Info Construcción

Créditos hipotecarios y blanqueo anticipan un 2025 con fuerte demanda en el mercado inmobiliario

octubre 6, 2024octubre 6, 2024 infoconstruccion

Fuente: Ámbito – Precios aún bajos, dólar estable, créditos hipotecarios, blanqueo y derogación de la ley de alquileres forman un combo que entusiasma al sector.

El mercado inmobiliario atraviesa un momento de despegue y los expertos del sector aseguran que es el momento para adquirir una propiedad.

La línea de tiempo de este sector evidencia una serie de cambios que fueron claves para reactivarlo. El 2024, arrancó con la derogación de la ley de alquileres, que elevó exponencialmente el stock de inmuebles en oferta para alquilar. Adquirir una propiedad como inversión volvió a ser rentable y muchos se volcaron a este negocio.

De acuerdo a un reciente informe de Udesa y Mercado Libre, el stock de alquileres en AMBA, se incrementó 183.0%, respecto a noviembre de 2023. En tanto, la relación alquiler/precio sube y se ubica en 4,58% anual. Hoy se requieren 21,8 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 16,5% más de lo necesario hace un año atrás.

Créditos hipotecarios, claves para el sector

Ahora bien, el año continuó con el lanzamiento de créditos hipotecarios. Si bien las cifras de préstamos otorgados para la adquisición de viviendas aún son bajas, se estima que crecerá la cantidad de transacciones realizadas con hipoteca. Se espera que para el año entrante, las compras de inmuebles con créditos hipotecarios crezcan.

Los números ya arrojan datos interesantes para el sector. De acuerdo al último informe de escrituras del Colegio de Escribanos porteño, en agosto, hubo 416 escrituras formalizadas con crédito hipotecario por lo que la suba fue del 133,7% respecto al mismo mes del año pasado y del 31,6% en el acumulado del año. Lo que los brokers están observando es que hay un importante volumen de consultas y pedidos de pre aprobación en los bancos, que probablemente se verán reflejado en compras en el 2025.

Según el Colegio de Escribanos, este agosto fue el mejor en 6 años, dado que se realizaron 5.297 actos notariales que involucraron un monto de $515.023 millones, lo que significó una suba del 287,4%.

El blanqueo impulsa al mercado inmobiliario

Hay mucha expectativa por el blanqueo. De hecho, tras la prórroga al 31 de octubre, las inmobiliarias están evidenciando un impulso en las consultas, especialmente para aquellos inmuebles destinados para alquiler.

Al respecto, los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, son hasta ahora los más demandados por quienes ya ingresaron al régimen dispuesto por el Gobierno en busca de dólares. Muchos están aprovechando la oportunidad de blanquear u$s100.000 sin ningún tipo de costo, adquiriendo una propiedad, que es una manera de resguardar el capital.

Precios aún bajos representan una oportunidad

Los precios de los inmuebles comenzaron su recuperación pero todavía no tocaron tu techo. Sumado a ello, el dólar está calmo por lo que es un buen momento para adquirir una propiedad.

El precio medio del metro cuadrado subió un 0,6% en septiembre y se ubica en u$s2.315, un 7,6% por encima del mínimo registrado en junio de 2023 pero 17,3% por debajo del máximo alcanzado en marzo de 2019.

En el tercer trimestre del año, el valor promedio acumula una suba del 2% y supera al registrado en el mismo período de 2023 (0,6%). En lo que va del año, este número es del 6,4%.

Un monoambiente de 40 m2 se ubica en u$s101.909, mientras que un departamento de dos ambientes tiene un precio medio de u$s122.650 y uno de tres ambientes, u$s168.647, según datos de Zonaprop.

Empieza a despegar el precio de los inmuebles: los departamentos en el AMBA subieron un 5,1% anual en septiembre

octubre 6, 2024octubre 6, 2024 infoconstruccion

Fuente: Ámbito – Los mayores aumentos se verificaron en CABA, donde se registró la 11° suba mensual consecutiva. La demanda de propiedades creció 75% en los últimos diez meses.

El precio en dólares de los departamentos en venta en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) creció un 5,1% interanual durante septiembre. Las mayores variaciones alcistas se verificaron en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), mientras que solo en zona oeste se observaron retrocesos.

Según un relevamiento realizado en conjunto entre Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA), la mediana del precio por metro cuadrado (m2) de los departamentos en CABA se ubicó en u$s2.388, un valor 8,8% superior al de septiembre de 2023 y de los más altos desde comienzos de 2022. En términos mensuales el incremento fue del 0,5% y se trató de la 11° suba consecutiva.

A nivel de barrios, los ajustes alcistas más significativos fueron observados en Villa Ortuzar (+12,8%), Colegiales (+12,6%) y Almagro (+11,8%). Asimismo, los valores absolutos más caros fueron reportados en Puerto Madero (u$s5.602), Palermo (u$s3.615) y Belgrano (u$s2.937).

En el conurbano también se registraron aumentos, versus septiembre de 2023, en zona norte y zona sur, aunque en términos mensuales ambas arrojaron bajas. Por el contrario, en zona oeste hubo una merma anual pero un alza respecto de agosto de este año.

Precisamente, fue en esta última zona donde se vieron los precios más bajos, resaltando el valores en Hurlingham (u$s1.128) y la caída interanual la tuvo La Matanza (-6,6%). Sin embargo, el valor más bajo del conurbano lo exhibió José C Paz (u$s1.033).

Distinta fue la dinámica de los precios de las casas en venta, que en todo el AMBA se ubican por debajo de los que se veían hace un año. Entre las localidades relevadas por el informe de Mercado Libre y UDESA, las principales contracciones se vieron en Merlo (-46%), Quilmes (-10,6%) y Berazategui (-8,7%).

Fuente: Mercado Libre-Udesa.

Crece la demanda de propiedades en venta

Las cifras mencionadas surgen de todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. No obstante, vale aclarar que en generar los precios a los cuales se cierran las operaciones suelen ser distintos a los publicados debido a varios factores que influyen en las negociaciones entre comprador y vendedor.

El informe destacó que desde la llegada de Javier Milei a la Casa Rosada la demanda de propiedades en venta (tanto casas como departamentos) saltó 75,1%, medida a través de contactos. «Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses», profundizó.

Los alquileres subieron en septiembre

En cuanto a los alquileres, el precio en pesos de los departamentos en el AMBA subió 3,6% mensual, aunque en casas se registró una caída de 1,4%. Respecto de esto último, el informe explicó que se debió en buena parte a que la mediana de los precios de las propiedades cotizadas en dólares mostró una disminución respecto a agosto 2024 como resultado de una una reducción en la cantidad de propiedades de mayor valor publicadas.

Fuente: Mercado Libre y UDESA.

Se observó que el barrio de CABA donde ocurrió el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos fue Flores (+4,3%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual fue en Merlo (+12,3%).

«Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en septiembre de 2024, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 183.0%, respecto a noviembre de 2023″, remarcaron Mercado Libre y UDESA.

¿En qué barrios porteños se recupera más rápido la inversión en un departamento?

octubre 6, 2024octubre 6, 2024 infoconstruccion

Fuente: IProfesional – Un informe revela el comportamiento de cada zona de la Ciudad de Buenos Aires y destaca cuál de ellas permite un más rápido retorno de la inversión.

Previo al momento de comprar un departamento es menester tener en cuenta guarismos específicos que son estratégicos para entender cuál es la mejor manera de maximizar el retorno de la inversión. En principio, el precio promedio en agosto en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en u$s2.301 por m2 ˗aumentó un 5,7% sumados los primeros 8 meses de 2024˗ y el 85% de los barrios porteños ya registra una suba de precio mensual, según estadísticas recientes del portal Zonaprop.

De esta manera, un monoambiente usado por esos lares tiene hoy un valor de u$s2.111 por m2, en tanto que las unidades de 1, 2 y 3 dormitorios cotizan u$s1.855, u$s1.710 y u$s1.651, en ese orden.

Villa Devoto es el barrio porteño donde se recupera más rápido la inversión

En la Ciudad de Buenos Aires, la relación del alquiler y el precio de un inmueble se ubica en 4,29% anual, por lo que se necesitan 22,3 años para recuperar la inversión inicial. Estos indicadores resultan útiles para comprender el comportamiento general que varía en función del barrio en donde se quiera adquirir una propiedad.

Pero hay un paso previo a elegir el barrio, y es definir el perfil de inversor, tal cual como si fuese un título de deuda pública. «Los barrios menos demandados son mucho más dependientes del crédito hipotecario para las variaciones de precio, en cambio en los más demandados hay más compradores con asesoramiento previo, lo cual les da más estabilidad de valores», explica Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana.

Así, en barrios menos tradicionales, «los precios de venta en términos relativos están más retrasados y el aumento de los alquileres tradicionales pesan más que en los barrios más demandados, mejorando la rentabilidad relativa», sostiene Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabian Achával Propiedades.

Y más allá de que en esa lista de factores que se deben contemplar a la hora de invertir en bienes raíces aparezcan también los precios del m2, la oferta y demanda, la accesibilidad y el potencial de revalorización, «no siempre es bueno ir a lo más caro o demandado. A veces, los barrios en crecimiento ofrecen mejores oportunidades«, puntualiza Darío Maim, titular de Informe Inmobiliario.

Un relevamiento privado de esta misma fuente al que accedió iProfesional realizado entre departamentos de 2 ambientes usados y publicados en dólares en los principales portales reveló que es Villa Devoto ˗destacado por su creciente demanda residencial˗ el barrio que más rápido permite recuperar la inversión tras la compra de una propiedad, tan solo 14 años, con una rentabilidad del 6,95 por ciento.

En ese ranking le siguen La Boca (6,30%) ˗caracterizado por precios bajos y potencial de revalorización por su transformación˗ y Balvanera (6,22%) ˗con alta demanda de alquileres y rotación˗, donde esta ecuación demora 16 años. Y más atrás Puerto Madero (5,70%) ˗con construcciones más premium˗; San Nicolás (5,50%) ˗con edificios que adaptan sus oficinas vacías a departamentos, a precios más accesibles˗, donde asciende a 18 años.

Algunas de estas áreas de la Ciudad, que incluso han mejorado en la infraestructura y servicio, tienen precios más bajos, por eso permiten un retorno más rápido de la inversión. Aparte, no están en el radar de la mayoría porque los inversores más tradicionales prefieren apostar por zonas conocidas, aunque eso implique un recupero más lento. Es decir, «no siempre lo más rentable es lo más popular», clarifica Maim.

Coincide Ezequiel Wierzba, CEO de Click Aparts, en que «estos barrios emergentes ofrecen una oportunidad para recuperar la inversión más rápido, pero con más riesgo». Y si bien es natural que los barrios «menos líquidos», donde es más difícil convertir ladrillos a dólares, entreguen mejor rendimiento de renta respecto a la inversión, esa ventaja conlleva una desventaja: no será fácil vender el inmueble. Por caso, «en Puerto Madero, debido a los altos ‘tickets’, y en los otros barrios mencionados, porque poseen una gran cantidad de inmuebles antiguos y/o en mal estado», destaca Levrio.

En el medio están los barrios más consolidados, como Palermo, Belgrano o Recoleta, pero cuyos retornos resultan ser más lentos porque el mercado por esos lares «está más maduro, los precios ya son altos y la rentabilidad del alquiler no es tan grande, pero a largo plazo son apuestas seguras», dice el titular de Informe Inmobiliario. Eso sí, desde el punto de vista comercial, «ofrecen una menor volatilidad de los valores y una mayor liquidez en momentos de crisis», agrega Levrio.

Recuperación lenta de la inversión

Por su parte, en Villa Urquiza (3,90%), Parque Chacabuco (3,87%), Monte castro (3,80%) recuperar la inversión de un departamento de 2 ambientes usado demora unos 26 años, en Villa Pueyrredón (3,73%), 27 años y en Versalles (3,56%), 28 años, posicionándose como las zonas de Buenos Aires más lentas.

El caso de Villa Urquiza se explica en que es uno de los barrios porteños donde más crece la población, donde más se construye y donde el potencial de crecimiento es muy alto. «Se puede observar que los valores de venta tienen una dinámica diferente a los valores de renta porque el alquiler refleja la actualidad y los valores de venta la potencialidad», aclara el director institucional de Alianza Urbana.

Los demás barrios mencionados poseen una superficie promedio más alta dado que predominan más las viviendas unifamiliares que suelen tener menos demanda para renta y un valor del suelo que le pone un piso alto al valor del inmueble. Se trata de zonas con propiedades a precios de entrada más bajos, con menos desarrollo urbano y menor inversión en infraestructura. Por lo que, «aunque ofrecen precios accesibles, estos factores hacen que la revalorización sea más lenta», completa Wierzba.

Los barrios en los que conviene comprar un departamento para alquilar

septiembre 10, 2024septiembre 10, 2024 infoconstruccion

Fuente: La Nación – Hay muchos interesados en invertir en una propiedad para ofrecerla luego en alquiler; conocé el ingreso que deja hoy un inmueble y cuánto hay que esperar para recuperar la inversión

Invertir en real estate puede ser una buena opción para hacer rendir el patrimonio, además de una forma de refugio de valor, algo que tradicionalmente utilizaron los argentinos al vivir en un país caracterizado por los vaivenes económicos. Pero, ¿cuántos años se requieren actualmente para recuperar la inversión que se hizo en una propiedad, para destinarla al alquiler?

El último informe de Zonaprop de CABA, que toma los datos de agosto, indica que se necesitan 23,3 años de alquiler para repagar la inversión inicial, cifra que implica un 25,9% más de lo necesario que hace un año atrás. La rentabilidad de agosto en la Ciudad se ubicó en 4,29% anual, mientras que hace un año ese número se posicionó en 5,4% (es decir, 18,5 años de recupero).

Palermo es el barrio que deja menos rentabilidadGerardo Viercovich – LA NACION

El arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que la renta bruta anual es un indicador primario de rentabilidad inmobiliaria que se calcula considerando el ingreso anual por alquiler con relación al valor de mercado de venta del inmueble. “En ese sentido y en particular en el mercado de nuestro país, donde el alquiler de un departamento es en su gran mayoría en pesos y el de venta en dólares, tiene relevancia la evolución del tipo de cambio a cada momento de la medición de rentabilidad. En este caso la disminución de la rentabilidad se da en función de que el valor de venta del inmueble -producto de devaluaciones del tipo de cambio- creció más que el valor de los alquileres, lo que repercutió en una disminución de la renta”, explica el arquitecto.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, considera que es difícil contar con información confiable de precios de alquiler y venta en la Argentina, por lo que el 4,29% es un porcentaje aproximado. De todas formas, comparte la mirada de Rozados y asegura que “respecto al año pasado, vienen subiendo levemente los precios de venta de los inmuebles y, en la medida en que no sube el precio del alquiler, genera que la rentabilidad en dólares sea menor al año pasado”.

¿Cuáles son los barrios que dejan una rentabilidad más alta?

Para aquellos interesados en invertir, resulta esencial conocer cuáles son los barrios que otorgan mayor rentabilidad. Lugano, La Boca y Parque Avellaneda se presentan como las mejores opciones, con un retorno del 6,5%, 5,7% y 5,3%, respectivamente. Se trata de barrios donde la rentabilidad es mayor “porque el valor de venta de las viviendas subió menos que lo que crecieron los alquileres”, explica Rozados.

En agosto se necesitaron 23,3 años de alquiler para repagar la inversión inicialZonaprop

Del otro lado, Palermo se presenta como el barrio con la rentabilidad más baja, un 3,5%. Le siguen en el podio Puerto Madero (3,5%) y Belgrano (3,6%). Se trata, en definitiva, de los barrios en donde los alquileres que se ofrecen son los más caros del mercado, pero también donde se encuentran las propiedades que defienden los valores más altos.

¿Cuánto aumentaron las propiedades en el último mes?

El precio de venta de las propiedades subió 0,6% en agosto respecto a julio y acumula un 5,7% de aumento en lo que va del año. El precio promedio se ubica en US$2301/m², un7% por arriba del mínimo registrado en junio de 2023, aunque todavía se encuentra un 17,8% por debajo del máximo alcanzado en marzo de 2019.

Para aquellos interesados en invertir, resulta esencial conocer cuáles son los barrios que otorgan mayor rentabilidad

Los departamentos en pozo son los que mayor incremento tuvieron en lo que va del año. Construir hoy cuesta 2,5 veces lo que salía en octubre de 2020 -mínimo de la serie- y un 9,3% por arriba del promedio 2012-2023, según el último relevamiento de Zonaprop.

Los barrios que defendieron los precios más altos de venta en la ciudad de Buenos Aires son Puerto Madero (US$5938/m²), Palermo (US$3194/m²) y Belgrano (US$2992/m²). Del otro lado, los barrios que se posicionaron con los precios más económicos del mercado son Lugano (US$995/m²), Nueva Pompeya (US$1390/m²) y Villa Riachuelo (US$1426/m²).

Blanqueo: la inversión que pica en punta para no pagar el impuesto

septiembre 8, 2024 infoconstruccion

Fuente: Cronista – Se conoció el número de proyectos inmobiliarios que se inscribieron y son opción para el dinero que se deposite en las Cuentas Especiales de Regularización de Activos (CERA). La diferencia con lo que esperaban en el sector para la reactivación.

En 25 días finaliza la «Etapa 1» del Régimen de Regularización de Activos, la de la alícuota más baja para montos superiores a u$s 100 mil (5% versus 10% y 15% de las siguientes) y la única que se puede exteriorizar dinero en efectivo con la posibilidad de invertirlo y no pagarlo. La cantidad de proyectos inmobiliarios y el monto de inversión.

En palabras del ministro de Economía, Luis Caputo, en medio de la perdida de reservas del Banco Central de la República Argentina (BCRA) por la «Fase 2» del programa económica, el objetivo no sería sumar recaudación, sino reactivar la economía.

Es por ello, que en la Ley 27.743, se establecieron algunos destinos de inversión para quienes exterioricen más de u$s 100 mil y no quieran pagar el impuesto (que es Mínimo No Imponible (MNI) exento: si excede paga sobre el total).

«Se le está poniendo demasiado énfasis en los u$s 100 mil y en realidad el que blanquee más de u$s 100 mil es muy difícil que pague (el impuesto) porque hay un montón de excepciones y posibilidades de inversión», afirmó el economista que integra la mesa chica, Felipe Núñez, durante el primer streaming del Ministerio de Economía.

Los cuales se ampliaron por medio del Decreto 590/2024. «Se encuentran comprendidas en el tercer párrafo del literal (ii) del cuarto párrafo del artículo 31 de la ley 27.743, las inversiones directas e indirectas en proyectos inmobiliarios que se inicien a partir de la entrada en vigencia del título II de la ley 27.743, quedando comprendidos aquellos que posean un grado de avance inferior al cincuenta por ciento (50%) de la finalización de la obra a ese momento», establecieron el artículo 3.

Según revelaron fuentes de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) a El Cronista, a la fecha se registraron 150 proyectos inmobiliarios, lo que da un universo de u$s 1.000 millones disponible para inversión.

Un monto sumamente inferior al que declaró a este medio una importante representante de la construcción como necesaria para la reactivación. Para cambiar la tendencia de caída que arrastra del sector desde hace meses declaró que es necesario la suma de u$s 5.000 millones.

Según el último informe de «Indicadores de coyuntura de la actividad de la construcción» del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), en junio, a pesar del repunte mensual del 2,7%, en términos interanuales sufrió una caída del -35,2% y acumuló en los primeros seis meses del año -32,7%.

Apertura de la CERA

A pesar de que aún no hay cifras oficiales de la apertura de Cuentas Especiales de Regularización de Activos (CERA), más allá de la del Banco Nación Argentina (BNA) de 1500, en el Gobierno insisten sobre la conveniencia de hacerlo para poder recibir dinero de contribuyentes que blanquearon.

En especial luego de que el ministro de Economía, Luis Caputo adelantará sobre el próximo lanzamiento. «Una de las tarjetas más importantes está terminando el proceso técnico para sacar una de débito en dólares», reveló en el streaming. Y que agregó que están trabajando en una reglamentación para que esté exento del pago de multa.

El aumento en el costo de la construcción reactivó el mercado de compraventa de casas en barrios privados

septiembre 3, 2024septiembre 3, 2024 infoconstruccion

Fuente: Infobae – Ante la dificultad para afrontar la suba del precio para construir, muchos se volcaron a las viviendas terminadas. Hay entusiasmo por adquirir unidades en urbanizaciones: cuales son las opciones más elegidas, sus ubicaciones y precios por zonas.

El aumento interanual superior al 230% en los costos de construcción de viviendas de buena calidad, ahora entre USD 1.200 y USD 1.500 por metro cuadrado, complicó la realización de grandes proyectos. Aunque los precios de ciertos materiales se estabilizaron, algunas obras enfrentan retrasos o se detienen completamente.

En julio, el precio del metro cuadrado de construcción en tierra bonaerense aumentó un 1,32%, alcanzando $1.414.307 según el índice que releva la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires, la menor cifra desde junio de 2022, aún así, los valores actuales requieren un replanteo financiero para quienes desarrollan nuevas casas en urbanizaciones.

Esta dinámica impulsó la reactivación del mercado de compra y venta de viviendas ya construidas, tanto usadas como nuevas, en los barrios privados del Gran Buenos Aires (GBA). Se estima que en los últimos 3 meses se vendieron más de 500 casas, sobre todo las que tienen menos de 10 años de antigüedad.

La demanda de casas en barrios privados evolucionó hacia requerimientos más sofisticados, incluyendo numerosos amenities como SPA, sauna, club-house con restaurante y áreas de coworking. Proyectos como Puertos destacan por incorporar incluso playas internas y opciones gastronómicas, planeando abrir un MALBA.

Según Zacarías Allan Withington, de Coldwell Banker Puerto Norte, “la elección de barrios a menudo se centra en si ofrecen o no facilidades náuticas, como Yacht en Nordelta y Bahía Villanueva en Villanueva, que son preferidos por los aficionados a las actividades acuáticas. La proximidad a colegios y servicios esenciales también es crucial, buscando ubicaciones que faciliten desplazamientos cortos”.

Aunque restan unas semanas, aproximadamente en un mes los que habitan en las urbanizaciones privadas podrán disfrutar del aire libre y estas vistas en primavera y verano

Las propiedades más populares son aquellas con vistas a lagunas o ríos, generalmente con tres dormitorios, uno en suite, y un espacio adicional para trabajar desde casa, una tendencia intensificada por la pandemia.

Withington acotó: “Predomina el interés por diseños modernos que integran espacios interiores con exteriores a través de amplios ventanales y paisajismo interactivo. Las áreas de convivencia como la galería con parrilla, barra, horno de leña y zonas chill out (relajación) son especialmente valoradas, así como la cocina de concepto abierto que une el living y el comedor”.

“En cuanto a la ubicación dentro de los barrios, las propiedades cercanas al agua con orientación norte y en cul de sac por la privacidad son altamente preferidas

Políticas laborales flexibles (teletrabajo o esquema híbrido) y servicios esenciales cercanos facilitan la compra de lotes en desarrollos nuevos por jóvenes de unos 35 años, con opciones de financiamiento accesible.

En Villanueva, los precios de las casas varían notablemente: en Vila Marina 1 y 2, los valores oscilan entre USD 200.000 y USD 300.000 para lotes de 400 metros cuadrados. “En Laguna Grande y Barrio Náutico Canal, las casas van desde USD 400.000 hasta USD 700.000 en lotes de 650 m2 a casi 800 m2″, señaló Withington.

Vivienda en el Yatch, uno de los barrios de Nordelta

En Nordelta, los precios comienzan en USD 500.000 en barrios consolidados como Castaños, Los Alisos y Caletas. En áreas premium como La Isla, Castores, El Golf, Virazón, Puentes y El Yatch, los precios parten de USD 1.000.000, con una valorización que continúa en ascenso.

Línea Oeste

Julieta Gitel, de Matías Szpira Bienes Raíces proporcionó una visión actual sobre los barrios privados en la zona oeste, específicamente en La Cesarina, Prados del Oeste y Campos de Álvarez (ubicados entre Moreno y General Rodríguez).

Los precios de las casas varían allí de USD 200.000 a USD 450.000, dependiendo de la ubicación y las comodidades, con una tendencia general hacia propiedades de tres y cuatro ambientes con cochera.

El parque y la piscina propia claves para atraer a los compradores que eligen los partidos de Ituzaingó, Moreno, General Rodríguez y Luján, en el oeste del GBA

Las características más valoradas por los compradores incluyen un mínimo de tres habitaciones, así como áreas de quincho, parque y pileta.

“Las propiedades más buscadas son aquellas con un diseño minimalista y moderno, destacando por detalles de construcción de alta calidad como buenas aberturas y sistemas de calefacción eficientes. Además, las ubicaciones más deseables dentro de los barrios son aquellas centrales o con vistas a atractivos como golf o lagunas”, amplió Gitel.

Recientemente, advierten en esta zona una preferencia por propiedades más amplias, especialmente aquellas con más de cuatro ambientes y ubicadas en planta baja, continuando la tendencia hacia ambientes integrados.

En pleno avance

En Canning, entre los partidos de Ezeiza y Esteban Echeverría se mantiene el despegue por mudarse a 40 minutos del centro porteño. Esta zona mantiene el movimiento del mercado inmobiliario suburbano.

Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, reporta una notable baja en los precios de propiedades en el corredor de Canning/San Vicente, llevando a muchos a preferir comprar lotes para construir. Los precios para casas de tres y cuatro ambientes con cochera varían entre USD 170.000 y USD 230.000″.

De acuerdo con los amenities y posicionamiento que tiene cada barrio en particular, hay opciones que escalan de casas de USD 300.000 1.000.000 de dólares.

La demanda joven motoriza las operaciones y los compradores buscan propiedades con espacios amplios, cocinas abiertas, y áreas exteriores como quinchos y galerías.

Los barrios de Canning, entre Ezeiza y Esteben Echeverria siguen en expansión

Las ubicaciones más valoradas en los barrios de Canning, como Venado 1 y 2, Horizontes al Sur o Santa Inés son los lotes internos que ofrecen privacidad y seguridad, y aquellos cerca de agua o vistas naturales.

En construcción, Mazzei destaca que una parte de la demanda prefiere técnicas diversas como paneles autoportantes y métodos en seco para acelerar la entrega sin comprometer la calidad de su hogar.

Casas en La Plata

En áreas cercanas a La Plata también creció el interés para comprar viviendas en lugares como City Bell, Gorina, Gonnet o por ruta 2 entre el partido cuya ciudad cabecera es la capital provincial y Brandsen.

Alejandro Gordún, gerente de ventas en Inmobiliaria Otero Rossi CB, dijo que “los precios de las casas varían considerablemente, con valores que oscilan entre USD 300.000 y USD 500.000, dependiendo de la ubicación, accesibilidad, nivel de desarrollo del barrio y servicios ofrecidos. Las viviendas de tres y cuatro ambientes con cochera son las más comunes en estos rangos de cotización”.

La calidad de la construcción y los diseños modernos son también aspectos altamente apreciados en el mercado actual, Una vivienda en Country Grand Bell (Foto Gentileza: Pint)

Los compradores buscan principalmente la seguridad y la privacidad que estos espacios ofrecen, además de valorar altamente las comodidades como espacios verdes, piscinas, gimnasios y áreas recreativas.

Gordún precisó que las propiedades más demandadas “son aquellas que ofrecen modernidad y funcionalidad, destacando características como vistas agradables, amplios interiores, cocinas equipadas, baños modernos, sistemas eficientes de calefacción y refrigeración, y piscinas privadas”.

En cuanto a la ubicación dentro de los barrios, las áreas más deseables son aquellas cercanas a los accesos principales y distantes de los lotes perimetrales, lo que asegura vistas óptimas y una menor densidad de tráfico, contribuyendo a una mayor tranquilidad para los residentes.

Las casas de más de 4 ambientes de los barrios privados parten desde USD 300.000 en La Plata

“Además, se hay un creciente interés en los espacios adecuados para el teletrabajo, reflejando los cambios en las necesidades residenciales derivados de las nuevas dinámicas laborales”, concluyó Gordún.

Cómo opera el exclusivo “mercado secreto” de propiedades de lujo en Buenos Aires que cuestan millones de dólares

septiembre 2, 2024septiembre 2, 2024 infoconstruccion

Fuente: La Nación – Se venden de forma discreta, sin publicarse en sitios web ni redes sociales; las transacciones se realizan a través de reuniones privadas y con un proceso de selección riguroso para asegurar la confidencialidad.

A diferencia de los bienes raíces convencionales, existen propiedades valuadas en millones de dólares, ubicadas en zonas privilegiadas, que suelen estar fuera del circuito tradicional de las inmobiliarias. Muchas de estas propiedades, que pueden tardar generaciones en estar disponibles, no se publican en portales web, redes sociales, ni en las carteleras de las vidrieras, aunque estas últimas aún se utilizan.

En el mercado de inmuebles de lujo de Buenos Aires, se comenta que la personalización y la exclusividad se han convertido en su leitmotiv, un tema central que orienta todas las decisiones y estrategias, enfocadas en ofrecer experiencias únicas y personalizadas.

Las reservas de estas propiedades están orientadas a un círculo exclusivo de compradores, y las transacciones se gestionan de manera discreta y personalizadaGentileza

Debido a su unicidad y alto valor, las reservas de estas propiedades están dirigidas a un círculo muy selecto de compradores. Las operaciones se manejan de manera discreta y personalizada, con un circuito y una dinámica diferentes. Según Francisco Bosch, socio fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, los potenciales interesados deben pasar por un riguroso proceso de verificación, diseñado para asegurar que solo los candidatos calificados tengan acceso a estas oportunidades exclusivas. “En principio, las operaciones en el mercado premium se concretan a través de reuniones privadas y visitas discretas. Las transacciones se manejan de manera confidencial, protegiendo la privacidad de todas las partes involucradas”, agregó.

Para ello, es fundamental llevar a cabo una entrevista presencial con el candidato. Mateo García, director comercial en el Sector Residencial de Toribio Achával, enfatizó que conocer su entorno, trabajo y relaciones es vital para determinar si el interesado califica para acceder a esa información. Este proceso, según García, también evita el ‘turismo comercial’, es decir, visitas de personas que solo desean ver la propiedad sin intención real de compra.

Se establecen estrictos acuerdos de confidencialidad y se implementan protocolos de seguridad rigurosos para manejar toda la información sensibleGentileza

“Quienes compran o venden propiedades en este segmento no toman decisiones de un día para otro. Suelen acudir a inmobiliarias con experiencia en este mercado, que sean sólidas en los aspectos legales y profesionales durante todo el proceso de compraventa. Sin embargo, lo más importante es que sepan proteger el anonimato y la privacidad de sus clientes”, afirmó Martín Pinus, fundador y director de Martín Pinus Real Estate.

“Como compradores de productos de lujo, este es un público exigente que sabe exactamente lo que busca. Incluso pueden llegar a consultarnos por un edificio o una propiedad específica que, si existe en el mercado, estará fuera de línea”, reveló Pinus. Ademásindicó que, en esos casos, los compradores esperan que, si la propiedad no está a la venta, se pueda iniciar un proceso que permita concretar su pedido, utilizando los contactos preexistentes que la inmobiliaria tenga con los propietarios actuales.

Los potenciales interesados deben pasar por un riguroso proceso de verificación, diseñado para asegurar que solo los candidatos calificados tengan acceso a estas oportunidades exclusivas

A diferencia de lo que puede haber en el imaginario colectivo sobre la tensión existente en operaciones de estos valores, en realidad “suelen ser procesos más distendidos, en los que, probablemente, las partes se conozcan o estén referenciadas por terceros en común, y hacen del momento de encuentro un tiempo ameno”, confía el experto.

La confidencialidad en el mercado inmobiliario

Cuando el vendedor desea conocer a quién abrirá las puertas de su casa, es posible que, al revelar su identidad en el momento adecuado, descubra que ya conoce al comprador, a la empresa en la que trabaja o que están conectados por terceros en común. “Si no se da ninguna de estas condiciones, juega un rol fundamental la confianza depositada en la inmobiliaria que intercede en el proceso”, aseguró Martín Pinus.

Naturalmente, se establecen estrictos acuerdos de confidencialidad y se implementan protocolos de seguridad rigurosos para manejar toda la información sensible. Bosch puntualizó que las transacciones se llevan a cabo en un entorno controlado y privado, con acceso restringido únicamente a los participantes directamente involucrados. Además, subrayó que toda la comunicación y documentación se protege mediante medidas avanzadas para prevenir cualquier filtración.

Cuando el vendedor desea conocer a quién abrirá las puertas de su casa, es posible que, al revelar su identidad, descubra que ya conoce al comprador, a la empresa en la que trabaja o que están conectados por terceros en comúnGentileza

El mercado oculto de lujo

La mayoría de los expertos consultados no cree que haya una tendencia de crecimiento de este segmento inmobiliario. “Siempre existieron las propiedades y clientes exclusivos. Pero sí es cierto que la información hoy abunda y el acceso es instantáneo, y que además hay ciertos perfiles que prefieren trabajar con mayor discreción”, apuntó Mateo García, director comercial en el Sector Residencial de Toribio Achával.

“Aunque se trata de un nicho con una oferta menor en comparación con las unidades estándar, en los últimos años ha habido un crecimiento de desarrollos de alta gama en zonas en expansión de la ciudad de Buenos Aires, como Bajo Belgrano, algunas áreas de Núñez y Palermo, y Puerto Madero; sin embargo, este crecimiento no alcanza a cubrir la demanda creciente”, afirmó Pinus. Por lo tanto, mantienen constante la condición de escasez.

Las transacciones se llevan a cabo en un entorno controlado y privado, con acceso restringido únicamente a los participantes directamente involucradosGabriela Landau

Las propiedades de lujo por dentro

Las propiedades del segmento de lujo en Buenos Aires se destacan no solo por su ubicación, historia y valor, sino también por ser verdaderas joyas arquitectónicas. Su diseño excepcional, la calidad de los materiales utilizados y la meticulosa atención al detalle en su construcción las distinguen. Francisco Bosch señaló que estas propiedades a menudo presentan características únicas, como vistas panorámicas, amplios espacios interiores, acabados de alta gama, tecnología avanzada y amenidades exclusivas.

Las propiedades de lujo que se venden y no se publican se distinguen por sus características excepcionales, que incluyen vistas panorámicas, amplios espacios interiores, acabados de lujo, tecnología de vanguardia y amenidades exclusivasGentileza

En general, estas propiedades están ubicadas en edificios antiguos clásicos y se caracterizan por ser viviendas espaciosas, diseñadas para reuniones sociales y familiares. Martín Pinus explicó que los materiales utilizados en la construcción suelen ser de alta gama e importados en la mayoría de los casos, con una meticulosa atención a los detalles en las terminaciones. Las vistas desde sus ventanas son deslumbrantes.

En contraste, los actuales desarrollos de lujo ofrecen vistas aún más amplias, con ventanales de piso a techo, y pueden incorporar tecnología avanzada que convierte el inmueble en “inteligente”, adaptando los espacios según las preferencias de sus habitantes o el momento del día. Además, estos desarrollos incluyen una variedad de amenidades sofisticadas, como piletas cubiertas, solárium, spa, microcine, cavas de vino, y salas de yoga o pilates. Un aspecto distintivo es que las unidades individuales a menudo cuentan con jardines o terrazas con piletas privadas, así como cocheras con acceso directo al departamento o incluso ascensores privados, lo que garantiza una absoluta intimidad.

La personalización y la exclusividad son el leit motiv del mercado de propiedades de lujo en Buenos AiresGentileza

La privacidad se busca en todas sus dimensiones, desde el acceso exclusivo hasta la disposición de los ambientes dentro de la unidad, ofreciendo habitaciones en suite y baños o duchas separadas para el dormitorio principal.

Las zonas más valoradas

“Los barrios donde se encuentran estas propiedades pueden ser muy diversos, abarcando tanto zonas históricas y tradicionales como Recoleta, Retiro y Palermo Chico, como también barrios modernos como Puerto Madero”,destacó Mateo García. En sintonía con las declaraciones del director comercial de Toribio Achával, Francisco Bosch aclaró que estas áreas son altamente valoradas por su ubicación céntrica, su proximidad a servicios de primer nivel y su entorno residencial de alta calidad.

La vista frente a la Biblioteca Nacional de una de las propiedades del mercado de lujoGentileza

Según Pinus, también hay penthouses y casas exclusivas cuyos propietarios prefieren mantener en secreto, ubicadas en zonas como Belgrano, Núñez y Palermo, o propiedades de estilo francés clásico de principios del siglo XX en la zona de Plaza San Martín.

Los precios de estas propiedades varían considerablemente, comenzando en alrededor de US$2 millones y pudiendo alcanzar hasta US$5 millones o incluso más en casos excepcionales. Generalmente, los precios inician en aproximadamente US$2800 dólares por metro cuadrado y pueden ser mucho mayores en ubicaciones especialmente codiciadas. En promedio, estas propiedades se venden un 30% por encima del valor de mercado de la zona, sin contar su estado de conservación y mantenimiento.

Estas propiedades suelen adquirirlas empresarios y personas públicas con alto poder adquisitivo, siendo los compradores extranjeros menos frecuentes.Gentileza

¿Quién compra estas propiedades?

Principalmente, las adquieren empresarios y personas públicas con alto poder adquisitivo, siendo los compradores extranjeros menos frecuentes. García señaló que estos compradores tienden a valorar la propiedad más allá del precio por metro cuadrado, mostrando una apreciación romántica por estas viviendas.

El dato que revela por qué los vendedores y compradores ya no negocian el precio de una propiedad

septiembre 1, 2024septiembre 1, 2024 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El índice de contraoferta publicado sobre el mes de julio asegura que los valores de las propiedades no bajarán y el margen de negociación es cada vez más estrecho.

Los precios de cierre en la venta de las propiedades mostraron que el rango de contraoferta se ubicó en 5% en julio, lo que marcó el porcentaje más bajo desde que se elabora el índice de precios de cierre (2020) que realizan todos los meses la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, en conjunto con Reporte Inmobiliario. De esta forma, se acumulan cinco meses consecutivos en los que esta cifra se ubica por debajo del 6%.

Este número tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducción en los porcentajes de negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. “Ahora estamos viendo un aumento de valores, sobre todo en los tickets de venta más pequeños y, a medida que se vaya recuperando el mercado inmobiliario, será una suba más generalizada”, señala Fabián Achával, director de la inmobiliaria homónima. Además, explica que “es probable que se reduzca por debajo del 5% ese porcentaje y que se acelere el aumento de precios, a medida que vaya impactando positivamente el efecto del crédito hipotecario y del blanqueo, generando un mayor volumen en las operaciones”.

PRO - Calles con Boulevard, Av. Caseros, Buenos Aires. 20-11-2020. — PRO – Calles con Boulevard, Av. Caseros, Buenos Aires. 20-11-2020.Santiago Cichero/AFV

El rango de contraoferta se refiere a la diferencia entre los precios de publicación de las propiedades (los valores que se muestran en los portales inmobiliarios donde se ofrecen inmuebles) y lo que finalmente terminan pagando los compradores, luego de que tenga lugar la negociación del precio. En este sentido, el índice de precios de cierre cuenta con información sobre los valores concretos en los que se pactan las operaciones en el mercado inmobiliario. Estos números permiten tener la referencia del valor real promedio del metro cuadrado y establecer el rango de diferencia con relación al promedio publicado.

Achával explica que, en cuanto a los porcentajes de negociación, estamos convergiendo en el histórico, que siempre fue en torno al 5%: “Se trata de períodos de mucha demanda, como cuando fue la época de los créditos hipotecarios de Macri, que este índice llegó a estar por debajo del 5%. En el peor momento de la pandemia el porcentaje estaba entre el 15% y 20%”. Achával aclara que es importante tener en cuenta que el margen de negociación habla de un promedio, no implica que sea homogéneo en todos los segmentos de precios. “Es probable que en las propiedades más grandes, por ejemplo, de US$500.000, el margen de contraoferta sea más alto”, aclara Achával.

“Desde marzo pasado el precio general de venta se encuentra sostenidamente por sobre los U$S1800/m², después de 20 meses consecutivos donde se ubicó por debajo de ese valor”, resalta Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. El informe detalla que en julio se registró un precio de cierre de US$2008/m² en el caso de la compraventa de monoambientes. Con respecto a las unidades de dos y tres ambientes ese número se ubicó en US$1825/m² y en US$1831/m² respectivamente.

El índice del m² real correspondiente al mes de julio del 2024 se redujo con relación al mes anterior en un 0,8 %. Sin embargo, si la comparación se hace interanualmente, con relación al precio por m² del mismo mes del año pasado, el valor de venta de departamentos usados del conjunto de unidades de uno a tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires se apreció en un 9,4%. “El índice venía cayendo, hace seis y siete meses se estabilizó y empezó a subir. A veces se dan variaciones mensuales, pero la tendencia es al alza”, explica Gómez Picasso.

En julio se registró un precio de cierre de US$2008/m² en los monoambientes. Con respecto a las unidades de dos y tres ambientes ese número se ubicó en US$1825/m² y en US$1831/m², respectivamente.Javier Picerno

Viento de cola para el real estate

El mercado inmobiliario sigue en alza y los números de las operaciones de compraventa son testigos de este viento de cola. Así lo mostraron los datos de escrituras de julio de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, que sumaron un total de 4946 operaciones, lo que implica una suba de 47,3% respecto del mismo mes un año antes. Si la comparación se hace con junio de 2024, los números muestran un 16,9% de crecimiento, cuando el total de operaciones fue de 4232. Las cifras hablan de brotes verdes para los expertos del real estate y del mejor mes en más de seis años.

Por su parte, el crédito hipotecario llegó nuevamente a los argentinos luego de cinco años de que casi no existiera oferta de este tipo de préstamo en el país. Es así como en 60 días hubo 21 bancos que se lanzaron a ofrecer estas líneas de crédito. Esto implica nuevas herramientas para que la demanda pueda acceder al ansiado sueño de “la casa propia”, ya que, en palabras de Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza: “La única manera de acceso a la propiedad escalable, en el sentido de que pueda ser accesible para todos, fácil y que solucione un problema, es el crédito hipotecario”.

Recientemente, también se reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales, contemplado en la Ley 27.743, que, en pocas palabras, implica que las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles. La normativa permite regularizar hasta US$100.000 sin impuestos, pero más alto de ese monto se aplican alícuotas progresivas, a no ser que se destine a algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, como por ejemplo, las inversiones en proyectos inmobiliarios. En ese caso, pueden blanquear montos sin tope y sin penalidad ni impuestos. “Nos parece una buena medida para promover el desarrollo e inversión en proyectos inmobiliarios. La construcción es la que genera trabajo, inversión, actividad y merece este tratamiento privilegiado”, afirma Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

El dato que revela que si querés vender tu propiedad rápido es el momento de publicarla

agosto 20, 2024agosto 20, 2024 infoconstruccion

Fuente: La Nación – El mercado de real estate se va recomponiendo y un dato revela que la demanda también brinda respuesta.

En un mercado que se viene recomponiendo poco a poco, y en el que nuevos actores como el crédito hipotecario y la posibilidad del blanqueo fueron apareciendo en escena, las esperanzas de reactivación del ladrillo en la Argentina crecen cada vez más. La gran pregunta que surge frente a este panorama es si efectivamente se está moviendo el avispero de la demanda, consulta que los portales inmobiliarios decidieron responder.

Los números de las visitas de los cuatro principales sitios de propiedades -en los primeros siete meses del año- revelaron que la demanda está cada vez más activa. Las cifras de julio muestran que hubo un crecimiento de un 46% en las visitas si se compara con julio del año anterior, y de un 19% respecto al mes anterior, es decir junio de este año (estos números corresponden a búsquedas de alquiler y compra). “Nos sorprende a nosotros como inmobiliaria, que vemos que las consultas aumentaron mucho y, específicamente en ventas (dejando de lado el alquiler), crecieron en los últimos 12 meses un 98%, casi 100%”, comparte Daniel Bryn, socio de Zipcode.

Las visitas a portales inmobiliarios han subido un 46% en julio, comparándolo con el mismo mes el año pasadoDaniel Bryn

“Creo que esto va a seguir así”, afirma Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima, y explica que el gráfico anterior unifica datos de búsquedas por alquiler y venta, pero si la mirada se centra en las consultas por compra, los números de aumento en la demanda son aún mayores: “Según las consultas que registramos en nuestra cartera, solo en ventas se registró un aumento interanual (julio de este año contra el mismo mes de 2023) del 110%, y de enero a julio de 2024, un 120% (comparándolo con el mismo período del año pasado)”.

“Todos los indicadores muestran que el mercado inmobiliario está en alza ”, asegura José Rozados, director de Reporte Inmobiliario y explica que, sobre todo, los datos más claros, objetivos e irrefutables son las escrituras. De hecho, los últimos números revelaron que en julio se realizaron 4232 operaciones de compra venta en la Ciudad de Buenos Aires, lo que implicó un aumento del 27,5% interanual. Además, explica que “recién estamos viendo el despertar de un letargo; a medida que se vayan concretando los créditos que están en trámite, el incremento de las escrituras será cada vez mayor”.

En 2024, en la Argentina, hubo 21 bancos que en 60 días se lanzaron líneas de crédito hipotecarioShutterstock

En ese sentido, Achával también comparte la mirada optimista y declara: “Todos estamos teniendo operaciones y reservas con crédito hipotecario. Todavía es lento, si comparamos con la época de Macri, pero es normal, ya que, en ese entonces, todo empezó de a poco, por el ajuste logístico que tuvieron que hacer los bancos. A eso se le va a sumar el impacto del blanqueo, por lo que tenemos una visión muy optimista de lo que pasa actualmente en el mercado inmobiliario”.

Viento de cola para el real estate

El crédito hipotecario llegó nuevamente a los argentinos luego de cinco años de que casi no existiera oferta de este tipo de préstamo en el país. Es así como en 60 días hubo 21 bancos que se lanzaron a ofrecer estas líneas de crédito. Esto implica nuevas herramientas para que la demanda pueda acceder al ansiado sueño de “la casa propia”, ya que, en palabras de Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza: “La única manera de acceso a la propiedad escalable, en el sentido de que pueda ser accesible para todos, fácil y que solucione un problema, es el crédito hipotecario”.

La aparición del crédito hipotecario y el blanqueo de capitales son otros datos que muestran optimismo en el mercado inmobiliarioFABIAN MARELLI

Recientemente, también se reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales, contemplado en la Ley 27.743, que, en pocas palabras, implica que las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles. La normativa permite blanquear hasta US$100.000 sin impuestos, pero más alto de ese monto se aplican alícuotas progresivas, a no ser que se destine a algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, como por ejemplo, las inversiones en proyectos inmobiliarios. En ese caso, pueden blanquear montos sin tope y sin penalidad ni impuestos. “Nos parece una buena medida para promover el desarrollo e inversión en proyectos inmobiliarios. La construcción es la que genera trabajo, inversión, actividad y merece este tratamiento privilegiado”, afirma Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Otros números también muestran el interés por el ladrillo: la oferta de inmuebles disminuyó muy fuertemente en los últimos meses. En los números del último Radar Inmobiliario, elaborado por Fabián Achával: “En julio, Zonaprop registró una reducción del stock disponible de 22,7% interanual Argenprop una baja del 21%”. Además, respecto a los precios de cierre, asegura que “se observa una reducción en los porcentajes de negociación, rondan el 4/5%; están convergiendo nuevamente a los valores que eran los promedios históricos, lo que anticipa un ciclo alcista también en los diferentes segmentos de precio”. Por lo tanto, la búsqueda de la demanda aumenta a la espera de que el stock convalide y satisfaga esa demanda.

Alquileres: las inesperadas zonas donde más aumentan los precios

agosto 15, 2024 infoconstruccion

Fuente: Cronista – Un informe de Zonaprop reveló los precios en el Gran Buenos Aires. Cuánto cuesta alquilar un departamento de 2 ambientes.

Desde que a finales del año pasado se derogó la Ley de Alquileres, la oferta de unidades se multiplicó. Con un mercado más dinámico, los precios, que venían creciendo con fuerza desde 2020, empezaron a moderarse y los aumentos quedaron por detrás de la inflación acumulada.

Sin embargo, el comportamiento no fue en todas partes igual. Así, mientras que en la ciudad de Buenos Aires, en los primeros siete meses del año, los valores acumularon incrementos del 38,8%, en promedio, en el Gran Buenos Aires se registraron subas mayores.

Por caso, en la zona norte, según indica un informe realizado por el portal Zonaprop, el precio medio de un departamento de dos ambientes tuvo un alza del 47,6%, casi nueve puntos por encima de la ciudad.

Sin embargo, el documento revela un dato que sorprende. En las zonas sur y oeste, históricamente las más relegadas en el mercado inmobiliario, el aumento acumulado en 2024 llegó al 50,8%, 12 puntos más que en la ciudad y 4,2 más que en el norte.

Así, el precio medio de un departamento de dos ambientes se ubicó en $ 313.839 al mes. Solo el mes pasado el incremento de los alquileres en la zona llegó al 4,7%.

Precios inflados

«La realidad es que en GBA Norte y CABA los valores estaban inflados, no solamente estaban inflados por una cuestión de poder adquisitivo de la gente que busca ese tipo de muebles, sino también porque apuntan quizás también a un público que pueda pagar en dólares«, explicó Francisco D’Atri, de RE/MAX Titanium, que opera en la zona sur del conurbano.

Asimismo, agregó que mientras en el norte y dentro de la ciudad de Buenos Aires, había muchas unidades volcadas al mercado de alquiler temporario. En ese sentido, destacó que tras la derogación de la Ley de Alquileres, hubo un sinceramiento en los precios que no llegó a las zonas sur y oeste, porque los precios eran más «genuinos«.

«En realidad, no es tanto que aumentó la demanda sino que había demanda acumulada. Con la derogación de la ley se generaron las condiciones para lograr un mejor acuerdo entre el locador y el locatario», señaló Joan Barcia, de Century 21 Portella.

Cuando se mira por subzonas, se observa que Ezeiza lidera el ranking de las más caras, con un precio medio de $ 416.069 pesos. Le siguen Canning ($ 406.827 por mes) y Sáenz Peña ($ 370.214 pesos). En contrapartida, Florencia Varela, La Tablada y Burzaco se presentan como los más económicos para alquilar, con precios medios de $ 218.703 , $ 223.294 y $ 242.738 mensuales, respectivamente.

En zona norte

En el norte, en cambio, el precio medio subió un 3,9% en julio. Un departamento de dos ambientes se ubica en $ 427.692 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se ubica en $ 638.474 mensuales.

Nordelta se posiciona como el barrio de zona norte con los valores más altos, con un precio medio de $ 522.828 por mes. Olivos y Florida completan el podio, con precios medios de $ 516.472 y $ 507.295 mensuales, respectivamente. Por el contrario, Los Polvorines ($ 292.705), José León Suárez ($ 302.700) y San Andrés ($ 321.299) son los barrios que presentan la oferta más económica para alquilar.