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Fuente: La Nación – El Gobierno busca incentivar a que la gente use los dólares que tiene en el colchón y especialistas anticipan el impacto en el mercado inmobiliario

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Luego de días de expectativas acerca de qué forma el Gobierno incentivaría el uso de los dólares bajo el colchón, finalmente se conocieron los detalles de lo que se bautizó como el Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos, una iniciativa con cambios concretos que podrían dinamizar al mercado inmobiliario.

“Tus dólares, tu decisión. Podés usarlos como quieras, sin tener que andar demostrando de dónde los sacaste. Los argentinos vuelven a ser inocentes hasta que ARCA demuestre lo contrario”, resumió el vocero presidencial, Manuel Adorni, hoy en la conferencia de prensa y detalló que el plan tendrá dos etapas.

Una que incluye todo lo que el Poder Ejecutivo Nacional puede hacer y está a su alcance: se hará por un decreto que se firmará en las próximas horas y llevará a que la UIF adecué su normativa al nuevo esquema.

La otra etapa será un proyecto de ley, que buscará blindar a los ahorristas argentinos a futuro, previendo acciones de próximas gestiones de gobierno.

De todas las anunciadas, son tres las medidas que afectarán de lleno al mercado de compraventas de propiedades:

• Los escribanos ya no deberán informar ninguna actividad notarial
• El comprador o el agente inmobiliario no deberá informar cuando una propiedad se pone en venta
• El régimen de pago de expensas también queda exento de ser informado (antes se informaban aquellas que superaban los $32.000)

Las dos primeras medidas tendrían un efecto importante en el mercado, ya que permitirían que se concreten operaciones que antes se frenaban por las restricciones y exigencias de información. Además, aportará mayor liquidez en un mercado que no tiene fondos para seguir prestando dinero y otorgar créditos hipotecarios.

“El gobierno está viendo cuáles son las medidas a tomar para que el mercado sea sincero y competitivo, y esto lo está haciendo en base a la realidad económica, es decir, está llevando a leyes las cosas que en la realidad suceden. Y que van a seguir sucediendo, aunque no sean legales, porque como bien dijo el presidente no todo lo legal es legítimo”, reflexiona Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria hómonina.

¿Por qué se destrabaría la compraventa de propiedades?

“Hoy por hoy, el que pone en venta una propiedad, si está por encima del valor del COTI (el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) -que es la mayoría de las veces así- tiene que informar a ARCA de la puesta a la venta. Luego, una vez hecha la compraventa, el escribano debe informar la operación a ARCA con el monto final en el que se cerró”, explicó Sebastián M. Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Pero antes de hacer la escritura, los escribanos consultan de dónde proviene la plata, algo conocido como “el certificado de origen de fondos“, documento que con las nuevas medidas los escribanos ya no necesitarían pedir más, ya que no deberían informar nada a ARCA.

Covello, de la inmobiliaria homónima sugiere que se realice una lista de las inmobiliarias habilitadas y a través de ellas se pueda controlar.

“Hay un cambio de régimen de información de muchos actores, entre ellos, de los escribanos. Entendemos que no van a tener que informar el origen de fondos y esto permitiría que se realicen mas operaciones, porque no hay necesidad de justificar de dónde proviene la plata. De esta forma, podría aumentar la demanda”, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.

Un especialista del mercado explica a LA NACION que, previamente, muchas operaciones se caían, por este motivo. “Nunca en mi vida tuve un cliente que pensara que viniera del narco, sin embargo, hubo una gran cantidad de operaciones que no pude hacer, porque no tenían origen de fondos. A veces son personas que recibieron una herencia o que trabajaron en negro”, explica la fuente.

De todas formas, habrá que ver si efectivamente se elimina el certificado de origen de fondos. LA NACION conversó con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y aseguraron que se está esperando la reglamentación.

“En el último año y medio vemos una importante reactivación inmobiliaria, la que continúa en franco proceso de aceleración, producto de las distintas medidas que se vienen tomando que son de público conocimiento”, asegura Fabián Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez. Y agrega: “En al caso particular de nuestra empresa, comparativamente del mes Abril 2024 con Abril 2025, duplicó sus ventas en cantidad de operaciones”.

Otros expertos opinan que no tendrá mucho impacto en el mercado del real estate. “Ahora, con estas medidas que se implementarían, no estaría ni el COTI ni la información del escribano, pero en ambos casos queda constancia de la vivienda en el registro de la propiedad de inmueble, con lo cual hay datos para localizar un bien no justificado. Le será más difícil a ARCA detectar los bienes y las inconsistencias, pero si hacen una fiscalización al contribuyente y, por alguna tarea detecta que tiene un inmueble, puede solicitar al registro de la propiedad del inmueble información de viviendas que están a nombre de él y por qué monto hizo la operación. Por lo que sigue pudiéndole hacer un ajuste tributario”, opina Domínguez.

Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario, opina que, “a nivel actividad económica inmobiliaria, esto no influye, pero es un conjunto de medidas más que se inscribe en otras disposiciones para que se mueva más el mercado inmobiliario”.

¿Crecerán los créditos hipotecarios?

Pero el impacto en el mercado inmobiliario no sólo se vería en el agilizar operaciones de compraventa, por los cambios que implementaron en cuanto al régimen de información; otras medidas que anunciaron pronostican también mayor oferta de créditos hipotecarios.

En los últimos meses, diversas entidades bancarias subieron las tasas de sus créditos hipotecarios, llevando a que la tasa promedio llegue al 7,8%, alrededor de un 20% más desde que se lanzaron. Esto impacta de lleno en el bolsillo de los posibles tomadores, ya que, a mayor tasa, se necesitan más ingresos para poder acceder. Esto se debe a que, muchos bancos no cuentan con fondos para prestar plata. Pero ante la presión de la demanda, terminan ofreciendo y otorgando crédito…aunque con tasas más altas. La suba funciona como un filtro: restringe el ingreso de nuevos solicitantes y limita la exposición del banco.

De esta manera, el Ejecutivo, con las nuevas medidas anunciadas espera que esta situación se revierta: “Hay cada vez más gente que quiere tomar un préstamo, pero algunos bancos ya no tienen pesos para prestar. Por lo que, necesitamos que haya más dinero en la economía”, finalizó Caputo en la conferencia con periodistas.

Fuente: iProfesional – Ciudades del interior argentino muestran un auge inmobiliario corporativo. Qué revela un estudio integral sobre precios y oportunidades

Impulsadas por un crecimiento socioeconómico sostenido, varias ciudades del interior del país comenzaron a desarrollar un mercado de oficinas alineado con su dinamismo. El avance del real estate corporativo se traduce en una oferta cada vez más sofisticada, que brinda mejores condiciones para los negocios ya instalados y para futuras inversiones.

Córdoba, Santa Fe y Salta son algunos de los centros urbanos donde hoy es posible encontrar edificios de oficinas de alta calidad, en plazas que hasta hace pocos años carecían casi por completo de esta infraestructura. 

Claro está que no logran eclipsar a Buenos Aires, pero sin dudas están dando los pasos necesarios para fortalecer su posición como centros de negocios.

Inversiones, calidad y precios: el nuevo mapa del real estate en Argentina

Un estudio privado ha identificado y analizado más de 600 edificios, que se distribuyen en 7 provincias y conforman 12 mercados, con el objetivo de comparar la oferta de cada ciudad, sus precios, la calidad de sus edificios, la magnitud de las inversiones y, en última instancia, estimar hacia dónde se dirigirá el crecimiento futuro, yendo más allá de Buenos Aires para examinar centros de negocios emergentes a nivel nacional.

Contexto mediante, la situación económica de Argentina lleva ya décadas de notable inestabilidad, pero los últimos años han sido especialmente difíciles. La inflación supera el 20% anual desde 2007, con un déficit fiscal crónico desde 2008 y devaluaciones periódicas del peso que explican que el PBI esté estancado desde 2011.

En 2018, la situación se agravó con frecuentes corridas cambiarias y una aceleración inflacionaria, lo que llevó a una grave recesión y a un crédito stand-by récord del FMI para aplazar un mayor ajuste fiscal. En 2019, la moneda siguió depreciándose y la inflación alcanzó niveles no vistos desde la hiperinflación de 1991, acumulando casi 54%.

La pandemia profundizó la depresión económica en 2020, aunque recortó la inflación al 36% anual. Sin embargo, la falta de políticas monetarias restrictivas en 2021 y 2022 impulsó la inflación a nuevas cotas, superando los tres dígitos interanuales a principios de 2023.

Tras su victoria en las elecciones de fines de 2023, en 2024 el gobierno de Javier Milei implementó un estricto plan de estabilización, con énfasis en la contracción fiscal. De esta manera, a costa de recortar las jubilaciones, la obra pública, los subsidios a servicios públicos y las transferencias a provincias, el país cerraría el año con superávit fiscal por primera vez desde 2008, sufriendo una caída del PBI de alrededor del 3%.

Al mismo tiempo, y en línea con esto, se redujeron considerablemente la inflación –que pasó de registrar avances de dos dígitos intermensuales entre noviembre de 2023 y marzo de 2024 a ubicarse por debajo del 3% en octubre de 2024– y el riesgo país –que alcanzó su nivel más bajo desde 2018–.

Así, luego de más de un lustro de inestabilidad macroeconómica exacerbada, el horizonte parece ofrecer una perspectiva cautelosamente optimista de cara a 2025.

Oficinas corporativas: el mercado se expande con foco en el interior, pero Buenos Aires sigue liderando

Un reciente informe del sector de la firma de real estate corporativo JLL que releva la oferta consolidada y emergente en todo el país destaca que el mercado comienza a mostrar señales de dinamismo, con una proyección de crecimiento del 10% en los próximos años.

Según el estudio, el stock total de oficinas corporativas en los principales mercados consolidados —Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Rosario— alcanza los 2,5 millones de metros cuadrados.

Como era de esperar, Buenos Aires continúa siendo el principal centro de negocios, con precios de alquiler promedio de u$s23 por metro cuadrado por mes, casi el doble del promedio de u$s13,9 que se registra en otras ciudades importantes.

Sin embargo, otras plazas comienzan a ganar protagonismo. Córdoba se consolida como el mercado más fuerte del interior, tanto por la calidad como por la oferta de espacios. Además, ciudades como Salta, Neuquén y Tucumán se posicionan como polos emergentes, gracias al impulso de sectores estratégicos como la energía y la minería.

Estos mercados están comenzando a recibir desarrollos de alta calidad, lo que abre nuevas oportunidades para empresas e inversores. Pese a esta expansión territorial, la ciudad de Buenos Aires seguirá captando la mayor parte de los nuevos proyectos, en un escenario que combina recuperación macroeconómica y búsqueda de eficiencia por parte de las compañías.

Fuente: iProfesional – Con un dólar bajando al piso de la banda y costos en alza, las cuotas mensuales se encarecen pero no alcanza para darle certidumbre a las constructoras

El mercado inmobiliario de los proyectos en obras se enfrenta a uno de sus momentos más complejos, marcado por la caída del dólar y la suba de costos de materiales y mano de obra, dos factores que afectan de manera directa el costo de las propiedades en pozo.

La combinación de estos elementos genera un escenario de incertidumbre, donde la rentabilidad de las inversiones no está asegurada, y los riesgos aumentan tanto para los desarrolladores como para los compradores.

Este escenario se volvió especialmente complicado para los inversores en propiedades en pozo. La inflación en dólares se refleja en un aumento significativo en los costos de construcción. A medida que suben los precios de los insumos y de la mano de obra, el costo final de la propiedad sigue incrementándose, sin una certeza clara de cómo afectará esto el valor final de la propiedad al momento de la entrega.

La caída del dólar en términos nominales también genera una distorsión: si bien en el corto plazo puede parecer ventajoso para los compradores que ingresan con dólares, la inflación de los costos de los materiales y la construcción compensa esa ventaja rápidamente.

Miguel Chej Muse, del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño (que tiene al portal Cabaprop), lo explica de forma clara: «Hoy tenemos un costo de construcción de u$s1.500 el metro cuadrado, un número que refleja un encarecimiento importante respecto de años anteriores, cuando el costo rondaba los u$s1.000 el m2. La foto es fea, pero si se mantiene esta tendencia de estabilización, el futuro puede traer valores más accesibles».

Compradores sufren cuotas más caras

La valorización de las cuotas ajustadas por el costo de construcción y el encarecimiento en dólares preocupan a los compradores. Desarrolladores e inversores explican cómo manejar la incertidumbre y sostener el ritmo de obra.

En un contexto de inflación alta y dólar estabilizado, quienes compran en pozo enfrentan cuotas crecientes ajustadas por el índice de la Cámara de la Construcción (CAC). Mientras algunos buscan anticiparse a futuros aumentos, otros analizan si conviene pasarse al mercado de unidades usadas.

La modalidad de compra de propiedades en pozo volvió a captar el interés de muchos argentinos que, ante la falta de acceso a créditos tradicionales, optan por esquemas de pago en cuotas ajustadas por el índice CAC. Sin embargo, el aumento sostenido de ese índice en pesos —muy por encima de la evolución del tipo de cambio oficial— genera tensiones entre compradores y desarrolladores.

Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, explicó que hoy, en un proyecto típico de dos ambientes en un barrio con buena demanda de CABA, con un valor estimado de u$s120.000, el comprador firma un boleto con un anticipo del 40% —unos u$s 48.000— y el resto se pesifica y divide en 30 cuotas ajustadas por CAC.

«En enero de 2024, esas cuotas eran de $2 millones, equivalentes a u$s2.400. Pero durante el año, el índice CAC subió un 122%, mientras el dólar oficial apenas se movió un 27%. Por eso hoy la misma cuota en pesos equivale a u$s3.600, unos $4,3 millones. Aunque esos porcentajes asustan, vale recordar que los valores de las propiedades siguen muy por debajo de sus techos históricos. Esa diferencia representa una renta implícita por valorización», explicó Walger.

En otras palabras: la cuota en ese lapso subió un 50% en dólares y más del 120% en pesos. 

Desde la experiencia del comprador, Gonzalo Morales —cliente de Grupo 8.66— confirmó esa dinámica. Compró una unidad de cuatro ambientes en el edificio Senillosa 472 en mayo de 2022. «Firmé un plan de 40 cuotas, y hoy la cuota está en el orden de los u$s7.000. Se ajusta por CAC, y eso me dio previsibilidad. El índice sube, pero no tanto como el dólar podría hacerlo en un salto. Eso me ayudó a proyectar mejor y a tener tranquilidad sobre el avance de la obra», explicó.

Para el cliente, además, fue clave poder armar un plan adaptado a sus ingresos. «Tengo ingresos fuertes a fin de año, y el cronograma de pagos se acomodó a eso. Sentí que había claridad en el acuerdo, y una estructura seria detrás», agregó.

Los desarrolladores explican que el sistema más transparente sigue siendo el ajuste por CAC. «Es un índice público que evita fricciones. Aunque no siempre refleja el momento real de cada obra —porque, por ejemplo, puede subir el hierro cuando ya se terminó esa etapa—, permite reglas claras desde el inicio», señaló Walger.

Además del CAC, existen fideicomisos al costo con precios abiertos. Pero estos sistemas son menos recomendables para consumidores finales. «En esos casos, si sube el valor del cemento por encima del índice, el comprador debe cubrirlo. Eso funciona si el inversor tiene el 100% del capital y entiende los vaivenes del mercado. Para alguien que necesita tiempo para pagar, puede volverse un conflicto», advirtió Walger.

El incremento sostenido del costo por metro cuadrado en dólares también influye. Según Lepore Propiedades, cerraron 2023 con valores de entre u$s1.000 y u$s 1.100 por metro cuadrado, en 2024 subió a u$s 1.300, y actualmente ronda los u$s 1.500. Esto generó un desplazamiento de parte de la demanda hacia unidades usadas, especialmente cuando las cuotas en pesos se encarecen más allá de lo previsto.

Frente a estos desafíos, algunos desarrolladores ajustaron sus estrategias. Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, destacó que mantener el ritmo de obra se volvió una prioridad absoluta. «La clave está en planificar, negociar con anticipación y diseñar productos coherentes con la realidad. Hoy no se puede improvisar. Sostenemos el interés del inversor con claridad, ejecución firme y equipos que transmitan confianza», aseguró.

Otro punto relevante es la posibilidad de ofrecer financiación post posesión. Según Walger, muchas desarrolladoras están incorporando planes a más largo plazo, que suman cinco a siete años adicionales luego del plazo de obra. «Eso permite que la cuota se asemeje al valor de un alquiler. Aunque hoy existen líneas de crédito para construcción, sus condiciones no resultan atractivas para este tipo de proyectos», detalló.

Sobre los problemas que más inquietan a quienes compran en pozo, Gonzalo Morales apuntó que «la mayor dificultad es la confianza». Investigó antecedentes, habló con otros compradores y entendió que la decisión no era especulativa. «No estaba invirtiendo: estaba comprando mi casa. Cuando lo ves así, el foco no está en cuánto vale mañana, sino en elegir bien hoy», dijo.

Para Savelski, el sector también enfrenta el desafío de alinear a los bancos con los desarrollos. «Un paso clave sería que los bancos precalifiquen a los compradores en pozo y se comprometan a otorgar el crédito al momento de la posesión. Solo con eso, ya cambiaría todo el panorama», concluyó.

Así las cosas, desarrolladores y compradores están preocupados por el combo que afecta al sector: 

• Inflación y dólar desfasados: En 2024, el índice CAC subió un 122%, mientras que el dólar oficial apenas se movió un 27%, encareciendo fuertemente las cuotas en pesos ajustadas por construcción.
• Cuotas más caras en dólares: Una cuota que en enero valía $2 millones (u$s2.400) hoy ronda los $4,3 millones (u$s3.600), con un incremento del 50% en dólares y más del 120% en pesos.
• Costo de construcción en alza: El metro cuadrado pasó de u$s1.000 en años anteriores a u$s1.500 en la actualidad, lo que complica la rentabilidad y presiona a los desarrolladores.
• Ejemplo típico de compra en pozo: Para un departamento de dos ambientes por u$s120.000, se exige un 40% de anticipo (u$s48.000) y el resto en 30 cuotas en pesos ajustadas por CAC.
• Riesgo del precio «barato»: Si el desarrollista vende por debajo de u$s2.200 el m², podría no estar cubriendo los costos reales, lo que aumenta el riesgo de paralización de la obra.

El riesgo de elegir mal al desarrollista

La situación es aún más compleja porque, además de la inflación y el tipo de cambio, los riesgos asociados a la inversión se multiplican. Según Chej Muse, la mayor amenaza no es el contexto macroeconómico, sino la elección del desarrollista: «Lo fundamental hoy es asegurarse de que el desarrollista sea solvente, tenga experiencia y sea capaz de manejar los riesgos financieros que esta coyuntura genera. Las obras pueden demorarse o detenerse si no hay un flujo de fondos constante».

A pesar de la incertidumbre, muchos desarrolladores continúan adelante con los proyectos, aunque los márgenes de rentabilidad se reducen considerablemente. «Al elegir una propiedad en pozo, el inversor se enfrenta a una inversión que puede resultar rentable si se elige bien, pero el riesgo de que la obra se detenga por falta de fondos sigue siendo latente», agregó Chej Muse.

La estrategia de pago: un punto clave

Para los compradores, uno de los factores más importantes es la estrategia de pago. Los desarrolladores ofrecen planes de pago que combinan dólares y pesos ajustados por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), lo que permite una cierta flexibilidad en los pagos y reduce los riesgos del tipo de cambio.

Sin embargo, Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, señala que la mejor estrategia es pagar todo en dólares: «Cuando se compra en pozo, lo más conveniente es cerrar el trato en dólares desde el principio. De esta manera, el comprador se protege de la volatilidad del peso y se asegura de que el valor de la propiedad no pierda valor real a lo largo de la obra».

¿Es un buen momento para invertir en propiedades en pozo?

Para muchos compradores, el contexto actual plantea dudas sobre si es el mejor momento para invertir en propiedades en pozo. Si bien las propiedades han mostrado cierto reacomodamiento de precios tras la caída del mercado, la incertidumbre sigue siendo alta.

Sin embargo, Beltrán Briones, socio y gerente de finanzas de Estudio Kohon, considera que, a pesar de los riesgos, el mercado inmobiliario sigue ofreciendo oportunidades atractivas: «La inversión en pozo sigue siendo muy interesante porque se pueden lograr rentabilidades de entre el 25% y el 30% en dólares.

Aunque los costos están elevados, la propiedad en pozo sigue siendo un valor refugio, especialmente si se compra a un precio bajo en relación con el valor futuro de la propiedad», asegura Briones.

Según Briones, este tipo de inversión puede ser rentable a largo plazo, ya que las previsiones de suba en los costos de la construcción y los precios finales de las propiedades indican que los valores de mercado podrían ajustarse al alza en los próximos meses.

¿Qué deben tener en cuenta los inversores?

Una de las claves para tomar una decisión informada en este contexto es evaluar el costo total de la propiedad a lo largo de la obra, y no solo el precio inicial. Según Chej Muse, si el desarrollista está vendiendo propiedades a precios por debajo de los u$s2.200 el metro cuadrado, eso debería encender una alarma. «Si los precios están por debajo de los costos actuales, es posible que no se esté cubriendo el costo de construcción. En este caso, el riesgo es mayor y el comprador debe estar dispuesto a enfrentar el riesgo de que la obra se retrase o se detenga».

Además, Raggio recuerda que los inversores deben estar preparados para que el costo final de la propiedad pueda variar: «En este tipo de mercado, los precios del pozo pueden ajustarse, pero es importante saber que la demanda siempre termina regulando los valores. Si los precios siguen en alza, los compradores que ya invirtieron en pozo verán un buen rendimiento de su inversión, lo que puede hacer la espera más atractiva».

¿Qué pasa con los desarrolladores?

La situación para los desarrolladores también es compleja. Gerardo Azcuy, director de Azcuy, explicó que la rentabilidad se redujo significativamente debido a la inflación y la suba de costos: «Hoy los márgenes son muy finos. A pesar de que las obras no se paralizan, el costo de construcción se ha incrementado, lo que afecta el rendimiento de las inversiones. Afortunadamente, los desarrolladores serios están comprometidos con la entrega de las obras, aunque el margen de rentabilidad sea mínimo».

Azcuy destaca que, en este contexto, los desarrolladores deben ajustar los plazos y los precios para que las obras continúen y los proyectos se terminen. «Si bien el ajuste de precios es necesario, la clave es que las obras sigan adelante. Cuanto más se demora una obra, mayor es el costo y más difícil se hace cumplir con los compromisos financieros», concluye.

Desafíos

El mercado de propiedades en pozo enfrenta uno de sus momentos más difíciles. La combinación de un dólar débil y una alta inflación impacta directamente en los costos de construcción, y los riesgos para los compradores aumentan si no se toman las decisiones adecuadas. Si bien la inversión en pozo sigue siendo una opción atractiva, la clave está en elegir a desarrollistas confiables y tomar decisiones informadas para minimizar los riesgos.

Con un dólar y una inflación que aún afectan el mercado, los inversores deben estar preparados para una inversión a largo plazo que puede generar buenos rendimientos si se gestionan correctamente los riesgos.