Categoría: Constructoras Mencionadas

Fuente: La Nación – Un desarrollador se suma a la ola de créditos hipotecarios con una propuesta distinta: vende departamentos en pozo, pero con la posibilidad de pagarlos en cuotas de hasta 30 años

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El mercado inmobiliario arde por la oferta de créditos hipotecarios que sacudió al sector en los últimos meses y los desarrolladores no quieren quedarse afuera de esa apuesta. En ese contexto, un developer se anima a financiar la compra de un departamento en pozo, pagándolo en cuotas de acá a 30 años. ¿De qué forma?

La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía -que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.

Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo. Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se escrituran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos en provincia.

En ese contexto, surge la propuesta de esta desarrolladora, que permitirá comprar departamentos en pozo con crédito: poniendo un anticipo que va del 20 al 25%, las unidades se pueden adquirir en cuotas de hasta 30 años.

Las propiedades pueden abonarse en pesos, dólares e incluso cripto. A diferencia de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos, que se ajustan mes a mes por UVA, los departamentos de estos proyectos se van actualizando mensualmente por el índice CAC (establecido por la Cámara de la Construcción, que contempla el aumento del costo de la mano de obra y de los materiales) más una tasa nominal anual que va desde el 7%, según el proyecto, tiempo de entrega y otras características. Un dato interesante es que el ahorro inicial con el que se debe contar, que es entre el 20% y 25% de la propiedad dependiendo de la unidad y del proyecto, puede pagarse en tres partes, en un período de dos años.

De esta forma, si se baja a un ejemplo concreto de acá a 30 años y de unidades que vende la desarrolladora, por ejemplo, en el proyecto que construye en la calle Nahuel Huapi al 5200, se podría adquirir un monoambiente de 35 m² con un anticipo de US$ 29.000, pagando cuotas iniciales de $700.000 (que luego se actualizan por CAC). También se podría acceder a un dos ambientes de 57 m² con un anticipo de US$ 45.000 y cuotas mensuales de $950.000.

Mientras que muchos bancos ponen como requisito que los solicitantes del crédito cuenten con una relación cuota ingreso del 25%, en este caso no se exige esta condición; la desarrolladora solo cuenta con la obligación de verificar que ese dinero provenga de un ingreso en blanco.

“Tampoco se exige garantía para la adquisición de las unidades en pozo, solo el pago del anticipo”, señala Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, la desarrolladora que llevará a cabo la iniciativa.

El plazo máximo de devolución es hasta 30 años, aunque pueden ser menos: “El comprador tiene la opción de utilizar nuestro simulador para ir calculando posibilidades y achicar el plazo de financiación. También pueden ir adelantando las cuotas si lo desean, sin ningún tipo de multa y con descuentos de hasta el 50%”, aclara Tapiola.

Un dato no menor es que existe la posibilidad de pasarse en el medio a un crédito hipotecario que ofrezca un banco, si el interesado lo prefiere. De esta forma, cancela el préstamo con el desarrollador y comienza a devolverlo a una entidad bancaria. “Se hace una hipoteca sobre el departamento, escrituramos, nos cancelás a nosotros y pasás a deber al banco al que solicitás el crédito”, explica Tapiola.

¿Cómo es la fórmula del desarrollador para ofrecer préstamos hasta 30 años?

Hay una pregunta latente que surge frente a este plan de cuotas pagadas de acá a 30 años: ¿cómo lograr terminar las obras que se venden, que todavía no existen, en un país donde la inflación es constante? La fórmula de Tapiola para vender financiado en pozo consta de varias variables.

“La construcción de los proyectos empieza cuando están calzados (cuando se obtiene todo el dinero). Es por esto que realizamos un boleto ad referendum, es decir que el comprador firma un boleto, paga el anticipo y si tres meses después la desarrolladora no logró calzar la obra, se le reembolsa el dinero con intereses”, responde Tapiola y agrega: “No colocamos el primer ladrillo sin estar seguros de que vamos a poder poner el último”.

Esto lo puede hacer porque tiene varias fuentes de financiamiento: “terminamos muchas obras y esas que finalizamos tienen financiación, por lo que el dinero que sigue ingresando por obras concluidas se destina a las que están en curso”, explica el CEO de Spazios, la desarrolladora con 150.000 m² en ejecución que construye emprendimientos en la zona oeste del Gran Buenos Aires y en CABA en los barrios de Núñez, Belgrano, Villa Devoto y Caballito, entre otros.

El desarrollador señala que cuentan con varios socios estratégicos proveedores de materiales y mano de obra. Se trata de aliados grandes que canjean sus servicios o materiales por unidades (se quedan con departamentos que luego pueden vender por un valor mayor). “La obra no es que nos cuesta menos, pero financieramente está acomodada para que la gente pueda entrar en estos planes y esto se pueda lograr”, explica Tapiola.

Por último, señala que cuentan con escala, lo que les permite trabajar con menores costos. En ese sentido, explican que la desarrolladora tiene 180 personas trabajando, con un estudio de arquitectos y un corralón propio. Tercerizan poco y trabajan casi todo in-house, lo que baja los costos. Hoy el desarollador tiene proyectos que suman una inversión para los próximos tres años de más de US$150 millones.

¿Cuáles son los planes de cuotas?

Según la situación en la que se encuentre cada tomador de crédito, se puede optar por distintos planes de cuotas. Para aquellos que estén alquilando una propiedad para vivir y mientras van pagando otra en pozo en un proyecto de Spazios, tienen la posibilidad de solicitar una “cuota alquiler”: el valor que va abonando mes a mes es menor al que pagarían si se divide en los 30 años, pero una vez que la propiedad ya exista, puedan mudarse a ella y dejar de pagar el alquiler de la otra vivienda, por lo que el precio de la cuota del departamento terminado se eleva, para compensar la de menor valor que fueron abonando antes.

También existe la posibilidad de pagar una “cuota aguinaldo”, en la que se acuerda abonar menos dinero en las cuotas durante el año, pero pagar mayor cantidad de plata en los meses en los que se cobra el aguinaldo.

Para el caso de situaciones en las que el deudor tuvo una emergencia y tiene la tarjeta al rojo vivo, puede pedir pagar una cuota más baja durante 12 meses, hasta acomodarse. Una vez que finalice ese año, lo abonado mes a mes será un poco más alto, para compensar lo que no se pagó.

Por último, existe otra opción en la que se puede activar la cláusula de desempleo: en ese caso, siempre y cuando se avise, durante seis meses no se pagaría cuota. Si llegara a ocurrir el caso de que no haya posibilidad de seguir abonando, la desarrolladora devuelve el 65% de lo que el comprador invirtió. De todas formas, “pocas veces activamos esa opción, porque buscamos otras alternativas antes”, señala Tapiola y ejemplifica con el caso de una persona que se va a vivir afuera: “Si te mudás a España y no querés seguir pagando, con la plata que fuiste abonando hasta el momento, actualizada por CAC, podés acumular un valor que alcanza para acceder a una cochera y te queda un activo, o dejar de pagar un tres ambientes y pasarse a un dos, pagando una cuota más baja”, finaliza el desarrollador.

Fuente: La Nación – El proyecto, que se levanta a metros del Obelisco, contempla la construcción de 720 departamentos; la empresa de los Elsztain tiene a Alfredo Coto como uno de los socios.

En medio de la reaparición del crédito hipotecario en el mercado argentino, el grupo IRSA sigue avanzando con sus proyectos de viviendas. Eduardo Elsztain, el número uno de la principal desarrolladora inmobiliaria argentina, anunció hoy el inicio de las obras para la reconversión del icónico edificio del Mercado del Plata, que se levanta sobre la avenida 9 de Julio, a metros del Obelisco.

“Ya empezamos las obras para el desarrollo de 720 unidades de vivienda en el corazón del microcentro. Es nuestro aporte a la renovación de esa zona”, explicó Elsztain.

Para este proyecto, Elsztain lidera un fideicomiso que tiene entre sus socios al empresario supermercadista Alfredo Coto, que acaba de debutar como desarrollador inmobiliario con la torre de lujo Aston Martin Tower, en Miami, que demandó una inversión de US$125 millones.

El Edificio Del Plata fue adquirido en abril de 2016 por US$68.114.000 y originalmente fue pensado para trasladar allí la casa central y las oficinas corporativas del Banco Hipotecario. Sin embargo, la pandemia dio un giro a estos planes. El inmueble está ubicado en la manzana comprendida por las calles Carlos Pellegrini, Sarmiento, Tte. Gral. Juan Domingo Perón y el pasaje Carabelas. Tiene 44.000 m², nueve pisos y tres subsuelos. Fue Inaugurado en 1962, cuenta con plantas abiertas, sin separaciones, ya que antiguamente funcionaban allí las oficinas del Banco Ciudad y otras dependencias del Gobierno porteño. La reconversión del edificio se inscribe en marco del plan de transformación del microcentro porteño que impulsa el Gobierno de la Ciudad y que contempla beneficios impositivos a las sociedades que conviertan edificios de oficinas en viviendas.

“Estamos volviendo a desarrollar viviendas, no solo con este proyecto sino también con el lanzamiento que acabamos de hacer en el DOT y con el que ya presentamos en la ex Ciudad Deportiva de Boca. Es un momento difícil del país, con caída de ventas en todos los rubros, pero que igual vivimos con muchísima esperanza y un gran interés por parte de los inversores de todo el mundo”, explicó Elsztain.

Fuente: Ámbito – Con más de 30 parcelas listas para empezar a construir, la fisonomía del barrio porteño de Núñez atravesará grandes cambios. En la zona sur, la ex Ciudad Deportiva Boca, también será protagonista. A continuación un recorrido sobre la realidad inmobiliaria y los cambios en el desarrollo de la Ciudad de Buenos Aires.

Damián Tabakman es presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la cual tiene un papel importantísimo en el crecimiento de las ciudades. En esta entrevista, el especialista dio su mirada sobre la actualidad del mercado inmobiliario, la ley de alquileres, el nuevo código de edificación, entre otros puntos. Además, hizo un recorrido por los proyectos más importantes que se alzarán en los próximos años en la Ciudad de Buenos Aires.

Periodista:-¿Cuáles son los proyectos de la CEDU para este año?

Damian Tabakman: Como cámara trabajamos en la vinculacion con el Gobierno de la Ciudad, donde el tema principal es el cambio de código de edificación este año, con el gobierno nacional trabajamos sobre la vuelta del crédito hipotecario a largo plazo y la normalización del mercado inmobiliario cuando la situación económica se vaya ordenando. Y, en Provincia de Buenos Aires, estamos con toda la cuestión de la normalización de las urbanizaciones que arrastra una historia muy compleja, está lleno de proyectos suburbanos que no tienen escritura y nosotros estamos trabajando con ese capitulo.

P: Volvamos al cambio de código de edificación. ¿Cuál es el plan?

D.T: Es obligatorio que este año se haga una revisión del código. El código nuevo nos dicen que va a tener dos capítulos, uno restrictivo a la edificabilidad en algunos barrios, que fue una promesa de Jorge Macri. Es decir, que se pueda edificar menos para respetar las identidades barriales. Por otro lado, también habla de incentivos para que se construya más, sobre todo en avenidas, y en la zona sur de la ciudad. Las restricciones no nos caen tan simpáticas porque nosotros somos de construir. En aquellas propuestas que trae el nuevo código de incentivar la construcción en avenidas y en la zona sur, estamos de acuerdo.

P: ¿Y los créditos hipotecarios los ves como una realidad a concretarse?

D.T: No va a haber en el corto plazo por mil razones, pero por sobre todo la inflación muy alta es enemiga de los contratos a largo plazo, son incompatibles. Ni el banco se anima a dártelo porque no sabes si vas a devolver la plata ni el potencial deudor se anima a tomarlo. El gobierno está trabajando activamente en reducir la inflación y si eso sucediera y además cumplieran con reducir el déficit fiscal, podría darse. El principal dador de financiamiento al gobierno siempre fueron los bancos, si éstos dejan de comprar deuda pública, van a tener plata que van a prestársela a otros, sobre todo al sector privado. La expectativa es que sea canalizado en créditos, como por ejemplo en financiamiento para los desarrolladores, tal como sucede en otros países.

P: ¿En qué zonas de Capital Federal hay oportunidades inmobiliarias hoy?

D. T: Las zonas más premium, para el segmento más exclusivo, son las que tienen más capacidad si uno le traslada a precios el incremento de costos. En cambio las zonas de clase media, son las más afectadas porque eso no se puede hacer.

P: ¿Algún proyecto específico?

D.T: La mirada está puesta en dos proyectos. El Gobierno de la Ciudad vendió todo Tiro Federal, hay un montón de desarrolladores que tienen parcelas para empezar a construir, así que probablemente los próximos años ahí haya un despegue importante. Seguro va a ser el lugar de atención del desarrollo inmobiliario este año y los siguientes. También está la ex Ciudad Deportiva de Boca de IRSA, que seguramente va a empezar este año, que es gigante, frente al rio, va a ser algo muy atractivo, muy premium que también va a dar lugar a lindos desarrollos. Esos son los dos proyectos que más van a llamar la atención.

P:¿Cuál es tu opinión sobre la Ley de alquileres?

D.T: El mercado se fue requilibrando, la oferta y la demanda están mejor, incluso el rendimiento de los alquileres para los propietarios mejoró un poquito también.

P: ¿Qué importancia tienen hoy los proyectos industriales y logísticos?

D.T: No es una cuota importante del mercado, es muy de nicho. Pero es un segmento que camina bien porque viene de la mano del fenomenal crecimiento del e-commerce que hace que se requiera de una infraestructura de logística y depósitos que antes no eran necesarios. Brotó una demanda propia de las ciudades grandes que generó un negocio muy amplio de construcción de galpones logísticos sobre todo para darle soporte al e-commerce. En el desarrollo inmobiliario representa alrededor del 5%, son muy pocos los actores que se ocupan de eso, pero los que lo hacen les va bien.

P: ¿Qué otras ramas del mercado inmobiliario atraviesan cambios?

D.T: El principal mercado es la vivienda urbana y suburbana. Pero, después hay otros sectores castigados como las oficinas, la demanda a nivel mundial de oficinas se redujo un montón con el homeoffice. Algunos llegaron a pensar que no servían para nada, pero tampoco es ese extremo porque mucha gente volvió. Hoy hay más metros que la cantidad de gente que necesitaría. En las zonas clásicas como el centro no hay construcción, en zona norte sí, ya que hubo un desplazamiento de las oficinas.

P: ¿Expectativas para este año?

D.T: El norte que Milei plantea está bien, el sector lo apoya y ojalá vaya encaminando las medidas que esta planteando. Pero cuando uno toma decisiones de inversiones y negocios, no pueden ser solo declaraciones, las cosas tienen que suceder. En la medida que lo que va anunciando vaya sucediendo estamos optimistas.