Categoría: Inmobiliarias

Fuente: Ámbito ~ De acuerdo con la variación de precios interanual, Agronomía (75,5%) y Recoleta (65,5%) son los barrios con mayor incremento interanual; mientras que San Telmo (33,1%) y La Boca (41,3%) son los que menos subieron.

En medio de las negociaciones por la modificación de la Ley de Alquileres entre la Secretaria de Comercio, federaciones de inquilinos y representantes del sector inmobiliario, un nuevo relevamiento realizado por Zonaprop da luz sobre los barrios más económicos y más caros de la Ciudad de Buenos Aires.

Según el último estudio del portal inmobiliario, los barrios más económicos para alquilar son San Telmo ($ 40.915), La Boca ($ 42.164) y Constitución ($ 42.247). En la zona media se encuentran Villa Urquiza ($ 53.421), Villa Ortuzar ($ 51.354), Caballito ($ 49.830), Santa Rita ($ 47.675), y Paternal ($ 45.300).

Entre los barrios más caros lidera Puerto Madero con un alquiler promedio que se ubica en los $105.990 pesos por mes, un 108% por encima del precio medio, de acuerdo al informe privado. Sin embargo, la rentabilidad anual del alquiler en esta zona se mantiene baja (2,8%). A Puerto Madero, le siguen entre los barrios más caros Palermo ($ 61.614 pesos por mes) y Núñez ($ 59.188).

De acuerdo con la variación de precios interanual, Agronomía (75,5%) y Recoleta (65,5%) son los barrios con mayor incremento interanual; mientras que San Telmo (33,1%) y La Boca (41,3%) son los que menos subieron. En la Ciudad, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en un precio medio de 50.891 pesos por mes, un 4,5% por encima del mes anterior; y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 70.699 pesos por mes. La rentabilidad de los alquileres subió levemente y se ubica en 3,28% anual.

En cuanto al mercado de compra-venta, el valor medio de un departamento de dos ambientes y 50 m2 en CABA es de 121.419 dólares, mientras que un departamento de tres ambientes y 80 m2 alcanza los 172.630 dólares. El precio medio del metro cuadrado se ubica en 2.331 dólares/m2, con una baja de 0,6% respecto al mes pasado y una caída de 16,8% desde los máximos de 2019.

Los barrios de Puerto Madero (5.569 dólares/m2), Palermo (3.024 dólares/m2) y Belgrano (2.892 dólares/m2) encabezan el ranking en valor por metro cuadrado, Barracas se encuentra en la zona media con un valor de 2.120 dólares/m2 y los más económicos son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca con costos de 1.141 dólares/m2, 1.559 dólares/m2 y 1.623 dólares/m2, respectivamente.

Los aumentos de marzo

De acuerdo a la evolución del índice, este mes, el aumento de los contratos alcanzó el 53% promedio, la misma cifra registrada en febrero. Así, un inquilino que en marzo de 2021 pagaba $41.067 por alquilar un departamento en Palermo (precio promedio según ZonaProp) pasó a abonar casi $63.000 mensuales , hasta que tenga que ajustar nuevamente el precio. De la misma forma, quienes iniciaron un contrato en marzo de 2021 en Caballito, cuando el precio promedio del alquiler era $33.683, con el aumento del 53% pasaron a pagar $51.534.

Para calcular el incremento, propietarios e inquilinos deben consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en su sitio oficial http://bcra.gob.ar/. Se trata de un indicador que toma en cuenta la variación de la inflación (de acuerdo al IPC medido por INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE) hasta tanto no sea modificada la actual ley de alquileres.

Fuente: iProfesional ~ En el inicio de sesiones en la Legislatura, Horacio Rodríguez Larreta anticipó iniciativas y respaldos. Detalles de los principales emprendimientos.

El inicio de sesiones ordinarias en la Legislatura fue el espacio elegido por Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno porteño, para detallar cuál será la apuesta de la Ciudad en términos de proyectos ligados al negocio inmobiliario. El funcionario anticipó que la gestión acentuará su apoyo para el desarrollo de una batería de emprendimientos que comenzarán a consolidarse en 2022, más allá de que varios vienen ya siendo construidos desde el inicio de la pandemia.

Rodríguez Larreta adelantó que se generarán avances fuertes en la construcción del Parque de la Innovación, en desarrollo en sendos lotes delineados sobre el predio que ocupara el Tiro Federal, mientras que habrá un acompañamiento fuerte a la Ley de Transformación Urbana y Promoción de la Vivienda del Área Céntrica que plantea la reconversión del microcentro porteño en área residencial.

«Vamos a apoyar a 290 espacios culturales para que abran sedes en el centro. También vamos a dar créditos del Banco Ciudad a las personas que quieran mudarse, y vamos apoyar la transformación de las oficinas en viviendas», dijo sobre esto último.

Por otro lado, el Jefe de Gobierno señaló que se intensificaron las obras en el Paseo Gigena, esto es, el proyecto premium que se viene desarrollando en el estacionamiento frente al Hipódromo de Buenos Aires. Y que sigue adelante la reconversión del ex Buenos Aires Design.

El funcionario mencionó el inicio de la construcción de Costa Urbana, el controvertido proyecto de IRSA en la Costanera Sur que se presenta como una prolongación de Puerto Madero, y la decisión de promover el Distrito Joven y nuevas explotaciones comerciales en Costa Salguero.

Asimismo, Rodríguez Larreta reiteró su predilección por los «distritos económicos» y señaló que varias empresas esperan sumarse en breve a la propuesta de, justamente, «Distrito del Vino». Por último, siempre en el marco del comienzo de las sesiones en la Legislatura, el mandatario de la Ciudad mencionó la creación de un «patio gastronómico» en el Parque Roca. El proyecto de IRSA se presenta como una continuidad de Puerto Madero.

Parque de la Innovación

En cuanto al estado de situación del Parque de la Innovación pautado para Núñez, en el cierre de 2021 el Gobierno porteño activó seis subastas de lotes, pero lo particular es que la única demanda firme ha sido la encabezada por desarrolladoras de departamentos premium. De apuestas por la investigación científica y la educación superior, todavía poco y nada.

Desde organizaciones como el Observatorio del Derecho expusieron este aspecto, además de destacar que la superficie comercializada se ubica muy por debajo de los precios promedio de esa zona de Núñez. «… en el ‘Silicon Valley’ porteño, de seis predios subastados, la mitad fueron para espacios de ‘co-working’ y para construcciones residenciales Premium que contaron con rebajas del 40 por ciento de su valor y hasta 24 cómodas cuotas de pago en pesos…», señala un informe reciente al que accedió iProfesional.

«Entre julio y septiembre, se remataron dos parcelas que tuvieron el mismo comprador: Angostura Inversiones SA, una empresa cuya principal actividad en la AFIP es la de Servicios inmobiliarios», añade, dando cuenta de la demanda por parte de compañías con foco en la construcción de departamentos.

Una de las compañías que compró superficie en esa área es SanCor Seguros, que en agosto del año pasado desembolsó casi 12 millones de dólares por una superficie de 1.800 metros cuadrados.

Microcentro porteño

El plan para transformar al microcentro de la Ciudad en una zona con predominio residencial despegará durante marzo. Así lo indicaron a iProfesional referentes de CUCICBA, el colegio que integra a los corredores y una de las organizaciones que participa de la mesa que impulsa los cambios.

La ley que respaldará este cambio quedará reglamentada este mes y también en marzo se llevará a cabo la entrega de los primeros créditos para quienes apuesten por la reconversión de oficinas y locales comerciales en viviendas.

El área delimitada comprende 120 manzanas entre las avenidas y calles Santa Fe, Belgrano, Del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Crucero General Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

La propuesta del Gobierno porteño, apuntalada por CUCICBA y entidades clave del comercio y la industria como FECOBA, se basa en dos iniciativas. Por un lado, el proyecto «Incentivos a la Vivienda» que propone el acceso a la vivienda propia y facilitará el alquiler por medio de ayuda financiera y créditos a tasa preferencial del Banco Ciudad.

Por otro, la propuesta «Transformación del Área Céntrica» contempla beneficios impositivos para el establecimiento de actividades económicas estratégicas. Estas últimas comprenden desde centros de enseñanza hasta lavanderías y peluquerías pasando por veterinarias, geriátricos, clubes y establecimientos gastronómicos.

Paseo Gigena

Otra de las grandes apuestas de la gestión que encabeza Rodríguez Larreta. El proyecto en cuestión combinará oficinas, locales comerciales, gastronomía y áreas verdes. La intención del oficialismo porteño es devolverle valor económico a ese predio mediante un emprendimiento que apunta a acentuar la actividad comercial en una zona relativamente cercana al Rosedal.

En torno a la Ciudad señalan que, hoy por hoy, el espacio suma 12.406 metros cuadrados a aprovechar por los desarrolladores. De esa superficie disponible, según el plan de construcción, un tercio tendrá como destino la creación de un parque público atravesado por senderos peatonales.

El resto de la superficie se dividirá en partes iguales en locaciones para la instalación de oficinas comerciales y emprendimientos de todo tipo. La intención del Gobierno porteño es concluir el proyecto en marzo de 2023.

Se estima que Paseo Gigena demandará una inversión total del orden de los 14 millones de dólares. El proyecto quedó en manos de Masbor SRL y BSD Grupo Asesor.

Ex Buenos Aires Design

A mediados de noviembre comenzó la construcción de nuevo centro comercial en el predio del ex shopping Buenos Aires Design. El proyecto, bautizado OH! Buenos Aires, demandará inversiones del orden de los 13 millones de dólares.

El propietario del emprendimiento es el grupo Hhatzlaja, dueño de OH! La Barra! en la uruguaya Punta del Este. El nuevo espacio ocupará 21.000 metros cuadrados, de los cuales 7.000 tendrán destino comercial.

El centro comercial en desarrollo mantendrá la terraza gastronómica en el mismo lugar que ocupara en el Buenos Aires Design. Y el plan de obras contempla la demolición de cocheras para el posterior desarrollo de un nuevo estacionamiento. La intención de sus promotores es inaugurar el espacio en noviembre del año próximo.

Fuente: Cronista ~ Mientras Feletti se reúne con los sectores y promueve el impuesto a la vivienda vacía, el Presidente depositó en los legisladores la iniciativa. Tironeos internos y «empate hegemónico» con la oposición.

«Necesitamos reconocer que hay problemas con el valor de los alquileres. Pensando en todos los argentinos y argentinas que hoy son inquilinos, le pido al Congreso que asuma la tarea de avanzar en los cambios que sean necesarios para mejorar la ley actual«. El único párrafo que dedicó el presidente Alberto Fernández a la ley de alquileres puso en manos de los legisladores las posibles modificaciones a la norma.

En momentos en que el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti, avanza con la mesa sectorial y promueve un impuesto a la vivienda vacía, el mensaje del mandatario ante la Asamblea Legislativa fue mejor recibido por las inmobiliarias que por los inquilinos y deja de manifiesto los problemas del Poder Ejecutivo para «generar un mejor acceso a la vivienda», como pidió el mandatario.

El pedido de Fernández choca con las disputas entre oficialismo y oposición para armar las comisiones parlamentarias. La diputada Marcela Passo, en quien Sergio Massa depositó el armado del proyecto para modificar la ley, espera la conformación de comisiones para llamar a los actores y empezar la demorada discusión. Diputados opositores presentaron proyectos para desregular o volver a los plazos de la vieja ley (2 años) y avalar indexaciones según negocien las partes. Ningún espacio político tiene capacidad propia como para imponer un proyecto.

Mientras, la Federación Inmobiliaria (FIRA) visitaba esta tarde a la senadora por Misiones Magdalena Solari Quintana, para hablar de arbitrajes y de cómo esta herramienta de resolución de conflictos baja el precio de los seguros de garantía, que sirven de alternativa a la garantía real.

Reuniones en Comercio Interior

A fines de febrero, el equipo de Feletti coordinó telefónicamente con las cámaras inmobiliarias una nueva reunión, que ocurrirá la semana que viene, según supo El Cronista. La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y la FIRA irán a ese encuentro con propuestas de sus equipos técnicos, focalizadas en la reducción del tiempo del contrato (de tres a dos años) y en alternativas para indexar (cada seis meses en vez de cada un año, con índices alternativos).

La Federación Nacional de Inquilinos, en cambio, espera un encuentro con la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para discutir herramientas para blanquear los contratos (existen 170.000 formalizados, sobre un universo de 2 millones) e insistirá con el impuesto a la vivienda vacía. «Después del discurso de ayer, vamos a profundizar la discusión», adelantaron a El Cronista. También enviarán a Feletti sus propuestas en estos días, que contemplan mayores instancias de control para hacer cumplir la ley actual.

La diputada Passo tomará en su mesa de trabajo las propuestas que pueda alcanzarle el secretario de Comercio, indicaron en su equipo.

Incomodidad en el oficialismo

Para el Gobierno, la discusión sobre los alquileres es incómoda. El ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi, evita el tema y se focaliza en la construcción y el crédito Procrear. «En 2021 pusimos en marcha la construcción de 85 mil viviendas en todo el país y en diciembre hemos entregado la vivienda número 30 mil. Además se otorgaron 88 mil créditos para construcción o refacción de viviendas», relató Fernández ante el Congreso. Semanas atrás, un funcionario de Vivienda participó en la reunión que coordinó Feletti con inmobiliarias, desarrolladores e inquilinos. Se limitó a tomar nota.

En tanto, Massa adelantó ante empresarios a intención de modificar una ley que «fracasó». Fue a fines de noviembre, en el festejo por el Día de la Construcción. No hubo avances desde entonces. En el medio, la ley sigue vigente, aunque deslegitimada por los funcionarios que dicen que no funciona.

El massismo quiere volver a los contratos de dos años e incorporar una actualización semestral, como piden las inmobiliarias. Feletti consideró esto último como viable, pero sumado a un impuesto a la vivienda vacía –atado a Bienes Personales, para que lo recaude la AFIP y no los fiscos subsoberanos- y a beneficios impositivos para los propietarios que pongan el inmueble a disposición de la demanda. 

Fuente: La Nación ~ Ubicado en la zona que rodea al renovado espacio verde, en Beruti y Coronel Díaz, el inmueble cuenta con una superficie edificada de 8475,71 m² y está a dos cuadras el shopping Alto Palermo.

El edificio apareció en las subastas del Banco Ciudad junto al Gobierno porteño en diciembre pasado. Sin embargo, pasaron dos meses para recibir la primera oferta, que resultó la ganadora. La compañía IRSA pagó una suma de US$20,11 millones, al cambio oficial, unos US$100.000 más que al precio base del remate.

Ubicado a metros del Parque Las Heras, una de las zonas que registró el mayor aumento en los últimos nueve años en cantidad de nuevos desarrollos, el inmueble está a solo dos cuadras del Alto Palermo, propiedad de la misma empresa de Eduardo Elsztain.

“Es un edificio estratégico para nosotros porque forma parte del entorno de uno de nuestros activos más valiosos, el Alto Palermo. Por eso es importante preservar su valor”, dijo a LA NACION Sergio Dattilo, gerente de Relaciones Institucionales de IRSA.

En tanto, el edificio que es sede el Poder Judicial de la Ciudad de Buenos Aires y donde funciona el conocido Registro Civil de Palermo, cuenta con una planta baja, seis niveles y subsuelo.

Dattilo apuntó a LA NACION que el edificio seguirá funcionando como sede del Gobierno de la Ciudad por un período de dos años y medio. “Nosotros vamos a ocupar el inmueble recién en 30 meses. Mientras va a seguir funcionando y no le vamos a cobrar ningún tipo de alquiler ni nada. Se da en comodato a la Ciudad como parte de las condiciones de la venta”, indicó.

Según un relevamiento hecho por Reporte Inmobiliario en agosto de 2021, la zona registra una gran cantidad de desarrollos. El estudio analizó las cuadras delimitadas por las avenidas Figueroa Alcorta, Pueyrredón, Las Heras y la calle República de la India.

El precio pagado por IRSA despertó polémica en el sector a pesar de que no fue determinado por la empresa. La compañía pagó un valor cercano a los US$1200/m², en una zona donde el valor de venta de un departamento estándar es cercano a los US$2500/m². Sin embargo, los especialistas advierten que no es comparable en este sentido, ya que se trata de un inmueble no habitable en el estado actual que probablemente deba ser demolido para poder encarar una obra nueva.

Además, el público que juega en este tipo de subastas por grandes inmuebles no es el mismo que puede pujar por un departamento destinado a la vivienda. De hecho, además de IRSA sólo se presentó un ofertante por el edificio.

“El precio pagado indefectiblemente es muy atractivo para un inversor. Sin lugar a dudas el inmueble tiene una ubicación única y estratégicamente para IRSA será un gran negocio por estar frente al Alto Palermo. De todas formas en las subastas suele ocurrir esto, los oferentes deben de haber sido pocos si tenemos en cuanta que estamos hablando de más de $2000 millones. No hay muchos jugadores que puedan efectuar una compra así. El valor pagado si bien está por debajo del valor de mercado, hay que tener en cuenta que fue por medio de un remate y que al inmueble habrá que hacerle seguramente infinitas mejoras y tal vez hasta se esté pensando en demolerlo para darle un nuevo uso”, explicó Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario a LA NACION.

Según indicaron a LA NACION fuentes del mercado, el inmueble seguramente sea demolido. Además, se daría un doble destino al edificio: locales comerciales en la planta baja que da a la calle y en los pisos superiores viviendas particulares. Por la zona en la que se encuentra ubicada, la construcción que se levante en el terreno no puede superar la del edificio actual.

Las propiedades que salen a remate cada mes son las que recupera la Procuración General de la Ciudad a través del Régimen de Herencias Vacantes, es decir aquellas que quedan abandonadas cuando fallecen sus dueños porque no tienen herederos.

Fuente: Ámbito ~ Sería mucho más inteligente estimular la aparición de oferta nueva, otorgando incentivos impositivos -y no penalidades- a la inversión en inmuebles que se destinen a alquiler.

Hoy se habla de la posibilidad de imponer regulaciones a las viviendas vacías como una manera de resolver la problemática habitacional que nos inquieta. Lo considero un error.

Como muchos mercados, el del alquiler de viviendas se mueve básicamente por la oferta y la demanda, entonces, pensar que se va a mejorar la situación de los inquilinos a partir de la inclusión de más trabas e impuestos, o implementando medidas contra los propietarios, es tan errado como si se pensara en multar a los inquilinos por no alquilar.

Hace años que los propietarios disponen de un bajo estímulo para colocar sus inmuebles en alquiler.

La realidad es que se enfrentan a un mercado distorsionado, – con alquileres en pesos versus la valuación en dólares de esos inmuebles- y lo que obtienen es una baja tasa de retorno que ronda en promedio un 3% antes de impuestos.

Con los desalojos suspendidos por la pandemia, una nueva ley de alquileres que extendió a 3 años la duración de los contratos con un solo ajuste anual – y dentro de un contexto inflacionario cercano al 50% anual-, hay un gran desinterés por parte de los propietarios rentistas a ofrecer sus inmuebles en oferta.

La baja de la retribución está a niveles históricos, por lo que mucho de ese inventario, pasó a estar a la venta, o, como mínimo, a ser ofrecido bajo modalidades de períodos más cortos o temporarios, en los que los valores pueden ser actualizados con más celeridad de manera de no producir tanto retraso en la renta.

Esta situación de escasez de oferta es la que hay que resolver con estímulos y no con castigos, porque de otro modo lo que se va a generar es una nueva baja en la cantidad de unidades en oferta y el consecuente agravamiento del problema que ya tienen los inquilinos.

Con medidas anteriores en las que todos los costos de la locación se pasaron a los propietarios y en las que también se regularon los honorarios de las inmobiliarias, muchas firmas dejaron en la práctica de atender esta unidad de negocios por resultarles poco relevante.

En ciudades consolidadas de Europa, o en plazas en las que no se registra el volumen de construcción que tiene nuestro país,- en particular el del AMBA -, y en las que el inventario de inmuebles en centros urbanos resulta casi un número fijo, podría pensarse en medidas como las que se quieren implementar.

Pero aquí sería mucho más inteligente estimular la aparición de oferta nueva, otorgando incentivos impositivos – y no penalidades – a la inversión en inmuebles que se destinen a alquiler; implementando contratos con duraciones más cortas y con ajustes en períodos más breves – así se evitaría el aumento anticipado que hoy establecen los dueños para asegurarse una mayor cobertura y que incrementan los valores de lista -, además de regular el desalojo de quienes incumplan con los pagos de manera de minimizar los riesgos, tiempos y costos de litigios.

En síntesis, todos estos comentarios tienen por objetivo contribuir a que se entienda que la única manera de ayudar a que los inquilinos se encuentren con una mayor oferta de alquileres, y a que ese incremento de unidades conduzca a una baja en los precios, es el de ESTIMULAR LA OFERTA, y no todo lo contrario.

Director de Interwin.