Fuente: IProfesional – Pese a la expansión de la oferta, la alta demanda hace que los valores de unidades de un ambiente se mantengan elevados para los bolsillos de inquilinos.
El problema habitacional en Argentina se intensifica, complicando la búsqueda de viviendas para alquilar. A pesar de la desaceleración de la inflación, los costos siguen en ascenso.
Aunque la oferta ha crecido notablemente tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la alta demanda de departamentos de un ambiente (también llamado monoambiente) mantiene los precios elevados. Actualmente, alquilar un departamento de menos de 30 metros cuadrados ya tiene un costo mínimo de $200.000 mensuales.
Monoambientes baratos: crecen la oferta y demanda de departamentos
Además, el promedio -según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)- es de aproximadamente $330.000 al mes, especialmente para los departamentos que rondan los 35 metros cuadrados y cuentan con balcón, independientemente del barrio porteño en que se encuentren. Esto impacta particularmente a quienes viven solos y a parejas sin hijos.
La dinámica del mercado inmobiliario de alquileres cambió post DNU y según el Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario que realiza el Colegio Inmobiliario porteño la oferta mejoró significativamente y se expandió un 195% en solo 7 meses.
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, dijo que «varios propietarios que habían puesto sus propiedades en venta volvieron al alquiler. Después del DNU, la oferta volvió en forma contundente. La previsibilidad y las reglas de juego claras fueron fundamentales para resolver el conflicto que generó la ley anterior, y ante la opción de contratos libres y entre partes animó a los dueños a volver a ofrecer sus inmuebles en locación tradicional».
La mejora en la oferta de departamentos de monoambientes se debe también a dos factores informan expertos. En primer lugar, los propietarios se muestran conformes con las nuevas modalidades de contratación, que incluyen plazos de contrato más breves y actualización trimestral o cuatrimestral a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o por el Índice de Contratos de Locación (ICL). Con la ley anterior solo podían ajustar interanualmente y entendían que quedaban desfasados en el precio y retrasados ante una inflación galopante.
Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliario (CAMESI), precisó que «también influyó la baja sensible de los alquileres temporarios, que fueron furor los dos últimos años pero hoy tienen una ocupación mucho menor y, en consecuencia, una menor rentabilidad».
Inflación: precios y demanda
En cuanto a la tendencia actual en los precios de alquiler para departamentos monoambientes en CABA, los valores están aumentando por debajo de la inflación.
«Esto se debe a la mayor competencia en el mercado y a que los monoambientes son el segmento más disponible en la ciudad. Actualmente hay más de 4.000 en CABA», aclaró Migliorisi.
La demanda es muy alta porque son los alquileres más accesibles en cuanto a precio y los que solicitan personas que viven solas o parejas; es la mejor opción disponible.
García Malbrán añadió: «En CABA, los monoambientes más requeridos son los ubicados en las zonas premium; es decir, la ubicación es la que determina la mayor demanda. Los barrios más buscados son Palermo, Belgrano y Puerto Madero».
De acuerdo con el portal Cabaprop, los monoambientes más económicos en CABA están en Balvanera, con precios que comienzan en $200.000 y expensas de $51.000. Este es otro factor de incremento significativo, ya que en lo que va de 2024, las expensas subieron un 87,53%, un aumento récord.
Son buscados por estudiantes, profesionales que a veces los destinan para desarrollar sus actividades si el edificio y el reglamento de copropiedad autorizan el uso apto profesional, adultos mayores y matrimonios sin hijos.
Migliorisi dijo que la ubicación es clave: «Los más requeridos son los que están cerca de servicios y varios medios de transporte. Entre los más caros, los inquilinos buscan que estén en edificios con amenities como coworking, gimnasio y piscina».
Cuánto cuesta un monoambiente, barrio por barrio
Los monoambientes en CABA presentan una amplia variación de precios según el barrio. A continuación, se detallan los costos promedio mensuales de alquiler en distintos puntos de la ciudad, ofreciendo una guía clara para quienes buscan una vivienda compacta y accesible en la capital argentina, basado en datos de Reporte Inmobiliario y Cabrprop:
- Puerto Madero: $750.000.
- Palermo: $350.000.
- Belgrano: $345.000.
- Núñez: $340.000.
- Villa Urquiza: $320.000.
- Colegiales: $315.000.
- Villa Ortúzar: $310.000.
- Monte Castro: $300.000.
- Caballito: $290.000.
- Recoleta: $280.000.
- Villa Devoto: $270.000.
- Villa del Parque: $270.000.
- Villa Crespo: $265.000.
- Almagro: $250.000.
- Floresta: $235.000.
- Agronomía: $230.000.
- San Telmo: $230.000.
- La Paternal: $220.000
- Balvanera: $210.000.
- Boedo: $210.000.
- Barracas: $206.000.
- Parque Patricios: $205.000.
- Parque Chacabuco: $205.000.
- Villa Lugano: $205.000.
- Mataderos: $205.000.
- Liniers: $200.000.
- La Boca: $200.000.