Categoría: Inmobiliarias

Fuente: La Nación ~ Los desarrolladores inmobiliarios avanzan con propuestas premium en la zona, que es una de las que mejor defiende los valores actualmente.

Ubicada entre Pampa, Monroe, Libertador y Figueroa Alcorta, la zona conocida como Bajo Belgrano suma cada vez más proyectos. Los terrenos en esa área del barrio hoy son los más codiciados por los desarrolladores inmobiliarios, que saben que los emprendimientos que allí se emplazan defienden sus valores y se posicionan por encima del resto. Próximamente, desembarcaría un nuevo edificio en una manzana clave.

Aunque tradicionalmente se afianzó como una zona residencial, hace al menos una década empezó a modificar su perfil al sumar propuestas premium, torres y edificios de alto target. El cambio es resistido por algunos vecinos, sobre todo por los más antiguos, que sostienen que el Bajo Belgrano pierde cada día más su fisonomía. Por ese motivo, empezaron a movilizarse en el último tiempo y realizaron a una protesta en rechazo a los cambios al Código Urbanístico local que, a su entender, habilitó la construcción de “torres y negocios” que “destruyen la identidad barrial y la calidad de vida”.

“Este es un barrio de casas bajas y ahora vemos que se están empezando a pedir permisos para levantar edificios y habilitar comercios como los de gastronomía”, advirtió una vecina a la agencia Télam. Según contó, la normativa urbanística del Bajo Belgrano tiene una zonificación U23, lo cual contempla “casas unifamiliares, es decir, una vivienda por parcela y una limitación del uso comercial”, algo distinto a lo que se habilitó en el último tiempo. El reclamo que encabezan los vecinos es bajo la consigna “Basta de hacer negocios a costa nuestra. Con los barrios no”.

El desembarco de Forum Alcorta

Uno de los hitos a nivel inmobiliario ocurrió en los últimos años con la llegada de Forum Alcorta, un proyecto que atrajo las miradas de todo el sector a esa parte del barrio. Construido entre las calles Castañeda, Juramento, Echeverría y Ramsay, fue diseñado por el estudio M/SG/S/S/S y seleccionado por la desarrolladora TGLT luego de un concurso internacional de arquitectura, del cual participaron siete prestigiosas firmas nacionales y extranjeras.

Se encuentra justo frente al Liceo Francés y cuenta con dos emblemáticas torres de cristal, que se elevan en una manzana de 13.000 m² y un edificio bajo con departamentos cuya principal característica es la gran altura de techos. El entorno del proyecto es uno de los más privilegiados de la ciudad de Buenos Aires, vecino a los bosques de Palermo y el campo de golf, con restaurantes reconocidos y un ambiente aún tranquilo y familiar, con rápidas vías de acceso hacia el norte y centro de la ciudad.

Una de las marcas que le dan renombre a la zona es la del restaurante y bar Selquet, que está ubicado en la esquina de Figueroa Alcorta y La Pampa hace más de cuatro décadas. El año pasado se conoció que la compañía Buenos Aires SA, de la familia de Marcelo Mindlin, compró el estacionamiento del espacio con el objetivo de desarrollar un proyecto residencial premium frente a los bosques de Palermo. Sería un espacio de co-living destinado a un público joven. La noticia desató la polémica porque, para llevar a cabo el proyecto, la empresa consiguió una excepción urbanística por parte del Gobierno porteño, para construir más metros de altura que los permitidos por el Código Urbanístico.

Sin dudas, hoy el Bajo Belgrano es una de las zonas calientes dentro del sector inmobiliario. A comienzos del año pasado, cerró Dandy Grill, un elegido de la gastronomía moderna porteña que estaba ubicado en la esquina de Figueroa Alcorta y Sucre. El restaurante formaba parte de Desarrolladora Gastronómica, dueña de Güerrin y Kentucky, entre otras. Allí también se construiría una torre de lujo.

Un nuevo proyecto en una manzana clave

En este contexto, según pudo saber LA NACION, se habría vendido la mitad de la manzana que está al lado de la del Forum Alcorta para construir otro proyecto residencial. Se trata de un terreno de 5000 m² ubicado entre la Avenida Juramento, Castañera y Echeverría, donde funcionaba el Centro de Formaciónde YPFJosé Estenssoro. Por el momento, la estación de servicio se encuentra temporalmente cerrada, pero no se sabe si será afectada por el emprendimiento. La empresa compradora se mantiene en el anonimato, aunque trascendió que, en el último tiempo, estuvo llevando a cabo rondas de inversión para el emprendimiento. Aún no tomó la posesión del lugar.

Radiografía del mercado en esta zona

Actualmente, en el Bajo Belgrano hay 800 departamentos en venta y 200 en alquiler, de acuerdo a información relevada por Reporte Inmobiliario. “Es una zona que en los últimos 10 años despertó interés dentro del sector inmobiliario, al punto de que hoy está de moda, como ocurrió con Palermo Hollywood hace 15 años”, sostiene Germán Gómez Picasso, fundador del sitio. “El lugar está muy bien conectado y se podría decir que es lo más al Norte de Belgrano”, agrega.

El valor promedio del m² de un departamento usado de dos ambientes en Bajo Belgrano se ubica en US$3350 y en US$3630 para las unidades de tres ambientes. Según precisa Gómez Picasso, el ticket promedio para un inmueble de dos ambientes es de US$156.000 y de US$260.000 para los de tres.

En Forum Alcorta, por ejemplo, un departamento de 320 m² y tres dormitorios cuesta US$3.200.000, según lo publicado en ZonaProp. Uno de ocho ambientes y 566 m² en total asciende a US$5.500.000. En tanto, alquilar una unidad de 285 m² puede costar US$6500.

La zona se caracteriza por ofrecer unidades grandes, de cuatro y cinco ambientes. Los departamentos usados para esas tipologías cuestan entre US$200.000 y US$900.000. “Es una zona codiciada porque las unidades a estrenar se puedan ofrecer arriba de los US$4000 e incluso más″, afirma Gómez Picasso. “En Bajo Belgrano conviven distintos usos, pero muy probablemente a futuro es una zona que se va a densificar mucho con productos de buena categoría”, concluye.

Fuente: La Nación ~ Ante un escenario de récord de avisos publicados, las escrituras que se firman cada mes no logran despegar y el valor del metro cuadrado no deja de retasarse para abajo.

En medio de un clima electoral marcado por el escenario económico, en el sector inmobiliario se encuentran expectantes y aguardan que, de a poco, la actividad empiece a despegar. Es que las cifras son preocupantes: el valor del metro cuadrado sigue en caída y, mientras registra los valores más bajos de la historia, un gran porcentaje de los avisos publicados son retasados a la baja. En tanto, el stock de inmuebles crece sin freno y la cantidad de escrituras que se firman cada mes se encuentra amesetada.

1. Los precios llevan 31 meses en caída

Mientras la Capital Federal se vuelve un muestrario de carteles de propiedades en venta, el valor del metro cuadrado no resiste: hace 31 meses consecutivos que los precios de los inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) caen.

Según se desprende del index que realiza mensualmente ZonaProp, actualmente, el precio del m² de un departamento en CABA se ubica en US$2380 y desde marzo baja más de un 0,6% cada mes. En lo que va de este año, los precios de venta acumulan una caída del 6,4% y, desde el punto máximo en marzo del año 2019, alcanzan un descenso del 15%. En aquel período, el metro cuadrado llegaba a los US$2800.

Así, una unidad de dos ambientes y 50 m² con un balcón de 5 m² cuesta, en promedio, US$123.846 y una de tres ambientes, 70 m² y un balcón de 7 m² asciende a los US$176.477. Hay un dato que pone en evidencia el complejo panorama que atraviesa el mercado inmobiliario: mientras que en abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precios en los inmuebles, en la actualidad ocurre lo opuesto y el 81% de las zonas demuestra una caída de precio mensual. Las unidades usadas chicas son las que evidencian un mayor descenso.

A su vez, en el Gran Buenos Aires (GBA), el valor de publicación de los departamentos usados acumula una caída del 38,75% en los últimos tres años. De acuerdo a un informe realizado por Reporte Inmobiliario, el precio promedio de las propiedades registrado en 13 localidades del primer cordón bonaerense cayó un 18,81% entre septiembre de 2020 y el mismo mes de este año.

De esta forma, si se observa solo septiembre de cada año, el valor promedio que arrojó el mismo mes de este año es el más bajo de los últimos 12 años. Las únicas cotizaciones que se encuentran por debajo de la actual son las registradas en 2009 y 2008.

¿Cuáles son las causas? Para Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, hay muchas, pero destaca la baja demanda, la ausencia de créditos hipotecarios, la sanción de la nueva Ley de Alquileres -que impulsó a propietarios a retirar sus inmuebles del alquiler y aumentó el stock de unidades en venta-, la caída del salario medido en dólares y la inflación.

De acuerdo al valor actualizado del metro cuadrado, este es el ranking de precios de ZonaProp según los barrios:

• Puerto Madero (US$5545/m²)
• Palermo (US$3071/m²)
• Belgrano (US$2951/m²)
• Saavedra (US$2451/m²)
• Almagro (US$2264/m²)
• Barracas (US$2156/m²)
• Boedo (US$2123/m²)
• Villa Real (US$1959/m²)
• La Boca (US$1664/m²)
• Lugano (US$1143/m²)

2. Cada vez más propietarios resignan precio

La situación es desalentadora para los dueños que tienen un inmueble en venta y trae una oportunidad para quienes cuentan con ahorros y buscan invertirlos en una propiedad. Es que, en los últimos seis meses, el 34% del total de los departamentos disponibles fueron retasados a la baja.Se trata de una tendencia que se encuentra en aumento desde 2018. Actualmente, el descuento promedio efectuado sobre estos avisos es de un 8,3% durante el último semestre.

Además, según datos relevados por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), en CABA, el precio del metro cuadrado de los inmuebles que recién ingresan al mercado es más bajo en comparación con el de los que ya llevan un tiempo publicados. Así, se genera una brecha en los valores que, según señala Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, es importante tener en consideración al momento de la tasación. “Está ingresando competencia más económica”, sintetiza.

El indicador de tendencia de precios en venta marca que los valores de venta se encuentran en baja desde febrero de 2019. Los nuevos avisos siempre se ubicaron por debajo, pero en los últimos meses la brecha empezó a ampliarse. El precio de venta del metro cuadrado de las propiedades publicadas gira en torno a los US$2485, mientras que el de los inmuebles que recién ingresan al mercado cuesta US$2353, es decir, US$132 menos.

Ante tanta oferta, se abre un margen de negociación que queda evidenciado en un dato: la brecha que se genera entre los precios publicados en los sitios inmobiliarios y los que finalmente se pagan por los inmuebles. En septiembre, el valor del m² real cayó 1,81% en promedio con respecto al mes anterior. Así, el precio que se pagó para las distintas tipologías pasó de US$1940 a US$1905 por m², según se desprende del “Índice m² real” que elabora Re/Max en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario.

¿Qué marca el dato? Que ese porcentaje es, en general, el margen de negociación dentro del cual pueden moverse hoy los compradores para no perder la oportunidad de adquirir un inmueble. Es decir, por un departamento que se encuentra publicado a US$100.000, un propietario estaría dispuesto a aceptar un poco menos de US$93.000. Sin embargo, cabe destacar que cada operación debe analizarse en particular, ya que intervienen cientos de factores.

3. Las escrituras no despegan

En septiembre, se firmaron 2813 escrituras en la Capital Federal, un 11,7% más que en agosto, cuando se hicieron 2518 y un 29% más que el mismo mes del año pasado. En los actos totales, los nueve meses del año llevan una recuperación del 87,9%: se concretaron 20.032 operaciones contra 10.659 que se realizaron hasta septiembre de 2020.

Según los datos del informe, el monto involucrado en esas operaciones fue de $29.919 millones, lo que implica que el total trepó un 40,3% en la comparación interanual. “Los números de septiembre y todo el acumulado del año reflejan que, comparado con 2020, cualquier indicador será positivo”, señala Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Sin embargo, agrega: “También está claro que en cualquier mes de este año no se superó prácticamente la franja de las 3000 escrituras y, en cualquier año normal, teníamos el doble de operaciones. Estamos en un sector clave para la economía y necesitamos articular entre todos para redinamizarla: la vivienda es fundamental”.

Desde la institución señalan, además, que 2020 totalizó 18.000 escrituras, cifra que a esta altura ya fue superada. Aunque también indican que, en 2019, se concretaron alrededor de 33.000 operaciones, un número que, en caso de que se mantenga el mismo ritmo que hasta ahora, quedará lejos del de este año.

4. Se tardarían cuatro años en vender todo el stock

Pese a que el valor del metro cuadrado cae, muchos dueños deciden resignar precio y deshacerse de su inmueble antes que destinarlo al alquiler o conservarlo y esperar tiempos mejores. Actualmente, hay 161.062 inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), lo que representa un aumento del 22% en lo que va del año (22.043 unidades ingresaron al mercado en los últimos nueve meses) y un incremento interanual del 27%, según datos del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

Si se tiene en cuenta que cada mes se compra alrededor del 2,12% de todo el stock, Bryn indica que se tardarían 47 meses (casi cuatro años) en vender todo lo publicado, en una situación hipotética en la que no se sumen nuevas opciones a la oferta.

La ecuación evidencia el poco movimiento que registra el mercado inmobiliario: en promedio, en los últimos cinco años, la cantidad de propiedades en venta tardaba alrededor de 29 meses en pasar de dueño (dos años y cinco meses), mientras que, en época del auge de los créditos UVA, todo el stock demoraba menos de seis meses en venderse.

5. Consejos para quienes buscan vender en este momento

El punto más importante que debe tener en cuenta aquel propietario que quiere vender en el corto plazo es que el aviso debería publicarse a un precio competitivo con respecto a los valores del m² de ese momento. “Para poder vender en un escenario de récord de oferta, la propiedad debería estar entre los cinco valores más bajos comparándose con otras similares”, afirma Bryn y aporta algunos consejos clave.

• Hacer tasar la propiedad por varios profesionales y escuchar las explicaciones de cada uno en la determinación del valor obtenido. Es importante hacer todas las preguntas que sean necesarias para aclarar las dudas.
• Si el profesional no lo provee, hacer una búsqueda en los portales de inmuebles similares al que se busca vender para conocer a la competencia. Es muy útil tener un “termómetro” propio de la situación del mercado.
• Prestar atención a la cantidad de departamentos que hay en venta en la zona y a un dato clave: cuántos días lleva publicado cada uno de ellos. Es distinta la situación de un departamento que lleva un mes que otro que tiene más de un año.
• Con toda la información recopilada, analizar las tasaciones y decidirse por aquel profesional que fundamenta mejor el valor ofrecido y que provea una propuesta de comercialización completa: fotos, videos, recorridos virtuales y posicionamiento en los buscadores.
• Por último, es importante no fundamentar la decisión en elegir al especialista que ofrece el mayor valor de comercialización. Aunque resulta atractivo, puede ser un error que cuesta tiempo y dinero.

Fuente: iProfesional ~ Con más de 200 mil propiedades en oferta, esto no logra revivir un mercado que atraviesa una de sus mayores crisis. Faltan créditos para reactivar

Actualmente, en la Ciudad de Buenos Aires hay más de 200 mil propiedades a la venta, sin embargo, eso no mueve al mercado. Se trata de una cifra récord según los expertos del sector inmobiliario, que viven un parate en las ventas como nunca antes.

«Nunca hubo semejante cantidad de propiedades ofrecidas y, lo que es peor, hay posibilidades ciertas de que esta cifra siga ascendiendo en los próximos meses», advierte Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

Tratando de responder por qué no se venden los inmuebles, este especialista trae más datos a la mesa: «los argentinos tenemos más de u$s200.000 millones ahorrados, una cifra que según estimaciones privadas se duplicó en una década. De hecho, somos el país con mayor cantidad de dólares fuera de los Estados Unidos. Entonces, ¿por qué los argentinos no buscan aprovechar la baja de precios de cerca del 40% de los inmuebles utilizando los dólares que tienen ahorrados?»

«Estimamos que la oferta de departamento seguirá creciendo a medida que se venzan los contratos de alquiler firmados y sus propietarios decidan vender los inmuebles en lugar de seguir alquilando», destaca Toselli.

Y agrega: «con semejante cantidad de inmuebles ofrecidos, sería lógico imaginar un volumen de operaciones, al menos aceptable, pero por desgracia, ocurre todo lo contrario». La cantidad de viviendas  la venta es récord en CABA.

Escrituras

En septiembre, el total de operaciones de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires registró una suba de 29% respecto de igual período de 2020: se hicieron 2.813 escrituras de acuerdo con un informe del Colegio de Escribanos porteño.

Sin embargo, la cifra representa poco más del 1% de los inmuebles en venta. El monto involucrado fue de $29.919 millones, con una suba interanual de 40,3%, indicó el relevamiento.

El monto medio de las operaciones concretadas fue de $10.636.300, equivalente a u$s102.538, por lo que subió un 8,8% en un año en pesos, y en moneda estadounidense bajó 16,7%.

«Los números de septiembre y todo el acumulado del año refleja que, comparado con 2020, cualquier indicador será positivo. Pero también está claro que en cualquier mes de este año no se ha superado prácticamente la franja de las tres mil escrituras, y en otro año normal teníamos el doble de operaciones», señala el nuevo presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo. La falta de crédito y la brecha cambiaria atentan contra el mercado inmobiliario.

En palabras de Toselli, uno de los grandes problemas a solucionar es que no existe ningún tipo de crédito, y menos alguna línea de crédito estatal que pueda ser el puntapié para reactivar el movimiento del sector inmobiliario.

«Si existiera eso ayudaría a la compraventa; sería reeditar la experiencia del CEDIN, que hace unos pocos años causó buen impacto en el mercado Inmobiliario y motorizó un importante número de operaciones», indica el experto de JT Inmobiliaria.

La operatoria con CEDIN consiste básicamente en el depósito de los dólares billete, que luego serán utilizados previa compra de un inmueble, facilitando así la transacción y aumentando la cantidad de operaciones.

Para Oscar Puebla, broker en Century 21 Vecchio Puerto Madero, una de las grandes dificultades que imposibilita la reactivación es que «se ve una falta total confianza en las políticas actuales. Hay una gran distorsión entre los precios reales de los inmuebles y lo que el propietario pretende».

«Si nos paramos en octubre de 2019, con un dólar a $45, y actualizamos dos años con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, o sea con un 126% de inflación en pesos, hoy vemos que los valores de los inmuebles están cerca del dólar oficial, que por supuesto no se puede comprar, y pretender cobrar en dólar billete hace que los valores estén totalmente fuera de precio», detalla Puebla.

En este sentido, este especialista concluye: «La plata en el colchón no genera nada, pero cuesta convencer a los inversores para que se sumen a nuevos proyectos. Los CEDINES fueron una buena idea, pero sin duda el problema es de coyuntura política. Una buena idea como el blanqueo de capitales no tuvo el éxito esperado, y la verdadera reactivación esta de la mano de créditos blandos, para que accedan los jóvenes a su primer vivienda. Los créditos UVA son una excelente herramienta en un contexto de baja inflación, pero no podemos tapar el sol con las manos: la solución es un modelo económico y de país que hoy no lo estamos viendo».

Fuente: La Nación ~ En la Ciudad de Buenos Aires hay más de 200.000 propiedades en venta y lo argentinos tienen ahorrados US$233.323 “debajo del colchón”, por qué no se reactiva el mercado inmobiliario.

La proximidad a las elecciones y la incertidumbre macroeconómica son algunas de las variables que los especialistas del sector inmobiliario señalan a la hora de explicar la pregunta que más se repite en el mundo del real estate: ¿Por qué no repunta la venta de inmuebles?

De acuerdo a datos del sector inmobiliario, existen en la Ciudad de Buenos Aires más de 200.000 propiedades a la venta. Esta oferta histórica de inmuebles parece no tener techo por el momento, así como tampoco la baja en los precios de venta.

“Estimamos que la oferta de departamentos seguirá creciendo a medida que se venzan los contratos de alquiler firmados y sus propietarios decidan vender los inmuebles en lugar de seguir alquilando”, destaca Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

Paradójicamente a la exorbitante oferta, los argentinos tienen ahorrados U$S233.323 millones “bajo el colchón”, según las últimas cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) a fines de septiembre pasado. A pesar de que esta “costumbre argentina” no es rentable, ante un escenario con inflación en dólares e incertidumbre electoral, los ahorristas permanecen reticentes a volcar las divisas estadounidenses a la compra de inmuebles, inclusive teniendo en cuenta el descenso de los precios de las propiedades registrados en los últimos meses, que en algunos casos alcanzan un 40 %.

En este sentido, Toselli lamenta que los argentinos “prefieren seguir sentados sobre sus divisas sin buscar otro destino que tenga un mayor rendimiento” algo que considera “totalmente ilógico”, sobre todo si se tiene en cuenta que el valor de las propiedades cayó un 38% en los últimos 10 años.

“Esta actitud es a causa de la desconfianza generalizada que se viene dando desde hace un largo período, independientemente de los gobiernos, por la ausencia de políticas sostenibles en el tiempo y la escasa planificación para el mediano y largo plazo. La gente posterga sus decisiones, aplaza sus sueños y adopta actitudes conservadoras, por miedo a hacer malos negocios o tener inconvenientes por razones difíciles de prever”, indica el broker.

Después de un 2020 en el que se casi se paralizaron las ventas en la Ciudad de Buenos Aires, el total de operaciones de compraventa de inmuebles en capital registró una suba de 29%, lo que se traduce en 2813 escrituras firmadas en septiembre respecto de igual período del año pasado, de acuerdo con un informe del Colegio de Escribanos porteño. La cifra, sin embargo, representa poco más del 1% de los inmuebles en venta.

“Con semejante cantidad de inmuebles ofrecidos, sería lógico imaginar un volumen de operaciones, al menos aceptable, pero por desgracia, ocurre todo lo contrario”, señala el nuevo presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo.

En esta línea, el monto medio de las operaciones concretadas fue de $10.636.300, equivalente a US$ 102.538, con lo cual subió 8,8% en un año en pesos, y en moneda estadounidense bajó 16,7%. “Los números de septiembre y todo el acumulado del año refleja que, comparado con 2020, cualquier indicador será positivo; pero también está claro que en cualquier mes de este año no se ha superado prácticamente la franja de las tres mil escrituras, y en cualquier año normal teníamos el doble de operaciones”, explica De Bártolo.

Para Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos, la macroeconomía, sumada al impacto del coronavirus, hace que no se espere un aumento de ventas significativo en los próximos meses. “Hay que tener paciencia. Aunque se empieza a notar un rebrote, la incertidumbre propia de la época de elecciones hace que se retraiga aún más la demanda”, dice.

Aprovechar antes del “rebote” de precios

Si bien la baja histórica en el precio de los inmuebles aún tiene un leve horizonte sobre el cual mantener esta tendencia, el eventual aumento de la demanda -que comienza a activarse lentamente- generará inevitablemente que se llegue a un piso con su consecuente rebote. Por eso, los especialistas advierten que es un buen momento para que quienes tienen ahorros en U$S encuentren oportunidades en el mercado.

“Es un gran momento para invertir en el sector porque está barato y vale la pena aprovechar la oportunidad. Las inversiones inmobiliarias no suelen ser para entrar y salir rápidamente, pero estamos atravesando un ciclo de valores tan bajos que aquellos que tengan capacidad de comprar éste es el momento, porque va a rebotar”, dice Tabakman.

Más allá de las dificultades en la macro y la incertidumbre pre electoral, los bajos números en las escrituras de CABA también se explican por la existencia de una “demanda selectiva”, que genera que haya lugares en los que sí se está aprovechando la baja de precios. ¿Qué es lo que se está vendido? “Las Casas en zona Norte que acomodaron estos últimos dos años sus precios entre un 20% y un 30%, las casas en countries que aumentaron los valores y los lotes en barrios cerrados”, indica Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima. ¿Y lo que no se vende? “Departamentos pequeños que no acomodaron sus precios, pozos y proyectos de empresas o desarrolladores no reconocidos y locales”, apunta.

“El mercado está a la expectativa. Hay compradores y vendedores que perciben que el valor actual de las propiedades puede seguir bajando. En mi opinión estamos en la máxima baja y el mercado va a ir acomodándose -muy lentamente- a sus precios históricos luego de las elecciones. Desde hace 90 días cada vez hay más operaciones, con un crecimiento del 5% intermensual”, añade el broker.

¿Por qué invertir en propiedades, entonces? Para el titular de Salaya Romera “hoy tener dólares guardados en una caja de seguridad, con una inflación en Estados Unidos del 5,5 a 6,0% proyectada para el 2021, significa una pérdida del valor de los ahorros en papel moneda. Y esto el público lo entiende, y va a empezar a gastarlo.”

“Hay muchas oportunidades especialmente en departamentos. Analizando el lento pero progresivo aumento en la cantidad escrituras, sumado a la protección que se quiere tener frente a la desvaloración de los dólares a nivel mundial, ya se están viendo leves recuperaciones que pueden ser el preludio del fin de la caída de los precios y el comienzo del aumento, hay una demanda contenida de casi dos años.

En este punto coincide Andrés Reynal, de Keller Williams Pilar. “Existe una migración del consumo a otros mercados, como a zona Norte y al suburbano, que apuestan a una calidad de vida diferente”, advierte y añade: “Va a existir un rebote de la demanda, que ya se viene recuperando. Todavía hay un componente especulativo de la demanda orientado a la baja. La disminución de precios es posible que tenga todavía un espacio para seguir pero después de las elecciones, si se repiten los resultados de las primarias, los valores vaN a comenzar a aumentar, por eso es un buen momento para invertir”.

Iván de Achaval, presidente de la inmobiliaria Achaval Cornejo, considera que pese a las dificultades del momento, el escenario “está cambiando” y hay “mucha expectativa”. “Una vez que pasen las elecciones la gente debería dejar de lado las decisiones en relación con la coyuntura política y empezar a revolver en búsqueda de una mejor calidad de vida”, considera.

Desde Ocampo Propiedades, advierten que existen segmentos premium que tienen “una dinámica propia mas allá del escenario”. “Son proyectos diferenciales que se ´recortan´ de la oferta general por sus características únicas en términos de ubicación, diseño, categoría, amenities. Y en función de estas características ´resisten´ al contexto adverso y aparecen como buenas alternativas para canalizar dólares”, dice la directora Gabriela Goldszer.

Qué proponen los expertos para reactivar el sector

Ante tanta incertidumbre, la posibilidad de contar con diferentes herramientas para la inversión significaría un buen incentivo para el repunte en la venta de inmuebles. “Estamos en un rubro clave para la economía y necesitamos articular entre todos los sectores vinculados para re dinamizarla: la vivienda es fundamental”, señaló el titular del Colegio de Escribanos.

En este sentido, Toselli destaca que “al no existir crédito de ningún tipo y mucho menos oficial, lo que ayudaría a la compraventa sería reeditar la experiencia del CEDIN, que hace unos pocos años atrás, causó buen impacto en el mercado Inmobiliario y motorizó un importante número de operaciones”.

¿En qué consiste la operatoria con CEDIN? Básicamente en el depósito de los dólares billete, que luego serán utilizados previa compra de un inmueble, lo que facilita la transacción y aumentan la cantidad de operaciones.

“Desde el sector impulsamos todas las herramientas que incentiven la demanda. Tuvimos este año un blanqueo que fue muy breve entonces no llegó a resultar significativo. Por eso estamos pidiendo que vuelva”, apunta Tabakman.

En otra línea, el titular de Achaval Cornejo considera que “al igual que otras medidas siempre fueron herramientas transitorias”. Gabriela Goldszer, titular de Ocampo Propiedades, considera que sería necesario “profundizar el análisis respecto de las posibilidades actuales para una alternativa como oportunamente fue el CEDIN”. “En tal sentido, y ante la falta de confianza que hoy muestra el mercado, no habría certeza que alguna medida como por ejemplo, “blanqueo” garantice una reactivación como ocurriera en el pasado. De todas maneras, probablemente “algo” podría ayudar”, advierte.

Fuente: iProfesional ~ Es un fenómeno que definitivamente se consolidó a partir de la pandemia. En un mercado inmobiliario prácticamente paralizado los denominados PH, nombre que deriva de Propiedad Horizontal, continúan siendo una de las opciones más requeridas por el público joven en Capital Federal. Un dato clave, lograron mantener mejor su valor de reventa y son buscados tanto por compradores tradicionales como por inversores.

«La pandemia cambió muchas cosas y una de ellas es que la gente comenzó a priorizar la calidad de vida, es por ello que entre quienes quieren mudarse, la gran mayoría busca un lugar que tenga patio o terraza. De esta manera, entre un departamento o un PH, los compradores se inclinan por la segunda opción. En la práctica lo que se ve en el mercado es que se empezaron a cotizar más las propiedades que tienen espacios descubiertos que antes se dudaba bastante en cuanto al valor del metro cuadrado, esa discusión ya no está más», sintetizó en diálogo con iProfesional Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades.

En este marco, este tipo de propiedad si bien tiene demanda en todos los barrios de CABA, tracciona en gran medida la zona de Palermo, Villa Urquiza, Villa Crespo y Caballito. Concretamente, en estos cuatro barrios es donde también hay mayor oferta de propiedades con rangos de precios que van desde los u$s1.000 por metro cuadrado hasta los u$s3.000. La gran diferencia es si el inmueble está refaccionado o no. Entre un departamento o un PH, los compradores se inclinan por la segunda opción.

Oportunidad para inversores

«Los inversores también se muestran muy activos en la búsqueda de este tipo de propiedad porque se pueden hacer muy buenos negocios. El valor del metro cuadrado para construir o refaccionar continúa en un valor muy bajo, pero sabemos que el año que viene tendrá un salto importante, porque por lo pronto se esperan paritarias en los principales gremios además de una suba en los precios de los materiales, entre otros ítems. Así es que los inversores están aprovechando los actuales valores para comprar un PH que además bajó de precio y que necesita reformas, para luego revenderlo a un mejor precio en un mercado que además prefiere este tipo de propiedad en relación a los departamentos», explica Migliorisi.

Otra de las claves es que mientras el mercado inmobiliario en general mostró un retroceso en los precios de las propiedades entre el 15 y el 18%, los PH bajaron menos, entre un 10 o 12%. La demanda logró darle mejor sostén a la cotización del metro cuadrado.

«En una economía en crisis los compradores también optan por este tipo de propiedad no solo por la comodidad o el espacio descubierto, también porque en líneas generales no pagan expensas. La comparativa es que por un tres ambientes en Palermo una familia está pagando entre $15.000 y $20.000 de expensas, mientras que en los PH no se paga nada o es algo prácticamente mínimo por cuestiones de manteniendo como limpieza de espacios comunes», analizó por su parte Jorge Toselli, presidente de JT inmobiliaria.

Con solo hacer una rápida búsqueda en el mercado surgen las múltiples opciones de PH que se ajustan a distintos bolsillos y pretensiones. Por ejemplo, en Palermo hay desde unidades de 6 ambientes, 315 metros cuadrados, con patio, terraza y piscina a u$s560.000, hasta 2 ambientes, 53 metros cuadrados, con patio y refaccionado a nuevo por u$s105.000.

En tanto, en Villa Crespo también hay una amplia gama de precios y opciones. Por ejemplo, una unidad de 4 ambientes de 215 metros cuadrados, con terraza y parrilla cotiza en el orden de los u$s235.000, mientras que también hay propiedades de 2 ambientes de 72 metros cuadrados y patio cubierto por u$s98.000. Los PH más buscados se encuentran en los barrios de Palermo, Villa Urquiza, Villa Crespo y Caballito

Preferencias

«Estas propiedades son buscadas por gente joven porque lo cierto es que en muchos casos los PH están ubicados en primer o segundo piso por escalera. O quizás para acceder a la tarraza también hay que subir un piso por lo que los compradores son gente de quizás hasta 50 años, no mucho más. Por supuesto que aquellos que tienen entrada independiente y/o están ubicados en planta baja cotizan a un mejor valor y prácticamente son la estrella en el segmento. Otra cuestión fundamental que los compradores comenzaron a mirar con más atención es la seguridad. Se buscan propiedades más cercas de avenidas, bien iluminadas, todo eso incrementa el valor», cuenta Migliorisi.

En este escenario lo que prácticamente no se consigue en el mercado son PH para alquilar en los barrios de moda como Palermo, Colegiales, Chacarita y Villa Crespo, entre otros.

«Los que actualmente están alquilando un PH no los dejan tan fácilmente, aparecen muy pocas unidades en alquiler en el mercado. Lo cierto es que aquellos inversores que compraron para refaccionar buscan vender mientras que también se demolieron muchas unidades para utilizar los terrenos para construir edificios. En barrios como Palermo prácticamente no hay o si hay son a precios muy altos. Hoy el PH es la mejor opción para muchas familias y eso se puede ver claramente en el mercado», cierra Toselli.

Fuente: iProfesional ~ La cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles relaizadas en la Ciudad de Buenos Aires registró en septiembre en una suba de 29% respecto del nivel del año pasado.

Según informó el Colegio de Escribanos Ciudad Autónoma de Buenos Aires, durante el noveno mes del año se registraron 2813 actos de escrituras de compraventa, con un monto involucrado que llegó a los $ 29.919 millones.

De esta forma, los 9 meses de 2021 dieron comparación interanual positiva. Cantidad de actos realizados durante septiembre 2011-2021

En comparación con agosto de 2021, los actos subieron un 11,7% (ago 2518 escrituras). Últimos 12 meses

El monto medio de los actos fue de $10.636.300 (102.538 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 8,8% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 16,7%.

En septiembre, hubo 156 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Por lo que el crecimiento en ese sentido es del 59,2% respecto al mismo mes del año pasado. Y los primeros 9 meses acumulan una recuperación de escrituras con crédito del 50,3%.

En los actos totales, los 9 meses llevan una recuperación del 87,9%.

Precios de propiedades: ¿seguirán en caída o tocaron un piso?

Uno de los temas que más se ha venido hablado en el mercado inmobiliario durante los últimos meses es la baja de los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (GBA). Si bien todo parece indicar que ha habido un ajuste hacia la baja, algunos corredores inmobiliarios tienen una visión particular del tema.

Eduardo Stulich, director de Mercado Residencial de Soldati, opina que es «difícil saber si los precios seguirán bajando pero, con el fuerte desequilibrio entre la cantidad de propiedades en venta, incrementado en parte por propietarios que decidieron poner a la venta unidades que alquilaban y la inestabilidad del dólar, podríamos ver todavía bajas en los precios finales negociados, con propietarios que prefieran vender ante la escasa expectativa de una recuperación del mercado».

«Pareciera que los precios llegaron a un piso. Pero en este país todo es posible. Por lo tanto hay que ser cautelosos», afirma Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Muchos consideran que luego de las elecciones de noviembre habrá un repunte de las ventas de propiedades.

La mirada sobre la disminución de los valores también la tiene Diego Álvarez Espín, empresario y educador financiero. «Los precios pueden seguir bajando, dado que el stock de venta de propiedades hoy representa 50 meses de ventas mensuales, versus la rotación histórica de 12 meses. De todas las propiedades en venta en los principales centros urbanos, solo se vende el 2%. Por eso demorará 50 meses en rotar el stock disponible, lo que hará que los inmuebles sigan bajando aun un poco más». https://e808c0f6960172e636f940c01c1aab4b.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html

Sin embargo, para Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, «hoy los precios de los inmuebles están claramente por encima de su nivel de equilibrio. Si bien un porcentaje de ellos ha tenido una corrección e incluso una baja, no han sido lo suficientemente atractivas, masivas o consecuentes para generar una demanda genuina. No es posible determinar si seguirán bajando o se mantendrán».

Negociar y ganar

En la vereda de enfrente de lo que se viene escuchando está Martín Pinus, titular de la inmobiliaria homónima y especialista en el mercado premium. «La baja del precio llegó a un piso a partir de las últimas PASO. La gente está un poco más motivada, con más ganas y entiendo que hoy es un muy buen momento para comprar. Creo que los precios van a empujar para arriba».

A esto hay que agregar el factor de las negociaciones. «Los márgenes no superan normalmente un 8 a un 10% si la propiedad ya se encontraba publicada en un precio realista, acorde a la situación de mercado. Y si la propiedad no ajustó su precio, no recibe consultas, pero colabora negativamente en las expectativas de los propietarios», indica Eduardo Stulich. Encontrar el precio de equilibrio de las propiedades hoy parece ser todo un desafío.

«La mayoría de las propiedades fueron re-tasadas, y las que tomamos a la venta más recientemente ya lo hicimos con valores acorde al mercado actual. Dependiendo del producto, podríamos decir que los valores son entre un 20% y un 30% inferior al que tenían en el 2019″, agrega Stulich.

Por su parte, Altgelt añade que en el caso de su inmobiliaria, «las propiedades que re-tasamos son aquellas que vienen ofreciendo desde hace varios meses. Podemos hablar de la mitad de la cartera».

¿Qué oportunidades se encuentran hoy en el mercado? «No se puede generalizar precios según calidades y ubicaciones, pero podríamos decir que los departamentos de calidad media y bien ubicados, que solían rondar los u$s2.800 a u$s3.000 el metro cuadrado, hoy se pueden comprar a por u$s2.200 o u$s2.400″.

A estos valores, Pinus agrega que «actualmente es posible comprar en Recoleta o Belgrano, muy buenos departamentos reciclados a u$s2.000 el metro cuadrado».

Por último, el bróker Diego Alvarez Espín, considera que «la obra nueva tiene precios muy acomodados a los costos actuales de construcción. Creemos que hay una oportunidad ahí. En inmuebles de segunda mano entendemos que hay aun recorrido hacia la baja».