Fuente: Cronista – Precios todavía atractivos, créditos hipotecarios y un resguardo de valor: la clave por la que crecen los inversores del interior del país en Capital Federal. ¿Qué zonas buscan y cuánto quieren gastar?
Los inversores del interior del país vuelven a mirar a la Capital Federal para comprar propiedades. El fenómeno se da sobre todo en los primeros meses del año. Es que durante las vacaciones de verano muchos vienen a hacer turismo a la Ciudad y hasta buscan departamentos para los jóvenes que en marzo llegan a estudiar.
«Desde hace tiempo notamos un interés creciente sobre todo de provincias como Córdoba, Santa Fe, Mendoza, y también del NOA y NEA. Buscan propiedades terminadas para diferentes fines: desde vivienda propia hasta inversión, o para sus hijos que vienen a estudiar a Buenos Aires», dijo Natalia Tuset Roiz, gerente comercial de ATV arquitectos.
En sintonía; Jorge Toselli, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre y trabaja en Barrio Norte, aseguró que «aumentó notoriamente la visita desde octubre de 2024. Esto se da porque los compradores notaron un declive de la inflación y la baja de las tasas de interés en pesos».
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en plena recuperación. Durante 2024, los precios promedio de venta en la ciudad crecieron un 6,8 % según el informe de Zonaprop. Este incremento, que representa el tercer mayor avance anual desde 2012, coincide con un repunte significativo en el volumen de escrituras.
En diciembre, las operaciones de compraventa alcanzaron su mejor nivel en siete años, con un aumento interanual del 68,1 % en las transacciones, de acuerdo con datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Este contexto ayudó a que los inversores vuelvan a Buenos Aires. «Hay mucha demanda de compradores del interior del país. Esto se da por el inicio del ciclo académico y la necesidad de una vivienda», contó Daniel Bryn dueño de Invertire Real Estate.
Además para los inversores del interior del país, Buenos Aires es una plaza más que atractiva. «Comprar una propiedad en CABA sigue siendo una opción de resguardo de valor. Muchos inversores del interior ven en la ciudad una plaza más estable y con mayor liquidez en el mercado inmobiliario», agregó Bryn.
Como si fuera poco, los precios siguen siendo atractivos y hay una mayor accesibilidad gracias a las líneas de hipotecas que ofrecen los bancos. En 2024, las hipotecas crecieron un 226 %, según los datos de escribanos, respecto al año anterior.
«A pesar de algunos repuntes, los precios de las propiedades en Buenos Aires siguen estando entre un 30% y un 35% por debajo de los picos de 2018, lo que incentiva a compradores a aprovechar oportunidades antes de una eventual recuperación del mercado», agregó Bryn.
Hoy los inversores buscan propiedades chicas de hasta u$s 100.000. «En la mayoría dispone del 50% por ciento en efectivo y el saldo lo sacan a través de un crédito hipotecario», agregó Toselli.
Las zonas más buscadas
Los inversores del interior del país se inclinan por el corredor Norte a la hora de comprar un inmueble. «Palermo, Recoleta y Núñez encabezan las búsquedas en donde la rentabilidad bruta anual por alquiler alcanza el 5,28%«, explican en ATV arquitectos con fuerte presencia en la zona Norte.
En opinión de Bryn, Palermo es indiscutiblemente el barrio más buscado. «Se inclinan por zonas conocidas que tengan buena accesibilidad pero también mucha oferta y vida nocturna», agregó.
Los precios del metro cuadrado (m2) en Palermo, según los datos de Zonaprop, son los más altos de la Capital Federal -eximiendo a Puerto Madero-. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de u$s 120.000 y uno de tres empieza en u$s 160.000.
«Hoy el costo del m2 de un usado ronda los u$s 2000. Y en poco tiempo subirá a u$s 2400. Esta predicción se sostiene porque los materiales siguen subiendo su valor y hoy construir no es tan buen negocio como fue en 2023″, concluyó Toselli.
Fuente: La Nación – La rentabilidad bruta anual promedio por alquiler de inmuebles en 2024 mejoró la del año 2023 casi en el doble.
Ana y Bruno compraron un departamento de dos ambientes hace 10 años con la idea de alquilarlo y tener un ingreso complementario. En principio estaban conformes con la decisión que tomaron pero, desde la pandemia, empezaron a desconfiar de los inquilinos, perdían dinero con los ajustes que se desvalorizaban rápidamente por la inflación, y lo dejaron vacío. En 2024 lo pusieron en alquiler nuevamente con su inmobiliaria de confianza y hoy están contentos con el resultado de su inversión inicial.
Es que el año pasado cerró con un fuerte crecimiento en la cantidad de operaciones de compraventa y también con una sustancial mejora en la rentabilidad para los propietarios de inmuebles alquilados.
El año pasado cerró con un fuerte crecimiento en la cantidad de operaciones de compraventa y también con una sustancial mejora en la rentabilidad para los propietarios de inmuebles alquiladosFabian Marelli
Durante 2022 y 2023, había bajado notablemente la cantidad de inmuebles disponibles para alquiler, principalmente porque los propietarios temían que los precios quedaran atrasados respecto del aumento del dólar y por las disposiciones desfavorables de la Ley de Alquileres.
A partir de enero de 2024, con la baja del índice inflacionario a lo largo de todo el año, la estabilidad en el precio del dólar y la derogación de la ley de alquileres de diciembre de 2023, los propietarios volvieron a confiar y la oferta de alquileres se incrementó.
Según un informe reciente de Zonaprop, en enero de 2024 la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Sin embargo a lo largo de todo el año pasado, el crecimiento de la oferta se moderó y en enero de este año cayó en un 6%.
¿Se incrementó la ganancia?
Según el último Index de CABA que publica Zonaprop, analizando los avisos publicados por anunciantes en su portal, el pasado mes de enero los precios de alquiler aumentaron un 2,8% y acumulan un 39,7% de aumento en los últimos 12 meses.
Eso produjo un incremento en la rentabilidad que responde a varios factores: la baja del tipo de cambio, la disminución de la inflación desde enero de 2024 y el mayor interés de los inversores en comprar propiedades como un activo.
Según lo informado por varias consultoras, la rentabilidad de los departamentos en alquiler en CABA fue de hasta 6,35%; ese porcentaje representa la ganancia anual que obtuvo el propietario por alquilar su inmueble. El índice de 2023 fue de 3,9% por lo que se advierte que el indice actual ha mejorado notoriamente.
De acuerdo al informe de Zonaprop, la rentabilidad bruta en dólares medida por la plataforma en 5.26%, es similar a la de 2017, cuando hubo un incremento importante de las ventas debido a la aparición a los créditos hipotecarios UVA.
La rentabilidad barrio por barrio
Desde la derogación de la ley de alquileres, la oferta de propiedades se incrementó fundamentalmente por la mejora en los precios y condiciones de las locaciones. Eso hizo también que el sector atrajera nuevos inversores que buscan obtener una buena renta a través de los alquileres. Comprar para poner en alquiler no es un decisión al azar, sino que los propietarios deciden obtener de esa forma una buena rentabilidad y por otra parte, deciden adquirir inmuebles con la expectativa que se revaloricen.
El dato que arrojan los informes es que los propietarios obtienen mayor rentabilidad en los barrios con los precios de alquileres más bajos.
El barriocon mayor rentabilidad es Lugano, conuna rentabilidad bruta del 9% anual, según informa Zonaprop. Una de las razones principales es que hay una gran oferta de propiedades con valores por debajo del común denominador de otros barrios.
Gráficos rentabilidad en la Ciudad de Buenos Aires, según Zonapropzonaprop
En segundo lugar está Parque Avellaneda, con una rentabilidad anual del 7,5% y luego La Boca, en tercer lugar (7,1% de rentabilidad anual). Una de las razones principales para que el índice sea más elevado que en muchas zonas, es que el valor del metro cuadrado es inferior a U$S1000.
Entre los barrios con la menor rentabilidad, que ronda el 4,5 % anual, están Belgrano, Núñez, Palermo y Colegiales y el demenor rentabilidad es Puerto Madero con 3,3%.
Los 15 barrios más rentables de CABAzonapropBarrios con rentabilidad intermediazonapropLas zonas con menor rentabilidad en la ciudad de Buenos Aireszonaprop
¿Cuántos años se demora en recuperar la inversión?
Eso depende de la ubicación y del valor de la propiedad. En promedio, el plazo de recupero es de 19 años pero si consideramos cada barrio por separado, los plazos varían.
El mayor plazo para recuperar la inversión es de 30,2 años si el inmueble se encuentra en Puerto Madero. Un plazo intermedio es de 18 años en el barrio de Agronomía y el menor plazo de recupero es de 11,1 años para una propiedad ubicada en Lugano.
¿Cuáles son los valores de los alquileres en CABA?
Según información publicada por ZonaProp, los barrios más caros para alquilar son Puerto Madero con un precio medio de $926.707 mensuales, seguido por Palermo ($629.241 mensuales) y Núñez ($626.602 por mes).
alquiler
Por su parte los barrios con precios más baratos son Lugano (424.900 pesos mensuales), Floresta (486.183 pesos mensuales) y Mataderos (494.843 pesos mensuales.
Fuente: La Nación – El Gobierno analiza cómo eliminar intermediarios en el mercado y los brokers reaccionaron con opiniones divididas.
La confirmación de que el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger puso la lupa en el mercado inmobiliario inquietó a los brokers. En principio, el funcionario está comenzando a analizar el sector y cómo desburocratizar a una industria que desde hace unos meses se reactivó. El año pasado cerró con casi 55.000 operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, 35% más que en 2023. Fue el mejor año desde 2018, donde se registraron poco más de 55.000 operaciones y casi se “empató” a un año que tuvo una excepcional palanca hipotecaria en el primer semestre.
Sin embargo, hay que tener en cuenta, que más allá de las intenciones de la mesa chica del presidente Javier Milei, el Gobierno solo puede revisar la legislación nacional porque las normas son municipales y son potestad de cada municipio. Esto significa que el Gobierno nacional no tiene jurisdicción sobre ellas, lo que define un camino más largo a la hora de implementar cambios.
Por otra parte, hasta ahora, se sabe poco de qué es lo que se cambiará y cómo se implementaría esta desregulación. En las primeras horas de conocerse la noticia, confirmada por fuentes cercanas al ministro a LA NACION, se especuló con la posibilidad de que se cerraran todos los colegios inmobiliarios, que son entidades semipúblicas que otorgan la matrícula a los corredores para poder ejercer la actividad, y los encargados de controlar y fiscalizar la actividad inmobiliaria.
Luego surgieron otras versiones que indican que el objetivo no es eliminar los colegios sino eliminar la obligatoriedad de tener una matrícula otorgada por los colegios. Es decir, estos seguirían existiendo, pero no haría falta contar con la matricula, ni cursar una carrera para desarrollar la actividad inmobiliaria.
Por otra parte, se transferiría el rol sancionador de los colegios profesionales a la Justicia Ordinaria y se derogarían las sanciones por vender propiedades sin tener la matrícula. “El objetivo es fomentar la competencia y la eficiencia por lo que los colegios deben seguir existiendo pero sin el monopolio en la intermediación. Si se elimina la obligación de la colegiación van a tener que mejorar sus servicios para que los profesionales quieran adherirse”, explica Jorge Amoreo Casotti, director de innovación de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
Cómo surgieron los colegios profesionales
La primera norma que reguló al sector fue la Ley 20.266, sancionada en 1973 durante el gobierno de Lanusse. En 1999 se modificó mediante la Ley 25.028 que fue la que comenzó a exigir título universitario obligatorio para obtener la matrícula. Hoy, quien quiere trabajar como corredor inmobiliario debe cursar una carrera -que en algunas provincias es de grado universitario y dura más de cuatro años- y, una vez recibido, sacar la matrícula y pagar al colegio un monto -anual o porcentaje de las operaciones- para poder ejercer la actividad. Los encargados de otorgar la matrícula son los colegios inmobiliarios o de martilleros y corredores públicos, que son aprobados por los gobiernos locales de cada jurisdicción en la que ejercen.
Además de autorizar a los corredores inmobiliarios a trabajar, los colegios son los responsablesde controlar que las inmobiliarias que operan cuenten con la matrícula y la formación requerida para desempeñar la profesión. “Antes de que surgieran los colegios, se vendían inmuebles que no existían y podía haber fraudes”, explica Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. De todas formas, reconoce la necesidad de que mejoren el servicio. “Hoy son más reactivos que proactivos. Los colegios terminan siendo una obligación de aporte monetario, en vez de solución a problemáticas”, agrega Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima.
Marta Liotto, expresidenta de CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires), recordó que el colegio inmobiliario porteño se creó a partir de una iniciativa de los propios corredores. Explica que nació en 2007 como producto de una cantidad de irregularidades que se daban en el mercado: se vendían inmuebles de pozo que no estaban en capacidad de venderse, entre otras cosas, y “no estamos hablando de comprar zapatos, sino de una inversión grande, como es la casa de una persona”.
Hoy, quien quiere trabajar como corredor inmobiliario debe cursar una carrera -que en algunas provincias es de grado universitario- y pagar una matrícula para poder ejercer la actividad Gerardo Viercovich – LA NACION
Las opiniones que no se hicieron esperar
Otras voces en off aseguran que los colegios profesionales terminan convirtiéndose en “entes burocráticos que cobran, pero no aportan valor”. Los colegios perciben una cuota anual o porcentajes de los honorarios que reciben las inmobiliarias por las operaciones que cierran. Por nombrar algunos ejemplos, en San Isidro, el Colegio de Martilleros percibe un porcentaje del 6% sobre la comisión cobrada por cada venta de sus matriculados mientras que CUCICBA, que cuenta con 10.000 corredores inmobiliarios matriculados -de los cuales 7700 están activos-, cobra $500.000 al año por cada uno de ellos.
Una salida que plantean algunos de los brokers es que pertenecer al colegio sea algo opcional y “pagues por cada gestión o asesoramiento que pidas. De esa forma evitarías que se cobren altas sumas sin servicios a cambio”, dice una fuente consultada. Otros sugieren que haya un solo representante nacional, en lugar de un colegio por cada provincia o por jurisdicciones.
En la Provincia de Buenos Aires existen 21 colegios en distintos departamentos judiciales, mientras que en la Argnetina, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios del País (COFECI) con cerca de 40.000 corredores matriculados, distribuidos en Córdoba, Rosario, Entre Ríos, Mendoza, Tierra del Fuego, entre otras jurisdicciones, es uno de los más fuertes. Son 18 colegios repartidos en las 24 provincias, es decir alguna de ellas funciona sin un organismo.
Esta cantidad de colegios inmobiliarios en el país también genera restricciones teniendo en cuenta que para operar en cada jurisdicción donde hay un colegio inmobiliario es necesario pagarle la matrícula correspondiente al colegio local. Por ejemplo, quien vende propiedades en Capital y en San Isidro debe matricularse en ambos lugares y, por lo tanto, pagar dos matrículas. “Todavía hay que conocer la letra chica de lo que va a proponer el Gobierno, pero me parece un disparate lo que sucede hoy: la necesidad de matricularse en cada colegio para operar. Debería existir uno solo, a priori, a nivel nacional”, comparte Mieres.
“Los colegios deberían actualizarse. Antes se agrupaban por zonas, ya que conocían a los matriculados de esos lugares, hoy la información circula con mucha más velocidad, por lo que una inmobiliaria podría trabajar en cualquier mercado”, agrega Raggio. “Lo que cobran no es lógico”, afirma de manera contundente Diego Cazes, director general de L.J. Ramos.
En Provincia de Buenos Aires existen 21 colegios en distintos departamentos judiciales Dolores Pasman
Más allá de la necesidad de ajustar temas de eficiencia de los colegios, los brokers consultados coinciden en que “cierta regulación” es importante para evitar una anarquía en el sector. “Es bueno que el sistema se modernice y liberalice pero también es clave no retroceder en temas de oferta. Quiero decir evitar que cualquiera pueda ofrecer cualquier cosa, sin un mínimo de garantías para el cliente”, asegura Raggio. Cazes comparte esta mirada y agrega: “Algún control tiene que haber, para que se regule la actividad”. La principal preocupación del sector es que la desregulación multiplique la cantidad de agentes inmobiliarios que ejerzan la actividad sin preparación que terminen tasando a cualquier valor y cobrando honorarios irrisorios.
Liotto aclara que, los colegios son “delegaciones que dio el Estado para controlar la actividad y garantizan un buen desarrollo y desempeño para brindar un servicio”. Armando Pepe, quien fue presidente del Colegio Inmobiliario de CABA entre 2017 y 2021, agrega que desde el colegio controlan que las inmobiliarias que operan tengan la matrícula. “Muchas veces desenmascaramos estafas, en casos de personas que tomaron 30 señas para un mismo departamento y luego desaparecían, loteos que se vendían sin tener aprobados los planes de subdivisión, casas en las que no se había hecho la sucesión”, recuerda Pepe y asegura que el 97% de las operaciones inmobiliarias que se realizan en la ciudad de Buenos Aires se hacen a través de los corredores matriculados “que se encargan deverificar títulos y revisar que el inmueble no tenga embargos” .
Las fuentes consultadas coinciden en que algún control sobre el mercado debe existir
Otro de los temores de los brokers inmobiliarios matriculados es que la falta de regulación afecte los honorarios (comisiones) que se cobran en una operación de compraventa de inmuebles. En la Ciudad de Buenos Aires, los aranceles se fijaron por la ley 2340 y se estableció cobrar un máximo del 3% al vendedor y un 4% al comprador, es decir, en una operación la inmobiliaria cobra el 7% del valor de venta del inmueble. “Ahora bien, si alguien que no estudió ni conoce nada del mercado inmobiliario cobra comisiones bajas, terminará llevándose todo el mercado, pero ofreciendo un servicio sin conocimiento”, alertan en el sector.
La desregulación como parte de la agenda del Gobierno volvió a poner sobre la mesa el enfrentamiento de los colegios con las franquicias inmobiliarias que lleva años en la industria. Los grupos de Whatsapp de los colegios inmobiliarios arden y aseguran que “están detrás de la iniciativa de desregular”.
Uno de los comunicados que circula es el del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro en el que se hace referencia a las notas publicadas por los medios “claramente fomentadas por las franquicias que desarrollan ilegalmente la profesión”. El mensaje firmado por Paula Méndez, presidente de ese Colegio, pone énfasis en la necesidad defender la profesión de quienes “la venden como un fondo de comercio”.
Otro de los documentos firmado por el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCI), institución constituida por los Colegios Inmobiliarios de las Provincias del País y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, aclara que “el mercado inmobiliario siempre estuvo desregulado” ya que la contratación de un corredor inmobiliario no es obligatoria porque no se requiere para vender o alquilar un inmueble. “Hoy hay muchas personas que trabajan desde su casa, intermediando en el rubro inmobiliario, pero sin contar con formación en la profesión”, agrega Mieres, que opina que los corredores inmobiliarios deben estudiar para ejercer su actividad.
En la disputa con las franquicias, loscolegios consideran que compran y venden inmuebles sin matrícula y que utilizan la SRL para ceder una marca y no tienen la facultad de hacerlo porque no son corredores.”Ser martillero público es una actividad profesional no comercial. Las profesiones no se franquician”, afirman. Mientras que desde las franquicias se defienden argumentando que son una firma de servicios complementarios a la actividad inmobiliaria que otorga licencias para uso de una marca y que son los colegios inmobiliarios los que otorgan las matrículas.
Varios colegios inmobiliarios del país se pronunciaron en contra de la desregulación del mercado inmobiliarioDaenin – Shutterstock
Cómo podría impactar en los costos de una operación inmobiliaria
“No creo que los precios de las propiedades bajen por esto”, es contundente Raggio, aunque reconoce que lo que podría disminuir son los costos transaccionales. “Una baja que podría traer un costo oculto que es un servicio de menor calidad, con mucha más informalidad y caos”, aclara. Armando Pepe comparte la mirada de Raggio y asegura que el “el precio de las propiedades no bajará, no tiene que ver el precio de los inmuebles con la actividad de las personas”.
Amoreo Casotti, por su parte señala que es imposible predecir exactamente cómo va a impactar esto en los valores de venta, pero explica que, en cualquier mercado cuando “abrís la competencia, los precios tienden a estabilizarse: queda a libre acuerdo de los actores el definir el precio, puede que los vendedores cobren comisiones más chicas, que eventualmente disminuyan los costos de los inmuebles”. Como ejemplo expone los casos deSingapur, Nueva Zelanda o España, mercados en los que asegura que los precios de las propiedades tendieron a bajar cuando se tomaron medidas que llevaron a la desregulación. “En España, en el 2000, se lanzó el Real Decreto de Liberación de la industria inmobiliaria, en un mercado que hasta ese momento estaba muy regulado, y los precios se volvieron más competitivos y se acomodaron a la baja”, sintetiza.
En definitiva, a la espera de la letra chica de una posible desregulación, el mercado inmobiliario digiere la confirmación de que es parte de la agenda del presidente Javier Milei. El Gobierno ya eliminó el ITI, que era el Impuesto a la Transferencias de Inmuebles; incentivó el lanzamiento de los créditos hipotecarios, que ya cuenta con 24 líneas de préstamos en distintos bancos; eliminó el parking en las operaciones inmobiliarias en las que se solicita un crédito hipotecario para se pueda comprar dólar MEP al momento de la operación; y se derogó la ley de alquileres, una medida que terminó con la distorsión de precios de los contratos.
Fuente: IProfesional – En un entorno natural único, el complejo «El Salvaje» está próximo a la «Reserva Natural Faro Querandí» y tiene salida exclusiva a playas vírgenes.
A 80 km de Mar del Plata y 385 km de Buenos Aires, se encuentra el primer emprendimiento inmobiliario que cuenta con Declaratoria de Impacto Ambiental otorgada por la Oficina Provincial de Desarrollo Sostenible en la provincia de Buenos Aires Se trata de El Salvaje, un complejo de chacras marítimas singular y altamente valorado por su entorno natural original y único que conjuga mar y vegetación, playa y bosque, sobre la Ruta Provincial Nº 11, y a 5 minutos de cercanía del emblemático balneario Mar de las Pampas.
Ubicado en cercanías del circuito ecológico «Reserva Natural Faro Querandí», el proyecto tiene una geografía caracterizada por dunas y senderos naturales y brinda la oportunidad de acceder a playas vírgenes, ya sea a caballo o en vehículos de doble tracción.
El reconocimiento que recibió El Salvaje resalta que se trata de un proyecto que cumple con políticas ambientales innovadoras tales como baja densidad poblacional -800 familias en 400 hectáreas-; localización estratégica -fuera de áreas de dunas móviles para minimizar impactos-; preservación de geoformas naturales; plan de forestación y espacios naturales protegidos con casi 30 hectáreas como reserva natural intangible y una zona adicional de protección. Para recibir este reconocimiento, se evaluaron rigurosos estándares ambientales vinculados con la sustentabilidad del recurso hídrico, la preservación de humedales, el tratamiento de excretas, la factibilidad hidráulica y la contaminación.
Precios: desde u$s17 por m2
En el aspecto comercial, el proyecto acaba de finalizar la preventa de la Etapa 2, en la que los terrenos se ofrecieron a precios preferenciales. El precio del metro cuadrado de una chacra marítima en El Salvaje parte de los u$s17 y se ofrecen planes de pago flexibles que se adaptan a las necesidades de los clientes: un anticipo del 50 % con el saldo en 50 cuotas, o un adelanto del 30 % y el resto en 36 cuotas. La entrega de los lotes está programada para este 2025.
El proyecto se desarrolla en tres etapas y comprende tres barrios ubicados en una zona residencial extraurbana. La etapa 1 ya cuenta con un avance del 95% en la construcción de sus instalaciones. Sobre la morfología de la etapa 2, desde la empresa constructora indicaron que «al igual que la primera, ofrece lotes con una superficie mínima de 2.500 m², rodeados de un entorno natural privilegiado y con acceso directo a la Ruta 11 a través del mismo boulevard», contó a iProfesional Martín Galli, uno de los socios fundadores de El Salvaje Chacras Marítimas.
La primera etapa, que finalizó en 2023 con gran éxito, corresponde a 279 lotes. Hasta ahora, se construyeron 50 viviendas y 10 más están en construcción. «La segunda etapa, de la cual ya ha finalizado su preventa, consta de 104 lotes con más de 2.500 m2 de superficie ubicados en el corazón del El Salvaje y con una morfología que es una continuidad de la etapa anterior, con quebradas y llanuras que remiten al entorno del campo. Entre sus diferencias, se destaca que una mayor proporción de los lotes tienen fondos linderos con espacios verdes y que las quebradas son más acentuadas. Rodeada tanto al sur como el norte de bosques de variadas especies de larga data, ofrece extensas vistas panorámicas y hermosos atardeceres», contó Guillermo Cervini, otro de los socios fundadores del megaproyecto.
El Salvaje es un complejo de chacras marítimas singular y muy valorado por su entorno natural
Estándar constructivo
La constructora y desarrolladora, ofrece a los inversores la modalidad de servicio de construcción de viviendas «Llave en mano», la cual incluye seguimiento en línea personalizado con presencia 24 hs durante los 365 días del año en el predio, garantía y servicio postventa a un precio fijo. Las construcciones se rigen por estándares de alto nivel, con características como columnas y vigas con acabados, losas radiantes, calefacción con caldera, carpintería de gran calidad, interiores de placard y vestidor, anafes con campanas, hornos empotrados en acero, grifería de alta tecnología y muebles de cocina completos, junto con aberturas y perfiles laminados.
El desarrollo del masterplan contempla también espacios recreativos como una sede náutica, club house, pileta, solarium, laguna para practicar deportes no motorizados y playa de arena para el descanso, una sede deportiva con canchas de paddle y fútbol, sendas aeróbicas y circuito de trekking. Pero además, funcionará dentro del predio un área hotelera con 5 hectáreas, más un área comercial de 4 hectáreas con tiendas y sectores gastronómicos, de entretenimiento y abastecimiento.
Como parte del fuerte compromiso ambiental con el que nació el proyecto, se calculó estratégicamente su implantación fuera de la cadena de médanos vivos y a una distancia prudente de la costa marítima, zona de mayor fragilidad y riesgo ambiental. Pero además, se ha diseñado un plan de forestación específico con el propósito de embellecer el entorno, proporcionar sombra y ofrecer resguardo.
La gran cantidad de espacios verdes y el tamaño de sus lotes preservan la tranquilidad original de la vida de campo y con acceso directo a inmensas playas vírgenes y el mar para que sus residentes puedan disfrutar de la transición perfecta entre campo y mar.
Fuente: Clarín – El Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires introdujo cambios en la normativa vinculada a los alquileres temporarios. Por un lado, obliga a plataformas como Airbnb o Booking a publicar sólo propiedades que se encuentren inscriptas en el Registro de Alquileres Temporarios; y por otro, los convierte en agentes de retención y percepción del Derecho de Uso Urbano (DUU), un tributo que se cobra diariamente a los turistas no residentes.
Según los últimos datos disponibles (tercer trimestre de 2023, en base a un estudio de la Universidad Torcuato Di Tella), en territorio porteño habría 20.000 unidades publicadas en plataformas, destinadas al alquiler turístico temporario. Sin embargo, sólo 1.000 se encuentran registradas.
La sanción de la ley de alquileres en 2020, que fijaba contratos de 3 años con actualizaciones anuales, más el escenario inflacionario y de inestabilidad, hizo que muchos propietarios comenzaran a retirar las propiedades de la oferta y la volcaran a los alquileres temporarios a través de plataformas. Si bien la tendencia se viene revirtiendo desde hace un año, cuando se derogó esa norma, la oferta de alquileres temporarios, aunque con la Ciudad cara en dólares para los visitantes del exterior, hubo propietarios que volvieron a apostar a los «alquileres tradicionales».
Según datos de la Ciudad, las unidades destinadas al alquiler temporario representa un 1,26% del total de viviendas particulares y el 9.18 % de las viviendas deshabitadas.
Con estos cambios, la Ciudad apunta a múltiples objetivos. «Primero simplificar el procedimiento para la inscripción de las unidades. Luego, que el turista tenga mayor seguridad, lo mismo que los vecinos que viven en un edificio en donde hay unidades destinadas a este tipo de alojamientos (hay consorcios que prohíben expresamente el alquiler temporario). Además, poner en pie de igualdad este tipo de uso con respecto al mercado hotelero», explicó a los medios el presidente del Ente, Valentín Díaz Gilligan.14-04 oferta de alquileres en Palermo. edificios y carteles. foto: Andres D’Elia
Actualmente, a través de las empresas hoteleras, se les cobra a todos los turistas no residentes un tributo diario de U$S 1,5. Por ejemplo en Porto la tasa turística diaria es de 3 Euros; en Barcelona, 4 Euros y en Manhattan, 3,5 dólares.
A partir de la publicación en el Boletín Oficial de esta nueva normativa, las aplicaciones también estarán habilitadas a cobrar esta tasa y luego derivarla a Visit Buenos Aires, el ente público no estatal que difunde a la Ciudad en el extranjero.
Se estima que en la Ciudad hay 60.000 camas hoteleras disponibles. Como en el resto de las grandes ciudades del mundo, este tradicional mercado se vio severamente afectado por la irrupción de estas aplicaciones (Airbnb en 2008). Para tener una dimensión, el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció que se «eliminarán» los pisos turísticos -unas 10.000 unidades- para finales de 2028. Lo que implica que no se renovarán las licencias de alquiler turístico y no se emitirán nuevas licencias.
En Nueva York, desde septiembre de 2023, los anfitriones de alquileres a corto plazo tienen que registrar su propiedad en la Oficina de Cumplimiento Especial del Alcalde (OSE, por sus siglas en inglés). Y las plataformas de reservas tienen prohibido procesar transacciones para alquileres que no estén registrados.
En Buenos Aires será similar, las aplicaciones no podrán mostrar propiedades que no estén registradas.
En la misma línea, en los primeros días de enero la AGIP (Administración General de Ingresos Públicos) publicó una resolución a través de la cuál determinó que las plataformas digitales pasan a ser agentes de retención y percepción del Derecho de Uso Urbano. En la reunión con los medios el titular de este organismo de recaudación, Germán Krivocapich, explicó que esta tasa turística de 1,5 dólares se cobra en función de cómo opere la plataforma. Indistintamente, antes de arribar al país o al momento de ingresar a la unidad, se cobra el cargo que luego es derivado a las arcas de la Ciudad.
¿Cómo recibieron las plataformas esta novedad? «Fueron receptivas. Esto está pasando en otras ciudades del mundo. Están de acuerdo. Tienen 180 días para llevar a cabo el cambio y renovar la información de todas las viviendas que tengan en stock. Necesitamos ir hacia un modelo que ponga en pie de igualdad los diferentes servicios», explicó Díaz Gilligan.
Al cabo de estos 180 días deberán prescindir de aquellas propiedades que no estén en el registro. Luego, tanto los propietarios como las aplicaciones podrían recibir sanciones económicas: «Puede haber apercibimientos, suspensiones o bajas en el registro. Y, según la falta, hay un rango de multas que define la Dirección General de Administración de Infracciones (DGAI)», explicaron. Krivocapich advirtió que el hecho de que las aplicaciones no tengan domicilio en la ciudad, no implica que no puedan ser sancionadas. De todas formas, estas empresas suelen tener una filial local.
Cómo registrar las viviendas
Para registrar la unidad hay que ingresar al portal TAD de la Ciudad y cargar los datos y la documentación requerida para dar de alta la unidad en el «Registro de Alquileres Temporarios». Luego de analizar la información, se envía al propietario el certificado de inscripción. Con este certificado queda habilitada la unidad.
¿Qué se necesita para inscribirla? Una declaración jurada que confirme que la propiedad cumple con las normas de seguridad básicas (como los controles de instalación eléctrica, de gas y la contratación de un seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros). Además, la documentación que acredite la titularidad del inmueble; constitución de un domicilio digital; el reglamento de copropiedad (en donde queda dicho que se permite esta actividad; y, en el caso de que la propiedad esté administrada por otra persona que no es la dueña, un poder que habilite la comercialización de la misma.
Fuente: Cronista – El retorno en dólares que genera un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires para su propietario ya duplica los números de hace un año. ¿Por qué es un buen negocio?
El año pasado terminó con números positivos para el mercado de real estate. No solo se registró una fuerte alza en cantidad de operaciones de compraventa sino que, además, se mejoró la rentabilidad. Hoy el retorno por un departamento de dos ambientes alcanza casi un 6% anual en dólares, números similares a los de Uruguay.
«En base a los datos de diciembre de 2024 el promedio de la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de uno a cuatro ambientes alcanzaba el 5,8%«, remarca un informe de Reporte Inmobiliario.
De esta forma la rentabilidad de 2024 llego a duplicar la de 2023 que apenas llegaba al 3% anual en dólares.
La explicación es sencilla: mientras el dólar se mantiene estable, los alquileres en pesos aumentan al ritmo de la inflación. Por ende se necesitan cada vez más dólares generando un retorno mayor. Además los precios de las propiedades se mantienen prácticamente estables.
Esta ecuación se suma además al fuerte cambio que tuvo el mercado de los alquileres en el último año. El fin de la ley que los regulaba hasta diciembre de 2023 generó un nuevo aire. Esto, sumado al tipo de cambio actual, se transforma en un atractivo para los inversores que vuelven a apostar en la renta.
«La renta actual creció durante el año pasado casi dos puntos porcentuales ya que en enero de 2024 se ubicaba en el 3,9 % anual. El dato surge de la comparación de los valores medios de 7056 unidades en oferta de alquiler formal en pesos, publicada en buscadores de internet de CABA», explica el informe de Reporte Inmobiliario.
La rentabilidad vuelve a atraer a los inversores
El informe resalta que esta rentabilidad es la que se obtiene al primer mes de inicio de alquiler. «Una vez acordado el contrato de alquiler dependerá del índice establecido para su actualización su evolución durante el lapso contractual», explica.
«Hoy la mejora sustancial en la rentabilidad de los alquileres está atrayendo a los inversores nuevamente. El ladrillo siempre es una fuente de respaldo y la ganancia que genera es un buen número para quien tiene el dinero quieto», explicó Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate.
Por barrio y por tipología
Según los datos relevados por Reporte Inmobiliario, los departamentos de tres ambientes son los que brindan una renta superior que el resto de las tipologías, alcanzando el 6,10% en promedio.
«Las unidades de un dormitorio en promedio rinden el 6,08% anual y los monoambientes se ubican en el 5,90%. Por último, los cuatro ambientes arrojan una renta promedio bruta anual de del 5,10% de acuerdo a los valores de mercado de alquileres y de venta en CABA». explica el informe.
Ahora por barrios, la zona de La Boca es la que mejor rentabilidad presenta con un retorno de más del 8% anual en dólares. Esto se explica por los precios que se ubican como los más económicos de la Capital con un valor por metro cuadrado de menos de u$s 1000.
Le sigue Constitución con un retorno del 7,10%. La causa es la misma: hay un amplio stock de inmuebles en venta y los valores están por debajo del promedio del mercado.
La rentabilidad bruta en dólares actual es similar a la de 2017 cuando el mercado inmobiliario evidenció un boom de ventas como consecuencia de los créditos hipotecarios UVA, según el informe anual de Zonaprop.
Fuente: IProfesional – Se registró un aumento del 19% en las operaciones de compraventa versus 2023. El Colegio de Escribanos de Buenos Aires presentó su última medición.
Con la eliminación de la Ley de Alquileres, el retorno de los créditos hipotecarios UVA y el blanqueo de capitales como principales factores, el mercado inmobiliario cerró el año con un crecimiento sostenido en todo el país. Recientemente se dieron a conocer los datos de la Provincia de Buenos Aires, donde en 2024 se registró un aumento del 19% en las operaciones de compraventa en comparación con 2023. Este resultado representa el mejor índice desde 2018.
El año pasado se realizaron 114.018 operaciones de compraventa, lo que representa un incremento del 19 % en comparación con las 95.551 transacciones registradas el año anterior, conforme un informe del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.
El desempeño intermensual también mostró un aumento significativo. Aunque diciembre es típicamente el mes de mayor actividad por razones estacionales, en 2024 se registraron 19.513 escrituras, lo que representa un 59,16% más en comparación con noviembre, cuando se realizaron 12.260.
El regreso de los créditos hipotecarios como propulsor del crecimiento
El Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires destacó que el buen desempeño fue principalmente atribuido al regreso de los créditos hipotecarios, puesto que en diciembre se otorgaron 2.049 hipotecas, lo que representó un aumento interanual del 381% en comparación con las 426 registradas en el mismo mes de 2023, y un incremento del 44,6 % respecto a noviembre.
Los números son claros: en el acumulado anual, se registraron 8.551 hipotecas, lo que refleja un aumento del 18 % en relación con las 7.258 del año anterior. Según declaró Guillermo Longhi, el presidente de la institución, «diciembre no solo marcó los valores más altos del año, como suele ocurrir, sino que también confirmó un crecimiento sostenido de la actividad en compraventas e hipotecas». Y agregó que «estos números deben interpretarse en el marco de una recuperación que parece encaminarse a alcanzar la consolidación del mercado».
Fuente: IProfesional – Si bien a un ritmo menor respecto de 2024, las cotizaciones para los nuevos contratos continúan la tendencia a la suba. Se vienen aumentos en febrero.
A las puertas de una nueva suba mensual, que en el inicio de febrero oscilará entre el 174,4 y el 12,1% según el tipo de contrato (anual, semestral, cuatrimestral y trimestral), el valor de los departamentos para los nuevos acuerdos de alquiler sigue mostrando una tendencia en ascenso. En ese sentido, analistas de la actividad inmobiliaria señalan que el valor promedio de las unidades de un ambiente se ubica en torno a los $475.000, mientras que los inmuebles de dos ambientes se acercan a los 570.000. En el primer mes de 2025 la oferta comenzó a estabilizarse y, respecto de enero, pero del año pasado, mostró una retracción del 6 por ciento. Los comercializadores afirman que mejoró la rentabilidad para los propietarios.
Según un relevamiento de Zonaprop al que accedió iProfesional, los valores de los alquileres aumentaron en promedio un 2,8% este mes.
«… acumulan un 39,7% de aumento en los últimos doce meses. Los precios se desaceleraron fuertemente en 2024 y actualmente avanzan por debajo de la inflación y del ajuste ICL«, indicó la plataforma.
Alquilar en la Ciudad: aumenta la cotización de los departamentos
«Un departamento monoambiente se alquila por 474.633 pesos mensuales, mientras que uno de dos ambientes se ubica en 566.025 pesos mensuales y uno de tres ambientes, en 761.505 pesos mensuales«, detalló.
La compañía señala que, tras el salto de los primeros meses, la vuelta de los inmuebles al nicho de la oferta fue moderándose a lo largo de 2024. «Desde entonces el crecimiento de la oferta se moderó y en enero de 2025 cae un 6 por ciento. El volumen de oferta actual es 3,1 veces superior al registrado en febrero de 2023», indicó.
Con relación a la situación para los propietarios, Zonaprop afirma que Lugano, Parque Avellaneda y La Boca continúan en el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 9, 7,5 y 7,1 por ciento, respectivamente.
«En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,3%, un 4,2% y 4,4%, respectivamente», precisó.
Por último, la plataforma expuso que la relación alquiler/precio subió y ya se ubica en el 5,2% anual. «Actualmente, se necesitan 19 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 1,3% más de lo requerido hace un año», señaló.
El inminente febrero iniciará con nuevos incrementos, pero con porcentajes que variarán sensiblemente según el tipo de contrato. Así, quienes mantienen acuerdos con aumentos anuales tendrán que cubrir una suba del orden del 174,4%, mientras que aquellos inquilinos con contratos semestrales deberán abonar un 30,4% más.
Si bien el incremento para los acuerdos de 12 meses sigue mostrándose contundente, lo cierto es que la actualización se ubica 16,3% por debajo de los aumentos aplicados en enero.
Según indicaron a iProfesional sendas fuentes del sector inmobiliario, los aumentos para aquellos inquilinos con pactos cuatrimestrales se ubicarán en torno al 17,4%, en cambio quienes alquilan con contratos trimestrales deberán cubrir una suba del 12,1 por ciento.
En el ámbito de la comercialización se reconoce que «las subas son fuertes respecto de la variación salarial en este inicio de año«, pero los actores del ladrillo remarcan que «los aumentos siguen mostrando una tendencia decreciente respecto de 2024 y años anteriores».
En ese sentido, un informe reciente del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) sostiene que 2025 arrancó con precios de oferta de alquileres que tienden a aumentar por debajo de la inflación general.
«En enero, los aumentos en las unidades de 1, 2 y 3 ambientes no superaron el 50% en comparación con el mismo mes del año anterior. El incremento en la cantidad de unidades ofrecidas en pesos y la caída en el poder adquisitivo explican en parte este efecto», indicó la organización.
Fuente: Ámbito – El precio de venta de los inmuebles en CABA aumentó 6,8% en 2024. El blanqueo y los créditos hipotecarios fueron protagonistas de esta suba.
Los precios de los inmuebles evidenciaron una suba durante todo el 2024. El año pasado aumentaron un 6,8% y actualmente, el precio del metro cuadrado en CABA se ubica en u$.325.
Los inmuebles usados tuvieron el impulso de los créditos hipotecarios y el blanqueo, lo que se tradujo en una suba de precios. Mientras que los que están en obra sufrieron el impacto del aumento en el costo de la construcción. Los números muestran que el índice de construcción aumentó un 69,7% durante el 2024, el índice de materiales un 48,9% y la mano de obra un 141,4%, de acuerdo a la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO).
Crecen las escrituras con crédito hipotecario
La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en diciembre una suba de 68,1% respecto del nivel de un año antes, al sumar 7667 registros, según informó la semana pasada el Colegio de Escribanos porteño.
En diciembre, hubo 1130 escrituras formalizadas con hipoteca, por lo que la suba en ese sentido es del 874,14% respecto al mismo mes del año pasado y del 226% en el acumulado del año (4994 escrituras de hipoteca en total). Esto demuestra que el interés por la búsqueda de propiedades creció notablemente.
Todo indica que en 2025, los créditos hipotecarios seguirán en auge y esto impactará en los precios de los inmuebles haciendo que usados y en construcción logren valores más cercanos.
Por otro lado, se aguarda la implementación de las hipotecas divisibles para proyectos en construcción, lo que dinamizará aún más al sector.
Los bancos con las tasas más accesibles para créditos hipotecarios
Según un informe de TasaTasa.com, plataforma especializada en la oferta y demanda de créditos hipotecarios, entre los bancos que ofrecen las mejores tasas se encuentran el Banco Municipal de Rosario al 3% a 20 años, el Banco Ciudad al 3,5% a 20 años (exclusivo para barrios específicos de CABA) y, a nivel nacional, el Banco Nación al 4,6% a 30 años. Además, Banco Ciudad ha sido pionero en lanzar préstamos hipotecarios UVA para la compra de departamentos de pozo, con más entidades preparándose para ofrecer líneas similares.
Asimismo, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) señaló una moderada flexibilización en las garantías y estándares de aprobación que los bancos requieren, una señal positiva para aquellos interesados en acceder a un crédito hipotecario. Además, durante lo que va de 2025, la subida de tasas parece haberse detenido, lo que podría favorecer a los solicitantes de créditos.
El gobierno nacional también anunció una reducción en el crawling peg al 1% a partir del mes de febrero, en respuesta a una inflación del 2,7% registrada en diciembre. Esta medida podría influir positivamente en el mercado, proporcionando un entorno más estable para los futuros deudores.
Fuente: Cronista – Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires muestran un alza de operaciones de casi el 70% comparado al año pasado. Además es el mejor número registrado desde 2017.
La venta de propiedades porteñas terminó 2024 con números en alza. En diciembre se registraron 7667 operaciones de compraventa. Se trata de un 68% más que en el mismo mes del año pasado y el mayor registro de los últimos siete años.
Así se desprende de los datos arrojados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. «En diciembre, hubo 1130 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 874,14% respecto al mismo mes del año pasado y del 226% en el acumulado del año», resalta el informe.
Los créditos hipotecarios, que se lanzaron en mayo del año pasado dinamizaron las ventas. En 2024, se hicieron un total de 4994 escrituras con hipoteca. Un número, que para las inmobiliarias, se va a triplicar en 2025.
«Los datos de diciembre nos confirmaron que no se registraba un mes con tanta actividad desde hacía siete años. Es más, quedó en el podio de mayores compraventas en un rango de 17 años, con más de 7600 operaciones«, detalla Jorge De Bártolo presidente del Colegio.
Además, agrega que «atrás, quedan años de saltos cambiarios, pandemia, restricciones, inflación, pocos estímulos. Desde 2020 venimos subiendo escalón por escalón y, por fin, logramos que 2024 cerrará con más de 54.000 escrituras».
La cantidad total de las escrituras de compraventa registró en el último mes de 2024 una suba de 68,1% respecto del nivel de un año antes, al sumar 7667 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 250,8%, con $ 819.375 millones.
Según los datos del colegio, el monto medio de los actos en diciembre fue de $ 106,8 millones (u$s 101.877 tomando el tipo de cambio oficial). Es decir, creció 108% en un año en pesos, y en moneda estadounidense escaló 38 por ciento.
Para el especialista 2025, será un año clave: «ahora estamos atentos a otro desafío que es mejorar los niveles de 2018, que si bien tuvo dos «caras» con una primera parte de mucha actividad y luego deprimida, experimentó un primer cuatrimestre con casi 8000 hipotecas. Y allí debemos trabajar para generar una cultura del crédito dinámica, que atienda las necesidades de las familias y se afiance en derechos del consumidor: para el acto de la compraventa, quien compra puede elegir al escribano, porque en la hipoteca lo designa el banco».
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