Fuente: Reporte Inmobiliario ~ El desarrollador inmobiliario detalla cómo ve real estate hoy, qué pasa con los valores del m2 y cuáles son las oportunidades de inversión.
Alejandro Ginevra es desarrollador y comercializador inmobiliario desde hace más de 40 años. Autor de obras como Patio Bullrich, Alto Palermo, Madero Harbour y otros complejos de usos múltiples, también es fundador de CAMESI, la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios.
En una entrevista con Reporte Inmobiliario, se refirió a temas candentes de la actualidad como la nueva Ley de Blanqueo, la inflación y el dólar. También se refirió a los precios del m2 y si es un buen momento para invertir en ladrillos.
El Senado tiene en sus manos una nueva Ley de Blanqueo. ¿Cómo evalúan desde el sector las nuevas tratativas? –
El blanqueo representa una herramienta a favor del sector en la medida que el Gobierno lo promocione, lo explique bien y la gente conozca cómo funciona. Con la anterior resolución, sucedió que muchas personas no llegaron a entender la operatoria, y hasta en el banco había asesores que no estaban al tanto.
Esa situación genera desconfianza, entonces es clave la comunicación para que aquellos que quieran acceder al blanqueo no tengan dudas. Si esto sucede, es una herramienta buena y necesaria para el desarrollo de nuevos proyectos y la construcción desde pozo.
La nueva medida tiene algunas diferencias con la anterior. ¿Son positivas o negativas?
Por ahora se sabe que es para obras en construcción de pozo que hayan superado el 50%. La persona tiene que tener el certificado de blanqueo y otro dato importante es que se busca que se extiendan los plazos para la puesta en práctica, porque el caso anterior fue muy corto y no alcanzó a que los interesados lo puedan aplicar. Esto es positivo.
Igual hay que esperar la aprobación del Senado y que los legisladores entiendan la necesidad del mercado y se pongan a la altura de las circunstancias.
¿Qué beneficios podrá generar la medida en caso de aprobarse?
Ayudará a finalizar muchas obras que se vieron retrasadas por la pandemia y a la generación de más trabajo. Además, el mercado viene de dos años complicados por el Covid19 y ahora se suman las importaciones retrasadas de China, la guerra en Ucrania. Sería un gran aliciente que la medida salga lo antes posible.
Más allá del blanqueo, ¿cómo está el mercado hoy?
Si lo miramos desde las ventajas de construir, hoy es más barata la construcción en dólares, aunque también encontramos un dólar frenado y una inflación muy alta, lo cual juega en contra y hace que no sea tan ventajoso comenzar un proyecto como podía ser hace un año atrás.
¿Pero cómo están los precios si se hace una comparación histórica?
Sigue siendo más barato construir en dólares si hacemos una comparación histórica. Además, bajaron los precios de las obras en pozo y también el m2 del usado.
Esa baja tenemos que ver si llegó a su piso y ahora empiezan a acomodarse en un nuevo nivel. En el caso de los usados me parece que están cerca de acomodarse a las cifras de la región, de mercados como Chile, Montevideo y Brasil. Creo que el precio bajo vino para quedarse.
¿Cómo se comporta el comprador en el nuevo escenario con precios más bajos? –
Hay algo cierto y es que los compradores no desaparecieron, se conocen todo el mercado, son especialistas.
Hay un cambio grande porque recorren los edificios, analizan la trayectoria de los desarrolladores, arquitectos, constructores. Eligen el lugar donde comprar y se preocupan por la calidad.
¿Es un comprador más exigente?
Son súper exigentes, no se quieren equivocar en nada. Hoy quien tiene el poder es la demanda.
¿En el caso de las obras de pozo, ¿cómo están los precios? –
Es muy difícil fijar el precio porque varía según la calidad, ubicación, tipo de proyecto, pero en los mejores edificios de Puerto Madero se llegaron a pedir u$s14.000 por m2 hace unos años. Hoy esa cifra es impensada y no salen más de 8.000 o 9.000 dólares.
GNV también tiene desarrollos en Uruguay, ¿cómo está la demanda en ese mercado?
Toda la demanda que tenemos es de argentinos y paraguayos. No existe el comprador uruguayo de real estate, ni como inversión ni como segunda vivienda.
La demanda mayor es de argentinos, tuvimos durante mucho tiempo gente que buscaba chacras, casas, compradores de departamentos grandes con amenities, y ahora aparece otra corriente que llama la atención que son muchas familias que buscan alquilar, gente joven que emigra al país vecino que no buscan mansiones sino unidades más sencillas. Es una corriente de personas que sigue esa tendencia y está creciendo cada vez más.
¿Cómo cree que seguirá evolucionando el mercado? –
El mercado inmobiliario tiene que ver con la economía del país, no va a correr una suerte separada a la Argentina. No sabemos qué pasará en los próximos años, pero lo que si demostró la pandemia en todo el mundo es que lo único seguro es el ladrillo. Todo lo que son acciones, bonos, sembraron dudas estos dos últimos años.
Lo más seguro fue y seguirá siendo el ladrillo, mucha gente vuelve a invertir en real estate y se consolida como una de las inversiones más buscadas post-pandemia.
En Argentina, creo que cuando se logre un gobierno más confiable, mejores indicadores macro y más confianza, más se invertirá en construcción, porque es la mejor forma de resguardar el patrimonio.
Qué opina de las opciones de inversión que surgieron en los últimos tiempos, como las criptomonedas. ¿No lo ven como un nuevo competidor?
El inversor de criptomonedas es más especulativo, más arriesgado. El que compra inmuebles no lo cambia por algo de riesgo, por eso no es una amenaza, sino que refuerza la teoría de que el ladrillo es más seguro. También sucede que mucha gente no entiende esas opciones, salvo los jóvenes que puedan optar por inversiones más arriesgadas.
Ratifica la consolidación del ladrillo como una buena inversión post-pandemia. ¿Pero quedan secuelas de dos años de parete?
Las obras se demoraron mucho, y los desarrolladores hacen grandes esfuerzos para cumplir. Creo que ese es el mayor desafío, poner al día los tiempos de entrega y plazos acordados entre oferta y demanda.
Es cierto que tras la pandemia es muy difícil ponernos al día. Las obras son una locomotora que viene a 500 km por hora, para frenarla se sufrió mucho, y para arrancar y que tome velocidad de nuevo también cuesta. Traemos dos años de obras demoradas.
¿En qué cambió el mercado tras este tiempo de parálisis? –
Depende del sector. En hotelería no cambió nada, pensé que se podrían realizar más modificaciones. Si hay más limpieza, purificación en los ambientes, pero el funcionamiento es igual.
En oficinas, no se ven edificios que cambien sus proyectos, pero los que se construyan de ahora en más deberán tener más terrazas, espacios de reunión al aire libre, lugares de encuentro. Son edificios que tienen que generar una comunidad, para que la gente que vaya no sienta que es solo una oficina. Tienen que tener gimnasio, plaza, sala de reuniones.
Pensemos que hay grandes edificios que se hicieron sin ventanas, hoy eso hay que tenerlo en cuenta. Hasta los ascensores tienen que ser más amplios, existe la tecnología para hacerlo y también deben optimizar los tiempos de espera.
En lo residencial, también hay cambios, las obras post pandemia tienen que tener balcones más amplios, parrillas, espacio para poner mesa y silla. Eso se revalorizó. También las cocinas tienen más diseño, antes eran un placard. Ahora son parte de la casa, se interactúa, son abiertas y hay comunicación.
Las áreas sociales de los edificios también son importantes, para las oficinas y los edificios de vivienda.
Por último, qué recomienda para comprar: ¿de pozo, usado, a estrenar?
La compra más barata es de pozo, siempre es mejor. Además hoy el comprador puede hacer mejores negocios porque es quien pone las condiciones. En otras épocas se decía un precio y no se movía. Ahora sí hay más condiciones a favor del comprador, y el desarrollador se tiene que acomodar