Categoría: Inmobiliarias

Fuente: Ambito ~ Enero y febrero mostraron números que generaron algo de alivio al Mercado inmobiliario. La cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires registró una suba de 3,9% en febrero respecto de igual período de 2021, de acuerdo al último informe del Colegio de Escribanos porteño. Luego de la fuerte baja de enero, el sector estima que los precios tocaron un piso y todo indica que es el momento ideal para comprar.

El dólar es uno de los factores centrales por el cual es un buen momento. Para Jorge De Bártolo, la tranquilidad en las cotizaciones del dólar «generan más confianza entre compradores y vendedores». Pero con una inflación en alza, las expectativas apuntan a que el dólar pronto salga de su letargo como la mayoría de los precios de la economía.

1. Los precios de las propiedades ya bajaron lo suficiente

Según el informe Radar Inmobiliario, los valores de publicación de los inmuebles en febrero mostraron una caída interanual del 12,5%. En tanto, a nivel agregado, la baja acumulada desde los máximos observados en febrero de 2019 fue del 34%. Sin embargo, no todos lo barrios muestran la misma desaceleración de precios y el patrón de descenso varía según el trimestre. En este sentido, Villa Crespo lidera el ranking de descenso de precios en los últimos dos años acumulando una baja del 42%. El precio por m² en este barrio es de US$1410. Le siguen San Nicolás, que tuvo un descenso de los valores del 39% -con un precio de US$ 1365 m² – y San Telmo, que desaceleró un 38,5% los valores desde el 2019 (US$ 1285 m²).

2. La estabilidad del dólar corta la especulación

La baja del dólar blue tras el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional y tras semanas sin alzas significativas, deja de lado todo tipo de especulación. Mientras el dólar este estabilizado, quienes tengan dólares «bajo el colchón» optarán por resguardar su dinero en un bien en medio de un contexto económico complejo.

3. La Ley de Alquileres puede cambiar la tendencia

Este martes comenzará el debate en comisión de la Cámara de Diputados sobre el proyecto que busca modificar la Ley de Alquileres aprobada en 2020. La comisión, encabezada por Cecilia Moreau, constará de una ronda de especialistas y deberá llegar a un dictamen antes de fin de mes.

Según el cronograma acordado, este martes será la primera de las tres reuniones que en principio se establecieron para escuchar a asociaciones de inquilinos, de propietarios y de inmobiliarias.

La semana siguiente habrá reuniones presenciales los días martes 19 y miércoles 20; y concluiría con el debate interno entre los diputados, que se realizaría el martes 26 y el miércoles 27, fecha en la que se pretende emitir dictamen.

Las modificaciones a la Ley de Alquileres podrían incentivar un cambio en los propietarios y sacar sus propiedades de la venta para pasar al alquiler con condiciones más favorables.

4- Inmuebles como refugio de valor

Un reciente informe de Reporte Inmobiliario señala que la inversión en dólares ya no es conveniente. «Guardar dólares en este nuevo paradigma macroeconómico global no es lo que se recomienda. Es claro: con estos niveles globales de inflación, se ha acelerado la pérdida de su poder adquisitivo. Es evidente que es mucho mejor resguardar los ahorros en activos reales y los inmuebles son lo primero que hay que mirar”, explicó Damián Tabakman, Presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

5. Costos de la construcción en aumento

El costo de construcción continúa en aumento, aunque sigue siendo un refugio de valor apara ampararse de la inflación. En febrero registró un aumento del 4,9% respecto al mes interior, según el índice de la Cámara Argentina de Construcción (CAC). En tanto, el incremento interanual fue del 54,1% y en el primer mes del año fue del 3,8%.

El indicador que mide la evolución de la actividad de la construcción es elaborado por el Grupo Construya desde junio del 2002 y en su último análisis registró una suba interanual de 10,5%. Además, en los primeros dos meses del año ya acumuló un ascenso de 7,20% respecto a los mismos meses del año anterior.

“Estos números positivos que refleja el índice explican que la consolidación de los despachos se mantiene porque la construcción es el refugio de valor más elegido frente al proceso inflacionario en marcha y comienza a observarse el avance de los permisos otorgados para obras residenciales”, consideran desde el Grupo Construya.

Fuente: La Nación ~ A pesar del contexto difícil para el real estate, los empresarios señalan que hay mucha actividad pero la dificultad está en atraer inversores por la baja rentabilidad en el mercado locativo.

Las dificultades del contexto, la fuerte carga impositiva y la falta de incentivos fiscales son algunas de las cuestiones que preocupan a los desarrolladores inmobiliarios, en medio de un escenario de incertidumbre en medio del debate para modificar la la ley de alquileres-

El mensaje del sector es claro: impulsar la ley de blanqueo y buscar beneficios para la construcción en un sector hoy complicado para atraer a inversores nuevos por la baja rentabilidad que deja el mercado locativo, aunque destacaron la gran actividad que se sigue registrando.

Estos temas -entre otros- se plantearon durante una presentación de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu) en la que participaron desarrolladores y analizaron las tendencias en cada segmento y la evolución de su rol para desarrollar el futuro urbano, en el marco del lanzamiento de la nueva imagen de la CEDU en Parque Patricios. Durante el evento, los especialistas que integraron el panel realizaron un análisis del mercado inmobiliario.

En este sentido, los especialistas apuntaron que hubo un cambio de rumbo en el negocio desde el 2018, cuando la construcción de la vivienda comenzó a orientarse al consumidor final, lo que ocasionó una merma en la cantidad de inversores.

“Hoy el inversor no esta interesado en el rubro del real estate por la renta negativa. Comprar una unidad de pozo hoy sale casi lo mismo que el departamento a estrenar. Perdimos eso”, advirtió Andrés Brody, de BrodyFriedman.

De acuerdo al Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, el porcentaje de inversores compradores cayó fuertemente en los últimos años. En concreto, pasó de representar el 22% del total de operaciones en 2019 al 7% en 2020. En tanto, los usuarios finales, es decir, aquellos que compran una propiedad para habitarla o darle un uso personal, pasaron de representar el 78% de las ventas en 2019 al 91% este año.

En este sentido, es que las autoridades de la Cámara plantearon la necesidad de una serie de medidas “fundamentales” para reactivar el mercado: el blanqueo, los incentivos fiscales y el desalojo exprés.

El presidente de la CEDU, Damián Tabakman, advirtió que “la presión fiscal sobre la actividad es muy grande” y, en este sentido, destacó que el rubro necesita la aprobación de un blanqueo “para la construcción sostenido en el largo plazo”.

“Frente al desinterés de invertir en unidades para rentar, el negocio de quiénes desarrollamos proyectos urbanos se resiente y por ende la oferta de viviendas para alquilar baja”, indicó. En la misma línea se manifestó Daniel Mintzer, presidente de GyD Developers. “Pedimos por la ley de blanqueo , porque hay un montón de dinero que podría volcarse para construir . Nuestra actividad genera mil actividades”, coincidió.

Según un informe de Reporte Inmobiliario, desde abril de 2018, la rentabilidad empezó a caer: pasó de 4,95% ese mes a 3,05% en octubre del mismo año. Tras tocar el piso de 2,04% en junio de 2020, empezó a recuperarse lentamente.

Por otra parte, los empresarios se refirieron a la ley de incentivos que promulgó el Gobierno de las Ciudad en 2020 y coincidieron en su impacto positivo ya que “aceleró notablemente los permisos de obras”. “En la ciudad no estamos notando hoy la merma en construcción por esa ley de incentivos . Por eso es fundamental volver a implementarla por lo menos hasta pasar esta coyuntura”, añadió el presidente de la Cedu.

Por otra parte, hicieron mención a la legislación uruguaya como modelo exitoso, que podría contribuir a que más personas vuelquen sus propiedades al mercado locativo.

Ley de Alquileres

En coincidencia con varios de los proyectos presentados en el Congreso para modificar la la ley 27.551, los cambios urgentes que plantean los desarrolladores están vinculados a la duración de los contratos -piden que sean más cortos- y un sistema de indexación con diálogo entre las partes.

Si bien prefirieron no adherirse a ningún proyecto en particular, se mostraron fuertemente en contra del impuesto a la vivienda ociosa y advirtieron que el gran problema a resolver hoy en la Argentina es el de la oferta de unidades. “No estamos de acuerdo con el impuesto a la vivienda ociosa porque retrae la oferta y desalienta la inversión de nuevos compradores de unidades para rentar. El país necesita un sistema indexatorio homogéneo y en línea con la inflación”, indicó Tabakman durante el encuentro.

La oferta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires sigue en caída y los precios suben por encima de la inflación. De acuerdo al índice de oferta que elabora Maure Inmobiliaria, en marzo, los alquileres registran una caída interanual del 32%. Y, en este contexto, ya no hay opciones en alquiler que se consigan por menos de $40.000 por mes.

Por otro lado, se quejó de “las trabas y las dificultades burocráticas deben ser las menores posibles y que las medidas que se vayan tomando no atenten contra la supervivencia de nuestra actividad”.

En el panel participaron además Edgardo Wierzba (Wiza), Enrique Shaw (Pinamar), José Chouhy (Nordelta), Patricio Lanusse (Eidico) y Sergio Kompel (Northbaires).

“A futuro, proyectamos que se sigan introduciendo mejores prácticas, la construcción sustentable, proyectos que contemplen el triple impacto y que generen un efecto multiplicador en toda la comunidad”, señaló Damián Tabakman

Fuente: Ámbito ~ En los últimos cuatro años, el mercado inmobiliario vivió grandes vaivenes, con precios que cayeron entre un 20 y un 40 %. Hoy, a punto de cerrar el primer trimestre de 2022, referentes del sector explican qué tipo de propiedad conviene comprar y las razones.

Con los precios más bajos de los últimos años, el mercado inmobiliario ofrece grandes oportunidades para quienes sepan encontrarlas. Referentes destacados del sector ofrecen su visión del estado actual del rubro y explican qué tipo de propiedad conviene comprar.

“Hay excelentes oportunidades en emprendimientos de pozo, con una rentabilidad proyectada muy interesante a 2 y 3 años. Ahora bien, si el cliente puede esperar la entrega, es recomendable una unidad a estrenar, aunque también existen oportunidades en usados”, asegura Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, y añade: “Hay una propiedad para cada situación, todo depende del espíritu de la inversión”.

“Para definir qué es más conveniente hay que tener en claro la finalidad de la compra”, coincide Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, al mismo tiempo que aconseja “comprar lo que esté en precio de mercado; al ser tan grande la oferta, es posible encontrar departamentos nuevos a precio del usado, y viceversa”.

En el caso de que el inmueble sea para vivienda, recomienda Ariel Rodríguez, fundador y CEO de Value Bet Inmubles, “un usado puede reunir los requisitos necesarios para obtener la calidad de vida deseada. Los inmuebles a estrenar, generalmente tienen los adicionales de modernidad y actualización, pero no siempre superan en ubicación o calidad constructiva a un inmueble usado”.

En tanto, Alejandro Schuff, Gerente de Soldati, sugiere que por el precio, “pareciera ser un buen momento para acceder a departamentos nuevos”. Según este referente del sector inmobiliario, hoy hay mayores márgenes de negociación.

“Hay más permeabilidad para escuchar propuestas de parte de los desarrolladores. Visto de otro modo, con el mismo presupuesto, hoy puedo comprar probablemente más y mejores metros que antes, y plantear condiciones de cierre en stock nuevo que, en contextos de mayores ventas, no serían aceptadas. De ahí la oportunidad en lo nuevo”, se explaya.

Diego Álvarez Espín no comparte esa opinión. El broker de Century 21 Espósito afirma que es probable que “negociando y explorando correctamente el mercado pueda haber mejores oportunidades en segunda mano que en obra nueva”.

Y argumenta: “Los costos de construcción comenzaron a subir en dólares de manera paulatina hace seis meses, los desarrolladores hicieron ajuste de valor durante 2020 y 2021, y el mercado de usados lo hizo un año más tarde, en 2021 y ahora en 2022”.

Los precios de las propiedades

Casi todos los referentes consultados coinciden en que, desde 2018 a la fecha, los precios de unidades nuevas y usadas bajaron entre un 20 % y un 40 %. Ahora bien, hay diferentes opiniones en cuanto si eso significa un piso o si continuarán bajando.

“Los factores que tenemos para analizar y el comportamiento del mercado indicarían que están llegando a su piso. Eso no significa una recomposición rápida, pero por lo menos es un paso positivo”, comienza Migliorisi y agrega: “En cuanto a la diferencia de precio entre un usado y una unidad de pozo, puede ser entre 10 y 15% dentro de un mismo barrio”.

Altgelt, en cambio, sostiene que es difícil afirmar que los precios tocaron un piso. “Probablemente se seguirán acomodando hasta llegar a una estabilización. Una vez que se mantengan firmes durante unos meses, deberían volver a subir. Pero en un país donde nada puede predecirse, es muy difícil hacer futurología”, matiza.

En un punto intermedio se ubica Schuff, quien aclara que hay “visiones encontradas” al respecto: “En algunos segmentos es posible que se haya tocado ya un piso y en otros probablemente no. La realidad es que hay mucha demanda contenida y el mercado sigue trabado por falta de liquidez (inversores con sobre stock, consumidores que necesitan vender para comprar, etc.)”.

“En lo nuevo —destaca Schuff—, si el costo de reposición comienza a crecer (inflación en dólares), eso va a impulsar un cambio de tendencia nuevamente hacia el alza, contagiando al usado también. Pero se necesita un cambio de expectativas, señales macroeconómicas claras y medidas concretas que alienten la inversión inmobiliaria para que la demanda se destrabe y valide un eventual cambio de ciclo”.

Rodríguez, por su parte, no habla de “baja en los precios”, sino de una “corrección”, debido a que los mismos se encontraban sobre preciados. “Durante el segundo semestre de 2019 se hizo la primera corrección de precios, no masiva, la cual osciló entre el 5% y el 12%. Entrando ya en el 2020 se realizó una segunda corrección, la cual, en promedio, no superó el 12%. En ese momento podíamos entender que los precios se encontraban ‘actualizados’ al contexto, pero ya estábamos en pleno ASPO y pandemia mundial. En consecuencia, recién en el último cuatrimestre del 2020 se hizo la primera baja real de precios, que no superó el 9% promedio”.

“Cabe destacar que estas correcciones y bajas no se ejecutaron en la magnitud necesaria y no fueron convalidadas por un mercado comprador que tenía otras expectativas, de ahí el resultado: Récord de inmuebles en venta, una de las mayores disparidades de precios de los últimos 39 años y el nivel más bajo de operaciones, trasladándonos a índices similares al del año 1984. Ya entrando 2021, los inmuebles nuevos y usados se vieron obligados a revisar nuevamente los precios. Este último paso sigue siendo el mayor inconveniente del mercado hasta la actualidad, ya que la parte vendedora desea obtener precios que los compradores continúan sin convalidar; con la excepción de que las partes estén dispuestas a negociar y llegar a un acuerdo que les sea satisfactorio”, concluye Rodríguez.

Fuente: BAE ~ El mapa de precio por metro cuadrado de la proptech Mudafy mostró que se achicó la brecha entre el valor original de venta de las propiedades y el precio final al que se realiza la operación. Además se empiezan a ve valores más accesibles en propiedades de ciertas características y zonas. Cuáles son las más codiciadas y las mejores oportunidades.

Después del éxodo hacia espacios verdes que generó la pandemia del coronavirus (Covid-19), poco a poco la tendencia de volver a la ciudad se asienta en Buenos Aires. Y con ella llega también un sinceramiento de los precios de las propiedades, que muestran valores más accesibles y una brecha mucho menor entre el precio de oferta y el valor de venta final.

En los últimos años, los bolsillos de los inquilinos sufrieron mucho el mercado inmobiliario, con precios imposibles y condiciones difíciles, además de una Ley de Alquileres que, hoy por hoy, sigue en debate . Por eso, la baja en los costos de las propiedades es una buena noticia para los porteños, que deben agradecer a la situación actual en términos económicos y crediticios.

Según un informe realizado por la proptech Mudafy, se generó una sinceración de valores en la cual el precio de publicación es cada vez más similar al precio de cierre de la operación. Además, el mapa de precios por metro cuadrado de Mudafy muestra que las propiedades en venta ubicadas en gran parte de los barrios de CABA bajaron su costo.

Esto mismo muestra el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), una iniciativa llevada adelante por varias inmobiliarias que busca resolver la falta de precios de cierre de los acuerdos, una de las históricas falencias del segmento. Según este registro, la reducción en los valores de publicación de inmueble cayeron un 25% entre 2019 y el presente, para todos los barrios.

“El sector inmobiliario mostró una baja en los precios en determinadas zonas y segmentos: las propiedades con más de 10 años de antigüedad en zonas con buenos accesos y amplia oferta de servicios se convirtieron en los más demandados en la actualidad”, comentó María Franco, Country Manager de Mudafy, el portal inmobiliario con asesoría personalizada que está cambiando la forma de comprar y vender una propiedad.

Cuáles son los barrios más codiciados

Según informó Mudafy, hoy las mejores oportunidades inmobiliarias y las más demandadas se encuentran en:

• Caballito: ubicado en el corazón de la Ciudad de Buenos Aires, es un barrio muy completo en cuanto accesos a la autopista, los parques, los colegios y el sector comercial histórico en avenida Rivadavia. A su vez, se vuelve cada día más atractivo por la gastronomía que ofrecen la Av. Pedro Goyena.
• Recoleta: en medio de la vuelta a la “normalidad”, aumentó su demanda en los primeros meses del año debido a que es el lugar elegido por estudiantes de otras provincias del país para vivir. 
• Palermo y sus distintas identidades: Palermo Chico, Palermo Soho, Palermo Hollywood, Palermo viejo y Palermo nuevo, convierten a este barrio en un conglomerado de diversas propuestas y atractivos (desde polos gastronómicos, hasta espacios verdes u ofertas de colegios) para públicos de todas las edades. 
• Belgrano: es un barrio que tradicionalmente ocupa los primeros lugares gracias a su variada oferta de colegios, espacios verdes y polos gastronómicos y en los últimos años vio la llegada de edificios premium, al igual que  Palermo.
• Puerto Madero: es el barrio que cuenta con precios más elevados debido a sus desarrollos de alta gama, residencias de lujo con comodidades y amenities para un público más selecto y exclusivo. Es un barrio joven con alta oferta de restaurantes y espacios de esparcimiento. A su vez, el hecho de que la oferta de terrenos sea escasa, encarece su valor.

«La baja de precios en ciertos barrios generan una gran oportunidad no sólo para la compra de inmuebles sino también para los inversores que tradicionalmente vuelcan sus ahorros al mercado inmobiliario como forma de capitalizarse a futuro», concluyó Mudafy.

Lo que no cede, sin embargo, son los valores de los alquileres, que se mantienen en crecimiento por encima de la inflación. Un tres ambientes, por ejemplo, cotiza en un promedio de casi 74.000 pesos mensuales, mientras que la relación alquiler/precio sube levemente y se ubica en 3,46% anual. ¿Qué significa? Se necesitan 28,9 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.

Fuente: Ámbito ~ Se dispuso una reducción de diez a cinco años en los plazos para la obtención de beneficios fiscales. Se trata de un instrumento que ayudará a promover el desarrollo. «Es una medida histórica», dijeron desde el sector.

En una “medida histórica”, tal como reconocieron desde el sector, el Gobierno modificó las condiciones de financiamiento para el leasing inmobiliario. Se prevé que esta mejora impulse la adquisición de bienes inmuebles destinados a la producción, con beneficios impositivos que redundan en una reducción del costo financiero total.

El decreto publicado en el Boletín Oficial dispone una reducción de 10 a 5 años en los plazos de financiamiento para la obtención de beneficios fiscales. Entre los más importantes, se destaca la «deducción de los cánones del balance impositivo, la amortización acelerada del bien y el diferimiento del pago del IVA, que representan una reducción del costo financiero total», según explicó la Asociación de Leasing de Argentina (ALA) a través de un comunicado.

“La norma original, del año 2000, contemplaba un plazo mínimo de 10 años para que se puedan tomar los beneficios impositivos: es decir que, si se financiaba un inmueble en leasing por 9 años, no podías tomarte los beneficios tributarios. Con estos beneficios, todas las cuotas que pagás por mes se pueden pasar como gasto para deducir impuesto a las Ganancias, por ejemplo. Y, por eso, tenés una amortización del inmueble acelerada”, explicó a Ámbito Nicolás Scioli, presidente de ALA.

“El problema histórico era que, para los bancos, es complicado definir las tasas a diez años. Y también, si querían poner una tasa variable, ningún privado o pyme iba a querer tomarla. En la práctica, el leasing inmobiliario existía, pero era inoperativo. Se hizo algo muy ocasional, pero no como un uso y costumbre normal, como sí pasa en otros países”, agregó Scioli, quien destacó que se trata “de un instrumento para el desarrollo, que va a tener un beneficio tributario que hoy, por ejemplo, un préstamo hipotecario no tiene”.

Nicolás Scioli, presidente de la Asociación de Leasing de Argentina (ALA)

Leasing inmobiliario: cómo funciona

Según explicaron desde ALA, la norma original establecía un plazo mínimo de financiamiento de diez años en función de la vida útil del bien para que se configure un leasing inmobiliario y de esa forma poder tomarse los beneficios tributarios, situación que impedía fijar una tasa de referencia.

Esta reducción del plazo a cinco años permitirá que, con este instrumento, entre otras operaciones con fines productivos, se pueda financiar la radicación de empresas en parques industriales.

“Con los parques industriales, hoy en día no hay instrumentos disponibles para el financiamiento del terreno. Entonces, con el leasing la entidad compra el terreno por pedido de la industria y la industria va a decir que le construya el galpón, por ejemplo. Una vez que está todo construido, la entidad financia el proyecto llave en mano con un leasing. Esto es lo que se va a poder hacer. Siempre tengo que comprar una parte, como el terreno, por ejemplo. Esta herramienta tiene esta posibilidad, más los beneficios impositivos”, agregó Scioli, quien detalló: “Está dirigido a personas jurídicas, a proyectos de producción, como galpones, oficinas, centro de logística, etcétera. Hoy es una posibilidad concreta que los bancos privados salgan a ofrecer el leasing inmobiliario a este plazo. Es una medida histórica. El sector del leasing nunca hubiera pensado que esto sería una realidad”.

«La nueva normativa se trabajó en conjunto con la Secretaría de Política Tributaria, a cargo de Roberto Arias, en función de la propuesta que le acercaron las entidades financieras y empresas del sector nucleadas en ALA, que consistió en acortar los plazos de financiamiento para que el leasing inmobiliario pueda tener vida en el país», señalaron desde ALA.

En paralelo, explicó Scioli, la entidad está trabajando con las autoridades de distintas provincias para eliminar una especie de doble imposición en el impuesto de Sellos y poner este costo en igualdad de condiciones que un préstamo hipotecario.