Fuente: La Nación – En las pocas cuadras de esta zona top, los metros cuadrados cotizan alto, la oferta es escasa y la demanda constante: radiografía de los nuevos emprendimientos
Delimitada por la avenida Casares, la Avenida Del Libertador, Cavia y Castex,la Plaza Alemania y las cuadras que la rodean conforman una de las microzonas más deseadas de la ciudad de Buenos Aires.
Con mucha demanda y escasa oferta, representa un “objeto de deseo” en el mercado inmobiliario porteño. “En esta zona conviven palacetes antiguos convertidos en embajadas, casonas señoriales de estilo y los desarrollos inmobiliarios más sofisticados de la ciudad”, según explica Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario, y agrega que “es un barrio prestigioso, de arboledas añejas, donde celebridades, diplomáticos, deportistas y personas de alto poder adquisitivo eligen vivir tanto en amplios departamentos o en grandes casas con jardines”.
Por su parte, Guadalupe Tarela, broker división residencial de L. J. Ramos, cuenta que es “una zona exclusiva y privilegiada, muy demandada por un perfil de comprador que busca confort y bienestar”, pero también se caracteriza por ser “un punto estratégico de la ciudad, por su conectividad, locales comerciales, transportes y espacios urbanos”.
Esta microzona que se conoce como Plaza Alemania es una subzona de Palermo Chico que alberga a una de las plazas más lindas y exclusivas de la ciudad de Buenos Aires. “Está rodeada de propiedades con los valores por m² mejor cotizados del mercado inmobiliario, por su ubicación, sus vistas increíbles, así como la calidad constructiva de los edificios y casonas”, asegura Martín Pinus, director de Martín Pinus Real Estate.
El broker sostiene que, los factores que distinguen a la zona de la plaza diseñada por Carlos Thays son “la sofisticación arquitectónica de edificios antiguos que llevan la firma de renombrados arquitectos, muchos de ellos de estilo francés o racionalista; y algunas torres nuevas, de un segmento premium también”, explica. A la vez,es un pulmón verde, tranquilo, circundado por calles y elegantes avenidas asociadas al prestigio social, como son la Avenida del Libertador, Figueroa Alcorta, la calle Cavia y su cercanía con el coqueto Barrio Parque.
Sobre esto concuerda Carola Fernández Berisso, responsable del sector Viviendas de Achaval Cornejo, y agrega que la zona de Plaza Alemania “es un punto muy especial y muy buscado, con edificios de todas las categorías tanto nuevos como antiguos y es una de las zonas con los valores más altos por metro cuadrado de Palermo”.
La responsable en Achaval Cornejo añade que “si bien hay barrios que se reconvirtieron en el último tiempo, como Belgrano chico y Ñúñez, Plaza Alemania es tradicional y al mismo tiempo es moderna, por lo que es un buen lugar para quienes buscan tanto invertir como comprar una propiedad para vivienda propia”.
El barrio además cuenta con gran accesibilidad a través de Figueroa Alcorta y Del Libertador hacia el centro porteño o bien a zona norte, medios de transporte, oferta educativa de gran nivel, “además de interesantes opciones gastronómicas y culturales en sus proximidades, como el museo Malba, el Alcorta Shopping, más una interesante oferta de bares y restaurantes de renombre”, asegura Ludmer.
Además, Gustavo Glazman, socio de Infinity Line Desarrollos Inmobiliarios, destaca que Plaza Alemania es el inicio de un corredor verde hacia la zona de provincia. “Si uno viene desde el centro esta zona inaugura un recorrido verde sobre Avenida del Libertador que incluye Plaza Alemania, el Jardín Japonés, el Rosedal”, explica.
Poca oferta y alta demanda
Sobre este punto, Glazman reconoce que esta área se caracteriza por prácticamente no tener disponibilidad de lotes. “Salvo que tires o individualices alguna propiedad que tenga muchos años, prácticamente no hay lotes visibles a la venta. Actualmente existen solo tres proyectos en distintos estados de construcción en el área”, señala.
Para Pinus, en Plaza Alemania existe un gap importante entre la oferta y la demanda y esto se debe a que, especialmente en los edificios y las casas que tienen vistas al parque, son muy pocos los propietarios que ponen a la venta sus inmuebles. Y además, son pocos los edificios frente a la plaza. “Se da esta doble variable”.
“La mayoría de quienes compraron en la zona no lo han hecho como inversión, sino porque realmente quieren vivir en esta singular ubicación. Los propietarios, además se caracterizan por defender bien el valor de su casa, ya que saben que se trata de bienes codiciados y que quienes demandan inmuebles en la zona disponen de un alto poder adquisitivo. No suelen estar urgidos por concretar la venta cuando deciden ofrecer su propiedad al mercado y pueden esperar al mejor momento para hacerlo. Por lo tanto, no hay oportunidades para los compradores con las crisis económicas”, aclara. Al mismo tiempo que agrega que, aún así, la demanda es alta, y se trata de compradores del segmento ABC1, poco sensibles a las variaciones de precio en el mercado, producto de las coyunturas económicas.
Por su parte, Tomás Seeber, socio de RGM Real Estate, sostiene que desde el punto de vista inmobiliario, la zona se caracteriza por tener un micro clima respecto al mercado en general ya que pareciera que su demanda no se resiente.
Si bien no estuvo ajena a la baja general de precios que sufrió el mercado inmobiliario desde el 2018, la sufrió en mucho menor medida. “La principal razón es que no suele tener mucha oferta y la demanda suele ser de mucho poder adquisitivo”, coincide Seeber. Y agrega que la oferta puede dividirse en aquellas unidades que tienen el privilegio de mirar a la plaza, de aquellas que no gozan de esa vista.
“Las primeras obviamente defienden mucho mejor su valor y son consideradas piezas únicas por tener ese intangible que no se fabrica. Las calles más demandadas son: Castex entre Cavia y Scalabrini, Cavia entre Castex y la Avenida del Libertador y la calle Casares; además de los corredores Libertador y Alcorta”, señala. Y entre los edificios emblemáticos de esta microzona destaca a las torres de Félix San Martín sobre Castex, las Le Parc sobre Alcorta y la Torre Vignoli sobre Casares, entre otros.
Por otro lado, Ludmer sostiene que los escasos nuevos proyectos representan una oportunidad en una zona tan deseada donde conseguir terrenos para construir es casi una misión imposible. “La escasez de tierra, y por ende sus altos valores, más los costos de la construcción de alta gama, hacen de este barrio uno de los más caros de Buenos Aires. Sin embargo, el nivel de precios actual es uno de los más bajos de los últimos años por lo que vivir hoy en esta zona tan cotizada representa una gran oportunidad”, analiza.
Elegante y sofisticada
“Los edificios de departamentos son la principal oferta de esta microzona, sin embargo, suelen ser medianos a grandes por lo que mayormente se trata de un público familiar, aclara Ignacio Camps, socio de Evoluer Real Estate.
“Si bien la mayoría de las propiedades son en edificios, hay una zona de casas entre San Martin de Tours y Ocampo, con importantes terrenos y viviendas”, detalla Camps. Y asegura que también existe un mercado de reemplazo, “muchos de nuestros clientes que venden sus casas en Barrio Parque se mudan a edificios en esta zona para mantener el barrio y sus plazas”. De todas formas, coincide en que la oferta es relativamente escasa y las propiedades en precios de mercado tienen relativamente cortos plazo de venta dado que la demanda es incesante.
Pinus destaca que el público que elige vivir en los alrededores de Plaza Alemania valora a esta zona como un símbolo de sofisticación y elegancia. “Es un sector de altos recursos, o segmento ABC1, que busca o bien departamentos de gran metraje y vista amplia en las torres modernas de lujo con amenities, o propiedades de estilo de gran tamaño, con firma de arquitectos renombrados, y pertenecientes a una época de construcciones de altísima calidad, por sus materiales y mármoles”, asegura. Y aclara: “No importa si para habitar en un edificio de la belle époque hay que renunciar a los servicios que ofrecen los más actuales, porque hay un intangible que se pone por encima de cualquier comodidad contemporánea. Se trata de viviendas icónicas que se perciben para siempre”.
En cuanto a los valores que se manejan en la zona, Pinus advierte que existen variaciones en el precio del metro cuadrado, como en cualquier otra zona, dependiendo de las calles donde esté el inmueble, la calidad constructiva, el estado interno de la unidad (su mantenimiento y renovación), la vista a la plaza o al río, en caso de ser pisos altos, la orientación y si posee cochera.
“En el caso de inmuebles de época, los precios rondan por metro cuadrado, entre los US$3500 y los US$4000. Si la unidad fue reciclada, el metro comienza a partir de un valor de US$4000. Si además tienen vista al espacio verde de la plaza, el metro cuadrado podría variar, según el edificio, entre los US$5000 y US$7500. En algunos desarrollos modernos, del segmento premium, los valores pueden ascender a entre US$9000 y US$12000 por metro cuadrado”, cuenta.
La oferta de proyectos en construcción
Los nuevos proyectos en la zona se pueden contar con una mano, actualmente se desarrollan tres, con una oferta de unidades entre dos y cuatro ambientes.
Uno de ellos es Solar Cavia, en Cavia 3094, esquina Gelly, comercializado por Interwin, que tiene un triple frente de 40 metros en tres lotes. El edificio contará con 13 pisos distribuidos en semipisos de uno, dos y tres dormitorios con y sin dependencias. Las unidades tendrán una superficie de entre 100 m² y 320 m². En los pisos 11, 12 y 13 se dispondrán penthouses de dos y tres dormitorios, con dependencias y terrazas propias, parrillas y piscinas privadas. Los precios parten desde us$3800/m², con un promedio de us$4500/m² a su finalización a mediados de 2026.
El otro, también comercializado por Interwin, es Innova Park, situado en Scalabrini Ortiz 3541, a 100 metros del Jardín Japonés, Plaza Alemania y a pasos del Shopping Alcorta se desarrolla esta obra en estado avanzado con posesión para fines de 2024. Se trata de un emprendimiento de 14 pisos con semipisos de dos y cuatro ambientes, todos al frente con balcón. En este caso, los precios de las últimas unidades a la venta en pisos altos, son de U$S3800/m².
Por último, Infinity Line desarrolla Florean Gelly, en Gelly 3456, entre Salguero y Cavia, ubicado a metros de Plaza Alemania, el Paseo Alcorta y el Malba, con un plazo de entrega para los primeros meses de 2027. La construcción que tuvo una inversión estimada en US$10 millones se vendió en un 90% en pozo. Se trata de un edificio premium, sobre un lote de 20 metros de frente y 12 pisos, con semipisos de 170 m², tres dormitorios en suite, toilette, dependencias y balcón con parrilla.
