Propiedades: ¿cuáles son los barrios que más se revalorizaron?

Fuente: Ámbito – Paternal y Balvanera emergen como los más prometedores para realizar inversiones tanto de propiedades en pozo como ya construidas.

Reconocer los barrios del AMBA con mayor revalorización, tanto para inversores como para residentes es muy importante, debido a que estas áreas representan oportunidades significativas de negocios y prometen un entorno más próspero para quienes eligen vivir y mudarse en ellos.

Los barrios que mostraron una mayor revalorización en enero en la Ciudad de Buenos Aires fueron Chacarita y Núñez en términos de alquiler, mientras que Paternal y Balvanera se destacan como los más baratos tanto para inversiones en pozo como ya construidas debido a que a futuro se espera que crezca su valor de mercado, de acuerdo a un relevamiento de la desarrolladora inmobiliaria Grupo Chomer.

En cuanto a las ventas, el precio medio en CABA se estima en u$s2.186 por m2. En enero, el mismo experimentó un incremento del 0.4%, marcando el séptimo mes consecutivo de aumento. Un 77% de los barrios subieron los valores de venta de sus propiedades, reflejando un gran dinamismo en el mercado. En este contexto, Paternal y Balvanera emergen como los barrios más prometedores.

Por otro lado, La Lucila es el barrio con mayor aumento de Zona Norte, con un precio medio de venta de u$s 3.295 por m2, y Vicente López y Olivos para el alquiler.

Según la información más reciente de ZonaProp, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires es de $405.218. Durante el mes de enero, este precio experimentó un aumento mensual récord del 21.0%, marcando un incremento significativo desde marzo de 2012. Chacarita y Núñez poseen los mayores incrementos interanuales en los precios de alquiler, mientras que Villa Santa Rita presenta el menor aumento total.

«En el panorama actual, observamos cómo las familias y jóvenes eligen barrios como Núñez por su ubicación estratégica y sus características únicas, tales como un entorno de naturaleza y tranquilidad y su proximidad a instituciones educativas de primera calidad”, afirma Iván Chomer, CEO de la compañía.

En lo que respecta a la provincia de Buenos Aires, alquilar en Zona Norte cuesta 42% más que en GBA Oeste y Sur ($236.770 por mes), pero un 17% menor que en CABA ($405.218 por mes). En estos términos, Vicente López y Olivos son los barrios con la oferta más alta, $573.019 y $541.175 por mes, respectivamente.

A su vez, el precio medio para la venta de departamentos en GBA Norte se ubica en u$s2.169 por m2, manteniendo un incremento constante desde noviembre del año anterior. Los departamentos a estrenar son los que mayor aumento de precio tuvieron durante enero, entre los cuales se destacan Vicente López y La Lucila. Esto señala la alta demanda existente en la zona y sugiere una proyección de crecimiento continuo dentro del mercado inmobiliario local.

Mercado inmobiliario 2024 en Argentina: esto es lo que va a pasar

Fuente: El Economista – El sector inmobiliario ha mostrado ser resiliente en contextos desafiantes, y lo seguirá siendo.

Argentina ha enfrentado en los últimos años desafíos económicos significativos, incluyendo inflación elevada, fluctuaciones del tipo de cambio y restricciones de acceso a divisas extranjeras. Estos factores han impactado directamente en el mercado inmobiliario, que arrastra una crisis de casi siete años, afectando la demanda muy fuertemente.

Sin embargo, el sector inmobiliario ha mostrado ser resiliente en contextos desafiantes, adaptándose a través de diferentes mecanismos, como la dolarización de las transacciones y la búsqueda de compra de inmuebles en precios realmente bajos, como un refugio de inversión con perspectivas que, en un futuro, siempre oscilante, los valores de los bienes raíces vuelvan a sus precios históricos.

Dada la volatilidad económica, los bienes inmuebles en Argentina continúan siendo vistos como una inversión segura para proteger el capital de la devaluación. Esto podría mantener la demanda de propiedades en niveles similares a los últimos meses de 2023, especialmente en segmentos que se consideran refugio de valor, como propiedades en ubicaciones premium o desarrollos que ofrecen características únicas.

Las altas tasas de interés y las restricciones crediticias pueden seguir siendo un obstáculo para la compra de viviendas, especialmente para los compradores de primera vivienda. La innovación en soluciones de financiamiento, como el crowdfunding inmobiliario o los acuerdos de financiación directa entre desarrolladores y compradores o con créditos hipotecarios privados, podría ser clave para dinamizar el sector.

El mercado de alquileres seguirá experimentando una demanda sostenida o incluso creciente. La reciente derogación de la Ley de Alquileres y su impacto en el mercado ha generado la mejora en la oferta de inmuebles en locación y será esencial analizar esta gran oportunidad, porque comprando a valores de ocasión y teniendo una rentabilidad locativa en dólares nada despreciable y si le agregamos una casi segura valorización futura de la propiedad, todo ello puede generar una utilidad en dólares muy importante para el inversor decidido.

La compra de propiedades en la provincia de Buenos Aires bajó 11%

Fuente: BAE – En enero se superaron las 3.400 operaciones.

Las compraventa de inmuebles en la provincia de Buenos Aires alcanzaron en enero último a 3.422 operaciones, de acuerdo con las estadísticas que mensualmente recopila el Colegio de Escribanos bonaerense.

El número marcó una baja del 11% frente a los valores que se habían registrado en enero de 2023 (3.851), y una disminución del 74% en comparación con diciembre pasado (13.129), aunque en este último caso tal caída puede explicarse, al menos en parte, por la estacionalidad del mercado.

En lo referente a hipotecas, en enero se registraron 182, lo que representa una disminución del 57% con respecto al mes anterior (426) y una caída interanual del 56% (413 en enero de 2023).

«Más allá de los altibajos que venimos observando, y tras un 2023 que se mantuvo en niveles similares a los del año anterior, lo que esperamos en estos primeros meses del 2024 es que puedan aparecer mejores condiciones para la recuperación de la actividad. Como siempre, consideramos que el crédito hipotecario será clave para poder conseguirlo«, explicó el presidente del Colegio de Escribanos provincial, Diego Molina.

Mejor desempeño en CABA

Las operaciones de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires registraron una suba de 7,2% en diciembre y de 20,1% en 2023, que de esta forma alcanzó el mejor desempeño de los últimos cinco años.

De acuerdo con un informe difundido por el Colegio de Escribanos porteño, en diciembre se concretaron 4.560 escrituras de compraventa frente a las 4.253 del mismo mes del año anterior, por un monto total de $233.571 millones, lo que representó una suba interanual de 214,7%, levemente superior a la inflación.

Por su parte, en todo 2023 se formalizaron 40.539 operaciones. De todas formas esos números aún están lejos de los registrados en 2017, el último gran año, cuando se alcanzaron las 64.500 transacciones.

A partir de allí, el mercado comenzó un franco deterioro. En el período 2018-2020 hubo una gran caída libre. En el primer año de la pandemia se cerraron solamente 18.756 operaciones.

El monto medio de las operaciones concretadas en diciembre de 2023 fue de $51.221.816 en moneda nacional, con un alza interanual del 201% y de USD73.632 en su equivalencia en dólares al tipo de cambio oficial, un 21,9% menos que en diciembre de 2022.

En la comparación con noviembre se registró una suba del 12,1% en la cantidad de operaciones, frente a las 4.068 concretadas en ese mes.

«Se cierra otro año con crecimiento, que en los números es el mejor desde 2018», expresó el presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo, quien destacó que el último cuatrimestre «tuvo más operaciones de las esperadas en el marco de la incertidumbre electoral».

También lamentó que se trate de «un mercado sin crédito, porque de esas 40.500 operaciones totales de 2023, no hay más del 5% con hipotecas«.

«La expectativa está puesta en cómo estabilizar la economía para que se generen herramientas que fomenten el acceso a la vivienda: los argentinos privilegiamos el techo familiar», completó.

En diciembre hubo 116 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria, con una suba en este segmento de 18,3% respecto del mismo mes del año anterior, mientras que en el acumulado de todo 2023 el incremento es de 14,37% (1.648 en total).

¿A cuánto alquilo?: una nueva app compara precios y arroja el dato justo

Fuente: Clarín – Alquilar un departamento en Argentina es una verdadera odisea. La realidad es que, en este contexto, buscar un lugar donde vivir es cada vez más difícil y estresante para los inquilinos. Esto lo entendió bien Nacho Álvarez, un arquitecto de 34 años que, frustrado por la situación actual, decidió crear la plataforma “¿A cuánto alquilo?” para comparar precios reales de alquileres por zona en distintos puntos del país.

“La idea surge a raíz de una vivencia personal. Vivo en Palermo y el año pasado mi propietario quiso renovar el alquiler un 500% más alto de lo que estaba pagando porque una inmobiliaria le dijo que en mi zona, los departamentos estaban valiendo cinco veces más de lo que estaba pagando”, explica Álvarez.

Y continúa: “Ahí dije: ‘Falta un precio de referencia real’. En medio de la crisis habitacional que había, que casi no había ofertas, los pocos alquileres que existían valían una locura. Era como que había que tocar el timbre a un vecino y decirle: ‘Che, ¿cuánto estás pagando?’. Y uno ve que mucha gente hace esa pregunta a amigos y familiares para saber. A partir de ahí, eso me quedó picando y pensé que estaría bueno crear una plataforma como Glassdor que sirve para comparar sueldos, pero de alquileres en Argentina”.

Seis meses atrás, puso manos a la obra: armó un formulario de Google con preguntas básicas de alquileres y lo compartió entre sus conocidos. “Tuvo buena repercusión porque la gente cargó muchos datos. Ahí empecé a programar el sitio web que me llevó entre tres y cuatro meses”, cuenta Nacho sobre el proceso. Así, reunió sus conocimientos de arquitectura, economía urbana y programación, y creó una herramienta que sirve tanto para inquilinos como para propietarios.

A tan solo veinte días de haber lanzado el proyecto, mil quinientas personas registraron su información y se empezó a construir la base de datos. Según cuenta, apuntan a alcanzar entre siete mil y ocho mil registros en todas las provincias para darle “más robustez y credibilidad”. Hasta el momento, la mayor parte de la información cargada proviene de la ciudad de Buenos Aires, la provincia de Buenos Aires, Córdoba y Rosario.El arquitecto de 34 años que creó la app empezó con la iniciativa tras una vivencia propia.El arquitecto de 34 años que creó la app empezó con la iniciativa tras una vivencia propia.

“Queremos construir el relevamiento más grande de Argentina con precios reales de alquiler y que sirva de orientación para dueños e inquilinos”, indica y señala que para lograr una información precisa, es necesario que cada vez más personas carguen sus datos.

Sobre su funcionamiento, detalla: “Ingresás y dejás no solo el monto del alquiler sino también las condiciones de contratación: si es con o sin contrato, por dueño directo o inmobiliaria, si pagás en efectivo o por transferencia; y toda esa información, a futuro, se la vamos a ir facilitando a los usuarios. Por ahora es bastante simple. Si sos inquilino, tenés un formulario para completar; si sos propietario, contás con otro formulario; y si sos un futuro inquilino, también”.

En caso de que una persona necesite negociar para renovar su contrato, puede ingresar al sitio www.acuantoalquilo.com.ar, escribir la calle de la vivienda y, automáticamente, el sitio le indica un valor en un radio de dos kilómetros.

Desde el lanzamiento, muchas personas de distintos puntos de la Argentina se contactaron para agradecer. En un contexto en el que los salarios no están a la altura de los precios de los alquileres, la gente encuentra “muy útil y necesaria” esta plataforma. “Hay usuarios que nos dicen que hacía falta un sitio así. Otros nos piden recomendaciones porque justo en un mes el propietario les va a renovar el contrato”, detalla Álvarez.

“El poder adquisitivo de las personas no está en línea con los precios y las ganancias que están queriendo tener los propietarios. Hay una gran crisis. Antes la gente invertía un 30% de su salario para pagar el alquiler. Ahora tiene que destinar el 50% o 60%”, enfatiza y sostiene que hay mucha falta de información en este sentido.

La creación de este sitio web, que será de mucha ayuda para quienes están en busca de un departamento, le genera “optimismo y satisfacción”. Y recalca: “La idea es poner luz de ambos lados y que sea una herramienta que sirva para tomar las mejores decisiones y llegar a un punto medio”.

Por qué el “home staging” es clave para vender o alquilar rápido una propiedad

Fuente: La Nación – Si querés vender o alquilar tu casa rápido, el home staging es una herramienta fácil de aplicar que recomiendan los expertos.

Aumentan las ofertas de propiedades para alquilar o sigue alto el stock para vender en Zonaprop y otras plataformas, y con ellos la necesidad de distinguirse frente a la abundancia de propuestas. Utilizar buenas fotografías del inmueble es clave a la hora de ofertar, así como también lograr una buena presentación de la propiedad para el momento de las visitas.

El home staging lleva instalado en otros países varios años; “comenzó en los años 70 en Estados Unidos y costó mucho que se instaurara en Europa, pero desde hace unos 10 o 15 años está funcionando muy bien”, sostiene Maribel Rivas, decoradora y diseñadora, que se dedica al home staging desde hace seis años y que, desde hace un tiempo, trabaja con el equipo de Interwin brindando sus servicios.

El home staging es una técnica de marketing a la que recurren inmobiliarias o propietarios, para volver más atractiva su propiedad y presentarla mejor, resaltando sus puntos fuertes, a través de distintas herramientas.

Las cifras de Lumina, empresa española que ofrece servicios y formación en home staging, aseguran que utilizando esta técnica, la venta de una propiedad se concreta en 35 días en lugar de 130. Esta herramienta se puede utilizar para venta, alquiler tradicional o turístico e incluso en embarcaciones, casas rodantes y todo tipo de propiedades.

“Hubo gente que reservó para comprar la propiedad, sin haberla visitado, luego de que aplicáramos home staging”, aseguró Sergio Catini, fundador y director de Estudio 3R, estudio multidisciplinario que trabaja en la imagen y la comunicación de proyectos inmobiliarios, y agrega: “Hubo un inmueble que estuvo mucho tiempo publicado, aproximadamente seis meses ofrecido a la venta. Luego de la producción que hicimos, en un fin de semana alcanzaron a hacer 15 visitas y finalmente lo reservaron”.

Un mismo espacio transformado por la técnica del home staging
Un mismo espacio transformado por la técnica del home stagingGentileza Home Staging MotivacionalR

Dicen que no hay como el olor a budín o torta recién horneada para sentirse como en casa. Esta es una clásica práctica que utilizan algunas inmobiliarias, al momento de mostrar una propiedad a posibles inquilinos o compradores. Esta táctica, forma parte de otras incluidas dentro del home staging.

“Una necesidad primordial a la hora de salir a comercializar un inmueble es despejar, neutralizar y hacer que los espacios sean aptos para cualquier público”, comenta Catini. Por su parte, Rivas opina que “el home staging constituye una herramienta que crea valor en la propiedad y acelera el ritmo de la operación”.

En enero se observó un incremento del 62% de la oferta de propiedades en alquiler versus diciembre del año pasado, según el último informe de Zonaprop. La mayor cantidad de oferta lleva a la necesidad de distinguirse de las otras propuestas y el home staging puede ser una herramienta clave que lleve a concretar contratos y ventas.

Un guiño a los orígenes del cine: cartón reciclado

Para lograr equipar una casa a tiempo, antes de que lleguen las visitas con los agentes inmobiliarios, es crucial contar con un muebles fáciles de mover. “Una de las tendencias actuales es el uso de los muebles a base de cartón reciclable”, comenta Dario Durban, founding partner de Durban & Keiller. Estos muebles son ecológicos y económicos, además de contar con la ventaja de que se pueden mover fácilmente de una propiedad a otra, para decorar la casa y mostrarla lo mejor posible.

“En los inicios del home staging se empleaban muebles reales; más tarde se recurrió a mobiliario usado y, hoy, en general, todas las cajas que se utilizan son de cartón reciclado, aunque la ornamentación es real. Se fue perfeccionando para ahorrar costos de traslado o tiempos para montar”, señala Rivas.

Según Lumina, utilizando home staging, la venta de una propiedad se concreta en 35 días en lugar de 130.
Según Lumina, utilizando home staging, la venta de una propiedad se concreta en 35 días en lugar de 130.Gentileza Home Staging MotivacionalR

Sobre estos muebles de cartón se colocan textiles reales, preferentemente de colores acogedores y neutrales, para lograr una ambientación cálida. De la misma forma, se recomienda no utilizar muchos objetos decorativos, para despersonalizar la casa y que cualquier visitante se siente identificado o se proyecte viviendo en el lugar. También cuidar mucho la iluminación, procurando mantener persianas y cortinas abiertas, y dejar las zonas despejadas de ropa.

De todas maneras, es bueno presentar la casa como si estuviera habitada, “cuidando detalles como los aromas, colocando velas aromáticas, haciendo café o presentando el desayunador como si una persona estuviera allí por empezar a comer”, agrega Durban.

El home staging virtual

El home staging puede hacerse físicamente, visitando una propiedad, cuidando detalles de decoración y amueblándola para que quede bien presentada, pero también puede implementarse virtualmente, a través de imágenes que muestren con una calidad altamente realista cómo se vería ese departamento o casa con una posible decoración y ciertos muebles.

“El problema en la venta de un departamento es que muchas veces la gente no se imagina cómo puede llegar a quedar con sus muebles o si lo remodela”, señala Catini y agrega que es una técnica que se utiliza mucho en locales comerciales o pisos de oficina. Desde Estudio 3R trabajan ofreciendo también este servicio, para el caso de departamentos que están vacíos: visitan el lugar, toman fotos del inmueble y luego lo decoran virtualmente, con una calidad fotorrealista (haciendo uso de HDR, alto rango dinámico). De esta forma, el precio del servicio se reduce mucho y se logran imágenes de cómo se podrían aprovechar espacios que hoy se encuentran sin ningún tipo de equipamiento.

El antes y el después: un mismo balcón, distintas sensaciones
El antes y el después: un mismo balcón, distintas sensacionesEstudio 3R
La aplicación del home staging en ese balcón vacío y sin revestimiento
La aplicación del home staging en ese balcón vacío y sin revestimientoEstudio 3R

Rivas también trabaja ofreciendo el servicio de fotografía con una decoración virtual, aunque también visita el lugar físico para decorarlo y luego sacar las fotos reales. “Brindamos el servicio de hacer solamente la decoración digital, pero nosotros recomendamos que el home staging sea físico, no virtual porque lo más importante es que cuando se va a visitar la propiedad, esté equipada”.

Catini estima que aumentan por cinco la cantidad de visualizaciones de los avisos que tienen home staging, frente a los que no poseen: “Lo medimos externamente por las visitas a plataformas donde se muestra la oferta. Es necesario tener en cuenta que a la hora de concretar la venta entran en juego otros elementos: negociación, precio, si se vendió, permutó”. Además, agrega que constantemente analizan lo que se descartó, para entender qué se puede mejorar en la próxima publicación.

Catini explica que varía mucho la fotografía, según el destino que se le vaya a dar a la propiedad. En el caso de alquileres tradicionales, interesa mucho conocer la espacialidad y las dimensiones del inmueble, por lo que en las imágenes es necesario lograr mostrar eso. En el caso de las fotos para alquileres por AirBNB, lo importante es exhibir los detalles y las sensaciones “es más un espíritu vacacional, al inquilino no le interesa tanto la dimensión del balcón, pero sí conocer que entra un sillón y una mesita, donde se puede tomar una cerveza”, agrega el fundador y director de Estudio 3R.

Home staging , una herramienta de marketing inmobiliario

Al momento de vender una propiedad, son varios los elementos que entran en juego. Rivas asegura que, además del home staging que se encarga de mejorar la imagen de un inmueble, es necesario tener en cuenta otros tres componentes más para la comercialización inmobiliaria: un precio acorde al mercado, las gestiones de marketing que se realizan y el posicionamiento en internet.

En este sentido, explica que, para lograr una buena gestión con el home staging, es importante contar con experiencia en marketing inmobiliario e investigación de mercado. En ese sentido, junto con su marido, licenciado en Marketing, han hecho grupos motivacionales en cámara Gessel para investigar y conocer los intereses y motivaciones de diferentes grupos socioeconómicos con respecto a la vivienda. Por su parte, Maribel estudió diseño de producto, fue diseñadora de muebles y accesorios, inmobiliaria, tuvo una cadena de locales de decoración y, se formó como home stager en Barcelona. “El secreto consiste en que el home staging no sea meramente decoración, sino una herramienta de marketing inmobiliario que se basa en investigaciones motivacionales realizadas durante años, para lograr el efecto deseado”, asegura la fundadora de Home Staging MotivacionalR.

Rivas afirma que todo esto lleva a regatear menos el precio, ya que reduce las contraofertas posibles. Además, según estadísticas de la Asociación de Home Staging de España (AHSE), esta técnica aporta valor a la vivienda: “En el 52% de los casos ha subido el precio de venta hasta un 25%”.

En ese sentido, Rivas enumera los beneficios de aplicar home staging a propiedades:

  • Más visualizaciones en los portales
  • Más visitas físicas
  • Menos tiempo de comercialización (se vende más rápido)
  • Ofertas sin tanto regateo
  • Mejor posicionamiento para la inmobiliaria que ofrece el servicio
  • Clientes más satisfechos, por lo tanto, se obtienen más recomendaciones
  • Se mejoran las presentaciones y se resaltan las fortalezas de las propiedades

El dato de la actividad inmobiliaria que cambió tras cinco años: qué pasará con los precios de los departamentos en la Ciudad

Fuente: Clarín – La tendencia que venía asomando desde mediados de año finalmente se confirmó. El año pasado repuntó la actividad inmobiliaria en la Ciudad. La baja sensible de los precios de los departamentos y la incertidumbre se combinaron para que, después de cinco años, crecieran las compraventas de propiedades.

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, en el año se firmaron 40.539 escrituras, lo que significó un salto del 20,1% respecto de las 33.753 operaciones que se habían concretado en 2022.

Además, 2023 terminó siendo el mejor año de los últimos cinco, porque en 2018 se habían firmado 55.892 y desde entonces la cantidad siempre fue en baja.

“En los números, fue el mejor año desde 2018. Y refleja un último cuatrimestre que tuvo más operaciones de las esperadas en el marco de la incertidumbre electoral. Expresa también claramente que es un mercado sin crédito, porque no hay más del 5% de las operaciones con hipotecas. La expectativa está puesta en cómo estabilizar la economía para que se generen herramientas que fomenten el acceso a la vivienda”, expresó Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

La retracción de los años anteriores se había producido por tres motivos: el fin del boom de los créditos UVA por la inflación y la devaluación; la restauración del cepo cambiario en el final de la presidencia de Mauricio Macri, y finalmente la pandemia.

Ahora, este cambio de tendencia tuvo una razón muy evidente: los precios de las propiedades bajaron el año pasado un 21,9% en dólares, caída que se sumó a la que venían acumulando en años anteriores. Siempre, según los números del Colegio de Escribanos.

El año pasado, las operaciones promediaron los 73.632 dólares.

Esto, en cuento al precio pedido. En Colegio de Martilleros porteño, por ejemplo, cuentan que entre el valor que se publica y el que finalmente se cierra hay un 10% menos, aproximadamente.

«No hay dudas que el rebote se dio a partir del precio. No hay otro factor que podría verse como dinamizador de más demanda, como créditos, aumento de ingresos reales en forma sustantiva, un muy fuerte crecimiento económico, etc. Sin duda el efecto movilizador fue el nivel de los valores inmobiliarios, que fueron juzgados como atractivos, junto a un mayor grado de expectativas positivas que podrían justamente revertir ese nivel de precios y hacerlo aumentar a partir del cambio de gobierno», aseguró José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

En el mercado mencionan otro factor importante: la política. Y es que a partir de agosto, tras las PASO, empezó a crecer la cantidad de operaciones. Hasta julio incluido, ningún mes había pasado las 3.400 escrituras. Pero de agosto en adelante, ninguno bajó de las 4.000. Y eso se dio pese a la suba del dólar en los últimos meses del año pasado.

La explicación es la de siempre: ante la situación política incierta, mucha gente eligió proteger sus ahorros comprando departamentos, una decisión tradicional y conservadora pero bien segura.

¿Qué puede pasar en adelante? Con esta baja de precios, en el mercado inmobiliario creen que este año será positivo. «El dólar se ve más estable, en marzo seguramente la política estarás acomodada y la expectativa es de un buen año. Es un muy buen momento para comprar, porque los precios encontraron un piso. No van a bajar, y si hay más movimiento volverán a subir«, afirmó Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.

Boom de townhouses en Argentina: cuánta plata hay que invertir para comprar una «casa departamento»

Fuente: IProfesional – Las townhouses son una tipología muy requerida porque combinan diseño, funcionalidad y una muy buena relación entre su valor y la cantidad de m2. Detalles.

Las Townhouses o casas apareadas son una tipología muy requerida hoy en el mercado inmobiliario argentino porque combinan diseño moderno, funcionalidad y una muy buena relación entre su valor y la cantidad de metros.

Se trata de casas de 110 a 150 m2 construidos en dos plantas que, en la mayoría de los casos, cuentan con tres dormitorios, tienen jardín propio y cochera y se construyen generalmente en barrios cerrados que ofrecen seguridad y servicios comunes.

Este tipo de construcciones para sacar el máximo provecho de la tierra están adquiriendo particular relevancia en distintos barrios del corredor norte del AMBA y acorde al estilo de vida actual que busca conectar con la naturaleza y el bienestar, están pensadas para matrimonios, familias jóvenes o personas mayores.

Y entre las tantas unidades de negocios que se van configurando en torno al universo del Real Estate, aparece una nueva propuesta para invertir transformandose en socios y co desarrolladores de barrios de townhouses «con la premisa de poner ladrillos porque son y serán sinónimo de resguardo de valor para los argentinos en toda época de crisis», destacó Ana Callero, directora de Inversiones y Marketing de Caestta. La propuesta está orientada a que pequeños ahorristas puedan ser socios y co desarrolladores del boom inmobiliario de las townhouses pero no a través de invertir en una unidad o en metros de pozo «sino desde el momento mismo de la construcción y no sólo como consumidor final», agregó.

Casas apareadas: ¿cuál es la inversión mínima?

El proyecto en cuestión se va a desarrollar en el barrio cerrado Zug Central de la localidad de Pilar, compuesto de cuatro hectáreas y tendrá un monto total de inversión que «está calculado en u$s4.140.000», señala Callero. Quiénes decidan participar como inversores podrán hacerlo aportando para la construcción de 40 casas que componen la primera etapa de un proyecto de dimensiones mayores. Dado que la desarrolladora ya adquirió la tierra y cuenta con los permisos municipales, la estrategia de búsqueda de inversores se centra en la etapa de afrontar gastos de la construcción y de mano de obra.

Además, explican, «la comercialización de las unidades se hará durante la construcción -de pozo- y también después -como unidades terminadas a consumidores finales-; un punto adicional es que el valor de la tierra se ajusta en función al valor de venta de las unidades».

Las Townhouses son casas de110 a 150 m2 construidos en dos plantas que, en la mayoría de los casos, cuentan con tres dormitorios, tienen jardín propio y cochera

El costo estimado de venta de las casas rondará los u$s200.000, el ticket mínimo para ingresar es de u$s75.000 billete y el aporte se realiza mediante un esquema de 4 cuotas. Tomando como ejemplo un ticket de u$s75.000: un 40% en el mes 0 (Abr-24) u$s30.000; un 20% en el mes 3 (agosto 24) u$s15.000; un 20% en el mes 7 (noviembre 24) u$s15.000; un 20% en el mes 11 (marzo 25) 15.000 dólares.

Las ventajas de invertir en este tipo de construcciones

Las townhouses están de moda porque conjugan los beneficios de una casa y un departamento, porque funcionan como una especie de condominio y porque al estar adosadas a través de una pared que comparten permiten maximizar la utilización de la tierra. Por eso es que la promesa de recupero de capital mediante la inversión en esta tipología de vivienda está garantizado alrededor de una rentabilidad aproximada prevista a partir del 33% y hasta el 40% luego de la venta de las unidades. «Se estima que el plazo para el cobro será en dos años y medio o tres», señalan desde Caestta.

Luego de la pandemia, muchas personas tuvieron la sensación de que los departamentos eran asfixiantes, que les faltaba verde, espacio y que el home office requería de viviendas más grandes. «Sin embargo, muchas familias no llegan a contar con el dinero que se necesita para comprar una casa con esas comodidades en un terreno grande las cuáles en un barrio de zona norte como Tigre hoy están en un valor que ronda los u$s300.000», explica el martillero y corredor inmobiliario Federico Vinelli.

Las townhouses tienen un valor de mercado promedio de u$s200.000 por lo que desde hace unos meses, hay una demanda muy concentrada en este tipo de viviendas «sobretodo en conjuntos de entre 10 y 20 unidades, sin expensas, con tecnología para seguridad y accesos, un jardín propio de al menos 15 metros cuadrados y algun jardin en común, pileta o plaza, estacionamiento y cochera», comenta el broker. La franja socioeconómica a la que apunta este tipo de desarrollos es sin dudas, «aquél que con el mismo ahorro podría comprar una departamento grande pero que elige invertirlo en un espacio con verde y más abierto», concluye Vinelli.

Una de las ventajas de la propuesta es que se trata de una zona ya consolidada con otros proyectos construídos y habitados en complejos que combinan townhouses con departamentos, espacios comunes y amenities.

Circuito Caamaño, la nueva estrella de Pilar 

Pilar es una zona ya desarrollada y consolidada con buen acceso, colegios, hospitales, gastronomía y disponibilidad de servicios. Fue una de las más elegidas durante y después de la pandemia para quienes buscaban salir de la ciudad e instalarse en espacios más grandes, con acceso a verde y otra calidad de vida. El circuito Caamaño, una de las zonas en las que más se promueve las construcciones de este tipo, está ubicado a 600 metros de Panamericana Ramal Pilar.

Las townhouses están de moda porqueconjugan los beneficios de una casa y un departamento

Uno de los aspectos más fuertes del punto geográfico es la accesibilidad que sumada a la amplia oferta de servicios de calidad lo convierten en la joya del corredor norte y como un núcleo residencial urbano de excelencia. El corredor -calle- Caamaño concentra el acceso a más de 14 barrios cerrados, complejos de usos múltiples y condominios. Además, posee colegios y tres centros comerciales.

El barrio menos pensado en el que sube el valor del metro cuadrado luego de tres años

Fuente: La Nación – Un barrio bien porteño que se presenta como una oportunidad para comprar propiedades, es vecino de Palermo y de Caballito con precios más bajos pero accede a sus beneficios.

Tras un período de tres años de caída en la cotización del metro cuadrado, un informe de Reporte Inmobiliarioreveló que la zona de 60 manzanas del barrio de Almagro, comprendida entre la avenida Rivadavia hacia el sur, avenida Córdoba como límite norte y la avenida Medrano y la calle Gallo como fronteras oeste y este respectivamente, experimenta un incremento en su valor de venta de sus propiedades.

Almagro es una zona muy buscada por los compradores, porque por un lado es un barrio tradicional con historia tanguera, buena opción de transportes por su ubicación céntrica e infraestructura educativa, comercial y cultural. Es muy solicitado por su cercanía a los beneficios que ofrece Caballito y con precios más atractivos”, afirmaMaria Inés Kries, gerente comercial de Newland.

La Casa Zatti, un emblema del barrio de Almagro
La Casa Zatti, un emblema del barrio de AlmagroGoogle Maps

A pesar de que en el último año la cantidad de desarrollos inmobiliarios, con distintos grados de obra, en esta área de CABA se redujo de 39 a 35, del total de los emprendimientos registrados ninguno se encuentra finalizado. No obstante, tres construcciones cuentan con avances que superan el 90%, por lo que este año estarían finalizados. A su vez, 11 de los 35 desarrollos se encuentran recién comenzados con porcentajes de avance inferiores al 4%. Por su parte, el año con mayor número de desarrollos fue el 2010 cuando totalizaban 50 edificios en obra, según Reporte Inmobiliario.

“La transformación de propiedades en desarrollos modernos ha revitalizado el área mostrando su verdadero potencial. La oportunidad de invertir cerca de Palermo, pero a precios sustancialmente más bajos (los valores de venta en Palermo se ubican en los US$3324/m²), junto con una amplia oferta de propiedades nuevas y usadas, hace de Almagro una opción destacada para inversionistas”, agrega Hernán Nucifora, CEO de Global Investments.

De esta manera, el valor promedio actual del metro cuadrado en el barrio porteño de los emprendimientos en desarrollo se ubica en promedio en US$2953/m². Este valor presenta un incremento del 4,23% en relación al año anterior. Actualmente las cotizaciones se ubican en una franja que arranca en los US$2636 por metro cuadrado y llega hasta los US$3542/m², mientras que un año atrás el piso era de US$2433/m² y llegaban hasta los US$3432 m².

Si bien el valor aumentó con relación al año anterior, luego de 3 años consecutivos de baja aún se mantiene un 12,2% por debajo del máximo nominal registrado en el año 2019, en el que el precio promedio de venta era de US$3363/m².

Valores de venta por metro cuadrado en Almagro
Valores de venta por metro cuadrado en AlmagroReporte Inmobiliario

Un dato a destacar es la predominancia de las unidades de uno y dos ambientes en los proyectos de este barrio, mientras que los departamentos de tres ambientes son menos comunes.

Por caso, en edificios en construcción en Almagro, un monoambiente de 33 metros cuadrados en avenida Corrientes al 3800, al contrafrente, se comercializa por US$116.899, es decir, US$3542 por metro cuadrado.

En ejemplos de dos ambientes, se presentan:

  • Un departamento, en un edificio en construcción con el 3% de obra, se vende por US$128.481 en la esquina de Billinghurst y avenida Córdoba.
  • Una unidad de 49 m² en un proyecto que lleva el 40% de obra, en Guardia Vieja al 3700, presenta ticket de US$153.000.
  • Un dúplex de 42 metros cuadrados en Gallo al 500 se vende por US$119.000.
Edificios en el barrio de Almagro
Edificios en el barrio de Almagro LA NACION

“La zona más buscada de Almagro es la que va desde Estado de Israel a Córdoba y de Billinghurst a Corrientes”, explica Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, que comercializa inmuebles en la zona, con valores que arrancan en los US$2200/m² para las unidades de dos ambientes y 60m².

Al hacer la comparación con el año anterior, un monoambiente a estrenar en el edificio Global Urbana Almagro, ubicado en Bartolomé Mitre al 3400, que ya fue completamente vendido, comercializaba sus unidades a partir de los US$1800 el metro cuadrado.

Otro ejemplo es el de un edificio ubicado en Quito al 4300, que ofrece unidades de dos ambientes yuna superficie total de 52 m² desde US$121.000, 3 ambientes y 75 m² por US$170.000 y 4 ambientes de 84 m² con valores de venta que van desde los US$190.000 a US$210.000.

Desarrollo inmobiliario en Quito al 4300
Desarrollo inmobiliario en Quito al 4300

Los departamentos usados

El informe de Reporte Inmobiliario analiza la misma zona para calcular el valor de venta promedio para las propiedades usadas. En este caso, se comercializan en valores promedio de US$2143 por metro cuadrado para los monoambientes. Mientras que en el caso de las unidades de dos y tres ambientes el valor de venta parte de US$1948/m² y US$1830/m², respectivamente.

Por lo que puede llegarse a la conclusión de que el valor promedio de cotización desde el pozo se ubica un 49,6 % por encima del valor promedio solicitado por unidades usadas de entre uno y tres ambientes; mientras que la diferencia un año atrás era del 37%.

La rentabilidad en la zona: a cuánto se alquila un departamento

A la hora de comprar un inmueble, si uno no planea hacer la inversión para vivir, hay que preguntarse por la rentabilidad que se puede obtener al alquilarlo.

Actualmente, se necesitan 18.4 años de alquiler para recuperar la inversión, 24% menos de lo requerido un año atrás, según informa el último reporte de Zonaprop. Almagro se encuentra en la zona media de los barrios con mayor rentabilidad de la ciudad de Buenos Aires, con una renta promedio de retorno anual del 5,3% -en enero de 2023 había sido de 4,3%-.

De esta manera, el precio promedio de alquiler de un dos ambientes en el barrio porteño se ubica en $502.045 para las unidades a estrenar y $378.093 en los departamentos usados.

Murió la Ley de Alquileres: comprar departamentos volvió a ser negocio y suben los precios de venta en dólares

Fuente: Cronista – Los departamentos con más ambientes son los que más rápido comienzan a recuperar sus precios. Qué pasa barrio por barrio en la Ciudad de Buenos Aires

Los precios de los inmuebles en venta llegaron a su piso y comienzan a revertir la tendencia. En enero, subieron hasta un 7% en dólares, en relación con diciembre. Al derogarse la Ley de Alquileres, las inversiones en ladrillo vuelven a ser una alternativa atractiva. Además, el cambio de gobierno generó una expectativa positiva en el mercado de real estate, lo que hizo que los precios se acomodaran hacia arriba y repuntaran las ventas por la reactivación de la demanda.

El valor del metro cuadrado (m2) para la venta registrado en enero tuvo un fuerte incremento en las unidades más grandes en solo un mes. «Las subas registradas en enero fueron del  1,7%, 3,2 %, 2% y 7,3% con relación a diciembre del año pasado, para los departamentos usados de uno, dos, tres y cuatro ambientes, respectivamente», sostuvo un informe de Reporte Inmobiliario.

Esto se debe además al mayor dinamismo que se generó en el mercado de venta. Según los datos de escrituras del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el sector inmobiliario cerró el último trimestre de 2023 con números en alza. En diciembre, la venta de propiedades registró su mejor mes de los últimos cinco años, con un incremento del 7% contra igual periodo del año anterior.

Con la llegada del nuevo presidente, Javier Milei, en diciembre, se registró un total de 4560 escrituras de compra-venta. Se trata de un alza del 12% comparado al mes anterior y el mejor registro para diciembre de los últimos cinco años.

«El año pasado cerró en términos nominales con una leve suba de los precios. Pero, si tomamos los datos reales, es decir teniendo en cuenta la inflación en dólares, hubo una caída. Esto nos indica que, realmente, los valores tocaron un piso porque los años anteriores veníamos observando caídas mas marcas tanto reales como nominales», explicó Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima.

Para el especialista, los precios no seguirán cayendo y ahora comienza la etapa de recuperación, que ya se puede vislumbrar con los primeros números de enero.

Si bien el futuro cercano todavía es incierto, en el sector, hay expectativa positiva. «Vemos un escenario de recuperación con mayor transacción de operaciones y recuperación reales y nominales de los precios», dijo Achával. 

En enero, un monoambiente alcanzó un precio promedio de u$s 2028 por m2 mientras que las unidades de uno y dos ambientes cotizaron u$s 1876 y u$s 1719 por m2, respectivamente.

«Lo que observamos en el último mes es que ya no hay lugar para negociaciones de contraoferta. Hoy, los propietarios no están dispuestos a seguir bajando sus propiedades a la hora de cerrar una venta», dijo Marta Liotto, dueña de la inmobiliaria que lleva su nombre y ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

«Los propietarios están esperanzados en el blanqueo que tiene el Gobierno en la agenda. Y también, ante el contexto general político-económico, se está viendo nuevamente a los inmuebles como refugio de valor a mediano y largo plazo», agregó Liotto.

Qué pasa barrio por barrio

La oferta de departamentos a la venta es muy variada según la zona. Palermo sobresale con el mayor número de inmuebles en venta. En enero, se registraron 866 departamentos de dos ambientes en venta, seguido por Belgrano, que tuvo 608 unidades de dos ambientes en venta.

A pesar de que Palermo y Belgrano encabezan la lista, tomando en cuenta el stock disponible, los valores en venta están entre los más caros, según el informe de Reporte Inmobiliario. En Palermo, el precio promedio es de u$s 120.000 para un dos ambientes mientras que, en Belgrano, ese precio es de u$s 108.500.

«Estas zonas son las que más rápido recuperan su valor porque, a pesar de que el stock es muy alto, la demanda también lo es», explicó Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate. 

Hoy muchos de los inversores apuestan a estos barrios en busca de alquileres temporarios con una renta alta en dólares.

En el otro extremo, los barrios con los precios más baratos son La Boca (u$s 49.000), Pompeya (u$s 55.000) y Constitución (u$s 50.000).

Alquileres: tras el DNU, cuánto piden por un 2 ambientes en cada barrio de Buenos Aires

Fuente: Clarín – Quienes necesitan renovar o iniciar un alquiler en Buenos Aires encuentran hoy un mercado totalmente cambiado. Con nuevas reglas para los contratos, traídas por el DNU 70/2023. Con más viviendas ofrecidas. Y también con precios impactantes.

Según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, en enero, el primer mes con el DNU en plena vigencia, la oferta creció un 62% respecto de diciembre. Mientras que los valores pretendidos en pesos, que ya venían muy altos, se incrementaron otro 21%.

Así, en enero de 2024 el precio promedio de un dos ambientes típico en Capital resultó ya un 308% mayor al registrado en enero de 2023. Dicho de otro modo: hoy los dueños piden el cuádruple que un año atrás por una unidad similar.

«La suba acumulada en los últimos 12 meses es la máxima registrada desde el inicio de la serie (2012)», destacó Zonaprop. Además, según el estudio, en los últimos 24 meses los alquileres ya se encarecieron un 732%: o sea, se octuplicaron.

Ahora, entonces, ¿cuáles son los precios a considerar? ¿Y a qué barrios puede aspirar cada inquilino en la Ciudad según su presupuesto? El mapa de valores se modificó rotundamente y es clave conocerlo antes de encarar una búsqueda.Por un alquiler hoy piden el cuádruple que un año atrás. Foto: Andrés D'Elía.Por un alquiler hoy piden el cuádruple que un año atrás. Foto: Andrés D’Elía.

Los nuevos precios de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires

Actualmente, por el alquiler de un monoambiente en Capital están pidiendo alrededor de $327.295 por mes para el primer período (luego la cuota irá teniendo ajustes con el mecanismo que se pacte).

Por un departamento de dos ambientes -que dos años atrás requería $48.680 mensuales y hace un año $99.290- el monto trepó a $405.218.

Alquilar un tres ambientes, en tanto, ahora vale unos $558.710 por mes, siempre según Zonaprop.

Ahora bien, más allá de estos promedios, entre los distintos barrios aparecen diferencias notables, tanto en los precios como en la variación que éstos sufrieron.

Hay puntos de la Ciudad donde los alquileres se encarecieron un 234% o 256% interanual, mientras que en otras zonas se dispararon 360%, 387% o incluso más de un 400%.

Los barrios más baratos y más caros de Buenos Aires hoy para alquilar un 2 ambientes

Considerando un departamento de dos ambientes estándar con 50 m2 cubiertos y un pequeño balcón, el informe muestra que el barrio porteño más caro para alquilar sigue siendo Palermo, donde el precio medio pasó ubicarse en $508.160 por mes (se excluye a Puerto Madero del análisis porque tiene valores mayormente en dólares).

Entre los barrios más costosos para rentar una propiedad similar aparecen luego Belgrano ($497.300), Chacarita ($492.018), Núñez ($486.712), Retiro ($466.328), Recoleta ($462.257), Villa Urquiza ($450.036), Saavedra ($445.375) y Colegiales ($437.649).

Con un nivel de precios intermedio ahora figuran barrios como Caballito ($395.763), Parque Chas ($395.728), Almagro ($394.644), Villa Pueyrredón ($391.978), Villa Devoto ($387.405), Parque Chacabuco ($386.018) y Villa del Parque ($372.662).

Mientras que los distritos más económicos para alquilar un 2 ambientes fueron en enero Liniers ($301.392 por mes), Mataderos ($310.634), Monte Castro ($314.811), Floresta ($316.520), Santa Rita ($318.991) y Barracas ($329.749).Palermo encabeza el ranking de precios y en el extremo opuesto está Liniers. Foto: Maxi Failla.Palermo encabeza el ranking de precios y en el extremo opuesto está Liniers. Foto: Maxi Failla.

En qué barrios aumentó más el precio de alquilar un 2 ambientes y en cuáles menos

Al comparar cuánto variaron los valores en cada zona en los últimos 12 meses surge que los barrios con los incrementos de alquileres más duros fueron San Telmo (con 414% de suba promedio), Monserrat (387%), Belgrano (364%), San Nicolás (360%) y Paternal (358%).

El Top 10 de los barrios con los mayores incrementos se completa con Retiro (353%), Chacarita (346%), Núñez (335%), Parque Chacabuco (327%) y Saavedra (326%).

Al otro extremo, los lugares donde menos subió el costo de alquilar fueron Villa Santa Rita (234%), Monte Castro (252%), Boedo (256%), Constitución (270%), Mataderos (283%), Liniers (290%) y Villa del Parque (290%), según el informe.En Constitución alquilar un 2 ambientes ahora exige $354.833 al mes. Foto: Maxi Failla.En Constitución alquilar un 2 ambientes ahora exige $354.833 al mes. Foto: Maxi Failla.

¿Cuáles fueron los principales cambios que trajo el DNU 70/2023 en los alquileres?

El decreto barrió con las leyes de alquileres de 2020 (27.551) y de 2023 (27.737), y reformó artículos clave del Código Civil y Comercial referidos al tema para reducir la intervención estatal.

De esa manera, como principales novedades, el DNU de Javier Milei:

Eliminó la duración mínima. Dejó de haber una exigencia legal de alquilar viviendas por al menos 3 años. Las partes ahora pueden pactar libremente el plazo.

Cambió la pena por irse antes. El inquilino ahora puede rescindir en cualquier momento, pagándole al dueño una indemnización equivalente al 10% de todo lo que reste por abonar del contrato.

Permitió acordar los ajustes. Las leyes anteriores imponían la frecuencia de las actualizaciones (anual o semestral) y los índices a utilizar. Pero tras el DNU, las partes pueden negociar libremente qué fórmula aplicar y con qué periodicidad.

Habilitó contratos en dólares. «Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes», define el decreto.

Permitió pactar el depósito. Se eliminó el tope anterior de 1 mes de alquiler y la obligación de que esa plata se devuelva actualizada al valor del último alquiler. Ahora, las partes pueden «determinar libremente» estos aspectos.

Permitió adelantar pagos. Tras el DNU, se admite que en los alquileres de vivienda las partes acuerden pagos por varios meses juntos, lo que antes estaba prohibido.