Microcentralidad: cómo es el desarrollo de los nuevos ecosistemas urbanos; zonas, ventajas y precios

Fuente: La Nación ~ Se trata de un fenómeno que acompaña a los procesos de suburbanización o de urbanización nueva, contemplando todos los mercados inmobiliarios.

Desde hace un tiempo la creación de sectores, áreas o regiones, ya sea dentro de una ciudad como fuera, están vinculados a una gran variedad de factores. Muchos de ellos pueden surgir como consecuencia de la migración con el objetivo de la radicación de un sector social a un determinado destino, algo que se puso de manifiesto claramente durante la pandemia, cuando miles de personas buscaron nuevas geografías, lejos de las urbes, para desarrollar sus vidas. Algo similar también puede observarse en el mercado comercial. En este caso, la punta de lanza suele ser tomada por uno o varios complejos de locales, oficinas y/o proyectos logísticos o industriales, que luego de su radicación suelen ser ellos los que le abren la puerta al nuevo ecosistema inmobiliario. En los últimos tiempos, este fenómeno se hizo conocido con el nombre de microcentralidades y cada vez toma más fuerza en distintos rincones de nuestro país.

Según Agustín Rico, Chief Operating Officer (COO) de Plaza Logística, las microcentralidades son un fenómeno que acompañan a los procesos de suburbanización o de urbanizaciones nuevas. “Este es un proceso que si bien lleva años poniéndose en marcha hace muy poco tiempo ganó lugar en las agendas de los desarrolladores. Resulta complicado encontrar cuál fue el punto de inicio en nuestro país, ya que -de algún modo- todos los procesos de suburbanización llevan el gen de este fenómeno. A la hora de buscar ejemplos históricos de este modelo de desarrollo, se podría afirmar que la zona de Quilmes está atravesada y -a la vez- potenciada por el proyecto de la cervecería que llevó adelante Otto Bemberg”, explica Rico. Y amplía Lucas Desalvo, Broker Industrial & Retail de Cushman & Wakefield: “Un rubro industrial que está relacionado históricamente con las microcentralidades es la automotriz. “Claramente, las fábricas que se instalaron a principios del siglo pasado en la inmediación al triángulo de San Eduardo, cuando esa era una zona suburbana; le dieron forma a un modelo similar a este fenómeno que nos convoca. Allí, la actividad principal dio forma a la creación de una red fabril, centros de distribución, bancos, escuelas públicas, transporte público y autopistas, entre otros, que dieron forma a la infraestructura del lugar”.

Pablo Fiorita, responsable de la división Emprendimientos Industriales y Logísticos del Grupo Adrián Mercado sostiene que: “Antiguamente, este tipo de proyectos eran escasos y poco planificados. Desde los años 90, inevitablemente se tuvo y tiene que trabajar en la desconcentración de grandes zonas urbanas, en la planificación zonal estratégica desde su concepción y el reordenamiento urbano”.

De alguna manera, en las microcentralidades aparecen o se ponen de manifiesto nuevos ejes de referencia, los cuales vienen a sumarse a los ya tradicionales. Estos espacios suelen estar equipados para resolver todas y cada una de las necesidades tanto de una empresa como de los ciudadanos, según sea el caso. Evitando así la movilidad de sus residentes hacia otras localidades o centros urbanos más grandes, como CABA.

Para Julián Peña, Research Analyst en L.J. Ramos, a la microcentralidad se la puede definir como la evolución y el control del crecimiento urbanístico expansivo, que acompaña el proceso que tiene en cuenta la reducción de la huella de carbono. “Uno de sus grandes objetivos es la creación de un nuevo ecosistema urbano que no sólo contemple todos los submercados inmobiliarios, sino que, además, permita el desarrollo de un nuevo tipo de habitante. Dicho de otra forma, busca fomentar la peatonalización y lograr la sustentabilidad y sostenibilidad urbanística. Deben ser un conglomerado de servicios y equipamientos públicos/privados organizados, de tal forma, para que sus habitantes puedan acceder a ellos a no más de 15 minutos de distancia a pie”.

A la hora de buscar un ejemplo concreto y de los últimos años de microcentralidad sostenida en el tiempo, un caso modelo bien podría ser Pilar. “La zona se presenta como uno de los casos más emblemáticos. Ese sector hace 60 años contaba con 60.000 habitantes. Hoy, viven allí unas 400.000 personas, aproximadamente. Pilar se convirtió en un centro de referencia que suele dar respuesta a todas las necesidades tanto de sus residentes como de trabajadores y compañías que allí se desempeñan”, sostiene Rico.

Según los especialistas consultados, casos similares a los de Pilar se multiplican no sólo en el territorio bonaerense sino también en el resto del país. Tal es el caso de algunas zonas de Tigre y Pacheco. “Este es un fenómeno que se potenció durante la pandemia, pero que desde Plaza Logística siempre tuvimos en cuenta para la planificación de nuestras locaciones. Contamos con seis parques y todos ellos fueron concebidos como microcentralidades. De no haberlo hecho de esa forma ninguno hubiese prosperado”, cuenta Rico.

Para Fiorita el polo mueblero y maderero de Hudson, en Berazategui, es otro de los casos que es digno de ser destacado. “Se trata de un complejo cerrado que se convirtió en una microcentralidad en sí misma. Este es un espacio que agrupa a los fabricantes de muebles y afines, donde todos son del mismo rubro. Allí, además, se creó un shopping para que las empresas que pertenecen al predio puedan ofrecer sus productos. Además, se levantó un edificio de oficinas corporativas para que los administrativos y ejecutivos puedan estar a pasos de las fábricas. En el entorno, hay restaurantes, locales comerciales de todo tipo y viviendas”.

El modelo de Ezeiza

El municipio de Ezeiza es otro de los lugares que creció de la mano de un proyecto de microcentralidad. “Ese territorio desarrolla este modelo desde hace quince años. En ese lapso se crearon ya tres complejos industriales que hoy agrupan a unas 400 industrias y que se encuentran a la espera del desembarco de otras tantas. Allí, el polo industrial Ezeiza, es un desarrollo a gran escala que abarca 450 hectáreas y podrá ampliarse a otras 300 a futuro. Hoy una persona que trabaja dentro de ese complejo industrial, puede allí mismo comprar su comida o ir a un restaurante, al banco, tener una revisión médica al instante, hacer trámites y hasta jugar al fútbol con sus compañeros”, cuenta el broker del Grupo de Adrián Mercado.

Las empresas a la hora de radicar sus inmuebles, actualmente, eligen zonas que se desarrollen en este tipo de habitat. “Nosotros vemos que los centros logísticos que están radicados en microcentralidades tienen un nivel de ocupación cercano al 97% y con precios de comercialización en ascenso. Mientras que los que están en áreas en crecimiento y descentralizadas, pueden tener un 50% de vacancia, y valores depreciados”, cuenta Desalvo.

El éxito de este tipo de proyectos se apoya en muchos factores, pero fundamentalmente en el estímulo que éstos generan en la inversión local. “Las microcentralidades no sólo incentivan la llegada de inversores, sino que, además, mejora el ordenamiento urbano, el funcionamiento del transporte público y genera nuevos polos de atracción alrededor de distritos y jurisdicciones. En síntesis, este fenómeno hace más eficiente y equilibrado al lugar”, sostiene Fiorita.

Para finalizar, los especialistas sostienen que el AMBA tiene un alto grado de centralización y que requiere de procesos como los de las microcentralidades para seguir creciendo de forma organizada y efectiva. “A mi entender, las microcentralidades podrían ser la evolución natural urbanística, si las mismas son acompañadas de las legislaciones pertinentes que permitan atraer proyectos de calidad y a un valor atractivo que incentive al mercado”, concluye Peña.