Mercado inmobiliario: ¿los precios de venta llegaron a su piso o seguirán bajando?

Fuente: Ámbito ~ Ámbito consultó a distintos especialistas del sector para conocer el actual estado de «salud» del rubro y para dar cuenta de si lo precios de compra venta tocaron un piso y pueden ir transitando una lenta recuperación.

Históricamente el mercado inmobiliario logró superar grandes periodos de caídas y actualmente se encuentra ante un nuevo desafío tras las dificultades que atraviesa el sector desde 2018 luego de la crisis cambiaria del gobierno anterior, profundizada hasta estos días por la pandemia y los actuales desbarajustes financieros, económicos y políticos que atraviesa el país bajo el mandato de la actual gestión de gobierno.

Hoy, a pesar de los complejos escenarios, y con precios que cayeron hasta un 35% en dólares respecto a la prepandemia, las escrituras registradas en la Ciudad de Buenos Aires muestran un incremento del casi 30% interanual y completa, por segundo mes consecutivo, más de 3.000 escrituras después de cuatro años.

En este contexto, Ámbito consultó a distintos especialistas del sector para conocer el actual estado de “salud” del rubro inmobiliario y para dar cuenta de si lo precios de compra venta tocaron un piso y pueden ir transitando una lenta recuperación.

Mudafy, el portal inmobiliario con asesoría realizó una estimación sobre el panorama del mercado que anticipa una paulatina reactivación. De acuerdo a la firma, los precios parecieran estar acercándose a un piso después de un período atravesado por la alta volatilidad financiera, escasez de créditos hipotecarios y grandes cambios políticos que influyen en la economía nacional.

Los números del sector inmobiliario evidencian no solo un incremento en la oferta de propiedades, sino también un estancamiento en los valores, lo que genera nuevas expectativas de cara al futuro”, destacaron desde el portal inmobiliario.

Remarcaron que julio fue la primera vez en dos meses consecutivos que se oficializan más de 3.000 propiedades desde 2018. Desde la plataforma inmobiliaria observaron que el número de escrituras continúa creciendo en relación con lo que fue el 2021.

Asimismo, vieron que el porcentaje de personas con una intención real de compra, es decir, que avanzan a una visita y realizan una segunda o tercera, aumentó considerablemente.

¿Los precios tocaron un piso?

El fuerte impacto que tuvo hasta ahora la oferta en los precios de cierre hace que el poder de negociación esté en el comprador”, comentó Lucas Díaz, cofundador & COO de Mudafy.

“Lo que hoy vemos es que sigue habiendo barrios, como Recoleta, donde hay muchísimas propiedades muy similares publicadas. Si bien no se espera que los precios de las propiedades sigan bajando, sí se mantienen en un nivel significativamente distinto al publicado” agregó el ejecutivo.

El pronóstico de los especialistas indica que dicha alza es un signo de que los valores de los inmuebles se mantienen y no continuarán bajando.

“El mercado actual, que se encuentra sobre los 160.000 inmuebles publicados en venta, cifra que aumentaba entre el 6% y el 15% mensual, hoy viene experimentando un descenso, lo que supone una especie de techo al cual se llegó en cuanto a inmuebles en venta a nivel general en CABA”, sostuvo Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario.

Según el experto, “no estamos lejos de un techo en oferta. No vamos a ver muchos más inmuebles de los que vemos hoy en día en el barrio en venta. Eso es positivo porque nos da un horizonte de cuántas cantidades tenemos para vender y, si estimamos que va a haber 3.000 a 3.500 escrituras por mes en venta, ese stock de a poco se va a ir absorbiendo. Todos veíamos que esto aumentaba y no paraba, pero hoy estamos en un freno, un techo, de la cantidad de inmuebles que se van a vender en Capital”.

En este sentido, Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios, señaló: “Siendo conscientes de la limitación de que el futuro es impredecible, se ve un escenario muy probable de precios al alza en 2023, 2024 y sucesivos años, ya que se producen grandes cambios, desde la oferta que se achica en vez de agrandarse y la demanda que se agranda en vez de achicarse. Esto podría indicar el comienzo de una nueva tendencia alcista conocida como bull market. Recordemos que el último bull market inmobiliario argentino duró un quindenio, desde comienzos del 2003 hasta comienzos del 2018”.

A su turno, Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) dijo a Ámbito que el mercado inmobiliario hoy se encuentra expectante de una posible recuperación.

“Estamos expectante. Venimos en un mercado bastante golpeado y castigado. Por el cepo, la falta de credibilidad por parte del Gobierno. Pero este es el escenario que tenemos. Ya el último año del gobierno de Macri fue muy difícil para el sector. En la pandemia el sector tuvo una crisis más que profunda. La gente necesitaba vender sus inmuebles para cubrir determinadas situaciones financieras y los valores pasaron una barrera que nunca habían pasado. Pecios de inmuebles que hoy tenemos más que bajos. Apuntamos a seducir a los inversores para que se den cuenta que es el mejor momento para comprar inmuebles”, analizó.

Hay mucha oferta e inmuebles a buen precio y tocando un piso. El que tiene dinero guardado no hay mejor oportunidad que esta para comprar. Estamos convencidos que este es el piso de los precios. Más no van a bajar. Hay muchísimos inmuebles con muy buen valor. Este es el momento para empezar a operar y a invertir”, aseguró a este medio.

Respecto a la sobre oferta en la Ciudad de Buenos Aires dijo: “Hoy hay muchos inmuebles. Podemos estar arriba de 165 mil unidades en CABA lo que implica un récord absoluto dado que siempre operó entre 90 y 95 mil inmuebles”.

Y respecto a los precios, consideró que están entre 20 y 35% debajo de los valores de la prepandemia.

En tanto, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, dijo a Ámbito que el más fiel reflejo de la situación inmobiliaria son los datos objetivos de escrituras de compraventas que se conocen mensualmente. En ese sentido, afirmó que los mismos evidencian que hubo un mayor movimiento cercano a un 20% superior en estos primeros ocho meses del año con respecto al mismo periodo del año pasado.

Sin embargo, destacó que “el número actual es la mitad de un año promedio observando una serie histórica de 30 años”.

“Además debe tenerse en cuenta que en la mejora de este año que se está comparando con el 2021 cuando había fuertes restricciones de actividad producto de la pandemia. Mejoró pero sigue manteniéndose en dentro del piso histórico de niveles actividad”, destacó.

En relación a los precios, el especialista analizó: “Los precios de los departamentos usados, que es el producto inmobiliario que más se vende, se redujeron desde máximos del 2018 un 35% en CABA, un 39% en promedio sobre 12 localidades que Reporte Inmobiliario releva en el primer cordón del GBA y un 40% en las principales ciudades del interior”.

“Desde el punto de vista una comparación histórica los valores están a precios nominales del 2011 y si se aplica la desvalorización del dólar por inflación se retrotraen a valores reales del año 2007. Sin duda en términos generales esto debería verse como un nivel de precios muy atractivo sin embargo como lo demuestran los números de escrituras el nivel de ventas es muy débil. En un contexto de mayor confianza economico-politica con estos precios la demanda inversora sin dudas se reactivaría fuertemente”, aseveró.

Por último, dijo que con el actual contexto no puede afirmarse que los precios actuales, siempre hablando en general, “no puedan seguir bajando”.

Los precios bajan un 4,3% en 2022

Los precios de venta en el año descienden un 4,3% y el valor del metro cuadrado se ubica en u$s2.253. Este valor disminuye un 0,5% respecto al mes previo y acumula 17 meses consecutivos a la baja al menos 0,5% cada mes, según indicó el portal inmobiliario Zonaprop.

“Las unidades en pozo y a estrenar son aquellas que menos caen, en comparación con la media general”, destacó el informe.

Foto: NA

En ese marco, destacó que el valor de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s97.258. Por otro lado, indicó que un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de u$s117.722. Y añadió que un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los u$s166.361.

“Hace cuatro años se repetía la tendencia que vemos hoy, el 90% de los barrios registra descenso de precio”, afirmó el portal inmobiliario.

En ese sentido, señaló que el 29% de los departamentos en venta en agosto fueron retasados a la baja en los últimos seis meses. Y que el descuento efectuado sube levemente a 8,4%.

“Actualmente, no hay signos de reversión de la tendencia de precio a partir del comportamiento de las retasaciones”, destacó el informe.

Ranking de precios por barrio

El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (5.565 dólares/m2), Palermo (2.960 dólares/m2) y Belgrano (2.811 dólares/m2). Los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (1.076 dólares/m2), Nueva Pompeya (1.483 dólares/m2) y La Boca (1.528 dólares/m2).

En tanto, la relación alquiler/precio baja levemente y se ubica en 3,69% anual debido a la depreciación del peso. Es decir, se necesitan 27,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 21% por debajo de lo requerido un año atrás

“Mataderos y Constitución son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 4,4% y 4,3% anual, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero y Retiro son los que menor rentabilidad generan (2,8% y 3,2%)”, concluyó el informe.

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