Suba de tarifas: incrementos afectarán el valor de los inmuebles y anticipan «batallas» en contratos de alquiler

Fuente: iProfesional ~ Las inmobiliarias señalan que los incrementos que vienen impactarán en las cotizaciones y se multiplicarán las retasaciones. Los barrios más complicados.

La decisión oficial de avanzar con la suba de las tarifas de servicios suma un nuevo golpe al ya aturdido mercado inmobiliario. Ocurre que, a partir de los incrementos que vienen para la luz, el agua y el gas, los comercializadores dan por descontado que tendrán que retasar los inmuebles tanto para la venta como para la actividad locativa. El cambio que se prevé para las prestaciones, señalan en el ámbito de las inmobiliarias, tirará hacia abajo el valor de contratos y propuestas de compraventa.

Desde CUCICBA, el colegio que integra a los corredores porteños, afirmaron a iProfesional que los cambios en las cotizaciones de los departamentos comenzarán a hacerse visibles a partir de octubre. Señalan que a principios de ese mes ya se verán reflejadas las subas de expensas que ocasionará el aumento de los servicios, por lo que desde ese momento dará comienzo una etapa de re valuación de las unidades.

«Este cambio que estableció el Gobierno nos afecta de manera directa. Nos obliga a establecer modificaciones en los valores a partir del encarecimiento de conceptos como las expensas. Cuando nosotros tasamos un inmueble es uno de los aspectos que enseguida tenemos que tomar en cuenta. A igual tamaño, no podemos cotizar un departamento con 5.000 pesos de expensas igual que otro con 20.000«, explicó Marta Liotto, presidenta de la entidad.

«Al cambiar, justamente, el monto de las expensas por el incremento de las tarifas, automáticamente nos corresponde revisar las cotizaciones. Si bien todavía no es muy claro cómo será el impacto en cada consorcio, lo cierto es que a partir de la liquidación de octubre habrá que impulsar el cambio en los valores», dijo a iProfesional.

La directiva señaló que los incrementos de los servicios agregarán una complicación adicional a los propietarios de inmuebles, que además de tener que afrontar boletas más elevadas tendrán que negociar a la baja tanto los alquileres como la potencial venta de los departamentos que ofrecen.

La suba de tarifas impactará en el precio de los inmuebles

«Tanto para la venta como para el alquiler, las cotizaciones sin dudas que se harán más peleadas. Quienes oferten de seguro pedirán algún tipo de rebaja a partir de este incremento para las expensas que viene en estos meses. Esto se sentirá sobre todo en los barrios que quedarán comprendidos en el segmento de los de mayor capacidad de pago», afirmó.

Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez están entre los barrios donde ocurrirán las mayores retasaciones.

Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez, entre los barrios donde ocurrirán las mayores retasaciones.

En ese sentido, Liotto mencionó a Palermo, Belgrano, Barrio Norte, Recoleta, Núñez y Villa Urquiza como algunas de las zonas de Capital Federal que afrontarán, precisamente, un incremento potente tanto en la cotización de las tarifas como en las expensas.

«También Colegiales, Villa Devoto y Caballito sufrirán los mayores incrementos. Son barrios donde necesariamente deberemos revisar todas las cotizaciones. Por el contrario, la zona Sur no recibirá un impacto tan fuerte. La Boca, Barracas, Constitución, incluso San Telmo, al tener tasas distintas no se generarán grandes cambios en los valores», dijo.

Liotto sostuvo que, tal como viene sucediendo por efecto de los incrementos incesantes que sufren los contratos de alquiler, el aumento aplicado a las tarifas y su efecto en el mercado inmobiliario incentivará aún más las mudanzas a las zonas menos caras de la Ciudad.

«La tendencia que se inició con la ley de alquileres vigente, de mudanzas a los barrios con precios más accesibles, se profundizará a partir de esta suba de los servicios. La realidad es que, para cada vez más familias, el escenario habitacional se hará más dramático», concluyó.

Tarifas: se incrementarán las expensas por quita de subsidios a consorcios

La secretaria de Energía, Flavia Royón, confirmó en las últimas horas que a los consorcios se les quitará la totalidad de los subsidios a la tarifa de luz. De esta manera, a partir de la implementación del nuevo esquema tarifario, el valor de las expensas en los edificios urbanos podría ver un incremento si trasladan los nuevos precios del servicio de energía eléctrica.

Mientras avanza su implementación, la secretaria de Energía fue consultada sobre cómo van a quedar los subsidios para los consumos de las partes comunes de los edificios de consorcios y confirmó que la quita será total en tres tamos, al igual que en los comercios: «En la primera etapa se les va a retirar el 20 por ciento«.

Royón anticipó quita de subsidios a los consorcios.

Royón anticipó quita de subsidios a los consorcios.

«En el segmento generales estamos contemplando excepciones como comedores, pero no edificios», declaró. Sin certeza aún de cuánto será la suba, la quita será absorbida por todo el consorcio y su traslado se verá reflejado en las expensas que paga cada usuario, ya sea inquilino o propietario.

¿Cómo funciona el crowdfunding, un modelo exitoso de inversión inmobiliaria?

Fuente: Perfil ~ El sistema de crowdfunding inmobiliario permite al pequeño inversor acceder de modo totalmente online a una variedad de emprendimientos inmobiliarios.

Vivimos en un mundo en evolución. Y los cambios de paradigmas son una constante dentro de esa evolución permanente. En este sentido, el sector de las inversiones y, más precisamente, las inversiones inmobiliarias, no escapa a esta tendencia.

Actualmente podemos encontrar en el mercado una herramienta de inversión que está revolucionando el modo de ingresar en el rubro inmobiliario: el crowdfunding. Se trata de un mecanismo que aporta múltiples razones por las cuales cada vez más gente decide invertir en real estate.

El dato inicial que abarca a toda inversión inmobiliaria (independientemente del mecanismo que utilicemos para ingresar en ella) es que se trata de un bien tangible. Este dato, en medio de la incertidumbre económica que suele azotar a la Argentina, es un punto a destacar.

Las ventajas de un sistema que se expande

Un punto importante que es necesario destacar es que mediante el crowdfunding inmobiliario ya no es necesario desembolsar grandes sumas de dinero para ingresar al negocio. Este mecanismo ofrece la posibilidad de invertir en real estate a partir de tickets bajos. Estamos hablando de inversiones que parten de los mil dólares. De esta manera, participar de un negocio inmobiliario ya no implica destinar todos nuestros ahorros a comprar una única propiedad.

En relación a este dato, mediante el crowdfunding el inversor no arrastra con la preocupación propia de quien compró una unidad para luego venderla. Despejada la incomodidad de tener que esperar a vender el departamento, sólo debemos observar el avance de la obra y esperar a que finalice el plazo.

Qué contemplar para empezar a invertir

Si uno mismo decide invertir en un departamento debe contemplar primero variables como: dónde comprarlo, cómo comprarlo, a cuánto comprarlo, cuándo venderlo, cómo venderlo, etcétera. Todas estas preocupaciones desaparecen al ingresar al sistema de crowdfunding inmobiliario. En este caso, la compañía responsable es la que toma todas estas decisiones basadas en la experiencia y conocimiento de quienes la conforman.

Atado a este punto podemos citar las ventajas que aporta el sistema en relación a la flexibilidad de la firma de contratos. El hecho de poder concretarlo desde un dispositivo móvil a través de los datos biométricos simplifica la operatoria y la convierte en un instrumento seguro al no tener la necesidad de trasladar físicamente el monto que vayamos a invertir.

Por otro lado, el inversor cuenta con la posibilidad de optar entre diversas alternativas ya que en nuestro caso contamos con una diversidad de emprendimientos con tiempos de obra distintos y, consecuentemente, con tiempos de entrega diferentes. Sumado a esto, el usuario cuenta con la posibilidad de optar entre una amplia variedad de emprendimientos en relación a los barrios en los que se encuentran ubicados.

Además de tener con la posibilidad de reinvertir la inversión al finalizar el plazo de obra de un emprendimiento, mediante la dinámica que ofrecemos al contar con una multiplicidad de proyectos, el inversor cuenta con la alternativa de invertir en más de un proyecto a la vez.

Finalmente, mantenemos informado al inversor de cada una de las novedades, y brindamos la seguridad y el respaldo de dos compañías desarrollistas que cuentan con 50 emprendimientos en su haber, entre obras entregadas y en ejecución, lo que equivale a 120.000 m2.

En conclusión, el sistema de crowdfunding inmobiliario permite al pequeño inversor acceder de modo totalmente online a una variedad de emprendimientos inmobiliarios. Y, asimismo, permite a aquellos con mayor poder de inversión diversificar su cartera. Ya sea en uno u otro caso, siempre contando con la solidez de una inversión inmobiliaria y con todos los beneficios que aporta el crowdfunding.

Propiedades: a cuánto equivale el precio de un departamentos de lujo, qué características tiene y dónde están ubicados

Fuente: La Nación ~ Este tipo de inmuebles representan el 5% del mercado inmobiliario y el valor promedio del metro cuadrado es de US$4855 por sus características y ubicación.

Más allá del turbulento escenario económico, que afectó aún más al ya golpeado mercado de compraventa de propiedades, hay un submercado que suele defender mejor los precios de los inmuebles en momentos de crisis. Se trata del sector de departamentos de lujo: unidades consideradas premium por un mix de factores, como la ubicación, los metros cuadrados y la calidad de su construcción.

De acuerdo a un informe realizado por el portal de propiedades ZonaProp, el precio promedio de los departamentos de lujo alcanza los US$520.000. Es decir, equivale a más de 5 monoambientes en CABA, según el index, o a 40 autos del modelo más vendido en 2022. También es comparable con 21 cocheras en el barrio de Palermo.

¿Cuáles son las características de este tipo de inmueble, que representa el 5% del mercado inmobiliario? El valor promedio del metro cuadrado es de US$4855 dólares con una superficie cubierta de 105 m² y 5 m² descubiertos, y el precio medio alcanza los US$520.000. La antigüedad media es de 5 años y el 75% incluye al menos una cochera.

“En las torres este tipo de departamentos cuentan con predios grandes, buena seguridad y algunas características edilicias específicas, como un hall de entrada con una altura importante y paredes de hormigón (no convalidan el durlock, por ejemplo). Por otra parte, el edificio no puede contar con monoambientes, porque sino le baja el precio a los departamentos: tiene que tener de dos a tres ambientes en adelante. Las Torres de Montañeses, en Belgrano, o la torre de Beruti y Godoy Cruz, en Palermo, por poner dos ejemplos de esta tipología”, indica a LA NACION Martín Pinus, de la inmobiliaria homónima.

Departamentos de lujo en Torres de Montañeses, en Belgrano
Departamentos de lujo en Torres de Montañeses, en Belgrano Martín Pinus

Para Mateo García, director residencial de Toribio Achával, estas propiedades proveen acceso a servicios muy variados, full amenities, áreas comunes de amplias dimensiones y espacios verdes recreativos. Y, el factor más relevante de todos: la ubicación.

Precios y oportunidades

En tanto, desde el precio máximo de 2018, los departamentos de lujo acumulan una caída de precio de 21%, levemente por encima de la baja del promedio del index de CABA (-17,5%).

“Las propiedades premium son aquellas ubicadas en los barrios más demandados de Capital; Recoleta, Palermo, Belgrano, Caballito Puerto Madero. Este segmento de propiedades se diferencian no solo por el barrio sino por el estilo, tipo de edificio (torre con amenities y tradicional) y calidad constructiva, el estado de actualización de sus interiores y la salud financiera del consorcio y el monto de las expensas”, apunta Ignacio Camps, socio de Evoluer Real Estate.

Entre otros datos, el informe muestra que el 67% de los departamentos de lujo de CABA son de tres ambientes o más y el 75% tiene al menos una cochera. El 60% son departamentos usados, mientras que el 35% son a estrenar y el 5%, unidades en pozo.

Los especialistas advierten que, si bien son unidades que históricamente defienden más el valor que otro tipo de propiedades, en el último tiempo se observan oportunidades y también más movimiento. “Es un segmento del mercado con poco volumen de operación ya que sus valores parten de los U$S500.000 hasta los U$S850.000. Estamos notando un poco más de actividad en el último mes y charlando con los clientes, nos da la sensación de que la gente empezó a tomar decisiones tras la pandemia y más allá del contexto país. No quiere seguir postergando decisiones para vivir mejor”, señala Camps.

El proyecto Callao Clásico, sobre Av. Callao 1834/56, entre Alvear y Quintana, cuenta con 15 plantas y cuatro penthouses exclusivos con vistas a Callao, Libertador y el río. (Toribio Achával)
El proyecto Callao Clásico, sobre Av. Callao 1834/56, entre Alvear y Quintana, cuenta con 15 plantas y cuatro penthouses exclusivos con vistas a Callao, Libertador y el río. (Toribio Achával)LA NACION

Según el informe, los departamentos de lujo registran una baja de precio del 3,1% en 2022, levemente menor al promedio del index ( -3,8%). En los últimos doce meses el precio acumula un descenso de 6,9% mientras que el costo de construcción en dólares aumentó 23,9%. “Hay muy buenas oportunidades. Hoy podes conseguir unidades de este estilo por un valor un 40% más barato que en el pico de precios de 2018″, advierte Pinus.

En este punto también coincide el director residencial de Toribio Achával. “Este segmento hoy en día no está tan exento de la realidad que atraviesa el sector. Lo que históricamente rondaba los US$6000/m² hoy en día se aproxima más a los US$5000/m² o US$4800/m². Hoy se ve un segmento dinámico, ya que hay una posibilidad de conseguir valores muy atractivos y que pueden tener una revalorización interesante en el futuro″, explica García.

Un edificio de lujo no puede contar con monoambientes, tiene que tener de dos o tres ambientes en adelante.
Un edificio de lujo no puede contar con monoambientes, tiene que tener de dos o tres ambientes en adelante. Gentileza Toribio Achaval

En qué barrios hay más oferta de departamentos de lujo

Según el informe de ZonaProp, el 92% de este tipo de departamento se ubica en los barrios del corredor Norte y Puerto Madero. Los barrios que concentran la mayor cantidad de oferta son:

  • Palermo: 34%
  • Puerto Madero: 28%
  • Belgrano: 16%
  • Recoleta: 8%

Sin embargo, Puerto Madero tiene el mayor porcentaje de su oferta dentro del conjunto de unidades de lujo -90% de la oferta es de lujo- y el precio medio en Puerto Madero de este tipo de unidades asciende a US$8130 dólares/m², un 48% arriba del precio del index de ese barrio (US$5.554/m²). En Palermo la oferta de lujo tiene un precio medio de US$4680/m², un 57% arriba del promedio del index de ese barrio (US$2973/m²).

En tanto, los valores más elevados de la oferta de lujo se encuentran en Puerto Madero con un precio medio de US$833.000. Allí, el 33% es de unidades en pozo, el 12% a estrenar y el 54% de usados. Además, las unidades de lujo en Puerto Madero son más grandes que en el resto de los barrios (100 m² contra 48 m² en Palermo).

Barrios cerrados: ARBA destrabará las escrituras de los lotes y las casas que no podían firmarse

Fuente: La Nación ~ ARBA permitiría escriturar más de 20 mil lotes de provincia de Buenos Aires que necesitan solucionar el problema del Impuesto Complementario.

A partir de una serie de nuevas resoluciones anunciadas por la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA), los desarrolladores de barrios cerrados se desvincularán de un impuesto que, hasta el momento, provocaba juicios por incumplimiento de pago. Dicha judiciaización del barrio cerrado terminaba impidiendo que los propietarios pudieran escriturar sus terrenos o casas. “Es una gran noticia para el sector y es clave para agilizar ese trámite”, explica Mali Vázquez, directora Institucional de la Cámara Argentina de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Se trata de la agilización del proceso final, es decir, del último trámite que el desarrollador necesita para aprobar un proyecto inmobiliario de un barrio cerrado. Hasta ahora no podía hacerlo porque el organismo lo judicializaba por mora de un impuesto que no le correspondía pagar a ninguna de las partes: ni al comprador ni al desarrollador.

El motivo que alentó las nuevas medidas tiene su origen en la realización de la mensura horizontal (división de las parcelas) de un macrolote. Es que, en los años en los que el desarrollador divide los lotes y hace los trámites para que se termine de aprobar el proyecto (período en el que un comprador puede adquirir un lote y empezar a construir con autorización municipal e incluso mudarse), se genera el impuesto provincial para cada uno de los terrenos delimitados. Pero los compradores de los lotes no lo reciben sino que en la práctica las administraciones de las urbanizaciones los terminan subdiviendo y cada vecino lo paga por expensas. Sin embargo, este no es el origen del problema, aunque forma parte.

Ante el incumplimiento de pago por el impuesto inmobiliario, ARBA judicializaba las deudas y por ende congelaba las escrituras
Ante el incumplimiento de pago por el impuesto inmobiliario, ARBA judicializaba las deudas y por ende congelaba las escrituras

¿Cuál es entonces? A grandes rasgos, cuando un desarrollador compra una tierra para realizar un barrio cerrado, avanza en los trámites de aprobación, subdivide la tierra en lotes, las comienza a vender. Los compradores acceden al bien con un boleto de compraventa pero no reciben el impuesto provincial porque el macrolote figura, en los papeles, en manos del desarrollador. Es decir, este último traza los terrenos y los vende pero igual para ARBA “es dueño” -por ejemplo- de 800 parcelas a su nombre.

¿Cuál es el problema de esta situación? El inconveniente surge porque además de dicho tributo, existe en la Provincia de Buenos Aires otro impuesto provincial: el Complementario, un tributo que deben pagar quienes tienen más de una propiedad en la provincia. En el caso de los barrios cerrados, ante la imposibilidad de los vecinos de escriturar los lotes, ARBA se los reclamaba a los desarrolladores porque se los considera dueño de todos los lotes aunque los hubiera vendido.

Desde el otro lado, los compradores también se resisten a pagarlo porque, en muchos casos, es la única propiedad que tienen- y el impuesto Complementario es para quienes tienen más de dos-. Razón por la que los desarrolladores tampoco se lo pueden reclamar a ellos.

Esta situación genera que en la instancia final cuando el barrio ya está prácticamente regularizado, los escribanos se encuentran con la deuda y los terrenos no puedan escriturarse.

En síntesis, el desarrollador a pesar de haber vendido los lotes tiene ante ARBA, el compromiso, por ejemplo, de pagar 800 veces este impuesto -la cantidad de lotes que posee el emprendimiento- sólo porque los terrenos todavía no fueron escriturados a nombre del comprador, un trámite imposible de avanzar con “la deuda del Complementario”, entre otros trámites.

En otras palabras, dado que tanto el desarrollador como el comprador se resisten a pagar el impuesto complementario, se acumula una deuda y ARBA deja de recaudar por lo que judicializa la morosidad del barrio cerrado. Esto termina generando que “nadie escriture su propiedad por la deuda que, desde la lógica, no le corresponde a ninguna de las partes porque el desarrollador no es dueño de todos los lotes y los compradores que tienen sólo una propiedad en la provincia de Buenos Aires no deben pagar el impuesto complementario”, dice.

Esa última instancia de trámite en el que participa ARBA es en la que entra en juego la nueva resolución, que busca desvincular ahora de manera anticipada al desarrollador que realiza el emprendimiento de dicho impuesto y trasladárselo al propietario a partir de la cesión. De esta forma, el impuesto se le atribuye al comprador a partir de la posesión y no depende de que el barrio termine de aprobar todos sus trámites -proceso que puede demorarse hasta 10 años- para escriturar el terreno y que le empiece a corresponder pagarlo. “Las recientes Resoluciones 16 y 17 / 2022 de ARBA prevén mecanismos para “desvincular” la partida inmobiliarias de origen de un desarrollo -macrolote-respecto de las nuevas partidas de los lotes que se generan y así permitir asignar la titularidad de las nuevas partidas a los propietarios, que son `poseedores a título de dueño´, reales titulares del lote y por ende quienes deben pagar el impuesto inmobiliario”, indica Vázquez.

En resumidas cuentas, “el impuesto complementario queda en cabeza del propietario una vez que toma cesión (en el caso de que tenga dos o más propiedades en la provincia) y no traba la escritura final”, explica. Esto significa que cuando la nueva medida se implemente, quien compre una propiedad recibirá en forma inmediata el impuesto provincial porque estará claro en los papeles que es el propietario.

“La nueva resolución aplica también para los nuevos proyectos que se subdividan ya que las cédulas catastrales van a salir directamente a nombre de cada comprador, lo que soluciona el problema para adelante“, aclaran desde CEDU.

“El impuesto complementario queda en cabeza del propietario una vez que toma cesión y no traba la escritura final”, explica Mali Vázquez
“El impuesto complementario queda en cabeza del propietario una vez que toma cesión y no traba la escritura final”, explica Mali Vázquez

Según el comunicado difundido a partir del encuentro entre ARBA y las cámaras del sector, las nuevas medidas permiten “agilizar los trámites vinculados a la responsabilidad tributaria sobre las partidas inmobiliarias y simplificar la subdivisión de parcelas para facilitar la escrituración de propiedades. Dan lugar a la habilitación para que los escribanos tramiten directamente la actualización de responsabilidad tributaria, sin necesidad de la intervención de ARBA, así como la desvinculación retroactiva mediante boleto de compraventa y la posibilidad de modificar los datos de múltiples partidas en simultáneo. Estos cambios agilizan y simplifican el proceso para acceder a la escrituración de propiedades en grandes desarrollos inmobiliarios”.

Hasta el momento, “si bien existía un mecanismo de desvinculación de partidas por la Resolución 45/19, tuvo poca o nula aplicación y no era posible desvincular en forma general masiva por el desarrollador y muy complejo para el particular hacerlo en forma individual”, aclara Mali Vázquez. Entonces, las nuevas medidas permitirán solucionar la problemática del Impuesto Inmobiliario Complementario de forma más ágil.

Un dato clave es que este es el primer paso, ARBA generó las resoluciones y ahora arrancará una etapa de mesa de diálogo con el sector para definir los detalles de la implementación; por ejemplo, desde cuándo arrancará hasta si será retroactivo a los barrios cerrados que hoy están en un proceso judicial.

Otro punto a destacar es que la resolución también afecta a los barrios abiertos de la Provincia de Buenos Aires.

Las medidas ejecutadas hasta ahora tuvieron poca o nula aplicación y no era posible desvincular en forma general masiva por el desarrollador
Las medidas ejecutadas hasta ahora tuvieron poca o nula aplicación y no era posible desvincular en forma general masiva por el desarrollador

¿A quién influye el trámite en cuestión?

Este “prevé que sea un particular, el desarrollador / fideicomiso o bien un escribano quien realice dicho trámite de desvinculación”, señala la Vázquez. En cuanto a los perfiles que beneficia la nueva medida, desde CEDU explican que favorece a:

  • ARBA, dado que al estar vinculadas todas las nuevas partidas, al desarrollador se le generaba mora porque se le complicaba cobrar a los propietarios/poseedores y por ende el fisco no podía recaudar.
  • A los desarrolladores que debían pagar un impuesto por un bien que no les pertenecía.
  • A los propietarios que, hasta ahora, por las deudas de impuesto complementario no podían escriturar sus inmuebles.
  • A los escribanos, porque “ya no verán entorpecido su trabajo y serán actores importantes en éste nuevo mecanismo”, explica Vázquez.

Regularización de barrios cerrados

Las medidas tomadas este viernes se enmarcan en el proceso de ordenamiento y regularización de grandes urbanizaciones en territorio bonaerense.

En noviembre del 2020, el gobernador de la provincia de Buenos Aires Axel Kicillof buscó regularizar más de 600 urbanizaciones que no estaban en régimen, según la Dirección de Planificación, Ordenamiento Urbano y Territorial DPOUT y ARBA. En ese entonces, pusieron como fecha límite julio del 2021 para que los proyectos se adhirieran al nuevo plan de empadronamiento. En cuanto a estos emprendimientos, hoy en día se continúa trabajando con la regularización de los barrios y se verían beneficiados por las nuevas medidas para acelerar el proceso.

El año pasado, la Agencia de Recaudación había tomado otras medidas para facilitar el tema habilitando la posibilidad de subdividir parcelas que tuviesen deudas preexistentes del Impuesto Inmobiliario Básico, facilitando a los propietarios el acceso a una escritura y la regularización tributaria de su vivienda. Del mismo modo, había definido un circuito específico para poder registrar exenciones y la responsabilidad tributaria en partidas del PROCREAR, y logró una mayor simplificación en otros casos de fideicomiso.

En cuanto a la resolución más reciente, si bien la medida favorece el proceso de escrituración de barrios y lotes al final del proceso, también es importante en el proceso de Regularización de Urbanizaciones Cerradas. Esto se debe a que “la nueva Resolución 360/22 del Ministerio de Gobierno prevé mecanismos que simplifican y agilizan la aprobación de estos emprendimientos (actualizando las resoluciones 493 y 650/2020) y -si dicha regularización es exitosa como todos esperamos-, pueden entrar a escriturarse más de 20.000 lotes de provincia de Buenos Aires que también necesitan solucionar el problema del Impuesto Complementario mencionado”, señala Vázquez.

Estos 20.000 terrenos son aquellos proyectos que les quedaba pendiente solamente el último trámite con ARBA y estaban judicializados, por lo que gracias a la agilización del trámite podrán pasar a la escrituración. Sin embargo, la Directora Institucional señala que “ahora es importante ver si estas resoluciones y nuevos mecanismos tienen aplicación efectiva y resultados concretos”.

“Desde la CEDU valoramos enormemente esta medida y el trabajo de ARBA. Creemos que no solo soluciona un problema que viene desde hace muchos años y dificulta la recaudación impositiva sino que también es algo muy importante para la generación de nuevas inversiones en emprendimientos inmobiliarios en la provincia, que a su vez van a aumentar la recaudación impositiva y generar más trabajo, para contribuir a la disminución de la pobreza en la Provincia de Buenos Aires”, celebra Vázquez quien aclara que están trabajando con otros organismos en la Provincia para facilitar el trámite para nuevos emprendimientos inmobiliarios.

En el encuentro, ARBA anticipó el envío de un instructivo sobre cómo emplear el nuevo sistema y mecanismo y acordamos realizar reuniones técnicas de trabajo cuando esté funcionando para solucionar y mejorar su implementación.

Proyecciones

La decisión se dio en el marco del encuentro entre Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU) y la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y el director de ARBA, Cristian Girard, que se extendió por dos horas.

En el transcurso del encuentro, el titular de ARBA destacó que “pudimos brindar respuestas concretas a situaciones que nos planteaba el sector privado. Para ello, tuvimos que adecuar normas y resolver cuestiones burocráticas, a partir de la labor coordinada con otras áreas del gobierno provincial. Con ese trabajo, simplificamos trámites y avanzamos con un ordenamiento claro sobre los desarrollos urbanos, que son importantes porque tienen un gran impacto en la economía y la generación de empleo”.

La decisión se dio en el marco del encuentro entre Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU) y la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y el director de ARBA
La decisión se dio en el marco del encuentro entre Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU) y la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y el director de ARBA

Al mismo tiempo, Girard subrayó que “ese acompañamiento al sector tiene que llevarse a cabo a la par de un fortalecimiento de los ingresos públicos, porque el desarrollo inmobiliario requiere una serie de inversiones en materia de infraestructura que debe ser financiada con recursos genuinos para que no se traduzca en un problema financiero para el Estado”.

Por eso, resaltó que “con estas mejoras ya no hay, desde nuestro punto de vista, cuestiones pendientes que impidan cumplir correctamente con el pago de impuestos. Confiamos en que, a partir de estos avances regulatorios y mejoras administrativas, el sector continuará desplegando sus inversiones en pleno cumplimiento de sus obligaciones impositivas, aportando al fortalecimiento de los ingresos provinciales”.

En tanto, Alejandro Metro, presidente de la delegación bonaerense de CAMARCO, hizo hincapié en la importancia del encuentro y señaló que “aplaudimos este tipo de reuniones porque siempre son constructivas. Las nuevas normativas de ARBA destraban un gran problema que existía en la provincia de Buenos Aires, ya que fomentan la construcción con mayor seguridad jurídica y menores trabas a la hora de subdividir partidas inmobiliarias”.

Del encuentro de trabajo participaron, en representación de ARBA, el titular del organismo, Cristian Girard; el jefe de Gabinete, Nicolás De Hoz; y el subdirector de Recaudación y Catastro, Federico Gosman. Por CEDU, lo hicieron Patricio Lanusse, Pablo Dameno, Javier Vázquez, Esteban Edelstein Pernice, Julio Ernesto Tissone, Roberto Avellina y Jorge Kacef. Por CAMARCO, Alejandro Metro, quien conduce esa entidad en jurisdicción de la provincia de Buenos Aires.

Por las exigencias de propietarios, más inmobiliarias prefieren no tomar viviendas para alquilar

Fuente: iProfesional ~ En un mercado que los especialistas aseguran que ya está dolarizado, los inquilinos tienen cada vez más problemas para encontrar una vivienda.

Si es uno de los pocos que se animan a poner su propiedad para alquilar, entonces evalúe seriamente la idea de hacerlo a través de una inmobiliaria. Seguramente le costará tanto encontrar una que quiera tomar la propiedad como determinar el valor de la renta que debería cobrar.

¿Qué es lo que sucede? Las inmobiliarias están evitando tomar propiedades para alquilar. Aseguran que es porque no les deja ingresos significativos, pero sí trae muchos dolores de cabeza para quienes tienen que tratar con los clientes.

«Mientras en la Argentina se discute qué va a pasar con la economía, los subsidios, el ajuste y el acuerdo con el FMI, los inquilinos suman cada día más problemas a su día a día», advierte el bróker inmobiliario Oscar Puebla.

Hoy en día la situación de los inquilinos es más preocupante que hace un mes atrás. «Debido a la incertidumbre económica que estamos viviendo, los propietarios piden cada vez más requisitos para alquilar, y son imposibles de cumplir. Sin hablar de aquellos que pretenden cobrar en dólares, y en efectivo», suma Puebla.

Esta es la gran traba para que las inmobiliarias hoy trabajen los alquileres, a los que evitan por todos los modos.

Alquilar, solo un problema

Lo que sucede es que si bien los alquileres para las viviendas están en pesos, el mercado de los alquileres temporarios está en dólares, y dejan una rentabilidad mucho más tentadora. Mientras un alquiler tradicional deja una ganancia anual del 4% en pesos, uno temporario deja un 9% anual, y en moneda dura.

Todos los sectores piden un cambio urgente de la ley de alquileres

«Entonces, el corredor norte, de Ciudad de Buenos Aires y también en la provincia, queda completamente fuera del rango para los argentinos que buscan una casa en dicha zona. Y los lugares posibles se siguen achicando», explica Puebla, mientras exige que se derogue urgentemente la ley de alquileres.

En esto coincide Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, quien señala que hoy el 60% del mercado inmobiliario de alquileres está dolarizado«.

«Por un lado, al interpretar esta situación, uno puede llegar a comprender al propietario. El dueño de una propiedad no quiere quedar desfasado y perder frente a la inflación. Una propiedad que se alquila hoy a un valor, dentro de cuatro meses va a tener un precio totalmente desactualizado. Porque existen cinco puntos porcentuales (o más) de inflación, y el propietario a la hora de aumentar los alquileres se fija en eso», explica Di Maggio.

Y agrega: «En febrero, la actualización anual era de un 47%. Y hoy estamos en un 60%. Esos 13 puntos porcentuales se trasladan directamente al precio del alquiler. En relación a esto, vemos cómo en las últimas cuatro semanas se aceleró la crecida de los valores de los alquileres producto de la disparada del dólar.

Alquilar en medio de la inflación

«Dado el contexto socio económico y la indiferencia de los legisladores respecto de una ley de alquileres que posee un grado de inequidad nunca antes visto, los corredores inmobiliarios nos encontramos no solo ante un dilema difícil de resolver para cumplir con nuestro rol, que está basado en la preservación de derechos entre locadores y locatarios, sino que además nos condiciona ante la prestación del servicio de locación de viviendas que no termina de resolver tampoco el déficit habitacional», dice Marcela Capdevila, asesora inmobiliaria.

«Esta es la real causa del problema, el déficit habitacional, y que es lo que más afecta a los consumidores. Y nadie está pensando soluciones, ni siquiera a largo plazo», añade Capdevila.

Muchos aseguran que el mercado inmobiliario está efectivamente dolarizado

Puebla trae el tema de la inflación como uno de los puntos que le agrega gravedad a la realidad de los inquilinos.

«El nivel de inflación es inversamente proporcional a los salarios, que no pueden acompañar al Índice de Precios del Consumidor (IPC), y así los alquileres cada día se escapan un poco más«, se alarma el especialista.

«El mercado inmobiliario está completamente enloquecido. Por supuesto, los inquilinos buscan una vivienda a como dé lugar. Pero quienes trabajamos en esta industria hemos decidido no tomar propiedades para alquilar, porque no convalidamos las exigencias de los propietarios, las que consideramos que están fuera de lugar. Es un momento realmente preocupante», cuenta Puebla.

Propiedades: la estrategia de los desarrolladores para vender, las nuevas zonas y los proyectos que vienen

Fuente: La Nación ~ En un escenario en el que el costo de construcción cayó por efecto de la devaluación, , los empresarios del sector pisan el acelerador para capitalizar esta oportunidad.

Quien recorra la ciudad con una mirada atenta seguramente habrá advertido un dato curioso: los obras en construcción se multiplican, y avanzan a ritmos acelerados. Para responder cómo es posible que esto suceda en un contexto que, a primera vista, parece adverso están los desarrolladores quienes analizaron las oportunidades en el sector en uno de los paneles del Summit de Real Estate, el evento anual que organiza todos los años LA NACION.

Carlos Spina, director de Argencons, es claro al explicar lo que sucede: “Cuando bajan los costos de la construcción, entonces se acelera el trabajo. El desarrollador lo que puede acelerar lo hace, más en nuestro modelo que es de fideicomiso al costo. Nunca es negocio que la obra vaya lenta”. Actualmente su compañía tiene 270.000 metros cuadrados en ejecución, récord en la historia de la desarrolladora creadora de la marca Quartier que avance con tres proyectos: Distrito Quartier en la zona de Retiro, dos torres sobre la avenida Huergo y un condominio top en la zona del Bajo Belgrano.

Carlos Spina, director de la desarrolladora Argencons
Carlos Spina, director de la desarrolladora ArgenconsFabián Malavolta

“Hay mucho de oportunidad, pero el desarrollo prevalece a todo tipo de contexto”, opina Marcos Juejati, fundador y director de NorthBaires, la desarrolladora que tiene más de 120 mil metros cuadrados en desarrollo y que en la segunda parte del año lanzará otros 50.000 metros cuadrados. “Argentina siempre se repone, esto nos animó a lanzarlos. Es mucha la gente que duda si meterse o no en pozo, pero la historia muestra que el ladrillo funciona como un multiplicador de valor”, agrega el desarrollador que también avanza con el megaproyecto mixto de 56.000 metros cuadrados ubicado a pocos metros del cruce de la avenida Callao y Santa Fe en donde el metro cuadrado se vende a US$3800.

Por su parte, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, indica que aunque hay compradores, hoy el mercado está por debajo de los volúmenes que solía manejar. “Este año vamos a terminar con unas 30.000 a 32.000 escrituras, cuando el promedio de la década fue de 42.000, lo que representa una baja del 25% y si la comparación es con los últimos 30 años, las operaciones anuales fueron de 56.000, un 40 por ciento menos que en el promedio de este último periodo y un 75 por ciento más que el nivel actual”.

Marcos Juejati, fundador y director de NorthBaires
Marcos Juejati, fundador y director de NorthBairesFabián Malavolta

“Lo cierto es que hoy, con el costo de construcción un 16% por debajo del promedio de la década, y con el ladrillo con mejores rendimientos que el dólar o el Merval en dólares, entonces invertir en real estate sigue siendo atractivo”, suma De la Serna.

Ser ordenado en la economía parece ser la clave de los desarrolladores para capear las circunstancias. Así lo dice Gerardo Azcuy, arquitecto, desarrollador y socio fundador de la compañía que lleva su apellido. “Si hoy vemos la oportunidad porque los costos de la construcción están en baja, también nos puede pasar que el próximo año haya diferentes valores de dólares. Esto hace que las personas puedan decidir retener sus ahorros por la incertidumbre, entonces lo que debemos hacer desde la industria es centrarnos en la obra, en la calidad del producto, y desarrollar construyendo confianza. La persona ahorra 20 a 30 años o recibe los ahorros de sus padres para poder comprar, por eso es nuestra responsabilidad administrar efectivamente esas diferencias que se dan en los contextos.”

A esto, el urbanista Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, resalta el rol que tiene el Estado para trabajar en conjunto con los privados, y también en escuchar a los vecinos. “Hay ciertas zonas de la ciudad que tienen inquietudes por saber qué pasará con la identidad cultural, y hoy estamos atentos a manejar ese equilibrio entre la identidad y el desarrollo”.

Gerardo Azcuy, arquitecto, desarrollador y socio fundador de la compañía que lleva su apellido
Gerardo Azcuy, arquitecto, desarrollador y socio fundador de la compañía que lleva su apellidoFabián Malavolta

Posibilidades

En cuanto a los precios, “creo que están llegando a un piso, se está viendo un agotamiento del modelo económico, con un cierto giro a un orden. Luego, la velocidad de recuperación dependerá del poder adquisitivo de los argentinos”, aclara Spina, al mismo tiempo que resalta que los ladrillos fueron una mejor fuente de resguardo de valor en estos años que los bonos y las acciones.

En esto coincide De la Serna, y resalta la importancia de tener una gestión financiera eficiente, que sepa ir acelerando y frenando las operaciones de acuerdo a las oportunidades y complicaciones que van a apareciendo en el transcurso de la obra.

En la Ciudad de Buenos Aires destacan que durante la pandemia pudieron empatar el registro de construcciones con los años anteriores, algo que aseguran se pudo lograr gracias a la ley de incentivos. “La emergencia sanitaria y las circunstancias hicieron que tengamos que repensarnos en términos de ajustes, austeridad y trabajar junto con el sector privado. Ser desarrollador es admirable, y el Estado tiene que estar generando las condiciones, porque no es solo la obra, es también el empleo que se derrama y se replican las condiciones positivas”, describe García Resta.

Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos AiresFabián Malavolta

Nuevas condiciones

En estas circunstancias, el mercado empieza a tener nuevas demandas como por ejemplo el financiamiento, y a esto hay que agregar que los compradores quieren tener propiedades que se piensan desde la sustentabilidad.

“La pandemia nos dio espacios para pensar y dialogar, tanto con el sector estatal como con colegas. Y nos dimos cuenta que teníamos que desmenuzar el segmento premium, al que usualmente apuntamos, en subsegmentos. Así lanzamos una obra donde antes estaban los estudios de Polka, dirigida especialmente a público joven. Entonces, decidimos apoyarlos y ofrecerles financiamiento, que incluso terminan de pagar la unidad años después de tomar posesión”, cuenta Juejati.

Azcuy le añade a esto el punto de la sustentabilidad. “Hoy es obligación construir teniéndola en cuenta. Va en línea con la economía circular, con las empresas B, los nuevos paradigmas. Pensar en el bienestar de las personas, y también del medio ambiente”.

De la Serna indica que en su caso, también desarrolla mirando qué piden los consumidores. “En junio y julio, por ejemplo, luego de 25 meses, por primera vez tuvimos más demanda de las unidades urbanas por sobre las suburbanas. No sabemos si esto es un cambio definitivo en la tendencia, pero sí evaluamos constantemente el modo de vida que eligen las personas”, dice el CEO que en los últimos dos meses vendió 10 unidades de Oceana Puerto Madero, el proyecto en donde el metro cuadrado se vende a US$5500. ¿Quiénes compran? Los compradores no solo son personas con finalidad de inversión o vivienda, sino también empresas multinacionales de las que no quieren revelar sus nombres.

Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio
Gonzalo de la Serna, CEO de ConsultatioFabián Malavolta

En este sentido, García Resta señala que desde la Ciudad “están trabajando de cara al río, por un lado, para vincular la conexión con Vicente López y también a la altura de Ciudad Universitaria. Y hacia el Sur, estamos una costa urbana a la altura de Catalinas 1 y 2, que es un espacio difícil porque es la desembocadura del centro porteño”.

Los proyectos

Spina pone en relevancia el proyecto que la empresa tiene frente al dique 2 de Puerto Madero sobre la avenida Huergo. “Cuando empezamos nuestro primer Quartier en la zona tenía una vista que era un muro y camiones pasando a dos por hora. Hoy con el Paseo del Bajo, ya el paisaje es completamente distinto, con los diques y el río a la vista”, dice el desarrollador que en las próximas semanas lanzará la segunda torre del emprendimiento a US$2500/m2, el mismo valor al que hace dos años vendieron las unidades de la torre uno. Además avanza con Quartier Bajo Belgrano, un emprendimiento de US$100 millones de inversión que ocupará casi una manzana delimitada por Migueletes, Blanco Encalada, Monroe y Miñones. y logrará “cambiar un edificio en desuso por uno moderno que no invade el barrio por su escala”, explica Spina. y agrega que: “la migración al verde implicaba tomar las autopistas que ahora se llenaron, y en la tierra que encontramos en una zona muy demandada pudimos avanzar con el condominio que hubiéramos hecho en el conurbano pero en el medio de la ciudad, con lo cual todas las unidades tienen grandes terrazas y parrillas, además de un gran parque central en doble altura con pasarelas y dos piletas”.

Por su parte, Juejati lanzará un edificio top frente a la embajada de Alemania. “Nuestro proyecto en Bajo Belgrano es muy valorado por su ubicación. El precio del metro cuadrado es de U$S3500/m2″, agrega. El emprendimiento OM Olleros tendrá 9000 metros cuadrados en el que se desembolsarán US$10 millones. Serán todos tres ambientes pero con la particularidad de que habrá opciones de diferentes superficies: entre 60 y 100 metros cuadrados. “Hicimos un estudio de mercado y detectamos la necesidad de esa tipología”, explica.

El desarrollador también eligió este momento para lanzar el segundo edificio del emprendimiento de US$30 millones de inversión que se construye en los terrenos en donde funcionaban los estudios de la productora Polka en Chacapalermogiales, una de las pocas zonas de la ciudad en donde no bajaron los precios. “Estamos lanzando el segundo edificio de OM Palermo que estará listo en 27 meses y en donde los departamentos arrancan en valores de venta de US$2700/m2 con tickets desde US$75.000 en los monoambientes de alrededor de 30 metros cuadrados”, detalla. Por otra parte, Juejati también lanzará un emprvoendimiento en Pinamar Norte: un complejo en medio del bosque de Pinamar Norte, de 25 casas y 25 departamentos en los que destinará US$15 millones. “Será una especie de barrio cerrado en dos hectáreas con cuatro edificios y casas. En total sumarán 50 unidades”, detalla.

Azcuy es otro de los empresarios del sector que avanza. El desarrollador creó la marca Donna en donde el metro cuadrado se vende en pozo desde los US$2300/m2 . Tiene ocho proyectos entre los dos entregados, los que tiene en ejecución y los planeados y asegura que el recorrido entre entrar en pozo y el final de la obra deja una ganancia del 40%”. De cara a futuro, el empresario planea expandirse más allá de Caballito, la zona en la que tradicionalmente desarrolló emprendimientos. “Es un barrio que nos vio crecer con una demanda muy localista y un barrio que también es un aspiracional para cierto cinturón de la Ciudad y del Gran Buenos Aires de la zona Sur y Sudoeste con todo el desarrollo de la zona con polos gastronómicos y un desarrollo que se plantea como la ciudad de 15 minutos”, explica al mismo tiempo que detalla que planea desembarcar en Nordelta y en las afueras de la ciudad, en Canning. “En este caso estamos en conversación con uno de los principales countries de la zona”, adelanta.

Por último, De la Serna puso en relevancia que Consultatio tiene más de un millón y medio de metros cuadrados en desarrollo. Respecto a las tendencias que vienen, anticipó que “con la pandemia se democratizó el uso del edificio en altura” y puso como ejemplo el proyecto que construye sobre avenida Huergo en donde el metro cuadrado hoy se vende a US$3350/m2 -cuando se lanzó rondaba los US$2700/m²-. ¿Pero qué quiere decir democratizar? Que quien compre -por ejemplo- una unidad en el piso 3, podrá ir a correr a la terraza del piso 6, estudiar al piso 11, compartir un almuerzo o una cena en el 36 o darse un baño y tomar sol en la piscina del 38. “De esta forma la experiencia que brinda la altura es algo que les pertenece a todos los habitantes por igual”, concluyó.

Mirá el Summit de Real Estate de LA NACION completo acá

Propiedades: los nuevos proyectos, las zonas que se posicionan y cuánto cuesta el metro cuadrado

Fuente: La Nación ~ Por qué los desarrolladores siguen construyendo con un mercado que está paralizado en la venta de propiedades.

En un escenario en el que el costo de construcción cayó por efecto de la devaluación, los empresarios del sector pisan el acelerador para capitalizar esta oportunidad. Quien recorra la ciudad con una mirada atenta seguramente habrá advertido un dato curioso: los obras en construcción se multiplican, y avanzan a ritmos acelerados. Para responder cómo es posible que esto suceda en un contexto que, a primera vista, parece adverso están los desarrolladores quienes analizaron las oportunidades en el sector en uno de los paneles del Summit de Real Estate, el evento anual que organiza LA NACION.

Carlos Spina, director de Argencons, es claro al explicar lo que sucede: “Cuando bajan los costos de la construcción, entonces se acelera el trabajo. El desarrollador lo que puede acelerar lo hace, más en nuestro modelo que es de fideicomiso al costo. Nunca es negocio que la obra vaya lenta”. Actualmente su compañía tiene 270.000 metros cuadrados en ejecución, récord en la historia de la desarrolladora creadora de la marca Quartier que avance con tres proyectos: Distrito Quartier en la zona de Retiro, dos torres sobre la avenida Huergo y un condominio top en la zona del Bajo Belgrano.

Quartier Bajo Belgrano
Quartier Bajo Belgrano

“Hay mucho de oportunidad, pero el desarrollo prevalece a todo tipo de contexto”, opina Marcos Juejati, fundador y director de NorthBaires, la desarrolladora que tiene más de 120 mil metros cuadrados en desarrollo y que en la segunda parte del año lanzará otros 50.000 metros cuadrados. “Argentina siempre se repone, esto nos animó a lanzarlos. Es mucha la gente que duda si meterse o no en pozo, pero la historia muestra que el ladrillo funciona como un multiplicador de valor”, agrega el desarrollador que también avanza con el megaproyecto mixto de 56.000 metros cuadrados ubicado a pocos metros del cruce de la avenida Callao y Santa Fe en donde el metro cuadrado se vende a US$3800.

En el predio del ex Cine América se construirá OM Recoleta, con una inversión de US$80 millones
En el predio del ex Cine América se construirá OM Recoleta, con una inversión de US$80 millonesArchivo

Por su parte, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, indica que aunque hay compradores, hoy el mercado está por debajo de los volúmenes que solía manejar. “Este año vamos a terminar con unas 30.000 a 32.000 escrituras, cuando el promedio de la década fue de 42.000, lo que representa una baja del 25% y si la comparación es con los últimos 30 años, las operaciones anuales fueron de 56.000, un 40% menos que en el promedio de este último periodo y un 75% más que el nivel actual”.

“Lo cierto es que hoy, con el costo de construcción un 16% por debajo del promedio de la década, y con el ladrillo con mejores rendimientos que el dólar o el Merval en dólares, entonces invertir en real estate sigue siendo atractivo”, suma De la Serna.

Oceana, el exitoso proyecto de Consultatio en Puerto Madero
Oceana, el exitoso proyecto de Consultatio en Puerto Madero

Ser ordenado en la economía parece ser la clave de los desarrolladores para capear las circunstancias. Así lo dice Gerardo Azcuy, arquitecto, desarrollador y socio fundador de la compañía que lleva su apellido. “Si hoy vemos la oportunidad porque los costos de la construcción están en baja, también nos puede pasar que el próximo año haya diferentes valores de dólares. Esto hace que las personas puedan decidir retener sus ahorros por la incertidumbre, entonces lo que debemos hacer desde la industria es centrarnos en la obra, en la calidad del producto, y desarrollar construyendo confianza. La persona ahorra 20 a 30 años o recibe los ahorros de sus padres para poder comprar, por eso es nuestra responsabilidad administrar efectivamente esas diferencias que se dan en los contextos.”

Caballito es el barrio donde más proyectos creó Azcuy
Caballito es el barrio donde más proyectos creó AzcuyTELAM _ P

A esto, el urbanista Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, resalta el rol que tiene el Estado para trabajar en conjunto con los privados, y también en escuchar a los vecinos. “Hay ciertas zonas de la ciudad que tienen inquietudes por saber qué pasará con la identidad cultural, y hoy estamos atentos a manejar ese equilibrio entre la identidad y el desarrollo”.

Posibilidades

En cuanto a los precios, “creo que están llegando a un piso, se está viendo un agotamiento del modelo económico, con un cierto giro a un orden. Luego, la velocidad de recuperación dependerá del poder adquisitivo de los argentinos”, aclara Spina, al mismo tiempo que resalta que los ladrillos fueron una mejor fuente de resguardo de valor en estos años que los bonos y las acciones.

En esto coincide De la Serna, y resalta la importancia de tener una gestión financiera eficiente, que sepa ir acelerando y frenando las operaciones de acuerdo a las oportunidades y complicaciones que van a apareciendo en el transcurso de la obra.

En la Ciudad de Buenos Aires destacan que durante la pandemia pudieron empatar el registro de construcciones con los años anteriores, algo que aseguran se pudo lograr gracias a la ley de incentivos. “La emergencia sanitaria y las circunstancias hicieron que tengamos que repensarnos en términos de ajustes, austeridad y trabajar junto con el sector privado. Ser desarrollador es admirable, y el Estado tiene que estar generando las condiciones, porque no es solo la obra, es también el empleo que se derrama y se replican las condiciones positivas”, describe García Resta.

Summit de Real Estate, LA NACION
Summit de Real Estate, LA NACIONChiara Malavolta

Nuevas condiciones

En estas circunstancias, el mercado empieza a tener nuevas demandas como por ejemplo el financiamiento, y a esto hay que agregar que los compradores quieren tener propiedades que se piensan desde la sustentabilidad.

“La pandemia nos dio espacios para pensar y dialogar, tanto con el sector estatal como con colegas. Y nos dimos cuenta que teníamos que desmenuzar el segmento premium, al que usualmente apuntamos, en subsegmentos. Así lanzamos una obra donde antes estaban los estudios de Polka, dirigida especialmente a público joven. Entonces, decidimos apoyarlos y ofrecerles financiamiento, que incluso terminan de pagar la unidad años después de tomar posesión”, cuenta Juejati.

Azcuy le añade a esto el punto de la sustentabilidad. “Hoy es obligación construir teniéndola en cuenta. Va en línea con la economía circular, con las empresas B, los nuevos paradigmas. Pensar en el bienestar de las personas, y también del medio ambiente”.

De la Serna indica que en su caso, también desarrolla mirando qué piden los consumidores. “En junio y julio, por ejemplo, luego de 25 meses, por primera vez tuvimos más demanda de las unidades urbanas por sobre las suburbanas. No sabemos si esto es un cambio definitivo en la tendencia, pero sí evaluamos constantemente el modo de vida que eligen las personas”, dice el CEO que en los últimos dos meses vendió 10 unidades de Oceana Puerto Madero, el proyecto en donde el metro cuadrado se vende a US$5500. ¿Quiénes compran? Los compradores no solo son personas con finalidad de inversión o vivienda, sino también empresas multinacionales de las que no quieren revelar sus nombres.

En este sentido, García Resta señala que desde la Ciudad “están trabajando de cara al río, por un lado, para vincular la conexión con Vicente López y también a la altura de Ciudad Universitaria. Y hacia el Sur, estamos una costa urbana a la altura de Catalinas 1 y 2, que es un espacio difícil porque es la desembocadura del centro porteño”.

Los proyectos

Spina pone en relevancia el proyecto que la empresa tiene frente al dique 2 de Puerto Madero sobre la avenida Huergo. “Cuando empezamos nuestro primer Quartier en la zona tenía una vista que era un muro y camiones pasando a dos por hora. Hoy con el Paseo del Bajo, ya el paisaje es completamente distinto, con los diques y el río a la vista”, dice el desarrollador que en las próximas semanas lanzará la segunda torre del emprendimiento a US$2500/m², el mismo valor al que hace dos años vendieron las unidades de la torre uno. Además avanza con Quartier Bajo Belgrano, un emprendimiento de US$100 millones de inversión que ocupará casi una manzana delimitada por Migueletes, Blanco Encalada, Monroe y Miñones. y logrará “cambiar un edificio en desuso por uno moderno que no invade el barrio por su escala”, explica Spina. y agrega que: “la migración al verde implicaba tomar las autopistas que ahora se llenaron, y en la tierra que encontramos en una zona muy demandada pudimos avanzar con el condominio que hubiéramos hecho en el conurbano pero en el medio de la ciudad, con lo cual todas las unidades tienen grandes terrazas y parrillas, además de un gran parque central en doble altura con pasarelas y dos piletas”.

Por su parte, Juejati lanzará un edificio top frente a la embajada de Alemania. “Nuestro proyecto en Bajo Belgrano es muy valorado por su ubicación. El precio del metro cuadrado es de U$S3500/m2″, agrega. El emprendimiento OM Olleros tendrá 9000 metros cuadrados en el que se desembolsarán US$10 millones. Serán todos tres ambientes pero con la particularidad de que habrá opciones de diferentes superficies: entre 60 y 100 metros cuadrados. “Hicimos un estudio de mercado y detectamos la necesidad de esa tipología”, explica.

El rooftop deck de OM Palermo
El rooftop deck de OM Palermo

El desarrollador también eligió este momento para lanzar el segundo edificio del emprendimiento de US$30 millones de inversión que se construye en los terrenos en donde funcionaban los estudios de la productora Polka en Chacalermogiales, una de las pocas zonas de la ciudad en donde no bajaron los precios. “Estamos lanzando el segundo edificio de OM Palermo que estará listo en 27 meses y en donde los departamentos arrancan en valores de venta de US$2700/m² con tickets desde US$75.000 en los monoambientes de alrededor de 30 metros cuadrados”, detalla. Por otra parte, Juejati también lanzará un emprvoendimiento en Pinamar Norte: un complejo en medio del bosque de Pinamar Norte, de 25 casas y 25 departamentos en los que destinará US$15 millones. “Será una especie de barrio cerrado en dos hectáreas con cuatro edificios y casas. En total sumarán 50 unidades”, detalla.

Azcuy es otro de los empresarios del sector que avanza. El desarrollador creó la marca Donna en donde el metro cuadrado se vende en pozo desde los US$2300/m² . Tiene ocho proyectos entre los dos entregados, los que tiene en ejecución y los planeados y asegura que el recorrido entre entrar en pozo y el final de la obra deja una ganancia del 40%”. De cara a futuro, el empresario planea expandirse más allá de Caballito, la zona en la que tradicionalmente desarrolló emprendimientos. “Es un barrio que nos vio crecer con una demanda muy localista y un barrio que también es un aspiracional para cierto cinturón de la Ciudad y del Gran Buenos Aires de la zona sur y sudoeste con todo el desarrollo de la zona con polos gastronómicos y un desarrollo que se plantea como la ciudad de 15 minutos”, explica al mismo tiempo que detalla que planea desembarcar en Nordelta y en las afueras de la ciudad, en Canning. “En este caso estamos en conversación con uno de los principales countries de la zona”, adelanta.

Donna Terra, Azcuy
Donna Terra, Azcuy»alejandro wirth «

Por último, De la Serna puso en relevancia que Consultatio tiene más de un millón y medio de metros cuadrados en desarrollo. Respecto a las tendencias que vienen, anticipó que “con la pandemia se democratizó el uso del edificio en altura” y puso como ejemplo el proyecto que construye sobre avenida Huergo en donde el metro cuadrado hoy se vende a US$3350/m² -cuando se lanzó rondaba los US$2700/m²-. ¿Pero qué quiere decir democratizar? Que quien compre -por ejemplo- una unidad en el piso tres, podrá ir a correr a la terraza del piso seis, estudiar al piso 11, compartir un almuerzo o una cena en el 36 o darse un baño y tomar sol en la piscina del 38. “De esta forma la experiencia que brinda la altura es algo que les pertenece a todos los habitantes por igual”, concluyó.

Consultatio HUERGO 475
Consultatio HUERGO 475

Mirá el Summit de Real Estate de LA NACION completo acá

La inversión inmobiliaria que ofrece una rápida rentabilidad y es buen resguardo para los dólares

Fuente: iProfesional ~ Su retorno puede rondar el 10%. Hay un gran interés de ahorristas y también de pymes por adquirir metros cuadrados en estos grandes espacios.

Aunque el mercado parece estar quieto, ha una inversión inmobiliaria que hoy ofrecen rentabilidad prácticamente inmediata. Se trata de los parques industriales, que brindan una tasa interna de retorno (TIR) cercana al 10 por ciento.

«Los parques industriales se mostraron como una solución ideal al momento de abastecer eficazmente a las necesidades de la actividad industrial y logística. Su diseño prevé la disponibilidad de todos los extremos necesarios para una operación eficaz», define Leonardo Wagner, presidente del departamento de Infraestructura y Parques Industriales de UIPBA, vicepresidente de la Unión Industrial de Quilmes y director ejecutivo de Parque Industrial La Bernalesa.

Esto es, según el tamaños, «las instalaciones de distribución de agua, gas, energía, colección y tratamientos de efluentes industriales y cloacales, telecomunicaciones, hasta espacios para capacitación, salas de servicios varios, espacios recreativos y más», agrega Wagner.

La demanda de estos espacios se nutre espacialmente desde las Pymes industriales radicadas en los espacios urbanos que se deben relocalizar por crisis de crecimiento o cuestiones reglamentarias y por las grandes industrias y logísticas que demandan amplias extensiones para su operación.

Los parques industriales hoy son una buena inversión inmobiliaria, con rentabilidad prácticamente inmediata

Invertir pensando en las Pymes

Dentro del amplio abanico de opciones de inversión en real estate, el Parque Empresarial Austral lanzó al mercado una propuesta diferente: Office & Flex. «Se trata de la posibilidad de ingresar a un proyecto constructivo pero percibiendo una renta desde el momento inicial», indica Guido Almerighi, director de Inversiones de Parque Austral.

Así, se ofrece la opción de ingresar en un proyecto con proceso constructivo, donde habitualmente se tendría que esperar a la construcción y comercialización del edificio, cobrando una renta en forma automática proveniente del edificio de oficinas Insignia M3 y de los edificios de naves industriales Flex III y IV.

«Este es un producto absolutamente innovador en el mercado y también para nosotros porque, hasta el momento, hemos desarrollado productos con renta inmediata o con proceso constructivo, en forma independiente. El objetivo de este modelo de inversión es atomizar el riesgo y generar una inversión más segura en el largo plazo», afirma Almerighi.

Y agrega: «Venimos estudiando el comportamiento del mercado y notamos que con toda la migración que hubo hacia los suburbios, el fenómeno del home office es tolerable durante un tiempo determinado. Así, las personas están volviendo a la presencialidad y se encuentran en búsqueda de oficinas, medianas o pequeñas, dependiendo de la actividad que desarrollen».

El aumento del ecommerce favoreció las inversiones en parquees industriales

Inversión inmobiliaria con rentabilidad asegurada

Esta claro que parte de la seguridad en la obtención de la rentabilidad la da el explosivo crecimiento del mercado de ecommerce, ya que la venta electrónica multiplicó exponencialmente lo cantidad de bultos a entregar, obligando rediseñar la mayoría de las logísticas existentes.

Por todo esto, «actualmente, y desde hace unos años atrás, se ve un fenómeno especial que se traslado de real estate residencial al industrial, en el que, el metro cuadrado en un parque industrial se transformó en un producto de diseño, incorporando valor distintivo en cada desarrollo, comercializándose con fuerza con las mismas herramientas con las que se comercializa un conjunto inmobiliario urbano residencial», observa Wagner.

En este camino, «los Estados municipales y provinciales, que fueron los primeros precursores de la conformación estos espacios, se asociaron con los desarrolladores privados, quienes a su vez invitan al proyecto a las constructoras y grandes proveedores para la ejecución de las obras requeridas. Esta especial convergencia obliga a una gestión profesional del desarrollo que requiere importantes cantidades de capital, por lo que se abrió la puerta a inversores privados, fuera de la industria y de la logística», resume Wagner.

Y termina: «Es sorprendente la cantidad de personas que deciden invertir a mediano y largo plazo en estos proyectos. Hay mucho inversor privado, que encuentra su reserva de valor y renta en los metros cuadrados de los parques industriales».

Todo por vender: toman departamentos en parte de pago y hasta te «bancan» el alquiler hasta el final de la obra

Fuente: iProfesional ~ Desde la firma que lo comercializa destacan que se realizan planes de financiación «a medida». Cuánto cuesta el m2 y qué ofrece.

Incluso en épocas turbulentas de la economía,invertir en ladrillo continúa siendo una alternativa atractiva para quienes cuentan con la posibilidad de hacerlo. Y, en ese contexto, algunas desarrolladoras apelan a planes de financiación «a medida», toman departamentos en parte de pago e incluso se ofrecen a pagar el alquiler hasta el final de la obra para atraer a los inversores.

Es el caso, por ejemplo, del desarrollo Roccatagliata. Se trata de un emprendimiento ubicado entre los barrios Coghlan y Belgrano R, que consta de dos torres con unidades de «lujo», con amenities y con el centenario palacio en el centro.

El proyecto contará con unidades de 1 a 4 ambientes, que van desde los 45 hasta los 368 m2, con un precio promedio de comercialización de u$s3.328 el m2. Desde la desarrolladora destacan, además, que contará con tres subsuelos de cocheras y bauleras.

Financiación: aceptan departamentos en parte de pago

«Aceptamos departamentos en parte de pago. En realidad, ofrecemos al interesado que se arme la forma de pago como más le convenga: si prefiere entregar un departamento, poner algo de efectivo y cuotas en pesos, ajustada por CAC, es posible. Si prefiere pagar la mayoría en cuotas, aceptamos. Ofrecemos un plan de financiación a medida», explicó a iProfesional Nicolás Korn, socio de la inmobiliaria que comercializa el desarrollo.

El desarrollo, que consta de dos torres, queda ubicado en el barrio de Coghlan

El desarrollo, que consta de dos torres, queda ubicado en el barrio de Coghlan

También ofrece la posibilidad de «ampliarse en metros«: esto es, si los interesados tienen un departamento y quieren ofrecerlo como parte de pago, para abonar el resto en cuotas, se le ofrece la posibilidad de pagarle el alquiler hasta que la obra esté finalizada (se estima que será para el primer semestre de 2024).

«La idea es que si tenés un departamento en el cual vivís, y querés agrandarte en m2, tomamos el departamento, acordamos cómo se va a pagar la diferencia y en los dos años que le falta a la obra, nos hacemos cargo del alquiler», explicó Korn.

También señalan a los amenities que tendrá el desarrollo como un «diferencial». El proyecto contará, aseguran, con piscina climatizada, espacio de coworking y sala de videojuegos. Además, se destaca la puesta en valor del Palacio Roccatagliata, una obra de estilo neorrenacentista de fines del siglo XIX.

«El palacio es parte del proyecto. La casona tiene 400m2, la mitad hacia el frente se va a preparar para que venga algún coffee store, y la renta de eso le entra al consorcio para bajar las expensas de los propietarios», explicó Korn, quien agregó: «Y la otra mitad del palacio, va a ser un SUM, un lugar para que los propietarios realicen todo tipo de eventos».

Cómo fue la evolución del m2 «a estrenar»

Se estima que en la Ciudad de Buenos Aires hay más de 164.000 inmuebles a la venta, una sobreoferta que presiona los precios a la baja desde hace un tiempo. De todas formas, algunos relevamientos dan cuenta que la caída en el valor se deasceleró en los últimos meses.

En ese escenario, según un informe publicado por Reporte Inmobiliario, durante los últimos tres años las propiedades «a estrenar» cayeron menos que las «usadas«: desde comienzos de 2019, el valor de los departamentos usados en Capital cedió un 37%, mientras que las unidades nuevas sumaron una contracción de 18% en el mismo periodo.

En los últimos 12 meses, la tendencia es similar: según el informe, los nuevos se retrajeron un 4%, mientras que los usados cayeron un 9 por ciento.

Compra-venta de propiedades mejora en junio pero anticipan un desplome en julio

Fuente: Cronista ~ En junio, la venta de propiedades subió un 4,8% respecto a mayo. Se registraron en total 3005 escrituras. Los empresarios inmobiliarios anticipan que la racha positiva se detuvo en julio por la suba del dólar blue.

El mercado inmobiliario empezaba a evidenciar signos de recuperación, pero la suba del dólar y la inestabilidad económica generaron un parate total. Según los datos del último informe de escrituras de la Ciudad de Buenos Aires, en junio se firmaron 3005 operaciones, se trata del mejor registro de los últimos cuatro años.

La cantidad total de las escrituras registró en el sexto mes del año una suba de 23,2% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3005 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas escaló un 95,9%, con $ 45.527 millones.

En comparación a mayo los actos de compra-venta crecieron 4,8%. Se trata del mejor valor en junio de los últimos cuatro años y la primera vez en el año que las escrituras porteñas logran superar las 2500 operaciones.

Los datos de junio, según el Colegio de Escribanos porteño

El monto medio de los actos fue de $15.150.505 (u$s 118.492 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio). Esto representa un alza del 59% en un año en pesos, y en moneda estadounidense ascendió 25,1%.

A pesar de los números en alza, el pronóstico para julio no es alentador. Según los principales referentes del sector, como consecuencia de la suba del dólar blue y la inestabilidad económica las operaciones de compra-venta están en stand by.

«Hay un parate total del mercado. Los números en junio venían mostrando una leve recuperación, pero duró poco. Hoy no se compra ni se vende ningún inmueble», finaliza Jorge Toselli, dueño de JT Inmobiliaria.

El pendiente sigue siendo los créditos hipotecarios. En junio, hubo solo 117 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la baja en ese sentido es del 10% respecto al mismo mes del año pasado. En la medición de los 6 meses acumulados, la caída es del 11,9%. Y es que prácticamente no hay financiación en el mercado.