Inmobiliarias en batalla: sitio propio y adiós a los portales por avance del «dueño directo» de ZonaProp

Fuente: IProfesional ~ Comercializadores trabajan en el desarrollo de una plataforma para revitalizar el negocio. Duro cruce con las plataformas que excluyen a las inmobiliarias.

La merma en la comercialización, combinada con una incertidumbre macroeconómica y política, mantiene en terapia intensiva la situación operativa de las inmobiliarias. Pero esa serie de factores lejos está de ser la única preocupación de los comercializadores. El avance de las plataformas de comercialización directa, aseguran los actores de ese nicho, achicó aún más el nivel de operaciones y en el sector entienden que si no se establecen frenos y límites a los portales la situación se pondrá aún peor.

En esa dirección, entidades de peso del ámbito inmobiliario activaron reuniones y conversaciones para consolidar una herramienta propia de venta online y, en simultáneo, discuten el abandono masivo de sitios como ZonaProp y ArgenProp.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) comentaron a iProfesional que la idea de desarrollar una plataforma propia y de alcance nacional es el resultado de la acumulación de amenazas que enfrentan las inmobiliarias.

La más grande, sostienen fuentes de la entidad, comenzó a cobrar forma a fines del año pasado cuando la plataforma digital de real estate QuintoAndar de Brasil –también con operaciones en México– se quedó con Grupo Navent, la controlante de ZonaProp.

ZonaProp: quién es su controlante

QuintoAndar tiene a SoftBank y Tencent entre sus inversionistas y además de ZonaProp controla Imovelweb, Wimoveis y Union Softwares en Brasil, Plusvalía en Ecuador, Compreoalquile en Panamá, Adondevivir y Urbania en Perú e Inmuebles24 en México.

La compañía en cuestión basa su propuesta en la posibilidad de cerrar acuerdos de alquiler o compra sin la participación de agentes inmobiliarios. Precisamente ese aspecto es el que activó un enfrentamiento con los comercializadores que ya llegó a la instancia del ida y vuelta de las cartas documento.

La baja comercialización recrudeció la batalla entre portales y comercializadores.

La baja comercialización recrudeció la batalla entre portales y comercializadores.

«El portal publicita que promueve las operaciones sin intermediarios. Que funcionan sin participación de las inmobiliarias. De esa forma se posicionaron en Brasil y México y comenzaron a afectar de un modo grave a nuestro sector. Ofrecen hasta alquileres bajo esa modalidad. A nosotros nos advirtieron que la compra de ZonaProp iba a afectar nuestro negocio, así que empezamos a evaluar alternativas», dijo a iProfesional Marta Liotto, presidenta del CPI y, también, máxima autoridad de CUCICBA, la cámara que integra a los corredores porteños.

«Las plataformas nos implican gastos muy altos siendo que se vende muy poco. Con una comercialización tan baja sostener los avisos se ha hecho muy cuesta arriba. A eso hay que sumarle esta publicidad de que se pueden hacer operaciones sin las inmobiliarias. Por todo eso empezamos a trabajar para relanzar nuestro propio portal: CABA Prop», agregó.

CABA Prop: cómo funcionará el portal

Hoy por hoy, el CPI ya dialoga con otros colegios de la Argentina para hacer de CABA Prop una plataforma de alcance nacional. La intención es hacer un lanzamiento oficial del portal en mayo del año próximo.

A partir de ese momento, anticipó Liotto, las inmobiliarias dejarían de publicitar sus productos en ZonaProp, ArgenProp y otros sitios de igual naturaleza.

«Legalmente no tenemos mayores posibilidades de reclamo. Son empresas privadas con fines de lucro y tienen sus opciones para funcionar. Sin embargo, les hemos enviado cartas documento porque en alguna oportunidad no han dudado en colocar un tasador virtual y esa esa es una incumbencia de las inmobiliarias«, comentó la directiva en relación a ZonaProp.

«También se les envió una carta documento cuando comenzaron a publicitar que funcionaban sin intermediarios porque no son corredores inmobiliarios. Ellos respondieron que todo había sido un error de la empresa de publicidad con la que operan. La realidad es que, como han hecho en otros mercados, juegan a intentar que algunas cosas ocurran sin que nadie se de cuenta», agregó.

Las inmobiliarias van por el portal propio para recuperar operaciones.

Las inmobiliarias van por el portal propio para recuperar operaciones.

Por último, Liotto informó que el relanzamiento de CABA Prop se llevará a cabo con asistencia de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN). Y que la plataforma excluirá el «dueño vende o dueño alquila», así como tampoco dará lugar a las franquicias y sus ofertas de inmuebles.

La oportunidad del usado: el valor del metro cuadrado es el más bajo en 12 años y el «sobrestock» deprecia inmuebles

Fuente: IProfesional ~ La sobreoferta que sigue originando la ley de alquileres no deja de minar la cotización de los inmuebles usados. Al menos 160.000 departamentos en venta.

El desaliento que siembra la ley de alquileres vigente, combinado con una incertidumbre macroeconómica que no cede y el lanzamiento de nuevos proyectos de viviendas, continúa profundizando la caída de valores en el ámbito de los inmuebles usados. El mercado arriba al último mes del año con una merma promedio en los valores superior al 7 por ciento versus 2021 mientras que la cotización actual del metro cuadrado apenas si empata los registros de 2010. Es desde esa perspectiva que los departamentos de esa naturaleza devienen en una auténtica oportunidad para el inversor con dólares en la mano.

Distintos expertos consultados por iProfesional coincidieron en que la ampliación de la oferta de unidades en venta atenta contra cualquier recuperación inmediata del precio de los departamentos usados. Entidades como CUCICBA, la cámara que integra a los corredores porteños, dan cuenta de al menos 160.000 inmuebles usados que hoy se ofrecen en Capital Federal.

El promedio histórico en el territorio porteño, aseguraron desde la misma organización, siempre se ubicó en torno a los 90.000 departamentos.

«Aquellos propietarios que pusieron sus inmuebles en venta en los últimos dos años no volvieron a quitarlos de esa opción de negocio. Ninguno regresó al mercado de los alquileres. Por efecto de la ley vigente y la situación de la economía, el ‘sobrestock’ de propiedades que se ofrecen sigue en ascenso», dijo a este medio, en un diálogo reciente, Marta Liotto, presidenta de CUCICBA.

«Los dueños, ante la posibilidad de que finalmente se amplíe el blanqueo para incluir los usados, tienen la expectativa puesta en concretar la venta. De ahí que siguen retirando departamentos del mercado del alquiler. Están aguardando alguna decisión en ese sentido que surja del Congreso», agregó, dando cuenta de una tendencia que pega, justamente, en el precio de los inmuebles.

Departamentos usados: cuánto cayó el metro cuadrado

Consultado por iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló que el valor del metro cuadrado por estos días «es más baja que la se registraba en 2011 y apenas por encima de 2010».

El valor de los departamentos también cayó fuerte este año.El valor de los departamentos también cayó fuerte este año.

«El precio promedio del metro cuadrado de las unidades usadas se redujo 35,3 por ciento desde las cotizaciones altas de 2018. En términos reales, ese valor es muy cercano a los parámetros de 2008«, precisó.

Sin embargo, afirmó el experto, el ritmo de caída de los precios viene moderándose en términos interanuales. «La caída más profunda se dio entre 2019 y 2020, cuando fue del 16,7 por ciento. Al siguiente, en 2021, la reducción fue de otro 12,6 por ciento. En la actualidad, y si comparamos este noviembre con igual mes pero del año anterior la baja es de 7,04 por ciento», puntualizó.

Ante la pregunta respecto de qué tipo de inversor es el que, hoy por hoy, destina dólares a la compra de departamentos usados, Rozados sostuvo que quienes adquieren propiedades como inversión para potenciales alquileres «son muy pocos» a partir de la «desconfianza en el contexto político y económico«. El especialista aseveró que quien tiene dólares procura retenerlos.

«La mayoría de las compras son llevadas a cabo por usuarios finales de esos mismos departamentos. Están quienes lo hacen por situaciones forzadas como un divorcio o aquellos que se mudan buscando mejorar la calidad de vida con más metros, mejores comodidades y locaciones más atractivas», afirmó.

Los departamentos que más se abarataron y qué pasa con la contraoferta

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, opinó en un tono similar. «El mercado está activo para los propietarios que se adecuaron a las características de la demanda. Esto es, que comparado con 2019 ajustaron los precios de los departamentos hasta un 35 por ciento», comentó a iProfesional.

«Las unidades de 1 y 2 ambientes son las que más sufrieron la baja de precios. En cambio, los PH y las casas en lote propio resistieron un poco mejor. Pero, claro, también se abarataron según la zona. Estamos hablando de un 10 al 20 por ciento de baja de los valores en comparación con tres años antes», añadió.

El sobre stock de propiedades en venta sigue tirando abajo el precio de las propiedades.El «sobrestock» de propiedades en venta sigue tirando abajo el precio de las propiedades.

Caballito, Palermo, Villa Crespo, mencionó el experto, están a la cabeza de los barrios donde más se consolidaron las mermas en las cotizaciones de los usados. «El ´sobrestock’ incide cada vez más porque la oferta no deja de ampliarse. Aparte se terminaron muchos proyectos nuevos, por lo que el mercado está desbordado de propiedades en venta», dijo Migliorisi.

Para luego concluir: «Hoy quien compra puede hacer una muy buena diferencia. El ‘sobrestock’ es inédito y los precios están como en 2010 pero con una proyección de mejora fuerte en el mediano plazo. Las contraofertas varían según la situación del propietario. Por lo general se ubican muy cerca del 10 por ciento, pero hay casos donde se aceptan reducciones mucho más elevadas».

Crowdfunding: qué es un fondo de inversión inmobiliaria y por qué es más simple, económico y flexible que una compraventa tradicional

Fuente: La Nación ~ Se puede ingresar con montos mínimos muy bajos, no se paga Impuesto a las Ganancias ni Bienes Personales y es más líquido que un activo inmobiliario.

La reglamentación del blanqueo de capitales trajo algo de esperanzas para un sector que siempre está buscando alternativas para empujar a la demanda. En general, los interesados en blanquear sus ahorros suelen dividirse en dos grupos: aquellos que ya venían pensando en comprar una propiedad, pero que no podían justificarla, y quienes no deseaban adquirir un inmueble, pero están interesados en blanquear para, en el mediano plazo, disponer del dinero para otros negocios o inversiones. Este último grupo puede encontrar en los fondos cerrados de inversión inmobiliaria el vehículo ideal para entrar y salir de forma sencilla, y a bajo costo.

Invertir en el mercado inmobiliario a través de estos fondos es más simple, económico y flexible que comprar un inmueble de la forma tradicional. Los fondos cerrados de inversión inmobiliaria permiten suscribirse desde cualquier cuenta comitente con montos mínimos que suelen ser muy bajos. De esta forma, el inversor puede destinar el capital exacto que desea blanquear sin estar atado a la búsqueda de una propiedad que coincida con ese monto.Otra gran ventaja es que el fondo goza de un gran beneficio fiscal para las personas, ya que, al ser en pesos y fomentar la inversión productiva, está exento del impuesto a las Ganancias y Bienes Personales. Por último, otro beneficio es que es más líquido que un activo inmobiliario, por lo que quien invirtió solo con el objetivo de blanquear podría vender sus cuotapartes a través del mercado secundario cuando lo desee, o bien esperar a las ventanas de rescate que suelen iniciarse a los 36 meses de suscritas las cuotapartes.

El objetivo de estos fondos es abrirle la puerta a pequeños y grandes inversores a participar de la rentabilidad de proyectos inmobiliarios sin la necesidad de adquirir una unidad en un proyecto determinado. A diferencia de las inversiones tradicionales en las que el comprador es propietario directo del inmueble, en este caso el inversor es dueño de una fracción del fondo, de una cuotaparte, y no de un proyecto, sino de varios.

Los fondos cerrados de inversión inmobiliaria son el mejor balance entre seguridad y rentabilidad, dado que el destino de la inversión son bienes tangibles, pero el vehículo diseñado para llevar adelante dicha inversión es esencialmente financiero, con la flexibilidad que brinda esta estructura. Quienes ingresaron a uno de estos fondos el año pasado evitaron la volatilidad que hubo en el mercado, como por ejemplo la caída en la curva de bonos CER o de títulos públicos en dólares. Además, los fondos se encuentran aprobados por la Comisión Nacional de Valores, lo que les otorga un marco jurídico y regulatorio.

Los inversores que busquen ingresar solo con el objetivo de blanquear su capital tendrán la posibilidad de salir de dos formas distintas: vendiendo sus cuotapartes en el mercado secundario a otro inversor que quiera entrar, o por rescate directo al fondo a través de las “ventanas de liquidez” que se vayan ofreciendo. En ambos casos, las cuotapartes se venden con su correspondiente valorización producto del aumento de valor del proyecto hasta ese momento.

Los fondos cerrados de inversión inmobiliaria son un hito importante para el mercado de capitales argentino, ya que no solo cumplen con el objetivo de federalizar el mercado financiero, sino que permiten construir un vínculo entre inversores y proyectos de economía real que generan un impacto directo en la creación de empleos y en la reactivación económica del país. El blanqueo es una puerta que se abre para invitar a muchos inversores a formar parte de estos fondos, no sólo con el objetivo final de declarar su capital, sino para obtener buenas rentabilidades a través de inversiones seguras y confiables.

(*) El autor es Gerente de Banca de Inversión en DRACMA S.A

Propiedades: por primera vez en cuatro meses, las operaciones de compraventa vuelven a ser mínimas, ¿cómo terminará el año?

Fuente: La Nación ~ Los especialistas creen que la tendencia volverá a revertirse y apuestan a que la aprobación del Presupuesto 2023 que incluye la posibilidad de utilizar dinero blanqueado para comprar inmuebles usados aumente las operaciones.

En el último cuatrimestre las señales sobre un incipiente cambio de ciclo en el mercado inmobiliario afloraron y los números comenzaron a ilusionar al golpeado sector: se registraron cuatro meses consecutivos con más de 3000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires(junio, julio, agosto y septiembre). Esta tendencia se quebró en octubre. Según cifras publicadas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el décimo mes del año se firmaron 2974 escrituras de compraventa de inmuebles.

Aunque este número representa una suba de 15,5% respecto del 2021, además de que el monto total de las transacciones realizadas escaló un 71,6%, con $40.544 millones, en comparación con septiembre -con 3161 escrituras- los actos bajaron un 5,9%. Desde la entidad porteña confían en que la tendencia se revierta en los últimos meses del año, un período en el que suelen registrarse más operaciones.

“Si bien la comparación interanual con los 10 meses acumulados sigue dando en un 15% positivo, en octubre bajamos de las 3000 operaciones que veníamos registrando en el último cuatrimestre. El deseo es que en el último bimestre haya un mayor movimiento, como suele pasar todos los años, pero hay que estar atento a todas las variables”, apunta Jorge De Bártolo, presidente de la entidad de la ciudad de Buenos Aires.

Otro factor que contemplan para ilusionarse en volver a subirse a la tendencia por encima de las 3000 operaciones está la posibilidad de sumar al blanqueo las propiedades usadas, a partir de la aprobación del Presupuesto 2023 por el Senado de la Nación la semana pasada. El proyecto de ley contempla la posibilidad de que el dinero sincerado en el blanqueo a la construcción se pueda invertir en propiedades usadas.

Desde las inmobiliarias, si bien miran los números, observan que las ventas en Capital Federal no bajaron en el último mes. “En nuestro caso, no estamos experimentando una baja sino que por el contrario estamos vendiendo más, por lo menos dentro de CABA, lo que es Recoleta, Palermo y Belgrano. Con lo cual no encuentro mucha explicación de por qué pueden haber bajado”, dice a LA NACION Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, y agrega: “En general las ventas se frenan cuando el dólar sube mucho. El comprador tomas más cautela”.

“Cuando se active el blanqueo para el usado seguramente la cifra mejore. El usado va a atraer mucha más demanda que el a estrenar”, señaló a LA NACION Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

En el mismo sentido se expresó Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, la cámara que nuclea a los corredores. “Creemos que es necesario que se avance en políticas de consenso (como la extensión del blanqueo a la compra de departamentos usados para vivienda propia y alquiler) que sin dudas ayudarán a reactivar el mercado”, indicó.

Más allá de que el aumento en las escrituras de los últimos meses evidenciaron un cambio de tendencia hacia la vuelta a la ciudad, en estos meses de primavera y verano el verde vuelve a recuperar el atractivo que ganó en durante el encierro. Y surgen nuevas zonas: Buenavista se consolida como modelo de ciudad de 15 minutos, y una zona impensada, el corredor Huergo en el bajo porteño, concentra los proyectos más buscados por la poca demanda que hay en el mercado. “Hay una realidad y es que la ciudad hoy es menos atractiva en general que antes. Hay una parte de la población que elige vivir afuera de la city. Se está perdiendo parte de la centralidad, de a poco, pero está pasando”, agregó el especialista.

Lejos de los números del 2018

Por otra parte, si bien los datos son alentadores, la foto actual no tiene nada que ver con la del 2018, año en el que todos los meses cerraron por encima de las 3000 operaciones y en el que durante los primeros ocho meses, incluso, se mantuvieron por encima de las 4000, con picos que superaron las 6000 escrituras mensuales.

Si se comparan los 10 meses de 2022 con el mismo período de 2021, da un alza de 15,6% con 26.131 escrituras. “Estamos hasta el momento en 26.000 operaciones, el doble del período de plena pandemia de 2020, pero en la mitad del último período en que hubo crédito hipotecario. Eso habla por sí solo del estímulo que representa para las familias”, señala Bártolo.

Además, el valor promedio de las transacciones en pesos fue de $13.633.002, lo que significa que trepó un 48,5% anual. En dólares, fue un promedio de US$85.693 (-1,2%)

En cuanto a las escrituras formalizadas con hipoteca, en septiembre, hubo 119 . Por lo que la suba en ese sentido es del 0,8% respecto al mismo mes del año pasado. En la medición de los 10 meses acumulados, la caída es del 7,1% (1151 hipotecas).

“Los números siguen siendo bajos, pero lo positivo es que lentamente siguen mejorando. Son cifras típicas de cepo cambiario o corralito. Mientras haya restricciones cambiarias no se puede esperar más a pesar de que los precios hoy son muy atractivos”, agrega Gómez Picasso.

Otro dato en el que coinciden los expertos es que se estaría llegando al fin de la baja de precios y se espera un escenario de valores en alza para los próximos años. “Hoy, el número de propiedades a la venta también influye en los costos de las mismas. En CABA hay más de 160.000 propiedades publicadas y eso genera un exceso de oferta que indudablemente fue provocando una erosión en los valores, por lo cual, es un gran momento para quién está interesado en comprar dada la cantidad de propiedades disponibles y precios competitivos que se pueden encontrar en el mercado”, explica Matías Towers, Director Comercial de Mudafy.

Cantidad de escrituras en los últimos cuatro años:

  • 2019: 33.431
  • 2020: 18.736
  • 2021: 28.832
  • 2022 (a octubre): 26.131

Propiedades usadas: se aprobó el Presupuesto 2023 y podrán comprarse con dólares blanqueados

Fuente: La Nación ~ El proyecto aprobado por unanimidad permitirá que se puedan comprar propiedades usadas como parte del blanqueo a la construcción.

La aprobación del Presupuesto 2023 por el Senado de la Nación le hace un guiño al mercado inmobiliario. El proyecto de ley -originalmente enviado al Congreso en septiembre– contempla la posibilidad de que el dinero sincerado en el blanqueo a la construcción se pueda invertir en propiedades usadas.

El el interbloque de Juntos por el Cambio no participó de la sesión, y la ley se aprobó de forma unánime con 37 votos a favor y ninguno en contra. Ahora quedan dos instancias pendientes: la promulgación por parte del Poder Ejecutivo y su debida publicación en el Boletín Oficial para que entre en vigencia la reglamentación. Sin embargo, algunos de los regímenes aprobados este año ya tienen el visto bueno pero todavía carecen de reglamentación que los ponga en marcha, por lo que en este mismo caso también habrá que esperar su publicación.

“Si bien todavía falta la reglamentación que lo torne operativo, el que pensaba blanquear y no quería un inmueble nuevo para no correr el riesgo de que la constructora se demore y en su lugar quería un usado, ahora esta posibilidad está aprobada y ya puede decidir blanquear con ese fin”, detalla en diálogo con LA NACION Sebastián M. Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios.

La nueva medida aplica para los inmuebles destinados únicamente como uso de vivienda propia o que se destinen al alquiler tradicional
La nueva medida aplica para los inmuebles destinados únicamente como uso de vivienda propia o que se destinen al alquiler tradicionalHernan Zenteno – La Nacion/Hernan Zenteno

Usados

Resulta indistinto si la persona que blanquea tiene o no otros inmuebles a su nombre, por ende podrá usar los fondos de manera ilimitada. “En consecuencia, podría tener otros inmuebles y comprar un inmueble usado donde va a ir a vivir y encuadrarlo así en el blanqueo”, resume el contador en pocas palabras.

Un dato clave es que “el valor de adquisición del inmueble no deberá superar dos veces al mínimo no imponible de bienes personales para inmuebles con destino casa-habitación al 31 de diciembre del período fiscal inmediato anterior al de la adquisición”, aclara Domínguez, y analiza que “de esta forma, encuadrarán gran cantidad de inmuebles en la posibilidad de ser adquiridos”.

En construcción y a estrenar

Hasta este año, el dinero sincerado solo podía invertirse en departamentos en obras privadas cuyo grado de avance de construcción fuera inferior al 50%. Pero la prórroga al régimen agregó la novedad que también se podrían usar en aquellos proyectos que fueron aprobados para el blanqueo del año pasado. Esto significa que, como ya pasó casi un año y medio, algunos de ellos ya fueron terminados o están por concluirse, con lo cual también es posible adquirir inmuebles próximos a entregarse.

Este año, el blanqueo añadió la posibilidad de invertir el dinero sincerado en proyectos que entraron en el blanqueo anterior por lo que ya fueron terminados o están por concluirse
Este año, el blanqueo añadió la posibilidad de invertir el dinero sincerado en proyectos que entraron en el blanqueo anterior por lo que ya fueron terminados o están por concluirseArchivo

Con la aprobación de la Ley de Presupuesto 2023, se agranda el abanico de posibilidades de inversión en beneficio del sector inmobiliario. “Esta ampliación de los destinos es positiva ya que no hay suficiente oferta de obras privadas nuevas para quienes quieren aprovechar el blanqueo de las leyes 27.613 y 27.679 como así también porque ayudará a reactivar el mercado inmobiliario que se encuentra afectado por la situación económica desde hace años”, opina el contador.

Un dato clave es que una vez declarado el dinero, su poseedor no tiene que inmediatamente invertirlo sino que tiene tiempo hasta fines del 2024 para elegir el proyecto en el cual comprar.

Este 19 de noviembre concluirá la primera etapa del blanqueo que cobraba de impuesto solo el 5% del monto sincerado, a partir de la cual se captaron más de $17.700 millones. A partir del 20 de noviembre entrará en vigencia la segunda etapa que cobra la “multa” del 10%, plazo que rige hasta el 21 de febrero de 2023. A partir de esa fecha, a los montos sincerados se les aplicará una alícuota del 20% por los 180 días siguientes hasta el 17 de agosto que termina la vigencia del régimen.

Repensar las políticas de acceso a la vivienda y a la ciudad

Fuente: La Nación ~ Contar con datos precisos, rigurosos y actualizados es el único camino posible para dimensionar y comprender la situación de los alquileres en todo el país. Sin un diagnóstico robusto y ajustado no puede existir una política pública acorde a las demandas y necesidades de la población inquilina.

Hoy, unos 450.000 hogares alquilan su vivienda en la ciudad de Buenos Aires (CABA), sobre un total de 1,3 millones de hogares. Esto equivale a casi el 35% de los hogares porteños. Este porcentaje se mantiene relativamente constante desde el 2015, según la Encuesta Trimestral de Ocupación e Ingresos (ETOI) que elabora la Dirección General de Estadística y Censos de CABA (Dgeyc).

Entre 2016 y 2021 la cantidad de hogares inquilinos en CABA aumentó. Lo que significa que hoy son 21.600 hogares inquilinos más que en 2016. Pero este fenómeno no es de exclusividad porteña. Según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Indec, la cantidad de hogares inquilinos en los 32 aglomerados urbanos aumentó un 15%. Pasaron de ser casi 1.2 millones a casi 1,4 millones de hogares que viven en régimen de alquiler. Mientras que en la CABA aumentó un 5,7%, en los 24 partidos del Gran Buenos Aires aumentó un 15,2%.

Ya hace tiempo que los gobiernos locales, la sociedad civil y las organizaciones del tercer sector plantean la necesidad imperiosa de comenzar a delinear un cambio de paradigma en términos de acceso a la vivienda y a la ciudad. Se necesitan repensar los objetivos, las metas y los contenidos de la política pública en materia habitacional si se quieren acompañar verdaderamente los cambios socio demográficos y urbanos.

Actualmente, no solo se viene produciendo un crecimiento sostenido de la tasa de urbanización en las distintas regiones y ciudades a nivel mundial, sino que también se están produciendo cambios demográficos, cambios en la organización de las unidades convivenciales, en las dinámicas del mercado de trabajo y de las relaciones laborales. Esto, sumado al sostenido aumento del precio del suelo y de las viviendas en las grandes ciudades a nivel global, amerita que se desarrollen mecanismos alternativos. Mecanismos que, de manera complementaria a la vivienda adquirida en régimen de propiedad, puedan dar soluciones habitacionales estables y asequibles. Cumpliendo así con el derecho, no solo a una vivienda adecuada, sino también a vivir y permanecer en la ciudad deseada.

El marcado déficit habitacional cuantitativo y cualitativo es moneda corriente en las grandes metrópolis mundiales. Y no parece resolverse en tiempo y forma a través de los mecanismos tradicionales de acceso a la vivienda en propiedad vía Estado constructor. La Ciudad de Buenos Aires no se escapa de esta situación. Está claro, también, que no se puede negar la inestabilidad económica y laboral que atraviesa la Argentina y que, por supuesto, condiciona cualquier propuesta disruptiva a la hora de desarrollar e implementar instrumentos innovadores de acceso a un hábitat adecuado.

Hoy, gracias a la experiencia de otras ciudades referentes en materia de vivienda, sabemos que se necesita un abanico amplio de programas, herramientas y estrategias que tiendan a asegurar el derecho a la vivienda y a la ciudad. El déficit habitacional no puede resolverse con planes únicos que pasen por alto la heterogeneidad poblacional en términos socio económicos, ocupacionales, aspiracionales y culturales. Hilar fino parece ser el camino: contar con diversidad de planes y programas que se adapten a los vaivenes de la economía, a las trayectorias y expectativas habitacionales de una población heterogénea y cambiante que habita hoy la ciudad de Buenos Aires.

Es así como las experiencias en materia de alquiler cada vez resuenan con mayor fuerza. Viena, París, Barcelona, entre otras, así como también las propuestas innovadoras en Montevideo como el uso del sistema de leasing, nos hacen ver con claridad al alquiler como una forma de garantizar servicios de vivienda adecuada, segura y asequible.

Los diferentes gobiernos enfrentan este desafío batallando contra el imaginario preponderante que pone a la vivienda en propiedad como la fórmula perfecta. Pero, aun así, algunos se aventuran y también apuestan por otras formas de tenencia asociadas con el valor de uso de la vivienda en detrimento de su valor de cambio. Poniendo en práctica el derecho real de superficie, tanto sobre suelo público como sobre suelo privado, como una forma de “alquiler” a largo plazo que vale la pena explorar. Afortunadamente, hace poco más de seis años, la reforma de nuestro Código Civil y Comercial nos lo permite.

En este marco, es que en el IVC decidimos encarar un “estudio sobre la situación de los inquilinos e inquilinas en la CABA”. Cuando hablamos de realizar un estudio, significa analizar y comprender la situación de ese casi 35% de la población que alquila en la ciudad. Significa, para nosotros, encarar una investigación de carácter exploratorio a través de un abordaje cuantitativo y cualitativo. Esto permitirá conocer, medir y dar cuenta de las distintas dimensiones que nos hagan comprender las demandas, necesidades y situaciones específicas de las personas inquilinas que habitan la CABA.

Actualmente, desde el Instituto de Vivienda de la Ciudad junto con el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) perteneciente a la Universidad Nacional de San Martín, estamos realizando encuestas a las personas inquilinas para abordar aspectos cuantitativos y entrevistas y grupos focales para abordar aspectos cualitativos de la situación inquilina en la CABA. Estos instrumentos de recolección son llevados a cabo, mayoritariamente, de manera presencial. Dato no menor, puesto que implica, según el cálculo muestral, tomar contacto con más de 1500 hogares inquilinos que habitan en toda la ciudad. Esto incluye a las personas inquilinas que habitan cuatro de los Barrios Populares porteños: Rodrigo Bueno, Playón Chacarita, Barrio 20 y Barrio 31. Los grupos focales, a su vez, nos ayudarán a poner en relación colectivamente las diversas visiones y experiencias para una comprensión más profunda de la situación. Tendrá lugar en nuestro estudio, y a través de los grupos focales, la situación particular de aquellos hogares que habitan los hoteles pensión y los inquilinatos.

La encuesta tiene la particularidad de no sólo recolectar datos para poder caracterizar demográficamente a los hogares inquilinos, sino que, también, podremos contar con datos sobre las cualidades de las viviendas y barrios que habitan. A su vez, incluimos otras dos dimensiones que buscan indagar sobre las trayectorias y las expectativas habitacionales de las personas inquilinas; sobre las condiciones específicas de sus contratos (o no) de alquiler y sobre el devenir de dichos contratos. Nos interesa entender cuáles son las barreras (o no) al momento de acceder al alquiler; cuáles son las dificultades (o no) al momento de pagar el canon locativo correspondiente y sus actualizaciones; y cuáles son las características del vínculo mantenido entre el hogar inquilino y la persona propietaria y/o el agente intermediario.

Pero, aún así, ¿alcanza con este estudio específico de la población inquilina? Creemos que es un primer paso para comprender la relación inquilina. Necesitamos equilibrar la balanza y comenzar a desarrollar otro estudio complementario que nos lleve a comprender también la oferta de vivienda en alquiler. Conocer a las personas propietarias, los inmuebles que ofrecen, quiénes son y cómo alquilan sus viviendas. También, entender cuáles son los motivos que tienen aquellos que, pudiendo ofrecer sus inmuebles en alquiler, no lo hacen. También indagar sobre cuál podría ser el rol del Estado para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, si existen incentivos posibles que el Estado pueda desarrollar para aumentar esa oferta o si es posible y necesario pensar herramientas que posibiliten iniciar un camino hacia la generación de un parque público de vivienda en alquiler como sucede en otras grandes ciudades mundiales.

Seguir produciendo datos cuantitativos y cualitativos sobre la situación del alquiler, tanto desde el punto de vista de las personas inquilinas como de las personas propietarias, es fundamental para poder tomar decisiones, desarrollar, implementar y ofrecer una política pública adaptada a las demandas y necesidades de este binomio inquilino/a – propietario/a que no puede pensarse y analizarse por separado.

Esperamos para fin de año que este estudio exploratorio sobre la situación de los inquilinos e inquilinas de CABA nos permita contar con un diagnóstico certero, riguroso y actualizado para seguir diseñando, orientando e implementando políticas públicas adecuadas y necesarias; así como también corroborar la correspondencia de las políticas públicas vigentes en materia de alquiler.

Arquitecta, Directora General de Vivienda Asequible, IVC- MDHyH

Vaivén inmobiliario: estallan los alquileres mientras los precios de los departamentos no dejan de caer cada mes

Fuente: IProfesional ~ Las actualizaciones de los contratos de alquiler rompieron el récord de aumento anual. Del otro lado, sigue la merma mensual de valores para la compraventa.

La inestabilidad y la falta de previsiones sigue siendo una constante en el mercado del ladrillo y un reflejo de este estado de vaivén permanente puede ubicarse en lo que ocurre con las cotizaciones. Mientras que en el ámbito de los alquileres el acumulado de subas se acerca a un promedio del 75 por ciento sólo en lo que va del año, la merma en las cotizaciones para la transferencia de inmuebles bordea el 6 por ciento en este 2022.

Así lo expone un monitoreo de ZonaProp al que accedió iProfesional, el cual señala que el valor del metro cuadrado para la compraventa bajó casi 1 por ciento en el último mes.

«La baja de precios es impulsada por dos fenómenos, los avisos nuevos que entran al mercado a un precio menor que el stock de oferta y una incipiente depuración de avisos antiguos con valuaciones desactualizadas», afirma la consultora en su informe.

«El valor (promedio) de un monoambiente en Capital Federal es de 96.269 dólares. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de 116.307 dólares. Un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los 163.740 dólares», agrega.

Compraventa: baja en casi todos los barrios porteños

En el mes que acaba de concluir, el 85 por ciento de los barrios porteños evidenció un descenso de precios. Al mismo tiempo, se incrementaron las operaciones lo cual habla de una demanda que poco a poco comienza a decir presente con algo más de regularidad. «En septiembre de este año el volumen de escrituras fue un 15 por ciento superior respecto al volumen de 2021«, señala ZonaProp.

«El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (5.594 dólares el metro cuadrado), Palermo (2.948 dólares la misma unidad) y Belgrano (2.767). Los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (1.057 dólares), Nueva Pompeya (1.428) y La Boca (1.514).

Las escrituras comenzaron a recuperarse en Capital Federal.

Las escrituraciones poco a poco comienzan a recuperarse en Capital Federal.

Hoy por hoy, excepto Montserrat y Puerto Madero, todos los barrios de la ciudad registran bajas interanuales. Mataderos y Parque Avellaneda son los que vienen acumulando la baja de valores más pronunciada.

Por el lado de los alquileres, noviembre inició con incrementos superiores al 73 por ciento para quienes deben actualizar los pagos anuales de sus respectivos anuales. En tanto, las pocas propiedades que se ofrecen en el mercado locativo llegan a este tramo de 2022 con una suba acumulada superior al 100 por ciento.

Estos aumentos rompen todos los récords de suba establecidos. Y ocurren en un contexto en el que, también, el valor de las expensas no ha dejado de acelerarse. Fuentes del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires aseguraron a este medio que ese ítem viene aumentando a porcentajes que oscilan entre el 5 y el 10 por ciento mensual.

Alquileres: los valores promedio en Capital

¿Cuánto cuesta alquilar en la Ciudad? Actualmente, Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de 155.803 pesos por mes.

«Le siguen Palermo y Nuñez con 100.859 y 100.219 pesos mensuales, respectivamente. En la zona media se encuentran Villa Pueyrredón (82.400 pesos mensuales), Caballito (78.396 pesos) y Boedo (76.626). Los barrios más económicos para alquilar son Villa Luro (67.330 pesos por mes), Barracas (67.771 pesos) y Floresta (67.873)», detalla ZonaProp.

«El valor de alquiler de un monoambiente en Capital Federal es de 69.460 pesos por mes, un departamento de dos ambientes cuesta 83.355 pesos por mes y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por 112.281 pesos por mes», añade.

La oferta de departamentos se amplió a partir de la reducción del mercado locativo.

La oferta de inmuebles en venta se amplió a partir de la reducción del mercado locativo.

En cuanto a la rentabilidad para los propietarios, el promedio se ubica en torno al 4 por ciento anual. Dadas las condiciones del mercado inmobiliario actual, se necesitan 24,5 años de alquileres para recuperar la inversión inicial. El dato positivo es que este valor se encuentra 25 por ciento por debajo de lo requerido un año atrás.

«La Boca y Villa Mitre son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 5,3 y 5 por ciento anual, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero y Villa Luro son los que menor rentabilidad generan (3,1 y 3,6 por ciento)», concluye el relevamiento.

Los únicos dos barrios que se resisten a la baja de precios de las propiedades, los más caros y los más baratos

Fuente: La Nación ~ Según un relevamiento los valores del mercado de compra venta de inmuebles registran un 5,6% de baja en lo que va del año pero hay dos zonas que mantienen sus precios.

Más allá de que se observa un mayor amesetamiento en el descenso de los precios de las propiedades, la Ciudad de Buenos Aires sigue registrando una baja en los precios impulsada por dos fenómenos: los avisos nuevos que entran al mercado lo hacen a un precio menor que el stock de oferta y, por otro lado, se percibe una incipiente depuración de avisos antiguos con valuaciones desactualizadas.

Los datos surgen de un informe de Zonaprop del mes de octubre, que muestra que los valores del mercado compraventa evidencian un 5,6% de baja en lo que va del año. En este sentido, el precio del metro cuadrado de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en US$2222/m², un 0,7% menos respecto a septiembre.

Excepto Montserrat y Puerto Madero, todos los barrios de la ciudad registran bajas interanuales; siendoMataderos y Parque Avellaneda los de mayor baja.

Así, de acuerdo al relevamiento realizado en base a los avisos del portal inmobiliario, un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un valor promedio en la Ciudad de US$116.307, un 6% menos que un año atrás. En tanto, el valor de un monoambiente en CABA es de US$96.269. y un departamento de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$163.740.

Aunque en octubre el 85% de los barrios registra descenso de precio, la cantidad de operaciones de compra venta en CABA demuestra una reactivación en el mercado respecto al año anterior. Tal es así que en septiembre el volumen de escrituras fue un 15% superior respecto al volumen de 2021.

¿Cuáles son los barrios más caros?

El ranking de precios de los seis barrios con valores por encima de los US$2000 el metro cuadrado está compuesto por:

  • Puerto Madero: US$5594/m²
  • Palermo: US$2948/m²
  • Belgrano: US$2767/m²
  • Saavedra: US$2283/m²
  • Villa Pueyrredón: US$2093m²
  • Liniers: US$2030/m²

En tanto, los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (US$1057/m²), Nueva Pompeya (US$1428/m²) y La Boca (US$1514/m²).

¿Qué pasa en el mercado de alquileres en CABA?

En octubre, los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registraron un aumento del 5,2% y, en lo que va de 2022, acumulan una suba del 77,8%, por encima de la inflación (76,5%).

Así, el valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de $69.460 por mes, mientras que un departamento de dos ambientes cuesta $83.355 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m² asciende a $112.281 por mes. Los tres barrios donde los alquileres están más caros son:

  • Puerto Madero: $155.803 por mes.
  • Palermo: $100.859 por mes.
  • Núñez: $100.219 por mes.

En la zona media se encuentran Villa Pueyrredón ($82.400), Caballito ($78.396) y Boedo ($76.626). Mientras que los barrios más económicos para alquilar son Villa Luro ($67.330), Barracas ($67.771) y Floresta ($67.873 pesos por mes).

Pero, los barrios más caros para alquilar no necesariamente se traducen en aquellos con más rentabilidad. Mientras que la relación alquiler/precio aumentó levemente, ubicándose en 4,07% anual -es decir, se necesitan 24,5 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 25% por debajo de lo requerido un año atrás- los barrios más rentables están a la vez más cercanos a los más económicos. La Boca y Villa Mitre son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 5,3% y 5,0% anual, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero y Villa Luro son los que menor rentabilidad generan (3,1% y 3,6%).

El blanqueo no despega y las inmobiliarias presionan para que se sumen las propiedades usadas

Fuente: Cronista ~ La historia parece repetirse. Otro blanqueo de capitales que, por ahora, deja sabor a poco. A tres semanas de que venza el primero de los plazos, para sincerar dinero con una alícuota del 5%, las operaciones se concretan a cuenta gotas. Mientras, las inmobiliarias presionan al Gobierno para que se sumen los inmuebles usados, un anuncio que ya lleva más de un mes, pero todavía no fue reglamentado.

Según el decreto de reglamentación 522/2022 publicado en el Boletín Oficial a fines de agosto, el blanqueo de capitales para la construcción tendrá esta vez unos 90 días para que los empresarios puedan pagar apenas un 5% del costo de la penalización. El primero de los plazos vence en solo tres semanas.

Luego habrá una tasa que ascenderá al 10% por tres meses más, y al 20% luego, hasta medio año posterior al último vencimiento. «El primero de los vencimientos está establecido para el 17 de noviembre, menos de un mes», explicó Alejandro Ginevra presidente de GNV Group.

«El blanqueo arrancó bien. Firmamos varias operaciones al principio pero ahora está estancado. Creemos que falta difusión del Gobierno», dijo Ginevra, dueño de Madero Harbour, el emprendimiento más ambicioso de Puerto Madero.

Por ahora el blanqueo no generó el número de operaciones esperadas por el sector. «El segundo plazo que contempla una alícuota del 10% también es muy beneficioso, pensamos que durante este periodo podría haber una reactivación«, confió el empresario.

Lo cierto es que el segundo de los plazos comienza a mediados de noviembre y dura hasta mediados de enero, época baja para el mercado de bienes raíces en donde además también impacta el Mundial, que este año se juega entre noviembre y diciembre.

Con esta norma, el Gobierno espera sumar entre u$s 4000 millones y u$s 5000 millones a los apenas u$s 200 millones que fueron atraídos el año pasado hacia la Argentina durante los 120 días que duró el régimen en 2021.

Qué pasa con los usados

Y mientras el blanqueo para la construcción no despega, las cámaras inmobiliarias presionan para que se apruebe el sinceramiento de dinero también para propiedades usadas.

El Gobierno envió, hace poco más de un mes, el proyecto de Presupuesto 2023 en donde contemplaba un artículo fundamental para el sector de bienes raíces.Se establece un nuevo destinos para los fondos que se blanqueen mediante. En el artículo 71, sobresale que los fondos que se declaren también podrán destinarse a la adquisición de un inmueble usado.

«En las últimas semanas la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) viene manteniendo encuentros con funcionarios nacionales y legisladores con el propósito de conformar las distintas mesas y comisiones para dar solución a distintos temas inherentes al sector inmobiliario, entre los que se encuentra el blanqueo para la construcción», explicó Alejandro Bennazar presidente de CIA.

«En esta oportunidad tuvimos encuentro organizado por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) en donde nos informaron que la Ley de Presupuesto 2023 que incluye el blanqueo para inmuebles usados tiene media sanción por lo que estamos a la espera de que en el Senado haga lo mismo», explicó Bennazar.

Cómo funcionará el blanqueo de usados

Si bien todavía hay pocas certezas de cómo se llevará a cabo el nuevo blanqueo destinado para los inmuebles usados ya se conocieron algunos detalles.

La compra de propiedades usadas, tendrá limitaciones: tiene que ser destinada a vivienda de quien blanquea y su familia o, «por un plazo no inferior a 10 años», a alquiler con destino exclusivo de casa-habitación (es decir, no comercial).

El plazo para blanquear sería de seis meses y no hay restricciones del blanqueo para quienes ya tengan propiedades a su nombre. Así, un contribuyente podría tener otros inmuebles y comprar un inmueble usado para usar de vivienda y de ese modo encuadrar en el blanqueo.

Escrituras: nuevo récord en el año y se sostienen las señales de mejora en el mercado inmobiliario

Fuente: La Nación ~ “Mirar el lado positivo es valorar que por cuarto mes consecutivo las escrituras de compraventa están superando las 3000 mensuales y el acumulado del año nos da un alza de 15%”, rescató el presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Siguiendo la tendencia al alza, la Ciudad de Buenos Aires registró un nuevo récord de escrituras en la compraventa de propiedades este año, según informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Con las 3161 operaciones realizadas en el noveno mes, el mercado inmuebles porteño mostró una suba de 12,4% ventas respecto del nivel de un año atrás. Este contexto alimenta el entusiasmo en el sector y muestra la luz al final del túnel después de tantos meses de estar golpeado.

En agosto se habían registrado 3117 escrituras. Es decir que en el último mes las operaciones crecieron un 1,4%. La comparación con otros períodos de tiempo es esperanzadora si se ponen los primeros nueve meses del 2022 al lado de los del 2021. En ese paralelismo, se puede apreciar que el cumulado de escrituras este año hasta septiembre superó en un 15,6% con 23.157 transacciones al año pasado. Sin embargo, las subas de este año no se comparan con el pico de 2018. Cuatro años atrás, todos los meses cerraron por encima de las 3000 operaciones y en los primeros ocho se mantuvieron por encima de las 4000, con picos destacados que superaron las 6000 escrituras en un mes.

Si de valores se habla, el monto total de las transacciones realizadas escaló un 27,4%, con $38.119 millones. en cuanto a las ventas individualizadas, el valor medio de los actos fue de $12.059.446 (US$80.273 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio). Es decir que creció 13,4% en un año en pesos, y en moneda estadounidense descendió 21,7%.

Si se compara la serie histórica de los últimos 10 meses de septiembre, el documento difundido por la entidad porteña señala que el año en el que más escrituras se registró en este mes fue en 2017, cuando se llevaron a cabo 6016 operaciones.

“Mirar el lado positivo es valorar que por cuarto mes consecutivo las escrituras de compraventa están superando las 3000 mensuales y el acumulado del año nos da un alza de 15%, aunque con indicadores de crédito hipotecario más bajos que el año pasado. Si bien ciertas comparaciones interanuales se suavizan un poco más, 2022 da siete meses positivos y dos negativos respecto a 2021. Todos necesitamos variables que se vayan ordenando porque la vivienda es y seguirá siendo una inversión segura y necesaria”, opina el presidente del Colegio, Jorge De Bártolo.

Menos hipotecas

Las hipotecas obedecieron una tendencia inversa a la de las compraventas. En septiembre, hubo 118 escrituras formalizadas con hipoteca. En ese sentido, la baja en relación interanual es del 24,4%. Mientras tanto, en la medición de los nueve meses acumulados la caída es del 7,9% (1032 hipotecas).