Fuente: Cronista – El mercado residencial y logístico se mantiene activo, y en el sector ya se habla de un optimismo realista. Panorama de una industria a la expectativa.
«Todo parece indicar que se viene un cambio de ciclo«, se escucha -con tono esperanzado- entre los players del sector de la construcción cuando especulan sobre el futuro de la Argentina. De hecho, «gane quien gane» las elecciones presidenciales, prevén que se implementarán transformaciones políticas y de las condiciones macro y microeconómicas.
Si bien se sabe que los cambios no serán instantáneos ni fáciles, se demandan medidas para domar la inflación, el cepo y restituir el poder adquisitivo. La meta: mejorar el clima de negocios y la llegada de capitales al real estate, además de resolver la ley de alquileres vigente.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), expresa: «Es un año con un montón de incertidumbre. Este nivel inflacionario hace que el día a día del desarrollo inmobiliario de la construcción sea muy complicado. Los desfasajes en las obras pueden ser millonarios. Con los cambios de Gobierno, siempre se enfrían los mercados inmobiliarios y la demanda es más débil. La contracara es que el nivel de actividad del sector no es malo. Es una paradoja«.
El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción -ISAC- de enero (registrado por el Indec) muestra una suba de 2,6 por ciento respecto al primer mes de 2022. Y según datos del Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), se incrementaron los puestos de trabajo en este rubro: en el primer mes de este año se contabilizaron 422.976 trabajadores en el sector formal, 8,7 por ciento por encima de la media histórica.
En palabras de Tabakman, la explicación de este fenómeno es que «siempre hay nichos de oportunidad con buenos proyectos, como son lo de alquiler temporario; el mundo del cepo, que hace que compañías medianas y grandes busquen transformar sus pesos en metros cuadrados; y, finalmente, están quienes generan mercadería ahora para cosechar los frutos dentro de unos años». En tanto, el blanqueo, la ley de sinceramiento fiscal reeditada el año pasado, generó algunas operaciones aunque «en la vida real fue menos de lo que hubiésemos querido», admite.
Operaciones en alza
En la actual coyuntura, lo que no se amplía es el segmento objetivo de los desarrolladores: ante la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios, se apunta a captar inversores con excedente de pesos o a compradores de clase media alta para productos premium residenciales.
En cuanto a las operaciones de compraventa, vienen con alza moderada desde el año pasado y hay desarrolladores posicionándose en tierras. De acuerdo a los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante el primer bimestre de 2023 se registró una suba de 21 por ciento en la cantidad de actos respecto al año pasado.
Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), es contundente: «No veo que vaya a haber cambios antes de fin de año. El deterioro del poder adquisitivo de la población general llevó a que estemos en la peor relación entre salario y metro cuadrado de las últimas décadas. Aparte de estar muy alejada la adquisición de la vivienda, se agrega la complejidad de que se alejó el alquiler porque la ley generó una merma en la oferta y un encarecimiento. En los últimos 12 meses aumentó 120 por ciento el costo del alquiler versus -en el mejor de los casos- la suba del ingreso formal que fue del 90 por ciento y del informal, 60 por ciento. Con lo cual a estos últimos se le duplicó el precio del alquiler. ¡Es muy grave!».
A su vez, en relación con los precios de las propiedades, se especula con que hayan llegado a su límite. Según el último relevamiento realizado por Zonaprop en base a los avisos publicados en su plataforma, los precios de los inmuebles acumulan una caída del 1,2 por ciento en el primer trimestre del año, 1,6 por ciento inferior a la registrada entre enero y marzo de 2022.
Ignacio Trabucchi, socio y director del estudio ATV, expresa que «hace dos años todo era incertidumbre absoluta, sin ninguna variable fija. Con el tiempo, algunas de estas dudas se fueron despejando». Con respecto a los precios de las propiedades, informa que «están entre 15 y 20 por ciento abajo respecto a la prepandemia. El piso se tocó hace rato y se empezó a recuperar«.
Desde Zonaprop perciben una mejora en la rentabilidad. Los precios de alquileres permanentes aumentaron 8,3 por ciento en marzo y el incremento se aceleró: en el último trimestre de 2022 la suba fue de 17,3 por ciento y este trimestre, 25,7. En los últimos 12 meses el precio ascendió 118,6 por ciento.
Es el mayor incremento interanual desde el inicio de la serie. La relación alquiler/precio sube levemente y se ubica en 4,47 por ciento anual. «Es decir, se necesitan 22,4 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, valor que se encuentra 22 por ciento por debajo de lo requerido un año atrás», señalan.
Pero si bien mejoró el rendimiento, el nuevo fenómeno son los alquileres temporarios, mercado en el que los propietarios incursionan tentados por la promesa de que pueden llegar a triplicar sus ingresos. En la ciudad de Buenos Aires, según el barrio, «alquilar un departamento en Airbnb es entre 46 y 258 por ciento más caro que en el mercado de tradicionales», de acuerdo Properati.
Ajuste de costos
De acuerdo al último informe del Indec sobre el Índice del Costo de la Construcción (ICC), correspondiente a febrero en el Gran Buenos Aires, se registra una suba de 5,6 por ciento respecto al mes anterior y 101,8 por ciento de variación interanual.
En relación a ello, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la desarrolladora de Nordelta y Puertos, donde actualmente entre los dos barrios hay más de 1200 casas en construcción, opina: «Desde hace varios meses se aprecia un crecimiento superior al de la inflación, impulsado por la escasez de ciertos materiales y el aumento del costo medido en dólares debido a la diferencia en su evolución respecto al peso. En 2022, por ejemplo, el índice de la CAC aumentó 106 por ciento, mientras que la inflación general fue del 94 por ciento y el dólar MEP creció 64 por ciento».
Manuel Valdes, director Comercial de la constructora CRIBA, aconseja que en momentos de tanta volatilidad como el actual, «para ser rentables es clave revisar los costos de construcción constantemente y controlar los desvíos presupuestarios, sobre todo ante variables exógenas. En tanto, para los inversores y usuarios finales, es un buen momento para comprar ya que los precios de los inmuebles están en pisos históricos y el costo de la construcción sigue aún barato comparado con otros períodos».
Competir por inversores
Federico Azubel, otro de los directores y socios de ATV Arquitectos, compañía que comenzó la construcción de Sens Luxury Homes, complejo residencial premium en el denominado Distrito Palermo Green, sobre terrenos de la explaya ferroviaria, aporta su mirada: «Venimos de momentos complejos, así que con un poquito de reglas claras y viento a favor, se ordenará. Siempre la tierra y los desarrollos son refugio. Hoy hay mucha gente que está interesada en seguir comprando tierra. Tal vez más cerca a la fecha de las elecciones haya una mirada un poco más cauta, pero actualmente hay más movimiento e interés».
Pablo Brener, gerente senior de Real estate de Mercado Libre, comparte datos que validan esta percepción: la región de AMBA registra una baja en la oferta de alrededor del 2,2 por ciento y un crecimiento del 23 por ciento en la cantidad de visitas a publicaciones de propiedades en venta, comparando los dos primeros meses de 2023 con el último trimestre de 2022.
Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, inmobiliaria focalizada en proyectos premium, coincide en que se percibe una recuperación de la actividad: «Desde mediados del año pasado estamos mejor en términos de construcciones, de lanzamiento de proyectos y de convalidación de valores. Esto se lo atribuimos un a las expectativas electorales, lo que genera confianza. Tenemos un optimismo realista. Venimos de tantos años de incertidumbre que, comparativamente, es un mejor momento. No sabemos cuándo vendrá la recuperación pero no se vislumbra que vayamos a estar peor«.
A la actual coyuntura se sumó que otros instrumentos menos tradicionales que «hasta ahora parecían alternativas de inversión mágicamente atractivas -como las criptomonedas u otros mercados como España o los Estados Unidos– empezaron a desmitificarse un poco por la caída de las cripto», cuenta Goldszer.
Desde Mendoza, Joaquín Barbera, directivo de Grupo Broda, agrega que la crisis de los mercados internacionales desatada por la inflación y la suba de tasas de interés, desaceleró la economía y generó la caída de varios fondos. Por eso, en este contexto socioeconómico mundial, «muchos inversores se inclinan a lo que pueden ver y tocar: el ladrillo. Y este efecto se potencia aún más en la Argentina donde, a la inestabilidad global, se le suma la inflación y la incertidumbre propia de un año electoral».
Sin embargo, Tabakman señala que el incremento de tasas puede ser una nueva competencia para los desarrolladores que buscan recuperar inversores: «Hay que tener en cuenta que en el mundo cambió una variable, un paradigma global: el costo del dinero. Hoy, con la suba de tasas que implementaron los gobiernos para combatir la inflación, cualquiera puede acceder a inversiones financieras que rinden de 5 a 7 por ciento o más. Todavía no estamos muy conscientes de esa competencia. Esto nos volverá más exigentes y obligará a los desarrolladores a cambiar un poco la manera de pensar los proyectos para que sean mejores y más rentables».
Por su parte, Gerardo Azcuy, fundador y director General de la desarrolladora de Caballito que lleva su apellido, admite que trata de «no mirar mucho el año porque se van a cumplir cinco de recesión. En los últimos dos o tres años, el dólar tuvo movimientos muy pronunciados y hubo un veranito de costos bajos durante 12 a 18 meses por la pandemia».
Este arquitecto agrega que si bien la Argentina «es un país de ciclos, la empresa no puede depender de ellos, debe tener autonomía. El trabajo hay que sostenerlo a lo largo del tiempo pero a velocidad crucero, para que no sea muy rápida cuando el mercado está recesivo ni lenta cuando es efusivo».
Alan Mohadeb, socio de CEK Group, es optimista: «El mercado se encuentra paulatinamente recuperando su ritmo mes a mes y los rendimientos de los activos inmobiliarios están superando nuevamente el 5 por ciento anual en moneda dura. Venimos con un muy buen ritmo de operaciones desde octubre, fue un ´veranito´ de ventas e hizo de ese el mejor año de ventas desde 2018. Y, particularmente diciembre, fue el mejor en cuatro años», asegura
Proyecciones
«Deseamos que haya un recambio y se modifique el clima de negocios negativo porque la riqueza de los argentinos está guardada en los colchones y, por más que la gente tenga una necesidad latente, no quiere gastar«, sentencia Azcuy.
Si bien en 2022 se produjo una recuperación en la actividad, para De la Serna «el año presenta perspectivas complejas de predecir debido a la incertidumbre y la volatilidad que se perciben en las principales variables económicas, en un contexto que se ve afectado por las elecciones».
No obstante, si el futuro gobierno lograra articular medidas y programas que faciliten el acceso a la vivienda y el desarrollo y construcción, «habría un enorme potencial para el crecimiento del sector», aclara.
Por su parte, Spina resume algunas de las iniciativas que vienen trabajando desde la AEV junto con otras entidades para contribuir al futuro de la actividad. «El plan que le presentaremos a las nuevas autoridades -gane quien gane- es de políticas de vivienda a implementar durante una década, pensando que los primeros dos años serán de desinflación con paulatina mejora del mercado de alquileres para luego fortalecer el de los desarrollos».
Damián Lopo, CEO y fundador del holding NLK, propietaria de empresas inmobiliarias, sostiene: «Es un gran momento para invertir. El precio de las propiedades que desde hace cuatro años baja sostenidamente, está llegando a un piso y el real estate siempre vuelve».
Walter Fuks, CEO de Grupo Ecipsa, firma que tiene en cartera nuevos proyectos para ocho provincias, comenta: «Aunque los años de elecciones son particulares y los contemplamos en las planificaciones, no determinan nuestra operación. Las decisiones se basan en una perspectiva de mediano y largo plazo, y siempre superan los avatares electorales. Nuestros desarrollos continuarán avanzando y duplicaremos la inversión en obras para seguir creciendo».
Iván Chomer, CEO del grupo que lleva su apellido, proyecta: «La demanda fue sostenida y en lo que va del año se encuentra en alza así que creemos que seguirá en el mismo sentido. Los precios están en el piso máximo de las últimas dos décadas, aunque la recuperación será paulatina»
Sobre el plazo en el que se podría revertir el marco coyuntural que favorezca al sector, Tabakman es claro: «Es imposible saberlo porque las dificultades son tan grandes que lo único que me atrevería a decir es que rápido no será porque hay tantas complicaciones y de tal envergadura que solo un mago podría corregirlas muy rápidamente. Pero -agrega- si bien es cierto que más allá de que el universo inversor se mueve por realidades contundentes, contantes y sonantes, también lo hace por expectativas con lo cual muchas veces procura anticiparse».