Categoría: Inmobiliarias

Fuente: Ámbito ~ Los proyectos de pozo y en construcción se vienen recuperando. Cuando el dólar se queda estable por un tiempo, como viene sucediendo, los compradores comienzan a ofertar, y se concretan operaciones.

El mercado inmobiliario de proyectos de pozo y en construcción se viene recuperando desde marzo de este año. Hoy comprar un departamento de pozo o en construcción resulta más atractivo en relación precio-calidad que comprar una unidad usada. Cuando el dólar se queda estable por un tiempo, como viene sucediendo, los compradores comienzan a ofertar, y se concretan operaciones. Por supuesto que hay zonas y emprendimientos que se están moviendo más que otros.

Hoy lo que más se vende son proyectos en ubicaciones Premium, de excelente categoría y con amenities. Un ejemplo es la zona de moda conocida como Palermo Zoo, entre Scalabrini Ortiz, Las Heras, Libertador y el Eco Parque. Allí el interés del público es my grande cada vez que se lanza un proyecto nuevo dado que existe una demanda real de usuarios finales que desean mudarse a esta zona.

Esto es clave hoy en día, la combinación del interés por resguardar el capital en una inversión segura con la necesidad de mudarse. Cuando se combinan ambos factores, con una ubicación inmejorable, y un proyecto de categoría entonces las ventas se concretan rápido. La pandemia, por su parte, también influyó en este movimiento. Existe un segmento de la población con ahorros en dólares que no desea esperar más para mudarse a una vivienda que represente un salto en su calidad de vida. La gente quiere vivir mejor, quiere disfrutar del ahora y no esperar más para mudarse a un hogar mejor.

Dentro del segmento de las preventas el mercado de oficinas también se comenzó a reactivar progresivamente desde la liberación de la cuarentena, lo que nos indica que el teletrabajo no llegó para quedarse sino que la tendencia será hacia la recuperación progresiva de la presencialidad, o bien hacia un esquema mixto. Pero los usuarios finales no son los únicos que están moviendo la aguja, muchos inversores también miran con buenos ojos el real estate ante un escenario mundial inestable, con mercados financieros volátiles.

Habrá que ver cómo siguen los próximos meses. Como bien sabemos, nuestro país cambia día a día. Por el momento, hay signos de recuperación de la demanda, la que aprendió a los golpes que nada más seguro que el ladrillo.

Gerente General de ADN Developers

Fuente: iProfesional ~ Ante la falta de ofertas para sus viviendas en venta, los propietarios prefieren apelar a vender sus terrenos a los desarrolladores. Qué activos son aptos.

Los desarrolladores se quejan de la falta de crédito para desarrollar nuevos proyectos. Quienes necesitan comprar claman por líneas de financiamiento accesibles (ya nadie quiere adentrarse en alternativas como los UVA). El mercado pide que se muevan activos para poder generar operaciones. En un clima de incertidumbre, quienes tienen terrenos aceptan adelantarlos para en un futuro tener una o varias unidades. El canje es el medio elegido para dolarizarse y preservar el valor de sus bienes.

Tradicionalmente, en el mercado de los desarrollos inmobiliarios intervenían tres actores: las desarrolladoras, los inversores y los compradores finales. Sin embargo, en los últimos meses los propietarios de los terrenos pasaron a ocupar un rol protagónico y se convirtieron en los principales dinamizadores del mercado.

Victoria puso en venta su casa, en Avellaneda, justo antes de que empiece la pandemia. Y así estuvo hasta hace dos meses atrás. «Había venido un desarrollador de la zona a preguntarnos si les vendíamos el terreno. Pero como era un precio más bajo del que pedíamos por la tierra y la vivienda, no lo aceptamos. Nos ofrecieron que el pago era parte en dólares, y otro tanto con un departamento cuando estuviera terminado el proyecto», relata esta vecina a la que la propuesta le generaba más desconfianza que certeza.

Sin embargo, después de más de 6 meses sin siquiera una oferta por su inmueble, la proposición pasó a ser tentadora. «Sabemos que es una apuesta a futuro, pero era eso o dejar inmóvil lo que serán nuestros ahorros en los próximos años», afirma Victoria.

Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, es claro al referirse al canje: «Se usa tanto para la compra de una propiedad usada como para un terreno. Esta nueva forma del mercado agiliza y entrega dinamismo a la venta de los inmuebles». Aceptar el canje es la manera de favorecer el movimiento del mercado inmobiliario

Crédito, ese bien escaso

«A partir de 2020, la capacidad de los desarrolladores de ofrecer efectivo se redujo, el inversor prácticamente desapareció y la demanda de departamentos de pozo se desplomó debido a la baja en el poder adquisitivo de la población. En ese contexto surgió la figura del dueño de terreno como financista y sostén del mercado, aceptando a cambio del terreno metros cuadrados, en la misma obra o en otro desarrollo», describe Federico Akerman, cofundador de Terres, la primera inmobiliaria especializada en terrenos de CABA.

Aunque en el conurbano, este es el tipo de operación que concretó Victoria. «Los desarrolladores encuentran en el propietario a un prestamista de monto importante, ya que el terreno representa alrededor de un 30% del costo total del edificio«, añade Akerman.

Por su parte, Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, añade que «hay una gran oferta de terrenos disponibles en el mercado, y los desarrolladores tienden a negociar fuertemente los valores o tomarlos en canje, es decir, a cambio de metros cuadrados terminados». Ante la falta de crédito hipotecario, muchos propietarios que necesitan vender aceptan canjear sus inmuebles por otros

Terrenos, el crédito que generan

¿Cuánto cuesta un terreno? ¿Qué crédito le puede generar a un dueño para convertirse en un tiempo determinado en propietario de uno o más departamentos?

A la hora de cotizar un terreno, en Terres parten desde los valores de venta, en pozo y terminados, para luego descontar un costo promedio de construcción de los últimos 3 años y los honorarios por desarrollar.

«Partiendo de esta lógica, y entendiendo que el valor promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s2.300 el m², creemos que una incidencia lógica rondará entre los u$s400 y u$s700 según la zona. Exceptuando zonas y productos muy puntuales», concluye Akerman.

Por último, es bueno saber que los desarrolladores están abiertos a todo tipo de propuestas: terrenos baldíos, casas, fábricas o PH. «Es preciso tener en cuenta que los grandes locales y oficinas comerciales ya no necesitarán tanta superficie por el teletrabajo. Entonces, muchos negocios prefieren abandonar las avenidas, buscando una ubicación que les deje mejor rendimiento, y dejan el terreno disponible para los desarrolladores que están con la mirada atenta», explica Horacio Ludigliani, de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario.

Fuente: La Nación ~ Los primeros meses de 2022 mostraron una leve recuperación en comparación con el escenario de fines de 2021.

La crisis que atraviesa el mercado inmobiliario porteño podría entrar en el tramo final en los próximos meses. La caída de los precios de las propiedades que alcanza a todos los barrios de la Capital Federal parecería estar desacelerándose y los brokers aseguran que el próximo trimestre será clave para anticipar el escenario del sector de cara a la segunda mitad de 2022.

En números, durante el primer trimestre del año se registró un descenso de precios del 6,4% con respecto al promedio de los 12 meses de 2021, según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer. Si la comparación es trimestral la percepción es otra: si se compara el primer trimestre de 2022 con el cuarto trimestre de 2021, se observa una recuperación del 1,9%. Para los especialistas, que realizan el informe en base a información sobre operaciones de compraventa realizadas desde 2019 hasta hoy, existen indicios de cierta recuperación en los precios.

De todas formas, indica que el análisis debe “tomarse con cautela” por varios motivos. Por un lado, por la fuerte estacionalidad de los datos, especialmente en 2022. Es que en el primer trimestre del año suelen concretarse menos operaciones que en el último. En ese sentido, afirma que los próximos tres meses van a ser clave para confirmar si efectivamente los precios de cierre ya tocaron un piso.

“Es difícil hablar de un piso aún porque necesitamos ver el futuro”, opina Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y quien participó en la realización del informe. “Va a depender mucho también de factores macro como qué pasa con la inflación y el tipo de cambio. No creo que estemos en condiciones de hablar de recuperación aún, pero sí hay una leve mejora producto de más consultas en los últimos meses”, resume.

Otro punto en el que se apoyan los brokers al señalar que la potencial recuperación de los precios debe tomarse con “cautela” tiene que ver con que el comportamiento del valor del metro cuadrado no es homogéneo, es decir, que aún no se observa que se haya llegado al piso en todos los barrios. “Dentro del corredor norte, Palermo y Belgrano, podrían estar mostrando una recuperación, pero hay que seguir el análisis de lejos. En el caso de Recoleta, en cambio, el piso aún no se tocó”, explica Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima.

“A nivel general cuando comparamos todo 2021 con el primer trimestre de 2022 observamos en todos los barrios una caída de precios, pero cuando comparamos el cuarto trimestre de 2021 con el primero de 2022 vemos en promedio que los precios habrían tocado piso”, resume Achával. “Los precios en la Ciudad se han ajustado fuertemente. Hoy las propiedades están baratas. Tras el acuerdo con el FMI y con la idea de que habrá un recambio de Gobierno y con la inflación del 8% en Estados Unidos es probable que no sea momento de seguir esperando mejores oportunidades”, analiza.

Hay otro factor que podría indicar que el piso estaría cerca. Según el informe, pese a estar en un escenario de sobreoferta de propiedades, el porcentaje de negociación o regateo bajó al 7,5% en el primer trimestre de 2022. Aunque está lejos del promedio histórico del 5%, la cifra que los propietarios están dispuestos a negociar volvió prácticamente a los valores de 2019. En otras palabras, lo que muestra este dato es que los valores de venta de publicación son más realistas y los dueños de las propiedades en oferta entendieron que para vender hay que establcer los valores de mercado.

Sin embargo, aún falta recorrer un trayecto para salir de la crisis: respecto del precio de publicación inicial, la caída de los precios de cierre es mucho mayor y llega al 13,4% en el primer trimestre de 2022. Si bien es fuerte el descenso respecto de 2021 (2,1 puntos porcentuales) aún está lejos del valor de 2019.

Fuente: La Nación ~ Si bien el ladrillo es resguardo de valor, en qué tipo de propiedad destinar los ahorros es clave para realizar un buen negocio.

El ladrillo es una histórica forma de ahorrar. En un contexto tan volátil como el panorama económico argentino, los inversores miran atentos al mercado inmobiliario a la espera de una baja de precios para aprovechar la oportunidad. Según un informe elaborado por Cushman & Wakefield en conjunto con Reporte Inmobiliario, en el último año el activo que más aumentó el precio de su alquiler fueron las viviendas con una suba de 51%, mientras que en el sector de las oficinas, ese incremento fue de sólo un 17%.

La oportunidad en el mercado de oficinas

La estabilidad en el tipo de cambio oficial y la suba de la inflación retrajeron el precio de alquiler pedido por las oficinas en los últimos años. En los primeros tres meses del 2022, el valor mensual del metro cuadrado de un espacio de trabajo promedió los $3136 mientras que el de las viviendas, el $1022, de acuerdo al relevamiento realizado por estas entidades.

En este contexto el mercado de oficinas se presenta como una oportunidad: tras varios períodos de crecimiento, el mercado de oficinas llegó a un punto de inflexión en el cual la estabilidad cambiaria y el proceso inflacionario provocaron una retracción en el precio medido en pesos a valores constantes. Si se analiza la variación del alquiler acumulada desed 2014, el l pico máximo se dio en 2019 cuando la misma alcanzó un 87%, año en el que se dió un punto de inflexión y comenzó a bajar: en 2021 la suba fue del 43% y en lo que va del año acumula una suba del 32% -siempre considerando pesos a valores constantes-. En números concretos, en 2019 el metro cuadrado se alquilaba a $4440 mientras que hoy ese valor $3136. Este escenario alienta a los inversores, dado que los autores del informe indican que “el excedente de pesos por parte de las grandes empresas ante la restricción a la compra de dólares” impulsó la compra de oficinas con operaciones que manejaron más de US$150 millones en el primer trimestre del año. Este monto se suma a los US$38,7 millones transaccionados en 2021 y los US$120 millones en 2020. Es decir, desde la pandemia se destinaron más de US$300 millones en la compra de metros cuadrados de oficinas, pese a que es uno de los mercados inmobiliarios más afectados tras la irrupción del coronavirus y el auge del homeoffice.

“Estamos ante una clara oportunidad de acceso al mercado de oficinas mediante la compra de espacios premium pese a que atravesamos un momento en el que las tasas de retorno se ubican dentro de los valores mínimos a nivel histórico con un mercado en recuperación y estructuralmente subofertado”, destacó Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield que en el informe estimó que el alquiler de una oficina clase A deja una renta que promedia el 4% anual en dólares, lejos del margen del 8,8$ que dejaba en 2019, el pico de ganancia más alto que dejaba este negocio desde 2014, año desde el que se realiza este informe.

Uno de los principales talones de Aquiles de este mercado es que si bien las ventas de las propiedades cotizan en pesos al tipo de cambio MEP, las rentas de los alquileres se perciben mayoritariamente al tipo de cambio oficial.

Qué pasa con las viviendas

El comportamiento del mercado residencial es totalmente distinto: pese a que el mercado de los alquileres registra subas que son récord, la rentabilidad que deja rentar un inmueble residencial fue en el primer trimestre del año de 2,7%. En este caso, el pico de ganancia se dio en 2017 cuando la misma rondó el 5,4%.

Sin embargo, el informe rescata que el atraso del tipo de cambio en el marco de una inflación alta golpea la rentabilidad en el mercado corporativo pero mejora la situación del residencial. Es decir, gracias a las actualizaciones dadas por la “cuestionada” ley de alquileres, los precios pedidos para los departamentos mostraron un buen comportamiento respecto a los años anteriores.

“En la evolución de los precios de los alquileres, la devaluación del tipo de cambio opera disminuyendo la renta de los mismos. Esta situación se da dentro de una convivencia dispar entre un mercado locativo pesificado, con un inmediato ajuste por el impacto devaluatorio, frente al mercado de compraventa dolarizado mucho más inelástico”, analizó José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

Para estos cálculos, el informe tomó como referencia el valor promedio de alquiler solicitado de oficinas ubicadas en el centro mientras que para el mercado residencial se calculó en base al valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. Un dato clave, es que el informe actualiza las cifras históricas para que se interpreten como valores constantes y comparables en el tiempo.

Fuente: Reporte Inmobiliario ~ El desarrollador inmobiliario detalla cómo ve real estate hoy, qué pasa con los valores del m2 y cuáles son las oportunidades de inversión.

Alejandro Ginevra es desarrollador y comercializador inmobiliario desde hace más de 40 años. Autor de obras como Patio Bullrich, Alto Palermo, Madero Harbour y otros complejos de usos múltiples, también es fundador de CAMESI, la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios.

En una entrevista con Reporte Inmobiliario, se refirió a temas candentes de la actualidad como la nueva Ley de Blanqueo, la inflación y el dólar. También se refirió a los precios del m2 y si es un buen momento para invertir en ladrillos.

El Senado tiene en sus manos una nueva Ley de Blanqueo. ¿Cómo evalúan desde el sector las nuevas tratativas? –

El blanqueo representa una herramienta a favor del sector en la medida que el Gobierno lo promocione, lo explique bien y la gente conozca cómo funciona. Con la anterior resolución, sucedió que muchas personas no llegaron a entender la operatoria, y hasta en el banco había asesores que no estaban al tanto.

Esa situación genera desconfianza, entonces es clave la comunicación para que aquellos que quieran acceder al blanqueo no tengan dudas. Si esto sucede, es una herramienta buena y necesaria para el desarrollo de nuevos proyectos y la construcción desde pozo.

La nueva medida tiene algunas diferencias con la anterior. ¿Son positivas o negativas?

Por ahora se sabe que es para obras en construcción de pozo que hayan superado el 50%. La persona tiene que tener el certificado de blanqueo y otro dato importante es que se busca que se extiendan los plazos para la puesta en práctica, porque el caso anterior fue muy corto y no alcanzó a que los interesados lo puedan aplicar. Esto es positivo.

Igual hay que esperar la aprobación del Senado y que los legisladores entiendan la necesidad del mercado y se pongan a la altura de las circunstancias.

¿Qué beneficios podrá generar la medida en caso de aprobarse?

Ayudará a finalizar muchas obras que se vieron retrasadas por la pandemia y a la generación de más trabajo. Además, el mercado viene de dos años complicados por el Covid19 y ahora se suman las importaciones retrasadas de China, la guerra en Ucrania. Sería un gran aliciente que la medida salga lo antes posible.

Más allá del blanqueo, ¿cómo está el mercado hoy?

Si lo miramos desde las ventajas de construir, hoy es más barata la construcción en dólares, aunque también encontramos un dólar frenado y una inflación muy alta, lo cual juega en contra y hace que no sea tan ventajoso comenzar un proyecto como podía ser hace un año atrás.

¿Pero cómo están los precios si se hace una comparación histórica?

Sigue siendo más barato construir en dólares si hacemos una comparación histórica. Además, bajaron los precios de las obras en pozo y también el m2 del usado.

Esa baja tenemos que ver si llegó a su piso y ahora empiezan a acomodarse en un nuevo nivel. En el caso de los usados me parece que están cerca de acomodarse a las cifras de la región, de mercados como Chile, Montevideo y Brasil. Creo que el precio bajo vino para quedarse.

¿Cómo se comporta el comprador en el nuevo escenario con precios más bajos? –

Hay algo cierto y es que los compradores no desaparecieron, se conocen todo el mercado, son especialistas.

Hay un cambio grande porque recorren los edificios, analizan la trayectoria de los desarrolladores, arquitectos, constructores. Eligen el lugar donde comprar y se preocupan por la calidad.

¿Es un comprador más exigente?

Son súper exigentes, no se quieren equivocar en nada. Hoy quien tiene el poder es la demanda.

¿En el caso de las obras de pozo, ¿cómo están los precios? –

Es muy difícil fijar el precio porque varía según la calidad, ubicación, tipo de proyecto, pero en los mejores edificios de Puerto Madero se llegaron a pedir u$s14.000 por m2 hace unos años. Hoy esa cifra es impensada y no salen más de 8.000 o 9.000 dólares.

GNV también tiene desarrollos en Uruguay, ¿cómo está la demanda en ese mercado?

Toda la demanda que tenemos es de argentinos y paraguayos. No existe el comprador uruguayo de real estate, ni como inversión ni como segunda vivienda.

La demanda mayor es de argentinos, tuvimos durante mucho tiempo gente que buscaba chacras, casas, compradores de departamentos grandes con amenities, y ahora aparece otra corriente que llama la atención que son muchas familias que buscan alquilar, gente joven que emigra al país vecino que no buscan mansiones sino unidades más sencillas. Es una corriente de personas que sigue esa tendencia y está creciendo cada vez más.

¿Cómo cree que seguirá evolucionando el mercado? –

El mercado inmobiliario tiene que ver con la economía del país, no va a correr una suerte separada a la Argentina. No sabemos qué pasará en los próximos años, pero lo que si demostró la pandemia en todo el mundo es que lo único seguro es el ladrillo. Todo lo que son acciones, bonos, sembraron dudas estos dos últimos años.

Lo más seguro fue y seguirá siendo el ladrillo, mucha gente vuelve a invertir en real estate y se consolida como una de las inversiones más buscadas post-pandemia.

En Argentina, creo que cuando se logre un gobierno más confiable, mejores indicadores macro y más confianza, más se invertirá en construcción, porque es la mejor forma de resguardar el patrimonio.

Qué opina de las opciones de inversión que surgieron en los últimos tiempos, como las criptomonedas. ¿No lo ven como un nuevo competidor?

El inversor de criptomonedas es más especulativo, más arriesgado. El que compra inmuebles no lo cambia por algo de riesgo, por eso no es una amenaza, sino que refuerza la teoría de que el ladrillo es más seguro. También sucede que mucha gente no entiende esas opciones, salvo los jóvenes que puedan optar por inversiones más arriesgadas.

Ratifica la consolidación del ladrillo como una buena inversión post-pandemia. ¿Pero quedan secuelas de dos años de parete?

Las obras se demoraron mucho, y los desarrolladores hacen grandes esfuerzos para cumplir. Creo que ese es el mayor desafío, poner al día los tiempos de entrega y plazos acordados entre oferta y demanda.

Es cierto que tras la pandemia es muy difícil ponernos al día. Las obras son una locomotora que viene a 500 km por hora, para frenarla se sufrió mucho, y para arrancar y que tome velocidad de nuevo también cuesta. Traemos dos años de obras demoradas.

¿En qué cambió el mercado tras este tiempo de parálisis? –

Depende del sector. En hotelería no cambió nada, pensé que se podrían realizar más modificaciones. Si hay más limpieza, purificación en los ambientes, pero el funcionamiento es igual.

En oficinas, no se ven edificios que cambien sus proyectos, pero los que se construyan de ahora en más deberán tener más terrazas, espacios de reunión al aire libre, lugares de encuentro. Son edificios que tienen que generar una comunidad, para que la gente que vaya no sienta que es solo una oficina. Tienen que tener gimnasio, plaza, sala de reuniones.

Pensemos que hay grandes edificios que se hicieron sin ventanas, hoy eso hay que tenerlo en cuenta. Hasta los ascensores tienen que ser más amplios, existe la tecnología para hacerlo y también deben optimizar los tiempos de espera.

En lo residencial, también hay cambios, las obras post pandemia tienen que tener balcones más amplios, parrillas, espacio para poner mesa y silla. Eso se revalorizó. También las cocinas tienen más diseño, antes eran un placard. Ahora son parte de la casa, se interactúa, son abiertas y hay comunicación.

Las áreas sociales de los edificios también son importantes, para las oficinas y los edificios de vivienda.

Por último, qué recomienda para comprar: ¿de pozo, usado, a estrenar?

La compra más barata es de pozo, siempre es mejor. Además hoy el comprador puede hacer mejores negocios porque es quien pone las condiciones. En otras épocas se decía un precio y no se movía. Ahora sí hay más condiciones a favor del comprador, y el desarrollador se tiene que acomodar