Categoría: Inmobiliarias

Fuente: La Nación ~ Para sacar un crédito hipotecario de $10 millones a 20 años con amortización francesa o alemana, hay que ganar $600.000 por mes; uno de cada 333 argentinos tiene ese ingreso.

Para sacar un crédito hipotecario de $10 millones a 20 años a una tasa fija del 26%, hay que ganar $600.000 por mes. A ese ingreso, en la Argentina, llega una persona cada 333. Si se aspira a ese monto millonario con el formato de crédito hipotecario UVA (más 8%), hay que alcanzar los $335.000 mensuales que es lo que gana 1 de cada 79 en el país.

El dato es una descripción de Martín Lousteau en la Jornada de Infraestructura organizada por la Cámara de la Construcción de Córdoba, y fue elaborado por la consultora LCG. En la última convención anual de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), su titular Iván Szczech, insistió en la necesidad de que se trate y se promulgue la ley de fomento al crédito hipotecario. Es un proyecto impulsado el año pasado por varias instituciones que apuntan a préstamos actualizados con coeficiente valor salario.

Guido Lorenzo, economista de LCG, detalló que para un hipotecario tradicional -con una relación cuota/ingreso de 40%- solo califica el 0,3% de los hogares del país, mientras que para un UVA -25% cuota/ingreso- el porcentaje asciende al 1,3% de los hogares.

“Tenemos que darles a los argentinos la posibilidad de tener un crédito hipotecario variable en salarios”, sostuvo Szczech. Su colega de la Cámara Argentina Inmobiliaria, Alejandro Bennazar,grafica ante LA NACIONque las 2518 escrituras de agosto en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), “crecerían ampliamente” si hubiera créditos hipotecarios.

“Hay que proteger al tomador del crédito en el largo plazo -agrega-. Estamos esperando definiciones respecto a cómo harán para calzar esas líneas y obtener los fondos, si es por la creación de un fiduciario o de una sociedad. Se requiere un sistema de cobertura y promoción de hipotecarios indexados al valor salario porque es muy oportuno para el tomador de crédito”.

Bennezar añade que no se debería repetir el error de la ley de alquileres, para la que la Cámara pidió que dejaran alternativas para calcular las subas. Pero no se hizo. El Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). “Al incorporar inflación, fueron altísimos los incrementos”, apunta.

En una economía inflacionaria como la de la Argentina, el mercado del crédito hipotecario es marginal, apenas alcanza a un punto del Producto Interno Bruto (PIB), cuando en Chile llega al 27% y en Paraguay, uno de los más bajos de la región, casi al 5%.

“Mientras continuemos así, la Argentina seguirá fabricando inquilinos -dice a este diario Martín Teicher, vicepresidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba (Ceduc) y director del Grupo Eylon-. Al déficit de viviendas de 3,5 millones de unidades sumaremos más con una economía que quita incentivos a la producción inmueble; habrá menos oferta y más demanda lo que genera suba de precios y, si se regulan, hay menos inversión”.

Bennazar y Teicher coinciden en que, sin hipotecarios, deben crecer otras “alternativas”. “Las hay, pero llevan un proceso diferente; hay que ponerse a trabajar pero extenderlas podría implicar hasta mediados del año que viene”, dice el titular de la Cámara.

Fondos comunes

La Comisión Nacional de Valores aprobó el primer fondo común cerrado de inversión inmobiliaria en el interior del país en Córdoba por $6000 millones. Lo estructura Dracma S.A., Sociedad de Bolsa y Sociedad Gerente de la Provincia de Córdoba. Su vicepresidente, John Walker explica que pueden ingresar inversores institucionales que manejan carteras en pesos y que tienen la posibilidad de un “atractivo en un tangible con valor dólar; reciclan pesos sin estar correlacionados 100% con el mercado de capitales”.

“También pueden entrar individuos que quieren invertir en ladrillo que es un buen protector contra la inflación; desde $100.000 en adelante pueden sumarse -añade-. ‘Invertí con los grandes’, es lo que planteamos”. El fondo está diversificado en varios proyectos con emisiones parciales, dos ya están seleccionados, son un edificio en Nueva Córdoba de Eylon y otro en Argüello, de Pucheta Construcciones. Ambos, para segmentos de públicos diferentes.

El antecedente, en CABA, data de junio y es el Pellegrini I, del Banco de Valores y Pellegrini Fondos Comunes de Inversión. Apunta a la financiación de proyectos inmobiliarios para sectores medios y bajos. Bennazar destaca que es una herramienta útil para potenciar proyectos que se encontraban ralentizados por el freno a los hipotecarios.

En Córdoba, la Ceduc y Uecara, el gremio que reúne a los mandos medios de la construcción, presentaron un proyecto de modificación de convenio de trabajo para crear un Fondo de Cese Laboral. elaborado junto con Uecara, el gremio que reúne a los mandos medios de la construcción.

El economista Gastón Utrera de la consultora Economic Trends que trabaja en la iniciativa, indica que el esquema podría generar fondos para financiar viviendas para los trabajadores. “Con los recursos del fondo de cese laboral se podrían comprar cédulas hipotecarias indexadas por salarios”, grafica.

Freno a las cuotas

Las desarrollistas que tienen financiación propia en cuotas admiten que las operaciones están muy paradas, por la falta de capacidad de ahorro. “Quedan los clientes de contado, aquellos que tiene un ahorro en dólares; el de las cuotas hoy desapareció”, apunta Teicher y comenta que su empresa cerró dos acuerdos con bancos de créditos en UVA que, “en su momento, funcionaron, se disparó fuerte la cuota , claramente no acompañó el salario, pero también subió el precio de la propiedad”.

Desde la Cámara Inmobiliaria indican que hay mercados diferentes en la actualidad: el de los departamentos para vivir, el de los PH, el de las casas y el de los nuevos loteos para construcciones.

El de los departamentos -cuyos precios en dólares en CABA bajaron entre 15% y 30% dependiendo la zona- evolucionó hacia una tendencia “impensable” hace dos años, acota Bennazar. “Hoy el factor determinante es la conectividad, antes se medía por ruta o escuela; en cinco años tendremos otro mercado, hay que prepararse”, define.

Fuente: iProfesional ~ Quizá Palermo sea la zona por excelencia, la mayor exponente de una modalidad de transacciones que denota la existencia de una crisis. Es por eso que a muchos no sorprendió el crecimiento del canje en el sector inmobiliario, como una manera de sostener el movimiento de esta industria.

¿Por qué Palermo es un caso a analizar? Completamente identificada como una zona comercial y gastronómica, la pandemia puso un freno al desarrollo del barrio. Luego de la primera parte del distanciamiento social se vieron numerosos locales vacíos, sinónimos de restaurantes quebrados. También se vieron locales con sus persianas bajas, que se mudaron (muchos a Villa Crespo, que está creciendo comercialmente) por no poder afrontar los alquileres.

Esto hizo que los carteles de «en venta» se apoderarán de las fachadas ante la falta de personas dispuestas a abrir un nuevo negocio con tantas restricciones vigentes, sobre todo los que se vieron desalentados con la llegada de la segunda ola.

En ese contexto, el canje de terrenos por departamentos a construir se convirtió en una atractiva opción para aquellos que tenían una propiedad que hacía meses no podían vender o que la alquilaban y el ingreso no les resulta un buen negocio porque la morosidad era demasiada alta.

Actualmente, con el valor del dólar que cambia día tras día y con la baja del 20% en los valores de los inmuebles, cada vez son más los dueños que aceptan negociar con los desarrolladores para convertir sus lotes en edificios y recibir unidades como parte de pago. La multiplicación de locales cerrados facilitó la expansión del canje como modo de salir a la crisis.

Cómo es el negocio

El volumen del canje va a depender de la negociación entre ambas partes: hay algunos que devuelven los metros cuadrados viejos en nuevos, otros ofrecen entre el 20 y el 30% de los departamentos construidos (ejemplo: de un edificio de 10 pisos ofrecen entre 2 y 3) y algunos hacen un mix entre un adelanto en dólares y el resto en ladrillos.

De acuerdo a un relevamiento realizado por la inmobiliaria H-54, Palermo se convirtió en el barrio donde más operaciones de este tipo se concretaron en lo que va de 2021 y la mayoría de los propietarios accedió a un canje total.

«Cuando hablamos de canje total es porque el dueño accedió a vender su terreno a cambio de m2 construidos sin recibir dinero en efectivo. Por lo general este sucede cuando las superficies no soy muy grandes y oscilan entre los 1.000 y los 2.000 metros de venta», precisó Solange Esseiva, dueña de H-54.

¿En qué otras zonas ya hicieron operaciones de canje? Belgrano, Recoleta, Núñez, Caballito, Villa Crespo, Villa del Parque y Barracas completan el listado de barrios porteños donde también se observa un notable interés por parte de los propietarios y las empresas constructoras. Donde había restaurantes hoy están desarrollando edificios.

«Este tipo de negocio apunta a aquellos que buscan una nueva modalidad de inversión y que entienden que a futuro se beneficiarán con el valor del m2 en dólares a estrenar», indicó Esseiva, cuya gestión apunta a que esos dueños puedan sacar mejor provecho de su propiedad teniendo en cuenta el volumen edificable.

Los desarrolladores están abiertos a todo tipo de propuestas, no es que solo buscan baldíos. Casas, fábricas o PH también se pueden transformar en edificios. «Es preciso tener en cuenta que los grandes locales y oficinas comerciales ya no necesitarán tanta superficie por el teletrabajo y las grandes vidrieras se trasladaron a las pantallas. Por eso muchos negocios prefieren abandonar las avenidas, donde el valor del alquiler es más alto, buscando una ubicación que les deje mejor rendimiento», explica Horacio Ludigliani, de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario.

«Las posibilidades de negocios son amplias y el propietario podría llegar a recibir hasta la mitad en dólares si el lote está ubicado en una zona premium, como la Avenida del Libertador, y el resto en departamentos en ese mismo edificio a construir o unidades ya terminadas por el mismo desarrollador en otro emprendimiento», precisó Esseiva. Te puede interesar

A su vez, como la construcción de un edificio puede demandar entre 2 y 3 años, existen cláusulas de compensaciones para mitigar la pérdida de ingresos del propietario durante ese tiempo.

Fuente: Ámbito ~ Este público compra unidades próximas a estrenarse, de más de 100m2, en ubicaciones únicas, con amenities, y calidad de terminaciones por encima del mercado.

Al contrario de lo que sucede con el mercado suburbano, donde la oferta es limitada y la demanda explotó con la pandemia, en la ciudad se vive una realidad diferente, mucha oferta y poca demanda. Sin embargo, existe un segmento que le dio un respiro a los desarrolladores en estos dos últimos años: el Premium. Mientras que los inversores se guardaron, o sacaron sus dólares al exterior, el consumidor final vio que los precios bajaron y aprovecharon para comprar algo mejor de lo que tenían buscando hacer un salto en su calidad de vida. Más metros, más balcón, más vista, más amenities, más luz, la consigna es vivir mejor. La mirada de la gente es que la vida es corta y hay que disfrutarla, para qué esperar.

Este público que surgió como consecuencia de la pandemia compra unidades próximas a estrenarse, de más de 100m2, en ubicaciones únicas, con amenities, y calidad de terminaciones por encima del mercado. Busca con esto hacer un cambio de vida inmediato. Pero este no es el único motivo que lo impulsa. El achicamiento de la brecha en los precios entre los productos estándar y los Premium fue el ingrediente que terminó de decidirlo.

Los costos de la construcción bajaron, y esta baja se sintió proporcionalmente más fuerte en los precios de los proyectos de alta gama, sobre todo en aquellos construidos entre 2018 y 2019. Una muestra de esto es que los precios de los productos de este segmento no sólo se equipararon con el usado no Premium sino también con el «a estrenar» no premium. Antes costaba 2.200 dólares el metro de cualquier departamento y el premium 3.500. Hoy cuesta 2.000 el estándar y 2.600 el Premium. O sea que por un poco más se puede comprar en proyectos próximos a entregarse de una categoría superior a la que se podía acceder hace dos años.

El mercado de terrenos, por su parte, también está activo y ágil. Los vendedores están permeables a negociaciones por metros y los valores son razonables, lo que permite a los desarrolladores encarar este tipo de proyectos de excelente calidad, en ubicaciones destacadas, y a tickets razonables.

La demanda existe y está dispuesta a comprar, los terrenos se consiguen y los costos aún se mantienen en buen nivel, el momento es ahora.

Fundador y Director de ADN Developers.