Canje inmobiliario: qué es, cómo funciona y en qué casos conviene

Fuente: Clarín ~ Es una opción atractiva para aquellos que tienen una propiedad y les está costando venderla. Cuáles son las ventajas y desventajas.

En medio de un contexto de crisis económica en el país, el mercado inmobiliario atraviesa un momento muy complejo con el valor del metro cuadrado en caída registrando así los valores más bajos de la historia.

Según un informe reciente realizado por el portal Zonaprop, los valores del mercado compra-venta muestran 31 meses en baja. En lo que va del 2021, los precios de venta acumulan una caída de un 6,4% y, desde el punto máximo en marzo del año 2019, alcanzan una devaluación de un 15%.

En este sentido, el canje de terrenos por departamentos a construir se convirtió en una opción atractiva para aquellos que cuentan con un inmueble y no lo pueden vender o lo tenían en alquiler pero el ingreso ya no resulta ser un buen negocio porque la morosidad es demasiada alta.

En 2020 y parte de 2021, pandemia mediante, se paralizaron las operaciones de este tipo, pero desde mediados de este año el interés de empresas desarrolladoras volvió a manifestarse en consultas y ofertas a propietarios de inmuebles. No obstante, la incertidumbre sigue siendo un factor decisivo en la ecuación de compra, según manifiestan desde el sector inmobiliario.Los valores del mercado compra-venta llevan 31 meses en baja. Foto. Marcelo Carroll

Los valores del mercado compra-venta llevan 31 meses en baja. Foto. Marcelo Carroll

¿Qué es y cómo funciona el canje inmobiliario?

La permuta inmobiliaria es un contrato en el que dos partes intercambian un inmueble de su propiedad. Se puede considerar como un trueque, aunque normalmente la valoración de ambos inmuebles no es idéntica. Por lo tanto, una de las partes también aporta dinero.

«La venta por canje en general se realiza cuando el vendedor entrega el terreno sobre el que se va a construir un edificio, y recibe a cambio m2 a desarrollarse en ese mismo inmueble o bien en otro terminado o por terminarse», detalló la CEO de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios, Marta Oriozabala, a Clarín .

En esta línea, explican que últimamente los vendedores de terrenos están pidiendo algo de dinero para conseguir un poco de liquidez y reubicarse o realizar el giro de algún proyecto personal que pueden tener o incluso absorber los gastos de venta que requieren.

No obstante, Oriozabala indicó que no hay una sola forma de negociar, también están los que pagan todos los gastos, entregan un porcentaje en dinero y otro en futuros o actuales inmuebles. Todo depende de las necesidades o posibilidades de las partes.

Según explicaron los titulares de Grupo TGR, Diego Lo Nigro y Cristian Guirin, «las pautas que hoy manejan los desarrolladores al momento de tentar por la compra de un lote van desde contraofertas agresivas hasta entrega de altos porcentajes en m2 construidos en el inmueble que se desea levantar sin entregar efectivo al momento de hacerse de la tierra».

También se ofrecen m2 en inmuebles y terminados por la constructora, pagos a plazos o asociar al propietario al desarrollo obteniendo un porcentaje de la rentabilidad que arroje el proyecto.

«Las variables de ofrecimiento son amplias; entre ellas podemos mencionar cocheras, campos en el interior, departamentos pequeños, oficinas, lotes o locales en el GBA, inmuebles a refaccionar o de mayor antigüedad de la del que se intenta adquirir», especificó el CEO de Value Bet Inmuebles, Ariel Rodríguez.En la venta por canje inmobiliario, el propietario entrega el terreno sobre el que se va a construir un edificio. Foto:  Guillermo Rodríguez Adami

En la venta por canje inmobiliario, el propietario entrega el terreno sobre el que se va a construir un edificio. Foto: Guillermo Rodríguez Adami

¿Qué zonas y qué tipo de propiedades buscan los desarrolladores inmobiliarios?

«Las desarrolladoras o constructoras priorizan la ubicación, la demanda de la tipología, la antigüedad, la calidad constructiva, etc, y principalmente el precio del m2 por el cual se hace del producto», contó Rodríguez.

En ese sentido, desde el Grupo TGR destacaron que el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires siempre es lo más codiciado, pero hay distintos barrios periféricos y más alejados que también pueden ser interesantes para los desarrolladores debido a la exención de impuestos al momento de la construcción, a la posibilidad de construir una cantidad mayor de metros cuadrados y adquirir la tierra a un mejor precio.

De acuerdo con un relevamiento realizado por la inmobiliaria H-54, Palermo se convirtió en uno de los barrios donde más se concretaron operaciones de este tipo en lo que va de 2021 y la mayoría de los propietarios accedió a un canje total.

En ese misma línea, la CEO de Real Capital Desarrollos explicó que hay zonas como Palermo, Núñez, Belgrano, entre otras que siempre serán las más buscadas, como así también las más caras.

No obstante, indica que los desarrolladores están abriendo más el mapa a la hora de elegir una tierra, y hoy apuntan principalmente a crear un producto vendible, debiendo elegir áreas con menos incidencia final de la tierra, y lograr así un inmueble mucho más accesible en precio y un negocio más seguro en ventas. Las zonas que piden son Villa Crespo, San Telmo, Balvanera, Villa Devoto, etc.

El canje inmobiliario es el camino más rápido para quienes tienen mucha urgencia por vender. Foto: Archivo.
El canje inmobiliario es el camino más rápido para quienes tienen mucha urgencia por vender. Foto: Archivo.

¿En qué casos conviene acceder a un canje inmobiliario?

Acceder o no a un canje inmobiliario será más o menos conveniente según la situación y las necesidades por las que esté atravesando el dueño de la propiedad en el momento en que se le presenta la oferta.

Para quienes tienen mucha urgencia por vender y cuentan con una cantidad importante de metros cuadrados, aceptar la oferta de una desarrolladora es el camino más rápido.

Entre las principales ventajas de acceder a un canje inmobiliario se destaca el hecho de que el propietario puede acceder a uno o más departamentos en el mismo sitio donde tiene su propiedad. Así como también revender a precios más rentables, los inmuebles que le fueron dados.

Pero no siempre es un buen negocio. En el caso de un propietario que cuenta solo con el inmueble que canjeará, se verá obligado a mudarse temporalmente mientras dure la construcción del emprendimiento. En esta situación deberá pagar un alquiler hasta que pueda hacerse de los m2 construibles, o se verá obligado a aceptar el efectivo disponible y comprar una vivienda de dimensiones inferiores a la que tenía.

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