Categoría: Inmobiliarias

Fuente: iProfesional – La derogación de la ley de alquileres generó que en la actualidad convivan tres tipos de contratos, por eso habrá diferentes aumentos el mes próximo

Por segunda vez en el año, en noviembre se actualizarán tres tipos de contratos de alquiler a la vez: los que fueron firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley ya derogada, los que se cerraron con el cambio de dicha ley bajo el coeficiente Casa Propia y los que se pactaron por libertad contractual luego de la derogación de la ley de alquileres. 

De esta manera, están los contratos pactados con ajuste anual por ICL, elaborado por el Banco Central, bajo la ley de alquileres que rigen por un plazo de tres años y siguen regulados por las condiciones anteriores.

Desde que entró en vigencia en julio de 2020, el ICL se caracterizó por tener un aumento constante, impulsado por la alta inflación. Sin embargo, desde septiembre se evidenció un cambio de tendencia a partir del cual se desaceleró el incremento del ajuste por el que deberán aumentar los acuerdos de alquiler.

De esta manera, el 1° de noviembre, los contratos pactados en el mismo mes de 2022 tendrán una segunda suba interanual del 227,14%, de acuerdo a la última actualización del ICL, alrededor de un 4,5% menos que quienes debieron actualizar en octubre (237,9%). En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $654.276, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.308.553 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.

Ajuste por Casa Propia

Cabe destacar que en noviembre también se ajustarán los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualización de la ley en 2023 – desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023 rigió este índice-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en noviembre será del 68,51%.

Por ejemplo, en noviembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $282.389, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de noviembre del 2023 bajo la ley, el 1° de mayo de 2024 comenzó a pagar el primer aumento actualizado por Casa Propia de $430.476, mientras que en la segunda actualización el valor será de $725.388, según La Nación.

Ajustes luego de la derogación de la ley de alquileres

Un análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato y del ajuste. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación: en este caso, el incremento respecto a julio será del 12,13%.

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $400.000 iniciado en agosto de 2024, que debe ajustarse en noviembre, el último índice publicado por el Indec es de septiembre 2024, por lo que el valor a pagar pasaría a ser de $448.524.

Cómo calcular el aumento del contrato con ICL

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler

En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento. Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato. Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

Con la web del BCRA

Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:

Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña «estadísticas» y luego «principales variables». Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo «Índice de Contratos de Locación». Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar «Índice para Contratos de Locación».

Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul «consultar» que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.

Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

Cómo calcular el aumento del alquiler según inflación (IPC)

En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:

Ingresar a https://chequeado.com/inflacionacumulada/. Donde dice «Para comprar algo que salía» ingresar el monto de alquiler que debe actualizarse. Donde dice «a principios de», ingresar el mes en el que empieza el período a partir del cual se quiere ajustar. Por ejemplo, si a principios de noviembre se quisiera hacer una actualización trimestral, debería considerarse el plazo de julio a septiembre.

Donde dice «a finales de», ingresar el mes en el que termina el período a partir del cual se quiere ajustar (en este caso, septiembre). Donde dice «necesitarías la suma de» figurará el nuevo valor del alquiler. El resultado será el nuevo valor de alquiler a pagar por el próximo trimestre.

En otras palabras, la fórmula sería: el valor del alquiler x (inflación primer mes/100 + 1) x (inflación segundo mes/100 + 1) x (inflación tercer mes/100 + 1) = valor actualizado del alquiler.

El resultado no siempre coincide con el calculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales, que al contemplarlos en la cuenta pueden variar entre 50 y 100 pesos más).

Cómo calcular el aumento del alquiler con Casa Propia

Como se mencionaba anteriormente, los contratos firmados bajo la ley 27.737 (vigente desde el 17 de octubre de 2023 hasta el 29 de diciembre de 2023, fecha en que se derogó por el DNU de Javier Milei) se actualizan cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia. Para conocer el aumento exacto, dependiendo la fecha en la que fue firmado el acuerdo, existe una calculadora en internet: arquiler.com. De esta manera, para hacer el cálculo, se deben seguir los siguientes pasos:

Ingresar en el sitio web arquiler.com que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres. En primer lugar, se debe colocar el monto inicial que se acordó de alquiler cuando se firmó el contrato. Luego se debe sumar la fecha de inicio de contrato

Luego se debe seleccionar cada cuánto se actualiza (en el caso de los contratos firmados bajo esta ley, se actualizan cada 6 meses). Por último, el usuario debe elegir el índice de actualización (en este caso, «Casa Propia»)

Con estos datos, se podrá calcular el monto a abonar durante los próximos seis meses y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período.

Fuente: Cronista – El mercado inmobiliario continúa en recuperación. Qué crecimiento registran las escrituras en los dos distritos más grandes del país

Los números del mercado de real estate siguen en alza. El impulso de los créditos hipotecarios y el blanqueo se traducen en más operaciones de compraventa de inmuebles. En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 30% de escrituras más que en igual periodo del año anterior, según datos del Colegio de Escribanos porteño.

En septiembre se registraron 5157 operaciones, un 30,4% más que igual mes del año anterior. Mientras que el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 232,7%, con $ 484.692 millones.

Los créditos hipotecarios van tomando ritmo muy lentamente y dinamizan las operaciones. En lo que va del año se hicieron 1970 escrituras de hipoteca en total, según datos del Colegio de Escribanos.

Mientras en septiembre 705 escrituras se formalizaron con hipoteca. Se trata de un 317,2% más respecto al mismo mes del año pasado

«El crédito hipotecario viene creciendo mes a mes y si lo medimos respecto a cuatro meses atrás hay un salto del 500%. El dato alentador es que son 700 hipotecas y creemos que ese número tiene que subir considerablemente: eso encadenaría nuevas compraventas», explicó Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos

En la provincia de Buenos Aires la situación es similar. Septiembre cerró con 854 operaciones con hipoteca, un 14% más que las 747 de agosto. Además, esta cifra prácticamente duplicó a las 428 que se habían contabilizado en el mismo mes de 2023, según datos del Colegio de Escribanos bonaerense.

 Durante septiembre, se registraron un total de 9954 compraventas en la provincia de Buenos Aires, según el Colegio de Escribanos bonaerense. Esta cifra representa un aumento interanual del 12,45%, en comparación con las 8852 operaciones realizadas en el mismo mes de 2023.

 «El crecimiento interanual es un dato importante porque refleja el mayor movimiento que estamos advirtiendo en este 2024 y, además, comenzamos a ver cómo la mayor oferta de créditos hipotecarios poco a poco se traduce en una mayor cantidad de hipotecas. Sabemos de la vital importancia del crédito para el acceso a la vivienda y por eso esperamos que esta oferta se consolide en los próximos meses», dijo Guillermo Longhi, presidente del colegio bonaerense.

 «Seguimos observando con atención ciertas señales del mercado que insinúan una posible recuperación. Se trata todavía de valores que están lejos de lo esperado por el sector», finalizó.

Fuente: La Nación – Así lo indicaron los números de un informe que muestran que en septiembre los precios se mantuvieron estables

Aunque el mercado inmobiliario poco a poco se va recuperando y los valores empiezan a subir, el último informe de Zonaprop mostró que el precio medio de un departamento de dos ambientes en zona norte se mantuvo estable.

Actualmente, se ubica en US$2220/m² y acumula un incremento del 2,5% en lo que va del año. Llevándolo a ejemplos concretos, un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un valor promedio de US$110.804, mientras que uno de tres ambientes y 70m², cuesta US$163.423.

Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, explica que Capital Federal arrastra valores muy bajos que nunca se acomodaron pospandemia: “El confinamiento hizo que todo el mundo quiera irse al verde y en CABA empezaron a bajar el precio de las propiedades, porque no había demanda, mientras que en zona norte subieron los valores”.

“En general, los precios se han mantenido, aunque obviamente cada zona tiene sus propias realidades y dinámicas”, asegura Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima. De todas formas, afirma que hay cada vez menos margen de negociación por lo que, al momento de concretar las compras, los precios sí están subiendo. Además, señala que muchos propietarios han retirado sus unidades de la venta, con la expectativa de poder venderlas dentro de un tiempo, cuando suban los precios por el crédito hipotecario y, “con la falta de oferta, los precios deberían crecer”.

Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, comparte la mirada de Mieres de que se mantuvieron estables los valores de publicación y de que los precios de cierre sí variaron. Explica que en el último tiempo ha habido una baja en los márgenes de contraoferta, que llevó a que se cierren operaciones , “en algunos casos, sin ningún cambio respecto al valor de publicación”.

Salaya también sostiene que el creciente aumento en el costo de construcción traerá como consecuencia un aumento en el usado también. Por último, asegura que el stock de propiedades viene bajando -ya que lo que se vende no se repone por lo que ingresa- hecho que “antecede al aumento de propiedades”.

¿Cuáles son los barrios más caros y más baratos para vivir?

La Lucila sigue siendo el barrio con los valores más caros de zona norte, con un precio medio de US$3260 el metro cuadrado. De esta forma, los valores de venta se ubican levemente por encima de Palermo, el segundo barrio más caro de CABA luego de Puerto Madero, que defiende un metro cuadrado promedio de US$3205. Siguen en el podio Vicente López (US$3234/m²) y Olivos (US$2956/m²).

Del otro lado, Boulogne Sur Mer tiene la oferta más económica de zona norte, con un valor promedio de US$887 el metro cuadrado. Le siguen José C. Paz Oeste (US$947/m²) y Loma Hermosa (US$948/m²).

El barrio de zona norte con vista al río que le compite a Nordelta

La Lucila, el barrio más caro de zona norte, se consagra como un distrito peculiar que se ubica entre las calles Paraná y Roma, y la Avenida Maipú y el Río de La Plata. Se trata de un lugar residencial, muy requerido por gente que busca calma, y cercano a varios colegios de renombre, tales como el Northlands.

A diferencia de otros barrios, La Lucila no llega hasta Panamericana, sino que termina en la avenida Maipú, y bordea el río, dos factores que lo vuelven una zona “más exclusiva”. Además, el código urbanístico preservó el barrio como una zona de “casas bajas”, ya que no es posible construir viviendas multifamiliares en altura más que en Avenida del Libertador y Maipú. “En el resto del barrio, tampoco se permiten hacer edificios ni viviendas multifamiliares (por ejemplo, dúplex o PH), solo la calle Rawson, que limita con las vías del tren Mitre, está habilitada para levantar edificios de planta baja y cinco pisos”, explica la arquitecta Graciela Cao, gerente de desarrollos de D´Aria Propiedades.

Expertos del lugar aseguran que, en el tramo de la Avenida del Libertador, que va de Paraná a la calle Capitán Justo G. de Bermúdez aproximadamente, la única zona donde se pueden construir torres en altura, se han levantado edificios de categoría, que promedian US$5000/m², precios que se acercan a Puerto Madero, y que elevaron los valores de la zona.

“La Lucila siempre está entre los primeros barrios, porque tiene edificios de categoría, con visuales que aseguran que tu vecino de enfrente siempre será el agua”, señala Salaya Romera. “El barrio cuenta con torres de lujo, algunas con primera línea al río. A eso se le suma que es una zona residencial, muy buscada por gente que quiere tranquilidad”, explica la arquitecta Graciela Cao, gerente de desarrollos de D´Aria Propiedades.

Fuente: iProfesional – En CABA, las operaciones de compra venta están ganando terreno. ¿Cuáles son los aspectos clave a considerar para aprovechar al máximo esta opción?

Poco a poco, los créditos hipotecarios van tomando impulso en la ciudad de Buenos Aires. En agosto se registraron 416 operaciones de las casi 5.300 totales, según las escrituras relevadas por el Colegio de Escribanos porteños, lo que refleja un aumento considerable en la actividad de compra venta de inmuebles, impulsado por una combinación de factores económicos y cambios en el mercado inmobiliario.

La suba es del 133,7% respecto al mismo mes del año pasado y del 31,6% en lo que va del año, con un total de 1.265 escrituras a través de hipoteca.

Según expertos del sector, como Mateo García, director residencial en Toribio Achával, los compradores deben considerar varios aspectos al elegir un crédito hipotecario para adquirir una propiedad.

Uno de los principales factores es la tasa de interés, que puede ser fija o variable. La tasa fija se mantiene constante durante todo el plazo del crédito, mientras que la variable puede ajustarse según las condiciones del mercado, afectando así las cuotas mensuales. Además, el costo financiero total (CFT) es crucial, ya que incluye no solo la tasa de interés nominal, sino también costos adicionales como seguros y comisiones.

El monto del préstamo es otro aspecto a tener en cuenta. Generalmente, los bancos financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, lo que requiere que el comprador disponga del resto en efectivo. El plazo del crédito también influye en la accesibilidad de las cuotas; plazos más largos pueden reducir las cuotas mensuales, pero incrementan el total pagado por intereses.

«La relación cuota-ingreso es un criterio que los bancos suelen aplicar, limitando la cuota mensual a un porcentaje de los ingresos del comprador, generalmente entre el 25% y el 30%. La moneda del préstamo es otra consideración importante: los préstamos en dólares pueden ofrecer tasas más bajas, pero conllevan un riesgo de devaluación, mientras que los préstamos en pesos protegen contra la volatilidad del tipo de cambio», señaló García.

El sistema de amortización elegido, como el francés o el alemán, también afectará la evolución de las cuotas a lo largo del tiempo. Además, las condiciones de cancelación anticipada pueden variar, con algunos créditos permitiendo cancelaciones sin penalización y otros imponiendo costos.

Gastos adicionales del crédito hipotecario

En cuanto a los gastos adicionales, los créditos hipotecarios suelen incluir seguros obligatorios, como el seguro de vida y de incendio, además de comisiones bancarias por la gestión del crédito. Estos costos pueden impactar significativamente en el presupuesto del comprador.

Las tasas de interés actuales influyeron en la demanda de créditos hipotecarios y, por ende, en el mercado inmobiliario de CABA. Aunque las tasas son más altas que en otros países, los valores de las propiedades son atractivos, lo que representa una oportunidad para capitalizarse mediante la adquisición de inmuebles.

El mercado de compra-venta de propiedades en CABA experimentó cambios recientes, como el aumento gradual de los precios, especialmente en zonas de alta demanda. Este dinamismo se debe a una mayor actividad en las operaciones de compraventa, impulsada por nuevas líneas de créditos hipotecarios y la posibilidad de blanquear fondos no declarados.

García aconsejó: «Para evitar problemas con los pagos de la hipoteca, es esencial que los compradores planifiquen su presupuesto mensual y consideren un fondo de emergencia para gastos imprevistos. En caso de dificultades para realizar un pago, es recomendable contactar al acreedor para buscar soluciones conjuntas y evaluar opciones de refinanciación».

El momento de la elección

Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, aconsejó: «El factor fundamental, una vez elegida la propiedad, es tener toda la información y documentación en orden para no perder tiempo en la instrumentación. El inmueble no debe tener superficies fuera de plano, los metros deben coincidir con la escritura, y debe contar con títulos perfectos. Además, es importante pactar con el propietario que el lugar de la firma será el que determine la entidad crediticia.»

Los gastos, impuestos y honorarios por la escritura y la escritura de hipoteca dependerán de cada entidad bancaria, cada profesional interviniente y la situación impositiva de las partes. Estos son algunos de los puntos clave a considerar.

El impacto del crédito hipotecario está afectando de manera muy positiva al mercado inmobiliario. Cada vez hay más consultas, y a medida que la inflación disminuye, el número de operaciones concretadas va en aumento.

Esto genera un ambiente más dinámico, con un mayor interés en diversos segmentos del mercado, lo que impulsa tanto la oferta como la demanda.

«Vemos un mercado muy activo, con más compradores en todos los segmentos. Hay mayor dinamismo y el nivel de compra ventas está subiendo. El proceso de cierre es más rápido, por lo que los compradores deben tomar decisiones en plazos más cortos para no perder oportunidades», amplió Migliorisi.

Los inmuebles más demandados

Actualmente, los departamentos de 2 y 3 ambientes son los más demandados en CABA, tanto para vivienda propia como para inversión.

Los precios varían según la zona y las características de la propiedad, con monoambientes partiendo desde los u$s70.000 y departamentos de 3 ambientes superando los u$s400.000 en barrios exclusivos.

«En el sector de viviendas, en todos los segmentos, de cada 10 propiedades, 3 se venden con crédito ahora, y se espera que ese promedio aumente a mediano plazo. El crédito hipotecario es un instrumento fundamental tanto para el mercado inmobiliario como para el desarrollo de la economía nacional», concluyó Migliorisi.