Categoría: Inmobiliarias

Fuente: Ámbito ~ Los precios de venta en dólares de propiedades en el área del AMBA tuvieron en junio una caída interanual del 7% en casas y 3,8% en departamentos. La tendencia a la baja en los valores de mercado se mantiene desde 2019.

Los precios en dólares de venta de propiedades en el área del AMBA, tuvieron en junio pasado una caída interanual del 7%. El dato surgió de un informe privado, que también mostró que hubo una caída de casi el 20% en el valor de los alquileres respecto a 2021.

La información fue publicada en el último informe elaborado por la Universidad de San Andrés, tomando como referencias las publicaciones de ventas y alquileres de casas y departamentos en el sitio Mercado Libre, ubicadas dentro del área de la Ciudad de Buenos Aires y el Conurbano bonaerense (AMBA).

Este relevamiento mostró, en la comparativa interanual 2021-2022, que los precios de venta en dólares de casas cayeron un 3,8%. Mientras que los valores de departamentos redujeron su valor en el mercado inmobiliario un 7%. La tendencia a la baja en este ítem está a la baja desde julio de 2021 y octubre de 2019, respectivamente.

Además se reportó la caída en los precios en pesos de los alquileres de casas, que descendieron un 19,9% respecto a junio 2021. Sin embargo, en esa misma categoría, los departamentos tuvieron una suba del 1% en los valores de alquiler en el AMBA.

Venta de propiedades: caída de los precios en dólares 2021-2022

En junio de 2022, en AMBA, el precio de venta en dólares por m2 de casas y departamentos cayó un 0.7% y un 0.6%, respectivamente, respecto a mayo de 2022. Por su parte, se observa una caída interanual, relativa a junio de 2021, en el precio de venta de casas y departamentos del 3.8% y 7.0%, respectivamente.

Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan caídas intermensuales (respecto a mayo de 2022) en el precio por m2 de casas del 1.1% en CABA, del 1.1% en GBA Norte, del 0.3% en GBA Sur y del 0.4% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en junio de 2022, se observan caídas en el precio por m2 del 0.3% en CABA, del 0.5% en GBA Norte, del 0.2% en GBA Sur, y del 0.1% en GBA Oeste, relativo a mayo de 2022.

Alquileres: casas con precios a la baja y departamentos en alza

En paralelo, en el mismo período, se registró una caída intermensual en el precio por m2 real de alquiler de casas y departamentos del 0.5% y 0.3%, respectivamente. Asimismo, se observa una caída interanual del precio en pesos constantes del alquiler de casas del 19.9%, y un aumento en departamentos del 1.0%.

En junio de 2022, los alquileres por m2 en precios constantes (es decir, en términos reales) en AMBA se registró una caída del 0.5% para casas, y del 0.3% para departamentos, respecto a mayo de 2022. En cuanto a las variaciones interanuales (es decir, respecto a junio del 2021), en AMBA se observa una caída del 19.9% en el mercado de casas, y un aumento del 1.0% en el mercado de departamentos.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en junio de 2022, relativo a mayo de 2022, la variación del precio mediano de alquiler por m2 de casas (en precios constantes) fue de +5.1% en CABA, +0.1% en GBA Norte, +3.3% en GBA Sur y +0.3% en GBA Oeste. Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual del precio en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de +1.7%, +0.8%, -1.5% y -0.3%, respectivamente.

Tomando las variaciones interanuales (junio de 2022 con respecto a junio de 2021), se observa una caída en precios constantes del precio mediano por m2 de alquiler de casas del 3.6% en CABA y del 28.8% en GBA Norte, y aumentos en GBA Sur y GBA Oeste del 12.0% y 0.6%, respectivamente. Por su parte, interanualmente, los precios por m2 de alquiler de departamentos registraron aumentos en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste del 4.9%, 9.0%, del 19.6% y 0.4%, respectivamente.

Índice de confianza en el mercado de ventas de propiedades

Comparando la evolución de los precios de venta por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras.

Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados. En junio de 2022, el mercado de casas a la venta se encuentra a la baja desde junio del 2021 CABA, desde junio del 2019 GBA Norte, desde julio del 2021 en GBA Sur y desde mayo del 2022 en GBA Oeste.

Asimismo, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en todas las aglomeraciones de AMBA. El mismo se encuentra en este estado desde abril de 2019 en CABA, desde junio de 2019 en GBA Norte, desde octubre 2018 en GBA Sur y desde octubre de 2019 en GBA Oeste.

Fuente: La Nación ~ Analogía entre la aplicación que usan las personas solteras para organizar citas con potenciales parejas y el mercado inmobiliario actual que tiene exceso de oferta y poca demanda.

Las analogías son herramientas ideales para analizar escenarios complejos. Y, en ese sentido, podemos acercarnos a una interpretación del mercado inmobiliario actual a través de un paralelismo con una de las app de citas más reconocidas.

Habitualmente, se dice que a una propiedad en venta hay que “encontrarle el novio”, dar con la persona que se “enamore” de ella. Así podemos comenzar a desandar el camino de la analogía entre el mercado inmobiliario y Tinder.

El primer aspecto a comparar es la irrupción del celular. Y esto aplica para ambas búsquedas. El mercado inmobiliario se ha tenido que adaptar a un público en el que el celular forma parte central de su vida. No habría razones para suponer que esta omnipresencia del móvil sería indiferente al proceso de búsqueda de una vivienda. El 85% de las primeras consultas que se reciben en una inmobiliaria se realizan a través de un celular.

Los portales transaccionales más destacados supieron reconocer esta tendencia y adaptaron sus versiones móviles para ofrecer una experiencia cada vez más amigable e intuitiva al consumidor final.

En segundo lugar, hay que destacar que el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presenta una sobre oferta de propiedades. Unas 150.000 unidades de vivienda se encuentran a la venta, pero con un nivel de escrituración que no rompe la barrera del 2% mensual. Independientemente del bajo promedio de concreción de operaciones, encontramos una nueva similitud con la app: la inmensidad de la oferta.

Siendo tan amplia la variedad de propiedades el mercado pareciera inabarcable. En esas condiciones parecería difícil dar con “la” propiedad ideal para uno.

Sin embargo, tanto las app inmobiliarias como las apps de citas ofrecen una herramienta fundamental: los filtros. Cantidad de habitaciones, con balcón, con cochera, al frente, con amenities… son algunos de los tantos filtros básicos que sirven para ir recortando la búsqueda y orientándola hacia nuestros intereses. Como en Tinder, las preferencias nos evitan dar con propiedades que no satisfacen nuestras expectativas. Aunque el vendedor siempre cuenta con trucos: sólo subirán las fotos más favorecidas, por lo menos para motivar el primer encuentro.

En ese mundo de ofertas, de filtros y de infinitas posibilidades que nos alejan de la concreción de una operación hay un actor fundamental: las inmobiliarias.

Las inmobiliarias son las responsables, a pesar de moverse en un mercado que sufre por la falta de un plan económico y por la ausencia de créditos hipotecarios, de que se logre el tan ansiado match. Y en ese camino deben poder acercar a ambas partes. Sobre todo, a la parte vendedora que, en su mayoría, comprendió que debe actualizar los precios de las propiedades y analizar, cada 30 días, si no es necesario realizar una rebaja en el valor.

En definitiva, el mercado va a pagar lo que la propiedad vale, no lo que el propietario dice que vale. Gracias a los portales inmobiliarios, el buscador de una propiedad sabe perfectamente el precio de las propiedades en la zona que está buscando. Y a la parte compradora, presentándole una variedad de opciones que se adecuen a lo que está buscando. Facilitarle el camino al encuentro con su nueva propiedad.

En conclusión, en un mercado inmobiliario cada vez más tinderizado, las inmobiliarias deben ser las responsables de que se multipliquen los match.

* El autor es director de Depa Inmobiliaria

Fuente: Ámbito ~ El total de escrituras oficializadas fueron 2.866, mientras que el monto total de las transacciones escaló un 130,2%, con $35.955 millones. El valor promedio de las transacciones fue de $12.545.433.

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires señaló que las transacciones subieron en mayo casi un 51% interanual.Ignacio Petunchi

Las transacciones inmobiliarias en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registraron en mayo un incremento interanual del 50,8%, pero aún mantienen una baja del 12,2% en las operaciones acumuladas en los primeros cinco meses del año.

Según un relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires el total de escrituras oficializadas alcanzó en mayo a 2.866, mientras que el monto total de las transacciones escaló un 130,2%, con $35.955 millones.

En la comparación de mayo contra el mes anterior las operaciones de compraventa bajaron un 14,2%, según el estudio privado.

El valor promedio de las transacciones fue de $12.545.433 y aumentó un 52% interanual, mientras que las realizadas en dólares promediaron los u$s 101.962 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio, con un incremento interanual del 23,5%.

En mayo, se formalizaron 99 escrituras con hipoteca y significó una descenso del 1% respecto al mismo mes del año pasado.

El presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo explicó que «mayo nos reflejó una incipiente mayor actividad y si tomamos el mismo mes de los últimos 3 años, es una lectura positiva con algo de recuperación».

De Bártolo agregó que comparado «con la última etapa de créditos hipotecarios, allí había casi 6 mil operaciones, con lo cual deberíamos duplicar ese ritmo».

«Eso marca a las claras que cuando hay incentivos, la capacidad de movimiento y multiplicación es notable», añadió el directivo al opinar sobre el mercado inmobiliario en la capital federal.

Fuente: Cronista ~ Según los datos de reporte inmobiliario se registra un total de 113.275 metros cuadrados (m2) en ejecución. El barrio encabeza la lista de aquellos con más demanda. ¿por qué?

Palermo Hollywood renace. A pesar de la pandemia y la crisis inmobiliaria, cada vez hay más nuevos desarrollos en la zona. Y es que la demanda se mantiene alta en busca de buena accesibilidad y cercanía a espacios al aire libre.

«Los desarrolladores están apostando a largo plazo, confían a que la inversión en unos años será atractiva para inversores que apuestan en la zona», explica Germán Gómez Picasso, socio de Reporte Inmobiliario.

Según los datos de Reporte Inmobiliario, la cantidad de metros en ejecución este año volvió a subir llegando a los 113.275 metros cuadrados (m2) cifras que se asemejan más a las vistas en el periodo 2016-2020, aunque muy por debajo de la superficie en obra existente entre los años 2007 y 2009 cuando superaba los 200.000 m2.

«Las cifras ponen en evidencia el cambio en la envergadura de los emprendimientos que en los últimos años resultan de menor escala a los que se llevaban adelante años atrás», remarca Picasso.

Del total el 44% de los emprendimientos se encuentra con un avance inferior al 10% en el desarrollo de sus obras. Del total de los 50 desarrollos inmobiliarios detectados en el relevamiento, sólo 4 poseen 100% de avance de obra con unidades aún en oferta.

«Lo que queda claro es que son apuestas a futuro. Muchas desarrolladoras deciden empezar hoy un proyecto que finalizará en tres años con el pronóstico de que el escenario mejorará en el corto plazo», explica

¿Cuáles son los valores de los  desarrollos?

Según los datos de Reporte Inmobiliario, el valor promedio en dólares de la muestra se retrajo por tercer año consecutivo. 

En relación al 2021 la baja es de un 2,58%. Ya el año pasado los precios también se habían retraído un 2,6%. «Veníamos de otro año (en 2020) de bajas (-8%); pero esto ocurrió luego de haber aumentado los precios durante 6 años consecutivos», explican desde Reporte.

En números, el valor por m2 asciende actualmente en el área a los u$s 3407 en promedio, frente a los u$s 3497 del año 2021, con una baja casi inexistente. 

Los datos del reporte muestran que el rango de precios promedio se ubica entre u$s 3046 por m2 de mínima y los u$s 4018 de máxima.

Fuente: Ámbito ~ Los proyectos de pozo y en construcción se vienen recuperando. Cuando el dólar se queda estable por un tiempo, como viene sucediendo, los compradores comienzan a ofertar, y se concretan operaciones.

El mercado inmobiliario de proyectos de pozo y en construcción se viene recuperando desde marzo de este año. Hoy comprar un departamento de pozo o en construcción resulta más atractivo en relación precio-calidad que comprar una unidad usada. Cuando el dólar se queda estable por un tiempo, como viene sucediendo, los compradores comienzan a ofertar, y se concretan operaciones. Por supuesto que hay zonas y emprendimientos que se están moviendo más que otros.

Hoy lo que más se vende son proyectos en ubicaciones Premium, de excelente categoría y con amenities. Un ejemplo es la zona de moda conocida como Palermo Zoo, entre Scalabrini Ortiz, Las Heras, Libertador y el Eco Parque. Allí el interés del público es my grande cada vez que se lanza un proyecto nuevo dado que existe una demanda real de usuarios finales que desean mudarse a esta zona.

Esto es clave hoy en día, la combinación del interés por resguardar el capital en una inversión segura con la necesidad de mudarse. Cuando se combinan ambos factores, con una ubicación inmejorable, y un proyecto de categoría entonces las ventas se concretan rápido. La pandemia, por su parte, también influyó en este movimiento. Existe un segmento de la población con ahorros en dólares que no desea esperar más para mudarse a una vivienda que represente un salto en su calidad de vida. La gente quiere vivir mejor, quiere disfrutar del ahora y no esperar más para mudarse a un hogar mejor.

Dentro del segmento de las preventas el mercado de oficinas también se comenzó a reactivar progresivamente desde la liberación de la cuarentena, lo que nos indica que el teletrabajo no llegó para quedarse sino que la tendencia será hacia la recuperación progresiva de la presencialidad, o bien hacia un esquema mixto. Pero los usuarios finales no son los únicos que están moviendo la aguja, muchos inversores también miran con buenos ojos el real estate ante un escenario mundial inestable, con mercados financieros volátiles.

Habrá que ver cómo siguen los próximos meses. Como bien sabemos, nuestro país cambia día a día. Por el momento, hay signos de recuperación de la demanda, la que aprendió a los golpes que nada más seguro que el ladrillo.

Gerente General de ADN Developers

Fuente: iProfesional ~ Ante la falta de ofertas para sus viviendas en venta, los propietarios prefieren apelar a vender sus terrenos a los desarrolladores. Qué activos son aptos.

Los desarrolladores se quejan de la falta de crédito para desarrollar nuevos proyectos. Quienes necesitan comprar claman por líneas de financiamiento accesibles (ya nadie quiere adentrarse en alternativas como los UVA). El mercado pide que se muevan activos para poder generar operaciones. En un clima de incertidumbre, quienes tienen terrenos aceptan adelantarlos para en un futuro tener una o varias unidades. El canje es el medio elegido para dolarizarse y preservar el valor de sus bienes.

Tradicionalmente, en el mercado de los desarrollos inmobiliarios intervenían tres actores: las desarrolladoras, los inversores y los compradores finales. Sin embargo, en los últimos meses los propietarios de los terrenos pasaron a ocupar un rol protagónico y se convirtieron en los principales dinamizadores del mercado.

Victoria puso en venta su casa, en Avellaneda, justo antes de que empiece la pandemia. Y así estuvo hasta hace dos meses atrás. «Había venido un desarrollador de la zona a preguntarnos si les vendíamos el terreno. Pero como era un precio más bajo del que pedíamos por la tierra y la vivienda, no lo aceptamos. Nos ofrecieron que el pago era parte en dólares, y otro tanto con un departamento cuando estuviera terminado el proyecto», relata esta vecina a la que la propuesta le generaba más desconfianza que certeza.

Sin embargo, después de más de 6 meses sin siquiera una oferta por su inmueble, la proposición pasó a ser tentadora. «Sabemos que es una apuesta a futuro, pero era eso o dejar inmóvil lo que serán nuestros ahorros en los próximos años», afirma Victoria.

Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, es claro al referirse al canje: «Se usa tanto para la compra de una propiedad usada como para un terreno. Esta nueva forma del mercado agiliza y entrega dinamismo a la venta de los inmuebles». Aceptar el canje es la manera de favorecer el movimiento del mercado inmobiliario

Crédito, ese bien escaso

«A partir de 2020, la capacidad de los desarrolladores de ofrecer efectivo se redujo, el inversor prácticamente desapareció y la demanda de departamentos de pozo se desplomó debido a la baja en el poder adquisitivo de la población. En ese contexto surgió la figura del dueño de terreno como financista y sostén del mercado, aceptando a cambio del terreno metros cuadrados, en la misma obra o en otro desarrollo», describe Federico Akerman, cofundador de Terres, la primera inmobiliaria especializada en terrenos de CABA.

Aunque en el conurbano, este es el tipo de operación que concretó Victoria. «Los desarrolladores encuentran en el propietario a un prestamista de monto importante, ya que el terreno representa alrededor de un 30% del costo total del edificio«, añade Akerman.

Por su parte, Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, añade que «hay una gran oferta de terrenos disponibles en el mercado, y los desarrolladores tienden a negociar fuertemente los valores o tomarlos en canje, es decir, a cambio de metros cuadrados terminados». Ante la falta de crédito hipotecario, muchos propietarios que necesitan vender aceptan canjear sus inmuebles por otros

Terrenos, el crédito que generan

¿Cuánto cuesta un terreno? ¿Qué crédito le puede generar a un dueño para convertirse en un tiempo determinado en propietario de uno o más departamentos?

A la hora de cotizar un terreno, en Terres parten desde los valores de venta, en pozo y terminados, para luego descontar un costo promedio de construcción de los últimos 3 años y los honorarios por desarrollar.

«Partiendo de esta lógica, y entendiendo que el valor promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s2.300 el m², creemos que una incidencia lógica rondará entre los u$s400 y u$s700 según la zona. Exceptuando zonas y productos muy puntuales», concluye Akerman.

Por último, es bueno saber que los desarrolladores están abiertos a todo tipo de propuestas: terrenos baldíos, casas, fábricas o PH. «Es preciso tener en cuenta que los grandes locales y oficinas comerciales ya no necesitarán tanta superficie por el teletrabajo. Entonces, muchos negocios prefieren abandonar las avenidas, buscando una ubicación que les deje mejor rendimiento, y dejan el terreno disponible para los desarrolladores que están con la mirada atenta», explica Horacio Ludigliani, de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario.