Por qué los inversores de desarrollos inmobiliarios se alejan del sector y cómo volver a “seducirlos”

Fuente: La Nación ~ A pesar del contexto difícil para el real estate, los empresarios señalan que hay mucha actividad pero la dificultad está en atraer inversores por la baja rentabilidad en el mercado locativo.

Las dificultades del contexto, la fuerte carga impositiva y la falta de incentivos fiscales son algunas de las cuestiones que preocupan a los desarrolladores inmobiliarios, en medio de un escenario de incertidumbre en medio del debate para modificar la la ley de alquileres-

El mensaje del sector es claro: impulsar la ley de blanqueo y buscar beneficios para la construcción en un sector hoy complicado para atraer a inversores nuevos por la baja rentabilidad que deja el mercado locativo, aunque destacaron la gran actividad que se sigue registrando.

Estos temas -entre otros- se plantearon durante una presentación de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu) en la que participaron desarrolladores y analizaron las tendencias en cada segmento y la evolución de su rol para desarrollar el futuro urbano, en el marco del lanzamiento de la nueva imagen de la CEDU en Parque Patricios. Durante el evento, los especialistas que integraron el panel realizaron un análisis del mercado inmobiliario.

En este sentido, los especialistas apuntaron que hubo un cambio de rumbo en el negocio desde el 2018, cuando la construcción de la vivienda comenzó a orientarse al consumidor final, lo que ocasionó una merma en la cantidad de inversores.

“Hoy el inversor no esta interesado en el rubro del real estate por la renta negativa. Comprar una unidad de pozo hoy sale casi lo mismo que el departamento a estrenar. Perdimos eso”, advirtió Andrés Brody, de BrodyFriedman.

De acuerdo al Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, el porcentaje de inversores compradores cayó fuertemente en los últimos años. En concreto, pasó de representar el 22% del total de operaciones en 2019 al 7% en 2020. En tanto, los usuarios finales, es decir, aquellos que compran una propiedad para habitarla o darle un uso personal, pasaron de representar el 78% de las ventas en 2019 al 91% este año.

En este sentido, es que las autoridades de la Cámara plantearon la necesidad de una serie de medidas “fundamentales” para reactivar el mercado: el blanqueo, los incentivos fiscales y el desalojo exprés.

El presidente de la CEDU, Damián Tabakman, advirtió que “la presión fiscal sobre la actividad es muy grande” y, en este sentido, destacó que el rubro necesita la aprobación de un blanqueo “para la construcción sostenido en el largo plazo”.

“Frente al desinterés de invertir en unidades para rentar, el negocio de quiénes desarrollamos proyectos urbanos se resiente y por ende la oferta de viviendas para alquilar baja”, indicó. En la misma línea se manifestó Daniel Mintzer, presidente de GyD Developers. “Pedimos por la ley de blanqueo , porque hay un montón de dinero que podría volcarse para construir . Nuestra actividad genera mil actividades”, coincidió.

Según un informe de Reporte Inmobiliario, desde abril de 2018, la rentabilidad empezó a caer: pasó de 4,95% ese mes a 3,05% en octubre del mismo año. Tras tocar el piso de 2,04% en junio de 2020, empezó a recuperarse lentamente.

Por otra parte, los empresarios se refirieron a la ley de incentivos que promulgó el Gobierno de las Ciudad en 2020 y coincidieron en su impacto positivo ya que “aceleró notablemente los permisos de obras”. “En la ciudad no estamos notando hoy la merma en construcción por esa ley de incentivos . Por eso es fundamental volver a implementarla por lo menos hasta pasar esta coyuntura”, añadió el presidente de la Cedu.

Por otra parte, hicieron mención a la legislación uruguaya como modelo exitoso, que podría contribuir a que más personas vuelquen sus propiedades al mercado locativo.

Ley de Alquileres

En coincidencia con varios de los proyectos presentados en el Congreso para modificar la la ley 27.551, los cambios urgentes que plantean los desarrolladores están vinculados a la duración de los contratos -piden que sean más cortos- y un sistema de indexación con diálogo entre las partes.

Si bien prefirieron no adherirse a ningún proyecto en particular, se mostraron fuertemente en contra del impuesto a la vivienda ociosa y advirtieron que el gran problema a resolver hoy en la Argentina es el de la oferta de unidades. “No estamos de acuerdo con el impuesto a la vivienda ociosa porque retrae la oferta y desalienta la inversión de nuevos compradores de unidades para rentar. El país necesita un sistema indexatorio homogéneo y en línea con la inflación”, indicó Tabakman durante el encuentro.

La oferta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires sigue en caída y los precios suben por encima de la inflación. De acuerdo al índice de oferta que elabora Maure Inmobiliaria, en marzo, los alquileres registran una caída interanual del 32%. Y, en este contexto, ya no hay opciones en alquiler que se consigan por menos de $40.000 por mes.

Por otro lado, se quejó de “las trabas y las dificultades burocráticas deben ser las menores posibles y que las medidas que se vayan tomando no atenten contra la supervivencia de nuestra actividad”.

En el panel participaron además Edgardo Wierzba (Wiza), Enrique Shaw (Pinamar), José Chouhy (Nordelta), Patricio Lanusse (Eidico) y Sergio Kompel (Northbaires).

“A futuro, proyectamos que se sigan introduciendo mejores prácticas, la construcción sustentable, proyectos que contemplen el triple impacto y que generen un efecto multiplicador en toda la comunidad”, señaló Damián Tabakman

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