Fuente: Cronista ~ El edificio de oficinas Prourban, más conocido como «Rulero», no pasa desapercibido. Erigido en la esquina de Av. Libertador y Carlos Pellegrini, a metros de la estación de Retiro hoy padece las consecuencias de la pandemia. En busca de una transformación convocan a arquitectos y paisajistas para generar espacios al aire libre en este histórico de la City porteña y convertirlo en un edificio Covid friendly.
«Hoy en el Microcentro hay muchas oficinas que no se han modernizado y se convirtieron en los grandes perdedores de la pandemia producto del home-office. Lo que buscamos es continuar con la puesta en valor del famoso Rulero, generando espacios al aire libre y que se ajusten a las necesidades de hoy», sostuvo Marcos Villanueva CEO de Waves, empresa gerenciadora del Rulero.
«La tasa de vacancia creció acercándose a máximos históricos, (15,7%), aunque todavía se mantiene por debajo del récord alcanzado en 2002 (31%). La liberación de superficie se aceleró, registrando un incremento del 11% respecto del trimestre anterior y del 77,7% en comparación con el mismo período de 2020«, explicó Karina Longo de LJ Ramos.
Hoy la oferta de oficinas supera ampliamente la demanda. «Tenemos búsquedas de empresas que se achican en superficie, no nuevas empresas», agregó Longo. Según los datos de LJ Ramos, la absorción neta cerró en 22.515 m2 negativos, es decir que sólo se rentaron 9.100 m2, frente a los 31.600 m2 liberados.
Alejandro Goldemberg – Moderna Bs As – CPAU
Otro dato más: «Hay cerca de 40 nuevos edificios en etapa de construcción, dedicados al mercado de oficinas. Es decir que en los próximos años se espera que se sumen 800 m2 más al mercado», agregó Villanueva.
Lo que queda claro es que para sobrevivir en un mercado, con poca demanda y que hoy se ve afectado por el home-office que llegó de la mano de las pandemia, es necesario actualizarse y readecuarse a las necesidades de hoy.
«Antes de la pandemia logramos modificar nueve ascensores que incluyen la llamada anticipada. Además, instalamos un software con código QR para las visitas, esto sirve para que las mismas no se tengan que registrar y puedan ingresar de forma más rápida», detalló Villanueva.
Otras de las modificaciones que se hicieron en el edificio de más de 37 años y con 27 pisos de oficinas, previo al Covid, fue en el estacionamiento. Allí se instaló un sistema similar al de los peajes para que se pueda ingresar, leyendo la patente de los vehículos, de forma automática. Además se instaló un estacionamiento para bicicletas.
Las empresas encargadas de la obra, hace más de 37 años, fueron las constructoras Eugenio Grassetto SA y Sideco Americana SA. Se basaron en el proyecto que en 1978 la desarrolladora Creaurban (era del Grupo Socma, que lideraba el empresario Franco Macri) le había encargado al estudio de Flora Manteola. Así surgió ese diseño tan particular de hacer un edificio redondo.
Ahora, la Sociedad Central de Arquitectos organiza un concurso con Waves como promotor para readecuar el edificio en busca de mayores espacios al aire libre, una nueva necesidad que se instaló con la llegada de la pandemia. La convocatoria a nuevos proyectos comenzó el pasado 26 de mayo y finaliza el 14 de junio.
El concurso tiene por objeto desarrollar un anteproyecto para el diseño de los accesos y cerramiento perimetral, junto con el tratamiento paisajístico de los espacios exteriores, de la planta baja de la Torre Prourban.
«Una serie de nuevas demandas motivan a los propietarios del consorcio a encarar una reforma de los espacios descubiertos para mejorar su uso, la seguridad y el aprovechamiento de la planta baja como complemento de los espacios para trabajo de las pisos de oficinas de la torre«, explican desde la Sociedad.
Se trata de una intervención en un edificio icónico, de valor patrimonial, en uno de los accesos al centro de la Ciudad de Buenos Aires, con el compromiso de generar un aporte al ambiente urbano.
«El sentido del proyecto será el de poner en valor la arquitectura de la torre, sus espacios exteriores y al entorno urbano, de manera de generar un uso intensivo de la planta baja por las personas que trabajan en los diferentes pisos de oficinas de la torre», remarcan.
Fuente: IProfesional ~ Los precios se ubican en el nivel más bajo de los últimos tres años y avanza la construcción. Cuáles son los valores que se manejan
A pesar de los retrocesos en precios y demanda que en el último año experimentó el mercado inmobiliario, la cantidad de propiedades en construcción crece en la zona de Caballito.
Así lo detalla un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, que detalla que los emprendimientos en construcción reúnen en total 199.454 metros cuadrados. Además, los edificios que están listos para habitar, con sus obras totalmente terminadas, suman otros 6.884 m2.
Dentro de la zona que rodea al Parque Rivadavia, que involucra alrededor de 75 manzanas, se detectaron actualmente 67 emprendimientos. De ellos, sólo 2 se hallan ya finalizados con unidades aún en oferta de venta, otros dos corresponden a emprendimientos con publicidad de emprendimientos sobre el frente del lote pero sin haberse iniciado y los restantes 63 concretamente en obra con distinto grado de avance en sus trabajos de edificación.
Caballito: precio del metro cuadrado
El valor promedio general se retrajo el último año un 5,84%, ubicándose actualmente en los u$s3.047 por metro cuadrado. El valor era de u$s3.236 en 2020 y de u$s3.613 en 2019, según indica Reporte Inmobiliario.
Las cotizaciones por m2 de las unidades en venta en Caballito se ubican dentro del rango de los 2.625 hasta los 3.475 dólares.
Caballito: el precio del metro cuadrado, considerado en dólares, viene en baja.
Barrio Norte: a cuánto cotizan los departamentos
Barrio Norte y Recoleta son de las zonas más densamente edificadas de la Ciudad de Buenos Aires, con un entorno construido homogéneo y altamente residencial. En estos lugares, los precios de los departamentos bajan por segundo año consecutivo, según un relevamiento realizado por la consultora Reporte Inmobiliario.
De acuerdo con el estudio, el valor de cotización promedio en dólares se ubica actualmente en los u$s4.068 por metro cuadrado. La cifra representa una caída del 4,78% con respecto al año anterior, cuando la cotización alcanzaba los u$s4.272. La franja de cotizaciones promedio va desde un mínimo de u$s3.753 hasta un máximo de u$s4.565.
De hecho, ya el segundo año consecutivo de bajas en la zona, un fenómeno que se repite en muchas otras áreas de la Ciudad. «Como en varios relevamientos de unidades nuevas en la Ciudad, los valores así se retrotraen prácticamente a 2016», subraya Reporte Inmobiliario.
Barrio Norte: el precio promedio del metro cuadrado bajó a niveles de 2016.
Departamentos en Las Cañitas: los precios
Los precios de los departamentos en Las Cañitas continúan a la baja y el metro cuadrado se ubica actualmente en un promedio de u$s3.940.
Por décimo séptimo año consecutivo la consultora Reporte Inmobiliario relevó la zona comprendida por las Avdas. Luis M. Campos, Del Libertador y Dorrego. Dentro de este sector conviven las dos áreas conocidas como Las Cañitas y La imprenta, sobre la geografía de los barrios de Palermo y Belgrano.
En el estudio se localizaron 29 emprendimientos dentro del área. De este total de desarrollos hay 3 ya finalizados y 15 recién iniciados con avances inferiores al 3%.
Departamentos en Las Cañitas: los precios se hundieron en los últimos dos años.
Luego de varios períodos de subas ininterrumpidas, y en los que los valores de oferta escalaron hasta casi 5.000 dólares por metro cuadrado, los últimos años los valores se retrajeron y actualmente se ubican en un promedio de u$s3.940. De esta manera, los precios de oferta prácticamente se retrotrajeron a los vistos en el año 2016 en la zona.
Se pueden ubicar dentro de la zona brechas de valores. En el caso de menor valor se solicitan en u$s3.422, mientras que por el de mayor valor se llega a los u$s4.797.
Departamentos en la Ciudad: cuánto cayó el precio durante la pandemia
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires sigue sintiendo los efectos de la recesión y la pandemia. Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción para el promedio de la ciudad del 4,1 % el último trimestre. Y acusaron una baja del 17,4% en la comparación interanual entre inicios de mayo del 2021 contra el mismo mes del año pasado.
El valor metro cuadrado promedio del usado para calidad estándar sin amenities,se ubicó en mayo del presente año en los u$s1.732,2, mientras que el promedio del trimestre anterior era de u$s1.810,6 y un año atrás en mayo de 2020 alcanzaba los u$s2.097, según señala un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.
Cabe destacar que la caída alcanza el 26,8% si se compara al valor actual con los u$s2.367 correspondientes al mismo mes del año 2019.
El precio del metro cuadrado viene en baja desde 2019.
Como se puede observar en el gráfico de arriba, los valores ya se retrotrajeron a los niveles que se observaron durante el primer cepo del Gobierno de Cristina Kirchner.
El valor promedio actual se ubica incluso por debajo del registrado en mayo de 2012 y 2013.
Precios: crisis y «sinceramiento» en el mercado inmobiliario
En medio de una economía que recibe nuevos embates de la recesión y el coronavirus, el mercado inmobiliario vive un momento de sinceramiento en sus precios.
Según empresarios inmobiliarios, la brecha entre los valores de los avisos y lo que finalmente se abona en la transacción final hoy se redujo. La clave es que las tasaciones que se acercan a los valores que convalidan el mercado y la necesidad de vender de muchos propietarios, señala Zonaprop.
«En el último tiempo el mercado empezó a acomodarse, lo que hace que se achique la negociación. Muchos valores se ajustaron en el post cuarentena estricta, cuando fuimos autorizados a volver a trabajar», explica David Cipolla, Gerente de David Cipolla Propiedades.
Propiedades: los precios se sinceran en medio de la crisis.
Propietarios que no aceptan el nuevo escenario
Ahora, si bien poco a poco los precios de publicación empiezan a evidenciar una baja, la palabra final la tiene el propietario. Muchos no están dispuestos a retasar los inmuebles y permanecen en la oferta con valores muy elevados. «Nosotros buscamos trabajar con propietarios que realmente estén dispuestos a vender y conozcan la situación del mercado de hoy», explica en ese sentido Cipolla.
«Nosotros lo que notamos es que es posible que los valores de publicación de nuevos ingresos hayan bajado, pero eso no quiere decir que los precios de publicación hayan bajado de forma general. Lo vemos en las tasaciones», remarca Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
«Si bien los diferentes informes muestran una merma en los valores de los avisos publicados, sigue existiendo muchísima dispersión en los precios. Es importante ver la cantidad de tiempo en que el aviso está de forma online», desarrolla Balayan.
Las bajas se dan siempre en los casos en donde el propietario necesita vender de forma más urgente el inmueble. «El que vende no está generalmente apurado, por lo tanto, le cuesta acceder a publicar a valores más cercanos a los de cierre», sostiene la especialista.
La importancia de una tasación correcta
Para Cipolla la tasación es sumamente importante. «Hoy aquellos productos que ingresan con valores nuevos se están vendiendo. Mientras que las unidades con precios pre-pandemia no tienen movimiento. La gente se informa y sabe cuáles son realmente los valores del mercado», afirma.
Según los últimos datos de abril de Zonaprop, el precio medio de venta en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s2.508 por m2, lo que implica una disminución 0,6% respecto al mes pasado. Mientras que los precios de venta acumulan una baja de 1,4% en 2021 y descienden 10.5% desde el máximo de 2019.
«Los verdaderos valores están en las operaciones cerradas y, como son tan pocas, es difícil que se generalice», aclara Balayan. «Hay tanta competencia, somos más de 5000 inmobiliarias, que siempre habrá alguna dispuesta a tomar la propiedad a valores fuera del mercado. Ese factor no ayuda», reconoce la experta.
Sin embargo, a pesar de la baja de los precios, desde el sector afirman que todavía hace falta generar un importante crecimiento de las operaciones. «El mercado se reactivó, pero de manera muy tranquila. Estamos lejos de los números que nos gustaría alcanzar», sostiene Cipolla. «En promedio, en la zona de Belgrano, los inmuebles en venta bajaron desde un 10% a un 30%, desde marzo del año pasado a hoy», concluye.
«No estoy viendo que se retraiga la oferta de venta, sino que veo mayor acumulación si no logramos superar las 3.500 escrituras por mes en los próximos meses», advierte y finaliza Balayan.
Fuente: Clarín ~ El régimen también establece que a quienes declaren voluntariamente activos en moneda nacional o extranjera y los destinen a obras nuevas en el marco de la ley, se les cobrará un único impuesto, con alícuota creciente en el tiempo.
En una reunión que mantuvieron con funcionarios del ministerio de Economia, los empresarios de la Construcción plantearon al Gobierno la necesidad de extender el plazo de adhesión a la denominado “Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda”, conocido como Ley de Blanqueo de capitales.
La ley se promulgó el 12 de marzo pasado y en ese momento comenzó a correr el plazo de 60 días para adherir a la declaración voluntaria de capitales con un impuesto mínimo de 5%, que sube a 10% hasta los 90 días y a 20% hasta finalizar el régimen.
De parte del Gobierno, el secretario de Política Tributaria del Ministerio de Economía y Finanzas, Roberto Arias pidió, a su vez, a los empresarios, «difundir los beneficios del programa para que el sector pueda promover la compra de inmuebles de proyectos inmobiliarios construidos con los fondos exteriorizados”.
De la reunión participaron representantes de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) y de las Cámaras de Desarrolladores y Asociaciones Empresarias de la Vivienda.(AEV). Previamente, el funcionario se reunió con representantes de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO).
Tras el encuentro, el presidente de CAMESI, Alejandro Ginevra señaló: “Coincidimos en la necesidad de que el Congreso resuelva a la brevedad la extensión del plazo, ya que una prorroga en el tiempo, es esencial para que se pueda inscribir un sector del mercado que desea invertir ese dinero en actividades inmobiliarias, como la compras de inmuebles», detalló.
Por su parte, Arias puntualizó las dificultades de que el Congreso la apruebe antes de su fecha límite, dadas las limitaciones impuestas por la pandemia en el cronograma de sesiones.
Según Ginevra “el secretario Arias es un funcionario del Gobierno abierto a nuevas propuestas y posibilidades de impulsar acciones que tiendan a la mejora de nuestra actividad, de manera que la agenda quedó abierta entre ambas partes”, señaló.
Entre los beneficios más importantes que establece el Régimen se encuentran las exenciones del Impuesto sobre los Bienes Personales de las inversiones destinadas a la construcción de inmuebles nuevos durante dos años y crédito fiscal para computar contra el Impuesto sobre los Bienes Personales igual al 1% de las inversiones realizadas en construcción.
Además, se propone adecuar el momento del pago de los tributos sobre las transacciones inmobiliarias (Impuesto a las Ganancias e Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, según corresponda), al momento de percibir los ingresos por la inversión, y adecuar el monto imponible a su evolución en términos reales.
El Régimen también establece que a quienes declaren voluntariamente activos en moneda nacional o extranjera y los destinen a obras nuevas en el marco de la ley, se les cobrará un único impuesto (con alícuota creciente en el tiempo) y se les otorgará un “bloqueo fiscal” respecto a impuestos omitidos que eventualmente pudieran corresponder por esos fondos.
El plazo para ingresar al Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina a través de AFIP es hasta el 9 de julio del 2021. Si la inscripción es anterior al 9 de junio de 2021 la alícuota del impuesto especial a abonar será del 10% y del 20% si esta ocurre entre el 10 de junio y el 9 de julio de 2021.
Fuente: La Nación ~ El Gobierno nacional, otra vez, volvió a dejar en claro que la política de vivienda que lleva adelante es para pocos e inescalable. Cuando Alberto Fernández entregó “la vivienda 10.000 del ProCreAr”, aclaró también que su enfoque va a estar centrado en que el Estado sea quien defina quién, cómo y cuándo accede a la vivienda y que este acceso solo debería ser vía la propiedad. Además de ser un discurso que atrasa, es falso y, aun si quisieran implementarlo, la experiencia de los últimos 50 años va en la dirección contraria.
Al entregar viviendas en San Martín, lo que hizo en realidad es algo sano de las democracias: continuó con la gestión de un gobierno anterior. Esas mismas viviendas habían sido comenzadas en 2015 y terminadas en diciembre de 2019 por la gestión de Cambiemos. Fueron parte de las más de 230.000 que se terminaron entre 2015 y 2019, incluyendo diferentes programas. Además, otras 55.000 aproximadamente quedaron en proceso para que se terminaran bajo esta administración. De hecho, en lo que lleva de su gestión aún no ha entregado ninguna vivienda que haya iniciado durante la misma.
La construcción de viviendas es un proceso que, por definición, suele caer en más de una gestión presidencial, porqueson obras que llevan tiempo. Ahora bien, pensar que es la solución al déficit habitacional es no conocer qué pasó en la historia argentina ni cuál es el verdadero impacto de la política de vivienda.
El principal programa de vivienda de la Argentina es el FONAVI, que se fondea principalmente del impuesto a los combustibles y funciona de manera parecida a la coparticipación en cuanto a la distribución de sus ingresos y se ejecuta a través de los Institutos Provinciales de Vivienda. Este programa, que comenzó en la década del 70, financió la construcción de casi un millón de viviendas y 150.000 soluciones habitacionales, a razón de 24.000 y 3.700 por año, respectivamente.
A su vez, en 2005 comenzaron las obras de los programas federales, una línea que complementó el FONAVI con la particularidad de que su distribución era discrecional y no respetaba los criterios del FONAVI, que supuestamente tenían que regirse en base a la situación sociohabitacional de la provincia. Esta línea, enfocada relativamente en las soluciones habitacionales, alcanzó las 300.000 viviendas y 130.000 soluciones habitacionales, aproximadamente. Esto es, 7.500 viviendas y 3.300 soluciones por año, respectivamente.
Todo lo anterior, en términos concretos, significa que los dos principales programas de vivienda implicaron -entre viviendas y soluciones habitacionales- el equivalente al 0,5% de la población por año. Es decir, con toda la inversión del FONAVI y los Programas Federales solo se le brindó asistencia al 0,5% de la población argentina por año. En todo este periodo los hogares con déficit habitacional crecieron considerablemente y pasaron de ser el 20% en 1980 al 28% en 2015.
Entre 2016 y 2019 se intentó cambiar el foco de la política de vivienda, en base a lo que se pudo aprender de la experiencia anterior. Con el Estado solo no alcanza, sin el Estado no se llega a todos. Por eso la mejor política de vivienda es una que integre a todos y que dé opciones. Además, la política de vivienda argentina, y la del Frente de Todos en particular, está enfocada 100% en que las personas sean propietarias, lo que atrasa. En una época globalizada, con movilidad y vidas mucho más dinámicas, está perfecto si alguien quiere ser propietario, pero es un problema asumir que todos quieren y tienen que serlo. La mejor política de vivienda es una que da opciones y que permite que la vivienda se vaya acomodando a las personas, nunca al revés.
La mejor política de vivienda es una que da opciones y que permite que la vivienda se vaya acomodando a las personasSantiago Hafford – LA NACION
Alberto Fernández dice que el mercado privado no puede satisfacer las necesidades de vivienda y eso es falso, o al menos lo es en casi todos los países que no se llaman Argentina. Lo que sucede es que, por la mala política económica de los gobiernos argentinos, el mercado privado se encuentra imposibilitado de funcionar como debería.
En el resto de la región, el sector financiero ofrece créditos hipotecarios baratos y accesibles a una porción de la población que acá solo fue posible con los créditos UVA. Y el sector privado entonces también contribuye generando la oferta de viviendas necesarias para atender esa demanda que se genera y que, si no fuera a través de un crédito hipotecario, no podría nunca llegar a la casa propia. Además, libera así recursos públicos que sí pueden ir a sector más vulnerables, en donde la asistencia requerida es mayor.
Los resultados fueron claros: entre 2016 y 2019, el acceso al crédito se duplicó; la participación del crédito hipotecario en el PBI volvió a crecer y alcanzó a casi duplicarse; se logró en dosaños el tercer mejor registro histórico de volumen de créditos, después de 1947-1956 (9 años) y 1992-2001 (10 años); y se recuperó el rol de la banca pública como motor del crédito hipotecario. De haberse podido mantener ese crecimiento, la oferta también hubiera empezado a traccionar y el efecto positivo del ciclo permitiría el efecto dinamizador sobre la economía en su conjunto.
Lo que Fernández omite es que, entre 2009 y 2015, el Banco Nación otorgó 5.200 créditos hipotecarios por año, un número bajo por donde se lo analice. En 2016, con la línea Nación Tu Casa, mejoró parcialmente y se dieron 5.900 pero, cuando en 2017 el Banco Nación incluyó entre su cartera a los créditos UVA a 30 años, el promedio pasó a 30.000 créditos hipotecarios anuales, con un pico en 2018 de 47.000 créditos.
A nivel nacional, solo el 20% de los hogares del país accedieron a un crédito para comprar, construir o refaccionar la vivienda que habitas, lo que significa que solo 1 de cada 5 hogares pudo tomar una decisión sobre cómo modificar el lugar en el que viven. El Estado tiene un rol clave por su capilaridad y su posibilidad de llegar a segmentos de la población que, ante la alta informalidad y bajos ingresos, no podrían acceder a un crédito para construir, refaccionar o comprar. En estos casos, el Estado sí debe llenar ese vacío, ya sea de manera activa o mejorando la regulación para que pasen a ser sujetos de crédito, o ambas.
Para el resto, el sector privado (y la banca pública) tienen un rol clave en impulsar el crédito, pero, si queremos que esto pase, necesitamos una macroeconomía que acompañe y un Estado que no sea una traba. Concentrar todo el crédito hipotecario de los programas públicos en un solo banco, por ejemplo, no ayuda.
Es esencial que comencemos a pensar en cómo la política de vivienda da opciones y no determina la situación habitacional de las personas. Pensar en que la propiedad es el único camino significa que no aprendimos ni de nuestra historia ni de la de nuestros vecinos. Entender que el problema del déficit habitacional necesita distintas soluciones de acuerdo al nivel de ingreso de la población, también significa desterrar el mito de que la única solución posible es la construcción de viviendas sociales en manos del Estado. Argentina es un país con alta tasa de propietarios, pero porque no hay opciones. Necesitamos más y mejores ideas que permitan abrir el abanico y dejar que la gente decida.
Fuente: Argentina ~ En el marco del Programa Casa Propia, día viernes 4 de junio, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, conducido Jorge Ferraresi, ha lanzado cinco nuevos llamados licitatorios Procrear II para la concreción de obras que, en su totalidad, representarán 1.041 soluciones habitacionales para los argentinos y argentinas. Las mismas contarán con una inversión aproximada de 5.400 millones de pesos y se desarrollarán en las localidades de Junín (Buenos Aires), Avellaneda III (Buenos Aires), San Clemente del Tuyú (Buenos Aires), Leones (Córdoba) y Paso de los Libres (Corrientes).
Del total de viviendas, en el Desarrollo Urbanístico Avellaneda III se prevé la construcción de 650 viviendas nuevas por un monto de $3.500 millones. Cabe destacar que, en este partido, Procrear ya anunció el lanzamiento de otras dos licitaciones para la construcción de viviendas.
Por su parte, 119 se levantarán en la localidad de Junín, con una inversión aproximada de $735 millones. Mientras que, en el predio de San Clemente del Tuyú, también ubicado en la Provincia de Buenos Aires, se llevará adelante la construcción de 79 viviendas por un monto de $391 millones. En la provincia de Córdoba, el Desarrollo Urbanístico de Leones sumará a su predio 44 viviendas que contarán con la inversión de $205 millones. Por último, en la localidad de Paso de los Libres, Corrientes, se construirán 119 nuevas viviendas, para las cuales el Estado invertirá $568 millones.
Al respecto, el ministro Ferraresi destacó que «estas nuevas licitaciones son parte del trabajo que nos encomendó el presidente Alberto Fernández, de reconstruir la Argentina mediante la producción de empleo genuino y generando cada vez más inversión pública para cumplirle el sueño de la casa propia a mas familias de nuestro país».
“Desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, y gracias al compromiso del Estado Nacional, estamos impulsando un círculo virtuoso que, al tiempo que genera trabajo, le brinda a miles de familias la posibilidad de llegar a la casa propia y concretar sus sueños. Un motor que pone en marcha la reconstrucción argentina», sostuvo también Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial.
Además, en el transcurso de esta semana se entregaron más de 70 viviendas en los Desarrollos Urbanísticos Procrear II de San Martín (Buenos Aires), Canning (Buenos Aires), San Antonio de Areco (Buenos Aires), Carmen de Patagones (Buenos Aires), Ciudad de Mendoza (Mendoza), Ciudad de Jujuy (Jujuy) y Posadas (Misiones).. En este sentido, cabe destacar que el día martes 2 de junio, el Presidente de la Nación, Alberto Fernández, y el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, encabezaron el acto realizado en el predio Procrear II de San Martín, Buenos Aires, en celebración de las 10.000 viviendas entregadas desde su gestión de Gobierno.
Quienes accedan a una vivienda a través de la línea Desarrollos Urbanísticos de Procrear II podrán hacerlo a través de la nueva fórmula Hog.Ar, una nueva modalidad de actualización crediticia que se basa en el Coeficiente de Variación Salarial publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) y tiene en cuenta la evolución de los salarios.
Fuente: La Nación ~ La feria SIMA de España confirmó algunos de los cambios que se consolidan en el mercado de las propiedades.
Mientras la Argentina aún atraviesa la segunda ola de la pandemia, algunas imágenes que llegan desde Europa nos despiertan cierta envidia. El famoso Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) que acaba de concluir, por ejemplo, ya contó con presencia de público. Y aunque la cautela todavía gobierna el espíritu y los estados de ánimo, la sensación de que el Covid-19 está en retirada pudo apreciarse tanto en las expectativas a futuro del sector y en algunas tendencias que surgieron al calor del virus y el confinamiento pero que parecen consolidarse.
¿Cómo será el mercado inmobiliario post pandemia? ¿Qué cambios llegaron para quedarse? Las conclusiones que volcaron distintos referentes del sector en España, sumadas a las que ya se vienen perfilando en nuestro país, quizás sirvan para terminar de configurar cómo serán los próximos años. A continuación, tres tendencias que pueden cambiar el mapa del sector.
1. La ubicación ya no es tan importante
Según el análisis que hizo el portal inmobiliario Fotocasa de las búsquedas que hacen sus usuarios, la variable de la ubicación ha perdido protagonismo frente a otras como la superficie o las comodidades de las viviendas. “Revisando qué filtros de búsqueda se utilizan más y cuáles menos, advertimos que el filtro de ubicación, que siempre había sido un condicionante de gran importancia junto al factor precio, se ha esfumado y ha desaparecido. Ahora, los requisitos indispensables para comprar una vivienda son los espacios abiertos. Los filtros que contienen terraza, jardín, patio o balcón se han disparado un 40% en nuestra web, y la tipología de viviendas como chalets, casas adosadas o fincas rústicas han incrementado un 30% sus búsquedas”, cuenta a LA NACIÓN María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
El movimiento hacia lo amplio y/o verde, que generalmente se concentra fuera de las grandes ciudades, es una tendencia que se viene comprobando en diversos lugares desde que hace ya un año y medio que empezó la pandemia y, con ella, las medidas de confinamiento. En la Argentina, según datos de Zonaprop, las búsquedas de espacios de ese tipo (sean casas, quintas, lotes o terrenos) aumentaron en 2020 un 118% con respecto a 2019.
2. Los jóvenes están activos
Otra de las tendencias que se vienen dando en España en el último tiempo, y que también estaría motivada por la pandemia, es el crecimiento del interés de los sectores más jóvenes por concretar operaciones inmobiliarias. “Comparando los datos de febrero 2020, es decir antes del estallido de la pandemia en España, con los de un año después, sabemos que las franjas de edad con mayor participación en el mercado inmobiliario son los jóvenes de 18 a 45 años. Y lo más sorprendente es que son más activos ahora que antes, aumentando un punto porcentual en todas las franjas”, señala Matos.
Menos cautelosos y precavidos que las personas más maduras, sobre todo en tiempos de incertidumbre, según la especialista española “quizás vean la agitación del mercado como una situación en la que pueden encontrar buenas oportunidades”.
3. Las innovaciones digitales son un plus
El último año, gran parte de las actividades se volvieron remotas, la búsqueda de propiedades también evolucionó en ese sentido. En España, Fotocasa lanzó una nueva funcionalidad conocida como Visita Express, que incorpora la videollamada al Tour Virtual en 3D para un primer conocimiento de la vivienda. “Esta visita virtual permite a los usuarios interactuar directamente y a distancia con el agente inmobiliario y resolver sus dudas en directo, como si de una visita presencial se tratase, rápidamente y sin necesidad de salir de casa”, cuenta María Matos. Esta nueva herramienta encaja perfectamente con la tendencia a buscar inmuebles en la periferia o alejados del usuario, ya que permite una primera vista bastante completa sin tener que desplazarse.
“Estas variaciones son propiciadas por los cambios en las preferencias y en las necesidades habitacionales de los ciudadanos, causados por el detonante del confinamiento. Que ha hecho que estemos viviendo una auténtica transformación en la búsqueda por tipología de vivienda y en los requisitos de búsqueda de los usuarios”, concluye la vocera de Fotocasa.
Fuente: Clarín ~ Un informe privado muestra qué está ocurriendo con el precio del metro cuadrado y destaca que aún es una buena oportunidad.
Aún con las oscilaciones de las variables económicas de la Argentina, el mantenimiento de la brecha cambiaria sigue siendo una buena oportunidad para construir, según opinan los desarrolladores. En especial, si se comparan los costos de las obras respecto de aquellas en las principales ciudades de la región.
Un estudio hecho por la empresa TBT Real Estate muestra que el costo de la construcción en Buenos Aires -a razón de US$ 550 el metro cuadrado (m2)- se encuentra en niveles históricamente bajos: prácticamente la mitad que en Montevideo, más barato que en Mexico, similar al de Bogotá y por encima de San Pablo y Santiago de Chile.
La comparación de estos costos para construir se hizo tomando como base un modelo de edificio, con datos propios de la constructora y estadísticas de las cámaras del rubro e índices oficiales de cada pais.
Se consideraron solamente los costos de mano de obra y materiales, con el valor del impuesto al valor agregado (IVA). No se incluyó ningún otro costo directo o indirecto que conforme el costo total por m2 vendible.
“La razón por la cual excluimos estos costos es que hay una gran disparidad en cada mercado, respecto a honorarios profesionales, gastos en permisos de construcción, beneficio pretendido, impuesto a la Ganancia, etcétera”, explica explica Santiago Levrio, gerente General de TBT Real Estate.
“Dado que el mercado inmobiliario latinoamericano no aloja en sus capitales gran cantidad de inversiones extranjeras (mucho menos en la Argentina), la mirada hacia la región nos puede dar un panorama sobre fenómenos estrictamente locales, parcialmente influenciados por la variación de los precios de los commodities”, dice.
El costo de la construcción en distintas ciudades de la región. Fuente: TBT Real Estate – Proyectos Emehome
Según Levrio, en el informe se observa que actualmente construir en Buenos Aires tiene un costo relativamente bajo en términos históricos, aún cuando los costos aumentaron un 50% en los últimos ocho meses. «En parte, porque los salarios en dólares en la Argentina están muy castigados y eso explica por qué el costo actual nuestro se acomodó al promedio de la región cuando usualmente solía estar por encima“, dice.
Y admite que «esta oportunidad es claramente para quienes tienen ahorros previamente atesorados”.
“Esos ahorros en dólares, no van a crecer. Quienes los tienen deben pensar que si esperan cada vez van a construir menos metros”, asegura el analista.
Los resultados de la comparación interregional son estrictamente coyunturales. Las conclusiones pueden ser muy distintas, en el caso argentino, según el período de análisis que se tome.
“Sin embargo, se puede apreciar claramente como un costo que venía siendo superior a la región en promedio, e inclusive cercano a Uruguay, ahora se encuentra dentro del promedio”, dice. Si se toma el costo en función del PIB per cápita, Buenos Aires se encuentra en el decil más barato de Latinoamérica, señala.
Históricamente, construir en Buenos Aires tenía un costo similar al de Montevideo y duplicaba el costo de San Pablo. “Actualmente, se está ubicando en un lugar que, siempre que lo hizo, permanece por poco tiempo. Por eso, este fenómeno entonces ilustra la oportunidad que aún persiste de construir en Argentina. a pesar de la suba de los costos en los últimos meses», reconoce el ejecutivo.
Desde finales del año pasado, pero marcadamente en 2021, el impacto de la suba de las materias primas afectó el costo de construir en toda la región, ya que incluso con la retracción salarial a nivel regional y las devaluaciones de las monedas, de todas formas, se elevó el costo de edificar.
Los costos de construcción en la región. Fuente: TBT Real Estate – Proyectos Emehome
Para dar una dimensión del incremento de las materias primas, una canasta de metales críticos para los insumos de construcción tuvo un incremento del 50% en dólares. Existen casos como el mineral de hierro, que tuvo un incremento interanual del 110%.
Según Levrio, la cuestión “vivienda” está siendo un tema relevante en toda la región. “Existen movimientos demográficos en todas los conglomerados urbanos latinoamericanos, por eso, la construcción es una de las primeras industrias en recuperarse. Esto hace prever que el costo en dólares de construir continúe incrementándose».
A favor del caso argentino, señala el desarrollador, “ese potencial incremento va a ser desde valores históricamente muy bajos, tanto en su propia serie, como en términos regionales”.
Precisamente para fomentar la actividad, el Gobierno lanzó el blanqueo de fondos destinados a la construcción de obras nuevas. Si bien ahora se analiza la posibilidad de prorrogarlo, los resultados hasta ahora no fueron los esperados.
Según Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, “al momento se registran unos 1.300 pedidos de ingreso al blanqueo mientras que las escrituras mensuales apenas rondan las 1200/1300. En este escenario de un mercado prácticamente desahuciado, la prórroga de la medida parecería un sinsentido”, comentó.
Según el empresario, “quedará en manos de los desarrolladores encontrar una propuesta superadora, alcanzable para los usuarios finales, y sostenible en el tiempo, en un contexto en el que no existe el crédito hipotecario ni siquiera para las unidades usadas. Se trata de un momento extremadamente crítico para el sector, más complejo aún que el escenario de 2001”, opinó.
Fuente: Clarín ~ En Santiago del Estero, cuatro prismas coloridos contienen departamentos amplios con balcones y terrazas.
Tal vez por las fallidas experiencias del pasado, el pensamiento aún asocia a la vivienda social con una arquitectura pobre, de escasa reflexión, mala calidad de los materiales, tipologías inflexibles, fealdad. El complejo de viviendas Procrear de Santiago del Esteroes un ejemplo que contradice aquella idea arcaica.
La obra es el resultado del trabajo de prestigiosos estudios (Aisenson, Varas, Pentimali, Baulina, Tectum) y la constructora AMG, quienes en conjunto lograron una detallada reinterpretación del croquis original provisto por las bases licitatorias del fideicomiso Procrear-Banco Hipotecario.
Ubicado en el barrio Alberdi -en el noroeste de la capital provincial-, el condominio se compone de cuatro coloridos prismas de volumetrías y alturas ligeramente variables.
Los volúmenes se comunican entre sí a través de un centro de manzana con fuerte tratamiento paisajístico, con cada consorcio exhibiendo un sesgo particular que enriquece la coherencia del conjunto.
El proyecto del complejo fue diseñado por prestigiosos estudios de arquitectura.
Viviendas con cocheras y comercios
El programa se compone de 125 unidades funcionales, 4 salones de usos múltiples -uno por consorcio-, 55 cocheras y un zócalo comercial de 20 locales en planta baja, sumando un total de casi 17.500 m2 construidos.
“De acuerdo a las bases del programa, se mantuvo el plan de masas sin alterar la pisada, la volumetría, la altura y la disposición de los edificios en el terreno -señala la arquitecta Mariana Agüero Petros, miembro del equipo de obra junto al ingeniero Marcos Muzi-.
Sí se incorporaron una serie de modificaciones a partir de consideraciones ambientales, de accesibilidad, paisajismo y uso de los espacios privados y consorciales”.
Las tipologías de los departamentos son de uno, dos y tres dormitorios e incorporan distintos espacios exteriores de superficies variadas.
El amplio espacio de relación con el exterior a través de balcones corridos y terrazas permite la regulación climática, una variable fundamental teniendo en cuenta el clima semitropical de la región.
Los prismas del complejo suman paños de color para generar identidad.
“En relación a los departamentos y espacios comunes y circulatorios, para su mejor distribución se dispusieron en la zona de basamentos algunos cambios de posición de las unidades para incorporar viviendas destinadas a usuarios con discapacidad motriz”.
También se redujeron las circulaciones, lo que paradójicamente permitió mejorar su eficacia.
El tratamiento de la planta baja
Producto de otra modificación del masterplan original, en planta baja fueron incorporadas algunas viviendas con terrazas propias que miran a los jardines comunes, que originalmente habían sido proyectados como estacionamientos.
El complejo cuenta con patios interiores.
En este sentido, el desmonte de un metro sugerido por el estudio de suelos permitió preparar una cota de -1,70 para habilitar un espacio destinado a las cocheras de los edificios situados sobre ese frente, conformando una planta cerrada, con vanos superiores y laterales que facilitan la ventilación e iluminación.
Esta operación permitió dos importantes mejoras: en primer lugar, se despejó de automóviles el área central del terreno para destinarlo a jardines y espacios de uso común con vegetación y arboledas nativas.
En segundo lugar, se eliminaron el nocivo “efecto espejo” producto de la exposición al sol de las chapas de los autos, y los gases, ruidos y contaminación visual generada por el tránsito interno.
También, al haber un menor movimiento de tierras, se consiguió como beneficio adicional la reducción de los plazos de obra.
El proyecto del barrio Alberdi se destaca por el tratamiento paisajístico de los espacios comunes.
Espacios bien ventilados
La recuperación del centro de manzana para destinarlo a jardines de uso comunitario fue otra modificación fundamental con respecto al anteproyecto.
Así, los salones de usos múltiples de los cuatro edificios fueron reubicados en planta baja próximos a patios sombreados con el fin de generar una relación interior-exterior que flexibiliza su uso, estableciendo contacto directo sobre los jardines de sombra a partir de expansiones.
Este reposicionamiento de los sum también habilitó el acceso a aquellas áreas de descanso desde el exterior del edificio, sin tener que pasar por el vestíbulo.
Además, la cercanía de los cuatro sum facilita el contacto social producto del entorno arbolado del centro de manzana, compuesto por un sistema de cuatro jardines interconectados pero independientes.
En el centro de manzana hay jardines que promueven el contacto social.
“Dada las condiciones de difícil mantenimiento de las carpetas verdes -destaca Agüero Petros-, se entremezclaron las arboledas con manchones verdes y zonas de pedregullo con grupos de macizos arbustivos, conformando un patchwork que expresa la identidad de la zona”.
En proximidad del sum, el tratamiento paisajístico se completa con la colocación de macetas con vegetación autóctona de bajo riego y mantenimiento.
El objetivo es incorporar el verde del corazón de manzana a los basamentos de los edificios, en los cuales se colocaron maceteros con cactus, crasas, suculentas y cola de tigre, especies autóctonas que crean una cámara de aire sobre las terrazas, los decks y equipamientos, compuestos por bancos y luminarias.
Por su parte, el zócalo comercial, ubicado a nivel cero y compuesto por 20 locales, está coronado por una recova para protección de clientes y transeúntes.
El complejo tiene un zócalo comercial con veinte locales.
Pese a la contundencia de la pieza y la superficie construida, para la arquitecta los verdaderos materiales del proyecto son la sombra, las expansiones con clima controlado, el trabajo sobre el suelo, la piedra, el pasto, la flora nativa y, desde el punto de vista urbano, la construcción del espacio público desde la arquitectura.
“Una obra con fuerte carácter e identidad que atiende las variables climáticas, geográficas y paisajísticas propias de la capital santiagueña para incorporarla a las corrientes urbanas y arquitectónicas actuales”, finaliza Agüero Petros.
Fuente: La Nación ~ Pese a la expectativa reinante en el Gobierno, el blanqueo de capitales para volcar esos fondos en la construcción no levanta vuelo: según pudo saber la nacion, hasta el momento solo se abrieron 1200 cuentas bancarias de argentinos que quieren repatriar su dinero con ese fin y aprovechar los beneficios impositivos que conlleva. Traducido a cifras, significa que se exteriorizaron 110 millones de dólares y 740 millones de pesos.
Para tener un parámetro de si estos números son auspiciosos o no, solo basta con compararlos con iniciativas similares que se instrumentaron en el pasado reciente. Según precisa César Litvin, CEO del estudio Lisicky, Litvin y Asociados, en el blanqueo de 2009 se exteriorizaron US$4200 millones; en el de los Cedines, en 2013, que también era para la construcción, US$900 millones; en el de 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, US$117.000 millones.
Según las proyecciones de Litvin, en este nuevo intento por tentar a los argentinos para que blanqueen dinero que tienen en el exterior o fuera del sistema no se llegará siquiera a los US$1000 millones. “No es oportunidad para esto. Debería contarse con un plan económico, no tener cepo al dólar ni brecha cambiaria. Porque, así como están las cosas, el que trae plata después no la puede sacar, entonces siente que es una emboscada”, opinó el tributarista.
Tal como pudo averiguar LA NACION de fuentes oficiales, en el Gobierno no están contentos con los números que se observan hasta el momento. “En un primer momento se pensó que era un problema de los bancos, pero después nos dimos cuenta que no y que la baja adhesión pasa más por detalles impositivos y porque no hay tanto dinero para blanquear después del blanqueo de 2016, durante el gobierno de Macri”, comentaron.
En tanto, mientras se analiza la posibilidad de prorrogarlo, desde el Ministerio de Economía se sigue azuzando la adhesión al régimen. “Conocé la ley de incentivo a la construcción y sus beneficios: impulsa un sector estratégico que dinamiza la economía y genera empleo, permite normalizar activos, invertir en construcción y otorga beneficios impositivos”, destacó en una comunicación. Y agregó: “Quedan dos etapas de inscripción: hasta el 9 de junio se abona una alícuota única del 10%; luego de ese plazo, hasta el 9 de julio, será 20% la alícuota”.
Además de esos beneficios impositivos relacionados con la magnitud de la alícuota a pagar, se promete la exención del impuesto sobre los Bienes Personales para las inversiones destinadas a la construcción de inmuebles nuevos durante dos años y el pago a cuenta de ese impuesto equivalente al 1% del monto de las inversiones inmobiliarias.
Gabriel Hermida, socio de Estudio Auren Argentina, dijo que este régimen de blanqueo por inversiones en bienes inmuebles no es atractivo y por eso no funciona. “En primer lugar, porque este gobierno promete cosas que después borra de un plumazo. Segundo, porque hay que tener mucho cuidado con el incentivo que se ofrece de usar como pago a cuenta el 1% de lo invertido, porque eso es solo por dos años y después de ese plazo se vuelve a pagar el impuesto completo. Entonces ¿se justifica blanquear, cuando en el futuro pueden volver a querer cobrar el aporte solidario? Además, estás tomando el riesgo de invertir en un país tan inestable como este”, analizó el tributarista.
En sintonía, Litvin destacó que es incompatible hacer este blanqueo si después se cobra el impuesto a la riqueza o se analiza subir la alícuota de Bienes Personales. “Esto no funciona, además, porque los plazos estipulados son exiguos para inversiones importantes, no hay seguridad jurídica ni confianza. La imposición del aporte solidario fue una muy mala señal, al igual que lo que se hizo con el impuesto a las ganancias para empresas y los rumores que hay sobre el aumento de otros tributos”, concluyó el especialista.
Por su parte, Iván Szczech, presidente de la Cámara de la Construcción (Camarco), dijo que la expectativa ahora está puesta en el proyecto de ley presentado por el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, y el titular del principal bloque de la oposición, Cristian Ritondo, tendiente a ampliar los plazos por 90 días para las etapas 1, 2 y 3. “Esto es fundamental, dado que solo hubo cinco días hábiles para la etapa 1 y, a pesar de eso, se abrieron 1000 cuentas en ese período. Además, recién el 7 de junio la AFIP va a tener la página disponible para dar de alta los proyectos para poder aplicar la exteriorización, algo muy importante porque mucha gente si no tiene el proyecto no exterioriza”, concluyó el directivo.
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