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Oficinas: Núñez gana protagonismo y se consolida como nuevo polo para las empresas

diciembre 1, 2024diciembre 1, 2024 infoconstruccion

Fuente: ámbito – Nicolás Cox, presidente de CBRE Argentina y Chile detalla como el microcentro ya no entra en el radar de las empresas para instalarse. El Parque de la Innovación y el corredor Libertador ganan interés.

Nicolás Cox es presidente de CBRE Argentina y Chile. Tiene amplios conocimientos del mercado de oficinas y centros logísticos, dos inmuebles claves en la economía actual.

En diálogo con Ámbito, hizo un recorrido sobre las zonas más buscadas en Buenos Aires por las empresas, las oportunidades y proyecciones de lo que vendrá.

Nicolás Cox, presidente de CBRE Argentina y Chile, detalló las zonas más buscadas por las empresas para alquilar oficinas

Periodista (P): ¿Qué tendencias hay actualmente en los modelos de trabajo en las oficinas corporativas?

Nicolás Cox (N.C): Lo que define ahora los modelos de trabajo es la flexibilidad. Si algo dejó la pandemia es saber que hay que adaptarse a diferentes circunstancias, diferentes maneras de hacer las cosas. Flexibilidad de horario, flexibilidad de espacios, flexibilidad de integrarte con diferentes equipos. No solo has tenido que adaptar tus horarios sino también las instalaciones para eso. En definitiva, no podes decir que tenes una cultura de trabajo flexible cuando ofreces un despacho chiquito uno al lado del otro, o no tenes espacio de reuniones con tecnología zoom, todas esas cosas tienen que acompañar. Las empresas poco a poco fueron adoptando ese tipo de herramientas buscando un espacio propicio para esa flexibilidad. La gente valora el trabajo flexible, más aun es ciudades como Buenos Aires donde la infraestructura de transporte no es la óptima.

P: ¿Cómo viene la demanda de oficinas?

N.C: En términos de ocupación hemos visto que está aumentando la demanda, hay cifras alentadoras. Llevamos tres trimestres consecutivos con absorción positiva, son más los metros cuadrados que se ocupan que los que se desocupan. Lo que aumentó consistentemente es la cantidad de espacios con contratos de alquiler.

P: ¿Se ve también en Chile esta situación?

N.C: SÍ, mucho mas marcado

P: Hace ya un tiempo que comenzaron a instalarse más oficinas en la zona norte de Buenos Aires. ¿Cuáles son los lugares más demandados, los que están funcionando y los que no?

N.C: La zona norte tuvo un surgimiento fuerte en 2010. Hoy pasa un poco al revés. Tiene mucha vacancia, edificios nuevos, con mucha tecnología, muy grandes, que todavía no se pudieron ocupar, no se terminan de entregar los edificios porque están vacíos. Hay cambios cualitativos, se necesitan menos espacios. Hoy hablas con un potencial inquilino y no piden el 100% de los workstations, piden el 50%.

El centro volvió a tener protagonismo, por las facilidades de acceso. Catalinas, Puerto Madero y Retiro, volvieron a ganar interés porque la gente quiere llegar bien con el transporte público. Por ejemplo, ir a la zona de Panamericana es más problemático, no hay tantos colectivos o faltan espacios para estacionar y no todas las empresas tienen shuttles. Los submercados de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires que tienen buen transporte están teniendo mayor demanda.

También estamos viendo que está surgiendo una nueva zona, que es el foco en Núñez. Hoy el eje General Paz y Zona Norte se está corriendo hacia Libertador. Ahora van a hacer una tercera torre de oficinas donde estaba la estación de servicio Axion. El Parque de la Innovación, también va a consolidar esa zona. Hay una tendencia que se repite mucho en varias ciudades de Latinoamérica, que es que el desarrollo inmobiliario de oficinas sigue un poco el desarrollo inmobiliario residencial de la gente de altos ingresos. En Santiago de Chile pasó lo mismo, se fueron trasladando por ejemplo hacia Las Condes.

P: ¿Qué pasó con la zona de oficinas de Nordelta?

N.C: Se están ocupando pero lentamente. Hay que diferenciar también al usuario corporativo o a quien tiene una empresa más chica o familiar. El usuario corporativo es difícil que se vaya lejos, porque atrae talento de todos lados de la ciudad. Por ejemplo, a alguien de zona sur, le resulta más difícil trasladarse hasta allí.

P:-El plan de reconversión de Microcentro se dio de baja. ¿Qué opina al respecto?

N.C: La reconversión del Microcentro era de difícil articulación. La mayoría son unidades chicas, sueltas. Cuando uno tiene que reconvertir tiene que comprar todo el edificio. Había edificios puntuales para hacerlo. Era de difícil ejecución, no pensamos que iba a haber una oleada de desarrollos como sí puede pasar en una zona donde se licitan terrenos, como por ejemplo el Parque de la Innovación. Y está la implicancia del precio también. El costo de la construcción subió y la reconversión es más cara de hacer.

En Chile la dinámica es la misma. El centro de la ciudad está muy complicado, no se ha vuelto a recuperar después de 2019. Las empresas aprovecharon la ventana de espacio a zonas como Las Condes y Providencia e hicieron un fly to quality. El mercado está con una demanda muy interesante, con tasa de vacancia de un dígito excepto en el centro.

P-¿Que vacancia hay en Argentina?

N.C: Está en 15%. Antes teníamos una vacancia del 5 al 10%. Hemos tenido 3% de vacancia en momentos récord. Pero, también estuvimos arriba de 18%. Hoy está bajando desde mediados del año pasado. Si el país empieza a crecer de verdad, la necesidad de oficinas va a aumentar y se van a sobrecalentar algunas zonas.

P: ¿Cuál es la situación de los centros logísticos?

N.C: Está creciendo mucho en lo que se conoce como built to suit (construir a medida). Hay una vacancia del 5.1 que es baja si se la compara con oficinas. Hay mucho movimiento, el retail va a tener que tomar más espacios porque está creciendo mucho. Si se compara el mercado de Buenos Aires con otras ciudades de América Latina está notoriamente atrás en cantidad de metros cuadrados. Eso necesariamente se va a tener que poner al día en algún momento. Cuando un país no crece en economía es difícil que crezca en infraestructura.

Créditos hipotecarios: cuánta plata necesitas para comprar un departamento de 50.000, 80.000 y 100.000 dólares

diciembre 1, 2024diciembre 1, 2024 infoconstruccion

Fuente: La Nación – La cuota inicial del préstamo no puede superar el 25% de los ingresos del solicitante

Los créditos hipotecarios UVA volvieron a ser una opción para aquellos que sueñan con acceder a su vivienda propia en Argentina. Desde abril de este año, 23 bancos, tanto públicos como privados, lanzaron sus líneas de préstamos hipotecarios que ajustan sus cuotas en base a la inflación.

Sin embargo, existen ciertos requisitos que, en muchos casos, pueden dejar a varios posibles solicitantes fuera del alcance, como por ejemplo: la cantidad de ingresos demostrarles.

La inclusión de bancos privados significa que las entidades financieras comenzaron a competir por ofrecer las mejores tasas, lo que se traduce en cuotas más accesibles a pagar. De esta manera, la competencia entre bancos significa no solo tasas más bajas, sino también una mayor variedad de opciones y flexibilidad para los posibles tomadores de préstamos.

“A partir del primer anuncio que se hizo de crédito hipotecario se despertó una enorme expectativa dentro del mercadoy de los interesados en poder acceder a una vivienda”, afirmó esperanzado José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, en el marco del seminario que realizó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. Tal fue la respuesta de los consumidores que, en las escrituras de compraventa reveladas en el mes de septiembre, las operaciones con préstamos representaron el 14% del total: 705 con hipoteca de 5157 operaciones.

En este contexto, las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 9,5%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope.

En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, con una única entidad, y el Banco de Córdoba (Bancor), que presta el 100%. Los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.

Ya son 22 los bancos que lanzaron sus líneas de créditos hipotecarios

¿Cuánto hay que cobrar por mes para calificar?

Para acceder a un crédito UVA, en la mayoría de los casos,la cuota inicial a pagar por el crédito no puede superar el 25% del ingreso mensual del solicitante o del grupo familiar, a excepción de algunos bancos en los que la relación cuota ingreso es del 30%.

A continuación, se presentan algunos ejemplos concretos con cifras aproximadas sobre cuanto hay que ganar para poder calificar, tomando una tasa promedio del 5.5% a pagar en 20 años y con el 80% del valor de la propiedad, con una cotización de US$ = $1100.

Por una propiedad que sale US$100.000

Monto del crédito: $88 millones (equivalente al 80% de la propiedad)
Ahorro inicial: US$20.000
Valor de la primera cuota: $605.340
Ingreso mínimo necesario: $2.421.360

Una propiedad de US$80.000

Monto del crédito: $70.4 millones (equivalente al 80% de la propiedad)
Ahorro inicial: US$16.000
Valor de la primera cuota: $484.272
Ingreso mínimo necesario: $1.937.088

Una propiedad de US$50.000

Monto del crédito: $44 millones (equivalente al 80% de la propiedad)
Ahorro inicial: US$10.000
Valor de la primera cuota: $302.670
Ingreso mínimo necesario: $1.210.680

Si bien el regreso de los créditos UVA y la competencia entre bancos facilitan el acceso a la vivienda propia, las condiciones económicas actuales siguen siendo una barrera significativa.

Para una familia promedio, alcanzar los ingresos mínimos necesarios para cubrir la cuota inicial de un crédito sigue siendo un desafío. Además, el ajuste por inflación supone un riesgo que los solicitantes deben considerar cuidadosamente antes de embarcarse en un préstamo de este tipo.

El regreso de los créditos hipotecarios UVA y la competencia entre bancos facilitan el acceso a la vivienda propiaMaxie Amena – Archivo

La documentación necesaria para sacar un crédito hipotecario

Por el lado del comprador

Los documentos indispensables a presentar por parte del comprador, que debe ser solvente, es decir que puede comprobar sus ingresos y posee historial crediticio, son:

El Documento Nacional de Identidad (DNI)
Una factura de un servicio o impuesto a su nombre para verificar domicilio
Relación de Dependencia y Jubilados: el último recibo de sueldo/haberes (en caso de no acreditar sueldo/haberes en el Banco)
Autónomos: certificación de Ingresos netos (ganancia neta) extendida por contador público con firma certificada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de los últimos 12 meses.
Monotributista: últimas tres o seis (dependiendo el banco) constancias de pago del monotributo.

En todos los casos no deberá registrar antecedentes desfavorables en agencias de informes o en el Banco Central de la República Argentina durante los últimos 12 meses.

Por el lado del vendedor

Por su parte, de acuerdo a lo aportado por escribanos, el propietario deberá presentar los siguientes instrumentos al banco, para que el comprador gestione el crédito:

Fotocopia de escritura de dominio (título de propiedad)
Un plano municipal en el caso de la provincia de Buenos Aires y, para propiedades en CABA, el plano de propiedad horizontal y el reglamento de propiedad y administración. Además, en el caso de que existiera, el interno y el plano de subdivisión del inmueble aprobado (documento técnico que muestra cómo se divide una propiedad inmobiliaria en diferentes parcelas o lotes).
Instrumento de reserva ad referéndum(sujeto a la aprobación) del otorgamiento del crédito, con los siguientes datos: nombre, apellido, DNI, domicilio, teléfono y e-mail del comprador; nombre, apellido, DNI, teléfono y e-mail del vendedor.
Información del inmueble: calle, número, piso, departamento, número de unidad funcional (de acuerdo al plano de subdivisión y de reglamento de la propiedad horizontal), número de unidad complementaria (como, por ejemplo, la cochera o baulera), lugar de localización.
Valor del inmueble, el cual luego será tasado por el banco.

Para el supuesto de préstamo para la realización de mejoras edilicias sobre un inmueble, se debe adjuntar: escritura del inmueble y los planos de las obras a realizar certificados por ingeniero o arquitecto con sus respectivas certificaciones ante los colegios profesionales que rigen la matrícula.

Casa propia: cuánto cuesta hoy construir una vivienda

noviembre 29, 2024noviembre 29, 2024 infoconstruccion

Fuente: iProfesional – El costo de la construcción en Argentina muestra una desaceleración en los aumentos, aunque el metro cuadrado supera los $1,5 millones, según un informe

Amén de que el sector de la construcción privada anticipa una recuperación hacia 2025, un informe reciente de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco) señaló una reducción en los costos de construcción durante las últimas semanas, con aumentos de precios que se mantienen por debajo del nivel de inflación.

Asimismo, el sector resalta un crecimiento progresivo en las ventas hacia fin de año, con un aumento estimado del 15% en comparación con el trimestre anterior.

Más allá de que los costos en pesos aumentan por debajo de la inflación, la estabilidad del dólar y una tasa de devaluación del 2%, menor al índice inflacionario, han generado un significativo encarecimiento de los costos medidos en dólares.

Construcción, más cara: el precio del metro cuadrado supera los $1,5 millones

De acuerdo con el índice elaborado por Apymeco, en octubre el precio del metro cuadrado de construcción aumentó un 1,11%, superando los $1,5 millones. Aunque los precios de los materiales han perdido el impulso de incremento que mostraban hasta junio, construir o remodelar una vivienda resulta un 145,40% más costoso que en el décimo mes del 2023.

En un escenario de altos costos de construcción, una de las variaciones más significativas es el incremento mensual del 1,11%, impulsado principalmente por un aumento del 1,56% en los materiales, mientras que el costo de la mano de obra permaneció estable.

La estabilidad macroeconómica, junto con una desaceleración en el índice de costo de vida, ofrece a quienes cuentan con capacidad de ahorro la oportunidad de planificar inversiones. El costo del metro cuadrado en dólares registró un aumento del 5,15%, pasando de u$s1.288,80 a u$s 1.355,19. Este incremento se debe a la inflación en pesos, combinada con la estabilidad o leve descenso del dólar paralelo.

Al analizar los sectores con mayores aumentos mensuales, conforme el informe, destacan las griferías, con un incremento del 7,39%, los porcelanatos con un 6,68% y los ascensores con una subida del 3,29%. En contraste, materiales como el hormigón elaborado, los cerámicos y los artefactos sanitarios mantuvieron sus precios sin cambios.

En contraposición, materiales como el hormigón elaborado, los cerámicos y los artefactos sanitarios mantuvieron sus precios sin cambios. También se observó una notable disminución en el despacho de cemento, con una caída del 1,1% en comparación con septiembre de 2024 y un descenso significativo del 20% en relación con el mismo período del año pasado.

Estabilidad de precios: un respiro para constructores y compradores

Durante los últimos tres meses, los precios de la mayoría de los materiales de construcción se han mantenido estables. Aunque algunos costos relacionados, como los fletes, registraron leves aumentos que se reflejaron parcialmente en los productos, el incremento acumulado no superó el 1% al 2% en una amplia variedad de materiales.

Este comportamiento contrasta con la inflación observada en otros sectores y sugiere signos de recuperación en el mercado. Por otro lado, se nota el regreso de los usuarios finales interesados en remodelar, ampliar o construir sus viviendas, lo que se presenta como un factor clave para dinamizar el mercado.

La estabilización de precios ha traído otros beneficios al mercado. Los comerciantes ahora mantienen menores niveles de inventario, lo que les permite ofrecer opciones de financiamiento más atractivas a sus clientes.

Hoy, una bolsa de cemento de 50 kilos cuesta alrededor de $10.000 (sin cambios en los últimos tres meses), un bolsón de arena (1 m3) tiene un valor de $35.000, los revestimientos tipo porcelanato se venden a $20.000 por m2, y las cerámicas estándar oscilna los $8.000 por m2.

Se reaviva el mercado inmobiliario: qué proyectos son los grandes ganadores del blanqueo de capitales

noviembre 28, 2024noviembre 28, 2024 infoconstruccion

Fuente: iProfesional – Desde el sector aseguran que casi el 25% de los departamentos más buscados para colocar dinero del blanqueo estuvo destinado a ese tipo de emprendimientos

Luego de cerrarse la primera etapa del blanqueo de capitales no quedan dudas: la medida abrió una ventana de infinitas oportunidades para el mercado inmobiliario argentino, un segmento que venía mostrando signos de estancamiento, principalmente en relación a los departamentos de pozo.

Según consigna Rodrigo Saldaña, gerente Comercial de Oslo Propiedades, del total de las operaciones de blanqueo, el 75% es con cash y un 25% es con cuotas blanqueadas pero esto es muy reciente; la gente mayoritariamente en esta primera etapa se volcó a las operaciones de cash porque aprovechó el blanqueo de u$s100.000 al 0%. Creo que vamos a estar viendo en los próximos meses un incremento de las operaciones orientadas a pozo».

La normativa generó entusiasmo porque eximió del pago de la alícuota por los primeros u$s100.000 blanqueados. Sin embargo, de acuerdo a como indicó Facundo Soldati, director de Soldati Botánico, quienes blanquearon más de ese monto, pudieron evitar la multa al invertir los fondos en algún proyecto inmobiliario que, al 8 de julio, hubiera tenido un grado de avance de hasta 50 por ciento.

En la primera etapa que acaba de finalizar y que se espera que se replique en las próximas que van a abrirse, hubieron dos alternativas para usar los fondos en una inversión inmobiliaria. «Los que blanquearon hasta u$s100.000 pudieron comprar un inmueble nuevo. Por otro lado, aquellos que blanquearon más de u$s100.000 y quisieron evitar la multa, podían hacerlo invirtiendo los fondos en algún proyecto inmobiliario que haya tenido un grado avance de hasta 50% al 8 de julio», detalló el director de Soldati Botánico.

En consecuencia, los proyectos en pozo fueron los grandes beneficiados del actual blanqueo y es probable que lo sean en las próximas etapas que planea abrir el Gobierno. Además, no sólo son una oportunidad por la exención del pago de impuestos sino también porque suele ser un excelente destino de inversión dado que se trata de inmuebles que son comprados a precios bajos que se revalorizan al momento de la entrega. Según Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, «la tendencia sugiere que los inversores están reconociendo la oportunidad de entrar al mercado en un momento en que los precios aún son competitivos, con miras a obtener una apreciación significativa en los próximos años».

Sobre las zonas más demandadas, de acuerdo a todas las fuentes consultadas, el mayor interés está concentrado en barrios como Palermo, Villa Crespo, Barrio Norte, Núñez y Saavedra.

Blanquear dinero a través de esta modalidad en principio, permitió a las personas acceder a una propiedad a un valor inferior al que comprarían en su instancia final, dando la posibilidad de tener un rendimiento mayor en caso que estén interesados en venderlo al momento de finalización de la obra. De acuerdo a índices que aportó Federico Rosbaco, CEO de Rosbaco & Partners, «de cada 10 oportunidades vigentes, 4 son por blanqueo». Y sobre el promedio de ticket aseguró que gira en torno a los u$s100.000 y 150.000 dólares».

Emprendimientos atractivos para blanquear capitales

En la Ciudad de Buenos Aires pueden encontrarse varios proyectos aptos para el blanqueo. Algunos desarrollos puntuales que pueden despertar interés son:

Harbour Tower, en Puerto Madero

Será una torre de 194 metros de altura y 52 pisos, que tendrá 217 residencias. Ubicada en Madero Harbour, en la intersección de Lanteri y Lola Mora, está programada para entregarse en enero de 2026. Con tickets que arrancan en los u$s389.000, aún resta vender el 24% de las unidades. El plan de financiación incluye un anticipo del 50% al firmar el boleto y 18 cuotas.

Osten Tower, en Puerto Madero

Con entrega prevista para diciembre de 2025, se alza con 25 pisos y 160 unidades que oscilan entre los 49 m² y 171 m². Los precios comienzan en u$s240.000 y quedan un 27% de las unidades disponibles. La financiación implica un anticipo del 40% y 18 cuotas.

UNO BLV, en Balvanera

A pocos metros del Congreso, la obra ya iniciada, se encuentra en un barrio central y neurálgico. Este emprendimiento de usos mixtos ofrece tipologías de 1 (29,76 m2), 2 (59,52 m2) y 3 ambientes (81,84 m2). Cuenta con buenos servicios y buenos amenities. Los valores parten desde u$s65.500.

Mova Cramer Tower, en Belgrano

Emplazado en la esquina de Av. Cramer y Mendoza, en uno de las locaciones más buscadas de la ciudad por su cercanía a colegios, medios de transporte y comercios, el proyecto tiene prevista su entrega para noviembre de 2027. Posee residencias de 1, 2, 3 y 4 ambientes que van desde los 36 m2 a los 130 m2, con 2 subsuelos de cocheras y más de 700m2 de amenities en altura. El edificio, que ya lleva vendido el 55% de sus 104 unidades, tiene tickets que oscilan entre los u$s86.000 y los u$s280.000. La financiación implica un anticipo del 15% y 42 cuotas.

Mood Montañeses, en Belgrano

Pensado para un público joven y de personalidad dinámica, el desarrollo se ubica estratégicamente en el barrio de Belgrano, rodeado de paseos comerciales, colegios, gimnasios, bares, restaurantes y zonas de entretenimiento. El edificio cuenta con 9 pisos, 97 departamentos, y amenities de primer nivel. Sus unidades de 1, 2 y 3 ambientes. Los precios parten de u$s75.000 y alcanzan los u$s315.300.

CINCO, en Belgrano

Su ubicación privilegiada ofrece un balance entre las áreas comerciales y residenciales del barrio de Belgrano, además de vías rápidas hacia la ciudad y provincia. El emprendimiento posee 15 pisos, 3 subsuelos de cocheras y más de 750 m2 de amenities. Entre ellos, coworking, sum/playroom, jardín, piscina con solarium, sky bar y rooftop lounge. Sus amplias residencias de 2, 3 y 4 ambientes, con un valor entre u$s165.500 y u$s867.800, tienen balcones terraza, parrilla propia y terminaciones de categoría.

Astillero Catalina-Sur, en el nuevo bajo porteño

Sobre un viejo astillero, entre el barrio más antiguo de la ciudad y las grandes piezas de infraestructura que conectan la historia de Buenos Aires con el mundo, este desarrollo presenta un tango argentino de Astor Piazzola y Pino Solanas como canción y varias obras de arte. De esta manera, el edificio combina lo antiguo con lo moderno para posicionarse como la nave insignia de un nuevo distrito. La obra se encuentra en una etapa de obra intermedia y el valor de sus unidades van desde 118.800 dólares.

Sens Luxury Homes, en Palermo Green

Este proyecto de vanguardia ocupa una manzana completa entre las calles Godoy Cruz, Soler, Atacalco y Nicaragua, proponiéndose redefinir el tejido urbano del denominado Palermo Green, el cual conecta Palermo Hollywood con Palermo Soho, mediante un master plan de la Ciudad que incluye 110.000 m2 destinados a espacios verdes y oferta gastronómica. Cuenta con unidades 3, 4 y 5 ambientes que van desde 120 a 580 m2, ofreciendo además tipologías triplex con terrazas y piscinas propias. Tendrá una gran variedad de amenities de alta gama. Se estima la entrega para Julio de 2026. Los valores van desde los u$s3.750 por m2 y la financiación es del 25% al boleto y cuotas hasta la entrega.

Mood Larralde, en Núñez

Ubicado sobre Crisologo Larralde 2227, en el Bajo Núñez, el proyecto propone un espacio moderno y descontracturado. El edificio, cerca de diversos servicios y medios de transporte, cuenta con una arquitectura minimalista e incorpora tecnología de avanzada para reducir los costos de mantenimiento. Las unidades son de 1, 2 y 3 ambientes de 21m2 a 97m2, y los valores van desde los u$s81.900 hasta 220.000 dólares.

Consejos para invertir en la segunda etapa del blanqueo

Pensando en las próximas etapas del blanqueo, Luis Signoris, gerente General de CGF, dice: «Tendría en cuenta el rendimiento que espero obtener con mi inversión». Por ejemplo, un proyecto de punta a punta «puede rendir entre un 20% ó 30% en dólares, y luego generar una renta entre 3% y 8% sobre el capital invertido», destaca. Algo importante también es «si el proyecto brinda la posibilidad de abonar en cuotas y cuáles son los plazos de entrega».

Cuando se conoció la noticia del blanqueo, la AFIP habilitó el Registro de Proyectos Inmobiliarios para inversiones en obras nuevas o con un grado de avance de hasta 50%. Por eso, lo que hay que considerar es, principalmente, que esté inscripto en el REPI. Pero además, hay cierta información financiera para observar. «Se deben tener en cuenta la cantidad de créditos hipotecarios, la curva que se invirtió en agosto del año pasado y que está empujando los precios hacia arriba, y los valores de reposición. Hoy existen un montón de cuestiones por las que elegir un departamento de pozo es una muy buena alternativa, siempre teniendo en cuenta quién es la desarrolladora que lo lleva adelante», explica Hernan Nucifora, CEO de Global Investments.

Pero para no arriesgar la inversión es muy importante no sólo mirar el precio sino también «prestar mayor atención a la estructura societaria; considerar si el proyecto se financia con capital propio; el historial del desarrollador; la envergadura del emprendimiento -cuanto más grande es, mayor riesgo tiene-; el tiempo de construcción -si prometen 24 meses y tardan 36 la inversión se va a ver perjudicada-; las terminaciones -muchos no incluyen pisos, interiores de placard, entre otros y eso debes sumarlo al precio-«, aconseja Brian Levi de Century 21.

Revalorización entre el momento de la inversión a través del blanqueo y la venta de la propiedad

Según informan desde CEO de Global Investments «sacando los últimos 4 años, la rentabilidad de un inversor de pozo siempre fue, aproximadamente, un 25% sobre el capital invertido en dólares». De este modo, entre que el departamento estaba iniciando la obra de pozo y el consumidor final, los departamentos se vendían, en promedio, 2 veces y medio el departamento Ese inversor del medio había desaparecido en los últimos años y hoy está volviendo a aparecer.» Es probable que esta máxima se cumpla ya que los precios de las propiedades de pozo van a aumentar, indefectiblemente, por varios factores.

«Es inevitable que en el corto plazo los precios se acomoden a nuevos costos en dólares que la oferta no ha podido trasladar a los precios; eso sin tener en cuenta la depreciación de la moneda estadounidense. Todavía seguimos teniendo referencias de dólares por M2 de hace 10 ó 15 años», detalla Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV – Comunidad de Inversión.

En 2024, el interés por comprar inmuebles no ha parado de crecer. Desde enero hasta septiembre, el volumen de personas interesadas en adquirir una propiedad aumentó un 99%, y comparado con septiembre de 2023, este incremento es de un 51% según informes publicados por portales inmobiliarios. «Con la reactivación de los créditos inmobiliarios y el blanqueo de capitales, el mercado ha mostrado signos positivos, aunque los precios aún son bajos en relación al resto de la región. Creemos que todavía queda espacio para seguir creciendo y será muy importante tanto la continuidad de los créditos hipotecarios como la relación dólar/CAC. Cómo se mueven estas dos variables serán claves para el crecimiento de la industria y la generación de mayor valor», agrego Signoris.

Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, cree que «los precios en Argentina, en particular en Buenos Aires, están totalmente retrasados». Sin embargo, están tomando empuje desde agosto del año pasado: «la curva que en los últimos 5 años venía en baja, está creciendo; el costo de construcción también empuja a esta alza debido a que ha aumentado considerablemente y por el tipo de cambio que se mantiene en los mismos valores hace prácticamente un año».

Los precios definitivamente están aumentando y aunque aún no llegaron a los valores del son varios los factores que están empujando esa variable al alza. Todos los actores involucrados en el mercado inmobiliario creen de manera contundente que uno de los mayores impulsos lo está dando el blanqueo y que éste, sumado a la disponibilidad de créditos hipotecarios y a un tipo de cambio bajo que lleva a aumentar el precio de las unidades en construcción son las variables perfectas para que los precios suban.

IRSA invierte u$s 27,7 millones para un nuevo shopping en el conurbano bonaerense

noviembre 28, 2024noviembre 28, 2024 infoconstruccion

Fuente: Cronista – La empresa, dueña de shoppings en el país, anunció la inversión en la CNV. Además, avanza en su mega desarrollo en el ex predio de Boca.

IRSA, el holding de Eduardo Elsztain, sumará un nuevo shopping. Con una inversión de u$s 27,7 millones anunció que compró un centro comercial en el Gran Buenos Aires.

«La Sociedad anuncia que se encuentra en proceso de adquirir un nuevo centro comercial en el Gran Buenos Aires por un monto de u$s 27,75 millones que espera concretar en los próximos días», anunció la compañía dueña de Alto Palermo, DOT Baires y Abasto -entre sus 15 shoppings de todo el país- a través de un comunicado en la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Desde IRSA advirtieron que la operación se cerrará el lunes próximo y hasta el momento hay confidencialidad para informar cuál es el nuevo shopping que se suma a la cartera.

Sin embargo, hace solo algunos meses la propia IRSA había anunciado una inversión de u$s 200 millones en al menos 10 proyectos. Entre ellos estaba un nuevo centro comercial en La Plata y la ampliación del Alto Avellaneda.

Según había explicado el propio Eduardo Elsztain, el nuevo complejo al aire libre de La Plata tendría el microclima de Distrito Arcos, rodeado de 15 torres de viviendas y un hotel.

En agosto de este año el emporio de los shoppings también adquirió un terreno clave en la provincia de Buenos Aires. IRSA le compró al empresario Francisco De Narváez un megaterreno vecino al shopping Alto Avellaneda. por el que pagó u$s 12,2 millones.

La propiedad totaliza 86.861 metros cuadrados (m2) y tiene una superficie construida de 32.660 m2, con potencial de expansión a futuro. Ese predio supo ser de Walmart.

El nuevo anuncio de IRSA en la CNV se hizo en New York Stock Exchange (NYSE, la bolsa de comercio de Nueva York) luego de que la compañía cumpliera 30 años de cotización.

Avances en el demorado proyecto del ex predio de La Boca

Por otra parte, IRSA informó a la CNV «el avance en el proceso de comercialización de la primera etapa del proyecto «Ramblas del Plata», que consta de 14 lotes con 126.000 m2, representativos del 18% de la superficie vendible total de proyecto».

Según dijo Elsztain, éste es un emprendimiento emblemático «que se comenzará a construir a fin de año y estará listo en alrededor de una década».

Allí Elsztain vislumbra que las residencias estarán destinada aun público «típico porteño de clase media», aunque proyecta que tenga valores similares a los de Puerto Madero. Piensa incluso en un barrio que pueda ser elegido por «la tercera edad, como esas zonas en otros países donde vive gente en su etapa de retiro, que disfruta de rodearse de pares y tener mucho aire libre y entretenimiento».

Según el holding, «la Sociedad recibió ofertas de canje de tierra por metros cuadrados vendibles o de compra por parte de desarrolladores locales por la totalidad de los lotes. De concretarse las operaciones, tres lotes serán abonados en efectivo por un total aproximado de u$s 40 millones y el resto será a través de la modalidad de permuta, recibiendo aproximadamente 16.500 m2 en unidades funcionales en los emprendimientos una vez terminadas las obras».

Por su parte concluyó que «en los próximos meses la Sociedad comenzará los trabajos de infraestructura en el predio «Ramblas del Plata» mientras se concluyen las firmas de los acuerdos mencionados».

El Banco Central lanzó una reglamentación en las hipotecas divisibles

noviembre 28, 2024 infoconstruccion

Fuente: iProfesional – Luego de la creación de las hipotecas divisibles por parte del Gobierno Nacional, el Banco Central de la República Argentina reglamentó esta modalidad

El Gobierno busca seguir incentivando la construcción de viviendas y reactivar el mercado inmobiliario. En esta línea, el presidente dio un paso significativo para concretar la implementación de las hipotecas divisibles promovidas a través del decreto 1017/24 publicado la semana pasada.

En este caso, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) presentó la regulación de esta modalidad de compraventa a través de la comunicación 8135/24. Sin embargo, el ofrecimiento de estas líneas de crédito dependerá, a partir de ahora, de la intervención del Ministerio de Economía.

¿Cuáles son los cambios implementados por el BCRA?

Según la normativa publicada en el Boletín Oficial, se podrán constituir este tipo de hipotecas sobre proyectos de construcción sujetos a una posterior división y que tengan como objetivo quedar afectados al régimen de propiedad horizontal. Tal como lo estableció el gobierno en su decreto, también podrán acceder a esta facilidad los conjuntos inmobiliarios y las iniciativas con vista a la subdivisión de parcelas.

La disposición del organismo añade la posibilidad de constituir el gravamen sobre «los inmuebles y/o derechos de superficie sobre los que se haya constituido una propiedad fiduciaria». Esto será posible siempre que la entidad prestamista obtenga la mejor prelación de cobro en comparación con el resto de los acreedores.

El proceso de constitución de estas hipotecas quedó detallado en un anexo que el BCRA acompañó a su comunicación y que debe consultarse en la página oficial o en la Biblioteca Prebisch. De igual forma, adelantaron que sólo será posible tomar esta responsabilidad si se trata de una hipoteca en primer grado o cualquiera sea la posición de prioridad siempre que la entidad sea la misma acreedora en todos los niveles.

El sector de desarrolladores inmobiliarios celebró esta decisión y señaló que la expectativa está puesta sobre el avance hacia un mercado hipotecario más accesible. En otras palabras, esperan un impulso a la construcción de nuevas viviendas y la generación de empleo en el rubro.

El decreto especifica que las hipotecas divisibles pueden constituirse sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios, permitiendo que posteriormente se dividan en unidades individuales. Estas unidades pueden acogerse al régimen de propiedad horizontal o formar parte de conjuntos inmobiliarios, lo cual permite su subdivisión en parcelas de dominio común.

Requisitos para la constitución de la hipoteca divisible

El decreto que implentó la hipoteca divisible destaca la importancia del crédito hipotecario como un motor para mejorar el acceso a la vivienda, promover la inversión privada y fortalecer la economía. Asimismo, resalta la necesidad de un entorno macroeconómico estable, con una baja inflación y mejores niveles salariales, como condiciones clave para el éxito de estas iniciativas.

El nuevo esquema busca facilitar el acceso a la vivienda mediante una simplificación de los trámites de subdivisión y registro de propiedades, al mismo tiempo que promueve el uso de herramientas como las hipotecas divisibles y los derechos reales de superficie. Esto permitirá que cada unidad individual esté sujeta a una garantía hipotecaria y un crédito independiente. Además, el decreto enfatiza la necesidad de una intervención estatal moderada que permita a las partes involucradas acordar la contratación de seguros u otras garantías, resguardando los derechos de los adquirentes.

En el artículo 2, el decreto establece los requisitos para la creación de una hipoteca divisible. En primer lugar, el inmueble debe estar libre de gravámenes o, si los hubiera, estos deben ser reconocidos por el acreedor. También debe presentarse un proyecto que describa la modalidad de la subdivisión, incluyendo el número, las características y el destino de las unidades funcionales o lotes. Este proyecto debe detallar el diseño urbanístico planificado.

Una vez completada la subdivisión, el inmueble puede transferirse o constituirse en un derecho real de superficie para cada adquirente. A su vez, el crédito y la garantía hipotecaria se dividirán y afectarán a cada unidad individual por el saldo de deuda correspondiente. Esto implica que cada adquirente será responsable de su propia deuda, de acuerdo con las condiciones pactadas con el acreedor hipotecario.

Además, el decreto permite que las hipotecas divisibles puedan ser cedidas, securitizadas, integradas en fideicomisos financieros o usadas para la emisión de letras hipotecarias. Esto amplía las posibilidades de financiamiento, al facilitar que las hipotecas sean objeto de transacciones secundarias en los mercados financieros, promoviendo así una mayor liquidez en el sector inmobiliario.

El decreto también habilita la posibilidad de establecer hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esto implica que se podrá hipotecar el derecho de construir o desarrollar en un inmueble, ya sea sobre el suelo, el vuelo o el subsuelo, durante el plazo de vigencia de dicho derecho. De esta manera, el decreto abre la puerta a la construcción en áreas específicas del terreno, las cuales deberán ser descritas en documentos cartográficos de acuerdo con las normativas de cada jurisdicción.

Esta medida tiene como objetivo promover el desarrollo de proyectos inmobiliarios en zonas urbanas densas, optimizando el uso del espacio vertical y permitiendo que se creen propiedades hipotecables sobre la base del derecho real de superficie, sin necesidad de poseer el suelo en su totalidad.

El Banco Central reglamentó las hipotecas divisibles: cómo funcionarán

noviembre 27, 2024noviembre 27, 2024 infoconstruccion

Fuente: ámbito – La medida, muy esperada en el sector, abre las puertas al financiamiento bancario para compradores en pozo

El Banco Central (BCRA) formalizó la regularización de las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo. Esta medida, que fue anunciada días atrás en el Boletín Oficial a través del Decreto 1017/2024, acompaña la reactivación del mercado inmobiliario.

De esta manera, el BCRA estableció que “las hipotecas de primer grado sobre inmuebles o derechos de superficie serán aceptadas como garantía y también incluye las hipotecas para proyectos inmobiliarios regulados por el DNU”.

De todas maneras, aún falta la reglamentación del Ministerio de Economía para que los bancos comiencen a ofrecer sus líneas de hipotecas divisibles.

Hipotecas divisibles, una herramienta clave para reactivar el sector inmobiliario

Los desarrolladores están muy entusiasmados con la medida, ya que aseguran que reactivará al sector. “El DNU habilitó la constitución de hipotecas divisibles y de las que se otorguen sobre el derecho real de superficie. Gracias a esto se abrirán las puertas al financiamiento bancario a largo plazo para compradores en pozo, hoy inexistente”, señaló en un comunicado la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación Empresaria de la Vivienda (AEV).

“Adicionalmente salió la Comunicación A 8135 del BCRA que refuerza la potencialidad del DNU al precisar la graduación de las garantías generadas por las entidades financieras bajo dicha norma. Desde CEDU y AEV reafirmamos nuestro compromiso con el impulso de iniciativas como ésta que mejorarán el acceso a la vivienda y que contribuirán al crecimiento sostenido de nuestro sector, el de la construcción privada en el país”, finalizaron.

Claves de las hipotecas divisibles

Las hipotecas divisibles son un tipo de garantía que se utiliza en proyectos inmobiliarios, especialmente en desarrollos en construcción o en etapas de desarrollo. El concepto de «divisibilidad» hace referencia a la posibilidad de dividir la hipoteca en partes para poder vender o ceder de manera individual diferentes unidades o inmuebles de un mismo proyecto sin que ello afecte la validez de la garantía hipotecaria.

“A diferencia de la modalidad actual, las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, facilitan que cada unidad de un proyecto tenga su propia hipoteca y permiten que la deuda se divida por cada unidad o lote adquirido. Además, se podrán registrar boletos de compraventa de futuras obras lo que es muy importante tanto para las empresas como para los compradores, ya que el registro dará validez legal a estos contratos. Esto brinda mayor seguridad jurídica para todas las partes lo que simplifica los procesos legales para adquirir propiedades, promoviendo una mayor confianza en el sistema hipotecario. El impacto que tendrá esta medida en los desarrollos inmobiliarios será muy positivo, ya que era algo que hacía tiempo que el sector estaba pidiendo”, señaló Luis Signoris, Gerente General de la firma CGF.

“Los distintos sistemas hipotecarios que hemos tenido no permitían la división de una hipoteca entre compradores. El método actual permite a cada comprador que adquiere una unidad en un proyecto en desarrollo bajo propiedad horizontal se haga responsable de su propia deuda, de forma independiente al desarrollador. Esto ayudará al objetivo de reducir el déficit habitacional, dinamizando la actividad de desarrolladores y el sector en general”, sostuvo Alejandro Sbrancia, Socio Gerente de Winterra.

El crédito hipotecario impulsa el mercado inmobiliario del interior: el 50% de las consultas son para comprar con financiación

noviembre 25, 2024noviembre 25, 2024 infoconstruccion

Fuente: infobae – Qué tipo de viviendas lideran las ventas y cuáles son sus valores en Córdoba, Mendoza, Rosario, Paraná, Ushuaia, Mar del Plata y Tucumán. Expectativas de precios para el año próximo

El mercado inmobiliario en el interior del país atraviesa una transformación impulsada por el regreso del crédito hipotecario, un fenómeno que también se observa en CABA. En ciudades como Córdoba, Mendoza y Rosario, el 50% de las consultas recibidas por las inmobiliarias están orientadas a la compra de viviendas mediante financiación.

Las propiedades más buscadas son casas y departamentos de dos, tres y cuatro ambientes, con valores que oscilan entre USD 70.000 y USD 150.000 según la ciudad. Estos precios, que se mantienen estables en comparación con años anteriores, podrían aumentar hasta 20% si el crédito hipotecario consolida su protagonismo el año próximo.

Operadores del sector destacan que el financiamiento ha revitalizado plazas clave del interior, gracias a la oferta de préstamo de 23 bancos. La prioridad de las familias se ha volcado hacia la adquisición de viviendas mediante crédito, desplazando el foco tradicional en los alquileres.

Los montos destinados a la compra de viviendas suelen ubicarse entre $65.000.000 y $70.000.000, con cuotas iniciales de aproximadamente $450.000 mensuales ajustadas por UVA, dependiendo del anticipo aportado, según datos de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina.

Los montos destinados a la compra de viviendas suelen ubicarse entre $65.000.000 y $70.000.000, con cuotas iniciales de aproximadamente $450.000 mensuales ajustadas por UVA

La mayoría de las entidades bancarias financian entre 75% y 80% del valor del inmueble. Sin embargo, hay excepciones, como el Banco Macro, que ofrece hasta 90% para jóvenes, y Bancor, en Córdoba, que dispone de una línea que financia el 100% del valor de la vivienda.

A continuación, un panorama de lo que ocurre en algunas de las principales ciudades del interior del país.

Córdoba

En Córdoba capital, los créditos hipotecarios han reactivado el mercado inmobiliario, con un interés creciente por departamentos de dos ambientes y casas de hasta cuatro ambientes.Vista aérea de la zona de La Cañada, una de las claves de Córdoba capital

Según la ubicación, los precios de los departamentos en el centro de “La Docta” oscilan entre USD 55.000 y USD 60.000, mientras que en Nueva Córdoba los valores van de USD 68.000 a USD 100.000. Por su parte, las casas en barrios abiertos se cotizan entre USD 75.000 y USD 130.000, mientras que en barrios cerrados alcanzan entre USD 180.000 y 450.000 dólares.

Virginia Manzotti, dueña de la inmobiliaria homónima y presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), contó a Infobae el impacto positivo de los créditos en el sector.

Creemos que estamos en un momento oportuno, aunque todavía falta que la macroeconomía acompañe, especialmente con un aumento en los salarios (Manzotti)

“La combinación de precios competitivos y acceso al crédito hipotecario está favoreciendo tanto a compradores primerizos como a quienes buscan propiedades más amplias en barrios cerrados. Si la macroeconomía logra estabilizarse, el crecimiento del sector podría ser aún más significativo”, subrayó.Nueva Córdoba, siempre demandada en la ciudad

Predomina el centro rosarino

En Rosario, las propiedades más demandadas son los departamentos ubicados en el centro de la ciudad, especialmente aquellos con tres o cuatro ambientes. Este segmento concentra la mayor cantidad de consultas, impulsado por familias y compradores primerizos.

Diego Ferreyra, miembro del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), dijo a este medio que “las unidades de tres ambientes más solicitadas tienen un rango de precios entre USD 85.000 y USD 100.000, mientras que las de tres dormitorios, dependiendo de los metros cuadrados, oscilan entre USD 90.000 y 120.000 dólares″.

El Banco Municipal de Rosario lidera la oferta de créditos con su programa “Nido”, que ya cuenta con cerca de 75.000 personas precalificadas. Según Ferreyra, esta iniciativa se destaca en la región por sus condiciones favorables, que permiten a más compradores acceder al financiamiento mediante sorteos organizados por la Lotería Provincial, lo que garantiza transparencia en el proceso.

Según el Colegio de Escribanos, las escrituras con hipotecas en Rosario crecieron casi 10% en los últimos meses, duplicando las cifras previas al lanzamiento de los nuevos créditos

Aunque la demanda de departamentos muestra un crecimiento sostenido, las casas unifamiliares todavía no reflejan un impacto significativo en este contexto.

Ferreyra destacó: “Hoy, en muchos casos, la cuota de un crédito hipotecario resulta más baja que el alquiler de una propiedad similar, lo que incentiva a las familias a apostar por la compra”.

Mendoza

En Mendoza, el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación gracias al aumento de los créditos hipotecarios. Inicialmente, la demanda se concentró en departamentos de dos y tres ambientes en áreas céntricas como Godoy Cruz y Guaymallén, con valores entre USD 45.000 y USD 55.000. Actualmente, el interés se desplazó hacia viviendas más grandes en barrios cerrados de Luján de Cuyo y Maipú, donde los precios superan los 120.000 dólares.Vista del área céntrica de Mendoza capital

Andy Landa, director de Inmodata Mendoza y especialista en el mercado local, explicó que “el ticket promedio en Mendoza ronda los USD 70.000, pero las propiedades más buscadas actualmente están en los barrios privados, donde los valores oscilan entre USD 110.000 y USD 500.000 según las características del inmueble”.

En cuanto a los bancos, el Banco Nación lidera con financiamiento de hasta el 90% para empleados públicos, lo que lo posiciona como el principal impulsor del mercado. En segundo lugar, el Banco Patagonia ofrece tasas competitivas, atrayendo un segmento amplio de compradores.

Según Landa, “el crecimiento en las solicitudes de crédito demuestra el impacto positivo de estas políticas, especialmente para propiedades de hasta USD 100.000, que concentran la mayor demanda”.

Un informe de Inmodata señaló que solo el 15% de las propiedades en Mendoza son aptas para crédito hipotecario, aunque este porcentaje está en aumento. Programas como el proyecto de “hipoteca de bien futuro” prometen agilizar el acceso al mercado de unidades en construcción o sin escritura finalizada.En una de las capitales de Cuyo se expande la demanda en Mendoza capital, Godoy Cruz, Maipú y Luján de Cuyo, áreas próximas con esta ciudad

Desde la implementación de los nuevos créditos, las escrituras en Mendoza crecieron un 127% respecto a períodos anteriores, con unas 1.000 operaciones registradas en julio y agosto, de las cuales más del 10% fueron con hipoteca.

Mar del Plata

En Mar del Plata, las operaciones con créditos hipotecarios se concentran en casas y departamentos de tres o más ambientes, aunque también hay interés por unidades más pequeñas.

Los rangos de precios más comunes oscilan entre USD 60.000 y USD 150.000. Esto incluye departamentos de dos ambientes en zonas céntricas o unidades más amplias en barrios residenciales.El abanico de opciones bancarias está contribuyendo a generar mayor confianza en el sector, especialmente entre quienes buscan adquirir su primera vivienda en Mar del Plata

Guillermo Rossi, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Mar del Plata, contó que la oferta de propiedades es amplia y que los créditos representan un estímulo significativo para la compra.

“Aunque todavía no se refleja un gran impacto en el porcentaje de operaciones, confiamos en que, a mediano plazo, el mercado seguirá en expansión si el valor del dólar se mantiene estable”, dijo Rossi.

El experto destacó: “El crédito hipotecario está comenzando a dinamizar el sector, pero todavía se necesita tiempo para que esta tendencia se traduzca en un crecimiento más marcado en las operaciones”.

Tucumán

En San Miguel de Tucumán y localidades cercanas como Yerba Buena y Tafí Viejo, el mercado inmobiliario experimenta un cambio significativo con la llegada de los créditos hipotecarios. La demanda se reparte entre casas y departamentos, con precios que varían entre USD 50.000 y USD 200.000 según el tipo, estado y ubicación de la propiedad.

Alejandro Aybar, director de Aybar Propiedades, explicó que “Antes de junio realizábamos una o dos visitas al mes a cada inmueble, y hoy hacemos al menos una por día. Esto no solo elimina el margen de negociación en los precios, sino que en algunas zonas con mayor demanda ya comenzamos a ver incrementos de valores”.Vista de un área céntrica de la capital de Tucumán en donde se aprecia la Iglesia Virgen de la Merced. El 80% de las consultas en el mercado tucumano están vinculadas a créditos hipotecarios, un crecimiento pleno considerando la demanda casi nula que existía antes de la implementación de estas líneas de financiamiento

El impacto del crédito también se refleja en un cambio en los hábitos de los compradores. Aunque la mayoría busca acceder a su primera vivienda, muchas familias venden propiedades más pequeñas para adquirir inmuebles más amplios o mejor ubicados. “Este fenómeno no solo facilita el acceso a la vivienda, sino que permite un progreso tangible para muchas familias”, destacó Aybar.

Paraná

En Paraná, Entre Ríos, la demanda impulsada por créditos hipotecarios se concentra en casas y departamentos de tres y cuatro ambientes, con precios que oscilan entre $50.000.000 y $130.000.000. Estas propiedades resultan atractivas para familias que, sin esta herramienta financiera, no podrían acceder a la compra.Vista aérea de Paraná, capital entrerriana

María Paula Armandola, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos, destacó que los créditos están generando dinamismo en el mercado.

“Es un buen momento para comprar porque los precios estaban bajos debido a la escasa demanda. Si el crédito hipotecario se mantiene, los valores tenderán a subir en el mediano plazo”, explicó Armandola.

La especialista contó que “Actualmente, las consultas semanales rondan las 30, y se espera que el próximo año el mercado sienta con mayor fuerza los efectos positivos de esta herramienta financiera”.

Ushuaia

En Ushuaia, Tierra del Fuego, las viviendas más demandadas con créditos hipotecarios son las casas de tres ambientes con patio, con precios entre USD 120.000 y USD 200.000. Estas propiedades son ideales para familias que buscan espacios funcionales y confortables en una provincia caracterizada por su clima extremo.En la tierra más austral del mundo los créditos hipotecarios también dinamizan el sector de la vivienda

Sergio Arroquy, presidente de la Comisión Fiscalizadora del Colegio Profesional de Martilleros, Tasadores y Corredores de Tierra del Fuego, explicó que “Las líneas de financiamiento están comenzando a dinamizar el mercado, generan un leve aumento en los precios y diferencian las viviendas familiares de los departamentos de pozo destinados al alquiler temporario”.

Con una oferta ajustada a las necesidades de las familias locales y el impulso del crédito hipotecario, el mercado fueguino muestra signos de recuperación (Arroquy)

Desde la implementación de los nuevos créditos hipotecarios, la demanda en Ushuaia ha crecido de manera sostenida, aunque todavía representa una proporción limitada de las operaciones totales.

Arroquy concluyó: “Este es un primer paso para consolidar un mercado más accesible y funcional, en el que la oferta bancaria cumple un papel clave. Con una oferta ajustada a las necesidades de las familias locales y el impulso del crédito hipotecario, el mercado fueguino muestra signos de recuperación”.

Los secretos detrás de los ciclos inmobiliarios que anticipan dónde aumentarán las propiedades y por qué

noviembre 25, 2024noviembre 25, 2024 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El mercado inmobiliario está en un microclima de crecimiento y algunos barrios son los primeros que subirán de precio, cuáles son

En un mercado inmobiliario dinamizado por el impulso del crédito hipotecario, saber dónde y qué comprar es clave, y entender ciertas dinámicas de precios también. “Estamos viviendo un momento donde tanto los valores de publicación como los precios de cierre están mostrando una suba,producto de un microclima de crecimiento del mercado inmobiliario, donde se confluyen muchos factores”, señala Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima y explica que el principal driver es que los precios “siguen históricamente bajos”. A eso se suma el cambio de expectativas, el impacto de los créditos hipotecarios y del blanqueo, “que ha demostrado ser bastante exitoso”.

En ese contexto, los brokers coinciden en que a la hora de decidir qué comprar y dónde hay que diferenciar entre propiedades de tickets altos o bajos. ¿Por qué? Las propiedades que reaccionan primero a la suba son las más caras.

“Cuando suben los precios, el aumento es más lento en los barrios donde el m² es más bajo y más rápido en los barrios donde están los tickets más altos”, responde Martín Boquete, director de Toribio Achával. Desde otra arista, Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin complementa el análisis: “Siempre que bajan los precios del mercado, lo hacen más rápido en las zonas baratas mientras que en las más caras bajan menos y más lento.

Daniel Bryn, socio de Zipcode, comparte la mirada de Boquete y detalla: “Lo primero que sube son los inmuebles ubicados en barrios como Palermo, Barrio Norte, Recoleta o Belgrano y, las zonas de menor valor también experiementan un aumento de precios, pero después de un tiempo de recuperación del mercado”.

Recoleta, uno de los barrios con oferta que defiende los tickets más altos del mercadoMatthew Williams-Ellis

“Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez son barrios que siempre reaccionan bien ante cambios positivos del mercado y donde esperamos que el valor de las propiedades se vea impulsado con la llegada de los créditos hipotecarios”, agrega Lisandro de Achával, director de Achával Cornejo.

El atractivo de todas estas zonas radica en la infraestructura y conectividad como “los medios de transporte, los servicios sanitarios, la oferta educativa y la seguridad”, detalla Obetko. Además, explica que estos barrios tienen un valor intangible, vinculado a que vivir en ciertos lugares como Palermo es “cool”.

Por su parte, los barrios menos demandados aumentan de precio, pero el derrame en la suba tiene lugar después de un tiempo, sobre todo, teniendo en cuenta que los requisitos que hay que cumplir para solicitar un crédito hoy siguen siendo altos y los sueldos no han subido al ritmo de la inflación. “Generalmente, el ingreso promedio en esos barrios es bajo, por lo que no todos califican para un crédito, en el que se pone como condición que la cuota represente no más del 25% del sueldo”, explica Bryn y detalla: “En la época de los créditos UVA de Macri si en el mes uno aumentaba en Palermo, en otros barrios más periféricos el aumento llegaba seis meses después”.

Las propiedades alrededor de Plaza Alemania, en PalermoDolores Pasman

Palermo es un barrio "cool", que atrae por su oferta gastronómica y vida nocturna — Palermo es un barrio «cool», que atrae por su oferta gastronómica y vida nocturna

De todas formas, ese aumento en los precios no será inmediato, ya que, como explica Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario: “El mercado todavía está bajo, en los próximos dos años vamos a tener un aumento del 20/25% en dólares de los valores”. Por lo pronto, lo brokers concuerdan en que ya se ven menos márgenes de contraoferta (5%), por lo que, los precios de cierre terminan cercanos a los valores de publicación. “El propietario ve que el mercado se está reactivando, observa más movimiento y visitas a sus propiedades, por lo que se planta más firme en la negociación”, explica Franco Moretti, broker de Di Mitrio Inmobiliaria y agrega: “Un departamento que estábamos publicando en US$75.000 se terminó cerrando en US$73.000, cuando antes se publicaba más barato y se vendía por US$60.000″.

El costo de construcción en dólares es otro responsable del aumento de los precios , ya que se trata de un índice que según Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, “acumula un crecimiento en dólares de entre el 60 y 70% en lo que va del año”. De esta manera, los nuevos emprendimientos inmobiliarios salen a valores más altos y elevan el precio de los usados también.

Zonas aledañas que se podrían reactivar

“Apareció un comprador nuevo que antes no existía, que estaba fuera del mercado desde el 2018″, asegura Gómez Picasso y explica que, desde ese año hasta abril del 2024 -época en la que dejó de haber crédito hipotecario en la Argentina-, quienes compraban una propiedad eran los inversores o quienes tenían suficientes ahorros para pagarlas al contado. Ese público accedía a la compra de inmuebles que estaban ubicados en los mejores barrios con los valores más altos, por lo que los precios en esas zonas no bajaron tanto.

El crédito hipotecario impulsó la llegada de una nueva demanda fizkes – Shutterstock

Ahora bien, desde que llegó el crédito hipotecario el mercado inmobiliario cambió y los brokers coinciden en que las operaciones crecerán. “Se agregan a la demanda personas que sin la herramienta de los préstamos quedaban afuera de toda posibilidad de compra, por lo que el mercado se multiplicará”, asegura Boquete, de Toribio Achával. De todas formas, aclara que las condiciones para sacar un crédito hipotecario hoy todavía son altas, pero a medida que bajen las tasas de interés o que cambien los costos de precancelación, se dinamizará la demanda en otros barrios y los precios también subirán en lugares menos demandados hoy en día.

El nuevo comprador que se sumó a la jugada con la salida de los créditos hipotecarios podrá acceder a la compra de una vivienda, pero “cuando terminan de definirles cuánto les pueden prestar, en muchos casos no les alcanzará para comprar en Palermo, Recoleta o Núñez, por lo que buscarán en barrios más económicos”, detalla Obetko. Si se suma el dato de que los precios de publicación de las propiedades subieron un 7,2% desde octubre de 2023, según datos de Zonaprop, la migración o interés por barrios de ticket más bajo se vuelve algo más probable.

Chacarita es un barrio vecino a Palermo que tuvo una demanda en aumento en el último tiempoManuel Cascallar

Esto puede hacer que quienes estén interesados en Palermo que tiene un m² promedio de US$3212, busquen propiedades en el vecino Chacarita, que defiende valores un 20% más bajos (US$2557), barrio que se ha posicionado por su capacidad para crear su propio miroclima con oferta gastronómica y vida nocturna.

Este fenómeno también podría replicarse para la demanda fanática de Belgrano en donde las propiedades rondan los US$3030/m² y que, ante la imposibilidad de llegar al ticket que promedian estas unidades, opten por zonas aledañas como Villa Urquiza (con un m² a US$2551). Lo mismo podría ocurrir para los que pusieron un ojo en Villa Devoto (con un m² a US$2477) y que ahora se interesen por su vecino Villa del Parque (US$2096 el m²).

Se trata, en definitiva, de barrios cuya demanda podría aumentar y, por tanto, poco a poco, impactar en el precio de las propiedades. “El crédito hipotecario puede redefinir el mapa de la demanda convirtiendo en más buscadas a zonas que hoy no lo son y logrando que, a la larga, suban los precios en todos los barrios”, concluye Boquete.

Cuánto ganan los albañiles y obreros de la construcción en diciembre de 2024

noviembre 25, 2024noviembre 25, 2024 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El último acuerdo totaliza un 12,5% de aumento y la entrega de un bono de fin de año; cómo es la nueva escala salarial según la categoría

Los albañiles y obreros que se desempeñan en el rubro de la construcción reciben un aumento en sus salarios de diciembre, debido al más reciente acuerdo paritario celebrado entre la Uocra (Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina) y las empresas del sector.

La negociación paritaria incluye una suba del 12,5% por el período octubre-diciembre, y a ese incremento hay que adicionar el pago de un bono de fin de año no remunerativo de $150.000 que se hará efectivo en seis cuotas de $25.000.

Los trabajadores de la construcción reciben un nuevo aumento salarial en diciembre

El porcentaje total de aumento queda discriminado de la siguiente manera: un aumento en el mes de octubre de 2024 del 4%, que se aplicará sobre los salarios básicos vigentes al 30 de septiembre 2024; un aumento a partir del mes de noviembre de 2024 del 4%, que se aplicará sobre los salarios básicos vigentes al 31 de octubre 2024; y un aumento a partir del mes de diciembre de 2024 del 4%, que se aplicará sobre los salarios básicos vigentes al 30 de noviembre 2024. El acuerdo, que está pendiente de homologación, señala que la totalidad de los porcentuales previstos son acumulativos.

Debido a que la firma del acuerdo tiene fecha del 20 de noviembre, los incrementos que no se hayan otorgado en ese mes, deberán actualizarse en la próxima liquidación salarial.

La negociación, firmada por la Uocra, la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) y la Federación Argentina de Entidades de la Construcción (FAEC) explica la modalidad de entrega de los porcentajes de aumento entre los trabajadores del sector, que coincide con el período abril 2024 a marzo 2025.

La Cámara Argentina de la Construcción difundió la nueva escala salarialFreepik

El escrito indica que las partes convienen que el acuerdo salarial tiene vigencia hasta el 31 de diciembre de 2024 y en el marco de la negociación colectiva, acuerdan crear una comisión especial para el seguimiento de las variables económicas y del sector de la construcción y su impacto socioeconómico, asumiendo el compromiso de reunirse el 20 de diciembre de 2024.

Cuánto cobran los trabajadores de la construcción en diciembre de 2024

A continuación, los montos que cobra cada una de las categorías de los trabajadores de la construcción a partir de diciembre, determinados como jornales de salarios básicos, según la zona. En la grilla figuran los valores por hora, a excepción de los serenos, a quienes se les abona de manera mensual.

Zona A

Oficial especializado: $4439 por hora
Oficial: $3782 por hora
Medio oficial: $3487 por hora
Ayudante: $3201 por hora
Sereno: $580.851 por mes

Zona B

Oficial especializado: $4927 por hora
Oficial: $4201 por hora
Medio oficial: $3865 por hora
Ayudante: $3570 por hora
Sereno: $647.119 por mes

Zona C

Oficial especializado: $6814 por hora
Oficial: $6364 por hora
Medio oficial: $6127 por hora
Ayudante: $5934 por hora
Sereno: $971.104 por mes

Zona C Austral

Oficial especializado: $8877 por hora
Oficial: $7565 por hora
Medio oficial: $6974 por hora
Ayudante: $6403 por hora
Sereno: $1.161.758 por mes

La grilla actualizada de los montos para los trabajadores de la construcciónGobierno de la Ciudad de Buenos Aires

Cómo se distribuye el bono de $150.000 para trabajadores de la construcción

$25.000: en la primera quincena de noviembre
$25.000: en la segunda quincena de noviembre
$25.000: en la primera quincena de diciembre
$25.000: en la segunda quincena de diciembre
$25.000: en la primera quincena de enero
$25.000: en la segunda quincena de enero