Propiedades: el 90% de los barrios de la ciudad aumentaron sus precios de venta, a cuánto se disparó un monoambiente

Fuente: La Nación – En un mercado que poco a poco muestra signos de recuperación, los monoambientes evidencian en este mes una vez más el cambio de ciclo.

El mundo de las propiedades sigue mostrando signos de reactivación y los valores de oferta en los barrios de la ciudad son testigos de este cambio de ciclo. Así lo indican los números del último informe de Zonaprop, que muestran que el precio medio del metro cuadrado de publicación en CABA acumula un aumento del 4,3% en lo que va del año.

En la ciudad de Buenos Aires este valor promedio se ubicó en US$2269/m² en junio, precio que muestra una suba del 1,2% en el mes, y registra el mayor incremento mensual desde abril de 2018. Entre estos aumentos, los departamentos a estrenar son los que registran las subas más altas.

Puerto Madero es el barrio que defiende los valores más altos del mercado
Puerto Madero es el barrio que defiende los valores más altos del mercadoJULIAN BONGIOVANNI

Si se observa la fotografía más amplia, actualmente el precio se ubica 5,5% por arriba del mínimo registrado en julio de 2023, pero 19% por debajo del máximo alcanzado en marzo de 2019.

Otro de los factores que muestran que el mercado se está reactivando son los valores promedio de los departamentos. En ese sentido, el informe registró que los monoambientes de 40 m² superaron la barrera de los US$100.000 y se ubican en un precio promedio de oferta de US$100.280. Por su parte, un departamento medio de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de US$120.356 y uno de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$165.111.

Propiedades: en el primer semestre de 2024 los precios acumulan una suba de 4,3%
Propiedades: en el primer semestre de 2024 los precios acumulan una suba de 4,3%Zonaprop

Respecto a las zonas donde se dio el incremento de valores, cabe resaltar que en junio el 90% de los barrios registró una suba de precio mensual. Si la mirada se pone en la big picture, los datos muestran que por mucho tiempo el aumento no alcanzaba a todoslos barrios de la ciudad: durante el primer semestre de 2023 el 23% de los barrios registró subas de precio cada mes y desde julio del año pasado se ubicaba en el 50%.

Otro dato no menor es que el volumen de departamentos en venta retasados a la baja en los últimos seis meses dejó de caer y se mantiene estable en torno a 17% a 18% desde enero de 2024. Además, el descuento promedio efectuado retrocede levemente en junio y se ubica en 6,6%. Ambos factores hablan del cambio en la tendencia de precio registrado desde julio de 2023.

Otra variable que puede explicar la suba de los precios en los barrios radica en el aumento del costo de construcción: “Construir hoy cuesta 2.5 veces más lo que costaba en octubre de 2020 (mínimo de la serie) y un 11,6% por arriba del promedio 2012-2023″, asegura el informe.

El 90% de los barrios de la ciudad acumulan un aumento en los precios
El 90% de los barrios de la ciudad acumulan un aumento en los preciosHernan Zenteno – La Nacion/Hernan Zenteno

¿En qué barrios están las oportunidades?

Respecto al ranking de barrios según precios, Puerto Madero, como siempre, se ubica en el podio, con un valor del metro cuadrado de US$5931. Le sigue Palermo, con US$3172 el m² y Belgrano con US$2916 el m².

Del otro lado, Lugano defiende los precios más bajos del mercado, con un valor de 989 el m². Le sigue Nueva Pompeya, con un valor de m² de US$1382, y Villa Riachuelo, con US$1433/m².

El departamento monoambiente medio de 40 m2 alcanzó los 100 mil dólares
El departamento monoambiente medio de 40 m2 alcanzó los 100 mil dólaresZonaprop

¿En dónde conviene invertir para alquilar?

En cuanto a la rentabilidad, la relación alquiler/precio disminuyó y se ubicó en 4,49% anual. De esta forma, se necesitan 22,3 años de alquiler para recuperar la inversión, 10,1% más de lo requerido un año atrás.

En cuanto a los barrios, Lugano y La Boca se posicionan como los mejores barrios para inversores que buscan renta con 6,8% el primero y 5,9% el segundo.

Venta de propiedades: se busca menos vivienda para alquilar y más para comprar

Fuente: Clarín – En la primera mitad del año y tras la caída de la ley de Alquileres, hubo movimientos en el mercado inmobiliario que últimamente en el sector describen de la siguiente manera : hoy se ve una disminución en la cantidad de búsquedas para alquilar inmuebles tanto tradicionales como temporarios. Y hay un mayor numero de consultas para la compra y venta de propiedades.

Según un relevamiento del portal Zonaprop, desde que comenzó el 2024, las búsquedas para alquiler en el AMBA disminuyeron y pasaron de ser el 65% de la oferta total en enero, al 56% en junio.

Mientras que las búsquedas para adquisición de inmuebles aumentaron (del 35%) y representan el 41%. Paralelamente, las unidades para alquiler temporal son las que menos demanda reciben, se ubican en 2%, un mínimo histórico.

Desde 2017 hasta julio de 2020 se dio un crecimiento en la búsqueda de alquileres en el Gran Buenos Aires, sin embargo, desde el 2020, CABA volvió a tomar mayor participación. Actualmente la Ciudad de Buenos Aires registra el 64% de las búsquedas, mientras que GBA norte, el 13% y GBA oeste-sur, el 22%.

Una de las conclusiones de las inmobiliarias es que “a partir de la derogación de la Ley de Alquileres la oferta parecería haberse extendido más que la demanda, lo que genera una disminución de la presión de la demanda en el caso de los alquileres.

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En el mismo sentido, Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre, explica que «desde la derogación de la ley, ingresaron muchas propiedades en alquiler y fueron equilibrando la oferta y la demanda. Por lo tanto se redujeron las consultas. Esto produjo también menos oferta de unidades en venta que pasaron a alquilarse».

Según el empresario, “con créditos, ley de blanqueo y un escenario más confiable para un invertir se sumaron mas compradores intensificando las consultas. Según su visión, «comienza una etapa inédita para el mercado inmobiliario argentino”, describe.

También para el inmobiliario Oscar Puebla, las expectativas están puestas en la operaciones con créditos «que todavía no están bien aceitadas», aclara. «De todas maneras, ya tenemos varias operaciones armadas con créditos», asegura.

Cuáles son las tipologías más buscadas para alquilar

Según ZonaProp, los departamentos reciben el 83% de las búsquedas de alquiler, mientras que el 17% se divide en casas y PHs. Los PHs -muy valorizados por no tener expensas, en general- son los inmuebles más escasos para alquilar en relación a la demanda que hay.

«En GBA norte la escasez es máxima y un aviso de PH recibe 2.9 veces más visitas que un departamento. Sin embargo, en la comparación interanual, en todos los distritos cae la demanda de PHs y aumenta la de casas», según la plataforma.

Palermo (16%), Recoleta (10%) y Belgrano (7%) son los barrios que mayor búsqueda reciben, según el relevamiento. En contrapartida, Monserrat, Coghlan y Colegiales son los barrios que menos búsquedas reciben, cada uno con 2% del total de las búsquedas. En cambio, Puerto Madero (9%), Retiro (33%) y Palermo (45%) son los barrios en los que la demanda más se convalida con la oferta existente.

En cuanto a la preferencia de las búsquedas según la antigüedad de las propiedades, el informe de ZonaProp detectó que, en CABA las unidades que tienen entre 25 y 50 años de antigüedad son las más requeridas, mientras que las unidades a estrenar registran una presión de demanda entre un 27% y 30% por debajo de la media.

Desde la firma que lleva su apellido y tiene injerencia en la zona Norte, Fernando Pozzi, observa que “hay mucha más oferta, hay menos demanda y los valores de los alquileres ya no suben como antes. Realmente eso se nota, al haber más oferta, se está compensando y eso es bueno”, advierte.

Según el empresario, “tomando este primer semestre del año el nivel de consultas para la compra y venta es mayor que el mismo lapso del año anterior: en la provincia de Buenos Aires hay un suba de las operaciones del 12% interanual”.

Respecto de las hipotecas, “por ahora es una expectativa solamente”, según Pozzi, “no funciona por ahora todo lo que es el tema crédito hipotecario pero el nivel de consultas es mayor aunque no en concreciones de operaciones.

En definitiva, según el inmobiliario, “los que podían, salieron a comprar, hay menos oferta para la compra, más transacciones, mayor demanda, el precio sube y el tema de los alquileres hizo que muchos dueños pasaran su inmueble al alquiler haciendo que haya más oferta y mejores precios en los alquileres: hoy las propiedades no se alquilan tan rápido”, describe el referente inmobiliario.

Entre otros cambios que registró el mercado inmobiliario, durante este año, tambien se incluye una disminución en la búsqueda de avisos en dólares, que habia cobrado fuerza a partir de los alquileres temporales para extranjeros.

“A partir de enero de 2024, los avisos en pesos reciben tres veces más interés que los avisos en dólares, notablemente por debajo del período 2015-2020, cuando los avisos en pesos recibían 13,6 veces más contactos que los publicados en dólares.

A su vez, desde junio de 2020, los avisos de alquileres en dólares comenzaron a crecer y en diciembre de 2023 el porcentaje era del 50%. En 2024, la cantidad comenzó a retroceder nuevamente y en junio, el 53% de los avisos están en pesos”, detalló el informe del portal.

Ley Bases: desde hoy se elimina el impuesto de 1,5% para la venta de propiedades

Fuente: Clarín – La Ley Bases que se promulgó este lunes incluyó la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el ITI, que gravaba con el 1,5% el traspaso de propiedades.

Como parte de las modificaciones que lleva adelante esta ley se decidió que a partir de hoy el ITI deja de regir. Este impuesto lo pagaban los propietarios al vender un inmueble y equivalía al 1,5% del precio de venta.

La Ley Bases incluye la declaración de la emergencia pública, la reforma del Estado, las privatizaciones de las empresas y sociedades de propiedad total o mayoritaria estatales, entre otras medidas. Se publicó hoy en el Boletín oficial, lo que ya la habilita a entrar en vigencia.

El tributarista César Litvin explicó que «se elimina este impuesto para las Personas Humanas y Sucesiones Indivisas y para los sujetos no habitualistas en la compra venta de inmuebles cuya fecha de adquisición haya sido efectuada antes del 1/1/2018».

La expresión «sujetos no habitualistas» hace referencia a todas las personas que hacen operaciones inmobiliarias en forma individual sin ser empresas dedicadas a estas transacciones.

«Los adquiridos antes del 1/1/2018 NO pagan NINGUN impuesto con esta ley, al momento de ser vendidos», escribió Litvin en su cuenta en la red social X, antes Twitter.

A la vez, Litvin detalló que «en cambio, los inmuebles que fueron vendidos después del 1 de enero de 2018 seguirán tributando el impuesto cedular, que equivale al 15% de Ganancias sobre el resultado de la operación (precio de venta menos costo actualizado)».

Con este cambio, una persona que compró una propiedad antes del 2018 y ahora decide venderla no deberá pagar el ITI del 1,5% sobre el valor de venta. Si la operación se hubiera hecho la semana pasada si habría estado alcanzada.

Quien compró una propiedad después del 1 de enero del 2018 y luego quisiera venderla, ya no estaba alcanzado por el ITI pero sí por el impuesto cedular. De este modo, cuando decida venderla deberá pagar este tributo que equivale al 15% de la ganancia que obtuvo entre el precio de venta menos el costo actualizado por Indice de Precios al Consumidor (IPC) y los gastos.

Un comunicado del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires indicó que «la Derogación del ITI es de aplicación total e inmediata».

«Con la publicación de la Ley 27.743 de “Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes” o “paquete fiscal” en el Boletín Oficial, se derogó -con vigencia a partir de las 0 horas del día de hoy, lunes 8 de julio de 2024- la Ley 23.905, que regulaba el Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas».

Además, el comunicado aclara que «NO hay retroactividad del impuesto cedular para las personas humanas, dado que la reforma de finales de 2017 así lo dispuso».

«La derogación del ITI es total y, por ende, también desaparece la consulta de residentes del exterior ya que las normas en vigor no la contemplan. Esta norma simplifica el sistema tributario para las transmisiones onerosas de inmuebles, de las que sólo quedan vigentes tres encuadres posibles».

Oficinas: precios atractivos impulsan el mercado de alquileres

Fuente: Ámbito – El mercado de oficinas evidencia una notoria mejora de la demanda. Catalinas y la zona norte de CABA tienen buena ocupación.

El mercado de oficinas cerró el primer semestre del año con números en alza. Por primera vez desde 2020 el negocio corporativo muestra una absorción neta positiva durante dos trimestres consecutivos. Si bien aún es pronto para hablar de una reactivación, es notoria la mejora en los indicadores que miden la demanda.

La cantidad de metros absorbidos reflejó un incremento del 53,2% respecto del trimestre anterior mientras que la vacancia viene en descenso, según un informe de CBRE Argentina. Todos los submercados cerraron con valores positivos de absorción neta, excepto en Microcentro, Zona Sur de CABA y el Distrito Tecnológico, dónde todavía continúa la liberación de superficie.

“La mayor tracción de demanda se observa en el submercado de Catalinas–Plaza Roma, al igual que en la zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires dónde los edificios cuentan con una alta ocupación”, remarcó Karina Longo, Research Manager de CBRE.

Al cierre del segundo trimestre, el inventario de oficinas Clase A/A+ existente es de 2,16 millones de metros cuadrados (m2) en CABA y Gran Buenos Aires. La principal oferta se ubica en el CBD –centro de la Ciudad- con 1,28 millones de m2, seguido por Zona Norte GBA con 470.000 y Zona Norte CABA con 440.000. En el CBD y el corredor norte CABA es donde se encuentra la mayor concentración de proyectos entregados en 2023. En el segundo trimestre del año la tasa de vacancia de oficinas Clase A/A+ presentó un descenso moderado del 0,9 % con respecto al trimestre anterior, cerrando el segundo en 16,7%.

Caen los precios de alquileres

En el segundo trimestre de 2024 las rentas se comprimieron 1,3 % con respecto al período anterior. De esta forma la renta ponderada para las oficinas Clase A/A+ fue de u$s 22,7 por m2 al mes. Todas las zonas, con excepción de Zona Norte de CABA, mostraron un mínimo descenso en los valores pedidos.

Lo que sucede es que si bien el mercado comenzó a mostrar cierta reactivación, los valores de renta se siguen acomodando para capturar la demanda.

En el corredor Norte de CABA los precios promedio alcanzaron los u$s 28,2 el m2, cifra un 60,1% más alta que en el Distrito Tecnológico, dónde a pesar de tener la tasa de vacancia más baja del mercado (5,9%), la demanda no está convalidado por el momento valores de renta más altos.

Respecto del CBD, el valor de renta promedio fue de u$s 22,3 el m2, y la diferencia con la zona Norte de CABA se mantiene en el 26,5%. Esto se debe al ingreso de nuevos edificios con gran calidad constructiva, y la expectativa de la próxima entrada de nueva superficie en la zona Norte de CABA, que han producido una mejora en los valores de renta durante el último año

Dónde se concentra la demanda

La absorción neta del segundo trimestre fue de 19,214 m2. Por segundo trimestre consecutivo cerró en valores positivos, aunque los mismos continúan estando muy por debajo del promedio trimestral del mercado.

La superficie alquilada en este periodo alcanzó los 22.930 m2. Todos los sub mercados cerraron en valores positivos, excepto Microcentro, Zona Sur y el Distrito Tecnológico, donde en conjunto liberaron 3717 m2. La demanda estuvo impulsada por la ocupación de edificios en el corredor Panamericana y en el submercado Catalinas-Plaza Roma, que en su conjunto absorbieron el 75% de la superficie total alquilada. “Las empresas continúan apostando por movimientos corporativos ‘fly to quality’, motivados por valores de renta que todavía no comienzan a recuperarse y la disponibilidad de superficie de alta calidad”, explicó Carlos Gowland, Senior Broker de CBRE.

Las inmobiliarias piden que se incluyan a las propiedades usadas entre los destinos del blanqueo

Fuente: Clarín – Después de la aprobación de La Ley de Bases y el paquete fiscal, las inmobiliarias están pidiendo que el Poder Ejecutivo incorpore en la reglamentación la posibilidad de que se destinen los fondos del blanqueo a la compra de inmuebles usados.

Formalmente, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) envió una nota al presidente Javier Milei y al ministro Luis Caputo con el pedido que incluye la idea de que la compra de propiedades usadas no pague la alícuota del 5% prevista en la legislación.

Sucede que el régimen de regularización de activos exime del pago de multas a quienes declaren hasta US$ 100.000, mientras que para montos mayores establece alícuotas progresivas que van del 5% al 15%.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara, explica que «la ley prevé que algunos destinos del blanqueo estén exentos de pagar impuestos y deja abierto a que el Poder Ejecutivo defina otros destinos que también pueden estar eximidos, (como la adquisición de certificados de participación o títulos de deuda de fideicomisos de inversión productiva o la suscripción de cuotapartes de fondos comunes de inversión, entre otros).

En este sentido, el texto señala que “el Poder Ejecutivo podrá adicionar otros destinos a los previstos anteriormente, que tengan por finalidad incentivar la inversión productiva del país o promover la inversión productiva de pequeñas y medianas empresas en las provincias de menor grado de desarrollo relativo o fomentar el crédito de las mismas”.

Precisamente, según Alejandro Bennazar, referente del sector, «sería muy importante el blanqueo para las obras nuevas con primer escritura y también para las propiedades usadas, porque esto además generaría muchísima mano de obra rápida por el gran volumen que hay. Sería una activación para más de 100 rubros vinculados al sector inmobiliario», apuntó.

Textualmente, la nota de la entidad señaló: «La Cámara Inmobiliaria Argentina solicitó al Poder Ejecutivo nacional incorporar en la reglamentación de la ley o mediante el mecanismo que considere propicio la posibilidad de destinar fondos provenientes del Régimen de regularización de activos a inversiones en inmuebles usados, eximiéndolas de la alícuota establecida en dicho régimen».

«El objetivo de la propuesta es darle dinamismo a un sector determinante para el desarrollo de la Nación, siendo el sector inmobiliario el principal promotor del acceso a la vivienda de los ciudadanos de este país», continuó la misiva.

«La posibilidad de destinar fondos blanqueados a la compra de vivienda usada exceptuándose del pago de la alícuota del 5% significa un mayor incentivo para movilizar ahorros y generar ingreso de fondos en la economía formal, por lo tanto, generando una mayor base de recaudación para el Estado y mayor capacidad de inversión para quienes logren vender sus inmuebles gracias a este mecanismo de incentivo», justificó el pedido.

El sector inmobiliario viene intentando reactivarse no sólo con el blanqueo de capitales sino también apostando al regreso del crédito hipotecario. El último dato relevado del Colegio de Escribanos de la Capital Federal mostró que, en mayo (aún sin el impacto de los nuevos créditos) la venta de propiedades registró su nivel más alto en seis años con 4.590 escrituras. Esto significó un aumento interanual del 36%.

Sumado a esto, en junio, de acuerdo con un reciente informe de First Capital Group, los créditos hipotecarios, incluídos los ajustables por inflación/UVA, tuvieron una suba del 5,4% respecto del mes anterior y acumularon una suba interanual del 45,8% en términos nominales.

Sin embargo, el sector viene de años de mucha contracción y caída de precios, con lo cual, las inmobiliarias creen que el blanqueo es un ingrediente que ayudaría a que el sector empiece a despegar.

Ley Bases y paquete fiscal: cómo impacta en los impuestos que paga quien tiene una propiedad como inversión

Fuente: La Nación – Diputados aprobó la Ley Bases y el paquete fiscal; los cambios que impactan en el mercado de los alquileres, al impuesto de Bienes Personales y la expectativa del blanqueo


Luego de más de 12 horas de debate, el viernes a la madrugada laCámara de Diputados sancionó la Ley Bases y el paquete de reformas fiscales impulsado por el oficialismo.

La Ley Bases se aprobó con 147 votos positivos y 107 negativos, mientras que el paquete fiscal lo hizo con 136 votos positivos, 116 negativos y 3 abstenciones. Pero también, se votó la reposición del capítulo sobre Bienes Personales -uno de los capítulos más discutidos, y que había sido rechazado por el Senado-: se aprobó con 134 afirmativos, 118 negativos y 3 abstenciones.

Ley Bases y paquete fiscal: los impactos en el mercado inmobiliario

1) En los alquileres

Entre los cambios tratados en el paquete fiscal, hay un beneficio para monotributistas que son propietarios y ofrecen su inmueble en alquiler. Dado que en el paquete fiscal el máximo de facturación para el monotributo subió a $68 millones (anuales) para la categoría más alta, quien antes quedaba fuera del monotributo (ya que la facturación del alquiler hacía que superara el tope) podrán mantenerse en el régimen del monotributo y tener un menor costo menor que en el régimen general.

Si el propietario es monotributista, el alquiler queda exento del IVA, más allá del destino que le dé el locatario. Mientras que si el propietario es responsable inscripto, el alquiler está exento del IVA si el inmueble se destina a casa habitación del inquilino y su familia (es decir, que el locatario utiliza el inmueble para habitar con su familia), pero debe pagar el IVA si no encuadra en esa situación. Esto significa que si el departamento es alquilado para que funcione, por ejemplo, una oficina debe pagar ese impuesto

La aprobación de la Ley Bases y el paquete fiscal otorgó un beneficio para monotributistas que tienen propiedades en alquiler
La aprobación de la Ley Bases y el paquete fiscal otorgó un beneficio para monotributistas que tienen propiedades en alquilerFabian Marelli

2) En Bienes Personales

La aprobación de Bienes Personales modificó el piso mínimo no imponible, que pasó de $27.377.408,28 a $100 millones. Esto generará que menos personas paguen este impuesto. A su vez, actualizó el piso de ese tributo relativo a inmuebles destinados a casa habitación de $136.887.041,42 a $350 millones, es decir que: quienes tengan una vivienda valuada en hasta $350 millones no pagarán por ella.

Además, se redujo la alícuota, que se aplica una vez que se supera el mínimo no imponible (la tabla del impuesto con las diferentes escalas), de 1,75% -para bienes en el país- y de 2,25% -para bienes en el exterior- a un rango que va del 0,5% a 1,5%, y se eliminó la discriminación entre ambos tipos de bienes (en el país y en el exterior).

La reforma también incluye la posibilidad de hacer un pago anticipado el tributo (para los bienes que ya estaban declarados) en el que se podrá hacer un pago unificado que saldará el impuesto por cinco años (los períodos 2023, 2024, 2025, 2026 y 2027) a tasa preferencial (0,45%) y congelando su patrimonio. Además, promete “estabilidad fiscal” hasta 2038.

La Ley Bases se aprobó con 147 votos positivos y 107 negativos
La Ley Bases se aprobó con 147 votos positivos y 107 negativos

3) Blanqueo de capitales

En este caso, los contribuyentes que no tienen sus activos declarados en el país podrán blanquear hasta US$100.000 sin abonar ningún impuesto fijo, y sin ningún tipo de penalización por los bienes que no hayan sido declarados, hasta el 30 de abril de 2025, con la posibilidad de prorrogarlo hasta el 31 de julio de 2025. “Las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles”, afirma Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima. Para aquellos montos que superen los US$100.000, el proyecto propone alícuotas progresivas del 5%, 10% y 15%, dependiendo del momento en que los contribuyentes se adhieran al régimen.

Todos los bienes, de forma excepcional, deben ser valuados en dólares estadounidenses. En el caso de los bienes inmuebles, se debe considerar su valor de adquisición, su valor fiscal o su valor mínimo (el que sea superior). “La mayoría de los inmuebles van a terminar valuandose al valor mínimo, porque el de adquisición fue un valor convertido a pesos con un tipo de cambio bajo respecto al actual”, aclara el tributarista Sebastián Domínguez.

Además, se diseñaron tres etapas para ingresar al blanqueo, cuanto antes se ingresa al régimen menos alícuota hay que pagar de impuestos.

La nueva ley permite que quienes superen el monto de esa cifra pagarán, en una primera etapa hasta el 30 de septiembre, una alícuota del 5% sobre el excedente declarado. Por ejemplo, si alguien blanquea bienes por un valor de US$200.000, deberá abonar US$5000 de penalidad (el 5% de los US$100.000 que exceden al piso máximo). Mientras que, en la segunda etapa hasta diciembre, la alícuota será del 10%, y en un tercer tramo durante el primer trimestre de 2025, será del 15%.

Por su parte, quienes se inscriban al blanqueo tendrán un incremento del 20% de la alícuota del impuesto a los Bienes Personales. Con esta modificación, la tasa pasaría del 0,5% al 0,6%.

Ley Bases y paquete fiscal: la aprobación del blanqueo permite que los contribuyentes que no tienen sus activos declarados en el país puedan blanquear hasta US$100.000 sin abonar ningún impuesto fijo
Ley Bases y paquete fiscal: la aprobación del blanqueo permite que los contribuyentes que no tienen sus activos declarados en el país puedan blanquear hasta US$100.000 sin abonar ningún impuesto fijo

Por qué en casi 20 barrios porteños es más barato comprar un departamento a estrenar que en pozo

Fuente: iProfesional – Qué factores explican el inédito fenómeno del mercado inmobiliario. Dónde es más económico adquirir una propiedad nueva que invertir en una en construcción

En la ciudad de Buenos Aires, una tendencia inédita está alterando el mercado inmobiliario: en 19 barrios, el precio por metro cuadrado de las propiedades a estrenar es más bajo que el de los departamentos en construcción, conocidos como «en pozo». Tradicionalmente, las unidades en pozo solían ser entre un 20% y 30% más baratas en promedio que las ya finalizadas y listas para habitar.

Este desacople económico sucede por diversos factores. Entre ellos por una serie de factores relacionados con la oferta y demanda, los costos de materiales que suben por inercia inflacionaria (recién ahora están bajando porque las ventas de productos cayeron un 11,2% intermensual según el Grupo Construya) y riesgos asociados a proyectos en pozo, la ubicación estratégica y la dinámica de competencia entre los desarrolladores.

Los 19 barrios son los siguientes: San Nicolás, Chacarita, Constitución, La Boca, Monserrat, Caballito, Núñez, Recoleta, Coghlan, San Telmo, Villa Lugano, Nueva Pompeya, La Paternal, Almagro, Balvanera, Recoleta, Villa Ortúzar, Villa del Parque y Villa Pueyrredón. «Se destacan dentro de CABA por presentar esta característica particular», lo confirmó un análisis realizado por Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario.

Los costos para construir viviendas están obligando a las desarrolladoras a trazar muy bien los números y «afinar bien el lápiz» para mantener la eficiencia. Aunque desde el sector reconocen que, poco a poco, están trasladando los aumentos de los materiales de construcción al precio final de la vivienda para que la ecuación financiera sea favorable al fin del proyecto.

Bryn amplió: «En este contexto, Núñez se perfila como uno de los barrios con mayor proyección, comparable incluso con Puerto Madero por su potencial de desarrollo y valorización inmobiliaria. En este barrio, el precio promedio por metro cuadrado para viviendas listas para habitar se ubica en u$s2.777, mientras que las propiedades en etapa de construcción alcanzan un valor de u$s2.874 por m2″.

Esta situación se observa principalmente en barrios en vías de consolidación, donde los desarrolladores ven oportunidades de negocio debido a incidencias de valor de tierra más bajas o a una demanda que se desplaza desde barrios saturados de oferta y con sobreprecios.

Tradicionalmente, las unidades en pozo solían ser entre un 20% y 30% más baratas en promedio que las ya finalizadas y listas para habitar.

Bryn destacó: «En 19 barrios de CABA, los departamentos a estrenar se ofrecen a precios inferiores que aquellos en construcción. Allí es más económico comprar a estrenar que en pozo. Sin entrar en comparaciones de calidad o ubicación, dado que cada proyecto tiene sus particularidades, representa un desafío desvincularse de ciertos emprendimientos o iniciar nuevos».

Ejemplos

La diferencia de precios entre propiedades a estrenar y en pozo puede estar relacionada con varios factores. En barrios como Palermo, donde el precio por metro cuadrado para unidades a estrenar alcanza alrededor de u$s3.000, mientras que en pozo puede superar los u$s3.330, esto puede atribuirse a la demanda sostenida de estas zonas y la trayectoria de la plusvalía asociada a los proyectos ya finalizados.

Para la compra en pozo, las posibilidades de financiación y la definición de precios de construcción en una macroeconomía fluctuante determinan un costo per sé, que será oportunamente amortizado recibiendo un producto a estrenar de mejores prestaciones y obteniendo rentabilidades del orden del 25% al 30% durante el desarrollo de la obra.

Andrea Borges Do Canto, directora en Alianza Urbana, señaló que el mercado inmobiliario está en un proceso de reacomodamiento, saliendo de una etapa de incertidumbre que ralentizó la compra en pozo. «En contraste, el mercado de propiedades a estrenar se mantuvo activo y regulado. En la actualidad, se observa un mercado inmobiliario más prudente a la hora de invertir en inmuebles, con una marcada preferencia por unidades de dos y tres ambientes en zonas valorizadas por turistas y con terminaciones tecnológicas atractivas«.

Por qué es aconsejable comprar a estrenar en lugar de en pozo

Comprar una propiedad a estrenar puede resultar más atractivo para ciertos segmentos de la población debido a la certeza y rapidez de la entrega, así como la posibilidad de ocupación inmediata o alquiler.

Borges Do Canto añadió que es crucial considerar particularidades asociadas a la compra a estrenar, como la posibilidad de realizar una visita previa para levantar posibles observaciones y que sean atendidas antes de la compra. «Además, permite evaluar la iluminación y visuales reales y constatar las calidades constructivas», enfatiza.

En 19 barrios de CABA, los departamentos a estrenar se ofrecen a precios inferiores que aquellos en construcción

Costo promedio de propiedades a estrenar

El costo promedio por metro cuadrado de viviendas a estrenar en la ciudad de Buenos Aires se sitúa alrededor de u$s2.500. Considerando este valor, el precio total promedio de una propiedad puede alcanzar aproximadamente los u$s130.000 para una unidad de dos ambientes.

Mientras tanto, el costo para edificar, que aumentó un 289% interanual, se calcula que promedia los u$s1.200 por metro cuadrado, y la edificación premium ya está en u$s1.700 en promedio, alcanzando niveles históricos.

Atractivos de los departamentos a estrenar

Las propiedades a estrenar suelen incluir características que seducen a la demanda, como la posibilidad de adquirir una vivienda lista para habitar o alquilar, sin necesidad de realizar mejoras adicionales.

Borges Do Canto sostuvo que este es un factor clave para aquellos que valoran el factor tiempo a la hora de invertir su capital en bienes raíces. «En este sentido, se está adquiriendo un proyecto que se destaca respecto al usado, percibiéndose moderno y, por ende, más atractivo en el mercado».

El mercado inmobiliario a futuro

La tendencia de precios más bajos para propiedades a estrenar en ciertos barrios de CABA refleja las dinámicas actuales del mercado inmobiliario.

Borges Do Canto amplió que «este fenómeno es indicativo de una competencia creciente entre desarrolladores, que buscan captar la atención de un público con ciertos niveles de exigencia y capacidad de inversión».

Loscostos para construir viviendas están obligando a las desarrolladoras a trazar muy bien los números

En un contexto económico marcado por la recuperación y la búsqueda de estabilidad, el mercado de la construcción emerge como un sector clave para impulsar el crecimiento y la inversión en el segundo semestre del año.

Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, concluyó que «las perspectivas para el segundo semestre son alentadoras, con indicadores que apuntan hacia un aumento en la actividad constructiva y una mayor demanda de viviendas. Se espera un rebote económico, acompañado por políticas públicas favorables y la aparición de créditos hipotecarios accesibles, está estimulando la inversión en proyectos residenciales y comerciales».

Creció 24% en mayo frente al mes anterior la venta de inmuebles en Buenos Aires

Fuente: Cronista – El dato se desprende del relevamiento llevado a cabo por el Colegio de Escribanos bonaerense. También creció la cantidad de hipotecas.

Los datos del mercado inmobiliario en la Provincia de Buenos Aires indicaron un incremento interanual del 23% en el número de operaciones registradas durante el mes de mayo. 

Las estadísticas que recopila mensualmente el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires señalaron para el quinto mes del año un total de 9459 compraventas, frente a las 7715 de mayo de 2023. 

La variación intermensual, en tanto, fue positiva en un 24%, ya que en el mes de abril se habían contabilizado 7617 operaciones. En cuanto a las hipotecas, en mayo se registraron 349, mostrando un aumento del 17% respecto a abril pasado (299) y una baja del 65% frente a mayo de 2023 (994).

«Más allá de posibles variaciones que puedan darse mes a mes, es positivo ver la suba de operaciones que se registró en mayo. Hacia adelante esperamos que la tendencia se consolide para poder hablar de una recuperación efectiva del mercado; para ello será muy importante lo que ocurra con los créditos hipotecarios que están ofreciendo los bancos», señaló el Presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Diego Leandro Molina.

«El crédito hipotecario es importante para reactivar el mercado inmobiliario, con el impacto que esto conlleva en la economía en general. A raíz de los últimos anuncios de los bancos ya estamos recibiendo consultas en las escribanías, y es allí donde se advierte la necesidad y la expectativa que tienen los argentinos para poder acceder al crédito», detalló Molina.

Créditos hipotecarios

Por otra parte, el próximo viernes 28 de junio a las 10 horas la institución realizará en su sede central de La Plata una mesa redonda sobre los nuevos créditos hipotecarios en el actual escenario del mercado inmobiliario. 

Estarán presentes autoridades del Colegio de Escribanos y representantes de entidades bancarias, quienes presentarán las opciones recientemente lanzadas en sus respectivas entidades. 

La actividad, destinada a notarios y a profesionales del sector, será transmitida en vivo en el canal institucional de YouTube del Colegio de Escribanos (www.youtube.com/Colescba).

Según lo manifestado por las autoridades, se observa un panorama favorable en cuanto a la apertura de nuevas líneas de créditos hipotecarios por parte del sistema bancario, a diferencia de los últimos cinco o seis años donde casi no había posibilidad de acceder a los mismos.

«Ante las preguntas que pueden surgir, el notario brinda seguridad para que cada persona pueda tomar la mejor decisión en cada caso en particular», remarcó Molina.

Boom de créditos hipotecarios: crecieron 50% las consultas en el mercado inmobiliario

Fuente: ámbito – A un mes y medio de lanzados, ya hubo más de 250.000 consultas para acceder a los préstamos. Qué tener en cuenta sobre las líneas de créditos hipotecarios y saber lo que todos se preguntan: ¿van a subir los precios de las viviendas

El resurgimiento de los créditos hipotecarios UVA -llamados así por las siglas “Unidad de Valor Adquisitivo”-, despertó gran interés, y así fue que solo en el primer mes se registraron más de 64.500 consultas y hoy, a poco menos de dos meses de lanzados, las consultas superaron las 250.000. Es que sin duda esta línea de crédito se convirtió en la esperanza de una futura recuperación económica y para todos los que sueñan con la casa propia. Informate más

Ya son 15 los bancos que otorgan estas líneas de crédito: el Hipotecario, el Nación, Supervielle, Macro, Santader, Ciudad, Galicia, BBVA, Del Sol, ICBC, Brubank, Bancor (Córdoba), Banco de Corrientes, Banco Provincia del Neuquén y Patagonia. Pueden acceder los trabajadores en relación de dependencia y autónomos, sean responsables inscriptos o monotributistas. En el Banco Nación también están incluidos los jubilados y pensionados que perciban sus haberes en esa entidad.

Los tiempos de pago rondan los 20 años, pero hay algunas entidades que ofrecen hasta 30, por eso es importante consultar las diferentes propuestas de estos créditos que también pueden tomarse para comprar una segunda vivienda. “Es clave destacar que el crédito hipotecario en un país es muy necesario. Si bien en Argentina normalizamos que en las últimas décadas es casi una misión imposible acceder a él –durante los últimos 5 años no había oferta-, en todos los países desarrollados y en vías de desarrollo es una herramienta imprescindible para el crecimiento económico de la sociedad”, argumenta Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium, agencia líder en servicios inmobiliarios y N°1 en ventas de la red en Argentina, quienes ya registraron un 50% más de consultas para comprar propiedades desde que se lanzaron los créditos.

Las 4 claves a tener en cuenta:

1) Pensá el beneficio a largo plazo

Si dudás por el pago, la tasa, o el interés, tené en cuenta que normalmente un crédito hipotecario en Argentina es a 20 años, y que -seguramente- a lo largo de ese periodo vas a vivir situaciones fluctuantes, donde el crédito va a ser muy barato o momentos donde va a ser un poco más caro, pero a largo plazo el beneficio es mayor. En general el que toma una deuda en Argentina, percibe que a lo largo del tiempo se licua por las diferentes devaluaciones.

2) Medí en dólares, no en pesos

Si estás analizando si el crédito es “bueno” o “malo”, dolarizalo, no lo midas pesos. Por ejemplo, con los anteriores créditos UVA, muchos solo veían que habían empezado pagando una cuota de “x” pesos y luego muchísimo más, pero la clave es pensar: ¿cuántos dólares eran en ese momento y cuántos son hoy? Te aseguro que todos terminaron ganando.

3) Asegurá el anticipo

Para acceder al crédito vas a necesitar un anticipo, si no contás con este requisito no vas a poder obtenerlo. En líneas generales, los nuevos préstamos cubren entre el 75% y el 80% del valor de las viviendas. Hay que entender que la cuota que vayas a pagar va a tener que ver con tus ingresos. Hacé un balance sobre cuánta plata ganás, y cuánto de eso podés destinar al crédito. Si bien hay que hacer un esfuerzo para llegar al monto mínimo necesario, sin dudas vale la pena ajustarse para poder llegar a tener tu techo.

4) ¡Leé la letra chica!

Lo primero que vas a tener que hacer para tomar un crédito hipotecario es ir a un banco a que te califiquen para ver si estás preaprobado para poder ser otorgado. Una vez que te aprueben es importante que conozcas la letra chica, los gastos que te van a cobrar, cómo es la posible cancelación, y evacuar todas las dudas –por mínimas que sean- antes de firmar el contrato.

Estos créditos pueden ser una herramienta para cumplir el deseo de una porción de argentinos de ser propietarios, lo que puede llegar a acelerar el aumento de los valores de las propiedades, pero como se puede ver en estos temas, la clave está en hacer un balance: “Estoy convencido de que a medida que haya más competencia, que más bancos otorguen créditos, las tasas van a ir bajando, por lo que a largo plazo el beneficio es mayor”, afirma Champanier.

Sin lugar a dudas, la posibilidad que representan los créditos hipotecarios para acceder a una propiedad, son una oportunidad para evaluar y animarse a consultar.

Una app inmobiliaria lanza herramienta gratuita para comparar créditos hipotecarios

Fuente: Perfil – En su marketplace inmobiliario, Gaspar Bullano sumó una opción para que quienes visiten su sitio puedan analizar las opciones de crédito hipotecario disponible. Además, prepara el lanzamiento de QRprop, una solución sustentable para los antiguos carteles de venta de inmuebles.

Bullano es el marketplace de compra-venta de propiedades, alquiler de inmuebles y alquileres temporarios que nació en 2018 en General Deheza de la mano de Gaspar Bullano, un emprendedor cordobés que vio la necesidad de conectar, de forma ágil y sencilla, a gente que busca propiedades con dueños de inmuebles.

Hoy la plataforma cuenta con más de 4.500 inmuebles de Argentina, Brasil y Uruguay y recibe más de 700.000 visitas al año. Ofrece la posibilidad de publicar los inmuebles de forma gratuita. También cuenta con dos planes trimestrales que posicionan mejor los inmuebles dentro de la plataforma: Oro -$15.000- o plata -$13.000-.

¿La novedad? En respuesta a la creciente demanda y complejidad del mercado de créditos hipotecarios, Bullano anunció el lanzamiento de su nueva herramienta gratuita diseñada para ayudar a los consumidores a encontrar y comparar las mejores opciones de crédito disponibles.

«Entendemos que encontrar el crédito hipotecario adecuado puede ser un proceso abrumador. Nuestra herramienta está diseñada para simplificar esta experiencia, brindando a los usuarios una forma clara, eficiente y gratuita de comparar sus opciones y tomar decisiones informadas«, explicó Gaspar Bullano, CEO de Bullano.

La nueva herramienta, completamente gratuita, permite a los usuarios explorar un listado completo de créditos hipotecarios, utilizar filtros personalizados, simular créditos, cotizar y calcular UVAs.

QRprop

Buscando ofrecer un valor agregado, en 2023 introdujo una característica única para el sector: carteles publicitarios con códigos QR dinámicos reutilizables, entregados en comodato a sus clientes.

Esta iniciativa permite a los interesados acceder instantáneamente a información actualizada sobre propiedades en venta o alquiler simplemente escaneando el código QR con sus dispositivos móviles. 

Lo distintivo es que, una vez que una propiedad se vende o renta, el mismo cartel se reutiliza para promocionar otra vivienda, siguiendo un enfoque sostenible que optimiza recursos y respalda la preservación del medio ambiente.

La relevancia de su iniciativa no pasó desapercibida y recibió una nominación para participar en una de las ferias inmobiliarias más prestigiosas del mundo: la MIPIM en Cannes, Francia, organizada por EUBIN-European Building Innovation Network. Representando a Argentina en los Global ESG Awards 2024, Bullano se destacó en la categoría EcoBalance Award.

Oficialmente, QRprop estará disponible a fines de 2024 y Bullano ya mantiene charlas con empresas en Italia y Grecia para sumar la propuesta.