Dólares “bajo el colchón”: las tres medidas del Gobierno que facilitarían la compra de propiedades

Fuente: La Nación – El Gobierno busca incentivar a que la gente use los dólares que tiene en el colchón y especialistas anticipan el impacto en el mercado inmobiliario


Luego de días de expectativas acerca de qué forma el Gobierno incentivaría el uso de los dólares bajo el colchón, finalmente se conocieron los detalles de lo que se bautizó como el Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos, una iniciativa con cambios concretos que podrían dinamizar al mercado inmobiliario.

“Tus dólares, tu decisión. Podés usarlos como quieras, sin tener que andar demostrando de dónde los sacaste. Los argentinos vuelven a ser inocentes hasta que ARCA demuestre lo contrario”, resumió el vocero presidencial, Manuel Adorni, hoy en la conferencia de prensa y detalló que el plan tendrá dos etapas.

Una que incluye todo lo que el Poder Ejecutivo Nacional puede hacer y está a su alcance: se hará por un decreto que se firmará en las próximas horas y llevará a que la UIF adecué su normativa al nuevo esquema.

La otra etapa será un proyecto de ley, que buscará blindar a los ahorristas argentinos a futuro, previendo acciones de próximas gestiones de gobierno.

De todas las anunciadas, son tres las medidas que afectarán de lleno al mercado de compraventas de propiedades:

  • Los escribanos ya no deberán informar ninguna actividad notarial
  • El comprador o el agente inmobiliario no deberá informar cuando una propiedad se pone en venta
  • El régimen de pago de expensas también queda exento de ser informado (antes se informaban aquellas que superaban los $32.000)

Las dos primeras medidas tendrían un efecto importante en el mercado, ya que permitirían que se concreten operaciones que antes se frenaban por las restricciones y exigencias de información. Además, aportará mayor liquidez en un mercado que no tiene fondos para seguir prestando dinero y otorgar créditos hipotecarios.

“El gobierno está viendo cuáles son las medidas a tomar para que el mercado sea sincero y competitivo, y esto lo está haciendo en base a la realidad económica, es decir, está llevando a leyes las cosas que en la realidad suceden. Y que van a seguir sucediendo, aunque no sean legales, porque como bien dijo el presidente no todo lo legal es legítimo”, reflexiona Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria hómonina.

Las medidas anunciadas hoy por el Gobierno volverían más ágiles las operaciones de compraventa inmobiliarias
Las medidas anunciadas hoy por el Gobierno volverían más ágiles las operaciones de compraventa inmobiliariasHernan Zenteno – LA NACION

¿Por qué se destrabaría la compraventa de propiedades?

“Hoy por hoy, el que pone en venta una propiedad, si está por encima del valor del COTI (el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) -que es la mayoría de las veces así- tiene que informar a ARCA de la puesta a la venta. Luego, una vez hecha la compraventa, el escribano debe informar la operación a ARCA con el monto final en el que se cerró”, explicó Sebastián M. Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Pero antes de hacer la escritura, los escribanos consultan de dónde proviene la plata, algo conocido como “el certificado de origen de fondos“, documento que con las nuevas medidas los escribanos ya no necesitarían pedir más, ya que no deberían informar nada a ARCA.

Covello, de la inmobiliaria homónima sugiere que se realice una lista de las inmobiliarias habilitadas y a través de ellas se pueda controlar.

“Hay un cambio de régimen de información de muchos actores, entre ellos, de los escribanos. Entendemos que no van a tener que informar el origen de fondos y esto permitiría que se realicen mas operaciones, porque no hay necesidad de justificar de dónde proviene la plata. De esta forma, podría aumentar la demanda”, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.

Un especialista del mercado explica a LA NACION que, previamente, muchas operaciones se caían, por este motivo. “Nunca en mi vida tuve un cliente que pensara que viniera del narco, sin embargo, hubo una gran cantidad de operaciones que no pude hacer, porque no tenían origen de fondos. A veces son personas que recibieron una herencia o que trabajaron en negro”, explica la fuente.

Las medidas también darán mayor liquidez a la economía, algo que podría impulsar la mayor oferta de créditos hipotecarios
Las medidas también darán mayor liquidez a la economía, algo que podría impulsar la mayor oferta de créditos hipotecariosshutterstock – Shutterstock

De todas formas, habrá que ver si efectivamente se elimina el certificado de origen de fondos. LA NACION conversó con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y aseguraron que se está esperando la reglamentación.

En el último año y medio vemos una importante reactivación inmobiliaria, la que continúa en franco proceso de aceleración, producto de las distintas medidas que se vienen tomando que son de público conocimiento”, asegura Fabián Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez. Y agrega: “En al caso particular de nuestra empresa, comparativamente del mes Abril 2024 con Abril 2025, duplicó sus ventas en cantidad de operaciones”.

Otros expertos opinan que no tendrá mucho impacto en el mercado del real estate. “Ahora, con estas medidas que se implementarían, no estaría ni el COTI ni la información del escribano, pero en ambos casos queda constancia de la vivienda en el registro de la propiedad de inmueble, con lo cual hay datos para localizar un bien no justificado. Le será más difícil a ARCA detectar los bienes y las inconsistencias, pero si hacen una fiscalización al contribuyente y, por alguna tarea detecta que tiene un inmueble, puede solicitar al registro de la propiedad del inmueble información de viviendas que están a nombre de él y por qué monto hizo la operación. Por lo que sigue pudiéndole hacer un ajuste tributario”, opina Domínguez.

Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario, opina que, “a nivel actividad económica inmobiliaria, esto no influye, pero es un conjunto de medidas más que se inscribe en otras disposiciones para que se mueva más el mercado inmobiliario”.

El ministro de Economía Luis Caputo en conferencia de prensa en la que se anunciaron las medidas
El ministro de Economía Luis Caputo en conferencia de prensa en la que se anunciaron las medidas

¿Crecerán los créditos hipotecarios?

Pero el impacto en el mercado inmobiliario no sólo se vería en el agilizar operaciones de compraventa, por los cambios que implementaron en cuanto al régimen de información; otras medidas que anunciaron pronostican también mayor oferta de créditos hipotecarios.

En los últimos meses, diversas entidades bancarias subieron las tasas de sus créditos hipotecarios, llevando a que la tasa promedio llegue al 7,8%, alrededor de un 20% más desde que se lanzaron. Esto impacta de lleno en el bolsillo de los posibles tomadores, ya que, a mayor tasa, se necesitan más ingresos para poder acceder. Esto se debe a que, muchos bancos no cuentan con fondos para prestar plata. Pero ante la presión de la demanda, terminan ofreciendo y otorgando crédito…aunque con tasas más altas. La suba funciona como un filtro: restringe el ingreso de nuevos solicitantes y limita la exposición del banco.

De esta manera, el Ejecutivo, con las nuevas medidas anunciadas espera que esta situación se revierta: “Hay cada vez más gente que quiere tomar un préstamo, pero algunos bancos ya no tienen pesos para prestar. Por lo que, necesitamos que haya más dinero en la economía”, finalizó Caputo en la conferencia con periodistas.

Nuevo barrio cerrado en la Costa Atlántica, con bosque imponente y playa privada: cuánto cuesta un terreno

Fuente: iProfesional – Con gran cantidad de verde y paradores exclusivos, este sofisticado desarrollo urbano ofrece la experiencia de un pueblo de mar. Precios de los lotes

La Forestada Pueblo de Mar, es el proyecto más ambicioso que se está construyendo en una de las zonas de mayor desarrollo de la Costa Atlántica. Sobre la ruta 11, a solo 5 minutos de Costa Esmeralda el desarrollo atrae todas las miradas por su magnitud e innovación pero sobre todo porque va a estar emplazado en el último bosque añoso que queda en la zona, en una superficie total de 370 hectáreas dividida en terrenos amplios rodeados de pinos de más 35 años.

Con gran cantidad de áreas verdes y paradores de playa exclusivos, este sofisticado desarrollo urbano se ha proyectado utilizando criterios estéticos que permiten sumergirse de lleno en la experiencia de un Pueblo de Mar.

El proyecto acaba de ser lanzado comercialmente y lleva vendido más de 300 lotes en los últimos 4 meses. El loteo está rodeado de médanos naturales y 1.800 metros de costa de playa donde se instalarán los paradores exclusivos, está diseñado como un mini pueblo y tiene un espacio reservado para centros comerciales y un hotel.

«Desde JPU Urruti, encontramos en La Forestada una propuesta que combina identidad, diseño y respeto por el entorno natural. Uno de los aspectos que más valoramos es que el ingreso al barrio se encuentra retirado de la ruta, lo que le otorga una sensación de independencia y privacidad poco frecuente. Este acceso, de aproximadamente 20 a 30 metros de ancho, evoca la entrada a una tradicional estancia de campo, generando una primera impresión distintiva y acogedora. Otro rasgo que nos atrajo especialmente es su importante forestación, la más añosa de toda la zona, que no solo embellece el paisaje, sino que también brinda un fuerte sentido de pertenencia y continuidad con la historia del lugar. En esa línea, también valoramos profundamente que el proyecto conserve el nombre original del campo —La Forestada—, haciendo honor a su identidad y al espíritu verde que representa», señalaron desde la firma encargada de llevar adelante el proyecto.

En cuanto a su diseño y tamaño, se trata de un barrio de escala contenida por lo que ofrece un entorno más ameno y cercano, ideal para quienes buscan calidad de vida en un ambiente sereno pero sin perder conexión con el desarrollo de Costa Esmeralda. «Esto representa un equilibrio perfecto entre lo natural, lo humano y lo proyectual», destacaron.

Se trata del proyecto más ambicioso que se está construyendo en una de las zona

Los lotes valen desde u$s146.000 hasta 154.500 dólares

Los terrenos arrancan en u$s46.000

Los lotes más baratos y con una superficie de alrededor de 1.000 m2 valen u$s46.000. Los de 1200 m2 y que se encuentran en la segunda línea de mar, tienen un valor de alrededor de 154.500 dólares.

La diferenciación de esos valores está marcada por la distancia a la playa y por la exclusividad. «Contamos con pocos lotes en primera y segunda línea al mar, en comparación con los lotes internos del barrio, lo que impulsa esos valores hacia el alza», explicaron.

Razones para invertir

«Hoy por hoy, La Forestada es una buena inversión porque estamos en la etapa de lanzamiento, con una forma de pago de anticipo y hasta 36 cuotas. Asimismo, se prevé que la capitalización en el tiempo será beneficiosa para el comprador pero básicamente es porque para los que buscan un proyecto exclusivo y moderno, lo encuentran a tan solo 4 horas de Buenos Aires. En este sentido, es también una buena inversión por su ubicación, su bosque único, la amplitud de los lotes de más de 1000 m2 y el trazado de las calles que favorece la privacidad ofreciendo viviendas inmersas en la naturaleza con todas las comodidades de la vida moderna», concluyeron desde JPU Urruti.

Se trata

Se trata del proyecto más ambicioso que se está construyendo en una de las zona de mayor desarrollo de la Costa

Amenities y servicios

La Forestada va a contar con múltiples espacios recreativos, dos áreas comerciales y gastronómicas en medio del bosque y un área deportiva con la mayor oferta de la zona. Las áreas comerciales y gastronómicas van a tener una superficie de 70.000m2 de extensión en la que se va a disponer un paseo de compras, restaurantes, cafeterías, supermercado y farmacia.

Además, los residentes van a poder disfrutar de alguno de los 3 paradores sobre la playa que están dentro del predio. Por otra parte, en el sector deportivo, va a haber 3 club house, uno para adultos, otro kids club y otro para adolescentes.

Entre los amenities y espacios más importantes, se destaca el área deportiva compuesta por un Yoga House, 8 canchas de pádel, 6 canchas de tenis, canchas de fútbol, básquet y vóley, skate park, gimnasio, 8,5 km de bici sendas, laguna para remo y deportes a vela y estaciones saludables, ubicadas en distintos espacios comunes.

los residentes podrán disfrutar de alguno de los 3 paradores sobre la playa que están dentro de

Los residentes podrán disfrutar de alguno de los 3 paradores sobre la playa que están dentro del predio

En relación al área social habrá un club house para la familia, con sector de co-work para adultos, SUM con confitería para jóvenes, Kids Club indoor y outdoor para niños, anfiteatro y plazas.

A tan solo 5 minutos de Costa Esmeralda, el nuevo proyecto ofrece la ventaja de estar cerca de un destino turístico consolidado pero con paz y privacidad. Un barrio privado con playa que ya despierta entusiasmo por tratarse de uno de los productos preferidos de los inversores.

Sin cepo y con marcas internacionales, el shopping de Puerto Madero ya tiene fecha de inicio

Fuente: Cronista – Se trata del proyecto más ambicioso que lleva adelante GNV Group, la desarrolladora de Madero Harbour. Apunta a traer marcas internacionales como Ikea, Carolina Herrera y Salvatore Ferragamo. ¿Cuándo arrancan las obras?

GNV Group, la desarrolladora líder de Puerto Madero, ya tiene fecha de inicio para su ambicioso shopping a cielo abierto en el corazón de Madero Harbour. La decisión de volver sobre la carga en un proyecto que hasta hace poco estaba paralizado, se da por el impulso de cambio de gobierno y la apertura del cepo cambiario.

«Ya tenemos los planos presentados en el Gobierno de la Ciudad. La intención es empezar a construirlo a fines de este año junto a Osten Tower. Estamos empezando a hablar con marcas internacionales para traerlas al país», dijo Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group que calcula que la obra durará al menos 30 meses.

«El shopping es una asignatura pendiente que tenemos hace muchos años y la verdad es que no encontrábamos el momento para comenzar a comercializarlo. Nuestro objetivo es tener un centro comercial con marcas internacionales, muchas de las que no están en el país», explicó el empresario.

Con una inversión, sin considerar el precio del terreno, de u$s 60 millones; el paseo comercial se ubicará en el corazón de Madero Harbour. Además, contará con un paseo gastronómico sobre la calle Juana Manso, que hoy está muy avanzado con más del 50% de los locales en funcionamiento.

Para Ginevra se trata de un nuevo concepto de shopping en la Ciudad ya que no existe oferta de este tipo en la zona. Tendrá en total más de 22.000 metros cubiertos, con un 700 cocheras y al menos 120 locales comerciales, todo en torno a un parque verde que funcionará como pulmón.

Según adelantó, contará con tres subsuelosdos niveles y una terraza que se conectará con los edificios ya erigidos en Madero Harbour. «Esta conexión le dará vida y movimiento constante al shopping», explicó.

«Queremos traer marcas distintas, queremos tener un centro comercial diferente a lo que existe hoy. Buscamos un shopping que además brinde servicios. A Puerto Madero le falta un centro para venir al médico, para hacer gimnasia, donde las cosas sucedan», agregó.

Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group

La manzana de Madero Harbour fue completando su perímetro con distintos desarrollos. Pero, con la llegada del centro comercial, se va a ocupar el centro. Y, si bien lo espacios serán mayormente al aire libre y rodeados de verde, contarán con techos parciales para la lluvia y el viento típico de la zona. Además, está previsto un centro de convenciones y un hotel.

Qué marcas van a estar

«El shopping siempre fue pensado para albergar marcas internacionales de lujo. Durante el gobierno de Macri no se dieron las condiciones, como pensábamos y tras la pandemia quedó en stand by. Ahora entendemos que es momento para relanzarlo», explicó Ginevra.

La desarrolladora se quedará con el total de los locales y les alquilará los espacios a las marcas. «Apuntamos a etiquetas que hoy no están en el país, pero muchas de las que supieron estar en la avenida Alvear como Chanel, Fendi, Carolina Herrera, Salvatore Ferragamo o Polo. Estamos empezando con la etapa de negociaciones» dijo Ginevra.

Claro que, para estar a tono con el consumo argentino, también apuntan a que se instale allí un local de Zara, H&M y hasta un Ikea. «Queremos que sea similar a la oferta que existe hoy por ejemplo en Punta del Este», agregó el empresario.

En ese sentido el empresario celebró el anuncio de Manuel Antelo que anticipó que antes de fin de año la cadena francesa Decathlon llegará a la Argentina. «Es un muy buen anuncio, pero apuntamos a marcas más exclusivas», finalizó.

Cuánto hay que invertir en una franquicia y entrar al rubro de la construcción

Fuente: iProfesional – Pirka ya opera en 10 países y proyecta abrir más de 30 nuevos puntos y este año superar las 100 franquicias. En cuánto recuperás la inversión

A contramano del parate en el rubro de la construcción, Pirka mantiene su ritmo de crecimiento y lo acelera. La empresa fundada por el diseñador industrial Gastón Portález en 2011 —especializada en revestimientos de piedra ecológica 3D, placas antihumedad y pisos flotantes— ya suma más de 70 franquicias en 10 países, de las cuales más de 50 están en Argentina. Y va por más: en lo que va del año ya inauguraron 7 nuevas sucursales y el objetivo para 2025 es superar las 100.

«El crecimiento no se detuvo ni siquiera en los años más difíciles», asegura Portález en entrevista con iProfesional. «En 2023 abrimos 12 franquicias nuevas, y este año vamos camino a 20. Incluso abrimos en España. A pesar del contexto, estamos creciendo», añade.

Pirka nació como una empresa de venta de piedra ecológica a través de corralones, pero en 2016 su fundador decidió profesionalizar el modelo y lanzarlo al mercado como franquicia. Desde entonces, incorporaron nuevas líneas como placas antihumedad, cielorrasos, pisos flotantes y —próximamente— pisos exteriores inspirados en un diseño canadiense. Todos productos pensados para resolver problemas cotidianos del hogar con obras sencillas, rápidas y con valor estético.

El modelo de negocio se basa exclusivamente en la venta y colocación de productos. El franquiciado no produce, ya que toda la fabricación se centraliza en una planta propia ubicada en Moreno, provincia de Buenos Aires, con más de 6.000 metros cuadrados, donde se producen unos 20.000 metros de producto mensuales. Hoy, esa planta trabaja al 60% de su capacidad, lo que permite proyectar más aperturas sin comprometer la producción ni la logística.

«La clave fue profesionalizar la empresa y el producto. Somos diseñadores industriales, siempre estamos desarrollando cosas nuevas», explica Portález. «Pero también apostamos fuerte al marketing digital, a un sistema omnicanal y a acompañar al franquiciado con herramientas reales para que tenga éxito».

Ese diferencial es uno de los pilares del modelo Pirka. Según cuenta su fundador, la empresa no solo capacita y guía a cada nuevo socio comercial, sino que además provee los prospectos y leads mensuales para sostener el flujo de ventas. «Hoy somos probablemente la única franquicia del rubro que le provee al franquiciado todos los contactos que necesita para operar», afirma.

Además del equipo de comunicación y marketing, Pirka cuenta con un plantel de profesionales interdisciplinarios —desde psicólogos hasta contadores— que asisten a cada franquiciado tanto de forma individual como grupal. «Generamos una comunidad donde se comparte conocimiento, experiencias y estrategias. Eso genera un espíritu colaborativo muy fuerte», dice Portález. «El clima que se vive en nuestra red de franquicias es algo que nos llena de orgullo».

Ese nivel de soporte también se ve reflejado en el bajo nivel de cierres. «No estamos teniendo franquicias que cierran, y eso no es poco en el contexto actual», enfatiza. Además, Pirka es una de las primeras marcas en obtener el sello de calidad FRANQ —desarrollado por la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias— que acredita el cumplimiento de estándares rigurosos en procesos, capacitación, comunicación y comercialización.

Actualmente, la marca tiene presencia en provincias como Córdoba, Mendoza, Salta, Tucumán, Misiones y Formosa, pero todavía hay zonas disponibles, como San Luis, Rosario, Catamarca, La Rioja y gran parte del conurbano bonaerense. «Nuestro objetivo es seguir federalizando la propuesta», asegura su fundador.

Cómo ser parte de Pirka: inversión, retorno y condiciones para abrir una franquicia

El modelo de franquicias de Pirka está diseñado para ser como un llave en mano. Es decir: el franquiciado recibe el negocio listo para operar, con todo incluido. La inversión total ronda entre los u$s40.000 y los u$s50.000, e incluye el canon de ingreso, la mercadería inicial, el acondicionamiento del local y los costos inmobiliarios asociados.

Pirka fue una de las primeras franquicias en obtener el sello de calidad FRANQ.

Pirka fue una de las primeras franquicias en obtener el sello de calidad FRANQ.

«Muchas veces en el mercado ves franquicias que te dicen que salen u$s20.000, pero después hay que sumar muchas cosas. Nosotros hablamos de todo incluido, para que puedas empezar a operar», aclara Portález.

La rentabilidad estimada supera los $7.000.000 mensuales y el tiempo de recupero de la inversión va de 18 a 24 meses. «Hemos tenido casos que recuperaron antes, otros después y, por supuesto, otros que no lo lograron. Depende mucho del compromiso del franquiciado», dice con sincenridad.

Una de las variables más importantes, remarca, es el tiempo que el franquiciado pueda dedicarle al negocio. «A veces se cree que franquicia es sinónimo de ingreso pasivo. Pero eso es un error. Si el franquiciado no se involucra, es muy difícil que funcione», advierte. Por eso, desde Pirka trabajan para alinear expectativas desde el principio y fomentar el aprendizaje continuo.

La empresa no cobra regalías mensuales, pero sí establece un canon de publicidad colectivo bajo —actualmente alrededor de $200.000— que permite sostener campañas y presencia de marca a gran escala. «Al ser muchos, eso suma. Hoy tenemos un presupuesto de publicidad de más de $30 millones por mes«, comenta el empresario. La embajadora de la marca es la modelo y actriz Verónica Varano.

Pirka invierte $30 millones al mes en publicidad y tiene a Verónica Varano como embajadora

Pirka invierte $30 millones al mes en publicidad y tiene a Verónica Varano como embajadora

Para quienes estén evaluando invertir y sueñan con el negocio propio, Pirka promete respaldo técnico, asistencia continua y una comunidad activa que busca crecer. «Queremos superar las 100 franquicias, seguir expandiéndonos en el país y crecer también en el exterior», afirma su fundador.

Con un modelo probado, productos con alta demanda y un acompañamiento profesional que se sostiene en el tiempo, Pirka se consolida como una opción concreta para quienes buscan emprender con estructura y respaldo. «El sistema de franquicias propone algo extraordinario: la posibilidad de crecer rápido, de forma profesional y ordenada, mientras brindamos un excelente modelo de negocio a quienes invierten», concluye Portález.

Con un horizonte más estable, el negocio inmobiliario de oficinas busca oportunidades fuera de CABA

Fuente: iProfesional – Ciudades del interior argentino muestran un auge inmobiliario corporativo. Qué revela un estudio integral sobre precios y oportunidades

Impulsadas por un crecimiento socioeconómico sostenido, varias ciudades del interior del país comenzaron a desarrollar un mercado de oficinas alineado con su dinamismo. El avance del real estate corporativo se traduce en una oferta cada vez más sofisticada, que brinda mejores condiciones para los negocios ya instalados y para futuras inversiones.

Córdoba, Santa Fe y Salta son algunos de los centros urbanos donde hoy es posible encontrar edificios de oficinas de alta calidad, en plazas que hasta hace pocos años carecían casi por completo de esta infraestructura. 

Claro está que no logran eclipsar a Buenos Aires, pero sin dudas están dando los pasos necesarios para fortalecer su posición como centros de negocios.

Inversiones, calidad y precios: el nuevo mapa del real estate en Argentina

Un estudio privado ha identificado y analizado más de 600 edificios, que se distribuyen en 7 provincias y conforman 12 mercados, con el objetivo de comparar la oferta de cada ciudad, sus precios, la calidad de sus edificios, la magnitud de las inversiones y, en última instancia, estimar hacia dónde se dirigirá el crecimiento futuro, yendo más allá de Buenos Aires para examinar centros de negocios emergentes a nivel nacional.

Contexto mediante, la situación económica de Argentina lleva ya décadas de notable inestabilidad, pero los últimos años han sido especialmente difíciles. La inflación supera el 20% anual desde 2007, con un déficit fiscal crónico desde 2008 y devaluaciones periódicas del peso que explican que el PBI esté estancado desde 2011.

En 2018, la situación se agravó con frecuentes corridas cambiarias y una aceleración inflacionaria, lo que llevó a una grave recesión y a un crédito stand-by récord del FMI para aplazar un mayor ajuste fiscal. En 2019, la moneda siguió depreciándose y la inflación alcanzó niveles no vistos desde la hiperinflación de 1991, acumulando casi 54%.

La pandemia profundizó la depresión económica en 2020, aunque recortó la inflación al 36% anual. Sin embargo, la falta de políticas monetarias restrictivas en 2021 y 2022 impulsó la inflación a nuevas cotas, superando los tres dígitos interanuales a principios de 2023.

Tras su victoria en las elecciones de fines de 2023, en 2024 el gobierno de Javier Milei implementó un estricto plan de estabilización, con énfasis en la contracción fiscal. De esta manera, a costa de recortar las jubilaciones, la obra pública, los subsidios a servicios públicos y las transferencias a provincias, el país cerraría el año con superávit fiscal por primera vez desde 2008, sufriendo una caída del PBI de alrededor del 3%.

Al mismo tiempo, y en línea con esto, se redujeron considerablemente la inflación –que pasó de registrar avances de dos dígitos intermensuales entre noviembre de 2023 y marzo de 2024 a ubicarse por debajo del 3% en octubre de 2024– y el riesgo país –que alcanzó su nivel más bajo desde 2018–.

Así, luego de más de un lustro de inestabilidad macroeconómica exacerbada, el horizonte parece ofrecer una perspectiva cautelosamente optimista de cara a 2025.

Oficinas corporativas: el mercado se expande con foco en el interior, pero Buenos Aires sigue liderando

Un reciente informe del sector de la firma de real estate corporativo JLL que releva la oferta consolidada y emergente en todo el país destaca que el mercado comienza a mostrar señales de dinamismo, con una proyección de crecimiento del 10% en los próximos años.

Según el estudio, el stock total de oficinas corporativas en los principales mercados consolidados —Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Rosario— alcanza los 2,5 millones de metros cuadrados.

Como era de esperar, Buenos Aires continúa siendo el principal centro de negocios, con precios de alquiler promedio de u$s23 por metro cuadrado por mes, casi el doble del promedio de u$s13,9 que se registra en otras ciudades importantes.

Sin embargo, otras plazas comienzan a ganar protagonismo. Córdoba se consolida como el mercado más fuerte del interior, tanto por la calidad como por la oferta de espacios. Además, ciudades como Salta, Neuquén y Tucumán se posicionan como polos emergentes, gracias al impulso de sectores estratégicos como la energía y la minería.

Estos mercados están comenzando a recibir desarrollos de alta calidad, lo que abre nuevas oportunidades para empresas e inversores. Pese a esta expansión territorial, la ciudad de Buenos Aires seguirá captando la mayor parte de los nuevos proyectos, en un escenario que combina recuperación macroeconómica y búsqueda de eficiencia por parte de las compañías.

Récord de escrituras en provincia de Buenos Aires: el mejor abril en 25 años y las causas del repunte

Fuente: ámbito – El mercado inmobiliario bonaerense registró más de 12.000 operaciones en abril de acuerdo con el relevamiento del Colegio de Escribanos de la provincia, con un crecimiento interanual de 60% y un repunte inédito en el crédito hipotecario.

El mercado inmobiliario de la provincia de Buenos Aires alcanzó en abril su nivel más alto de escrituras para ese mes en los últimos 25 años. De acuerdo con datos del Colegio de Escribanos bonaerense, se concretaron 12.158 compra ventas, cifra que superó ampliamente las 7.617 registradas en abril de 2024. El incremento interanual fue del 60%, en un contexto de moderación económica y reaparición del crédito hipotecario.

Desde el Colegio confirmaron que se trata del mejor abril desde que existe registro sistemático, incluso por encima de los picos observados durante los ciclos de mayor expansión durante 2008 y 2018 (furor de los créditos UVA de entonces). En la comparación mensual también se verificó una mejora: las operaciones subieron 18% frente a marzo, consolidando una tendencia positiva que se prolonga desde fines de 2023.

El repunte no se limitó a las compra ventas. Las hipotecas también mostraron una suba significativa. En abril se registraron 2.110 escrituras con garantía hipotecaria, lo que representa un incremento del 606% respecto a las 299 del mismo mes del año pasado. Frente a marzo, cuando se computaron 1.669, la suba fue del 26%.

Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, valoró los datos y destacó la importancia del financiamiento en este nuevo escenario. “Las cifras de abril confirman la continuidad del proceso de recuperación que venimos observando desde el año pasado. No solo crecen las compraventas, también vemos un repunte sostenido en las hipotecas, que es un dato muy alentador para el sector”, explicó.

Fuente: Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires

Fuente: Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires

Según el análisis institucional, el repunte encuentra sustento en dos factores principales: la relativa estabilidad macroeconómica y el retorno parcial del crédito hipotecario.

“El acceso al financiamiento resulta esencial para consolidar esta tendencia positiva. Si el crédito se amplía, muchas más personas podrán alcanzar el sueño de la vivienda propia y eso, sin duda, genera un impacto muy importante en la dinámica general del mercado”, agregó Longhi.

Desde el Colegio de Escribanos consideraron que la posibilidad de mantener y ampliar el acceso al crédito será determinante para sostener la evolución del mercado.

Aunque el nivel de hipotecas todavía se ubica por debajo del promedio histórico, los registros de abril marcan un cambio significativo en la dinámica del sector.

El informe también subrayó el efecto multiplicador de las operaciones con crédito. Cada escritura hipotecaria puede activar hasta tres transacciones adicionales en cadena, ya que suele liberar otra propiedad en simultáneo.

Fuente: Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires

Fuente: Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires

En este escenario, Longhi destacó que la recuperación no solo se apoya en la demanda, sino también en un nuevo flujo de oportunidades dentro del circuito inmobiliario.

Rangos de valores en La Plata y cercanías

La reaparición del crédito hipotecario, en un contexto de menor inflación y tipo de cambio más estable, reactivó el interés por la compra de viviendas en zonas como La Plata y el Gran La Plata. Según Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), muchas familias comenzaron a buscar su primera propiedad o intentan mejorar la actual, con cuotas que en algunos casos no difieren demasiado del costo de un alquiler.

Líbera señaló que aún persiste una oferta abundante de inmuebles usados, lo que mantiene los valores relativamente bajos pese a una leve suba reciente. Esta disponibilidad, explicó, permite que el mercado siga siendo accesible para quienes buscan oportunidades concretas, especialmente en segmentos medios.

Los valores de venta más frecuentes se concentran en un rango que va desde los u$s30.000 hasta u$s70.000, con fuerte presencia de monoambientes y departamentos de un dormitorio. También se intensificó la búsqueda de unidades con más ambientes, incluso aquellas que requieren refacciones.

Estas propiedades, sostuvo Líbera, representan alternativas viables para quienes apuestan a una recuperación futura de los valores.

Para que la tendencia se consolide, Líbera consideró clave la evolución del poder adquisitivo y las condiciones de financiamiento. La mejora de los salarios y una baja en las tasas podrían ampliar el universo de potenciales compradores.

Mientras tanto, agregó, quienes acceden sin crédito también encuentran margen para negociar, ya que la oferta aún supera a la demanda. La continuidad de un entorno económico más previsible será determinante para sostener este repunte.

En «la Feliz»

En Mar del Plata, las propiedades con mayor volumen de operaciones durante los últimos meses fueron los departamentos de hasta u$s 70.000 y las casas por debajo de u$s 110.000, ubicadas en distintos puntos de la ciudad. La demanda se concentra en unidades con buena relación precio-calidad, tanto para uso propio como para inversión.

Zona barrio Constitución en Mar del Plata, una de las ciudades que más operaciones tracciona en las escrituras de la provincia de Buenos Aires

Zona barrio Constitución en Mar del Plata, una de las ciudades que más operaciones tracciona en las escrituras de la provincia de Buenos Aires

Guillermo Rossi, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Mar del Plata, observó que la actividad del mercado se sostiene desde el año pasado, con una demanda impulsada por quienes buscan preservar capital y, a la vez, disfrutar del inmueble. El cambio en la Ley de Alquileres también generó un movimiento adicional: “Surgieron compradores que buscan generar una renta con departamentos, mientras que los créditos hipotecarios explican buena parte del repunte reciente”, explicó.

Según Rossi, el financiamiento bancario amplió el universo de interesados. A los tradicionales monoambientes y departamentos de dos ambientes, se sumaron consultas por unidades más grandes, e incluso casas y chalets, que hasta hace poco quedaban fuera del alcance de la demanda activa.

De cara al resto del año, el directivo sostuvo que el sector espera un desempeño positivo. “No se trata de un récord, pero sí de una recuperación. Creemos que 2025 será un buen año en materia de ventas si el dólar se mantiene estable, los salarios mejoran y los valores de las propiedades no se disparan”, concluyó.

Edificios: la responsabilidad de la construcción es de los profesionales que dirigieron y ejecutaron la obra

Fuente: La Voz – Así lo establece de manera tajante el Código de Edificación municipal. Las inspecciones sólo certifican el cumplimiento de las normativas, como retiros y alturas. No controlan la calidad construida.

El derrumbe de un muro lateral en un edificio ubicado en bulevar San Juan al 600 de barrio Güemes (que limita al sudoeste con el Centro de la ciudad de Córdoba) puso sobre la mesa las responsabilidades acerca del estado de esa estructura.

Sin embargo, la normativa vigente es clara acerca de las inspecciones que realiza el municipio y quién tiene la responsabilidad sobre la calidad constructiva.

Para construir un edificio en la ciudad, el procedimiento administrativo está claramente definido en el Código de Edificación, ordenanza 9.385.

En el este caso, son edificaciones de más de cuatro unidades funcionales o con más de 250 metros cuadrados de superficie cubierta, como edificios de departamentos, clínicas, oficinas o centros comerciales.

El expediente se inicia con la presentación de un pedido de permiso de edificación. Este debe incluir una declaración jurada del propietario y del profesional interviniente; el plano del proyecto con carátula reglamentaria; constancia del registro profesional ante el colegio correspondiente; el pago de derechos municipales, y los informes de factibilidad exigidos, según el tipo y el impacto del edificio proyectado.

Este trámite se puede hacer de manera digital desde el año pasado. Incluso, para ciertas construcciones se utiliza el sistema BIM, que automatiza el control sobre el cumplimiento de las ordenanzas en los planos.

La segunda etapa obligatoria es la presentación del aviso de avance de obra. Este trámite habilita la realización de las inspecciones municipales. Para las obras tipo 2, son obligatorias al menos dos: una cuando se alcanza el nivel de capa aisladora y otra al concluir la estructura portante del edificio.

En caso de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, también debe acreditarse el cumplimiento de la Ley de Prehorizontalidad.

Para qué son las inspecciones

El sentido de las inspecciones es verificar que la obra cumpla con las disposiciones del Código de Edificación. Sin embargo, y tal como lo establece la ordenanza de manera explícita, estas inspecciones no garantizan la calidad de los trabajos, que sigue siendo responsabilidad exclusiva de los profesionales que intervienen en el diseño y la construcción.

“El permiso autoriza el inicio de la actividad. El profesional a cargo de la dirección técnica de la obra está obligado por ordenanza a solicitar inspecciones municipales en etapas clave”, explicó Gabriel Sánchez, arquitecto especialista en Higiene y Seguridad, en declaraciones al programa Posta, así son las cosas, de Canal C.

De acuerdo con el artículo 1.4 de la ordenanza, los propietarios, constructores y profesionales son solidariamente responsables del cumplimiento de todas las exigencias administrativas y técnicas. Esto incluye tanto las condiciones de seguridad estructural como el respeto a las normas urbanísticas vigentes.

El artículo 1.5.1 introduce una distinción clave entre dos tipos de control: el normativo y el técnico. Según el Código, la Municipalidad sólo ejerce control normativo, lo que implica verificar que el proyecto y la obra respeten las disposiciones legales y urbanísticas.

No se responsabiliza por la calidad técnica de lo construido, que recae exclusivamente en los profesionales intervinientes. En este caso en particular, aún no se conocen quiénes fueron los arquitectos o ingenieros que tuvieron ese rol en el edificio.

Daniel Rey, arquitecto y exsecretario de Desarrollo Urbano, enfatizó que “todo el mundo habla de la responsabilidad de la Municipalidad, de por qué se da un final de obra a un edificio mal construido, y nadie habla de las responsabilidades profesionales”.

En diálogo con La Voz, subrayó: “Sería imposible que la Municipalidad pusiera un inspector en cada obra privada. Para eso están los colegios profesionales y la habilitación de los profesionales”.

Para Rey, el foco debe estar en la responsabilidad privada: “Miralo de esta forma: el proyectista dice cómo se debe hacer un edificio. Luego, el director técnico supervisa que se haga bien. Tiene un representante técnico, porque no puede estar todo el tiempo en la obra. Y también hay un especialista en Higiene y Seguridad. Todos ellos son responsables plenos sobre la ejecución de la obra”.

Gabriel Sánchez coincidió en que “la Municipalidad no llega a controlar si la empresa constructora implementa los detalles técnicos del legajo ejecutivo; eso es responsabilidad de los profesionales”.

Además, destacó que la documentación que se presenta para pedir el permiso municipal es general. “Los detalles constructivos están en el legajo ejecutivo, que es como la caja negra del edificio. El proyectista allí define todo: apoyos, anclajes, materiales”.

Final de obra

La tercera y última etapa es la solicitud del certificado final de obra. Para ello se debe presentar nuevamente el permiso original y una declaración jurada de los responsables, que confirme que las obras se realizaron conforme al proyecto aprobado. La Municipalidad tiene un plazo de 15 días hábiles para expedirse y puede otorgar diferentes tipos de certificados, según el estado de avance.

Este certificado cierra el procedimiento de autorización de la obra y habilita, por ejemplo, la inscripción del edificio bajo propiedad horizontal. Además, es requisito para que la mejora sea asentada catastralmente.

¿Qué pasa si hay fallas en la construcción una vez finalizada la obra?

Tanto Rey como Sánchez coincidieron en que la responsabilidad recae en los profesionales. Rey fue contundente: “Si vos te comprás un auto, ese auto tiene una falla de fábrica y se prueba que mató a alguien porque no frenaba, ¿qué responsabilidad tiene el conductor? Ninguna. Acá pasa lo mismo. El consorcio compró de buena fe, con final de obra dado. La responsabilidad es de quien diseñó y construyó mal”.

Sánchez añadió que, en casos como el del colapso reciente, deben analizarse tres tipos de fallas: de proyecto, de ejecución o de mantenimiento. “No es posible determinar la causa exacta sin un peritaje en el lugar. Pero sí se puede decir que si falló la envolvente de ladrillo visto, puede haber sido por falta de anclajes. Esa pared externa no está pegada a la interna: necesita anclajes estructurales”.

Al respecto, una fuente cercana a la empresa constructora aseguró ayer a La Voz que el muro que se desplomó tenía “todos los anclajes requeridos, y prueba de ello es que no hubo desprendimientos en los pisos superiores”, aunque no se explicó por qué cedió el material.

También negaron que se hayan detectado humedades, “ya que en ese lateral no hay ningún tipo de cañerías de agua ni desagües”. Y sobre un desprendimiento denunciado por vecinos del edificio, que se habría producido semanas atrás, dijeron que fue una pequeña porción de mampostería del frente que da sobre bulevar San Juan, y que fue reparado en su momento.

Doble muro

El experto explicó que en Córdoba se usa mucho el doble muro con ladrillo visto como envolvente. “Es parte de la identidad arquitectónica local. Pero a partir de cierta altura, estos muros necesitan mecanismos para sostenerse, más allá de la simple gravedad”.

Por último, Rey destacó que “todo está en el Código de Edificación”.

El proceso está definido: “Presentás el legajo, con la autorización del Colegio a los matriculados responsables. El Colegio controla la matrícula, no la obra. Pero el profesional habilitado tiene la obligación de cumplir con el Código y de construir bien. Y si no, hay que pedirle explicaciones”.

Para el exfuncionario, el municipio debería intimar a los responsables profesionales, “no al consorcio, que sólo compró y ahora se ve arrastrado a asumir una carga que no le corresponde”.

Gustavo Weiss en ArMinera: «Solo el 15% puede financiarse con capital privado, el resto debe ser obra pública»

Fuente: Los Andes – Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, advierte que la mayoría de la infraestructura nacional requiere inversión estatal, mientras que solo una minoría puede ser financiada por el sector privado.

Weiss destaca que sin estabilidad macroeconómica y financiamiento a largo plazo, el sector privado no podrá repuntar.

En el marco de ArMinera, el encuentro que reúne en La Rural a los principales decisores nacionales e internacionales de la industria minera, Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción dialogó con Los Andes sobre el parate de la obra pública y posibilidad real de que los privados la financien.

Weiss aseguró que existen numerosas obras que pueden realizarse con capital privado, especialmente en sectores como energía, gasoductos, oleoductos y generación eléctrica, donde históricamente la inversión privada ha tenido un rol central. Sin embargo, aclaró que hay muchas otras áreas que no resultan viables para este tipo de financiamiento, como hospitales y escuelas públicas o rutas nacionales de bajo tránsito, donde no hay posibilidad de recuperar la inversión mediante peajes.

Según explicó Weiss, a partir de experiencias internacionales analizadas por la Cámara, solo un 15% de la infraestructura total de un país es susceptible de ser financiada por privados, mientras que el 85% restante debe ser ejecutada con fondos estatales.

«Hay sectores que son potencialmente muy demandados para la actividad privada. Hay muchos otros sectores que no», indicó a Los Andes. «En el mundo, la historia que nosotros hemos evaluado es que no más allá del 15% del total de infraestructura es susceptible de ser financiada por los privados. El 85% tiene que ser estatal», concluyó.

En ArMinera Gustavo Weiss, presidente de Cámara Argentina de la Construcción y Hugo Goransky, miembro de UIA San Juan.

En ArMinera Gustavo Weiss, presidente de Cámara Argentina de la Construcción y Hugo Goransky, miembro de UIA San Juan.

En cuanto al contexto actual, Weiss describió que «la construcción de infraestructura en el orden nacional está casi totalmente parada, con muy poca actividad» y explicó que esto se debe a que «el gobierno ha decidido privilegiar el equilibrio fiscal, el ajuste económico, el no emitir, el no gastar más de lo que se recauda«. En contraste, destacó que algunas provincias «tienen un nivel de inversión en infraestructura con fondos propios«, aunque insistió en la urgencia de revertir el déficit histórico: «Hay un déficit de infraestructura en el país de largos años, de muchas décadas, que hay que tratar de revertir lo antes posible«.

Sobre las perspectivas a corto plazo, Weiss fue claro: «Desde el punto de vista de infraestructura no vemos mayor cambio, hay algunas obras con bajo nivel de ejecución, pero hay muchas paradas«. En la obra privada, sostuvo que «vemos mucha actividad en petróleo y gas, un poco menos, en minería no tanto en el presente«, y señaló que el desarrollo de viviendas «está tranquilo, pero hoy el problema es que para los desarrolladores los números no cierran, es decir, el costo de la construcción sumando al costo del terreno, es mayor de lo que el mercado hoy está comprando«.

ArMinera: Convenio con Women in Mining

En el marco de ArMinera, Weiss anunció la firma de un convenio entre la Comisión de Equidad de la Cámara Argentina de la Construcción y Women in Mining (WIM) Minera, orientado a «implementar cada vez más la participación de la mujer en la actividad minera«.

Recordó que en la construcción ya vienen trabajando hace tiempo en este sentido: «Una actividad también claramente muy masculinizada, pero hace bastante tiempo que hemos incorporado y hacemos cada vez más incorporación de mujeres, primero capacitando a las mujeres, aquellas que lo necesitan, hay otras que ya están capacitadas, pero hay que darles un entorno amigable, un entorno confiable en cada uno de los establecimientos para que la mujer pueda tener su propio espacio«.

Finalmente, Weiss explicó que la intención es que «toda la experiencia que nosotros venimos acumulando desde hace largos años en este proceso, poder colaborar con Win Minera para que ellos también lo puedan desarrollar«.

El boom importador y el nuevo mapa de la construcción en Argentina

Fuente: infobae – La combinación entre soluciones importadas y recursos locales podría acelerar el acceso a viviendas de calidad, especialmente para los sectores medios y populares, donde la velocidad de ejecución y la optimización del presupuesto son factores determinantes

La apertura de las importaciones ha vuelto a instalarse con fuerza en la agenda del sector inmobiliario argentino. En un contexto atravesado por altos costos, baja previsibilidad y escasa financiación, la flexibilización del acceso a materiales provenientes del exterior representa una oportunidad concreta para repensar cómo desarrollamos nuestras obras. El encarecimiento de la construcción nos obliga a revisar procesos, ampliar la mirada y considerar soluciones que hasta hace poco eran lejanas o inalcanzables. Creemos que integrar tecnologías y productos globales puede ser clave para modernizar el modelo constructivo nacional sin resignar identidad ni calidad.

Uno de los efectos más tangibles de esta nueva etapa se observa en los insumos de terminación, que suelen representar entre el 30% y el 50% del costo total de una obra. La posibilidad de incorporar griferías, porcelanatos, cocinas modulares, luminarias y carpinterías desde países como China, Turquía o Vietnam ha generado una disminución de entre el 20% y el 40% en estos rubros. Esto abre la puerta a desarrollos más eficientes, con mayor margen para quienes construyen y mejores precios para el cliente final.

Este fenómeno cobra especial relevancia cuando se lo vincula al enorme déficit habitacional que afecta a millones de argentinos. La combinación entre soluciones importadas y recursos locales podría acelerar el acceso a viviendas de calidad, especialmente para los sectores medios y populares, donde la velocidad de ejecución y la optimización del presupuesto son factores determinantes. La clave está en adaptar los diseños, priorizar la eficiencia energética y evitar modelos rígidos o incompatibles con nuestra cultura constructiva.

La apertura de las importaciones ha vuelto a instalarse con fuerza en la agenda del sector inmobiliario argentino

Sabemos que este escenario genera posiciones encontradas. Algunos lo ven como una amenaza al trabajo nacional; otros, como un camino para dinamizar una industria estancada. Desde nuestro enfoque, entendemos que quienes logren adaptarse, integrar insumos internacionales y mantener estándares elevados tendrán una ventaja competitiva concreta. Los que no puedan modernizarse, corren el riesgo de quedar rezagados en un mercado que exige respuestas cada vez más ágiles.

En ciudades como Miami, donde trabajamos habitualmente, el uso de viviendas prefabricadas importadas ya no es una rareza. Allí, modelos provenientes de Asia se han consolidado como alternativas fiables y accesibles, capaces de reducir plazos en más de un 60% y abaratar costos por encima del 30%. Estas soluciones, que en Argentina aún generan resistencia, podrían convertirse en herramientas eficaces si se superan los obstáculos normativos, culturales y logísticos que persisten.

A nivel local, todavía hay muchas barreras por superar. Los marcos regulatorios no siempre contemplan tecnologías industrializadas, y la cultura del ladrillo sigue muy arraigada. Sin embargo, una nueva generación de desarrolladores, más abiertos al cambio, comienza a explorar caminos mixtos que combinan innovación con sentido práctico. Hoy ya no se trata solo de importar desde China.

El abastecimiento global se diversifica con opciones, cada una con ventajas específicas que permiten ajustar diseño, calidad y presupuesto según cada proyecto, por ejemplo:

  • China: Porcelanatos, griferías, cocinas modulares, luminarias, kits de casas prefabricadas. Ventajas: precio ultra competitivo y variedad masiva.
  • Turquía: Cerámicos, griferías, revestimientos. Ventajas: buena relación precio-calidad y diseño europeo.
  • Brasil: Perfiles de aluminio, pinturas, cables, yesos. Ventajas: proximidad logística y acuerdos regionales.
  • España/Italia: Luminarias, grifería, sanitarios de alta gama. Ventajas: calidad y diseño premium.
  • Vietnam/Malasia: Pisos vinílicos, mobiliario modular, LED. Ventajas: alternativas económicas emergentes.

En definitiva, la globalización de la construcción ya es un hecho. La discusión no pasa por si conviene importar, sino por cómo hacerlo de manera estratégica, cuidando los estándares, adaptando tecnologías y garantizando que este cambio estructural no erosione el empleo local ni la calidad constructiva. Construir más y mejor es una urgencia, y para lograrlo necesitamos mirar al mundo sin perder de vista nuestras propias fortalezas.

La tormenta perfecta para el mercado de departamentos en pozo que golpea a empresas y compradores

Fuente: iProfesional – Con un dólar bajando al piso de la banda y costos en alza, las cuotas mensuales se encarecen pero no alcanza para darle certidumbre a las constructoras

El mercado inmobiliario de los proyectos en obras se enfrenta a uno de sus momentos más complejos, marcado por la caída del dólar y la suba de costos de materiales y mano de obra, dos factores que afectan de manera directa el costo de las propiedades en pozo.

La combinación de estos elementos genera un escenario de incertidumbre, donde la rentabilidad de las inversiones no está asegurada, y los riesgos aumentan tanto para los desarrolladores como para los compradores.

Este escenario se volvió especialmente complicado para los inversores en propiedades en pozo. La inflación en dólares se refleja en un aumento significativo en los costos de construcción. A medida que suben los precios de los insumos y de la mano de obra, el costo final de la propiedad sigue incrementándose, sin una certeza clara de cómo afectará esto el valor final de la propiedad al momento de la entrega.

La caída del dólar en términos nominales también genera una distorsión: si bien en el corto plazo puede parecer ventajoso para los compradores que ingresan con dólares, la inflación de los costos de los materiales y la construcción compensa esa ventaja rápidamente.

Miguel Chej Muse, del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño (que tiene al portal Cabaprop), lo explica de forma clara: «Hoy tenemos un costo de construcción de u$s1.500 el metro cuadrado, un número que refleja un encarecimiento importante respecto de años anteriores, cuando el costo rondaba los u$s1.000 el m2. La foto es fea, pero si se mantiene esta tendencia de estabilización, el futuro puede traer valores más accesibles».

Compradores sufren cuotas más caras

La valorización de las cuotas ajustadas por el costo de construcción y el encarecimiento en dólares preocupan a los compradores. Desarrolladores e inversores explican cómo manejar la incertidumbre y sostener el ritmo de obra.

En un contexto de inflación alta y dólar estabilizado, quienes compran en pozo enfrentan cuotas crecientes ajustadas por el índice de la Cámara de la Construcción (CAC). Mientras algunos buscan anticiparse a futuros aumentos, otros analizan si conviene pasarse al mercado de unidades usadas.

La modalidad de compra de propiedades en pozo volvió a captar el interés de muchos argentinos que, ante la falta de acceso a créditos tradicionales, optan por esquemas de pago en cuotas ajustadas por el índice CAC. Sin embargo, el aumento sostenido de ese índice en pesos —muy por encima de la evolución del tipo de cambio oficial— genera tensiones entre compradores y desarrolladores.

Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, explicó que hoy, en un proyecto típico de dos ambientes en un barrio con buena demanda de CABA, con un valor estimado de u$s120.000, el comprador firma un boleto con un anticipo del 40% —unos u$s 48.000— y el resto se pesifica y divide en 30 cuotas ajustadas por CAC.

«En enero de 2024, esas cuotas eran de $2 millones, equivalentes a u$s2.400. Pero durante el año, el índice CAC subió un 122%, mientras el dólar oficial apenas se movió un 27%. Por eso hoy la misma cuota en pesos equivale a u$s3.600, unos $4,3 millones. Aunque esos porcentajes asustan, vale recordar que los valores de las propiedades siguen muy por debajo de sus techos históricos. Esa diferencia representa una renta implícita por valorización», explicó Walger.

En otras palabras: la cuota en ese lapso subió un 50% en dólares y más del 120% en pesos. 

Desde la experiencia del comprador, Gonzalo Morales —cliente de Grupo 8.66— confirmó esa dinámica. Compró una unidad de cuatro ambientes en el edificio Senillosa 472 en mayo de 2022. «Firmé un plan de 40 cuotas, y hoy la cuota está en el orden de los u$s7.000. Se ajusta por CAC, y eso me dio previsibilidad. El índice sube, pero no tanto como el dólar podría hacerlo en un salto. Eso me ayudó a proyectar mejor y a tener tranquilidad sobre el avance de la obra», explicó.

Para el cliente, además, fue clave poder armar un plan adaptado a sus ingresos. «Tengo ingresos fuertes a fin de año, y el cronograma de pagos se acomodó a eso. Sentí que había claridad en el acuerdo, y una estructura seria detrás», agregó.

Los desarrolladores explican que el sistema más transparente sigue siendo el ajuste por CAC. «Es un índice público que evita fricciones. Aunque no siempre refleja el momento real de cada obra —porque, por ejemplo, puede subir el hierro cuando ya se terminó esa etapa—, permite reglas claras desde el inicio», señaló Walger.

Además del CAC, existen fideicomisos al costo con precios abiertos. Pero estos sistemas son menos recomendables para consumidores finales. «En esos casos, si sube el valor del cemento por encima del índice, el comprador debe cubrirlo. Eso funciona si el inversor tiene el 100% del capital y entiende los vaivenes del mercado. Para alguien que necesita tiempo para pagar, puede volverse un conflicto», advirtió Walger.

El incremento sostenido del costo por metro cuadrado en dólares también influye. Según Lepore Propiedades, cerraron 2023 con valores de entre u$s1.000 y u$s 1.100 por metro cuadrado, en 2024 subió a u$s 1.300, y actualmente ronda los u$s 1.500. Esto generó un desplazamiento de parte de la demanda hacia unidades usadas, especialmente cuando las cuotas en pesos se encarecen más allá de lo previsto.

Frente a estos desafíos, algunos desarrolladores ajustaron sus estrategias. Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, destacó que mantener el ritmo de obra se volvió una prioridad absoluta. «La clave está en planificar, negociar con anticipación y diseñar productos coherentes con la realidad. Hoy no se puede improvisar. Sostenemos el interés del inversor con claridad, ejecución firme y equipos que transmitan confianza», aseguró.

Otro punto relevante es la posibilidad de ofrecer financiación post posesión. Según Walger, muchas desarrolladoras están incorporando planes a más largo plazo, que suman cinco a siete años adicionales luego del plazo de obra. «Eso permite que la cuota se asemeje al valor de un alquiler. Aunque hoy existen líneas de crédito para construcción, sus condiciones no resultan atractivas para este tipo de proyectos», detalló.

Sobre los problemas que más inquietan a quienes compran en pozo, Gonzalo Morales apuntó que «la mayor dificultad es la confianza». Investigó antecedentes, habló con otros compradores y entendió que la decisión no era especulativa. «No estaba invirtiendo: estaba comprando mi casa. Cuando lo ves así, el foco no está en cuánto vale mañana, sino en elegir bien hoy», dijo.

Para Savelski, el sector también enfrenta el desafío de alinear a los bancos con los desarrollos. «Un paso clave sería que los bancos precalifiquen a los compradores en pozo y se comprometan a otorgar el crédito al momento de la posesión. Solo con eso, ya cambiaría todo el panorama», concluyó.

Así las cosas, desarrolladores y compradores están preocupados por el combo que afecta al sector: 

  • Inflación y dólar desfasados: En 2024, el índice CAC subió un 122%, mientras que el dólar oficial apenas se movió un 27%, encareciendo fuertemente las cuotas en pesos ajustadas por construcción.
  • Cuotas más caras en dólares: Una cuota que en enero valía $2 millones (u$s2.400) hoy ronda los $4,3 millones (u$s3.600), con un incremento del 50% en dólares y más del 120% en pesos.
  • Costo de construcción en alza: El metro cuadrado pasó de u$s1.000 en años anteriores a u$s1.500 en la actualidad, lo que complica la rentabilidad y presiona a los desarrolladores.
  • Ejemplo típico de compra en pozo: Para un departamento de dos ambientes por u$s120.000, se exige un 40% de anticipo (u$s48.000) y el resto en 30 cuotas en pesos ajustadas por CAC.
  • Riesgo del precio «barato»: Si el desarrollista vende por debajo de u$s2.200 el m², podría no estar cubriendo los costos reales, lo que aumenta el riesgo de paralización de la obra.

El riesgo de elegir mal al desarrollista

La situación es aún más compleja porque, además de la inflación y el tipo de cambio, los riesgos asociados a la inversión se multiplican. Según Chej Muse, la mayor amenaza no es el contexto macroeconómico, sino la elección del desarrollista: «Lo fundamental hoy es asegurarse de que el desarrollista sea solvente, tenga experiencia y sea capaz de manejar los riesgos financieros que esta coyuntura genera. Las obras pueden demorarse o detenerse si no hay un flujo de fondos constante».

A pesar de la incertidumbre, muchos desarrolladores continúan adelante con los proyectos, aunque los márgenes de rentabilidad se reducen considerablemente. «Al elegir una propiedad en pozo, el inversor se enfrenta a una inversión que puede resultar rentable si se elige bien, pero el riesgo de que la obra se detenga por falta de fondos sigue siendo latente», agregó Chej Muse.

La estrategia de pago: un punto clave

Para los compradores, uno de los factores más importantes es la estrategia de pago. Los desarrolladores ofrecen planes de pago que combinan dólares y pesos ajustados por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), lo que permite una cierta flexibilidad en los pagos y reduce los riesgos del tipo de cambio.

Sin embargo, Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, señala que la mejor estrategia es pagar todo en dólares: «Cuando se compra en pozo, lo más conveniente es cerrar el trato en dólares desde el principio. De esta manera, el comprador se protege de la volatilidad del peso y se asegura de que el valor de la propiedad no pierda valor real a lo largo de la obra».

¿Es un buen momento para invertir en propiedades en pozo?

Para muchos compradores, el contexto actual plantea dudas sobre si es el mejor momento para invertir en propiedades en pozo. Si bien las propiedades han mostrado cierto reacomodamiento de precios tras la caída del mercado, la incertidumbre sigue siendo alta.

Sin embargo, Beltrán Briones, socio y gerente de finanzas de Estudio Kohon, considera que, a pesar de los riesgos, el mercado inmobiliario sigue ofreciendo oportunidades atractivas: «La inversión en pozo sigue siendo muy interesante porque se pueden lograr rentabilidades de entre el 25% y el 30% en dólares.

Aunque los costos están elevados, la propiedad en pozo sigue siendo un valor refugio, especialmente si se compra a un precio bajo en relación con el valor futuro de la propiedad», asegura Briones.

Según Briones, este tipo de inversión puede ser rentable a largo plazo, ya que las previsiones de suba en los costos de la construcción y los precios finales de las propiedades indican que los valores de mercado podrían ajustarse al alza en los próximos meses.

¿Qué deben tener en cuenta los inversores?

Una de las claves para tomar una decisión informada en este contexto es evaluar el costo total de la propiedad a lo largo de la obra, y no solo el precio inicial. Según Chej Muse, si el desarrollista está vendiendo propiedades a precios por debajo de los u$s2.200 el metro cuadrado, eso debería encender una alarma. «Si los precios están por debajo de los costos actuales, es posible que no se esté cubriendo el costo de construcción. En este caso, el riesgo es mayor y el comprador debe estar dispuesto a enfrentar el riesgo de que la obra se retrase o se detenga».

Además, Raggio recuerda que los inversores deben estar preparados para que el costo final de la propiedad pueda variar: «En este tipo de mercado, los precios del pozo pueden ajustarse, pero es importante saber que la demanda siempre termina regulando los valores. Si los precios siguen en alza, los compradores que ya invirtieron en pozo verán un buen rendimiento de su inversión, lo que puede hacer la espera más atractiva».

¿Qué pasa con los desarrolladores?

La situación para los desarrolladores también es compleja. Gerardo Azcuy, director de Azcuy, explicó que la rentabilidad se redujo significativamente debido a la inflación y la suba de costos: «Hoy los márgenes son muy finos. A pesar de que las obras no se paralizan, el costo de construcción se ha incrementado, lo que afecta el rendimiento de las inversiones. Afortunadamente, los desarrolladores serios están comprometidos con la entrega de las obras, aunque el margen de rentabilidad sea mínimo».

Azcuy destaca que, en este contexto, los desarrolladores deben ajustar los plazos y los precios para que las obras continúen y los proyectos se terminen. «Si bien el ajuste de precios es necesario, la clave es que las obras sigan adelante. Cuanto más se demora una obra, mayor es el costo y más difícil se hace cumplir con los compromisos financieros», concluye.

Desafíos

El mercado de propiedades en pozo enfrenta uno de sus momentos más difíciles. La combinación de un dólar débil y una alta inflación impacta directamente en los costos de construcción, y los riesgos para los compradores aumentan si no se toman las decisiones adecuadas. Si bien la inversión en pozo sigue siendo una opción atractiva, la clave está en elegir a desarrollistas confiables y tomar decisiones informadas para minimizar los riesgos.

Con un dólar y una inflación que aún afectan el mercado, los inversores deben estar preparados para una inversión a largo plazo que puede generar buenos rendimientos si se gestionan correctamente los riesgos.