Acceso a la vivienda: el proyecto de ley que permitiría al Gobierno de la Ciudad vender departamentos premium con créditos hipotecarios

Fuente: La Nación ~ La propuesta implica que el Estado pueda hacerse de inmuebles para ofrecer a la clase media con beneficios económicos.

Un nuevo proyecto de ley presentado en la legislatura porteña podría otorgar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires una multiplicidad de propiedades que luego podrían ponerse en alquiler subvencionado o a la venta con beneficios crediticios.

Se trata de la intención de modificar la Ley 6062 de Plusvalía Urbana, que cobra un impuesto de entre el 10% y 35% -dependiendo de la ubicación- a las parcelas que, frente al cambio del Código Urbanístico oficializado a fines del 2018, recibieron la habilitación para construir metros adicionales. El mismo permitió la homogeneización de la Ciudad, ya que habilitó que los edificios en las esquinas -que siempre tenían que ser más bajos que los ubicados a mitad de cuadra- elevaran su altura hasta igualar a las construcciones ubicadas en el centro de las manzanas; permitiendo así agrandar la superficie a edificar.

Qué propone el proyecto de ley

Como el cambio de código, el proyecto de ley presentado por el bloque del Frente de Todos también busca la homogeneización de las leyes. Al igual que ya se hace con el pago de la plusvalía en los proyectos de convenios urbanísticos, en este caso se propone que los desarrolladores privados puedan optar por pagar dicho impuesto a través del canje de metros en lugar de hacerlo en forma de moneda. El proyecto aclara que “el pago en metros de superficie podrá consistir en unidades funcionales pertenecientes al desarrollo por el cual se paga el plusvalor, o a otro desarrollo perteneciente al mismo titular”. Es decir, que los desarrolladores podrán dar a cambio metros del edificio que estén construyendo por el que se compute el impuesto o de otros ya construidos.

En caso de sancionarse, el mecanismo de intercambio estaría a cargo del Instituto de la Vivienda de la Ciudad en conjunto con el Banco Ciudad, y desde la legislatura porteña analizan la posibilidad de pensar un coeficiente de “estabilización” para compensar las diferencias entre barrios, como por ejemplo, Villa Urquiza y Belgrano.

Según la legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, el 25% de los permisos de obra abonan plusvalía, que se traducen en un total de 4000 obras por año aproximadamente. En ese marco, alrededor de 500 obras estarían en condiciones técnicas de optar por esta posibilidad, siempre y cuando se alineen bien los incentivos. En línea con las expectativas, el bloque espera poder tratar el proyecto en la cámara antes de fin de año. Aún así, todavía queda pendiente definir cómo se implementará la ley.

“El objetivo del proyecto es ampliar el acceso y oferta de bienes inmuebles a la clase media en la Ciudad de Buenos Aires, ya que sabemos lo difícil que es hoy acceder a una vivienda y hasta sostener el pago de los alquileres. Para comprar un metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires al valor de precio promedio se necesitan por lo menos cuatro salarios promedio”, señala Juan Manuel Valdés, legislador del Frente de Todos y uno de los impulsores del proyecto.

¿Qué se haría con las viviendas canjeadas por el impuesto?

El legislador advirtió en diálogo con LA NACION que plantearon la realización de una línea de créditos para las viviendas canjeadas y la posible intervención de alquileres, aunque aclaró que eso “depende de la adhesión de esta política porque va a depender de la cantidad de inmuebles que se dispongan para esto”.

Valdés destaca la ausencia de un programa de vivienda asequible en la ciudad “bien desarrollado” específicamente para la clase media en el marco de “la falta de oferta de vivienda al sector que no sea que pueda usarla de reserva de valor o dejarla deshabitada”. Con esa lógica, hace hincapié en la armonización de sectores: “Hay que poder extender esto a otros segmentos y volver a tener una estrategia para poblar la Ciudad de Buenos Aires. Hay una cantidad de áreas desaprovechadas porque los barrios populares terminan quedándose en situaciones de emergencia y por ende son atendidos, pero la clase media se ve expulsada de la Ciudad, o no puede comprar una vivienda, tiene que pagar un alquiler carísimo o emigran por la idea de tener un espacio verde”. Identifica entonces una zona donde los inmuebles para este sector de la población escasean y que podría enriquecerse a partir de la incorporación de unidades: la zona sur. “Ahí hay infraestructura subutilizada, donde hay líneas de subtes, acceso a transporte público y cercanía con el micro y macrocentro y donde podríamos tener desarrollos inmobiliarios con viviendas a un precio accesible para el público”, analiza.

El proyecto presentado por la oposición al gobierno porteño logró buenos comentarios de parte del oficialismo e incluso el visto bueno de algunos funcionarios en el Poder Ejecutivo.

¿Le conviene a los desarrolladores?

En base a conversaciones que entabló el bloque promotor de la medida con desarrolladores, el legislador afirma que éstos ven el proyecto como una buena estrategia dada la vinculación del sector público con el privado: “Ellos se especializan en construir un servicio que saben hacer, entonces poder ofrecer eso ya sea para un público premium o para uno de ingresos medios a ellos les da igual”. Esta alternativa de pago ya existe en la Ciudad para los proyectos de convenios urbanísticos, y la idea es homogeneizar la legislación para incluir este impuesto también. De esta manera, se le brindaría la opción a cualquier desarrollador sin importar la escala de sus proyectos a acceder a este beneficio.

Comúnmente los desarrolladores buscan ofrecer el canje de metros para los costos del proyecto, ya sea para la adquisición del terreno como para los materiales. De aprobarse este proyecto, se sumaría otra arista en la que podrían optar por esta metodología de pago. Para Alan Schachter, arquitecto y especialista en Código Urbanístico, la sanción de esta ley “al desarrollador le daría bastante flexibilidad, le mejoraría la ecuación en vez de pagarlo con dinero y dinamizaría el mercado”.

El Estado como dueño de viviendas

“Es normal en varios países de Europa cuando el Estado es un gran propietario de departamentos, que pueda ofrecerlos con alquileres subvencionados, o con alquileres flexibles, o el día de mañana puede vender con créditos hipotecarios para que la gente pueda acceder”, apunta Alan Schachter.

Efectivamente, entre los fundamentos que establece el documento de la legislatura porteña detalla los países en los que se aplican medidas con las misma mecánica. “Mientras en CABA el déficit habitacional asciende, en otros países latinoamericanos, la herramienta optativa de ´zonificación inclusiva´ se desarrolló a través de varias experiencias. Brasil, por ejemplo, genera incentivos para la promoción habitacional a través de ´suelo creado´, consistente en el otorgamiento del derecho de construir por encima de los parámetros urbanísticos inicialmente establecidos, a cambio de una partida económica que pueda destinarse a la ejecución de proyectos de vivienda asequible. También es reconocido el caso de Puerto Rico, donde el gobierno puede exigir a determinados proyectos la aportación en forma de terrenos, construcción, reconstrucción o mejora de edificaciones existentes. De igual forma, podemos tomar el ejemplo de la ciudad de Nueva York que en el año 2014 lanzó el programa Housing New York: A Five-Borough, Ten-Year Plan, cuyo objetivo principal es preservar la diversidad social y económica de los barrios y promover el desarrollo de la comunidad. Para esto se propuso la construcción de 200.000 viviendas asequibles en todos los sectores de la ciudad en un plazo de 10 años. En noviembre de 2017 dicho objetivo fue alcanzado y se espera crear 100.000 viviendas más para fin de 2022. Finalmente, es conocida la multiplicidad de iniciativas aplicadas por el Municipio de Rosario en tal sentido, por ejemplo, en Puerto Norte se celebraron convenios en cada unidad de gestión donde el total de las compensaciones estaba destinado a unidades de vivienda social”, dice el documento.