Baja en el precio de la construcción: ¿oportunidad o «veranito»?

Fuente: Clarín – El costo de construir venia en una curva ascendente leve y, tras la última devaluación, se hizo más competitivo. ¿Alcanza para incentivar nuevos desarrollos?

A pesar de la incesante inflación en pesos, el costo de la construcción en dólares (blue) se redujo con la última corrida. Entre abril y mayo esa caída fue del 8,57%, y llevó los valores a US$ 519,57 el metro cuadrado (m2) de todo el edificio, incluyendo los metros comunes y US$ 701,92 el m2 vendible, según los registros de Reporte Inmobiliario, que mide los costos en función de la construcción de un modelo de edificio residencial de ocho pisos compuesto por semipisos de dos ambientes.

Si bien la merma de los costos induce a pensar en nuevas oportunidades para los desarrolladores, estos explican que la baja actual es la “foto” del momento e insisten en mirar “la película”.

Así, sostienen que el costo de construir venía en una curva ascendente leve, que ahora «se acomodó un poco», estableciendo un precio más competitivo, pero dudan acerca de cuánto puede durar.

“Siempre es alentador que el precio se mantenga competitivo pero debe ser así en el mediano y largo plazo”, explica Christian Leupold, gerente comercial de la desarrolladora Avilis Real Estate. Sucede que “la obra lleva 34 o 38 meses y se transita por una serie larga de situaciones diversas. Para el desarrollador es alentador con la mirada a largo plazo. Y para el inversor que paga cuotas en pesos y desembolsa menos dólares con cada una de ellas, seguramente también. El tema es cuánto tiempo se mantiene ese beneficio”, plantea.

Según Germán Gomez Picasso, analista de Reporte Inmobiliario, la baja del costo es pasajera «porque enseguida los aumentos en pesos licuan ese beneficio. En especial, teniendo en cuenta que el oficialismo va a hacer lo que esté a su alcance para sostener el dólar”, dice.

El analista señala que «hoy el estímulo es para quien tiene excedentes en pesos y los vuelca a la construcción porque sabe que lo que compra hoy, en poco tiempo cuesta más. Pero los desarrolladores no suelen usar capital propio: prevenden, piden un anticipo al comprador, y después ajustan las cuotas por el índice de la Construcción (CAC)», dice. «Es decir, el desarrollador recibe las cuotas actualizadas en pesos. Pero su problema es la inflación porque la gente se asusta y así se retrae la demanda«.

Cómo afecta al pequeño ahorrista

En cambio, la baja del costo de la construcción es un tema central para el inversor minorista que hoy construye más metros con menos dólares. Pero esa es la foto de hoy. Porque, luego las cosas van a aumentar por la suba de los costos en dólares.

El particular que quiere construir una casa, puede ver la oportunidad si tiene los dólares para construir. Pero construir la casa puede demandar un año y medio, y termina con un costo de un dólar mas alto. “Si sos ahorrista en dólares, hoy te conviene más comprar terreno, hacer el proyecto, aprobar los planos y estar preparado para ver qué pasa después de las elecciones”, aconseja el analista.

«De acuerdo con la información de Reporte Inmobiliario, el costo promedio en dólares de los últimos tres años (mayo 2020-mayo2023), se ubicó en los US$ 620 por m2, un 32 % inferior al de los tres años anteriores (abril 2017 – abril 2020) cuando promedió los US$ 884.

Con relación al mes inicial del último trienio (mayo 2020), el costo actual aumentó el 72 % pasando de US$ 409 a los US$ 702 de mayo del 2023, aunque debería tomarse en consideración el plazo donde la construcción estuvo cerrada y luego limitada por confinamiento en 2020 y durante el cual la fuerte baja del costo por devaluación no pudo trasladarse efectivamente a las obras.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, entidad que agrupa a desarrolladores de viviendas, también plantea que la baja en el precio de la construcción es «solo parte de la foto» y de un cambio de ciclo. 

De acuerdo con su visión, «hoy el costo está en niveles promedio de los últimos 20 años con tendencia a la suba en dólares, porque la inflación le gana a la devaluación. Eso ya es estructural», plantea.

En este contexto, el margen del negocio para los desarrolladores se comprimió mucho por la caída de los precios de los inmuebles urbanos que tocaron un piso, según su opinión. «Hoy sale más barato comprar una casa usada que ponerse a hacerla. En este sentido, todavía falta una apreciación del valor del suelo para compensar eso», dice. Y estima que la cantidad de nuevos emprendimientos va a ir aminorando «porque los números de venta versus los costos dan mal», opinó.

El último dato del Indice Construya que monitorea las ventas de los insumos para construir, mostró, en el acumulado del primer cuatrimestre una caída del 8,1% respecto del mismo período del año anterior.

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