Fuente: iProfesional ~ A tono con la tendencia negativa de los últimos tiempos, el ladrillo se apresta a cerrar otro de sus peores años en términos de compraventa y operaciones de inmuebles.
Y es que el precio del metro cuadrado de las casas para la venta en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), aumentó en octubre un 0,5% medido en dólares mientras que el de departamentos cayó un 0,4%, respecto a septiembre 2021. Sin embargo, estas operaciones mostraron una caída interanual 4,6% y 7,5% respectivamente, según un estudio privado.
De esta forma, en octubre de 2021, el mercado de venta de casas en AMBA sumó la cuarta baja consecutiva, mientras que el mercado de venta de departamentos acumula caídas desde octubre de 2019.
El precio en pesos constantes de los alquileres de casas en el territorio presentó en octubre una baja interanual del 10,7%, según el relevamiento de precios de la propiedad y alquileres que elaboran en conjunto la Universidad de San Andrés y Mercado Libre.
Por su parte, los valores de los alquileres de departamentos aumentaron 4,8% en los últimos 12 meses. La tendencia anual a la baja se replica en los datos comparativos al mes previo.
En octubre de 2021, los alquileres en precios constantes (es decir, en términos reales) en AMBA registraron una caída del 2,4% para casas, y un aumento del 5,6% para departamentos, respecto a septiembre de 2021. 
El mercado inmobiliario acumula caídas desde octubre de 2019en la venta de departamentos
La variación intermensual del precio mediano de alquiler de casas fue de:
- +2,1% en CABA,
- -2,3% en GBA Norte,
- +12,7% en GBA Sur
- +12,8% en GBA Oeste.
En el caso de departamentos, la variación en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de -0,4%, +3,7%, +1,2% y +1,1%, respectivamente.
Variación interanual de precios
Con respecto a las variaciones interanuales (octubre de 2021 con respecto a octubre de 2020), se observa un aumento (en precios constantes) del precio mediano de casas del 4,4% en CABA, una caída del 35,2% en GBA Norte, y aumentos en GBA Sur y GBA Oeste del 81,1% y 47,7%, respectivamente. Por su parte, los precios de alquiler de departamentos registraron una caída del 0,1% en CABA, y aumentos del 27,1% en GBA Norte, del 14,7% en GBA Sur y del 7,6% en GBA Oeste.
El informe detalla que el aumento considerable de GBA Sur, el cual es constante desde febrero de este año, se puede explicar por dos factores: por un lado destaca el incremento en la proporción de casas en alquiler publicadas en dólares (pasó de 19% en febrero a 36,7% en octubre), y por otro lado hace referencia al aumento, en ese mismo periodo, de 256,9% en la cantidad de publicaciones de alquiler en barrios cerrados de esa zona. 
Hubo un aumento (a precios constantes) del precio mediano de casas del 4,4% en CABA, una caída del 35,2% en GBA Norte, y aumentos en GBA Sur y GBA Oeste del 81,1% y 47,7%, respectivamente
En cuanto a las ventas de casas y departamentos, el relevamiento indica que en octubre el precio de venta en dólares por m2 de casas aumentó un 0,5% y el de departamentos cayó un 0,4%, respecto a septiembre. En tanto que se observa una caída interanual (relativo a octubre de 2020) en el precio de venta de casas y departamentos del 4,6% y 7,5%, respectivamente.
La variación intermensual muestra que en CABA y GBA Norte el precio en dólares por m2 de casas cayó 0,3% y 1,3%, respectivamente; y aumentó en GBA Sur 0,1% y en Oeste 3,2%. En relación a los departamentos se observan caídas en el precio por m2 del 0,3% en CABA, del 0,4% en GBA Norte, del 0,5% en GBA Sur, y del 0,4% en GBA Oeste, relativo al mes pasado. En cuanto a la variación interanual, las caídas del precio por m2 de casas son del 3,6% en CABA, del 10,7% en GBA Norte, del 3,1% en GBA Sur, mientras que se registró un aumento del 5,3% en GBA Oeste. En tanto, las caídas en departamentos, con respecto a octubre de 2020, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 7,9%, 6,1%, 6,3% y 5,3%, respectivamente.
La venta de casas destaca en la Zona oeste
El estudio destaca el crecimiento registrado en el valor en dólares de las casas ubicadas en GBA Oeste, como «la mayor variación intermensual registrada en cualquier aglomerado de AMBA desde enero de 2018». Según el relevamiento privado esto se debe a «una recuperación luego de un extenso período de caída en el precio de venta en dicha zona».
El documento concluye con el panorama del mercado inmobiliario en octubre que refleja que en lo referente a las casas, la venta en CABA, GBA Norte y Sur se encuentra a la baja, mientras que el en GBA Oeste se ubica en alza. Mientras que en relación a los departamentos, el mercado permanece a la baja en todas las aglomeraciones de AMBA.
El mismo está en este estado desde abril de 2019 en CABA, desde junio de 2019 en GBA Norte, desde octubre 2018 en GBA Sur y desde octubre de 2019 en GBA Oeste. 
En lo referente a las casas, la venta en CABA, GBA Norte y Sur se encuentra a la baja, mientras que el en GBA Oeste se ubica en alza
Las propiedades, más caras en CABA
La demanda de unidades nuevas y usadas sigue sin recuperarse y, a partir de esa quietud, el «sobrestock» de propiedades en oferta –del orden de las 160.000 unidades– en Capital Federal continúa tirando abajo los valores.
En esa dirección, un informe reciente de Zonaprop que los valores acumulan una merma permanente desde mediados de 2019. Según la medición, desde ese momento a esta parte la baja promedio es del orden del 15% en dólares.
Pero ni siquiera ese recorte en los precios logra enderezar el derrumbe de la demanda: hoy por hoy, las escrituras que se realizan por mes también exhiben un promedio de 2.500 operaciones cerradas. Este acumulado representa la mitad de lo registrado hace tres años.
La opinión generalizada entre los comercializadores es que la reducción de precios aún no encontró su piso.
«Poner un inmueble a la venta no significa que su propietario lo quiera vender realmente. Son pocos los que necesitan vender y por eso deciden bajar los precios. En mi opinión los valores deberían estar, por lo menos, un 20 por ciento más bajos», afirmó al respecto Federico Zafagnini, empresario inmobiliario mendocino.
Por su parte, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, acotó a iProfesional: «Las propiedades podrían seguir en tendencia a la baja entre un 5 y un 10 por ciento más en el corto plazo».
Según el monitoreo de Zonaprop, los precios vienen cayendo muy cerca del 1 por ciento mensual. El valor promedio del metro cuadrado en la geografía porteña se ubica en torno a los 2.380 dólares.
«Las unidades usadas chicas son las que registran mayor caída en 2021. El porcentaje de unidades retasadas en los últimos 6 meses se mantienen en torno al 34 por ciento del total. El descuento promedio efectuado en las retasaciones sube a 8.3 por ciento. El volumen de anuncios de venta en pesos se ubica en mínimos históricos», expone el trabajo.
A partir de la reducción de los valores, en la actualidad el precio promedio de un departamento de dos ambientes –50 metros cuadrados– está en el orden de los 123.000 dólares. Ya una vivienda de tres ambientes –70 metros cuadrados– salta a los 176.000. 
El «sobrestock» de unidades en venta es récord: al menos 160.000 inmuebles.
En cuanto a las caídas de las cotizaciones según el barrio, el informe precisa que más del 80% de las zonas de Ciudad evidencia la baja de valores. Nueva Pompeya y Agronomía lideran en ese sentido. Te puede interesar
En términos de metro cuadrado más caro, los barrios que encabezan la nómina son Puerto Madero (5.545 dólares), Palermo (3.071) y Belgrano (2.951). En mitad de tabla se ubican Saavedra (2.451 dólares el metro cuadrado), Almagro (2.264), Barracas (2.156), Boedo (2.123) y Villa Real (1.959). Y entre los más baratos se distinguen Villa Lugano (1.143), Nueva Pompeya (1.608) y La Boca (1.664).
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