La nueva Recoleta: cuánto cuesta un departamento en los proyectos de lujo que se construyen en el tradicional barrio porteño

Fuente: La Nación ~ Sofisticados y modernos, proyectos de última generación aportan tecnología y amenities al barrio más distinguido de la ciudad: dónde están, cómo son, cuánto cuestan; además, la oferta de usados.

Del matrimonio Perón-Duarte al matrimonio Bioy Casares-Ocampo, pasando por el ex presidente Arturo Frondizi, el padre Carlos Mugica, los escritores Rafael Alberti y Jorge Luis Borges y la actual reina de Holanda, Máxima Zorreguieta. Como se ve, la lista de vecinos ilustres de la Recoleta es extensa y ecléctica, tanto que hoy incluye a la vicepresidenta Cristina Fernández de Kirchner y a la ex gobernadora de la provincia de Buenos Aires, María Eugenia Vidal.

Nada es casual: elegante, distinguido y parisino, el barrio con artículo y nombre femeninos que durante décadas encabezó el valor del m² en el mercado local, es sede de embajadas, hoteles de lujo y de la icónica Biblioteca Nacional, entre otras joyas arquitectónicas que figuran en todas las guías de la ciudad. Pero, aun así, con tanta tradición a la vista, la zona que desde el SVXIII creció alrededor de la iglesia del Pilar y del cementerio contiguo también aporta novedades al mercado inmobiliario local.

Lo que más se valora de los nuevos proyectos es justamente la modernidad”, explica Gabriela Goldszer desde la dirección de Ocampo Propiedades, resaltando por dónde pasa el atractivo de las propuestas más recientes y su aporte al barrio tradicional. En concreto, la broker se refiere a la oferta de amenities y tecnología, presentes, por caso, en dos de las iniciativas que actualmente trabaja la firma exactamente en el corazón del barrio: Deco Recoleta, ya concluido, en Ortiz y Guido; y Callao Clásico, en construcción, entre Quintana y Alvear.

El proyecto Deco Recoleta en Ortiz y Guido
El proyecto Deco Recoleta en Ortiz y Guido

“En el primer caso, el proyecto le da sofisticación a una ubicación especial”, señala Goldszer, destacando que las amenities llevan la firma de Armani Casa, y apuntando que los valores de las unidades parten desde los US$140.000. El otro emprendimiento está en plena avenida Callao, una iniciativa de 15 pisos, residencias pensadas para vivienda que arrancan desde los US$308.000 y que cuenta con cuatro penthouses en el último piso –tres ya vendidos– con terraza propia y vista 360.

Callao Clásico es el proyecto más lujoso del área; un triple frente con amenities que no tienen competencia”, coincide y profundiza Martín Boquete, desde Toribio Achával, otra de las comercializadoras de la iniciativa, remarcando que apunta a un target ABC1 con un valor que promedia los US$5500/m², y que se inicia en los US$4600 y llega hasta los US$6500 “según piso y ubicación”.

Callao Clásico es considerado el proyecto más premium de la zona
Callao Clásico es considerado el proyecto más premium de la zona

Tierra escasa y reformulaciones

Consultado por la oferta de tierra, desde Toribio Achával confirman lo difícil de hallar lotes. En ese sentido, señalan que hay una tendencia al reciclado parcial o total de edificios en la zona, que da lugar a nuevos proyectos. A la hora de los ejemplos mencionan Vizion Juncal, entre Montevideo y Rodríguez Peña, un petit hotel que no se demolió, pero sí se reformuló.

Boquete explica que se trata de una iniciativa de unidades más chicas, también, en una zona con potencial demanda internacional, a metros de la plaza Vicente López, en la que el valor del m² oscila entre los US$3000 y los US$3500. “Si bien por ahora no se ven extranjeros comprando -no se puede descartar a futuro- si se los ve alimentando la demanda de alquiler”, afirma el broker.

“La búsqueda y consolidación de la tierra fue un trabajo de muchos años”, explica Andrés Valenzuela, director comercial de la desarrolladora Northbaires, consultado por la tarea de encontrar el terreno donde se emplaza OM Recoleta, en Marcelo T. de Alvear y Callao, en un gran lote de más de un tercio de manzana y que cuenta con acceso por ambas calles.

OM Recoleta es un desarrollo de viviendas y oficinas de 53.000 metros cuadrados que se construye donde estaba el ex cine América
OM Recoleta es un desarrollo de viviendas y oficinas de 53.000 metros cuadrados que se construye donde estaba el ex cine América

Con 53.000 m² de residencias y unidades comerciales, el emprendimiento también cuenta con un edificio francés de 22 metros de frente, con unidades recicladas con alturas superiores a los cinco metros que dan una sensación de amplitud. En cuanto a valores, el precio de venta de las unidades arranca en los US$3500/m² con tickets que para una unidad de dos ambientes y 66 metros cuadrados arrancan en los US$263.000, mientras que las viviendas de cuatro ambientes, de 200 m², rondan los US$970.000.

El modelo de negocios está centrado en el desarrollo de microzonas de la ciudad”, retoma el directivo en relación a la tierra y a la estrategia de la compañía, remarcando que el emprendimiento también tiene oficinas y funciona la sede de la Universidad de San Andrés. “La parte residencial está vendida en un 80 por ciento”, detalla.

Raíces históricas y espíritu joven

Además de prosapia y bronces, la Recoleta alberga importantes museos y facultades: Derecho, Medicina, Económicas, Odontología y Farmacia y Bioquímica, todas pertenecientes a la estatal Universidad de Buenos Aires. También en el barrio están las sedes de la UCES y de la Universidad del Salvador. Quizás por esta razón, el área es una de las preferidas por quienes viven en el interior del país y buscan una propiedad para hacer pie en la ciudad.

Recoleta es y será resguardo de valor, además de ser uno de los barrios más tradicionales de la ciudad”, sentencia Maria Inés Kries, gerente comercial de Newland, empresa que actualmente tiene la obra iniciada de Vitraux Recoleta, un emprendimiento con monoambientes de entre 26 a 47 m², con posibilidad de armar tres ambientes, sobre Paraguay, entre Ayacucho y Junín, en plena zona universitaria.

Edificio con decoración de Armani Casa en el corazón de Recoleta
Edificio con decoración de Armani Casa en el corazón de RecoletaSANTIAGO CICHERO/ AFV

“Es un proyecto de inversión que funciona bien tanto para renta temporaria como tradicional”, subraya Kries acerca de Vitraux. ¿Los valores? Los tickets parten en los US$61.300. “Son precios en los niveles más bajos de la historia y pisos que en un mercado recuperado dejarían una rentabilidad de un 30% anual en dólares”, recuadra.

La especialista pone sobre la mesa el potencial del negocio de alquiler que tiene la zona, que no sólo es elegida por estudiantes, sino que también la prefieren aquellos que vienen a realizarse estudios, tratamientos o cirugías, por tratarse una zona de hospitales, institutos médicos y clínicas privadas. A todos ellos, hay que sumar la preferencia de los turistas atraídos por las bondades e infraestructura del barrio. Con demanda constante, los valores de alquiler de las propiedades en la zona muchas veces se expresan en dólares.

Oportunidades en usados

Pero, en definitiva, ¿qué dicen los números sobre el desempeño del barrio? De acuerdo con cifras del último febrero de ZonaProp, Recoleta se ubica en un sexto lugar entre los barrios de la ciudad con mejor cotización del m². La proptech indica el precio a estrenar alrededor de los us$2978/m², por encima del promedio de la ciudad, que es de US$2536. El usado está en los US$2447.

Un barrio extenso e identificado con la Comuna 2, que limita con Almagro, Palermo, Once y San Nicolás, es su amplitud la que en principio explica las variaciones de precios que hoy se encuentran en el mercado del usado en Recoleta: “hay opciones entre los US$1800 y los US$4000 por metro cuadrado, dependiendo de la calle puntual y del edificio”, afirma Andrés White, gerente comercial de Miranda Bosch.

“Es un barrio residencial consolidado, que cuenta con edificios de categoría, generalmente de estilo francés y racionalista”, describe White, destacando que la oferta está constituida mayormente por departamentos que tienden a ser de grandes superficies, de hasta 500 m². “Hoy hay inmuebles con uno y hasta con cuatro dormitorios, por lo general para reciclar. Esto abre las posibilidades para desarrollar obras a medida y así cumplir con las necesidades específicas de los compradores”, señala.

La emblemática esquina de Santa Fe y Callao
La emblemática esquina de Santa Fe y CallaoHernan Zenteno – La Nacion/Hernan Zenteno

De acuerdo con el broker, la Recoleta tuvo una caída de precios desde el 2018 hasta el presente, que se profundizó especialmente en 2020.

En el edificio donde vivieron Adolfo Bioy Casares y Silvina Ocampo hay un departamento a la venta
En el edificio donde vivieron Adolfo Bioy Casares y Silvina Ocampo hay un departamento a la venta

Desde mediados de 2021, afirma White, los precios en general dejaron de caer, pero continúan siendo impactados a medida que sube la cotización del dólar billete. “Muchos de los productos que desde entonces ingresaron a la venta son inmuebles usados de calidad; hay varios departamentos de época con mucho potencial, que esperan a ser reciclados y puestos en condiciones. En general, es un barrio lleno de buenas oportunidades, especialmente dadas por aquellos casos en los que hay necesidad de vender y los precios quedan ajustados a los valores del mercado”, finaliza

Los estudiantes reactivan el negocio del real estate en CABA: qué oportunidades hay

Fuente: Cronista ~ Los condicionamientos de la ley de alquileres, el regreso de la presencialidad y el tipo de cambio impactaron en un sector que empieza a moverse en diciembre y no para hasta marzo.

El incremento del flujo de alumnos extranjeros, la escasez de oferta, las controvertidas condiciones de la ley de alquileres y la competencia de las propiedades de uso temporario han complejizado el mercado de inmuebles para estudiantes universitarios en la ciudad de Buenos Aires, un segmento que comienza a moverse en diciembre, cuando los más previsores inician la búsqueda para tener resuelto el tema cuando comienzan las clases.

María Franco, country manager de Mudafy, una proptech de asesoría personalizada, destaca que el mercado vivió una reactivación. «Durante la pandemia, notamos que la incorporación de clases virtuales significó una baja en la demanda de departamentos por parte de estudiantes, ya que no había necesidad de estar cerca de las universidades. Pospandemia, a pesar de que se mantienen algunos esquemas híbridos, la mayoría de las universidades exigen la presencialidad y eso hizo que se recuperara la demanda», informa.

Luciana Noli, gerente de Noli Propiedades, afirma que las familias de los jóvenes que buscan departamentos para estudiar en la ciudad -muchos de los cuales provienen del Gran Buenos Aires- arriban de manera temprana, porque la competencia es cada vez mayor, fruto de las dificultades del mercado y de la insuficiente oferta. «Muchas veces, comienzan en diciembre, para poder alquilar en marzo o para hacer reformas antes de que comiencen las clases», cuenta. Y añade que ese proceso se ha anticipado porque ya no es conveniente para muchas inmobiliarias tomar reservas por dos meses. «Las mejores propiedades salen rápido, el mercado es muy competitivo», ilustra.

Respecto de la oferta, Franco manifiesta que se han desarrollado edificios con espacios comunes cada vez más orientados a los jóvenes. «Incluyen espacios verdes, de cowork, depósitos para delivery y cocinas. Estos nuevos edificios son de uno o de dos ambientes, ya que constituyen la tipología más demandada por los estudiantes», agrega.

De acuerdo con los registros de Mudafy, el de los jóvenes alumnos también es un segmento interesante para la venta de unidades. «Lo que vemos es que hay muchos padres que les compran la primera propiedad a sus hijos o hijas», asevera. Y completa: «Según un estudio realizado por nuestro equipo de Business Intelligence, los padres que compran representan el 27 por ciento del total de la demanda y se encuentran en el top 3 de casos de uso».

Palermo y Recoleta son dos de los barrios porteños más buscados por los estudiantes.

Franco asegura que también hay inversores que compran unidades para alquiler temporal para estudiantes. «Es una dinámica que puede llegar a dar un margen de rentabilidad del 5 por ciento anual, pero que, dependiendo del tipo de unidad y barrio, puede ser de hasta un 8 por ciento (versus el 2,82 por ciento promedio de un alquiler permanente)».

Las áreas de la ciudad elegidas por los jóvenes componen un amplio circuito. «Son, principalmente, zonas con buenos accesos y cercanas a universidades, centros de estudio y lugares de entretenimiento», resume Franco. «Desde hace muchos años, Recoleta ocupa el lugar más demandado; principalmente, las áreas cercanas a la Facultad de Ingeniería y las inmediaciones del corredor de la línea D de subte. En segundo lugar, vienen zonas como Palermo, Belgrano y Núñez, que tienen oferta de departamentos de dos y tres ambientes y buenos accesos», añade.

Afirma, asimismo, que, tras la pandemia, hubo un cambio en los criterios que orientan las búsquedas. «Creo que la principal modificación tuvo que ver con la revalorización de la calidad de vida y la necesidad de contar con espacios al aire libre», precisa. «En consecuencia, se demandaron espacios con más verde, luz y ventilación y, sobre todo, con áreas pensadas para el teletrabajo», añade.

Estudiantes extranjeros marcan el mercado

«Los precios de los departamentos para estudiantes han aumentado porque la oferta está siendo absorbida por estudiantes extranjeros«, asegura Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, quien asevera que buena parte de esos alumnos proviene de países limítrofes. «Es mucho más económico acceder a una universidad privada en Buenos Aires que en Brasil», ilustra.

Los datos de los centros académicos avalan esa afirmación. Por caso, desde la Universidad de Belgrano indicaron que se verificó un aumento de estudiantes extranjeros del 760 por ciento en 2022 respecto del año anterior, ya que recién en los últimos 12 meses se retomó el dictado presencial de las clases. Además, afirmaron que trabajan con el objetivo de lograr una nueva alza de aproximadamente el 80 por ciento en 2023 con relación a 2022.

Con el regreso de las clases presenciales también se reactivó el mercado inmobiliario estudiantil.

Por su parte, Guadalupe Sanz, directora de admisiones de la Universidad Torcuato Di Tella indicó: «En este último año, hemos observado que el número de los estudiantes de grado extranjeros que recibimos para realizar un intercambio ha aumentado cerca de un 35 por ciento. En la Di Tella contamos con más de 140 convenios con universidades del exterior y seguimos trabajando en desarrollar nuevos acuerdos con universidades internacionales».

Gómez Picasso aclara que la escasez de oferta afecta a todos los segmentos, no solo al orientado a jóvenes y estudiantes. «Hay muy poco en el mercado. En la ciudad alquilan 400.000 familias o personas y en el principal portal de oferta hay menos de 2000 propiedades«, apunta. Asevera, asimismo, que muchos de los alquileres se registran en un circuito informal. «Hay propietarios que no quieren entrar en el sistema actual de la ley de alquileres. Entonces, acuerda con familiares y amigos», afirma. Según el directivo, la ley también afecta a los nuevos desarrollos inmobiliarios, porque desalienta el ingreso de inversores que financian la construcción de nuevas unidades para alquilar.

El período de duración es uno de los aspectos más cuestionados de la norma. «El que opta por alquilar informalmente a sus amigos no está alcanzado por las generalidades de la ley en cuanto a plazos, índices de actualización y extensión. Las condiciones se pueden pactar entre inquilino y propietario en forma libre», explica Claudio Vodánovich, secretario General de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Con el fin de asesorar a los estudiantes que provienen del interior, la Cámara Inmobiliaria Argentina ha firmado acuerdos con distintas instituciones que se vinculan con jóvenes de distintas provincias, como la Casa de Misiones en Buenos Aires. «El objetivo es que se contacten con un inmobiliario matriculado para que los oriente y facilite la búsqueda, porque, para alguien del interior, no es fácil. Las familias buscan tranquilidad al contratar, para evitar los engaños», añade.

Nuevos desarrollos en Palermo

«A los clientes del interior les gusta mucho Palermo», sentencia Noli quien tiene oferta en esa zona y en otras como las inmediaciones de las facultades de Ciencias Económicas y Medicina de la UBA, Recoleta, San Telmo y Puerto Madero.

Precisamente, Palermo ha vivido una transformación en los últimos años. En la zona surgen todos los años nuevos desarrollos en las inmediaciones de las sedes de la Universidad de Palermo, pero mientras que en 2022 había 143.364 m2 en construcción, en 2021 esa cifra ascendía a 154.203 m2, al tiempo que en 2020 era de 148.203 m2, según un informe de octubre de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, de acuerdo con el trabajo, el porcentaje de emprendimientos en etapa de inicios, demolición o promoción con carteles es mayor a la media de los últimos años.

El costo del m2 para los emprendimientos en oferta formal cayó un 2,8% versus el promedio de 2021

Las características de los desarrollos coinciden con el perfil de los estudiantes. «Al igual que en años anteriores, se observa que la tipología que más abunda en los proyectos es la que corresponde a monoambientes, seguida por dos ambientes y departamentos de dos dormitorios en forma mucho más reducida», dice el informe de Reporte Inmobiliario.

En Palermo Sur, en el área delimitada por las calles Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo, la zona buscada por estudiantes de la Universidad de Palermo, se observa una caída del costo de construcción medido en dólares, lo cual se atribuye a las distintas devaluaciones y a la baja en la demanda de inversores.

Según el trabajo, el valor de venta más bajo registrado en el último relevamiento es de US$ 2900 el metro cuadrado (m2), con un techo de cotización de US$ 3700 por m2. En 2021, el piso era de US$ 3034 el m2 y la cotización máxima, US$ 3900 el m2.

«El valor promedio actual por unidad de superficie para la totalidad de los emprendimientos en oferta formal de venta que han sido relevados alcanzó los US$ 3287. Dicho valor se ubica un 2,81 por ciento por debajo de los US$ 3382 por m2 promedio de 2021», continúa.

Respecto de las propiedades «usadas», el relevamiento de Reporte Inmobiliario señala que el valor promedio para las unidades de dos ambientes es de US$ 2484 el m2, mientras que hace un año llegaba a US$ 2837 m2 y, en 2020, a US$ 3142el m2. La cotización actual del usado se ubica un 24,4 por ciento por debajo de la cotización promedio del «a estrenar» en la zona.

La versión original de esta nota se publicó en el número 351 de revista Apertura.

La ciudad que viene: los barrios que cambiarán y por qué hay que terminar con la grieta, también en el urbanismo

Fuente: La Nación ~ En un mano a mano con LA NACIÓN, Álvaro García Resta, el funcionario de desarrollo urbano de Horacio Rodriguez Larreta, adelanta los cambios que prepara en la ciudad.

“Gobernar es explicar”. Esta frase de Fernando Henrique Cardoso, ex presidente de Brasil, es una de las preferidas de Álvaro García Resta, el secretario de desarrollo urbano de la ciudad de Buenos Aires en el gabinete de Horacio Rodríguez Larreta y un convencido de que otra ciudad es posible.

El arquitecto y urbanista de 44 años asegura que desde su lugar pone freno ante situaciones o reclamos que no comparte si detrás observa “intereses políticos” de algunas organizaciones evidentemente partidarias. “No estoy a favor del populismo urbano”, confiesa. Consultado por los convenios urbanísticos, el funcionario defiende la herramienta y sin esquivar la polémica que genera asegura que, en algunos casos, las excepciones “me parecen bien”.

A cargo de la secretaría de Desarrollo Urbano desde 2019 -y con más de 10 años en la gestión pública-, se han logrado “destrabar” proyectos que durante muchos años parecían no tener solución, desde el Elefante Blanco, en Ciudad Oculta, pasando por el Parque de la Estación y la Manzana 66 en el barrio de Once, o la mudanza del Tiro Federal, en Núñez, para dar paso al Parque de la Innovación.

Álvaro García Resta y Horacio Rodríguez Larreta comparten su pasión por el running todas las mañanas
Álvaro García Resta y Horacio Rodríguez Larreta comparten su pasión por el running todas las mañanasGentileza Gobierno de la ciudad

-¿Cuáles son los desafíos que se presentan hoy en la ciudad de Buenos Aires?

-En la Argentina, el 92 por ciento de las personas vive en centros urbanos. Por eso es importante gestionar mejor las ciudades porque son el territorio elegido por la mayoría. En los países más desarrollados se puede vivir en zonas rurales porque las infraestructuras están preparadas para la población. Podés vivir lejos porque igual estás cerca de todo. En países subdesarrollados, la gente tiene la necesidad de vivir en las ciudades para estar cerca de los servicios y de las oportunidades. Por eso el gran desafío es acercar la urbanidad a la gente y no la gente a la urbanidad. En las ciudades está la posibilidad de mejorar la vida de la gente. Y ahí hay una oportunidad, entonces, de transformar el país.

-¿Cómo se generan estas nuevas urbanizaciones?

-El año pasado durante la Cumbre Global de Alcaldes de C40 presentaron un proyecto para crear un nuevo polo urbano en la Ciudad Olímpica en Lugano, en la que participó la UNSAM y una delegación de Harvard.

Cuando nos reunimos con los referentes del Centro de Estudios Económicos Urbanos para hablar sobre la propuesta lo que tratamos de transmitirles es que la importancia estaba en el cambio en la mirada hacia la ciudad. Por ejemplo, en zonas como Lugano que se suelen ver como el borde de la ciudad, en realidad el ejercicio es mirarlas objetivamente como el centro de un área metropolitana. Así, para la persona que vive en un municipio cercano, Lugano es una oportunidad.

-¿Cuál es esa oportunidad?

-Darle a la gente la urbanidad que no tiene. Porque la gente demanda vida urbana, entendiendo que esa vida urbana de alguna manera compite con la suburbana, una vida que en la teoría te permitiría vivir con los pies en el pasto y salir a hacer ejercicio en contacto con la naturaleza. Pero en los hechos concretos termina generando un mayor costo por los traslados y la distancia a las áreas de servicios. Por eso es clave replantear esa idea que vivir en ciudades no es lo sostenible cuando en realidad la ciudad hace sostenible al modelo, y además deja el suelo para la producción.

Las obras en el Paseo Gigena, frente al hipódromo de Palermo y sobre la avenida Dorrego
Las obras en el Paseo Gigena, frente al hipódromo de Palermo y sobre la avenida DorregoRicardo Pristupluk

-¿Cuáles son los proyectos para este año?

-Para que Buenos Aires sea sostenible necesitamos al mismo tiempo generar densidad y vida urbana, crear más espacios verdes y públicos. Hemos creado herramientas para que proyectos de articulación público privada puedan suceder, como el de la ex sastrería militar con la creación de comercios, torres y la primera plaza de las Cañitas, por ejemplo. Durante la actual gestión recuperamos 100 hectáreas de espacios verde. Sólo 50 hectáreas fueron sumadas con el proyecto de Costa Urbana en la ex ciudad deportiva de Boca, tierra que originalmente era pública, pero que el Estado nacional había cedido a manos privadas. Arrancamos con la plaza en la calle San Isidro Labrador, que acabamos de inaugurar, y después vienen la plaza de la ex sastrería militar en Cañitas y después el Paseo Gigena, los bajo viaducto, Parque del Vega, Plaza AMIA.

¿Este tipo de desarrollos repercuten en el desarrollo inmobiliario?

La ciudad de Buenos Aires tiene una trama predecible, con un determinado ritmo y con ciertas rupturas. Lo que rompe la trama continua son las infraestructuras urbanas, como por ejemplo, un estadio de fútbol, una vía de tren, o cualquier otra infraestructura urbana obsoleta en su uso o función. Así es que hay un desafío en reformular las infraestructuras para aggiornarlas a la vida urbana actual. Casi nadie quiere vivir frente a una cancha de fútbol, pero todos quieren vivir frente a una plaza. Un caso es el de Plaza Houssay, ubicada entre la zona de las facultades de Economía, Medicina, Farmacia y Odontología. Antes nadie quería vivir ahí por la inseguridad y el estado de abandono de la zona. Hoy, en cambio, se generó un espacio con una oferta variada que se corresponde con la demanda. Así es como hoy, al pasar por ahí, en vez de ver desolación y abandono ves a un montón de estudiantes reunidos disfrutando de un espacio público a toda hora y todos los días de la semana, eso es la vida urbana, que es finalmente lo que atrae y genera mercado.

Otro ejemplo es Plaseo Gigena, el viejo estacionamiento frente al Hipódromo, es algo que va a cambiar radicalmente la dinámica de la zona y si bien todos sabemos que había una oportunidad de mejora, no era algo que generaba problemas ni demanda de vecinos, simplemente era lo que era, o lo que supo ser. Pero no trabajamos solo atendiendo la demanda, sino generándola en muchos casos, y en éste en particular nos anticipamos.

-¿Por qué se generan grietas como por ejemplo entre vecinos y los nuevos proyectos?

-Creemos que podemos generar condiciones para que el mercado y los vecinos estén más cerca, finalmente se escuchen, dialoguen, se conozcan y de esa manera ganen todos. No creemos en las grietas, la de los desarrolladores y los vecinos es otra grieta más creada por los que viven de eso, organizaciones sociales con agenda partidaria, populismo urbano, oportunistas, gente que observa y no hace nada.

Un ejemplo de que con acuerdos se pueden logran cosas transformadoras fue el trabajo de consensos con el Tiro Federal. Sus socios ahora tienen un club mejor, la Ciudad logra materializar el “Parque de la Innovación” (un parque científico tecnológico moderno para I+D) ¡y el vecino recupera ocho hectáreas de espacio público!

Para el funcionario, Chacarita es un ejemplo de un barrio con un crecimiento virtuoso
Para el funcionario, Chacarita es un ejemplo de un barrio con un crecimiento virtuoso Santiago Cichero/AFV

-¿Habrá una playa en la ciudad?

-El Distrito Joven en la costanera es una apuesta central para nuestro plan de recuperación de la costa y la relación de la gente con el Río de la Plata. El plan tiene encadenados muchos proyectos de mixtura de usos y de oferta muy variada, para abarcar a la mayor cantidad de gente y se sienta atraída y decida ir a pasar tiempo al río. El plan incluye además de este proyecto un nuevo sistema de espacios públicos y verdes. La idea de Distrito Joven es concentrar parte de la actividad nocturna que hoy está desperdigada por la Ciudad y complementarlo con usos diurnos para que la gente pueda disfrutar a toda hora y todos los días.

También estamos en obra para que haya una playa, ubicada al lado de Ciudad Universitaria, imaginamos una sinergia parecida a lo que pasa hoy en Río de Janeiro, por la noche gente bailando y en bares y por la tarde jugando al voley por ejemplo. Es un proyecto que forma parte de esta idea de que Buenos Aires recupere la cara al río, uniendo toda la costa de punta a punta.

-¿Cómo afecta la macro al desarrollo de los proyectos, los tiempos y costos?

-La macro no ayuda, hay una excelente oferta pero hace falta la gente y el problema es que la gente no puede acceder a créditos para vivir en la ciudad.

Más allá de la macro, la cantidad de obras en la Ciudad es muy llamativa. En los últimos años, sobre todo después de la pandemiay los cambios en la forma de vida zonas de la ciudad, hay barrios que empezaron a levantar el perfil.

-¿Qué barrios forman parte de este derrame?

-Creo que como producto de los pocos incentivos a la demanda que ofrece la macro, el crecimiento de la ciudad de Buenos Aires se desarrolla por derrames, a diferencia de lo que sucede en otros lugares del mundo, donde se desarrollan barrios enteros.

En Buenos Aires no pasa: cuando la gente logra acceder a la vivienda, busca hacerlo en lugares ya consolidados. Es como una mancha de tinta, parte la gota desde lugar más denso y se derrama. Para hablarte de casos concretos, Chacarita es producto de ese derrame, de Palermo y toda la zona norte de CABA. Pero además este crecimiento es una buena noticia.

 García Resta asegura que pone freno ante situaciones si detrás observa “intereses políticos”
García Resta asegura que pone freno ante situaciones si detrás observa “intereses políticos”Santiago Cichero/AFV

-¿Por qué?

-Porque llegó de forma responsable, con un código urbanístico que reconoce la morfología, con desarrolladores muy conscientes de la identidad de los barrios y con los vecinos como parte de la discusión. Siempre hay que tener en cuenta que hay dos desarrollos, el inmobiliario y el urbano. El desarrollador inmobiliario mira su edificio pero no tanto el entorno, y el urbano hace lo contrario: los proyectos urbanísticos reconocen el entorno como una oportunidad, toman infraestructuras que estaban atrasadas y las actualizan. Creo que se está viviendo un cambio cultural en la forma de desarrollar que desde nuestro lugar intentamos acelerar, necesitamos desarrolladores más responsables y yo veo buenos casos emergentes en esa línea.

-¿Qué otras zonas de “derrames” crecieron tanto que ya no necesitan de Palermo?

-Hay una segunda fila de Palermo que venció la barrera de Córdoba, y después la de Corrientes. Desde el extremo también Devoto, como centralidad y como barrio consolidado, se fue transformando en un barrio con más mixturas de uso, un barrio residencial lindero a la General Paz que se volvió una centralidad del área metropolitana. Claro que hay gente que vive en Devoto que en cierto modo resiste esa transformación y es comprensible, los vecinos de la parte residencial, y por eso estamos en diálogo con todos ellos tratando de equilibrar el impulso del desarrollo y la preservación de la identidad barrial.

También desde Devoto nacen otros derrames, como Villa del Parque o Villa Santa Rita, donde estamos tratando de gestionar la primera plaza. Hace pocos días se despachó en la Legislatura el proyecto de ley para la expropiación de un predio y pasarlo al dominio público para hacer una plaza para el barrio.

La torre Chateau de Puerto Madero, una de las más emblemáticas del barrio más joven de la ciudad
La torre Chateau de Puerto Madero, una de las más emblemáticas del barrio más joven de la ciudad

-Respecto a los convenios urbanísticos ¿en qué se equivocó?

-En nada. Suscribo en todo. Considero que es una herramienta excelente y como toda herramienta innovadora requiere pulirla y ajustarla para ir encontrando el mejor uso. Se presentaron 112 convenios urbanísticos, y de ese total solo 12 se votaron en la Legislatura, otros 70 fueron rechazados y los 30 restantes los vimos viables desde el Poder Ejecutivo. Yo creo que cuando el proyecto presentado mejora la norma y la contraprestación propuesta realmente genera una externalidad positiva, vale la pena la discusión. Hoy por hoy ya estamos viendo las contraprestaciones de los convenios que ya fueron votados, y es impresionante saber que habrá una plaza nueva en Las Cañitas, un barrio que no tenía plazas, o una plaza nueva en la calle San Isidro Labrador, en Saavedra, o un nuevo parque urbano a la vera del Río de la Plata. Con todo eso va a ser más difícil demostrar que no es una buena herramienta.

El convenio urbanístico no permite que se haga cualquier proyecto, por eso rechazamos la mayoría. Obviamente es una herramienta que le permite al privado proponer lo que quiera, lo que no quiere decir que la Ciudad avale, si está mal no se aprueba. Simple.

-¿Y por qué son tan cuestionados?

-En muchos casos la percepción de distorsión también aparece en los beneficios que pueden percibir los vecinos. La discusión que viene ahora tiene que ver con perfeccionar la herramienta, por ejemplo con que si la contraprestación tiene que estar en el mismo barrio o puede estar en otro. Nosotros creemos en redistribuir el activo de la ciudad en distintas zonas para poder incentivarlas, por ejemplo si hacemos un convenio en un lugar donde ya hay mucho espacio verde aprovechar la herramienta para llevar espacios verdes donde no hay, como el caso que conté en Saavedra, se desprende de la permuta de la Manzana 66 que está en el barrio de Once. Esa es la tarea también del desarrollo urbano.

-Hay una discusión que se da mucho hoy en día respecto a la altura de los edificios. ¿Torres sí o torres no?

-No conozco ninguna facultad de Arquitectura que diga que las torres están mal ni ninguna ley que prohíba las torres. La tipología no es el problema. Suelo decir que las torres son como los chistes, cuando las hacés en un lugar que corresponde todo el mundo se ríe y, cuando lo hacés en un lugar que no corresponde, todo el mundo se enoja. Hay lugares donde las torres están bien, por su tipología, por su altura, su eficiencia a la hora de construir. Lo vimos en el mundial en Qatar, donde las torres son un símbolo de futuro, de pujanza, porque son una tipología relativamente nueva, porque después de la revolución industrial, el acero y el ascensor nos trajeron la posibilidad de vivir en altura.

La ciudad antigua se desarrollaba a lo largo del territorio, con el tiempo nos dimos cuenta que no hay nada mas valioso que el territorio. Son densos y no hay altura. La torre es una buena herramienta en el lugar indicado, por ejemplo, en Puerto Madero. O en los bordes o corredores, como ocurre con la ex sastrería militar, que está contra una vía de tren y contra una infraestructura, no está en medio del barrio.

-El tema que genera más ruido siempre en torno a los desarrollos inmobiliarios está en las excepciones…

-Voy a decir algo que es políticamente incorrecto: para mí la excepción no esta necesariamente mal, si está bien el proyecto la excepción está bien. Ninguna ciudad puede aspirar a ser predecible en un 100 por ciento, de hecho ninguna ciudad lo es. Entonces la norma general que aplica sobre una ciudad preexistente, o sea ya construida, tiene oportunidades para mejorar la norma general con una excepción. El problema es cuando la gente te dice que la excepción es para beneficiar a alguien y no para beneficiar a la ciudad. Mirá Costa Salguero, por ejemplo, decían “van a hacer torres en Costa Salguero” y no van a ser torres, son edificios de seis pisos. En los 90 se concesionó por 30 años, ahí no hubo audiencia pública, nada y todos asumieron que eso que pasaba estaba bien. Nosotros ahora estamos recuperando lo que es de los vecinos y con todas las formas posibles de disfrutar de la costa del río: viviendo, comiendo, trabajando, no es sólo con espacios verdes, es mucho más que eso. Hoy la excepción te da una plaza en un barrio que no la tenía o te permite ganar 50 hectáreas de espacios verdes.

También creo que las organizaciones sociales tienen que replantearse la agenda, porque a partir de estos convenios generamos más de 65 hectáreas de espacio público y verde. Creemos que hay mecanismos, como estos, que no son solo expropiaciones, que permiten aumentar el suelo público y verde pero también beneficiando al sector público y al privado.

Yo no creo en el populismo urbano, eso es pura demagogia. Yo soy urbanista, creo en la participación genuina y por eso creamos en la Secretaría la Dirección de Antropología Urbana, para sumar la participación y la mirada de los vecinos a todos los proyectos. Si paso por una esquina y me piden que firme un papel para que no destruyan un barrio, obvio, firmo. Algo parecido pasa con la cuestión patrimonial, hay que dar una discusión seria y de fondo para ver cómo se hace para que ese patrimonio, privado, sea sostenible para sus dueños, porque la gente muchas veces vende su propiedad porque no puede mantenerla.

Tendencia: los mejores edificios de oficinas que son “bosques verticales” donde el verde es protagonista y el trabajo se estimula

Fuente: La Nación ~ En Luxemburgo, Vietnam y Singapur ya se ven estas construcciones dedicadas al mundo laboral con vegetación en su exterior e interior.

Los edificios verdes, hace tiempo, fueron ocupando el centro de la escena en todo el planeta. Los que son más modernos no sólo tienen como objetivo cuidar el medio ambiente sino que fueron concebidos con una clara finalidad: mejorar la calidad de vida de sus ocupantes. Como dicen algunos sociólogos, la arquitectura, cada vez más, busca lograr edificios no sólo que resulten vivibles (sean para residir como para trabajar) sino que, además, se conviertan en estructuras vivas capaces de ir creciendo, madurando, a medida que éstos son habitados. Y en esa dirección parecen transitar los mejores arquitectos.

Icône cosecha elogios

El equipo del estudio Foster + Partners, sin dudas, es una de las firmas arquitectónicas más reconocidas del mundo. Y no es para menos porque la mayoría de sus trabajos lo avalan. Uno de sus últimos proyectos es el complejo de oficinas colaborativas Icône, que está cosechando reconocimientos a nivel internacional. Posee 18.800 m² y se levanta en el moderno barrio Belval (que combina investigación, educación, ocio y comercio) en Luxemburgo.

El interior del edificio Icone en Luxemburgo
El interior del edificio Icone en LuxemburgoNigel Young

El edificio de oficinas -que busca alcanzar una certificación Breeam Excellent- está lleno de luz y vegetación, fomenta un espíritu de cocreación y colaboración. Su diseño responde a la necesidad de entornos de trabajo flexibles y seguros que se consolidaron como necesidad desde la irrupción de la pandemia.

Su diseño responde a la necesidad de entornos de trabajo flexibles y seguros que se consolidaron como necesidad desde la irrupción de la pandemia.
Su diseño responde a la necesidad de entornos de trabajo flexibles y seguros que se consolidaron como necesidad desde la irrupción de la pandemia.Nigel Young

La obra, que recuerda a los viejos inmuebles industriales, tiene fachadas y tejados de vidrio y su interior está provisto de un importante atrio central. El complejo ofrece una gran cantidad de amplios espacios pensados para facilitar el trabajo grupal, entre los que se destacan las terrazas verdes (ideales para realizar reuniones informales) y los sectores de descanso, dispuestos en los niveles superiores, que invitan a hacer un alto en medio de la jornada laboral.

La luz natural y el verde de los microjardines interiores -que están dispuestos por todo el complejo- son una invitación al relax y a la revinculación. Factores éstos que, desde la manifestación de la pandemia, se convirtieron en puntos centrales de la nueva arquitectura.

Vietnam y su bosque vertical

Vietnam presentó en sociedad un edificio de oficinas que, a simple vista, se asemeja a un bosque vertical.El inmueble, que se terminó de construir en 2022 y que lleva el sello del estudio VTN Architects, tiene una superficie cubierta de 1386 metros cuadrados y es uno de los mejores exponentes de la arquitectura actual -que busca estar en sintonía con el medio ambiente-.

Edificios de oficinas con vegetación en Vietnam
Edificios de oficinas con vegetación en VietnamFinbarr Fallon

Según los propios arquitectos, este edificio -llamado Urban Farming Office- es una declaración de principios que intenta recordarle a la ciudad que el crecimiento urbano no tiene por qué relegar las zonas verdes. “Éste es un esfuerzo concreto en la lucha contra la contaminación ambiental. El objetivo del proyecto es devolver un espacio verde a la ciudad”, sostienen los arquitectos encargados del proyecto.

El singular edificio está ubicado en una zona recientemente urbanizada de la ciudad Ho Chi Minh. Este proyecto inmobiliario dedicado a oficinas es una clara demostración de que la agricultura urbana vertical es posible.

Urban Farming Office- es una declaración de principios que intenta recordarle a la ciudad que el crecimiento urbano no tiene por qué relegar las zonas verdes.
Urban Farming Office- es una declaración de principios que intenta recordarle a la ciudad que el crecimiento urbano no tiene por qué relegar las zonas verdes. Finbarr Fallon

Su fachada está formada por un conjunto de plantas autóctonas colgantes que dejan filtrar tanto el aire como la luz solar. “La granja vertical que creamos proporciona un microclima confortable para sus ocupantes”, explica uno de los arquitectos. Y agrega: “El riego de las diferentes especies que tapizan el frente se realiza con agua de lluvia. El edificio, de alguna manera, se convirtió en una construcción viva que busca estar en armonía con el entorno”.

El diseño arquitectónico ofrece interiores amplios sin divisiones, grandes aberturas y espacios generosos que invitan al trabajo colaborativo. Allí las -pocas y necesarias- columnas parecen convertirse en singulares elementos estéticos.

Casi no hay columnas en el edificio, todo es amplio y luminoso
Casi no hay columnas en el edificio, todo es amplio y luminosoFinbarr Fallon

Singapur y su nueva torre verde

Singapur acaba de terminar su gigante verde. Se trata de la torre CapitaSpring (de 280 metros de altura), un proyecto mixto llevado adelante por los estudios de arquitectura BIG y Carlo Ratti Associati. Según los arquitectos, ésta es una transición perfecta entre el jardín y la ciudad. El edificio, que se encuentra enclavado en el distrito financiero de Singapur, tiene 51 pisos (unos 93.000 m²) e incorpora grandes espacios verdes que están enmarcados por impactantes aberturas esculturales en la fachada.

Tiene 51 pisos e incorpora grandes espacios verdes que están enmarcados por impactantes aberturas esculturales en la fachada.
Tiene 51 pisos e incorpora grandes espacios verdes que están enmarcados por impactantes aberturas esculturales en la fachada.Finbarr Fallon

El complejo alberga en su interior 56 espacios gastronómicos y una importante área destinada a oficinas y casi tres centenares de unidades residenciales con servicios hoteleros. Además, cuenta con un centro comercial minorista y, lo más atractivo, una serie de jardines tropicales -que tienen como objetivo llevar la naturaleza a la ciudad-.

Las escaleras que se comunican con los pisos son pasarelas repletas de vegetación
Las escaleras que se comunican con los pisos son pasarelas repletas de vegetaciónFinbarr Fallon

Sin dudas, el gran protagonista del edificio es el verde con 8360 metros cuadrados de jardines internos. En la planta baja, los visitantes se encuentran con un llamativo sector denominado “plaza del bosque lluvioso” y un parque público. Este último cuenta con varios lugares aptos para realizar actividades físicas, áreas con intervenciones artísticas y espacios previstos para eventos comunitarios. Este parque fluye hacia la “sala de la ciudad”, un amplio atrio de 19 metros de altura dentro de la torre. El lugar crea vestíbulos separados que se convierten en los portales de accesos para las oficinas, las unidades residenciales y el centro gastronómico.

Contiene 8360 metros cuadrados de jardines internos y un jardín gigante y abierto de 30 metros de altura, con niveles interconectados que forman un paseo botánico espiralado y miradores
Contiene 8360 metros cuadrados de jardines internos y un jardín gigante y abierto de 30 metros de altura, con niveles interconectados que forman un paseo botánico espiralado y miradoresFinbarr Fallon

Las unidades residenciales se ubican en los ocho pisos inferiores de la torre, mientras que las oficinas ocupan las 29 plantas superiores. Entre los dos se encuentran cuatro pisos de lo que los arquitectos llaman el “oasis verde”, un jardín gigante y abierto de 30 metros de altura, con niveles interconectados que forman un paseo botánico espiralado, que ofrece mágicos miradores. Un dato simpático, pero no por ello menor, en la parte superior del edificio hay un jardín a cielo abierto, con 150 especies de plantas comestibles que proporcionan ingredientes para los restaurantes y cafés del edificio.

La torre, la segunda más alta del país, cuenta con 80.000 plantas y busca convertirse en el ícono de la Ciudad Jardín, como se la conoce a Singapur. La torre incluye muchos servicios que apoyan el Plan Verde 2030 que lleva adelante Singapur -desde hace algunos años- entre los que se destacan, además de su vegetación, un gran estacionamiento apto para 165 bicicletas y una ciclovía de 600 metros que rodea el edificio

Buenos Aires pierde altura: cómo son los edificios en construcción y qué busca la demanda

Fuente: Infobae – Por qué se levantan inmuebles más bajos que hace 4 años y en qué barrios porteños hay más obras. Las preferencias de los posibles compradores

En la ciudad de Buenos Aires comenzó a advertirse con fuerza la disminución de obras de mega torres o inmuebles de más de 15 pisos. Esto se debe fundamentalmente al cambio del Código Urbanístico y de Edificación que emprendió el gobierno porteño entre 2018 y 2020, cuyas modificaciones y limitaciones aplicadas se mantienen vigentes.

Actualmente se llevan adelante más de 40.000 viviendas de la mano del impulso privado en diferentes barrios, pero en su mayoría son de 3 o 4 niveles como mínimo y de hasta 8 pisos como máximo. “Por lo general son viviendas de 2 y 3 ambientes y los inmuebles llegan a totalizar una superficie de 2.000 metros cuadrados, que puede ser de hasta 2.500 m2”, precisó a Infobae Carlos Quirico, del Grupo Quirico.

Hay otros edificios que pueden llegar a 3.000 m2 totales, pero todos están muy lejos en comparación, por ejemplo, con la torre Renoir (culminada en 2013) en Puerto Madero que totalizó 70.000 m2.

Fuentes de la Secretaría de Desarrollo Urbano del gobierno de CABA confirmaron que las obras de mayor envergadura que están en marcha sus planos y habilitaciones fueron aprobados y otorgadas antes del cambio al código. Se localizan mayormente en Puerto Madero, Palermo y Belgrano, entre otras zonas.

Monroe al 4800, en Villa UrquizaMonroe al 4800, en Villa Urquiza

Expertos argumentan que hay un mercado limitado en cuanto a la cantidad de compradores. El arquitecto Ignacio Machicote, de TBT Real Estate, dijo a Infobae que “por esta situación hubo que apuntar a emprender obras chicas porque son más rápidas de fondear, menos riesgosas de construir y permiten incorporar más innovación en el diseño”.

Por motivos normativos y comerciales, se incorporaron muchos terrenos ideales para generar obras pequeñas y medianas.

Se incorporaron muchos terrenos ideales para generar obras pequeñas y medianas

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana (entidad que agrupa a desarrolladores de viviendas), amplió a Infobae que “el fuerte incremento en la cantidad de terrenos derrumbó la incidencia del suelo en el segmento para obras chicas lo cual mejoró las condiciones para emprender a esta escala. Al mismo tiempo, las obras grandes con el cambio normativo perdieron altura potencial, que era un factor clave para ofrecer unidades distintivas”.

Desde la Secretaría de Desarrollo Urbano, a cargo de Álvaro García Resta se informó cómo se registra la merma de edificios en obras con menos altura que hace 4 años atrás. Por ejemplo, en 2018 entre 10 a 15 pisos había 315 edificios que sumaban 1.296.020 de metros cuadrados. En 2022, esa cifra cayó a 153 inmuebles que suman 392.372 m2. Entre 20 y 50 pisos, en 2019 había 6 edificios y 280.696 m2, el año pasado sólo se contaban 4 y 241.942 metros cuadrados.

Fuente: Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno porteñoFuente: Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno porteño

En qué zonas hay más desarrollos

Varios barrios porteños lideran las obras en marcha en el presente. Uno de ellos es Caballito, porque es muy requerido desde hace tiempo por estar en el centro geográfico de CABA. “Hoy en el podio tenemos los barrios en donde hubo un cambio sensible de la demanda de terrenos, es decir, que se incorporaron más lotes, como en Villa Devoto, Palermo y Villa Urquiza”, dijo Levrio.

Andrea Borges Do Canto, de Landium Real Estate y Nextliving, comentó a Infobae que “la demanda y aceptación de desarrollos de escalas menores viene acompañada de un cambio en las preferencias de los clientes, tanto sean inversores o residentes futuros. Los compradores buscan más que una simple ubicación o tamaño, y valoran otros factores como la calidad de la construcción, el diseño y las características de las viviendas, los servicios disponibles, la sostenibilidad y la eficiencia energética, entre otros aspectos”.

Render de Nex La Pampa, en La Pampa y Migueletes en BelgranoRender de Nex La Pampa, en La Pampa y Migueletes en Belgrano

Asimismo, se percibe que la demanda estudia los proyectos menos riesgosos en términos de inversión, los interesados analizan la compra en pozo y definitivamente el tiempo de ejecución de la obra futura impacta en la decisión de compra.

Carlos Quirico, contó que hay zonas en donde se complicó edificar: “En Núñez por cambio de código y otros lugares que aun teniendo modificaciones de alturas y superficies permitidas no terminan de arrancar, supongo que es por problemas de seguridad y falta de transportes públicos, como en algunos puntos del sur u oeste porteño”.

Tipos de unidades

Dentro del metraje permitido se edifican viviendas de 3 y 4 ambientes para usuarios finales como PH sin amenities, pero con grandes terrazas y jardines privados.

Hoy las viviendas que mejor demanda tienen son las de 3 y 2 ambientes de hasta 50 m2. Aunque también hay buena demanda de monoambientes en edificios concebidos para el alquiler temporal

Ignacio Machicote, dijo que “generalmente los edificios tienen unidades diferentes, lo cual ayuda a abastecer todas las necesidades: PH de 3 y 4 ambientes como una casa con jardín y pileta con privacidad muy cuidada, hasta un departamento en planta simple con una terraza totalmente descubierta y privada de 25 m2″.

En CABA se siguen priorizando las unidades de 1 y 2 ambientes que antes de la pandemia representaban el 80% de lo que se construía.

El proyecto Emehome en la calle Medrano, en PalermoEl proyecto Emehome en la calle Medrano, en Palermo

“Hoy esta cifra se redujo al 60% ya que los usuarios finales son los que quedaron en el mercado como compradores estables, lo cual solicitan más 3 y 4 ambientes”, acotó Santiago Levrio.

Agustín Alonso, de Euler Desarrollos, dijo a Infobae que “se ponderan los espacios al aire libre (jardín), la amplitud (living/cocina) y la recreación (quincho/galería)”.

Precios

Muchas personas que acceden en pozo eligen ingresar con un anticipo que oscila entre 30% y 40% en dólares y luego pagan cuotas en pesos ajustables por la variación del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

En el corredor norte de CABA se pueden encontrar obras pequeñas y medianas con unidades desde USD 1.800 por m2. Levrio, detalló que “en el radio centro pueden encontrarse desde USD 1.700 y en el corredor sur desde USD 1.600 por m2. Siempre hablando desde el pozo”.

También hay opciones en los barrios de Vélez Sarsfield, a USD 1.300 por m2, Villa General Mitre, en USD 1.550 y Belgrano en USD 2.100 por m2 (estos valores son precios de pre venta o de obras que recién comienzan).

Qué no puede faltar

Otro punto importante es que las viviendas modernas han logrado con el tiempo estandarizar temas que antes eran considerados de lujo. Las carpinterías de Doble Vidrio Hermético (DVH), buena calefacción/refrigeración y espacios comunes útiles como piscinas y salones de usos múltiples son el requerimiento inicial de cualquier emprendimiento.

“Hoy no deben faltar expansiones como balcones aterrazados y en lo posible parrilla. Y está aceptado por la demanda que las cocinas, living y comedores estén integrados, generando visualmente espacios más amplios con menos requerimientos de ventilación”, detalló Carlos Quirico.

Está aceptado por la demanda que las cocinas, living y comedores estén integrados, generando visualmente espacios más amplios (Quirico)

La tendencia conduce a que incluso en segmentos más altos se busque materiales de nulo mantenimiento que imitan texturas y terminaciones de materiales naturales. Se incorpora lentamente la tecnología en electrodomésticos y sobre todo en seguridad y accesos al edificio y la vivienda.

Con el incremento paulatino del trabajo mixto, muchos que necesitan 2 dormitorios buscan 3 para tener un espacio definido para oficina en casa. Hoy según el portal Zonaprop, la mayor presión de la demanda se encuentra en 3 y 4 ambientes.

“Las cocinas han sido de los ambientes que más cambiaron con el tiempo. Inicialmente se pensaban compartimentadas y con mínima comunicación al resto de la vivienda. Eso con el tiempo fue cambiando y las cocinas de estilo americano (integradas) tomaron relevancia y fueron predominando entre las nuevas viviendas”, destacó Agustín Alonso.

Un proyecto que llegará a Montañeses al 2400, también en BelgranoUn proyecto que llegará a Montañeses al 2400, también en Belgrano

En cuanto a los livings, el cambio principal es que se proyectan de forma paralela y no tanto perpendicularmente en la planta, algo que generaba oscuridad. Los dormitorios no han variado mucho y según el espacio en planta se dividen en dormitorios, suites y master suites, según su despliegue.

“Los proyectos deben ser pensados con la consciencia de que estarán en uso y serán parte importante de la ciudad por los próximos 80 años. Hoy no se conciben desarrollos sin aplicaciones tecnológicas y que contribuyan con la eficiencia energética, como ser panelería solar, pre-calentadores de agua solares, sistemas de control de acceso que hoy nos permiten gestionarlos de manera individual, desde el dispositivo celular y desde cualquier parte del mundo, así como también la domótica. Post pandemia los balcones verdes en altura son muy valorados también”, resaltó Andrea Borges Do Canto.

Qué se construirá: aprobaron el proyecto inmobiliario en la ex Ciudad Deportiva de Boca y la Costanera Sur

Fuente: La Nación ~ Son casi 72 hectáreas donde habrá viviendas, oficinas, comercios, escuela, sanatorio y un parque público de 48 hectáreas.

Después de años de idas y vueltas, la Cámara de Apelaciones validó el convenio urbanístico entre el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y la empresa en bienes raíces Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA). Con este visto bueno, la compañía podrá finalmente llevar a cabo su proyecto que sumará a la Costanera Sur nuevas viviendas, oficinas, comercios, escuelas, sanatorio y un parque público.

Conforme a lo acordado, el Gobierno porteño modificó la normativa para habilitar la construcción de edificios frente al Río de la Plata a cambio de que la empresa entregue al dominio público 48 de las 71 hectáreas para la realización de un espacio verde público.

Así se vería el proyecto de IRSA en el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca
Así se vería el proyecto de IRSA en el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca

Cómo será el proyecto

Según había anunciado el presidente de la desarrolladora, Eduardo Elsztain, el emprendimiento contempla una inversión total de US$1800 millones en un plazo de entre 15 y 20 años.

En detalle, el plan implica laconstrucción de 6000 unidades de vivienda por un lado y, además, se realizarán oficinas, locales comerciales, escuelas, sanatorio y un paseo peatonal costero. Las construcciones estarán emplazadas en un terreno de 71,61 hectáreas, de las cuales se puede construir en aproximadamente 895.000 m².

El proyecto contempla una inversión total de US$1800 millones
El proyecto contempla una inversión total de US$1800 millonesGerardo Viercovich – LA NACION

“Apuntamos al público que hoy vive en Buenos Aires. Estamos pensando en un desarrollo de 15.000 o 20.000 habitantes. No es un target triple A, sino que va a estar dirigido a la clase media de la ciudad”, señaló el presidente de la empresa dueña de los principales shoppings del país.

Idas y vueltas

Si bien la empresa es dueña del terreno desde 1997, una serie de impedimentos habían paralizado los planes para realizar el desarrollo. Allí se iba a llevar a cabo originalmente la Ciudad Deportiva de Boca Juniors en la Costanera Sur, proyecto que nunca llegó a buen término y dejó por más de 20 años las tierras en desuso. Para 1991, la sociedad Santa María del Plata le compró el predio a Boca por US$22 millones y no fue hasta 1995 que se realizó un concurso para diseñar un plan maestro. Dos años después, IRSA se hizo de los terrenos y el plan por US$51 millones.

Render del proyecto inmobiliario que Irsa construirá en el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca
Render del proyecto inmobiliario que Irsa construirá en el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca

Pero el masterplan de la empresa no cuadraba con los permisos de la zonificación en ese lugar. Fue por eso que la ciudad le concedió un convenio urbanístico para modificarla. Estas son herramientas de gestión urbana que formalizan un acuerdo y definen compromisos entre actores del sector privado y el Estado para realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones en la ciudad que generen beneficios mutuos. Se trata de un instrumento que se implementa en toda la Argentina y en distintas partes del mundo.

La empresa compró el terreno en 1997
La empresa compró el terreno en 1997Gerardo Viercovich – LA NACION

A fines del 2021 se había publicado en el Boletín Oficial la ley con que la Legislatura porteña aprobó la normativa para el desarrollo de “Costa Urbana”. Sin embargo, distintas entidades pidieron la nulidad del convenio a través de la presentación de un recurso de amparo ante el fuero Contravencional de la Ciudad por “la falta de participación ciudadana de forma previa a la firma del Convenio Urbanístico y la ausencia de la elaboración del Estudio Diagnóstico y la Evaluación de Impacto Final” en torno al emprendimiento. Eso frenó el proyecto hasta ahora, que la Cámara de Apelaciones anuló el recurso de amparo y lo habilitó.

Por ley, el anteproyecto para el espacio verde público lo define un concurso. “El amparo no suspendió los plazos del concurso sino que mientras estaba en la Justicia, seguimos avanzando. El fallo llega justo en un momento donde en pocos días se va a conocer el proyecto ganador. Mientras tanto, se alineó todo para que se pueda comenzar la obra en etapa cero″, dijo Álvaro García Resta, Secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.

El año pasado, la empresa publicó un comunicado en el que informaba que destinará cerca del 70% de la superficie total del predio al desarrollo de espacios verdes públicos y aportaría tres parcelas adicionales, dos para el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FODUS) y uno para el Fideicomiso de Innovación, Ciencia y Tecnología del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, al cual también aportará la suma de US$2 millones en efectivo y la cantidad de tres millones de bonos soberanos (AL35).

Asimismo, la empresa se encargará de las obras de infraestructura y vialidades en el predio y realizará las creación del espacio público aportando hasta un total de US$40 millones junto con el mantenimiento cedido por 10 años o hasta completar la suma adicional de US$10 millones.

Boom inmobiliario en Caballito: los proyectos premium que le están cambiando la cara al barrio

Hay nuevas propuestas que apuntan a familias de un segmento alto. Particularidades de una zona con identidad, donde, también, se presentan oportunidades.

Es el único barrio de la ciudad donde el sur cotiza más que el norte. Efectivamente, Caballito, que de él se trata, tiene sus m2 más exclusivos al sur de Rivadavia, con valores de departamentos que superan, y de manera holgada, a los que pueden hallarse al cruzar la avenida en dirección opuesta. El dato se corresponde -lógico- con la disponibilidad de tierra, mucho más cara y casi inhallable especialmente allí, donde los precios son más altos.

Así lo señala Alejandra González, titular de Justevila Nuevos Emprendimientos, firma con actividad en la zona desde hace más de dos décadas. La experiencia no es un dato menor en un barrio con fuerte identidad y sentido de pertenencia; tanto que los clientes son en un 80% vecinos nacidos y criados en la zona.

«También es un barrio aspiracional, especialmente para todo el corredor oeste y el sur del GBA, pero así y todo. la mayoría de los compradores son de aquí», detalla González, quien también informa acerca de otras particularidades del área: las unidades chicas se venden muy poco y los dos ambientes, en general, son comprados por padres para hijos en edad de independizarse.

Precios de departamentos y particularidades de la zona

«Los más chicos son los que tardan más en venderse», subrayan en Justevila, donde además remarcan que las propuestas grandes y premium son las de mayor salida. «Nuestro ticket promedio es de u$s350.000″, precisa la entrevistada, respaldando la data.

Arbolada, fresca y luminosa a la vez, la avenida Pedro Goyena es una de las que alberga las iniciativas de mayor categoría de la zona. Gerardo Azcuy, titular de la desarrolladora homónima y que cuenta con varios emprendimientos de su serie Donna sobre esta arteria, apunta que el barrio tiene un neto perfil familiar. Uno de ellos, con fecha de entrega en 2026, es Gioia, en la esquina con avenida La Plata, cuyo m2 se comercializa a 2.900 dólares.

Caballito es el único barrio de la ciudad donde el sur cotiza más que el norte

«Los compradores en Caballito buscan departamentos que, en cierta medida, tengan características similares a una casa, es decir, que sean casas en altura», detalla.

«Por su infraestructura, servicios –hay muchísimos colegios-, ubicación y conexión, es elegida por grupos familiares con hijos en edad escolar, que requieren una vivienda con amplitud y que a la vez aprecian la seguridad que les brinda un edificio de departamentos, especialmente para los chicos que se mueven solos», completa.

 «No obstante -continúa Azcuy- también existe un segmento de inversores que en el caso de Caballito compra unidades grandes para revender. Si bien en otros barrios el inversor suele adquirir departamentos chicos, aquí compran grandes porque saben que son demandados en la zona».

Tiempo de oportunidades para comprar departamentos

«En el norte de Caballito, hoy, hay verdaderas oportunidades», retoma Alejandra González desde Justevila, consultada por las propuestas que se encuentran en esa parte del barrio. A la hora de los ejemplos, menciona Life Parque Rivadavia, en Hidalgo 205, un proyecto de 22 pisos con amenities, con diseño del estudio Jaraj y que en la actualidad se comercializa a 2.000 dólares

Pero lo cierto es que en esta parte específica de Caballito, hay espacio para ofertas de otro perfil.  «Caballito tienen una zona muy particular, hacia el norte, que, sin perder centralidad y accesibilidad, conserva la tranquilidad de sus calles arboladas, donde hay casas y edificios bajos, donde se puede estacionar y que cuenta con hermosas zonas verdes», describe Ariel Venneri, que está desarrollando su PH Eco 10, justamente ahí donde dice, a dos cuadras de Plaza Irlanda.

La avenida Pedro Goyena es una de las que alberga las iniciativas de mayor categoría de la zona

De acuerdo con el desarrollador de esta propuesta, la segunda en el área de la firma y que hoy está en desarrollo, comercializada a u$s1.480, se erige en una zona cuya tipología arquitectónica respeta las construcciones de baja altura. En equilibrio, las nueve unidades en oferta del proyecto de Venneri son grandes, de tres y cuatro ambientes con cocheras.

Por lo demás, el concepto PH parece sintonizar con el espíritu barrial de esta parte del quartier, donde todavía es posible hallar esta tipología en particular en su versión clásica. En el caso de PH Eco, se presentan con una vuelta de tuerca, apuntando a la sustentabilidad (cuentan con paneles solares, recolección de agua de lluvia y medidores bidireccionales), y dotados con tecnología.

Cuál es el plan de negocios de la desarrolladora de Costantini para 2023

Fuente: IProfesional – Si bien mantiene un perfil financiero conservador, lanzará nuevos barrios capitalizando su valor marcario pero también venderá algunos de sus activos

Tras haber revertido un resultado negativo de $3.657 millones en el 2021 por una ganancia de $2.570 millones en el 2022, la estrategia comercial de Consultatio, del empresario Eduardo Costantini, se basará en la búsqueda de nuevas oportunidades de negocios en el sector inmobiliario local y en el exterior, así como en la finalización de varias obras que tiene en marcha.

Se trata de la empresa de real estate creada por Costantini en 1991 que se especializa en proyectos de gran escala en la Argentina, Uruguay y Estados Unidos y que opera en tres líneas de negocio como son urbanizaciones, edificios residenciales, y torres corporativas.

Desde sus comienzos, Consultatio ha desarrollado 11 proyectos inmobiliarios: tres urbanizaciones que ya entregaron más de 1.850 hectáreas; seis edificios residenciales finalizados con una superficie vendible aproximada de 172.000 m2 y tres torres corporativas AAA entregadas con una superficie vendible aproximada de 91.000 m2.

Adicionalmente, cuenta con tres proyectos en desarrollo (en forma directa o indirecta) como son dos edificios residenciales y uno mixto que totalizan un aproximado de 140.000 m2 vendibles.

Según un comunicado de la empresa enviado a la Comisión Nacional de Valores (CNV) para informar sobre los resultados financieros del año pasado, en la actualidad no posee endeudamiento financiero y tiene fondeados sus compromisos constructivos asumidos, «lo cual la posiciona en una situación de solvencia y solidez económica y financiera».

En ese contexto, para este año mantiene los planes de inversión, impulsando las obras en curso y explorando en Argentina y el exterior oportunidades en las diferentes líneas de negocio, «capitalizando el valor marcario y aprovechando fortalezas para continuar desarrollando productos inmobiliarios únicos, innovadores y de alta calidad».

Ubicado en la localidad bonaerense de Tigre, Nordelta es la marca insignia de la desarrolladora de Eduardo Costantini

Ubicado en la localidad bonaerense de Tigre, Nordelta es la marca insignia de la desarrolladora de Eduardo Costantini

De acuerdo al documento, también seguirá de cerca el mercado para evaluar el momento indicado para lanzamientos de nuevos barrios dentro de Nordelta y Puertos, ubicado en la zona bonaerense de Escobar.

En lo que respecta a los segmentos de edificios residenciales y torres corporativas, Consultatio se enfocará en avanzar con el desarrollo de los proyectos que ya tiene en cartera, Oceana Nordelta y Huergo 475 y el lanzamiento comercial e inicio de obra de Catalinas Río.

«Nos proponemos continuar operando con un perfil financiero conservador, minimizando los costos y riesgos financieros y maximizando las preventas para generar capital de trabajo», agrega Consultatio en su informe enviado a la CNV, en el cual destaca que «se ha caracterizado por el uso prudente del capital, manteniendo siempre un perfil crediticio saludable».

Del mismo modo, aclara que el posible acceso a oportunidades de desarrollo de nuevos emprendimientos la obliga a maximizar el retorno de los recursos líquidos con los que cuenta. En este sentido, no descarta que en el futuro decida la venta total o parcial de algunos de sus actuales activos para financiar nuevos proyectos con mayor retorno esperado, o administrar y desarrollar proyectos de terceros en calidad de asesor externo o administrador independiente.

Para los ejecutivos de Consultatio, la posibilidad de mantener su rentabilidad conviviendo con condiciones de mercado volátiles «es el resultado de un modelo de negocios caracterizado por el compromiso de los accionistas con un proyecto comercial a largo plazo; una estructura administrativa y operativa eficiente y flexible; su concentración en el mercado de alto poder adquisitivo que le proporciona ciclos de pago más cortos y objetivos de clientes de mayor poder adquisitivo que son menos susceptibles a la volatilidad y reveses económicos; su estrategia de generar preventas para financiar sus operaciones y su sólida estructura financiera y endeudamiento conservador

Avances en las obras

En el caso de Nordelta, la obra insignia de Consultatio, la estrategia comercial actual es darle impulso al nuevo Centro y junto con la llegada de la nueva institución educativa, ORT, iniciará una propuesta educativa integral denominada Área Beta, un ecosistema de interacción entre el conocimiento y la producción.

el año pasado reconoció Ingresos por ventas por $6.823 millones de los cuales $93,1 millones surgieron de alquileres y el resto por la entrega de 12 departamentos.

El año pasado, Oceana Bar Harbour, ubicado en Miami, reconoció ventas por $6.823 millones 

Se trata de un polo de experimentación y aprendizaje disruptivo y abierto, dirigido a las nuevas generaciones que aspiran a crear un gran ecosistema de actores e intercambio entre conocimiento y producción.

El nuevo espacio edilicio y conceptual estará también provisto de servicios culturales, gastronómicos y deportivos.

Adicionalmente, se está trabajando a nivel proyectual con el estudio de arquitectura alemán Sauerbruch-Hutton y RDR Architectes de Suiza en el desarrollo de los edificios de vivienda, apto profesional, oficinas y locales comerciales, para las dos primeras manzanas a desarrollar en Nordelta Centro.

Del mismo modo, continuará evaluando las condiciones de mercado a fin de determinar el momento indicado para el lanzamiento de nuevos barrios y venta de macrolotes a terceros.

Durante el ejercicio económico 2022, pactó la venta de 176 productos (139 lotes, dos macrolotes, tres departamentos y 32 otros) y reconoció ingresos por ventas por $9.195 millones explicado principalmente por la entrega de posesión de lotes y macrolotes.

En el caso de Puertos en Escobar, en abril del año pasado realizó el lanzamiento del barrio Nativas, que cuenta con 418 lotes de 610 a 870 m2 promedio, con acceso directo a la reserva y club house con salida al lago central del barrio.

«Consultatio avanza en el desarrollo de un programa comercial para reconvertir el espacio de servicios en un centro de destino turístico urbano. El programa contempla un nuevo centro de ventas, la reconversión de los locales comerciales a nuevas propuestas más enfocadas en los usuarios y la generación de contenidos y actividades enfocados en los tres ejes del proyecto: vida activa, natural y cultural», agrega el paper.

Trabaja también en el desarrollo de espacios públicos para toda la familia que incluyen opciones gastronómicas, áreas de servicio, y promueven las actividades deportivas, náuticas, recreativas, y el contacto con la naturaleza.

Por otra parte, continuará evaluando las condiciones de mercado a fin de determinar el momento indicado para el lanzamiento de nuevos barrios y venta de macrolotes a terceros.

En el emprendimiento Las Garzas, que opera en la ciudad uruguaya de Rocha y con el objetivo de aprovechar el mayor flujo de turistas durante la temporada de verano diciembre-enero fue contratado al Chef Marcelo «Camote» Langer para supervisar la cocina del restaurant ubicado dentro del proyecto.

Asimismo, el equipo de comercial organizó una serie de eventos promocionales, incorporando figuras reconocidas de alto perfil para generar contenido de prensa e introducir el proyecto a nuevos compradores.

En tanto, en el emprendimiento Oceana Bal Harbour, complejo de residencias situado en la Avenida Collins, sobre 2,25 hectáreas próximas a la playa, con vistas exclusivas a la costa del sur de la Florida, el Atlántico, la Bahía de Biscayne y los puntos más destacados de la ciudad, como el Bal Harbour Shops.

se está trabajando con inmobiliarias oficiales en la comercialización del proyecto que incluye en su oferta comercial la opción de adquirir unidades destinadas a la renta administrada.

La empresa está trabajando con inmobiliarias para el proyecto Huergo 475 que incluye la opción de adquirir unidades

Volviendo al plano local, se destaca Oceana Puerto Madero, emplazado sobre un terreno de 11.362 m2 en el Dique 2 de ese barrio porteño y considerado la última pieza del Distrito Faena.

Para su concepción y diseño se conformó una asociación creativa con Alan Faena y se contrató al prestigioso estudio internacional Brandon Haw Architects.

En cuanto a la estrategia comercial, Consultatio cuenta con una unidad modelo, con el objetivo de tener presencia y atención comercial dentro del proyecto y continúa trabajando con inmobiliarias oficiales en la comercialización del emprendimiento.

Consolidar marcas

Del mismo modo encara la expansión de Oceana Nordelta, complejo residencial ubicado en la urbanización más consolidada del país, orientado al segmento medio-alto con una superficie vendible de 27.251 m2.

Es el segundo edificio de la línea Oceana en Argentina y el 2 de febrero de 2021 Consultatio Argentina S.A.U. y Consultatio Inmobiliario Fondo Común de Inversión Cerrado celebraron un contrato de compraventa con el Fidecomiso Acqua Oceana para la venta del terreno que dichas sociedades habían aportado originalmente a la Unión Transitoria formada por Consultatio Argentina y Consultatio Inmobiliario Fondo Común de Inversión.

El contrato de compraventa contempla la venta de los derechos sobre el proyecto arquitectónico, para la construcción del edificio a ser denominado «Oceana Nordelta» con destino a vivienda multifamiliar, que el Fideicomiso tiene intenciones de desarrollar, construir y comercializar.

Los vendedores hicieron entrega del terreno con carácter de «tenencia precaria» para permitir el inicio de la obra por el Fideicomiso, en tanto la posesión definitiva o escrituración será entregada una vez que se haya abonado íntegramente el precio, que asciende a u$s8.5 millones y que será abonado en partes iguales a los vendedores el 31 de enero de 2024.

Con respecto a Huergo 475, se ubica en borde que comunica al barrio más antiguo con el más joven de Buenos Aires y se presenta como un ámbito de la ciudad donde historia, infraestructura, equipamiento y paisaje configuran un entorno óptimo para las nuevas generaciones, presentando una oportunidad donde ensayar una nueva forma de convivencia cívica.

«Huergo 475 asume este desafío ofreciendo una organización singular. Mediante una serie de desplazamientos horizontales relacionados con el paisaje circundante, la torre genera un sistema de espacios particulares donde se ubican los ámbitos destinados al encuentro social, reforzando el vínculo de los habitantes de la torre con la ciudad de Buenos Aires», destaca el informe.

Esta solución llave en mano ofrece a los inversores la posibilidad de alquilar su unidad temporalmente y obtener una alta rentabilidad, a través de un property manager especializado que se encarga de administrarla.

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Consultatio ha desarrollado 11 proyectos inmobiliarios: tres urbanizaciones que ya entregaron más de 1.850 hectáreas

De esta manera, los inversores pueden asegurarse un ingreso mensual de alquiler sin tener que preocuparse por los gastos y comisiones asociados, además de contar con un ajuste dinámico de tarifas y la protección del valor de su propiedad.

Otro proyecto en marcha es el de Catalinas Río en tres terrenos que Consultatio adquirió en el 2017, a través de una subasta pública organizada por el AABE.

El objetivo es encarar un nuevo desarrollo en la zona conocida como Catalinas II, linderas al nuevo Paseo del Bajo, que se ha convertido en la nueva primera línea frente al Río de la Plata.

Emplazado sobre un lote de 240 metros de frente, Catalinas Rio será un nuevo centro de destino en la zona, un complejo de aproximadamente 185.000 m2 que permite el desarrollo de tres torres de usos mixtos, mayormente residencial, que incluirá espacios comerciales, educativos, gastronómicos y recreativos, además de áreas de cowork.

El desarrollo se encuentra inmerso en una propuesta integral de activación del espacio público y transformación urbana que vinculará el área de Catalinas II con la manzana histórica de Catalinas I y el centro de la ciudad.

Al 31 de diciembre de 2022, el proyecto cuenta con tres terrenos valuados en $26.459 millones los cuales se encuentran registrados en el rubro Propiedades de inversión.

Contexto macro

Mientras encara su propuesta comercial y de negocios, Consultatio espera que este año se modere el ritmo de expansión de la economía, ya con la mayoría de los sectores habiendo superado sus niveles de prepandemia.

Por un lado, entiende que la economía global continua su proceso de desaceleración y el mercado incorpora en el precio de los activos la expectativa de una recesión global.

Por otro, sostiene que en el plano local, el sector público continúa planteando un escenario de mayor austeridad por parte de la política fiscal y enfrentando un desafío significativo en relación con la política de administración de los pasivos públicos.

Asimismo, dado que 2023 es un año de elecciones presidenciales, anticipa que podría observarse un incremento de la volatilidad en las cotizaciones de los activos en los mercados financieros domésticos.

Agrega que la sequía causó un fuerte recorte en la cosecha de trigo, en gran medida destinada al mercado interno y condicionó los resultados de la cosecha gruesa el próximo año, cuya siembra ya se encuentra retrasada.

En este contexto las previsiones del mercado respecto del crecimiento económico de 2023 se ubican en 0,7% anual, según la mediana del sondeo del REM de fines de noviembre, mientras que el PFE-FMI contempla un rango entre el 1,5 y 2,5% de crecimiento promedio, cuyo centro es el 2% contenido en la Ley de Presupuesto Nacional 2023.

Lanzan a la venta departamentos «de pozo» en Zona Norte a pagar a 30 años

Fuente: IProfesional – Ubicado en Benavídez, el complejo de 165 unidades ofrece también amenities innovadores y contempla criterios de sustentabilidad y domótica.

No solo de diversificar los productos y las ubicaciones se trata, para vender inmueblesen un mercado como el actual en la Argentina se necesita mucho más; como una propuesta singular en cuanto a financiación. Al menos con ese foco se comercializa el condominio residencial Tao Parque, de reciente lanzamiento, que permite saldar –luego de abonar un anticipo del 15% y dos refuerzos del 10%– sus departamentos en hasta 360 cuotas reales, aunque también es posible en pesos más CAC.

En esas condiciones, se vende «solo una parte pequeña del emprendimiento y a un precio nominal cuyo valor actual es similar al precio de mercado terminado. Tenemos cupos determinados para cada una de las condiciones de venta», sostiene Néstor Ruiz, director de Grupo Dinal Desarrollos Inmobiliarios.

Departamentos con atractivos amenities

Este emprendimiento emplazado en una superficie de 17.490 m2 y ubicado en Benavídez (Camino La Bota Nº 120), a pocos metros de la ruta 9 y del centro comercial de Torre Pueblo, contará con 165 departamentos de 2, 3 y 4 ambientes con superficies que van desde los 53 hasta los 292 m2 divididos en cuatro módulos de cuatro pisos cada uno, todos con balcones con parrilla. Aunque, a diferencia del resto, la tipología de tres habitaciones sumará terrazas privadas en el último piso con parrilla, solárium, jacuzzi y toilette.

Los departamentos serán de 2, 3 y 4 ambientes

Entre las «atracciones» que contempla el desarrollo no solo se pueden contabilizar los clásicos como cocheras cubiertas con bauleras opcionales y de cortesía, un SUM, laundry o gimnasio, también aparecen otros amenities hasta ahora menos conservadoras como un fogón gourmet, fogoneros lounge para poder relajar, servicios de recibo de paquetes de compras online, un parque especial para el esparcimiento de los perros, una casa en el árbol y plaza de juegos para los más pequeños.

Y además de drones autónomos con inteligencia artificial que actúan como complemento de la seguridad física y electrónica, tendrán un sistema de aplicaciones conectadas a través de los celulares que facilitan la vida diaria dentro del complejo, desde el control de la iluminación o el encendido y apagado de electrodomésticos, por ejemplo, hasta la reserva del SUM o el jacuzzi.

Con fecha de entrega prevista para fines de 2026, en la actual etapa de preventa de pozo, los inmuebles más chicos, al contado, se están comercializando desde u$s64.530, con la posibilidad de cocheras cubiertas adicionando u$s15.000 a esta cifra.

La entrega de los departamentos está prevista para 2026

Innovación al servicio de la sustentabilidad  

Centralizado en el eje la innovación, el proyecto también tendrá una piscina central diseñada en diferentes niveles y climatizada con el sistema de aerotermia, a través del cual se toma la energía del aire y permite disminuir el consumo hasta un 80 por ciento.

Abastecidos por paneles solares, estos sistemas son bombas de calor diseñadas que proporcionan refrigeración en época estival, calefacción en los períodos más fríos y agua caliente durante todo el año.

Otra novedad es el mantenimiento de esta piscina con un sistema de limpieza y filtro inteligente, que disminuye los químicos porque emplea la tecnología europea del sistema Manta Beach. Debido a que sus bombas se alimentan mediante paneles solares, de este modo se reduce el costo de electricidad como también el del personal, puesto que posee un cuarto de máquinas totalmente autónomo.

Ubicado en Benavídez, el complejo de 165 unidades ofrece también amenities innovadores

En el mismo orden, si bien el proceso de separación de residuos comienza en cada hogar, TAO Parque brindará zonas específicas dentro del complejo aptas para el compostaje –para todo aquel que quiera realizar esta práctica tan saludable– que luego será utilizado en una huerta comunitaria interna.

¿Departamentos aptos para todo público?

En cuanto a los futuros compradores que empiezan a sondear el complejo recientemente lanzado, se destacan «parejas jóvenes que se inician en su vivienda propia y hacen un paso previo a la casa; parejas grandes que vivieron toda la vida en una casa en la zona y deciden mudarse buscando más seguridad y menor costo de mantenimiento, pero también solteros, solteras y padres separados que deciden mudarse cerca de donde viven sus hijos», especifica Ruiz.

La financiación es un punto muy favorable de estos departamentos

Y cree que, en general, hay un público cada vez más grande que elige el concepto de este tipo de proyectos que «reúnen todo lo mejor de una casa (contacto con el verde, amenities, tranquilidad y seguridad, si es un barrio cerrado) con lo mejor de un departamento (menor costo de mantenimiento y de dedicación al cuidado de la vivienda)».

Y este es solo el primer paso: próximamente lanzarán TAO Bosque, en Luján, que incorporará a su masterplan un área de usos mixtos con paseo comercial y oficinas, además de encontrarse en un entorno natural inigualable, con una laguna en su centro. Según la desarrolladora, «promete convertirse en un sello de innovación en materia de viviendas multifamiliares en el mercado inmobiliario suburbano».

Edificios multifamily: ¿un boom que podría replicarse en la Argentina?

Fuente: La Nación ~ Una modalidad instalada en los Estados Unidos que continúa en crecimiento, seduce a los inversores latinos y ya tiene algunos ejemplos en la Patagonia.

Una modalidad ampliamente difundida en el mercado estadounidense que, por distintas razones, empieza a ser tenida en cuenta en nuestro país, que ya tiene algunos ejemplos de este tipo de desarrollos en la zona de Vaca Muerta. Se trata de edificios que funcionan exclusivamente para alquiler residencial y que tienen un solo dueño.

Si bien, el concepto de multifamilyresulta novedoso en el mercado inmobiliario local, lo cierto es que en los Estados Unidos es una modalidad instalada, con un crecimiento continuo a lo largo de los años y de las más buscadas actualmente. Según explica, Adrián Puente Vergara, gerente comercial de Idero, los multifamily nacen en el país del Norte en 1939 y se trata de edificios destinados únicamente a alquiler residencial, con un único dueño. El crecimiento fue tal que para 2018 ya existían más de 5,8 millones de unidades en los Estados Unidos, lo que representa el 20% del mercado de ese pais. “Los dueños de los multifamily pueden ser inversionistas privados o sociedades, pero exclusivamente pertenecen a un solo dueño”, señala el ingeniero.

Una construcción multifamiliar en Utah, Estados Unidos
Una construcción multifamiliar en Utah, Estados Unidos

En cuanto a valores y rentabilidad, Ariel Sueiro, responsable de Relaciones Institucionales y Comercio exterior de Idero, explica: “Se compra una unidad que, por lo general, suelen ser de dos dormitorios, dos baños, living y comedor, son casi 60 m². Los valores en dólares son de aproximadamente US$2500/m², es decir que por unos con US$120.000 a US$150.000 una persona podría entrar con una unidad con una renta anual de un promedio del 8% al 12%, con lo que uno recupera la inversión, si es que quisiera, en promedio, en unos 10 años”.

Coincide Iván Chomer, CEO de Dividenz, en que el mercado estadounidense es el principal referente de este modelo de vivienda y, en ese sentido, subraya que aproximadamente un tercio de la población que alquila allí, lo hace en edificios multifamiliares. “En la actualidad existe una creciente demanda por parte de las nuevas generaciones, desde los millennials o los baby boomers, que, sin capacidad de compra de una vivienda, se mueven hacia el alquiler de una propiedad multifamiliar”, aclara.

A su vez, explica que este fenómeno se vio impulsado también por el aumento de las tasas de interés que hacen más difícil el acceso al crédito para la vivienda, que en muchas ciudades alrededor del mundo se volvió un lujo. “En esta misma línea, los datos muestran que el mercado inmobiliario estadounidense tiene más unidades multifamiliares que unifamiliares en construcción. El desarrollo de este tipo de complejos se encuentra en auge, con máximos vistos por última vez en la década de 1980″, señala el CEO de Dividenz, y, a la vez, subraya que, en ciudades como San Francisco, Boston o en la zona de Manhattan, las multifamiliares son prácticamente el único tipo de vivienda que se está construyendo.

En el estado de Florida, Estados Unidos, el crecimiento de los multifamily ha sido exponencial
En el estado de Florida, Estados Unidos, el crecimiento de los multifamily ha sido exponencial

Las inversiones elegidas por las empresas

Este tipo de construcciones se destinan, por lo general, a personas jóvenes con estadías por tiempo fijo, por ejemplo, los trabajadores de alguna empresa a los que el empleador les alquila estas viviendas cercanas a su lugar de trabajo, pero también las demandan estudiantes o familias pequeñas.

En ese sentido, Puente Vergara, asegura que, por ahora, en nuestro país, esta alternativa, está siendo orientada a edificios habitacionales o corporativos completos para empresas que necesitan localizar a todo su personal. En estos casos, se incluyen todos los servicios por un tiempo fijo, y puede sostenerse durante varios años, según lo determine el contrato que cada empleado tenga con la compañía.

En esta línea, Idero posee ya varios edificios corporativos multifamiliares en renta en la ciudad de Añelo, ubicada al centro-oeste de la ciudad de Neuquén, zona cercana a Vaca Muerta, uno de los reservorios de hidrocarburos más importantes del mundo, y varios proyectos en desarrollo a ejecutarse en corto tiempo allí mismo. Los proyectos son de unas 20 a 30 unidades y el inversor puede comprar, una, dos o las que desee.

Uno de los edificios ya terminados y con ocupación en Añelo, Neuquén
Uno de los edificios ya terminados y con ocupación en Añelo, Neuquén

Uno de ellos es Espacio Añelo, que buscará satisfacer la creciente demanda de alquileres temporarios para empleados de empresas petroleras multinacionales. Se trata de un edificio de seis niveles con departamentos de uno, dos y tres ambientes, ubicado en un terreno en la unión de las rutas 7 y 17. “En todos los casos, los multifamily que desarrollamos incluyen el diseño acorde a las necesidades de nuestros clientes corporativos, es decir, amenities como SUM, salas de reuniones, gimnasio, además de los servicios de limpieza de las habitaciones y recambio de ropa blanca, incluyendo el mantenimiento de las instalaciones”, explica Puente Vergara.

El gerente comercial de Idero destaca como factores determinantes para este tipo de construcciones: la ubicación, por ejemplo si están cerca de una empresa o de una universidad. Por último, sostiene que es necesario entender que el servicio -ya sea amenities, limpieza y mantenimiento- en estos casos representa un 50% del negocio.

Rentabilidad y modelo de negocio

Por otra parte, los complejos multifamiliares resultan atractivos para los inversores que quieran hacer rendir su capital en el exterior -como en los Estados Unidos-, ya que la renta anual del 10% al 15% que dejan este tipo de propiedades resulta por demás atractiva. Según el CEO de Dividenz, el monto para comenzar a invertir es de US$50.000, la rentabilidad del 10 al 15% anual aproximadamente en un plazo de inversión de tres a cinco años. “A través de la plataforma de Dividenz, el inversor accede a productos sólidos de inversión en los mercados con mejor performance de Estados Unidos generando utilidades mensuales en dólares desde el primer día”, asegura. El modelo de negocio parte de la gestión de Dividenz que adquiere un edificio o complejo de unidades en conjunto con sus partners. Luego, estructuran el negocio y abren la participación a inversores en formato de cuotas parte proporcionales a la inversión elegida, “esto permite diversificar el capital en edificios de múltiples unidades, minimizando el riesgo y optimizando costos”, subraya.

Chomer sostiene que, en estos casos, el flujo de caja es inmediato y constante debido a que proviene directamente de los alquileres de las unidades, de manera que se perciben ganancias desde el primer día. “Al final del negocio, también se obtienen utilidades por la capitalización gracias a las mejoras realizadas en el edificio, lo que aumenta el valor del mismo” asegura.

De todas maneras, destaca que si bien el precio de estos activos es alto, existen diferentes alternativas de inversión para acceder al negocio de los multifamily, con la posibilidad de diversificar en múltiples unidades y en diferentes mercados, por lo que no es necesario contar con un gran capital inicial.

Otro punto a favor que destaca el CEO de Dividenz, es que, en estos casos, la renta está dada por los alquileres de cientos de unidades y no del ingreso de un solo departamento, “esto nos permite simultáneamente diversificar nuestra inversión mientras se optimizan los costos operativos del edificio”, asegura.

La zona de Vaca Muerta donde crece este modalidad
La zona de Vaca Muerta donde crece este modalidad

A la hora de invertir en propiedades multifamily en el exterior, Chomer subraya que, si se analizan los riesgos, es importante considerar que la renta multifamiliar es, básicamente, la vivienda de los norteamericanos. Son activos inmobiliarios que se caracterizan por contar con amenities y servicios compartidos como estacionamiento, áreas verdes, salones sociales, piscina, espacio deportivo, entre otros, “se convirtieron en una excelente opción para vivir para los norteamericanos”, aclara.

Y agrega, “estamos hablando de un activo que históricamente mantuvo una performance sólida en relación con otros mercados, entendiendo que, aún en momentos de crisis, lo último que deja de pagar una persona es su vivienda”, dice.

A su vez, sostiene que con este modelo no hay riesgo de construcción, ya que todos los complejos se encuentran construidos, de manera que no hay riesgo inicial de vacancia. “En este último punto, tenemos un portafolio de inmuebles cuyas unidades se encuentran con un nivel de ocupación superior al 90%, librando al inversor de la problemática de hallar un inquilino para su propiedad, entre otras tantas posibles complicaciones”, aclara.

Por último, considera que los complejos multifamiliares, en un mercado transparente y super regulado como el de los Estados Unidos, conforman un instrumento que le brinda al inversor una considerable seguridad. “Al estar posicionado en ladrillos, 100% en dólares, se obtienen rentas que superan considerablemente la inflación actual del dólar. Los datos indican que la inversión extranjera general en los activos multifamiliares ha aumentado del 22% al 30% solo en los últimos dos años, según la Asociación de Inversores Extranjeros en Bienes Raíces (AFIRE) en 2021″, señala Chomer. Si bien, por estos días el mercado estadounidense es el principal referente de este modelo de vivienda, existe un creciente interés de parte del público latinoamericano en este modelo que aún es incipiente en nuestro país.