Fuente: Perfil ~ Cambio de demanda y precios en baja caracterizan a un sector que apuesta al repunte de la economía para volver a la normalidad.
Las postales se replicaron en muchos puntos del planeta. Imágenes de familias que dejaban las grandes ciudades para instalarse en casas ubicadas en zonas alejadas, con espacios verdes y comodidades para otro tipo de vida. También ocurrió en Argentina, con fuerte demanda de propiedades en countries, más población estable en lugares veraniegos y contracción de la actividad en zonas como el microcentro porteño. “La demanda se trasladó hacia casas con jardín, para compra y alquiler. En la Ciudad, se pedían departamentos con mucha luz, balcón y terrazas”, indica Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff.
El interrogante que se plantea, a más de dos años de establecida la cuarentena en la Argentina, es qué cambió en el negocio inmobiliario, si aquel fenómeno se transformó en tendencia o el mercado volvió -o volverá- a la “normalidad” prepandemia. “Es un escenario que llegó para quedarse, tendencias que se venían dando paulatinamente pero que se motorizaron en plena pandemia. Obligadamente, las personas comenzaron a pasar más tiempo en sus propias casas, repensando el lugar en el que desean vivir y profundizando algunas necesidades de cambio en torno al espacio y su calidad de vida”, explica Franco Forte, CEO y cofundador de Mudafy.
Para Alejandro Ginevra, de GNV Group, “lo que iba a suceder en diez años, ocurrió en dos. Por ejemplo, las oficinas tienen que generar espacios libres, salas de reuniones, restaurantes, terrazas, adaptarse a lo que se venía proyectando en el mundo. Acá, esto se aceleró y no hay edificio que se piense sin estas cosas”.
Hay una nueva manera de vivir y el mercado lo sabe. “Los nuevos edificios incluyen una cocina social. Antes, eran espacios que estaban cerrados, en un cuarto, pero hoy tienen barra para almorzar. Nos dimos cuenta que nuestras casas se aprovechan, no solo se dormía. Los departamentos se volvieron más sociales”, amplía Ginevra.
Demanda. Tanto la pandemia como la competitividad del tipo cambio y el valor del costo del metro cuadrado para construir trajeron demandas de lotes nuevos, de terrenos terminados en proyectos que ya estaban avanzados y para “townhouses”. ¿Este escenario llegó para quedarse? Para Benvenuto, el diagnóstico es parcial: “En Ciudad de Buenos Aires, se sigue valorando el tema de las unidades con más luz, balcón y espacios verdes, cosa que antes no ocurría. Hay gente que se quería ir a vivir afuera, para lo cual tendrán que vender su departamento en CABA. El tema del trabajo virtual también incide. Como la gente no va los cinco días de la semana a la oficina, la demanda continuará”, agrega.
Forte observa que las demandas están cada vez más enfocadas en propiedades con sectores amplios y cómodos, de al menos 2 o 3 ambientes, descubiertos o con espacios al aire libre, como jardines, terrazas o patios; “con las casas, terrenos y PHs ganando protagonismo”, sentencia.
Los traslados de las grandes urbes a zonas más alejadas impactaron, sobre todo, en el Gran Buenos Aires. “Nuestro segmento de desarrollo suburbano vivió un muy buen momento en los últimos dos años. En 2020, vimos en nuestro mercado secundario una demanda que triplicaba la habitual de lotes y casas, aunque esta tendencia en 2021 bajó un poco y se estabilizó”, detalla José Iribarren, director Comercial de EIDICO. El ejecutivo explica que “el mercado inmobiliario vio crecer de forma muy marcada un tipo de desarrollo que busca no sólo dar respuesta a las necesidades de financiación de la primera vivienda, sino también constituirse como una oportunidad de inversión”.
Para Ginevra, el mercado inmobiliario está ante una “oportunidad”. “Las acciones no paran de caer, pero el activo del ladrillo siempre lo tengo. El resto es puro humo. Cuando pasan crisis como esta, quedan expuestos. El ladrillo puede estar más caro, más barato, pero está. En el mundo, los valores de los inmuebles, volaron”. Un claro ejemplo es lo que sucede con el microcentro. Si bien la reconversión de la City porteña no pasó de ser un proyecto, el mundo muestra lo que será el futuro. “Manhattan es un claro ejemplo. Tenés hoteles, gastronomía, viviendas. Antes, solo ibas en la semana a trabajar”, agrega el broker.
Iribarren coincide a la hora de hablar de perspectivas: “En nuestro segmento, seguimos viendo una oportunidad, aunque se estabilizó el mercado secundario y las reventas que tuvieron pico altísimo entre agosto de 2020 y buena parte de 2021, tendieron a estabilizarse. La pregunta es si la demanda por el verde y la calidad de vida continuará y nosotros creemos que sí”.
A la hora de hablar de precios, el diagnóstico no es contundente: “Con respecto a las casas y los terrenos, aflojó mucho la demanda. Hace un año y medio o dos se construía por valores en dólares un 30/40% más bajos que hoy. Era mucho más incentivo comprar un terreno y construir una casa. En alquileres, prevemos que en Capital los valores sigan subiendo y en provincia se va a acentuar la estabilización e, incluso, una baja”, opina Benvenuto. Según un relevamiento de precios de la propiedad que realizan la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA, “los mercados de venta de casas y departamentos en AMBA se encuentran a la baja desde julio del 2021 y octubre de 2019, respectivamente. En mayo, en AMBA, el precio de venta por metro cuadrado de casas y departamentos cayó un 0,2% y un 0,8% en dólares respectivamente, con respecto a abril”. Números que reflejan la realidad de un negocio que también quiere renacer.