Fuente: Cronista ~ Los condicionamientos de la ley de alquileres, el regreso de la presencialidad y el tipo de cambio impactaron en un sector que empieza a moverse en diciembre y no para hasta marzo.
El incremento del flujo de alumnos extranjeros, la escasez de oferta, las controvertidas condiciones de la ley de alquileres y la competencia de las propiedades de uso temporario han complejizado el mercado de inmuebles para estudiantes universitarios en la ciudad de Buenos Aires, un segmento que comienza a moverse en diciembre, cuando los más previsores inician la búsqueda para tener resuelto el tema cuando comienzan las clases.
María Franco, country manager de Mudafy, una proptech de asesoría personalizada, destaca que el mercado vivió una reactivación. «Durante la pandemia, notamos que la incorporación de clases virtuales significó una baja en la demanda de departamentos por parte de estudiantes, ya que no había necesidad de estar cerca de las universidades. Pospandemia, a pesar de que se mantienen algunos esquemas híbridos, la mayoría de las universidades exigen la presencialidad y eso hizo que se recuperara la demanda», informa.
Luciana Noli, gerente de Noli Propiedades, afirma que las familias de los jóvenes que buscan departamentos para estudiar en la ciudad -muchos de los cuales provienen del Gran Buenos Aires- arriban de manera temprana, porque la competencia es cada vez mayor, fruto de las dificultades del mercado y de la insuficiente oferta. «Muchas veces, comienzan en diciembre, para poder alquilar en marzo o para hacer reformas antes de que comiencen las clases», cuenta. Y añade que ese proceso se ha anticipado porque ya no es conveniente para muchas inmobiliarias tomar reservas por dos meses. «Las mejores propiedades salen rápido, el mercado es muy competitivo», ilustra.
Respecto de la oferta, Franco manifiesta que se han desarrollado edificios con espacios comunes cada vez más orientados a los jóvenes. «Incluyen espacios verdes, de cowork, depósitos para delivery y cocinas. Estos nuevos edificios son de uno o de dos ambientes, ya que constituyen la tipología más demandada por los estudiantes», agrega.
De acuerdo con los registros de Mudafy, el de los jóvenes alumnos también es un segmento interesante para la venta de unidades. «Lo que vemos es que hay muchos padres que les compran la primera propiedad a sus hijos o hijas», asevera. Y completa: «Según un estudio realizado por nuestro equipo de Business Intelligence, los padres que compran representan el 27 por ciento del total de la demanda y se encuentran en el top 3 de casos de uso».
Franco asegura que también hay inversores que compran unidades para alquiler temporal para estudiantes. «Es una dinámica que puede llegar a dar un margen de rentabilidad del 5 por ciento anual, pero que, dependiendo del tipo de unidad y barrio, puede ser de hasta un 8 por ciento (versus el 2,82 por ciento promedio de un alquiler permanente)».
Las áreas de la ciudad elegidas por los jóvenes componen un amplio circuito. «Son, principalmente, zonas con buenos accesos y cercanas a universidades, centros de estudio y lugares de entretenimiento», resume Franco. «Desde hace muchos años, Recoleta ocupa el lugar más demandado; principalmente, las áreas cercanas a la Facultad de Ingeniería y las inmediaciones del corredor de la línea D de subte. En segundo lugar, vienen zonas como Palermo, Belgrano y Núñez, que tienen oferta de departamentos de dos y tres ambientes y buenos accesos», añade.
Afirma, asimismo, que, tras la pandemia, hubo un cambio en los criterios que orientan las búsquedas. «Creo que la principal modificación tuvo que ver con la revalorización de la calidad de vida y la necesidad de contar con espacios al aire libre», precisa. «En consecuencia, se demandaron espacios con más verde, luz y ventilación y, sobre todo, con áreas pensadas para el teletrabajo», añade.
Estudiantes extranjeros marcan el mercado
«Los precios de los departamentos para estudiantes han aumentado porque la oferta está siendo absorbida por estudiantes extranjeros«, asegura Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, quien asevera que buena parte de esos alumnos proviene de países limítrofes. «Es mucho más económico acceder a una universidad privada en Buenos Aires que en Brasil», ilustra.
Los datos de los centros académicos avalan esa afirmación. Por caso, desde la Universidad de Belgrano indicaron que se verificó un aumento de estudiantes extranjeros del 760 por ciento en 2022 respecto del año anterior, ya que recién en los últimos 12 meses se retomó el dictado presencial de las clases. Además, afirmaron que trabajan con el objetivo de lograr una nueva alza de aproximadamente el 80 por ciento en 2023 con relación a 2022.
Por su parte, Guadalupe Sanz, directora de admisiones de la Universidad Torcuato Di Tella indicó: «En este último año, hemos observado que el número de los estudiantes de grado extranjeros que recibimos para realizar un intercambio ha aumentado cerca de un 35 por ciento. En la Di Tella contamos con más de 140 convenios con universidades del exterior y seguimos trabajando en desarrollar nuevos acuerdos con universidades internacionales».
Gómez Picasso aclara que la escasez de oferta afecta a todos los segmentos, no solo al orientado a jóvenes y estudiantes. «Hay muy poco en el mercado. En la ciudad alquilan 400.000 familias o personas y en el principal portal de oferta hay menos de 2000 propiedades«, apunta. Asevera, asimismo, que muchos de los alquileres se registran en un circuito informal. «Hay propietarios que no quieren entrar en el sistema actual de la ley de alquileres. Entonces, acuerda con familiares y amigos», afirma. Según el directivo, la ley también afecta a los nuevos desarrollos inmobiliarios, porque desalienta el ingreso de inversores que financian la construcción de nuevas unidades para alquilar.
El período de duración es uno de los aspectos más cuestionados de la norma. «El que opta por alquilar informalmente a sus amigos no está alcanzado por las generalidades de la ley en cuanto a plazos, índices de actualización y extensión. Las condiciones se pueden pactar entre inquilino y propietario en forma libre», explica Claudio Vodánovich, secretario General de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Con el fin de asesorar a los estudiantes que provienen del interior, la Cámara Inmobiliaria Argentina ha firmado acuerdos con distintas instituciones que se vinculan con jóvenes de distintas provincias, como la Casa de Misiones en Buenos Aires. «El objetivo es que se contacten con un inmobiliario matriculado para que los oriente y facilite la búsqueda, porque, para alguien del interior, no es fácil. Las familias buscan tranquilidad al contratar, para evitar los engaños», añade.
Nuevos desarrollos en Palermo
«A los clientes del interior les gusta mucho Palermo», sentencia Noli quien tiene oferta en esa zona y en otras como las inmediaciones de las facultades de Ciencias Económicas y Medicina de la UBA, Recoleta, San Telmo y Puerto Madero.
Precisamente, Palermo ha vivido una transformación en los últimos años. En la zona surgen todos los años nuevos desarrollos en las inmediaciones de las sedes de la Universidad de Palermo, pero mientras que en 2022 había 143.364 m2 en construcción, en 2021 esa cifra ascendía a 154.203 m2, al tiempo que en 2020 era de 148.203 m2, según un informe de octubre de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, de acuerdo con el trabajo, el porcentaje de emprendimientos en etapa de inicios, demolición o promoción con carteles es mayor a la media de los últimos años.
Las características de los desarrollos coinciden con el perfil de los estudiantes. «Al igual que en años anteriores, se observa que la tipología que más abunda en los proyectos es la que corresponde a monoambientes, seguida por dos ambientes y departamentos de dos dormitorios en forma mucho más reducida», dice el informe de Reporte Inmobiliario.
En Palermo Sur, en el área delimitada por las calles Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo, la zona buscada por estudiantes de la Universidad de Palermo, se observa una caída del costo de construcción medido en dólares, lo cual se atribuye a las distintas devaluaciones y a la baja en la demanda de inversores.
Según el trabajo, el valor de venta más bajo registrado en el último relevamiento es de US$ 2900 el metro cuadrado (m2), con un techo de cotización de US$ 3700 por m2. En 2021, el piso era de US$ 3034 el m2 y la cotización máxima, US$ 3900 el m2.
«El valor promedio actual por unidad de superficie para la totalidad de los emprendimientos en oferta formal de venta que han sido relevados alcanzó los US$ 3287. Dicho valor se ubica un 2,81 por ciento por debajo de los US$ 3382 por m2 promedio de 2021», continúa.
Respecto de las propiedades «usadas», el relevamiento de Reporte Inmobiliario señala que el valor promedio para las unidades de dos ambientes es de US$ 2484 el m2, mientras que hace un año llegaba a US$ 2837 m2 y, en 2020, a US$ 3142el m2. La cotización actual del usado se ubica un 24,4 por ciento por debajo de la cotización promedio del «a estrenar» en la zona.
La versión original de esta nota se publicó en el número 351 de revista Apertura.