Fuente: Clarín – Quienes necesitan renovar o iniciar un alquiler en Buenos Aires encuentran hoy un mercado totalmente cambiado. Con nuevas reglas para los contratos, traídas por el DNU 70/2023. Con más viviendas ofrecidas. Y también con precios impactantes.
Según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, en enero, el primer mes con el DNU en plena vigencia, la oferta creció un 62% respecto de diciembre. Mientras que los valores pretendidos en pesos, que ya venían muy altos, se incrementaron otro 21%.
Así, en enero de 2024 el precio promedio de un dos ambientes típico en Capital resultó ya un 308% mayor al registrado en enero de 2023. Dicho de otro modo: hoy los dueños piden el cuádruple que un año atrás por una unidad similar.
«La suba acumulada en los últimos 12 meses es la máxima registrada desde el inicio de la serie (2012)», destacó Zonaprop. Además, según el estudio, en los últimos 24 meses los alquileres ya se encarecieron un 732%: o sea, se octuplicaron.
Ahora, entonces, ¿cuáles son los precios a considerar? ¿Y a qué barrios puede aspirar cada inquilino en la Ciudad según su presupuesto? El mapa de valores se modificó rotundamente y es clave conocerlo antes de encarar una búsqueda.
Por un alquiler hoy piden el cuádruple que un año atrás. Foto: Andrés D’Elía.
Los nuevos precios de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires
Actualmente, por el alquiler de un monoambiente en Capital están pidiendo alrededor de $327.295 por mes para el primer período (luego la cuota irá teniendo ajustes con el mecanismo que se pacte).
Por un departamento de dos ambientes -que dos años atrás requería $48.680 mensuales y hace un año $99.290- el monto trepó a $405.218.
Alquilar un tres ambientes, en tanto, ahora vale unos $558.710 por mes, siempre según Zonaprop.
Ahora bien, más allá de estos promedios, entre los distintos barrios aparecen diferencias notables, tanto en los precios como en la variación que éstos sufrieron.
Hay puntos de la Ciudad donde los alquileres se encarecieron un 234% o 256% interanual, mientras que en otras zonas se dispararon 360%, 387% o incluso más de un 400%.
Los barrios más baratos y más caros de Buenos Aires hoy para alquilar un 2 ambientes
Considerando un departamento de dos ambientes estándar con 50 m2 cubiertos y un pequeño balcón, el informe muestra que el barrio porteño más caro para alquilar sigue siendo Palermo, donde el precio medio pasó ubicarse en $508.160 por mes (se excluye a Puerto Madero del análisis porque tiene valores mayormente en dólares).
Entre los barrios más costosos para rentar una propiedad similar aparecen luego Belgrano ($497.300), Chacarita ($492.018), Núñez ($486.712), Retiro ($466.328), Recoleta ($462.257), Villa Urquiza ($450.036), Saavedra ($445.375) y Colegiales ($437.649).
Con un nivel de precios intermedio ahora figuran barrios como Caballito ($395.763), Parque Chas ($395.728), Almagro ($394.644), Villa Pueyrredón ($391.978), Villa Devoto ($387.405), Parque Chacabuco ($386.018) y Villa del Parque ($372.662).
Mientras que los distritos más económicos para alquilar un 2 ambientes fueron en enero Liniers ($301.392 por mes), Mataderos ($310.634), Monte Castro ($314.811), Floresta ($316.520), Santa Rita ($318.991) y Barracas ($329.749).
Palermo encabeza el ranking de precios y en el extremo opuesto está Liniers. Foto: Maxi Failla.
En qué barrios aumentó más el precio de alquilar un 2 ambientes y en cuáles menos
Al comparar cuánto variaron los valores en cada zona en los últimos 12 meses surge que los barrios con los incrementos de alquileres más duros fueron San Telmo (con 414% de suba promedio), Monserrat (387%), Belgrano (364%), San Nicolás (360%) y Paternal (358%).
El Top 10 de los barrios con los mayores incrementos se completa con Retiro (353%), Chacarita (346%), Núñez (335%), Parque Chacabuco (327%) y Saavedra (326%).
Al otro extremo, los lugares donde menos subió el costo de alquilar fueron Villa Santa Rita (234%), Monte Castro (252%), Boedo (256%), Constitución (270%), Mataderos (283%), Liniers (290%) y Villa del Parque (290%), según el informe.
En Constitución alquilar un 2 ambientes ahora exige $354.833 al mes. Foto: Maxi Failla.
¿Cuáles fueron los principales cambios que trajo el DNU 70/2023 en los alquileres?
El decreto barrió con las leyes de alquileres de 2020 (27.551) y de 2023 (27.737), y reformó artículos clave del Código Civil y Comercial referidos al tema para reducir la intervención estatal.
De esa manera, como principales novedades, el DNU de Javier Milei:
–Eliminó la duración mínima. Dejó de haber una exigencia legal de alquilar viviendas por al menos 3 años. Las partes ahora pueden pactar libremente el plazo.
–Cambió la pena por irse antes. El inquilino ahora puede rescindir en cualquier momento, pagándole al dueño una indemnización equivalente al 10% de todo lo que reste por abonar del contrato.
–Permitió acordar los ajustes. Las leyes anteriores imponían la frecuencia de las actualizaciones (anual o semestral) y los índices a utilizar. Pero tras el DNU, las partes pueden negociar libremente qué fórmula aplicar y con qué periodicidad.
–Habilitó contratos en dólares. «Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes», define el decreto.
–Permitió pactar el depósito. Se eliminó el tope anterior de 1 mes de alquiler y la obligación de que esa plata se devuelva actualizada al valor del último alquiler. Ahora, las partes pueden «determinar libremente» estos aspectos.
–Permitió adelantar pagos. Tras el DNU, se admite que en los alquileres de vivienda las partes acuerden pagos por varios meses juntos, lo que antes estaba prohibido.