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Créditos hipotecarios UVA: una nueva oportunidad para el sueño de la casa propia

enero 19, 2025enero 19, 2025 infoconstruccion

Fuente: La Nación – Las claves para conocer a fondo esta herramienta, sus ventajas y los riesgos

El acceso a la vivienda propia es un anhelo para muchos argentinos. En un contexto económico complejo, la posibilidad de financiar la compra de un hogar se vuelve crucial. Los nuevos préstamos hipotecarios UVA ofrecen una alternativa, con tasas preferenciales para la zona sur y centro de CABA, y una línea general para otras zonas. Estos préstamos, con plazos de hasta 20 años, financian la compra, refacción, ampliación o mejoras de viviendas (permanentes o no) en CABA.

¿Quiénes pueden acceder? Personas mayores de edad, empleados, autónomos, responsables inscriptos y monotributistas.

Los créditos se expresan en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y se ajustan por inflación según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Esto implica que el valor de la cuota en pesos varía con la inflación, aunque la cantidad de UVAs a pagar sea fija. En Argentina, con su historial inflacionario, este aspecto requiere un análisis exhaustivo.

Los préstamos en UVA son una herramienta que busca ampliar el acceso a la viviendaMaxie Amena – LA NACION

Antes de tomar un crédito, es necesario proyectar la capacidad de pago presente y futura, considerando la inflación y la posible evolución de los ingresos propios. La relación cuota-ingreso no debe exceder el 25% de los ingresos netos. En los préstamos hipotecarios, el fiador suele ser codeudor solidario y principal pagador, lo que significa que el banco puede reclamarle directamente ante la falta de pago del tomador.

¿Cuáles son las principales cláusulas del contrato hipotecario que un prestatario debe revisar con especial atención? Las variables más importantes para atender son: el monto del préstamo, la tasa de interés (fija o variable, nominal o efectiva), el sistema de amortización (francés, alemán, etc.), el plazo del préstamo, el valor de la cuota, los gastos asociados (seguros, impuestos, honorarios), las condiciones para la cancelación anticipada, las consecuencias del incumplimiento (intereses punitorios, ejecución hipotecaria), el domicilio para notificaciones y la cláusula de prórroga de jurisdicción. Es crucial comprender el costo financiero total (CFT) y las implicancias de la UVA y el CER (coeficiente de estabilización de referencia) en un contexto inflacionario.

Un punto importante a considerar es el rol del garante. Es quien asume la obligación de pagar el crédito, ya sea en forma solidaria con el tomador (en este caso el banco puede accionar contra cualquiera de los dos) o gozando del beneficio de excusión. En este caso, el banco solo puede ir contra el garante después de haber intentado cobrar al tomador. Antes de aceptar, se debe comprender a cabalidad las condiciones del préstamo, evaluar la capacidad de pago del deudor principal y la propia capacidad para afrontar la deuda en caso de existir algún incumplimiento.

Además, se debe comprender las implicancias legales para los garantes, que suelen asumir responsabilidad solidaria.

Ante fluctuaciones significativas de la UVA, la teoría de la imprevisión o la excesiva onerosidad sobreviniente podrían ofrecer cierta protección, aunque su aplicación en Argentina, con inflación recurrente, es compleja.

El prestatario también cuenta con la protección de la normativa de Defensa del consumidor ya que tiene derecho a recibir la suma del préstamo según lo pactado, y a la información clara y completa sobre las condiciones del crédito, incluyendo tasas, costos, plazos y sistema de amortización.

Antes de tomar un crédito, es necesario proyectar la capacidad de pago presente y futura, considerando la inflación y la posible evolución de los ingresos propios.

También tiene derecho a cancelar el crédito anticipadamente, sujeto a las condiciones contractuales. Sus obligaciones principales son pagar las cuotas del préstamo en tiempo y forma, mantener la propiedad asegurada y no realizar modificaciones que afecten su valor sin autorización del banco.

El banco, por su parte, tiene la obligación de entregar el préstamo según lo acordado, informar de manera transparente sobre las condiciones del crédito y respetar los términos del contrato. Tiene derecho a cobrar las cuotas del préstamo, los intereses y a ejecutar la garantía hipotecaria en caso de incumplimiento del prestatario.

Ambas partes deben actuar de buena fe, evitando el abuso de derecho. La normativa de defensa del consumidor protege al prestatario si se considera consumidor.

En caso de incumplimiento, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria, proceso con defensas limitadas para el deudor. El banco debe intimar al deudor para que regularice su situación dentro de un plazo determinado. Si el deudor no cumple, el banco puede iniciar un proceso judicial para rematar la propiedad y cobrar la deuda con el producto de la venta. Existen mecanismos de defensa para el deudor, pero es importante actuar con rapidez y buscar asesoramiento legal.

¿Qué tipos de garantías existen además de la hipoteca sobre la propiedad? Además de la hipoteca, existen otras garantías como la prenda (sobre bienes muebles), la fianza (personal) y el aval (generalmente utilizado en títulos de crédito). En los préstamos hipotecarios, la garantía principal suele ser la hipoteca sobre la propiedad, pero el banco puede exigir garantías adicionales, especialmente si considera que el deudor presenta un riesgo elevado.

Creemos que esta medida puede reactivar el mercado inmobiliario y dinamizar al sector de la construcción, aunque su éxito dependerá de la evolución de la economía del país y los números de inflación. Es fundamental informarse y planificar para que el sueño de la casa propia se concrete de forma segura y responsable.

*Los autores son parte del área de práctica corporativa, sociedades, contratos, litigios, mediación & arbitraje del Estudio de Abogados Brons & Salas.

Oficinas: impacta en la demanda la falta de proyectos en construcción

enero 19, 2025enero 19, 2025 infoconstruccion

Fuente: ámbito – Quienes buscan hoy oficinas están enfocados en espacios clase A. Sin embargo, hay pocos proyectos por delante para suplir esta necesidad.

La vacancia de oficinas alcanzó el 17,6% en el cuarto trimestre de 2024 y la absorción neta cerró en valores negativos llegando a los -25.468 metros cuadrados, según datos relevados por CBRE Argentina.

Sin embargo, esto no indica necesariamente un cambio de tendencia sino más bien un momento puntual del mercado que plantea un desafío para 2025. Para el primer semestre se espera la entrada de 63.000 m2 de oficinas de los cuales el 63% se encontraba desocupado al cierre de 2024.

En este contexto será crucial observar si la demanda tiene capacidad para absorber la nueva oferta y revertir la absorción negativa registrada en el último trimestre de 2024. En positivo, la reactivación observada en trimestres anteriores es un buen indicio de que esto podría ser posible.

“El leve incremento en la vacancia, como resultado de más superficie desocupada, y el aumento moderado en los valores de renta pedido son señales mixtas. Si bien el incremento en la vacancia es un dato preocupante, el aumento en los valores de renta pedidos sugiere que hubo una mayor actividad del mercado y existe actualmente interés en concretar movimientos corporativos pendientes”, sostuvo Carlos Gowland, Senior Consultant de CBRE.

Oferta limitada de espacios de alta calidad

Al cierre del cuarto trimestre de 2024, el inventario de oficinas Clase A/A+ existente es de 2,2 millones de m2 en CABA y Gran Buenos Aires registrando un incremento del 1,9% respecto del trimestre anterior. La producción de 2024 alcanzó los 40.500 m2, cifra un 52,4% por debajo a la alcanzada el año anterior.

Para los próximos dos años se espera la finalización de 154.000 m2 cifra que se encuentra muy por debajo del promedio de producción histórico. El 35% de los proyectos está localizado en la zona Norte de CABA, y el 60% previsto para 2025.

“La reducción en la producción de nuevos edificios desde 2021, debido a la incertidumbre económica y política, ha llevado a una oferta limitada de espacios de alta calidad. Sin embargo, la demanda por espacios clase A sigue siendo fuerte, y los nuevos edificios que han ingresado al mercado se han ocupado rápidamente, a pesar de que la modalidad de trabajo híbrido se extendió”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.

A futuro, la reducción en el número de proyectos en construcción supone un desafío para la demanda que continúa enfocada en espacios clase A, con calidad edilicia de última generación. El reto para los desarrolladores será decidir cuándo retomar los proyectos en espera, especialmente si continúan las señales de reactivación de la demanda.

Renta y vacancia

Hay un dato positivo para los dueños de oficinas: en el cuarto trimestre de 2024 las rentas muestran una leve alza del 2,7% respecto del trimestre anterior, situándose en u$s23 por m2, abandonando la tendencia descendente del último año.

Por zonas, los valores de renta pedidos en el norte de CABA continúan siendo los más altos del mercado, además muestran un leve aumento motivado por la entrada de nueva superficie en Palermo. La finalización de nuevos edificios de gran calidad durante 2024, han producido una revalorización.

En términos de valores, las diferencias entre zonas son amplias aunque la brecha comienza a reducirse. Entre el corredor norte de CABA y el Distrito Tecnológico la diferencia cayó al 52,8%, debido a la liberación de superficie premium en el distrito, que salió al mercado a un precio más elevado que el resto de los espacios disponibles.

Mientras que la tasa de vacancia, es decir los espacios disponibles, presentan un incremento como resultado de la entrada al mercado del edificio Mirabilia en Palermo y San Isidro Plaza en el corredor Panamericana, que en conjunto aportaron 40.500 m2 libres.

En cuanto a la demanda, la superficie alquilada en el trimestre, alcanzó los 29.300 m2, cifra que muestra un descenso del 18,5% respecto del trimestre anterior. La demanda estuvo impulsada por la ocupación de edificios en Catalinas- Plaza Roma, Polo Saavedra y el corredor Panamericana, que en su conjunto absorbieron el 60% de la superficie total alquilada.

Eficiencia energética en edificios: claves para una construcción más sostenible y económica

enero 19, 2025enero 19, 2025 infoconstruccion

Claves para reducir el consumo, disminuir costos y mitigar el impacto ambiental. El diseño bioclimático y la aislación térmica, ejes vitales en viviendas

En la búsqueda de reducir el consumo energético, minimizar el impacto ambiental y disminuir los costos operativos de las viviendas, la eficiencia energética en la construcción se posiciona como un eje crucial, sobre todo en épocas de intenso calor.

Tanto expertos como normativas internacionales destacan la importancia de adaptar estrategias inteligentes y sostenibles en las edificaciones actuales. Según un análisis presentado por Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, «el diseño bioclimático y el uso de recursos renovables son pilares fundamentales en este proceso».

Este tipo de diseño aprovecha las condiciones climáticas naturales para disminuir la demanda de calefacción y refrigeración, maximiza la entrada de luz natural y utilizan materiales con alta capacidad térmica.

Por otro lado, las normativas marcan hoy un antes y un después en la industria de la construcción. Actualmente, los códigos de edificación exigen estándares más estrictos en los nuevos proyectos, mientras que certificaciones de sostenibilidad como LEED, BREEAM o WELL buscan incentivar la construcción de edificios más respetuosos con el medio ambiente. «Este tipo de certificaciones no solo reconoce los esfuerzos por mejorar el rendimiento térmico, sino que impulsa a los desarrolladores a optar por tecnologías más sostenibles», enfatizó Savelski.

Tres pasos del ahorro energético

Un aspecto relevante en el debate sobre eficiencia proviene de las nociones prácticas entregadas por Federico García Zúñiga, consultor técnico de la Asociación Nacional de Industrias de Materiales Aislantes (ANDIMA). Plantea que existe un sistema de tres etapas para lograr un ahorro importante en el hogar:

Ahorro «Clase C»: La manera más sencilla y accesible para todos los hogares, que consiste en desconectar los dispositivos electrónicos cuando no están en uso. «El 25% del consumo energético en las viviendas proviene de artefactos eléctricos, muchos de los cuales quedan en modo ‘stand-by’. Este modo puede representar hasta un 20% del consumo total», subrayó García Zúñiga.

Ahorro «Clase B»: Relacionado con invertir en tecnologías más eficientes, como la instalación de luces LED y equipos eléctricos con clasificación de eficiencia energética como mínimo Clase A. «Cambiar a electrodomésticos de alto rendimiento puede reducir un 9% del consumo energético del hogar», explicó el experto.

Ahorro «Clase A»: Este enfoque se refiere a instalar aislamiento térmico en las viviendas, lo que permite ahorrar hasta un 35% en el consumo de energía. «La aislación térmica eficiente actúa como una tercera piel para las casas, ayudando a mantener temperaturas sin necesitar tanta dependencia de artefactos de calefacción o refrigeración», mencionó.

El papel de los electrodomésticos

La incorporación de electrodomésticos de bajo consumo energético también juega un rol primordial en la transición hacia hogares sostenibles. Equipos con clasificación energética mínima de categoría A permiten no solo la reducción de las facturas de electricidad, sino también una menor emisión de gases contaminantes.

En cuanto a la automatización del hogar, el uso de sensores inteligentes y termostatos trasformó la manera en que se gestiona el consumo energético. Estos sistemas contribuyen a un uso más eficiente de recursos, monitorean datos en tiempo real y personalizan la climatización de los espacios.

Estrategias para el verano y los cortes de luz

La eficiencia energética también tiene un impacto considerable frente a fenómenos estacionales, como el calor extremo en verano. Según el análisis compartido por ANDIMA, ajustar los equipos de aire acondicionado a una temperatura de 24°C puede reducir el consumo energético en un 30% (cuya reducción impactará en la factura de los servicios), mientras que el uso de ventiladores de techo ahorra hasta un 70% más de energía que el aire acondicionado.

A nivel preventivo, y pensando en enfrentarse a cortes de luz prolongados, los especialistas coinciden en la importancia de proteger los dispositivos electrónicos, es crucial instalar sistemas de respaldo como UPS u optar por generadores portátiles. «Estos sistemas no solo estabilizan las fluctuaciones de voltaje, sino que extienden la vida útil de los equipos más sensibles», aseguró García Zúñiga.

Evitar costos altos

Asimismo, desde el sector enfatizan que el aislamiento térmico eficiente podría evitar la necesidad de sistemas costosos de respaldo energético frente a interrupciones del suministro.

«Si las viviendas estuvieran correctamente aisladas, se reduciría la demanda de energía para climatización, lo que disminuiría las sobrecargas en los sistemas de transmisión y, en consecuencia, los cortes de luz», indicó García Zúñiga.

Cómo edificar de forma sostenible

Para lograr edificaciones más eficientes, se aplican diversas estrategias. El diseño bioclimático, por ejemplo, busca aprovechar las condiciones climáticas locales para reducir las necesidades de calefacción o refrigeración, orienta los edificios para maximizar la luz natural y utiliza materiales que retengan el calor en invierno y lo bloqueen en verano.

El uso de materiales de alta eficiencia energética, como aislamiento térmico, ventanas de doble o triple acristalamiento y revestimientos que reducen las pérdidas de calor o frío, es clave. Sistemas de energías renovables, como paneles solares o geotermia, disminuyen la dependencia de fuentes externas. Además, la optimización de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) con equipos eficientes y controles inteligentes ayuda a mantener temperaturas interiores con menor consumo.

El costo de viviendas en pozo así suelen superar los USD 2.600 por metro cuadrado, todo dependerá de terminaciones y de los sistemas que se empleen.

Savelski concluyó: «La automatización de los edificios, mediante el uso de tecnologías como sensores de movimiento y termostatos inteligentes, permite monitorear y controlar el consumo de energía en tiempo real, lo que ayuda a optimizar el uso de los recursos. El reciclaje de agua y la reutilización de recursos también son esenciales, ya que el tratamiento y distribución de agua implica un alto gasto energético, por lo que su eficiencia contribuye al ahorro global de energía».

Las 5 habilidades para convertirse en un agente inmobiliario exitoso

enero 19, 2025enero 19, 2025 infoconstruccion

Fuente: ámbito – Cualquier persona con aptitudes como ser independiente, proactiva, emprendedora, con habidades para relacionarse y una red de contactos, tiene el potencial para destacarse en esta industria.

En la actualidad, ser agente inmobiliario es una forma de vida que requiere pasión, dedicación y una constante evolución. A diferencia de otras actividades, el camino hacia el éxito en el sector inmobiliario está lleno de oportunidades para quienes desean emprender su propio destino y construir una carrera desde cero.

Sin embargo, cualquier persona con aptitudes como ser independiente, proactiva, emprendedora, con habilidades para relacionarse y una red de contactos, tiene el potencial para destacarse en esta industria. Informate más

Además, aquellas personas con habidades tecnológicas, predisposición para socializar, visión positiva y dispuestas a invertir en su propia capacitación y formación, encontrarán un entorno ideal para crecer y desarrollarse. Esta es una vocación que permite a las personas moldearse a sí mismas, aprender de su entorno colaborativo y en red, y crear un impacto real en la vida de los demás.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiarios (CAMESI) y de Keymex Argentina y Keymex Latinoamérica, afirma: “La capacitación y formación de un agente inmobiario son pares fundamentales para construir una carrera exitosa. La clave está en desarrollar no solo habidades técnicas, sino también competencias que permitan adaptarse a un entorno cambiante”.

¿Qué es lo que hace que una persona pueda convertirse en un agente inmobiario destacado?

A continuación, compartimos las 5 habilidades clave que transforman a un individuo en un profesional capaz de generar experiencias excepcionales para sus clientes y trabajar en equipo con otros corredores matriculados, a fin de alcanzar el éxito en este competitivo sector:

1. Dominio de las nuevas tecnologías

El primer paso para convertirse en un agente inmobiario es entender que el mundo está cambiando rápidamente, y el sector inmobiario no es la excepción. La capacidad de dominar las nuevas tecnologías se ha convertido en una habidad imprescindible. Esto no solo implica usar herramientas digitales para gestionar clientes y propiedades, sino también saber cómo aprovechar plataformas de redes sociales, inteligencia artificial y big data. Estos avances tecnológicos permiten predecir tendencias, mejorar la experiencia del cliente y ofrecer opciones innovadoras, como recorridos virtuales de propiedades.

El aprendizaje de estas herramientas no es una opción, es una necesidad para quienes desean destacar en el mercado actual y brindar soluciones rápidas, precisas y atractivas a sus clientes.

2. Desarrollo de habidades blandas

El agente inmobiario debe tener la capacidad de establecer relaciones sólidas con los clientes, basada en la comunicación efectiva, la empatía y la gestión emocional, es esencial para tener éxito. Aprender a escuchar activamente, comprender las necesidades de cada cliente y saber cómo negociar en situaciones difíces son habidades fundamentales que todo agente debe cultivar.

Además, la resiencia y la actitud proactiva son características que permiten a los agentes inmobiarios superar obstáculos y adaptarse rápidamente a los cambios. Esta combinación de habidades técnicas y emocionales permite no solo cerrar ventas, sino también crear relaciones duraderas que trascienden la transacción.

3. Conocimiento profundo del mercado

Convertirse en un agente inmobiliario exitoso requiere más que solo conocimiento sobre propiedades. Los mejores agentes tienen un entendimiento profundo del mercado, tanto local como internacional. Conocer las fluctuaciones de precios, las oportunidades de inversión y las normativas legales es crucial para ofrecer un servicio de calidad.

Además, los agentes inmobiliarios deben estar al tanto de las nuevas tendencias, como el auge de las propiedades sustentables o la demanda de alquileres a corto plazo, y ser capaces de asesorar a sus clientes sobre las mejores decisiones a tomar.

4. Cultura de servicio y liderazgo

La clave para generar una experiencia única para el cliente es adoptar una cultura de servicio excepcional. Esto significa poner siempre al cliente en primer lugar, ser transparente en cada paso del proceso y esforzarse por superar sus expectativas.

Además, los agentes inmobiliarios deben desarrollar habilidades de liderazgo. Si bien muchas veces operan de manera independiente o como emprendedores, también deben ser capaces de gestionar equipos y liderar con visión y propósito. La capacidad de liderar y tomar decisiones estratégicas es clave para quienes buscan hacer crecer su negocio inmobiliario de forma exitosa.

5. Apertura al cambio y aprendizaje constante

Finalmente, para convertirse en un agente inmobiliario exitoso, es fundamental estar dispuesto a aprender constantemente. El mercado inmobiliario está en constante transformación, por lo que la capacitación continua es esencial. Ya sea mediante cursos, seminarios o el intercambio de experiencias con otros profesionales, el conocimiento nunca debe dejar de crecer.

Los agentes inmobiliarios que invierten en su formación y se mantienen actualizados en cuanto a tendencias tecnológicas, cambios legales y nuevas demandas del mercado, no solo se posicionan como expertos en su campo, sino como líderes que ofrecen soluciones innovadoras a sus clientes.

Convertirse en agente inmobiliario es un viaje personal que implica adquirir un conjunto de habilidades, experiencias y conocimientos. Cualquiera que decida ingresar a este mundo tiene la oportunidad de crear su propio camino, basado en el esfuerzo constante, la formación continua y la pasión por ayudar a los demás. Desde el dominio de las herramientas digitales hasta el desarrollo de relaciones humanas profundas, el camino hacia el éxito en este sector es accesible para quienes están dispuestos a invertir en sí mismos.

Hoy más que nunca, el sector inmobiliario ofrece una plataforma para que las personas se conviertan en agentes de cambio, transformando no solo propiedades, sino vidas, y desarrollando carreras enriquecedoras y con gran impacto.

Acerca de la figura legal del agente inmobiliario es necesario aclarar que en el país está regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación. En el Artículo Nº 1.479 (Capítulo 17, Título IV, Libro Tercero) se establece que: “Hay contrato de Agencia cuando una parte, denominada agente, se obliga a promover negocios por cuenta de otra denominada preponente o empresario de manera estable, continuada e independiente sin que medie relación laboral alguna, mediante una retribución. El agente es un intermediario independiente, no asume el riesgo de las operaciones ni representa al preponente. El contrato debe instrumentarse por escrito”.

Inmobiliarias atribuyen al crédito hipotecario el impulso del mercado en 2024

enero 16, 2025enero 16, 2025 infoconstruccion

Fuente: Según las inmobiliarias, la demanda de inmuebles aumentó un 86% con respecto a diciembre de 2023. El blanqueo también favoreció al sector.

El mercado inmobiliario atravesó importantes cambios durante el 2024, muchos de los cuales impactarán este año. Créditos hipotecarios, blanqueo, suba de precios de venta y mayor stock de alquileres son algunos de los procesos que se evidenciaron.

Al respecto, el portal de clasificados Zonaprop realizó una encuesta a inmobiliarias y desarrolladoras para conocer los vaivenes del mercado inmobiliario a lo largo del 2024. Al consultar sobre qué medida económica fue la que más impulsó el mercado de compraventa, el 53% aseguró que fueron los créditos hipotecarios, mientras que el 39% consideró que el Régimen de Regularización de Activos fue el factor más importante.

A partir de la reactivación de los créditos UVA en mayo de 2024 tras años de estancamiento, el interés por la búsqueda de propiedades creció notablemente. De acuerdo a los datos de Zonaprop, la demanda aumentó un 86% con respecto a diciembre de 2023, mientras que el 52% de los clientes que participaron de la encuesta señalaron que la oferta de inmuebles en venta creció entre un 10% y un 50% en el mismo período.

Los créditos hipotecarios, el motor del mercado inmobiliario en 2024.

Depositphotos

En este contexto, se sumó en julio de 2024 la aprobación del Régimen de Regularización de Activos, una medida económica que facilita la declaración de ahorros con el propósito de destinarlos a la inversión. De acuerdo a datos de la encuesta, el 78% de las respuestas sostiene que ha recibido más consultas para transacciones apto crédito. A su vez, el 69% asegura un crecimiento en las consultas tras la Ley de Blanqueo.

Por otro lado, el 32% de las inmobiliarias indicó que en promedio tarda seis meses en vender un inmueble y el 21% demora más de un año. El 18% completa la venta en 9 meses, mientras que el 14% lo hace entre uno y tres meses

Suben los precios de venta de las propiedades

El valor del metro cuadrado dejó de caer en junio de 2023, lo que marcó un punto de inflexión y el inicio de una tendencia alcista. En 2024, los precios de venta aumentaron un 6,8% y actualmente, el precio del metro cuadrado en CABA se ubica en u$.325.

En concordancia, más de la mitad de los encuestados (57%) afirmó que los valores comenzaron a subir, mientras que el 29% consideró que dejaron de caer. Apenas el 14% expresó que no registró grandes modificaciones.

Frente a este nuevo escenario, el 55% de los encuestados advirtió que en 2025 va a haber un aumento en las transacciones de compra-venta y aumentará la oferta, mientras que un 22% consideró que si bien las transacciones crecerán, la oferta caerá. El 9% consideró que habrá una disminución en las transacciones pero un aumento en la oferta y apenas el 3,5% considera que bajará tanto el volumen de transacciones como el de la oferta.

Por último, en pos de dinamizar el mercado, el 59% de los encuestados expresó que hacen falta medidas estatales. El 45% consideró que hay que reforzar las herramientas financieras y el 42% analizó que se debe fomentar el desarrollo de viviendas accesibles.

Mercado de alquileres: el sector con mayor movimiento del 2024

En la última semana de diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, la Ley de Alquileres fue derogada. A partir de esta medida, el sector comenzó un proceso de recuperación: los aumentos en los precios comenzaron a disminuir y la oferta empezó a subir.

Con esta nueva realidad instalada, el alquiler fue la operación con mayor flujo en 2024, según el 57% de las inmobiliarias que participaron de la encuesta. En comparación a diciembre de 2023, la oferta creció entre un 10% y un 50%, de acuerdo a poco menos de la mitad de los encuestados (48%), mientras que el 18% notó un crecimiento de más del 50%. Por el contrario, el 14% vio una disminución de entre el 10% y el 50% en la oferta, el 11% consideró que no hubo grandes cambios, y el 8% notó una caída de más del 50%.

Sin embargo, pese a las mejoras, especialistas consideran que son necesarias medidas para dinamizar su reactivación (44%). Aún así, más de la cuarta parte de los encuestados (33%) notó un cambio positivo tras la derogación de la Ley de Alquileres. En contrapartida, el 15% vio un retroceso en el mercado, mientras una mínima parte (7%) no vio alteraciones significativas.

El cambio de tendencia en la oferta estuvo acompañado por una desaceleración en los aumentos de precios, según el 45% de las respuestas. El 40% no registró variaciones significativas mientras que el 15% registra una disminución en los valores del alquiler.

Por último, con vista al 2025, el 18% de las respuestas apunta a que va a haber un aumento en las transacciones de alquiler y en la oferta. El 13% asegura que verá un incremento en las transacciones pero una disminución en la oferta.

Fuerte salto de la compraventa de propiedades en la Ciudad: Palermo, Belgrano y Caballito, los barrios más buscados

enero 15, 2025enero 15, 2025 infoconstruccion

Fuente: Clarín – La compraventa de propiedades inmuebles se dinamizó en el 2024. De acuerdo con el Colegio de Escribanos, en noviembre del año pasado se registraron 5.755 escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), un 41,5% más que en noviembre del 2023.

La expectativa es que diciembre haya sido un mes con aun más escrituras. «Todo hace suponer que el 2024 habrá superado las 54 mil escrituras de compraventa, convirtiéndolo en el mejor de los últimos 6 años», afirma Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Las causas de este crecimiento son variadas. El portal Zonaprop hizo un relevamiento en el que inmobiliarias y desarrolladores ponderaron las políticas de créditos hipotecarios y de blanqueo, y destacaron su impacto en las transacciones del sector.

De acuerdo con el Observatorio del Colegio Inmobiliario, los barrios en los que más propiedades se escrituraron fueron Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta y Villa Urquiza.

Mientras que el 53% de los encuestados por Zonaprop asegura que la política con mayor incidencia en el aumento de las transacciones fue la oferta de créditos hipotecarios, un importante 39% se lo atribuye al blanqueo de capitales (o Régimen de Regulación de Activos).

De Bártolo confirma que el crédito viene subiendo desde mediados del año pasado. «El porcentaje del crédito respecto del volumen total de compraventas es del 15% aproximadamente». En cuanto al blanqueo, «todavía no impactó en lo grueso».Foto de archivo.

Zonaprop destaca que la demanda de inmuebles aumentó un 86%, mientras que el 52% de los encuestados notaron un aumento de la oferta de entre el 10% y el 50%.

Esto puede relacionarse directamente con el aumento de precios de las propiedades, que crecieron un 6,8% durante el 2024, e hizo que el precio promedio del metro cuadrado construido en la Ciudad se consolide en US$ 2.325.

En cuanto a las expectativas para el 2025, el 55% de los encuestados prevé que habrá más ventas y un aumento en la oferta, aunque nada se estima sobre los precios.

Sobre este punto, Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria explica: “los precios de venta fueron uno de los precios relativos en dólares que menos aumentó, sobre todo con los aumentos del costo de construcción, entonces quedaron baratos. En Empiria estimamos que el metro cuadrado construido va a subir, y que podría trepar al 20%”.Foto de archivo.

El Observatorio del Colegio Inmobiliario cree que si las variables económicas se mantienen, la cantidad de escrituras seguirá en ascenso. Si el salario real se recupera y le gana a la inflación, más personas podrán acceder al crédito hipotecario.

Con respecto al blanqueo, el mismo Observatorio espera que en CABA se efectúen aproximadamente 15.000 operaciones inmobiliarias en los próximos seis meses bajo este método.

De acuerdo con González Rouco, “ambas medidas fueron muy importantes para el 2024, se espera que el blanqueo dure un poco más pero creo que lo que cambia la estructura del mercado son los créditos, e idealmente vienen para quedarse».

De Bártolo agrega que «la expectativa es que con más créditos, en 2025 se pueda crecer ampliamente. Los años de buen crédito tuvimos más de 70 mil compraventas».

Créditos Hipotecarios

De acuerdo con el informe mensual del Banco Central de la República Argentina publicado la semana pasada, los créditos hipotecarios crecieron casi un 36% real en el 2024, y se consolidaron como la línea de crédito con mayor crecimiento de los últimos meses, a una tasa del 16,1% mensual a precios constantes.

González Rouco destaca las políticas públicas a nivel nacional y locales. “En el 2024, los gobiernos hicieron bastante en términos regulatorios para facilitarle procedimientos a los bancos».

Y luego detalló que «las políticas tomadas agilizan el proceso de otorgamiento de créditos y eso abarata y facilita el crédito, por ejemplo hacer hipotecas de bien futuro, divisibles y registración de boletos en el mediano plazo va a ser importante».Foto de archivo.

Los bancos consultados esperan que siga aumentando el otorgamiento de créditos hipotecarios durante el 2025.

El Banco Nación cerró el 2024 con 3.000 créditos hipotecarios acordados, por un valor promedio de 70 millones de pesos cada uno.

El Nación ofrece dos líneas de préstamos hipotecarios de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) para individuos. Se incorporaron destinos para segunda vivienda, una opción de tope por índice de Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y financiación de hasta el 90% de la vivienda, a 30 años.

El Banco Ciudad desembolsó 700 créditos desde abril 2024, por más de 100 mil millones de pesos. El monto promedio rondó los 100 millones de pesos y el 90% de los créditos fueron destinados a vivienda única, mientras que el resto fueron para segunda vivienda, reforma o ampliación.

El Banco Ciudad incluso cuenta con un programa con tasa especial de UVAs más el 3,5% de tasa nominal anual (TNA) en ciertas zonas de la Ciudad: Nodo Sáenz, La Boca, Lugano, Barrio Olímpico y zona Centro.Jorge Macri UVA

También cuenta con una línea de crédito desde el 2025 para propiedades que se encuentren desde el pozo, lo cual desde el banco festejan como una novedad en el sistema financiero.

Por su parte, el Banco Hipotecario otorgó más de 100 mil millones de pesos en créditos hipotecarios, por un valor medio de 75 millones de pesos.

Régimen de Regulación de Activos

El blanqueo (o Régimen de Regulación de Activos) se encuentra actualmente en una segunda etapa. La fecha límite para manifestar la adhesión y realizar el pago adelantado obligatorio es el 7 de febrero próximo, mientras que el 7 de marzo es la fecha final para presentar la declaración jurada y el pago de impuesto de regularización.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explica que “en la segunda etapa se puede presentar cualquier persona, pero ya no se puede blanquear dinero en efectivo. Sí se pueden blanquear otros bienes, como propiedades, pero si el bien supera los USD100.000, el excedente paga una alícuota del 10% en vez del 5%, como era la primera etapa”.

Se conoció el aumento real que tuvieron los precios de los departamentos usados

enero 15, 2025enero 15, 2025 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El valor de cierre de departamentos se ubicó por debajo de los US$2000/m2 en la ciudad de Buenos Aires; los valores en cada barrio.

El mercado inmobiliario continúa mostrando signos de reactivación, luego de años de baja de precios y estancamiento -a partir de la pandemia-, el 2024 fue un año de transición, con la vuelta del crédito hipotecario (ya son 23 los bancos que lanzaron sus líneas UVA) y el anuncio del Régimen de Regulación de Activos, más conocido como blanqueo. En diciembre, el precio promedio real del metro cuadrado para los departamentos usados de uno a tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires, alcanzó los US$1975/m², marcando un incremento del 10,4% con respecto al mismo mes del año anterior. Sin embargo, a pesar de este aumento, los valores se encuentran un 9,54% por debajo de los registrado en enero de 2020, al inicio de la serie.

El informe, que lleva adelante CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario, releva los valores de cierre de las unidades usadas que van de uno a tres ambientes. En este sentido, el precio promedio alcanzó los US$1975/m². Al detallar las diferencias entre cada tipología, en las compraventas de monoambientes se registró un precio de cierre de US$2136/m² (el más alto), mientras que el valor de concreción de las unidades de dos y tres ambientes fue de US$1981/m² y de US$1836/m², respectivamente.

La brecha entre el precio publicado y el valor final de cierre, conocida como rango de contraoferta, se ubicó en el 4,45% en promedio. Este margen, aunque levemente superior al 4,15% registrado en noviembre de 2024, se mantiene por debajo del 5% por noveno mes consecutivo, señal de una menor flexibilidad en las negociaciones.

“Si se mantiene el actual escenario, con la inflación bajando y con estabilidad cambiara, el mercado inmobiliario en 2025 tendrá un mejor desempeño que el año pasado, que ya fue excelente”, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, quien había anticipado una suba en los precios de cierre de un 10% en promedio.

Esta reactivación del mercado se reflejó en el aumento del número de operaciones de compraventa concretadas: en noviembre de 2024 se cerraron 5755 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, más de un 41,5% que en el mismo periodo del 2023, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño que ilusionan a los referentes, quienes esperan que el año cierre con un piso mínimo de 52.000 escrituras, el mejor número desde 2018. De esas transacciones, casi el 16% (950 escrituras) se realizaron con hipoteca, lo que evidencia la influencia de los nuevos créditos en la actividad del mercado.

En este contexto, el mercado muestra que los precios podrían continuar en alza y, hasta incluso, igualar o superar al aumento interanual del último mes de 2024. Se trata de datos que animan a los brokers y que empujan a los interesados a decidirse a poner en venta sus propiedades y cerrar una operación sin especular con posibles bajas en los valores.

Los valores barrio por barrio

En cuánto a los principales barrios de CABA, tomando como referencia el valor de cierre por m² de un departamento de dos ambientes, Palermo se posiciona como el barrio con el precio más elevado de cierre, con US$2587/m²; le siguen:

Núñez: US$2552/m²
Belgrano: US$2494/m²
Villa Urquiza: US$2426/m²
Recoleta: US$2320/m²
Caballito: US$2039/m²
Villa Crespo: US$2022/m2
Almagro: US$1851/m²
Flores: US$1609/m²
Balvanera: US$1478/m²

La estabilización de la contraoferta y la apreciación en los barrios más demandados podrían indicar un mercado en vías de consolidación para el 2025.

Créditos hipotecarios: los 5 bancos que prestan sin tope de monto para comprar una propiedad

enero 15, 2025enero 15, 2025 infoconstruccion

Fuente: Cronista – Un listado con las propuestas de créditos que prestan dinero sin monto máximo ni límite para comprar una propiedad.

A partir de la reactivación de los créditos hipotecarios UVA en mayo del año pasado, el interés por la búsqueda de propiedades aumentó un 86% con respecto a diciembre de 2023 y las inmobiliarias se preparan para batir récords este 2025.

De acuerdo con los datos publicados por el informe monetario del Banco Central (BCRA), los créditos hipotecarios vienen liderando el crecimiento del financiamiento, con una tasa de crecimiento de 16,1% mensual a precios constantes.

En números, el año pasado subieron casi 36% en términos reales, luego de contraerse 52% en 2023.

Ante una oferta tan amplia, y con el sueño de la casa propia de por medio, se necesita conocer las condiciones que cada uno de ellos ofrece para saber cuál es el más conveniente.

Créditos hipotecarios: los 5 bancos que prestan sin tope de monto para comprar una propiedad

Banco Santander

«Podés pedir desde $ 30.000.000. Siempre y cuando el monto no supere el 80% del valor de la vivienda para uso permanente o 50% para segunda vivienda», aclara el Santander en su sitio web.

«Además de tus ingresos, podés agregar los de tu cónyuge, pareja u otros ingresos propios adicionales», aclara.

El crédito se puede pagar hasta en 30 años con una tasa fija de 7%.

Banco Supervielle

Con financiación de hasta 70% del valor de la propiedad (la tasa es UVA + 8,50%) y un plazo máximo de 15 años, el Supervielle ofrece créditos sin límite de monto para comprar una casa.

Banco Macro

El Banco Macro ofrece la posibilidad de comprar una casa con un préstamo hasta 20 años sin monto máximo ni límite.

Entre las condiciones, ofrece una tasa preferencial para clientes Plan Sueldo ( TNA 6.50% + UVA) y para quienes no acrediten sueldo, TNA 8% + UVA.

Banco BBVA

El BBVA es otro de los bancos que en el mercado ofrecen préstamos sin límite de monto máximo.

En este caso, con hasta 80% de financiación en un plazo de hasta 360 meses.

Banco Galicia

El Galicia ofrece préstamos hipotecariossin monto máximo con la posibilidad de financiar hasta el 80% del valor de tasación y/o escrituración de una primera o segunda vivienda.

El presidente de la Cámara de Desarrolladores revela la fórmula para que baje el costo de construcción

enero 14, 2025enero 14, 2025 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El sector privado es el único que puede responder con la escala y velocidad necesarias, especialmente en un escenario donde el propio presidente de la Nación ha admitido: “no hay plata”.

Debido al déficit habitacional que existe en nuestro país, la demanda de viviendas en Argentina es virtualmente infinita. Sin embargo, más allá de reconocer la magnitud del problema, es fundamental pensar en soluciones concretas. Para abordar este desafío, es necesario reconocer que solo el sector privado puede responder con la escala y velocidad necesarias, especialmente en un escenario donde el propio presidente de la Nación ha admitido: “no hay plata”.

La solución, entonces, pasa por construir mejor, más barato y más rápido. Y para que eso ocurra, es indispensable una transformación profunda en varias áreas clave.

1)Financiamiento y desregulación: las bases del cambio

El financiamiento hipotecario a largo plazo, sostenible y accesible, es el pilar fundamental para dinamizar el sector. Es alentador observar cómo, de manera paulatina, esta herramienta comienza a reaparecer en la agenda del actual gobierno. Sin embargo, es necesario avanzar también en otras direcciones.

Es crucial acompañar este avance con una profunda desregulación basada en la confianza en la responsabilidad profesional y patrimonial de quienes ejecutan las obras. Un buen ejemplo de esto es el régimen de declaración responsable que se utiliza en Madrid, España. Bajo este sistema, las obras que cumplen con ciertos parámetros pueden comenzar de inmediato bajo la responsabilidad del propietario y el profesional a cargo, quienes se someten posteriormente a las normas y sanciones correspondientes en caso de incumplimientos.

Además, en muchas ciudades del mundo se está empezando a usar la aprobación de planos por inteligencia artificial y eso es algo que deberíamos implementar en nuestro país lo antes posible.

Al mismo tiempo, es fundamental mejorar el sistema de financiamiento para los emprendimientos, acercándolo al modelo empleado en el resto del mundo, donde los créditos bancarios para la obra son una práctica habitual. Esta herramienta permitiría a los desarrolladores contar con los recursos necesarios para construir en mayor volumen y a menor costo.

2)Productividad y tecnología: claves para construir mejor

Incrementar la productividad debe convertirse en una prioridad. Para ello, es necesario un cambio cultural en el sector: los mecanismos retributivos basados en la productividad, que durante décadas estuvieron ausentes debido a la inflación, deben ser incentivados seriamente. En los países más desarrollados, las personas más productivas reciben mayores compensaciones. A nuestro criterio, es hora de adoptar este modelo.

Además, es momento de derribar prejuicios y adoptar tecnologías constructivas modernas que permitan construir más rápido y, potencialmente, a un menor costo. Materiales más livianos, como estructuras metálicas o de madera, junto con cerramientos innovadores, representan una oportunidad para optimizar recursos sin sacrificar calidad. Persistir en el uso del mampuesto, como se hacía siglos atrás, es incompatible con los desafíos actuales.

3)Apertura económica y reducción de la carga impositiva

La vivienda accesible también depende de abrir nuestra economía para permitir el acceso a materiales más competitivos y reducir costos, favoreciendo así el acceso a la vivienda.

Asimismo, es imprescindible avanzar en una reducción significativa de los impuestos que afectan a los proyectos inmobiliarios, especialmente aquellos que actualmente no son viables debido a la falta de un margen razonable de rentabilidad. Hoy edificar un metro cuadrado para clase media o media baja tiene un costo que está muy por arriba de su precio de venta, y la carga impositiva es una parte importante de esa ecuación.

De la mano de la reducción del gasto público que estamos viendo, bajar la carga impositiva es una parte importante para que los argentinos tengan mejores viviendas tiene que ser una prioridad. Al menos en el segmento de vivienda social, es urgente.

4)Densificación y códigos urbanísticos

Densificar nuestras ciudades es otra medida indispensable para aprovechar la inversión en infraestructura existente y reducir así la incidencia de la tierra, promoviendo una urbanización más eficiente.

Edificar una torre es más eficiente -tal como sabe cualquier arquitecto o ingeniero- y el prejuicio que se ha generado con esa tipología, salvo en ciertos sitios, no es algo justificable.

Construir para la clase media y media baja es clave para bajar los costos.MARCOS BRINDICCI

5)El desafío de bajar los costos

En los últimos meses, los costos de construcción en dólares han aumentado considerablemente. Esto se debe en parte al tipo de cambio, pero también a la necesidad de abordar ciertos temas clave que no fueron suficientemente priorizados. Es que con alta inflación, simplemente no era posible.

Hoy tenemos la oportunidad de revertir esta situación. El objetivo es reducir sustancialmente los costos de producción habitacional, facilitando así el acceso a la vivienda para más personas, especialmente si esto se acompaña de esquemas de financiación en cuotas.

Hay infinitos renglones en los que operar. Por lo demás, es algo de enorme y evidente impacto social que además despierta el interés del desarrollador. Así funciona en otros países donde el grueso de nuestra actividad está orientada a emprendimientos para la clase media y media baja.

Esa es la agenda del sector para los próximos tiempos. También lo ha sido en el pasado, pero estamos convencidos de que este es el momento de acelerar. Hacia allá vamos.

El autor es presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)

Crece el optimismo: las inmobiliarias se preparan para batir récords en 2025

enero 14, 2025enero 14, 2025 infoconstruccion

Fuente: Cronista – El mercado terminó 2024 con números en alza y espera que la tendencia se mantenga a lo largo de este año. Qué pasará con los precios de los inmuebles en venta.

Los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales fueron el combo perfecto para impulsar la venta de propiedades en 2024, según la opinión de los operadores inmobiliarios. Y, tras un año auspicioso, en el sector ya anticipan que en 2025 se batirán todos los récords.

Los datos surgen de una encuesta entre inmobiliarias y desarrolladoras realizada por el portal Zonaprop. El estudio señala que el 53% de los consultados aseguró que el mayor movimiento registrado en 2024 se debió a los créditos hipotecarios, mientras que el 39% consideró que el Régimen de Regularización de Activos fue el factor más importante.

A partir de la reactivación de los créditos UVA en mayo del año pasado, el interés por la búsqueda de propiedades creció un 86% con respecto a diciembre de 2023. Mientras que el 52% de los clientes que participaron de la encuesta señalaron que la oferta de inmuebles en venta subió entre un 10% y un 50% en el mismo período.

En este contexto, se sumó en julio de 2024 la aprobación del Régimen de Regularización de Activos, un nuevo blanqueo de capitales. De acuerdo a datos de la encuesta; el 78% de las respuestas sostiene que ha recibido más consultas para transacciones apto crédito. A su vez, el 69% asegura un crecimiento en las consultas tras la aprobación de la ley que abrió el blanqueo.

En números, según los últimos datos delColegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre -último mes relevado- se registraron 5755 operaciones de compraventa, un41,5%más que en igual mes del año anterior.

Cuánto tarda en venderse una propiedad

Con el impulso de los créditos hipotecarios y el blanqueo, las inmobiliarias dicen que, en promedio, hoy se necesitan seis meses para vender un inmueble. Según la encuesta: el 32% de las inmobiliarias indica que en promedio tarda seis meses en vender un inmueble y el 21% demora más de un año. El 18% completa la venta en nueve meses, mientras que el 14% lo hace entre uno y tres meses.

El mercado de venta de propiedades se activó por los créditos

En cuanto a precios, el valor del metro cuadrado dejó de caer en junio de 2023, lo que marcó un punto de inflexión y el inicio de una tendencia alcista. En 2024, los precios de venta aumentaron un 6,8% y actualmente, el valor del metro cuadrado en CABA es de u$s 2325.

En concordancia, más de la mitad de los encuestados (57%) afirma que los valores comenzaron a subir, mientras que el29% considera que dejaron de caer. Apenas el 14% expresa que no registró grandes modificaciones.

El foco puesto en 2025

Frente a este nuevo escenario, el 55% de los encuestados advierte que en 2025 va a haber un aumento en las transacciones de compraventa y aumentará la oferta, mientras que un22%considera que si bien las transacciones crecerán, la oferta caerá.

Una minoría, el 9% considera que habrá una disminución en las transacciones pero un aumento en la oferta y apenas el 3,5% considera que bajará tanto el volumen de transacciones como el de la oferta.

Por último, el 59% de los encuestados expresa que hacen falta medidas estatales para dinamizar el mercado. El 45% considera que hay que reforzar las herramientas financieras y el 42% analiza que se debe fomentar el desarrollo de viviendas accesibles.

Alquileres

En la última semana de diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, la Ley de Alquileres fue derogada. A partir de esta medida, el sector comenzó un proceso de recuperación: los aumentos en los precios comenzaron a disminuir y la oferta comenzó a subir a partir de febrero de 2024.

Con esta nueva realidad instalada, el alquiler fue la operación con mayor flujo en 2024, según el 57% de las inmobiliarias. En comparación a diciembre de 2023, la oferta creció entre un 10% y un 50%, de acuerdo a poco menos de la mitad de los encuestados (48%), mientras que el18% notó un crecimiento de más del 50 por ciento.

Por el contrario, el 14% vio una disminución de entre el10% y el 50%en la oferta, el11% considera que no hubo grandes cambios, y el8% notó una caída de más del 50 por ciento.

El cambio de tendencia en la oferta estuvo acompañado por una desaceleración en los aumentos de precios, según el 45% de las respuestas. El 40% no registró variaciones significativas mientras que el15% registra una disminución en los valores del alquiler.

Por último, con vista a 2025, el 18% de las respuestas apunta a que va a haber un aumento en las transacciones de alquiler y en la oferta. El 13% asegura que verá un incremento en las transacciones pero una disminución en la oferta.