Javier Milei -y que actualmente se encuentra en pleno debate-, la oferta de los departamentos publicados aumenta significativamente: un 134% en lo que va del año. Y, además, los valores en los que se comercializan continúan en desaceleración: en marzo en la zona norte del Gran Buenos Aires aumentatron un 2,5%, luego de registrar una suba del 15,9% y 8,3% en enero y febrero respectivamente, de acuerdo al último reporte de Zonprop.
De acuerdo a estos números, se evidencia como los precios de los departamentos publicados en las plataformas inmobiliarias disminuyeron significativamente si se los compara con los último datos de inflación: que fue del 11% en marzo, según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).
Los alquileres en GBA Norte aumentaron un 2,5% en marzoIgnacio S�nchez
En números concretos, Nordelta y Vicente López son los barrios más caros del corredor con precios en promedio que defienden los $490.685 y $482.956, respectivamente. Por su parte, Olivos se encuentra en el puesto seis del ranking, con un valor medio de $454.248.
Olivos es una de las zonas que registró una caída en el valor de los precios de sus alquileres con respecto al mes anteriorRicardo Pristupluk – LA NACION
Los barrios más caros de GBA norte resignan precios
Los barrios que defendían los precios más caros comenzaron a bajarlos, porque al haber mayor oferta el inquilino tiene la opción de migrar a otros barrios similares pero que tienen valores de alquiler más bajos: la fuerte competitividad del mercado genera la posibilidad de negociación entre las partes.
“El año pasado, había personas que alquilaban sin mirar el departamento porque la oferta era muy baja y aceptaban lo poco que había porque no tenían dónde ir a vivir. Pero ahora si el inquilino no está conforme con el inmueble, puede encontrar otro rápidamente”, explica Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, y sostiene que los locadores tuvieron que empezar a disminuir sus exigencias porque “ya se están empezando a ver inmuebles vacíos ya que no se alquilan”.
A partir de estos fenómenos que surgen con el fin de la normativa, de acuerdo a los datos proporcionados por el informe de la plataforma inmobiliaria, se observa que Vicente López registró la mayor caída en los importes de sus inmuebles en alquiler, un 7.53% en marzo con respecto al mes anterior: en febrero un departamento de dos ambientes se alquilaba en promedio por $522.285, mientras que en el tercer mes del año lo hizo por $482.956. En este caso, esta disminución también pudo verse en el período anterior, cuando la suma de enero era de $573.019 (un 8,85% más alta que al mes siguiente).
Por su parte, en Nordelta durante febrero una unidad de dos ambientes en promedio se alquilaba por $528.554, en marzo lo hizo por $490.685. Estos datos reflejan una caída en los valores de renta del 7,16%. Un dato similar al de Olivos, donde la baja fue del 6,47%: en este caso, un inmueble se comercializaba por $485.694 en febrero, y en marzo lo hizo por $454.248.
Los barrios más caros bajan sus precios de alquiler
Los barrios más caros y más baratos para alquilar
A la hora de pensar en qué sectores de la zona elegir un departamento, es esencial estar al tanto de cuáles son las que presentan los precios más altos y más bajos del mercado. Los inmuebles de dos ambientes con la oferta más cara están ubicado en:
Nordelta: $490.685
Vicente Lopez: $482.956
Rincón de Milberg: $467.702
Manuel Alberti: $464.569
La Lucila: $459.923
Mientras que, para quienes busquen valores más accesibles, se alquilan unidades de dos ambientes en las siguientes localidades:
Fuente: Cronista – Se registró un incremento del 27% en las escrituras de compra-venta, durante febrero de este año.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires empezó a mostrar un renovado optimismo, con un comienzo de año prometedor y un creciente interés en las operaciones. Según señaló Beatriz Álvarez, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, «durante el segundo mes del año se registró un notable aumento en las escrituras de compraventa, lo que marcó el mejor febrero de los últimos seis años, con un incremento del 27% respecto al mismo mes del año anterior».
Este aumento en las transacciones reflejó una mejora en el sector, a pesar de los desafíos locales como la elevada inflación, comentó Álvarez. También, destacó que la estabilización de precios permitió que «el público encuentre oportunidades de compra».
Por su parte, Pablo Abbatángelo, secretario del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, identificó tres áreas claves para impulsar el sector: blanqueo de capitales, cambios en la legislación y el fortalecimiento de la incumbencia profesional.
En este sentido, destacó la de Ley 5859, que prohíbe a los corredores inmobiliarios cobrar honorarios a la parte locataria, como un punto crítico: «Tenemos expectativa que la situación se revierta, especialmente con el análisis de la Corte Suprema sobre la constitucionalidad de esta norma», afirmó.
A pesar del aumento en las operaciones de compra y venta, los precios de venta aún permanecen bajos, por lo que las inmobiliarias dependan, principalmente, de los ingresos por alquiler. Al respecto, Álvarez sugirió: «La oferta insatisfecha en alquileres puede impulsar la inversión en compra de propiedades para alquilar, generando un efecto positivo en las operaciones de compraventa».
Según datos del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario, desde diciembre de 2023, la oferta de inmuebles para alquiler subió un 134% en la Ciudad de Buenos Aires. Entre los barrios con mayor cantidad de unidades disponibles se destacaron Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Villa Urquiza.
Fuente: Cronista – Las claves del mercado inmobiliario, según el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores.
La derogación de la Ley de Alquileres modificó el panorama del mercado. El economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores, analizó los cambios que se vienen en el sector inmobiliario y sus implicancias en el mercado de viviendas.
El especialista asegura que ahora hay un escenario claro: «Estamos obligados ahora a leer de otra manera el mercado de alquileres». Además, destacó la reactivación del mercado y el surgimiento de nuevas oportunidades.
Fernández Rouco habló de dos aspectos claves que han surgido en este nuevo contexto. En primer lugar, señaló que la derogación de la ley ha resultado en un aumento de la oferta de viviendas en alquiler, lo que ha llevado a la disminución de los precios iniciales de los contratos: «Esta reducción en los precios es significativa, ya que las leyes anteriores generaban valores muy altos y dificultaban el acceso al mercado a muchos«.
En segundo lugar, resaltó el retorno de la oferta a los portales y a los intermediarios públicos, lo que democratizó el mercado de alquileres y permitió reducir las barreras de entrada para los inquilinos. Este cambio permitió que aquellos que antes no podían acceder a una vivienda a raíz de requisitos como garantías elevadas ahora tengan más opciones disponibles.
Al ser consultado sobre el impacto en el mercado de los créditos UVA, sostuvo que en la actualidad no se están otorgando nuevos créditos. Asimismo, detalló que las cuotas de los créditos existentes están aumentando más rápido que los salarios, lo que representa un desafío para los tomadores de préstamos hipotecarios.
En cuanto a los proyectos de vivienda en el contexto del Plan Procrear, González Rouco indicó que la falta de claridad en la política de vivienda y la paralización de la obra pública están afectando negativamente al sector de la construcción.
Siguiendo la línea, instó a la necesidad de claridad y acciones proactivas por parte del gobierno para estabilizar el mercado y promover la actividad económica en el sector de la vivienda es fundamental para superar la crisis actual y sentar las bases para la recuperación.
Fuente: BAE – Ofrecen al inversor un retorno bruto de 5 por ciento.
De a poco, el negocio inmobiliario está volviendo a tomar impulso. Al menos, así lo indican algunas variables positivas.
Pilar y Manuel Alberti tienen una renta de 4,9% cada uno, mientras que La Lucila y Vicente López son los que menor retorno bruto registran, con un 3,4% y un 3,6%, respectivamente.
En la zona oeste-sur, la relación alquiler/precio subió levemente y se ubica en 3,71% anual. Aquí se necesitan 26,9 años de alquiler para repagar la inversión de compra. Un 14% menos que hace doce meses.
Ciudadela lidera el ranking de barrios con mejor rentabilidad, con un promedio de 5,8% de retorno bruto. Le siguen Sáenz Peña (5,6%) y Santos Lugares (5,3%) mientras que los de menor ventaja rentable son Adrogué (3,3%) y Lomas de Zamora (3,3%).
En cuanto a los precios de alquiler, ha comenzado un proceso de desaceleración.
Fuente: IProfesional – ¿Problemas para alquilar? Una empresa lanzó una plataforma 100% digital que surgió para revolucionar por completo el modelo tradicional de alquileres.
Flexy es una proptech creada por Delsud, un grupo empresarial de La Plata que cuenta con más de 10 unidades de negocio que se retroalimentan entre sí. Delsud genera firmas dedicadas al desarrollo inmobiliario, la construcción tradicional y en seco, el sector financiero, los medios de comunicación y la biotecnología. «Flexy se sumó a esas unidades de negocio con un objetivo bien claro: cambiar por completo el sistema argentino de alquileres«, expone a iProfesional Lautaro Reynoso, CEO de la compañía.
Francisco Vila Basualdo, cofundador de DelSud y creador de Flexy, empezó a dar los primeros pasos de este proyecto en 2021, con el objetivo de darle a los usuarios una forma rápida, flexible y económica de alquilar una propiedad. «El sistema tradicional es un modelo que está vigente desde hace décadas, que no tiene ninguna mejora desde hace años, y que está repleto de burocracias y altos costos», opina Reynoso.
Es por eso que Flexy propone un formato de alquiler evolucionado. «Apostamos en el desarrollo de esta proptech para que alquilar una propiedad -por día, meses o años- pueda ser tan rápido y fácil como pedir comida por una app», dice al respecto.
¿Cómo funciona la plataforma de alquileres Flexy?
Entre las funcionalidades claves de la plataforma, en Flexy se pueden publicar y gestionar alquileres temporarios; también propiedades para alquileres a largo plazo (llamados alquileres digitales), así como también comprar y vender propiedades o terrenos.
«Todo se realiza de manera 100% digital para así evitar las tradicionales prácticas engorrosas y burocráticas tales como pagos en efectivo, firmas presenciales o la coordinación de un horario para visitar el lugar», agrega el ejecutivo.
Por otro lado, remarca que la idea de Flexy no es competir con las inmobiliarias, sino tratar de ser aliados. Por eso, una de sus principales funciones es el CRM de gestión de alquileres. «Hoy en día un gran problema que tienen las inmobiliarias es la gestión de propiedades en alquiler, ya que es lo menos rentable y lo más engorroso de administrar», expone. «Con este panel de gestión, cualquier inmobiliaria ahora puede seguir generando alquileres manteniendo sus procesos internos; pero al cargar sus contratos en Flexy, se olvidan totalmente de la gestión», añade.
En Flexy se pueden publicar y gestionar alquileres temporarios, propiedades para alquileres a largo plazo, así como también comprar y vender propiedades o terrenos
Según asegura, Flexy se encarga de eso al 100% y no le genera ningún costo para la inmobiliaria (es el propietario quien abona esa mínima comisión que se descuenta de las mensualidades, como se hizo toda la vida). Además, pueden también publicar sus propiedades en venta de forma 100% gratis, cosa que en otras plataformas hay que pagarlas.
En cuanto a los alquileres temporales, la plataforma cuenta con un sistema de financiamiento propio que le permite a los huéspedes abonar su alojamiento en hasta 6 cuotas, mientras que el propietario recibe el dinero de manera inmediata. Este es un diferencial con respecto a otras plataformas disponibles en el país. Les permite ganarle a la inflación y notamos que es uno de los puntos claves que está atrayendo cada vez más usuarios a la plataforma».
Sobre los beneficios que ofrece a los propietarios, Flexy les regala un mes de alquiler a quienes alquilan por primera vez su propiedad (válido para alquileres de 36 meses). En tanto, los inquilinos, cuentan con la posibilidad de financiar los gastos de ingreso a la propiedad para facilitar y dar rapidez al proceso.
Flexy es la primera plataforma argentina en generar contratos a largo plazo entre inquilinos y particulares de forma 100% online. De esta manera, «apostamos a un cambio de paradigma, ya que alquilar un departamento durante 1, 2 o 3 años, pero íntegramente desde una plataforma, era un escenario impensado antes de la creación de Flexy», sostiene el ejecutivo.
En cuanto a los desafíos, más allá de los de cualquier startup en la Argentina, «esto además conlleva a tener que educar a los usuarios, tanto propietarios como inquilinos, a confiar en este novedoso y revolucionario método de alquilar al que no estamos acostumbrados», asegura.
«Es por eso que, para lograr que todo 100% digital, cada publicación cuenta con fotos y videos de la propiedad y una revisión personalizada de agentes de Flexy para garantizar la veracidad y posterior seguridad de la transacción, puntos que eran claves para que los usuarios confiaran en este sistema revolucionario para el mercado inmobiliario argentino. Por otro lado, todos los contratos digitales cuentan con la certificación electrónica que se hace a través de la blockchain, por lo que son 100% seguros».
La plataforma digital Flexy proponeun formato de alquiler evolucionado, sin burocracia y costos excesivos
La evolución del negocio de los alquileres
La creación de Flexy implicó una inversión inicial de u$s300.000. Para 2024, estiman una facturación de u$s800.000 y, para 2025, superar los 1.500.000 de dólares.
El sistema ya ha sumado más de 10.000 publicaciones en total en todo el país (entre venta, alquileres y temporales), «una cifra que sigue subiendo y nos genera mucha expectativa para los próximos meses», dice su CEO.
En cuanto a objetivos, «esperamos llegar a los 100.000 usuarios diarios buscando propiedades en la plataforma y a unos 100.000 particulares publicando propiedades. Además, estamos trabajando fuertemente para que, en el corto y mediano plazo, más de 20.000 inmobiliarias estén utilizando el panel de gestión tanto para publicar propiedades como para gestionar sus alquileres».
A futuro, «apostamos a seguir llegando a más puntos del país y vamos a avanzar para llegar a otros países de Latinoamérica de habla hispana, y llevar nuestra tecnología a muchos más inquilinos y propietarios que lo necesitan. En 2025, proyectamos un desembarco fuerte en España y Chile. Creemos que estos países, a diferencia quizás del público argentino, están un paso más adelante en cuestión de mejoras tecnológicas y, sobre todo, en confiar en un sistema de alquiler 100% digital. Estos desembarcos nos parecen claves para seguir fortaleciendo el modelo de negocio para los próximos años», concluye.
Fuente: Cronista – Durante el primer trimestre, los costos de la construcción subieron, en dólares, un 40%. Cuáles son las principales dificultades desarrolladores y qué función ocupan los préstamos para vivienda en la actividad.
«El costo de la construcción subió 40% en dólares durante el primer trimestre», sostuvo Miguel Ludmer, CEO de Interwin, en el Real Estate Summit, un evento que organizaron El Cronista y la revista Apertura este miércoles. En este contexto -se suma, además, el faltante de algunos insumos-, se ve afectada la creación de nuevos emprendimientos y, como consecuencia, la venta de unidades para la vivienda.
A su vez, Ludmer explicó que «el mercado tiene bastante oferta y demanda. Sin embargo, al no contar con crédito bancario, es limitada la cantidad de personas con las que podemos tratar para comprar una propiedad».
Además, comentó: «Todos los emprendimientos inmobiliarios se hacen con créditos. No existe en el mundo la idea de comprar un terreno con efectivo. Es algo raro y en la Argentina sucede. Por ende, el día que recuperemos los créditos hipotecarios, vamos a tener mucho más trabajo».
Y siguió: «Ahora, vemos una tendencia alcista. Tanto en los costos de construcción, como en los precios de venta de los departamentos. Es preocupante porque los costos se tienen que trasladar a los precios de venta. El problema es que la demanda pueda absorber esos incrementos».
Miguel Ludmer, CEO de Interwin, junto a Hernán de Goñi, director periodístico de El Cronista
Por su parte, Iván Ginevra, CEO de GNV Group y presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó: «No sé si hoy en día el mercado inmobiliario es dinámico. Si se compara con otros sectores, sí seguimos teniendo movimiento. Pero hemos tenido momentos mejores hace no mucho tiempo».
Así, destacó que «lo que mantiene el dinamismo de la actividad hoy en día es la expectativa de una mejora a mediano plazo. Es similar a lo que pasa en el mercado financiero: estamos viendo cómo los activos suben de precio y, aunque no reflejan la situación actual de la Argentina, sí demuestran una expectativa de mejora».
En este contexto, Ginevra explicó que, en la actualidad, quien invierte en el mercado inmobiliario en la Argentina, «lo hace con la expectativa de que este cambio político genere alguna transformación». Sin embargo, expuso que hay todavía dificultades en este contexto: «Todo lo que tiene que ver con el costo de la construcción es un problema. Hace que se retrasen muchos proyectos y eso nos está afectando».
A pesar de esta situación, la actividad del sector se mantiene relativamente estable desde 2023: «Mas allá de que fue un año electoral, y de que la inflación superó el 200%, el año pasado fue muy activo y este año arrancó de la misma manera. Vemos un mercado ávido y eso significa que los desarrolladores están con ganas de hacer emprendimientos», aseguró, por su parte, Ludmer.
De cara al futuro, en tanto, Ginevra adelantó: «Se viene una tendencia que es furor en Europa y Asia. Se trata de empresas que construyen sus propios edificios residenciales. Hoy en día, hay más de 100 firmas que están haciendo edificios con sus marcas. Tales son los casos de Gucci, Aston Martin, Porsche y Armani». El empresario explicó que son edificios de vivienda, pero que permiten vivir «la experiencia de la marca».
Fuente: @sinor.ok -Los intendentes de Campana, Zárate y Exaltación de la Cruzcoincidieron en el concepto de fomentar la inversión en esa región de Buenos Aires y la necesidad de trabajar en conjunto para mejorar el esparcimiento, la salud y la educación.
Con récord de visitantes culminó la primera edición de SINOR, Salón Inmobiliario Corredor Norte (www.sinor.com.ar), en SofitelLa Reserva Cardales. El evento contó con más de 300 asistentes, 40 oradores, 60 empresas participantes y 10 conferencias de economistas, desarrolladores, intendentes y empresarios quienes coincidieron en fomentar la región norte que comprende Campana, Zárate y Exaltación de la Cruzcomo el cuarto anillo de Buenos Aires debido a las oportunidades que tiene para la economía local, nacional e internacional. Además, concordaron en la necesidad de crecer en materia de salud, esparcimiento y educación por la gran cantidad de empresas que están migrando hacia esa zona.
Organizado por la inmobiliaria Cadema y con la conducción de la periodista Belén Ludueña, durante el encuentro, también sepresentaron las tendencias, proyecciones del mercado y oportunidades de inversión que hay en la región.
La apertura del evento contó con la presencia de los intendentes de Campana, Sebastián Abella; de Zárate, Marcelo Matzkin, y de Exaltación de la Cruz, Luis Mariano Martin (interino). Además, Agustín Weiss, presidente de CIALI; Mali Vazquez, directora ejecutiva de CEDU y Rolando Cafferata, director de Cadema.
Los tres intendentes coincidieron en la necesidad de aunar fuerzas para darle impulso a la zona norte de Buenos Aires y trabajar en conjunto entre el sector público y privado: “Tenemos que apoyar la inversión. El estado no puede ser socio de los inversores solamente cuando gana, sino también en el riesgo inicial, por eso tomamos desde el día uno medidas para esto. Nosotros creemos en el privado”, señaló Matzkin.
“El corredor norte se ha ido desarrollado desde el km 1 al 80 y la próxima década se viene más desarrollo para toda esta zona. Entonces, hay que prepararla en salud, seguridad y educación”, subrayó Abella.
Asimismo, Martin hizo hincapié en que la inversión empresarial vaya de la mano del cuidado del medio ambiente: “Hay también espacio para lo industrial, lo que permitirá el desarrollo económico. Por eso queremos que se acerquen las empresas, pero también apuntamos a cuidar al medio ambiente y a nuestros vecinos”, indicó.
A continuación, el especialista en economía Claudio Zuchovicki se refirió al futuro del mercado local y a la recuperación económica, a la vez que vio al corredor Norte como una gran oportunidad de inversión: “Va a pasar lo que la economía quiera que pase y eso va a depender de la credibilidad que ustedes (los inversores) le tengan al plan de gobierno”, recalcó. “Se va a salir de la crisis y creo que en algún punto ya empezamos”, aseguró y concluyó que “en mi vida vi un contexto internacional tan a favor para la Argentina como el que estamos viviendo ahora. El contexto nos juega a favor”.
Durante el resto de la jornada y a lo largo de 10 paneles, los especialistas abordaron temáticas como análisis económico y construcción de escenarios posibles de inversión; desarrollos urbanos que transforman ciudades; las evoluciones territoriales y su impacto económico y en la generación de empleo; los desafíos y tendencias del Real Estate y el sector industrial y logístico, parques industriales e inteligencia artificial, entre otros.
“Estamos muy felices y sumamente orgullosos de haber organizado este evento, que sobrepasó nuestras expectativas y que se transformará en un referente del sector”, concluyó Rolando Cafferatta, director de Cadema.
Fuente: IProfesional – Cómo impactan los acuerdos a 2 años de plazo y menos desregulados en la rentabilidad, tanto de los alquileres tradicionales como de los temporarios.
Después de un prolongado declive en los precios de compra y venta de departamentos y viviendas que abarcó cinco años consecutivos, el mercado inmobiliario finalmente muestra signos de estabilización. En algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires, incluso, se observó una leve apreciación, marcando un cambio significativo en comparación con la tendencia anterior. Según Zonaprop, en los primeros tres meses del año, acumulan un incremento del 1,1% mientras que en la comparación interanual sube 1,3%, el mayor aumento desde mayo de 2019.
Sin embargo, este panorama está experimentando una nueva transformación con la implementación del reciente Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) por parte del Gobierno, el cual derogó la Ley de Alquileres de 2020. Este cambio normativo está generando un impacto notable en el mercado inmobiliario porteño, especialmente en lo que respecta a la rentabilidad de los alquileres.
Sin ley, los propietarios se inclinan por los alquileres tradicionales
Ahora, se observa una mejora en la rentabilidad por alquileres tradicionales en comparación con los temporarios, lo que sugiere un cambio de dinámica en el mercado.
Este cambio está incentivando a los propietarios a reintegrarse progresivamente al mercado del alquiler tradicional en lugar del temporario. Actualmente, se estiman que más de 4.000 inmuebles en pesos están disponibles de los 12.600 que se ofrecen en varios portales, lo que indica que aún persiste una alta proporción de ofertas en dólares.
Especialistas sostienen que volvió a ser rentable invertir en el mercado inmobiliario y que destinar ahorros al sector de la construcción puede ser clave para obtener una rentabilidad sólida.
Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin Marketing Inmobiliario, dijo a iProfesional que «en los últimos 5 meses de tanta inflación y con la Ley de Alquileres aún vigente (hasta el 29 de diciembre último), los propietarios ya estaban solicitando cambios a las inmobiliarias, lo que podría indicar que en la práctica la ley había perdido efectividad incluso antes de que entrara en vigor el reciente DNU».
Hay una mejora en la rentabilidad por alquileres tradicionales en comparación con los temporarios, lo que sugiere un cambio de dinámica en el mercado
Con la implementación de acuerdos con menos regulaciones y mayor libertad entre las partes, regidos por el Código Civil y Comercial, se volvió fundamental dejar por escrito todos los términos y condiciones para mantener una relación contractual saludable entre propietarios e inquilinos durante la duración del pacto. Este enfoque ha generado un aumento en las consultas para compra y venta en inmobiliarias, constructoras y desarrolladoras.
Además, Raggio agregó que «este podría ser un buen momento para comprar, ya que los precios de compra venta están comenzando a aumentar. Esta tendencia al alza está relacionada con los costos de construcción (también en ascenso), y es probable que los precios de las propiedades usadas también se vean afectados por este incremento».
Rentabilidad de los alquileres
El cambio normativo, orientado a desregular el mercado de alquileres, ha llevado a los propietarios a preferir contratos a largo plazo para garantizar estabilidad y rentabilidad. Ahora, la tendencia se inclina hacia acuerdos de dos años con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, lo que mejoró la oferta en comparación con el modelo temporario. Esta transición se vio influenciada por varios factores, incluyendo el efecto de la Ley de Alquileres anterior, que promovió los alquileres temporarios y generó un exceso de oferta en el segmento de contratos de corto plazo, con un sobre stock estimado entre el 45% y el 50 por ciento.
Esta reorientación hacia alquileres tradicionales refleja la búsqueda de ingresos estables por parte de los propietarios, especialmente aquellos que dependen económicamente de sus rentas. Factores como la inflación y el atraso cambiario influyen significativamente en la elección entre alquileres temporarios y tradicionales en Buenos Aires, a pesar de seguir siendo un destino atractivo para extranjeros.
En cuanto al negocio del alquiler temporario, se destaca que su rentabilidad está estrechamente ligada a la ocupación mensual. Hasta la mitad del año pasado, esta rentabilidad solía rondar el 7% anual, pero ha descendido recientemente y ahora es similar al esquema tradicional, promediando alrededor del 5% en dólares.
Lisandro Cuello, experto en Real Estate, explicó: «El alquiler temporario se basa en promedios. Por ejemplo, durante un año podría haber sido alquilado por 300 días. Sin embargo, con la estabilidad del dólar, recientemente se demostró que aquellos que apostaron al dólar perdieron contra la inflación. Hoy es más conveniente optar por el alquiler tradicional ahora con actualizaciones más cortas que no pierden tanto contra la inflación y con garantías».
El valor promedio de los departamentos usados en CABA se sitúa en u$s2.200 por m2; en contraste, las unidades a estrenar suelen tener un precio entre 20% y 30% más alto
En 2024, dos barrios han destacado sorprendentemente en Buenos Aires: Parque Patricios y San Cristóbal. Situados al sur de la ciudad, emergen como las zonas más prometedoras para invertir en departamentos usados con fines de alquiler. Estos barrios registraron un notable aumento en su rentabilidad, atribuido en gran medida a las recientes transformaciones urbanísticas, como el desarrollo del Distrito Tecnológico, y sus perspectivas prometedoras.
Al analizar la relación entre el precio de alquiler en pesos y el costo de venta de propiedades similares, la ventaja de ambas zonas se hace evidente. Parque Patricios destacó con una rentabilidad del 5,41% para viviendas de tres ambientes, mientras que San Cristóbal mostró un rendimiento del 5,43% en unidades de cuatro ambientes, según datos proporcionados por Reporte Inmobiliario.
Precios de los departamentos
El valor promedio de los departamentos usados en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se sitúa actualmente en alrededor de u$s2.200 por metro cuadrado. En contraste, las unidades a estrenar suelen tener un precio entre un 20% y 30% más elevado, dependiendo de diversos factores como la ubicación, la calidad de la construcción y la disponibilidad de servicios, incluyendo amenities.
En el mercado de los usados, hay más de 30.000 departamentos disponibles por menos de u$s85.000 en diferentes barrios de la ciudad. Por ejemplo, en barrios consolidados como Almagro, es posible encontrar monoambientes con más de 30 años de antigüedad a partir de 40.000 dólares.
Por otro lado, las unidades a estrenar, como los monoambientes y los departamentos de dos ambientes, generalmente comienzan en precios alrededor de u$s60.000 y u$s70.000, respectivamente. Estos valores varían según la ubicación y las características específicas de cada propiedad.
En obra
La realidad en el mercado de propiedades a estrenar también está experimentando cambios. Se observó un notable aumento en las consultas por parte de personas interesadas en invertir, anticipándose a la previsible suba de precios. La demanda sigue siendo fuerte para la compra de unidades destinadas al alquiler.
Hoy la tendencia se inclina hacia acuerdos de alquiler de dos años con ajustes trimestrales o cuatrimestrales
Las tipologías más solicitadas son los monoambientes y los de dos ambientes. «Se buscan unidades a estrenar o próximas a finalización para ofrecerlas en alquiler tradicional y obtener una renta. En cuanto al alquiler temporario, requiere una mayor atención o la contratación de una persona o empresa para gestionarlo. Históricamente, los monoambientes y los departamentos de dos ambientes fueron las tipologías que ofrecen una mayor rentabilidad», señaló Vanesa Jaimovich, gerente de marketing de Newland.
Con una rentabilidad casi empatada entre alquileres tradicionales y temporarios, la demanda está pensando en la compra de viviendas, sobre todo quienes disponen de ahorros en el colchón.
En este momento, Diego Rybka, socio y director comercial de Grupo Uno en Uno, destaca la oportunidad que representa para invertir en propiedades destinadas al alquiler. «A pesar de las circunstancias cambiantes debido a la liberación normativa, es un momento propicio para cerrar contratos a dos años con ajustes variables, aprovechando el aumento en los alquileres y la concreción de operaciones, especialmente en unidades más pequeñas».
En cuanto a la elección de propiedades especialistas sugieren considerar diversas opciones. Recomiendan enfocarse en departamentos terminados, ubicados en barrios consolidados y con potencial de crecimiento a largo plazo. Además, destaca la importancia de optar por proyectos en pozo con una trayectoria sólida, que ofrezcan una mayor estabilidad ante la actual coyuntura económica.
«También debe resaltarse la oportunidad que representan los proyectos extranjeros para aquellos inversores con liquidez disponible. Argumenta que la inversión en propiedades extranjeras puede servir como un resguardo de valor ante la pérdida de poder adquisitivo del dólar, convirtiendo el departamento en un activo rentable que contrarresta la depreciación de los ahorros en moneda extranjera. Además, el potencial del mercado de propiedades usadas para realizar operaciones de flipping (comprar para reciclar y luego vender o alquilar), adquiriendo propiedades a bajo costo, agregándoles valor y revendiéndolas con ganancia», concluyó Rybka.
Fuente: Titulares.Ar – La tecnología llega al mercado inmobiliario con propuestas innovadoras: contratos digitales, visualización en 3D y pagos globales facilitan la gestión financiera. Plataformas como Flexy y Alkilar revolucionan el alquiler de propiedades, ofreciendo experiencias eficientes y seguras para propietarios e inquilinos. Alquileres 3.0: una nueva forma de vivir y gestionar propiedades en la era digital.
Fuente: La Nación – Propuestas de departamentos en zona norte para los fanáticos del agua que buscan una propiedad con todos los lujos y garantía de seguridad.
El agua es calma, tranquilidad y esparcimiento. Considerada indispensable para vivir y nutrirse, también es fuente de belleza, que invita a descansar y a disfrutar de actividades y deportes vinculados a ella. Y en el mercado inmobiliario, el agua es el nuevo lujo.
Desde hace un tiempo se vienen gestando proyectos afines a los fanáticos del agua,ideal para aquellos que les gusta deleitarse de un atardecer en el río, disfrutando de un trago luego del trabajo, que convierte el espacio hogareño en un “vivir de vacaciones” continuo.
Ubicados en Tigre, Escobar y Nordelta, ofrecen departamentos con salida o vista al agua, que van desde lagos, hasta el Río Luján que recorre con sus brazos cada una de estas zonas. Algunos cuentan con pileta en la terraza y con muelle privado, todos ofrecen seguridad y permiten vivir rodeados de naturaleza, a pocos kilómetros de la ciudad. Dirigidos a parejas que recién arrancan su recorrido conyugal o a adultos mayores que desean continuar disfrutando de la naturaleza, sin tener que mantener una casa con jardín y pileta, estos proyectos pueden ser ideales para ellos.
Son varios los proyectos de departamentos que dan al agua y que están emergiendo en Tigre, Nordelta y EscobarLJ Ramos
En el corazón de Tigre
Sobre el Paseo Victorica, en primera línea frente al Río Luján, se ubica un proyecto que se funde con la naturaleza. En una zona rodeada de propuestas culturales, como el Museo de Arte de Tigre, ofertas gastronómicas y clubes deportivos, “Concepción Tigre viene a revalorizar el lugar, en cuanto a que ya es un paseo, pero busca ofrecer una propuesta que mantenga la naturaleza de la zona”, afirma Martín Boquete, director de Toribio Achával, inmobiliaria que comercializa el proyecto.
Para los amantes del agua, Concepción Tigre es una de las propuestas con vista hacia el aguaToribio Achával
Sobre un terreno de 3700 m², se levantarán dos edificios, con 95 residencias, de dos y tres ambientes, todas con balcones aterrazados, algunos con vista al río y otros hacia el jardín interno con especies autóctonas. En el último piso se podrá acceder a un rooftop abierto al público, al que se ingresará desde un lateral. También se lo equipará con livings al aire libre, parrillero, spa, sector de coworking y espacios verdes. “El proyecto tiene foco en convertir el edificio en una comunidad de gente que disfruta Tigre: vivir el lugar con mucho verde y gozar de una linda vista al río”, agrega Boquete.
El proyecto se conforma por dos edificios con 95 residenciasToribio Achával
Cuenta con la modalidad “Rental Club”, es decir que se podrán adquirir unidades para inversión y destinarlas a alquiler temporario, para las cuales se podrá solicitar una gestión integral. “Hay mucho turismo internacional que se quiere hospedar en esta zona: existe una combinación de estar en medio del Tigre, contar con servicios, restaurantes y paseos”, señala Boquete.
Las unidades de dos ambientes van desde los 50 a los 75 m² y las de tres ambientes se ubican entre los 92 y 129 m². El precio oscila entre los US$2100/m² y US$3100/m², dependiendo de la ubicación y vistas. En esta etapa de lanzamiento se consiguen unidades de dos ambientes desde los US$106.000.
Dentro del casco urbano de Tigre, se ubica otro proyecto, con cinco edificios terminados y listos para vivir, 240 unidades entregadas y 180 familias ya habitándolo. Con salida al Río Luján y 500 metros de costa, se levanta Venice Tigre.
El emprendimiento se caracteriza por ofrecer una propuesta de estilo oasis, ya que, como señala Felicitas Peralta, del sector emprendimiento de Achaval Cornejo, la única inmobiliaria oficial de la desarrolladora, “estás muy cerca de Tigre, pero te bajás del auto, empezás a caminar por ese sendero que abre la edificación y parece que te hubieras ido a 500 km de la ciudad”.
Algunas propuestas cuentan con amarra propia y la posibilidad de tener su barco frente a la puerta de su casaAchával Cornejo
El proyecto está conformado por varios edificios, entre ellos, Goletas y Cruceros, dos torres de 12 pisos, que miran hacia la bahía y al puerto. Faluas es otra de las propuestas de Venice, que seencuentra directamente sobre el canal con salida navegable al Río Luján; cada unidad tiene su propia amarra y su barco frente a la puerta de la casa. Es una propuesta de 12 townhouses, dúplex y tríplex de dos, tres y cuatro dormitorios de 150 a 244 m².
Venice ofrece unidades de dos ambientes de 48 a 52 m² a partir de US$ 125.000, de tres ambientes de 75 m² desde US$ 195.000 (con cochera y baulera) y de cuatro ambientes por US$ 345.000.
La propuesta cuenta con variedad de amenities, que van desde puerto y amarra, un canal interno navegable, fogoneros, senderos peatonales, guardería de kayaks, bajadas para embarcaciones y circuitos de contemplación, así como seguridad las 24 hs.
Los proyectos con agua en la puerta se funden con la naturaleza que los rodeaAchával Cornejo
Propuestas premium en Nordelta
Para los amantes del río, para aquellos que viven en el centro de Buenos Aires y buscan un respiro en zonas alejadas de la ciudad o gente que prefiere dejar atrás la casa que quedó grande e instalarse en un departamento, rodeado de naturaleza, los emprendimientos que avanzan en la ciudad creada por Eduardo Constantini son una buena opción.
“Nordelta es un lugar increíble que permite disfrutar del mundo náutico con seguridad y la tranquilidad de la naturaleza”, afirma Gerardo Azcuy presidente de la desarrolladora que lleva su apellido. La empresa que nació con foco en proyectos premium en Caballito – que defienden los valores más altos de ese barrio, por encima de los US$3000/m2- y ahora apuesta por un desarrollo residencial aterrazado con espíritu náutico frente al barrio El Yacht a 100 metros del Rio Luján en una de las zonas con mayor potencial.
El proyecto que Azcuy construye en Nordelta a metros del rio Luján
El emprendimiento está sobre el canal mayor en un terreno con 250 metros de costa. “Son dos bloques y un total de 18.000 metros cuadrados a la venta en unidades de tres cuatro y cinco ambientes”, detalla el desarrollador que avanza con este proyecto distinto a la oferta que hay en la zona con amarras, una senda aeróbica de 600 metros y todas las unidades “con agua”. ¿Qué significa esto? Que los departamentos más chicos tendrán jacuzzis y los más grandes, piscinas y jardines en altura. Además de los amenities: servicios náuticos, amarras de hasta 55 pies, guardería de kayak, pileta de 25 metros, cancha de paddle, juegos para niños, huerta y vivero, gym, spa, sala de yoga y wine lounge bar.
“Tendrá servicios de marinería, jardineros, pileteros y deli market”, aclara Azcuy, amante de la naútica. De hecho, hace ocho años compró un lote en el Yacht para construirse su propia casa y desde ahí comenzó a soñar con el proyecto que ahora hará realidad: “casas en altura, un desarrollo suburbano con un producto de muy buena calidad y buenas vistas para quienes no quieren tener una casa o ya la tuvieron y hoy buscan algo diferente”, analiza.
El desarrollo residencial será aterrazado y tendrá un espíritu náutico: todas las unidades «tendrán agua».
“Estamos en la etapa de preventa del primer edificio ubicado al lado de la bahía y próximamente lanzaremos el otro próximo al rio Lujan”, agrega el desarrollador que maneja valores de preventa de US$2800/m2. Las amplias vistas de los departamentos permiten disfrutar de los mejores atardeceres frente al Río Luján.
Otra alternativa dentro de Nordelta es Acqua Marinas, un proyecto que ofrece departamentos y dúplexs, con vista al agua. Se emplazará sobre el Río Luján,contará con muelle privado y mirador hacia el río, balcones aterrazados, con posibilidad de que algunos tengan pileta. El grupo Acqua ya ha realizado 230 unidades premium, bajo los conceptos de diseño, naturaleza y calidad de vida.
Son varios los amenities que ofrecen estas propuestas, entre ellas, la posibilidad de contar con tu barco en el jardín
“Tiene el gran beneficio de salir al río, por lo que podés dejar tu barco abajo de tu departamento y navegar por la zona”, asegura Alice Pfeiffer, gerente de la sucursal Nordelta Achaval Cornejo. Entre sus amenities, ofrecerá gimnasio, fogonero frente al río, pileta climatizada cubierta y un recorrido completo en todo el borde del terreno para caminar por la costa. Su ubicación dentro de Nordelta garantiza seguridad las 24 hs.
Contará con departamentos de dos y tres ambientes, de 112 m² (más un jardín), algunos tres ambientes superan los 140 m², otros con 22 metros de balcón y 110 m² cubiertos, rondan los US$ 364.600. La entrega se estima para agosto del 2025.
En el medio de una nueva ciudad
Puertos es una urbanización ubicada en Escobar que sigue creciendo: con 11 barrios ya lanzados, un lago central de 400 hectáreas y una reserva natural, ofrece también propuestas con agua en la puerta.
Con tres colegios, área deportiva, un supermercado en construcción y sector comercial en los espacios comunes, el lugar brinda la posibilidad de realizar todo tipo de deportes náuticos sin motor en su lago.
Una ciudad con servicios y confort en un entorno natural único.LA NACION
Son cuatro los proyectos que forman parte integral de Puertos y que cuentan con vista al agua. En primer lugar, se encuentra en construcción Residencias del Lago, con unidades de dos y tres ambientes. Los de dos tienen aproximadamente 50 m² cubiertos y rondan los US$ 200.000 y los de tres alcanzan los 80 m² cubiertos y se acercan a los US$ 280.000. Rodium Vista es otra propuesta, ya terminada, con 32 departamentos, de dos y tres ambientes, todos mirando al lago; allí sólo queda un departamento disponible de tres ambientes por US$ 300.000. “Se diferencian por su calidad de terminaciones, la tipología de departamentos, hay algunos más grandes q superan los 100 m²″, señala Mariano Monteverde, director de la División Residencial Puertos de LJ Ramos que los comercializa.
Un proyecto con 32 departamentos, todos mirando al agua, en EscobarLJ Ramos
Por otro lado, existen dos proyectos en construcción, también con vista al agua. Rodium Terrazas, con aproximadamente 40 meses de entrega, cuenta con departamentos de dos ambientes desde US$ 197.000, otros de tres que parten de US$ 315.000 y algunas propuestas llegan hasta cuatro ambientes. Por su parte, Aora, cuenta con un módulo de oficinas y otro con unidades de dos, tres y cuatro ambientes, de los cuales, en la gran mayoría, se ofrece vista al lago. Los que no cuentan con mirada al agua, están en el orden de los US$130.000 a US$150.000. Los de tres y cuatro ambientes, con vista al lago parten de los US$300.000 en adelante.
La altura de todas estas propuestas suelen ser de PB y tres a cuatro pisos; unos pocos de cinco. Generalmente, el zócalo de planta baja en todos estos productos son una zona comercial con gastronomía y servicios. “La idea de Puertos es que sea un paseo a cielo abierto”, agrega Monteverde.
Así es la vista de algunos de los proyectos LJ Ramos
Te Sumas?
1
👷♂️ Te sumas a Constru Wapp?
👷♂️ Info Construcción
👷♂️ Hola! esperamos tu inquietud y/o envía un mensjae con "me sumo" para sumarte a Constru Wapp (sin cargo), el sistemas de alerta diaria del Info Construcción
