Economistas anticipan qué pasará con el mercado inmobiliario y la construcción en 2022

Fuente: Reporte Inmobiliario ~ Incertidumbre, inflación y volatilidad impactan en un sector clave para la economía y los inversores. Cuáles son los pros y los contras que analizan los expertos.

El mercado inmobiliario se enfrenta este año a nuevos desafíos. Después de dos años dominados por la pandemia, con cambios en el estilo de vida de la gente y las empresas; más un escenario post-electoral que dejó más incertidumbre, una enorme brecha cambiaria y el endurecimiento del cepo al dólar, las condiciones para la construcción, la compra-venta de inmuebles y los alquileres de viviendas se fueron “complicando y endureciendo”.

¿Qué pasará en 2022? El panorama no luce alentador, y solo la falta de opciones de inversión puede “movilizar” la construcción, para algunos pocos privilegiados. En alquileres, el escenario es visto como “negro” si no hay cambios en la ley.

Consultamos a seis economistas que nos definen el rumbo y cómo esta actividad se verá afectada por los factores macro y micro de la economía.

Ramiro Castiñeira – Econométrica

No hay buenas expectativas para el 2022, con una economía que en términos macroeconómicos se estancó en los niveles previos al Covid, una inflación que acelera y, sobre eso, una brecha cambiaria de 100% que provocó un desfasaje muy importante entre los precios que tenían las propiedades y el costo de construcción. Todo esto en un escenario que no se terminó de corregir y con un mercado que está a la expectativa de una posible devaluación, producto de que el Banco Central se quedó sin reservas y viendo si el rescate del FMI aparece o no aparece y es de magnitud suficiente o no.

Hay mucha incertidumbre sobre el mercado macroeconómico en general, y el sector inmobiliario no se va a escapar de esa situación, de hecho así lo reflejan los precios hacia la baja y el menor nivel de actividad y la caída en las operaciones de compra-venta que se pone en evidencia, con una oferta creciente y una demanda que no aparece, producto de que no es lo mismo comprar una propiedad en una economía donde la pobreza y la delincuencia bajan, que en una economía donde la pobreza y la delincuencia crecen. Todo esto impacta en los precios.

Y ni hablar de algunos lugares del país donde se pone en duda la propiedad privada, producto de los avances y ocupaciones de terrenos en algunas viviendas como en la provincia de Buenos Aires, sobre lotes, y en el sur. Todo esto hace que si el estado no otorga condiciones macroeconómicas buenas y ni siquiera defiende las propiedades hace colapsar el precio de las propiedades. Todo eso todavía “no tocó piso”.

Martin Tetaz – Economista – Diputado Nacional

El mercado estará dominado por una gran incertidumbre. No hay manera de saber lo que hará este Gobierno prácticamente en nada, lo que todo parece indicar que serán dos años más difíciles que los dos anteriores, que habrá escasez de divisas, que por lo tanto habrá más restricciones para importaciones y acceder a dólares y más cepo. Por lo tanto, el mercado tiene algunas ventajas en términos de ser destino de inversiones que no tienen alternativa.

Dicho eso, el dólar seguirá alto un buen tiempo, y de esta forma la posibilidad de acceso a la vivienda de la clase media es nula, y por lo tanto la cantidad de transacciones se cae, entonces todos vimos que con el aumento del cepo las transacciones inmobiliarias se hacen más difíciles.

Finalmente el mercado de alquileres depende mucho de lo que pase con la derogación de la ley. Entre marzo y abril puede haber novedades en ese sentido, y de a poco, el mercado se puede ir normalizando con una nueva ley.

Martín Domeq – Invecq Consulting

Creo que la construcción va a seguir estando muy dinámica este año, impulsado principalmente por la brecha cambiaria, que sigue dejando un costo de construcción en dólares muy bajo.

Al mercado inmobiliario de usados lo veo bajista y con baja escrituración. Ajuste macro inconcluso, brecha cambiaria, ausencia de crédito y ley de alquileres juegan muy en contra al mercado.

José Pablo Dapena – Economista UCEMA

El sector inmobiliario depende en gran medida del tipo real de cambio, en especial el bilateral, es decir ARS/USD. Un tipo real de cambio alto, como el que venimos viendo desde setiembre de 2019, no favorece al sector, ya que en gran parte cobra alquiler en pesos, lo que representa el soporte principal de valor.

Dicho eso,la macro de 2022 no debería generar demasiado optimismo, ya que la situación será muy similar a 2021.

Sin embargo, dadas las restricciones de mercado de capitales, el sector de la construcción es más dinámico, ya que vuelca los excedentes de ahorro que se generan, atento a la dificultad de encontrar destinos alternativos. Por ello es un sector que viene incrementando la oferta, pero que no necesariamente se traduce en una rentabilidad apropiada, lo que repercute de manera negativa en el valor en dólares de las propiedades.

Rosendo Plana – OJF & Asociados

Nuestra última estimación anticipa para la Construcción una expansión de 6% en 2022. Si bien anticipamos cierta desaceleración en la construcción pública a causa de las limitaciones fiscales y de tratarse de un año no electoral, contaremos con el impulso de la construcción privada.

Frente a un contexto de alta inflación y restricciones cambiarias, la construcción se mantendrá como un refugio de valor, y se espera que el costo de la construcción expresado en dólares se mantenga por debajo del promedio de los últimos años, por lo que esperamos que la actividad continúe siendo uno de los motores de la actividad en 2022.

Soledad Pérez Duhalde – Economista de ABECEB

Es un mercado que se mueve por variables macro, y las expectativas indican que la volatilidad seguirá presente en el país, lo cual jugará en contra al sector. De esta manera, se puede decir que el panorama es “negro y volátil”, porque el que puede invertir en el mercado inmobiliario es solamente el segmento ABC1, que no es más que el 5 o 10% de la población, que son los dolarizados. El resto de la gente no tiene créditos ni lo va a tener, ni siquiera un Procrear que siempre fue mínimo.

Por otro lado, venimos de un 2020 y 2021 donde la gente que estuvo encerrada por la pandemia se volcó en bienes durables porque no podía ahorrar ni consumir. Ahora, empiezan a competir otros bienes de consumo como opción de ahorro abriendo otro escenario.

Más allá de todas estas cuestiones, una de las tendencias que seguirá latente entre quienes pueden invertir será la búsqueda de lugares más alejados de la Ciudad, y por otro lado, se encontrarán con que los precios del sector ya están en un piso. También habrá una oportunidad para los rubros vinculados con el sector del e-commerce en general, que, aunque es bajo en la Argentina, tiene un buen empuje.

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