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Fuente: Cronista ~ ¿Por qué pensaría alguien en comprar bienes raíces en un país distinto al que vive?

En cualquier esquina del mundo alguien puede estar pensando que, en épocas de incertidumbre política y económica, es importante recurrir a alternativas de inversión que sean resistentes a la variación brusca de indicadores económicos y también, que estas terminan afectando el valor del patrimonio a mediano y a largo plazo. La ya conocida resistencia de las inversiones en bienes raíces a la inflación, que es uno de esos indicadores, permite explorar aquí la posibilidad de invertir en bienes raíces en países de latinoamérica.

Ahora, con las posibilidades de la digitalización del negocio inmobiliario, se abren las puertas a aprovechar esta capacidad de los bienes raíces en otros países distintos al que se habita. Es decir, no se tendría que estar sujeto solamente a la suerte económica y política de un país sino que se puede diversificar y hacer un mejor manejo del riesgo de la inversión evaluando las alternativas en otros países de la zona.

A esto se suman los efectos de la digitalización inmobiliaria y las dinámicas de distintos países tanto del mercado de bienes raíces como del sector del turismo, pues será caldo de cultivo de conocimiento que permitirá cuidar el valor del patrimonio en el tiempo.

¿Vives en el exterior y estás pensando en invertir en el país de tu infancia? ¿Entre tus actividades de esparcimiento están los deportes extremos y las caminatas ecológicas? ¿amas la naturaleza y cada que puedes sales a buscarla? ¿Huyes de la ciudad todos los inviernos? Este artículo es para ti.

Por un lado, invertir en el extranjero en bienes raíces puede ser algo que se acople a tu estilo de vida pero también puede ser que estés analizando diversas variables económicas en tu país, y en otros, y que estés pensando en estrategias para proteger tu patrimonio en el largo plazo.

Desterritorialización de las inversiones en bienes raíces en Latinoamérica

La digitalización de muchos de los procesos necesarios para comprar una vivienda es una realidad, muchos procesos que antes necesitaban la presencialidad ahora están realizándose por medios electrónicos. Los trámites bancarios se facilitan cada vez más y los sistemas de manejo de inventario se vuelven más eficientes y se empieza a extender su uso entre las constructoras e inmobiliarias.

Se empiezan a ver transacciones con criptomonedas como Bitcoin y otras, ventas de proyectos de vivienda enteros que no tienen sala de ventas física y otros que

permiten visitarlos de manera completamente virtual con recorridos 360 basados en los renders 3D de los constructores y desarrolladores para que puedas hacerte una idea precisa de la inversión. Antes se decía que era necesario visitar físicamente la vivienda a invertir para poder confiar en la inversión a realizar pero esto ya no es necesario y por ello, no se pierde la seguridad de la inversión. Busca en diversas inmobiliarias que están explorando las maneras en las que la tecnología puede facilitar tu experiencia y te ofrezcan la confianza necesaria como RE/MAX, La Haus o Coldwell Banker.

RE/MAX está presente en varios países dentro y fuera de Latinoamérica y Coldwell Banker tiene presencia en Estados Unidos. La Haus, es una proptech que tiene presencia en 6 ciudades de México y 6 en Colombia.

Se imponen en el presente «la amplia variedad de tecnologías que rápidamente redefinen la industria, en especial la de bienes raíces e incluyen el internet de las cosas (IoT), computación en la nubeâ, automatización de decisiones, aprendizaje computacional o machine learning y la inteligencia artificial (AI)» según el estudio publicado en el 2020 en la revista Inversión en propiedades y finanzas (Journal of Property Investment & Finance) titulado El aumento de las Proptech: industriatecnológica emergente y su impacto en los bienes raíces (The rise of PropTech: emerging industrial technologies and their impact on real estate).

La digitalización de los mercados también tiene un efecto que se cruza con el que tiene en el mercado inmobiliario a través de las plataformas P2P de hospedaje de corta o larga estancia. Así un inversionista extranjero puede sacar provecho de sus bienes raíces de varias maneras: habitándolo y aprovechando la posibilidad de plusvalía o alquilándolo para tener ingresos periódicos, recurriendo al movimiento económico del turismo en distintos países.

Mercado de Hospitalidad en México, Colombia y Brasil

Según Statista, en México el sector que más aportó al PIB en el 2021 fue, dentro del turismo, el tema del alojamiento y según Barómetro de la OMT (Organización mundial del turismo) este mismo país es el ânúmero 7 por llegada de turistas internacionales y el número 17â por ingreso de divisas por turismo en el ranking mundial.

En Ciudad de México se observa una tasa de ocupación aproximada del 64% (entre junio y noviembre de 2021) en plataformas de referencias cruzadas entre plataformas P2P o de shared economy como Booking o Airbnb. El 62% de estos, alquilan la casa o el departamento completo en vez de habitaciones privadas (32%) o habitaciones compartidas (1%). Considera que aunque el 75% de los alquileres suceden entre 1 y 3 noches, las rentas de larga estancia fueron el segmento que más creció en 2021 según los reportes directos Airbnb. Explora las posibilidades que tienen proptechs como La Haus en Ciudad de México para que elijas la mejor ubicación. La tarifa diaria de renta de corta estancia de casas y departamentos en Guadalajara, que comúnmente es un poco más alta que la de larga estancia, es dealrededor de 45 dólares en promedio anual en lo corrido del 2021 y en agosto se vió un pico de 47

dólares. No está de más nombrar la resiliencia del mercado inmobiliario destinado a turismo frente a las problemáticas que ya dejamos atrás en el 2020 para que explores los departamentos que inmobiliarias como La Haus ofrecen allí.

En Santiago de Querétaro el panorama también es alentador. Las tarifas por noche estuvieron en 2021 entre 31 y 39 dólares en promedio y un 58% de ocupación. Las características que más valoran los usuarios son el internet y la cocina funcionales y bien equipadas y el 43% rentó depas de una sola habitación. El 76% de las propiedades fueron calificadas por sus huéspedes alrededor 4.5, lo que te muestra que hay buena percepción sobre las casas en Querétaro pero también buena competencia. Elegir bien la ubicación es clave para tener la ventaja.

Por otro lado, en Colombia las ciudades más visitadas son el distrito capital de Bogotá que albergó a más de 4 de cada 10 turistas internacionales en 2020. Pronto se tendrán las cifras del 2021 que sabemos que son mayores por los cambios en las políticas de viaje debido al proceso de vacunación frente al Covid19 y demás regulaciones sanitarias y de bioseguridad. En el departamento de Bolívar, la ciudad de Cartagena le sigue con cerca del 20% de los visitantes a este país y a esta última, le sigue la ciudad de Medellín, en el departamento de Antioquia con el 17.5% de los turistas. Estos datos se tomaron de la firma de estadísticas internacionales Statistics. La oferta inmobiliaria en estas ciudades es variada y sigue las tendencias mundiales en construcción.

En plataformas de analítica de datos cruzados entre distintas plataformas P2P muestran que en 2021 la ciudad de Bogotá generó un promedio de ingresos de 1 millón, Cartagena de 4 millones y Medellín de 2,3 millones (en COP) y sus tasas de ocupación respectivas fueron de 45%, 53% y 68%.

En Brasil el turismo también tiene una dinámica activa. La información sobre tasas de ocupación se vió en 2021 para ciudades como Río de Janeiro entre el 33% y el 55% y Sao Paulo entre el 43% y el 71%. En ese mismo año mostraron ingresos mensuales promedio de 2.760 y 2.187 reales repectivamente.

Mercado bienes raíces en Latinoamérica Vs. otros mercados en el mundo

En el libro ¿Cómo Invertir con Éxito en el Mercado Inmobiliario? su escritor Gonzalo Bernardos Domínguez, profesor de economía de la Universidad de Barcelona, sugiere 6 claves para invertir en bienes raíces en el extranjero.

1. Revisar la seguridad jurídica y la manera en la que ésta funciona en cada país.

2. Conocer sobre la seguridad de las personas o la calidad de vida que ofrece el lugar.

3. Revisar las demandas de tipo inversión que en algunos países se tienen indicadores anuales.

4. Estudiar la dinámica económica y si tiene expectativas de recuperación a futuro.

5. Revisar las estadísticas históricas de depreciación de la moneda local y de la inflación.

6. Conocer las condiciones de las políticas de financiamiento de vivienda para el país.

Todas tienen peso en evaluar este tipo de inversión pero la cuarta y la quinta son esclarecedoras. Ya sea para vivir o para invertir necesitas saber que el dinero que gastes en los bienes raíces no fluctuará dramáticamente a la baja para que no pierda su poder de adquisición, en lo que influyen políticas económicas y variables como la inflación. También es importante elegir el momento oportuno para invertir si sabes que esas políticas estarán incentivando procesos de recuperación económica como la debacle económica que se está viviendo por la pandemia del 2020. Algunos países de Latinoamérica están teniendo dinámicas económicas que proyectan recuperación sostenida y una inflación con mayor control que otros y ello afectará la decisión.

Dice el profesor que «la adquisición de solares e inmuebles, antes de que se produzca la recuperación de la economía, permite entrar en el país a «precios de saldo» y obtener en el futuro una magnífica plusvalía» y en esto hay se tiene una ventaja con otros tipos de inversión ya que «a diferencia de la Bolsa, la demanda de viviendas no se anticipa a la recuperación de la economía, sino que va por detrás de ella». Así que estudiar la demanda de la vivienda en un país te da una idea.

Revisaremos el caso de Argentina para visualizar lo dicho en un caso concreto. En un estudio realizado por Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña y publicado en la revista argentina, Sociales en debate se revisa «el origen de la dolarización inmobiliaria en la Argentina» y se dice «suele afirmarse que la moneda tiene tres usos tradicionales: unidad de cuenta (denominar el precio de los bienes y servicios), medio de pago (pagar por bienes y servicios) y reserva de valor (permitir el atesoramiento). En nuestro país (Argentina), fue principalmente en esta última función donde el peso ha perdido más terreno frente al dólar».

Luego analizan el efecto de esto en el mercado inmobiliario diciendo que:

La dolarización del mercado inmobiliario trae, por lo pronto, tres consecuencias negativas:

1. Primero, a nivel simbólico, obliga a manejar dos referencias de medida dependiendo del tipo de transacciones que se realice. Así, se «piensan en pesos» las transacciones cotidianas pero se «piensan en dólares» las operaciones de inversión a largo plazo, entre ellas, la compra de una propiedad.

2. Segundo, a nivel cambiario, obliga a disponer de dólares billetes a quien desee adquirir un inmueble.

3. Tercero, a nivel estructural, contribuye a agravar la escasez de divisas, en tanto determina una innecesaria demanda de dólares que reduce las reservas disponibles para sostener el proceso de desarrollo.

La dolarización de la economía argentina muestra un panorama frente a la inversión inmobiliaria. El último reporte de la OCDE (Organización para la Cooperación y el

Desarrollo Económicos), respecto a la recuperación económica post-Covid19, afirma que «el crecimiento seguirá siendo sólido pero hay riesgos significativos». Debido a las políticas económicas que incentivarán el consumo se espera un crecimiento alrededor del 3% para la recuperación económica. Cuando estas políticas se vayan moderando paulatinamente en 2022 y 2023 se prevé una moderación de dicho indicador de crecimiento del 2,3% en 2023. «Los riesgos de que el ajuste se desarrolle de manera desordenada siguen siendo significativos, en vista de la elevada inflación y los desequilibrios macroeconómicos» dice la institución internacional.

En Colombia y en México por ejemplo, no se presenta una dependencia tan fuerte como en Argentina de la dolarización que puede ser más fuerte en el segundo país que en el primero. A esto se suman las tasas de inflación de estos, que son respectivamente, 5,62% (Banco de la República) y 7,11% (según el INEGI) para este inicio del 2022 mientras que para Argentina este indicador estará en el 2022 alrededor del 54,8% según encuestas del Banco Central. En Brasil el 2021 tuvo la inflación más alta desde el 2017 con un 7,7%, pero para el 2021 este indicador disminuyó y quedó en un 5.35% y se espera que en 2023 esté alrededor del 3%, según la firma de investigación estadística internacional Statista.

Con estas comparaciones se ven las perspectivas para los inversionistas latinoamericanos al invertir en el exterior. A través del caso argentino en particular incluyendo sus aproximadamente un millón doscientos migrantes latinoamericanos que habitan el país de la Pampa (según el último censo del INDEC), puedes proyectar tus propias inversiones en el extranjero.