Fuente: Cronista – Especialistas de JLL, Dracma y Argencons dialogaron con El Cronista sobre el mercado, el Real Estate y las herramientas novedosas para invertir en el sector. En esta nota, los destacados.
No hay dudas de que son tiempos difíciles para el mercado argentino, un año incierto signado por una economía financiera volátil y un clima político agitado. El sector inmobiliario viene golpeado: atraviesa una retracción desde el 2018 y no es ajeno al contexto actual. Sin embargo, la actividad protagoniza una reactivación y entre los players del sector hay optimismo sobre el mediano plazo del Real Estate.
El informe de gestión del primer trimestre de 2023 de Dracma FCICI – Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario – revela que el volumen de operaciones concertadas y los precios muestran signos de recuperación tras tocar mínimos en el período 2020/2021. Los costos de construcción siguen por debajo de los promedios mínimos, situación que incentiva la inversión en activos inmobiliarios.
Para dialogar sobre esta situación, El Cronista reunió en su redacción a John Walker, vicepresidente de la administradora de inversiones Dracma; a Ramón García Llorente, Senior Associate de la firma global de servicios inmobiliarios JLL, y a Carlos Spina, director comercial de Argencons, con el editor de Finanzas y Mercados, Ariel Cohen.
Se debatió acerca de las inversiones en el corto y mediano plazo, la demanda de proyectos residenciales, la posibilidad de rentabilidad, y las herramientas disponibles para invertir, mitigando, a la vez, los riesgos del mercado financiero.
A pesar de las adversidades, los participantes destacaron que el mercado inmobiliario presenta nichos de oportunidad con proyectos atractivos, en consonancia con las tendencias habitacionales, y los nuevos instrumentos de financiamiento – a partir de la ley de Financiamiento Productivo del 2018, como los fondos de inversión inmobiliario.
«Hubo un período muy atractivo porque los costos bajaron mucho; durante la pandemia, el dólar subió, y la inflación se frenó por falta de actividad», diagnosticó Carlos Spina, director comercial de Argencons. A la vez, mencionó el auge de los alquileres temporarios, que se expanden ante una renta tradicional golpeada por la actual Ley de Alquileres. A esto se le sumaron el cepo cambiario, que genera un excedente de pesos en la economía, y el blanqueo de capitales, que traccionaron el mercado inmobiliario, ante una demanda que ya se encontraba latente.
Sin embargo, la demanda no ha sido homogénea. «Las empresas multinacionales y las grandes compañías tienen mucha resistencia para invertir en el mercado residencial en la Argentina, por distintos motivos; también tienen resistencia para invertir en desarrollos, principalmente por una cuestión de exposición de riesgos», explicó Ramón García Llorente. Y agregó que el desafío se encuentra en generar instrumentos que resulten más eficientes para este perfil de inversores.
En cuanto al mercado de oficinas, García Llorente comentó que, si bien los niveles de vacancia continúan a la baja después de la pandemia, sigue existiendo reticencia del personal para volver plenamente a las oficinas. Por efecto del cepo, las oficinas corporativas modernas fueron uno de los activos más demandados en las inversiones de las compañías con exceso de liquidez, por su capacidad de transaccionar en pesos y la estabilidad de la renta que generan.
Los especialistas mencionaron que una de las contras del Real Estate es la barrera de acceso al mercado al representar un tipo de inversión de capital intensivo. Para hacer frente a este desafío surgen alternativas: los Fondos de Inversión Inmobiliario constituyen una forma de financiar e invertir de manera colectiva en esa actividad. En este caso, el fondo levanta financiamiento de los inversionistas en proyectos de desarrollo inmobiliario con el objetivo de rentabilizarlo, y como base, ganarle unos puntos a la inflación.
En esa línea, Dracma junto con JLL, está lanzando la tercera serie de su Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCICI), una herramienta con transparencia para el inversor, ya que los fondos son regulados por la Comisión Nacional de Valores (CNV). La misión de este FCICI es dinamizar la economía real a través del financiamiento de nuevos proyectos productivos y la incorporación de nuevos jugadores en la industria.
«En diciembre de 2021 lanzamos la primera emisión: teníamos el primer proyecto en cartera, que es un proyecto en Córdoba de dos torres de 8.000 m2, con el desarrollista Elyon. En la primera seria levantamos el equivalente a u$s 1,5 millón. La CNV aprobó en septiembre de 2021 este vehículo, que es un fondo común de inversión cerrado», reseñó John Walker.
«En diciembre de 2022 hicimos la segunda emisión para incorporar un desarrollo de Eidico, en Pilar, provincia de Buenos Aires. Es un proyecto de townhouses. Levantamos u$s 2,2 millones con 16 inversionistas, dos compañías de seguros, cinco fondos Pymes y una inversora institucional. Hoy nos encontramos con la posibilidad de la tercera emisión en un mercado que está buscando cobertura», agregó.
El Fondo es en pesos, y se va constituyendo a través de emisiones parciales y proyectos diversificados: no es un fondo de un único desarrollo. «Junto con JLL seleccionamos los mejores proyectos que, bajo nuestros criterios, están a disposición para invertir con un fondo que tiene una liquidez de mediano plazo. De esta manera el Real Estate en el mercado financiero es una inversión alternativa a los instrumentos tradicionales», explicó Walker.
Este Fondo representa un avance para expandir el financiamiento de la economía real a través del mercado de capitales: «El Fondo es un vehículo para posicionarse con pesos en un activo de Real Estate, que en definitiva es comprar dólares a futuro», sostuvo Carlos Spina.
Otra de las ventajas que presenta es que las personas físicas están exentas de los impuestos a las Ganancias y de Bienes Personales.
«La idea de esta tercera emisión es levantar el equivalente a u$s 5 millones, o sea, unos $ 2500 millones. Tenemos varios proyectos bajo análisis, de desarrollistas con muy buena trayectoria y proyectos, que en el contexto en el que está el mercado inmobiliario de la Argentina creemos que hay un gran potencial para capturar parte de esa ganancia que se generaría de un mercado normalizado con valores en dólares más altos», agregó el vicepresidente de Dracma.
El plazo para la inversión es hasta junio de 2024. A partir de ese momento se comienza a desinvertir y a devolver el capital, más un rendimiento al inversionista. Una singularidad que tienen estos fondos es que el inversor puede «entrar y salir cuando quiera», porque da la posibilidad al inversionista de vender su participación en el mercado secundario.
Uno de los próximos proyectos que está bajo análisis del FCICI Dracma es el Quartier Bajo Belgrano, de Argencons, ubicado sobre la manzana comprendida por las calles Monroe, Migueletes, Miñones y Blanco Encalada, en el barrio de Núñez, CABA, con 45.000 m2 y 270 unidades funcionales.
«Es un producto moderno que responde a la idea de la vida suburbana en el medio de la ciudad. Su principal diferencial es el parque central de 2800 metros, que es una plaza propia, en doble altura», indicó Spina.
«Lo que venimos a completar es la falta de crédito en la Argentina a través de un crédito de la construcción, que hoy el sistema financiero argentino no te brinda. De esta manera, los desarrollistas logran financiamiento sin apresurar la venta», concluyó Walker.