Compraventa: cuál es la característica que tienen en común las propiedades que mejor resisten su precio

diciembre 14, 2021diciembre 14, 2021 infoconstruccion

Fuente: La Nación ~ Algunos edificios resisten más a la caída del valor del metro cuadrado, que hoy afecta a todas las zonas.

En el escenario actual del mercado inmobiliario, los precios de las propiedades no resisten. Empujados por la sobreoferta y la poca cantidad de operaciones que se concretan, caen mes tras mes. Sin embargo, si se hace un análisis minucioso, se observa que no todos los inmuebles sufren las bajas de la misma forma. Un informe pone de manifiesto que hay una característica en común en aquellas unidades que lograron defender mejor sus valores en los últimos dos años pese al contexto adverso.

De acuerdo al Registro de Operaciones Inmobiliarias, realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, entre 2019 y 2021, los precios de cierre de las operaciones para todos los segmentos de propiedades cayeron un 24,6%. Sin embargo, el informe pone sobre la mesa un dato sobre el que vale la pena profundizar: el descenso de precios afectó mucho más a los edificios usados entre medianeras sin amenities que a las torres o edificios clásicos.

¿Son los amenities los que hacen que una unidad defienda mejor su valor? Para Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima y quien participó en la realización del informe, en los edificios premium con amenities lo que prima sobre el precio es la escasez. “Por eso han ajustado mucho menos el precio”, analiza. “Claramente el ajuste afectó mucho más a los edificios usados entre medianeras porque la oferta en ese segmento es exorbitante y allí opera la ley de la oferta y la demanda”, completa.

En relación al dato que señala que los precios de las unidades ubicadas en torres cayeron menos, Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, analiza: “Es probable que se perciba a la torre como algo un poco más escaso debido al nuevo código urbanístico. No podrán construirse al mismo ritmo que antes, ahora hay más restricciones”. A su vez, indica que otro factor importante es la vigilancia, un servicio al que muchas personas le dan valor y que, en ese tipo de construcciones, “se siente menos la incidencia del costo en las expensas”.

A su vez, Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, destaca que el valor que adquieren las unidades en un edificio que cuenta con amenities “en general es superior al costo de construirlos”. Además, sostiene: “No necesariamente tenerlossignifica un encarecimiento en las expensas. El costo está en construirlos, pero el mantenimiento no es costoso. Por ejemplo, en muchos casos, el uso de SUM o parrilla implica el pago de una tarifa por parte del cliente y eso no se ve reflejado en lo que pagan todos los vecinos”.

El costo de las expensas siempre es un ítem importante al momento de encarar una mudanz, pero para Mateo García, director residencial de Toribio Achával, después de 2020, la valoración de los espacios y servicios brindados por los proyectos inmobiliarios generaron “una tendencia más elástica en la ponderación de este ítem en función a la calidad de vida propuesta”.

Qué amenities son los más valorados

La llegada de la pandemia de coronavirus transformó los modos de vida y, por ende, los espacios que las personas buscan habitar. Eso tuvo un impacto en los amenities que los desarrolladores proyectan en los edificios y en el uso que les empezaron a dar los vecinos. Según explica García, los amenities les permitieron a muchos tener un “respiro” dentro de la gran ciudad en tiempos de coronavirus.

“Aunque se utilicen por turnos o períodos breves es mejor que no tener nada y estar encerrado en un departamento”, opina Guadalupe Saenz Burugay, team leader de Bresson Realty. Para la especiliasta, lo más buscado es la vigilancia las 24 horas, tener pileta ya sea cubierta o descubierta, cancha de tenis o squash, SUM, parrilla, circuito de ejercicios al aire libre y lugares de esparcimiento para los chicos.

En el mismo sentido se manifiesta Salaya Romera. “Hay amenities que están dejando de existir, como los saunas. Ahora se buscan lugares al aire libre, con verde, salas que tengan equipos de gimnasia para entrenar ahí mismo, áreas reservadas para tener reuniones de trabajo y estudiar”, indica. Además, remarca que los amenities “adquieren más valor en las unidades pequeñas que en las grandes”.

Según el broker, el corredor Norte “es el más demandante de los amenities”. Por su parte, Saenz Burugay asegura que Palermo es uno de los barrios que cuenta con más edificios que tienen esa característica y señala que Recoleta “de a poco los va incorporando, ya que sus construcciones actuales son de estilo francés o racionalista pero de grandes cantidades de metros”.

Qué opina el CEO de Adrián Mercado sobre la situación económica y del sector inmobiliario

diciembre 13, 2021diciembre 13, 2021 infoconstruccion

Fuente: Ámbito ~ En diálogo con Ámbito, el empresario inmobiliario se mostró optimista con respecto al futuro de la argentina y dijo que el Gobierno está tratando de cuidar a la industria local. Analizó también porque los argentinos no invierten sus dólares en la compra de inmuebles, pese a la fuerte caída de precios.

Locuaz con buena disposición a la charla, enfático al hablar sobre tu optimismo con respecto a la situación de la economía en 2022, pero también con algunas críticas en relación al comportamiento del empresariado argentino y los inversores extranjeros.

Así se mostró Adrián Mercado, titular del grupo homónimo dedicado a la gestión inmobiliaria y las subastas, durante una entrevista con Ámbito, en la que se refirió a la industria argentina, la gestión de Alberto Fernández y la llegada de capitales extranjeros, además de analizar la situación actual del mercado inmobiliario y de subastas.

Las frases más destacadas de Adrián Mercado

“El camino es cuidar al empresariado industrial argentino, que es el que genera mano de obra y producción local”PUBLICIDAD

“Muchos que pregonan diálogo después hacen lo imposible para que éste no exista. La oposición por la oposición misma no contribuye a nada”

“Miraría con mucho cuidado a los inversores extranjeros porque, cuando estos eligen invertir en un país como el nuestro, siempre es motivados por intereses que generalmente terminan perjudicando a los argentinos”

“Creo que todos esos dólares que están circulando podrían ser invertidos para generar riquezas en el país, pero es necesario establecer reglas claras durante mucho tiempo, con continuidad a lo largo de distintos períodos de Gobierno”.

La entrevista a Adrián Mercado, completa

Periodista: ¿Cómo evalúa la situación económica actual?

Adrián Mercado: -Argentina se encuentra en este momento con un bajo nivel de reservas internacionales, y este Gobierno está tratando de gestionar administrando recursos escasos hasta que se firme el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI), que espero traiga un poco de alivio. Soy muy optimista porque creo que la industria es la que genera trabajo, sin este sector el país no puede ir adelante, y que este Gobierno está tratando de cuidarlo a partir de las restricciones a las importaciones pero también en relación a no incrementar el nivel de impuestos y las tarifas de servicios. El camino es cuidar al empresariado industrial, que es el que genera mano de obra y producción.

P.: ¿Qué acciones gubernamentales y sectoriales deben realizarse para dinamizar la economía en 2022?

A.M.: Hace falta diálogo, porque es muy importante. Muchos que pregonan diálogo después hacen lo imposible para que éste no exista. La oposición por la oposición misma no contribuye a nada. Por eso, creo que depende mucho de la actitud de los sindicatos, del Gobierno, los empresarios…es importante que se concrete eso que muchas veces se declama pero aún no se materializa: una gran mesa de debate para generar las políticas que necesita cada uno de los sectores. Reglas claras: el gobierno no puede prometer lo imposible; los sindicatos no pueden exigir imposibles de cumplir. Debemos ser francos.

P.: Con respecto a la llegada de inversiones al sector inmobiliario, ¿cuál es el panorama?

A.M.: Miraría con mucho cuidado a los inversores extranjeros porque, cuando estos eligen invertir en un país como el nuestro, siempre es motivados por intereses que generalmente terminan perjudicando al país. Cuando se produce una corrida (financiera) son los primeros en fugar capitales, ya nos ha pasado. Llegan con dólares, buscan oportunidades y compran por dos pesos una empresa argentina que a lo mejor nos contó 100 años ponerla en pie. Así que si no es momento que lleguen inversiones no me preocupa demasiado. Lo que sí me preocupa es que nuestro mercado local se desarrolle primero de manera sostenible y después si quieren llegar inversiones extranjeras a asociarse con capital minoritario, bienvenido sea.

P.: ¿Qué pasa con los inversores locales, que siendo los mayores tenedores de dólares por fuera de EEUU, no muestran interés en el mercado inmobiliario, por ejemplo?

A.M.: Creo que a veces nos traicionamos a nosotros mismos. Es cierto que los argentinos atravesamos malas experiencias, muchas veces a los que apostaron por el país les fue mal con alguna inversión, pero también Argentina brindó muchas oportunidades sobre todo a las personas con empuje e iniciativa para salir adelante. Es importante tener en cuenta que, cada industria que cierra, quedan familias en la calle y luego no se abren tantos puestos de trabajo. Entonces, creo que todos esos dólares que están circulando podrían ser invertidos para generar riquezas en el país, pero es necesario establecer reglas claras durante mucho tiempo, con continuidad a lo largo de distintos períodos de Gobierno, no es fácil, pero el momento actual podría ser un comienzo.

P.: ¿Cómo evolucionó el mercado de subastas en estos últimos años?

A.M.: En los cuatro años previos a la pandemia y más incluso durante la cuarentena, nuevos actores se sumaron a las subastas inmobiliarias debido al cierre o recorte de personal que sufrieron numerosas empresas. Existen casos de trabajadores despedidos que encontraron en las subastas una oportunidad para invertir sus indemnizaciones, para asegurarse una fuente de ingresos. Las subastas -como en toda época de crisis- genera una expectativa importante porque la gente puede comprar autos y utilitarios varios, que tiene un mercado de usados desarrollado y se puede llegar a ganar entre un 20 y 30% en pesos. Ése es un nicho importante. Otra situación que contribuyó al crecimiento del mercado de subasta: el dólar, que se mostró con fuerte volatilidad y tocó máximos por encima de los $200; porque el temor de algunas personas a una devaluación los llevó a participar de subastas para resguardar sus ahorros a partir de la inversión en bienes materiales. Eso provocó que la cantidad de personas participando en subastas se duplicara o incluso triplicara. Así los valores de los ‘usados’ se llegara a pagar casi a la par de un bien nuevo, lo que se profundizó a partir de los problemas registrados en la importación de rodados 0KM o autopartes.

P.: ¿Cuáles son tus recomendaciones para una persona que quiera ingresar al mundo de las subastas?

A.M.: Mi primera recomendación es que –siempre que se pueda- vayan a ver el rodado o inmueble por el que ofertarán en la subasta, porque no es lo mismo que comprar una cafetera o una máquina pequeña. Es importante evaluar el estado general de bien a comprar. La segunda, analicen los precios de mercado antes de ofertar.

P.: ¿Cuánto más económico puede llegar a conseguirse un bien en una subasta?

A.M.: Es oferta y demanda. Incluso pueda pasar que se establezca alguna paridad de precios entre ‘usado’ y nuevo, sobre todo cuando se produce un desabastecimiento por parte de las terminales o por cupos a la importación.

P.: ¿Con qué perspectiva arranca 2022 para el segmento de parques industriales?

A.M.: La industria empezó a recuperarse con el cambio de Gobierno ya que éste le da una impronta industrial que se percibe desde el momento en que empieza a limitar las importaciones. Las pymes tuvieron un reflejo automático de comenzar a producir para abastecer esa nueva demanda. Frente a esta situación, se incrementó la demanda de lotes en parques industriales –que son los únicos que se venden con financiamientos y en pesos- para su posterior construcción en galpones y empresas. Eso se frenó con la pandemia. Ahora, la demanda se está recuperando.

P.: -Luego de la fuerte baja de precios de los inmuebles, de hasta el 30%, ¿cómo evolucionará el mercado inmobiliario?

A.M.: La baja del 30% en el precio de los inmuebles residenciales era un escenario esperado. Mientras que el segmento corporativo tiene una reacción más rápida: cualquier propietario de oficina o local se adapta más fácilmente a las tendencias del mercado, en este caso una baja. No ocurre lo mismo con dueños de departamentos por ejemplo porque a ellos les cuesta más asumir que su vivienda ha perdido valor. Hacia adelante, observamos que el sector se irá recuperando a medida que se vaya dando una mayor presencialidad laboral. De hecho, la parte corporativa ya está repuntando. Mientras que lo residencial irá de a poco encontrando su punto de equilibrio entre oferta y demanda.

P.: -¿Apostarías al mundo de los criptoactivos?

A.M.: Tengo mucho temor con respecto a ese mundo, no porque sea conservador sino porque espero una ‘piña’ en algún momento. Quizás haya inversores que están haciendo una buena diferencia pero yo creo que debería estudiar un poco más el tema. Mi recomendación para las familias es tomar muchos recaudos a la hora de invertir en este segmento.

Lanzan el primer fondo cerrado de inversión inmobiliaria del interior del país

diciembre 13, 2021diciembre 13, 2021 infoconstruccion

Fuente: Ámbito ~ La sociedad de Bolsa Dracma ofrece una alternativa para inversores institucionales y pequeños ahorristas, desde los $100.000. ¿De qué se trata?

La sociedad de bolsa Dracma S.A., de fuerte presencia en Córdoba, lanzará el próximo 15 de diciembre el primer fondo cerrado de inversión inmobiliaria del interior del país bautizado “Dracma Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario”.

“Se estructura bajo el nuevo régimen especial de vehículos de inversión colectiva para el desarrollo del sector inmobiliario”, afirmaron a Ámbito desde la empresa de servicios financieros. Y agregaron: “Los costos de construcción en mínimos históricos, el creciente déficit habitacional del país y la voluntad del gobierno de impulsar la industria de la construcción como eje de la reactivación económica, determinan una oportunidad única para invertir en activos inmobiliarios”.

Dracma

El FCIC Inmobiliario es administrado por Dracma, con más de 15 años de trayectoria. Según detallaron, su objetivo es tener un mercado de capitales que sirva como medio de financiamiento de proyectos de economía real. “Vemos como una muy buena oportunidad de inversión la posibilidad de invertir en un activo real con valor dólar como una forma de protegerse contra la inflación, al mismo tiempo es un activo que no está correlacionad con la volatilidad de los mercados financieros. El ladrillo ha sido históricamente refugio de valor porque te protege muy bien en altos periodos inflacionarios”, sostuvo John Walker, vicepresidente de Dracma SA.

Dracma FCICI emitirá cuotas partes en tramos (cada proyecto es una emisión nueva) por hasta $6.000 millones, permitiendo tanto a inversores institucionales con un ticket mínimo de $10 millones y a minoristas con un ticket mínimo de $100.000. “Así podrán invertir sus ahorros en proyectos genuinos y de gran calidad, en un marco de seguridad jurídica que implica el régimen de oferta pública de CNV”, enfatizaron desde la sociedad.

El primer proyecto del Fondo se realizará en asociación con la desarrolladora Grupo Elyon, y se trata de una torre de departamentos ubicada en pleno corazón de Nueva Córdoba, a metros del centro comercial Patio Olmos.

Elyon

“Nos motiva el hecho de darle la posibilidad a través de este vehículo a inversores institucionales de que inviertan en proyectos de Economía Real, que permiten dinamizar la inversión productiva y la generación de empleo, que de otro modo no les resultaría sencillo hacerlo”, resaltó Walker.

Pero además remarcó que al mismo tiempo se puede “darle acceso a esta inversión a miles de inversores pequeños, que con un ticket mínimo van a poder invertir en grandes proyectos, en las mismas condiciones que los inversores institucionales, por eso les decimos ‘invertí con los grandes’”.

Presión inmobiliaria: «Ley de Alquileres debería suspenderse esta misma semana»

diciembre 8, 2021diciembre 8, 2021 infoconstruccion

Fuente: Cronista ~ Cucicba, el colegio de corredores porteños, se reunió con el equipo de Sergio Massa. Estiman que en 180 días habrá una nueva norma. Mientras tanto: se volverá a la de hace dos años: para los contratos que se firmen o renueven durante ese lapso se utilizará la que rigió hasta mediados de 2020.

Las inmobiliarias parecen estar más cerca de su objetivo. Luego que el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, llamó a discutir en el Congreso una nueva Ley de Alquileres, al advertir que «fracasó» la norma sancionada hace un año y medio, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) se reunió con diferentes representantes del massismo, quienes le aseguraron que antes de fin de año se «suspende» la normativa que hoy rige al mercado locativo.

«La semana pasada nos reunimos con el equipo de Sergio Massa y no explicaron que en los próximos días se tratará un proyecto para ‘suspender’ la Ley de Alquileres por un periodo de seis meses», explicó Marta Liotto, presidente de Cucicba.

La propuesta busca es que, durante 180 días, los diferentes actores del sector se reunan para debatir una nueva ley que regule los alquileres. «No vamos a modificar la normativa existente: vamos a generar una nueva. Porque, claramente, la actual fracasó», explicó Liotto, quien, durante las próximas horas, será recibida por Massa para tratar los pormenores.

El Colegio impulsa la derogación de la -Ley de Alquileres, prácticamente, desde su sanción, en junio de 2020. De hecho, durante toda la campaña electoral, se reunieron con los principales candidatos -ahora, diputados electos-, para pedir modificaciones en la normativa actual.

¿Qué pasa con los contratos post suspensión?

«Lo que está impulsando Massa es que se suspenda la ley y no que se derogue. En ese caso, los contratos que se celebren durante el periodo que la normativa está suspendida se regirán por la ley anterior, la que rigió hasta 2020«, remarcó Liotto, durante un almuerzo de fin de año del Cucicba con periodistas.

Es decir, que los nuevos contratos de alquileres que se firmen en el primer semestre del año se harán por dos años y serán las partes quienes pacten cómo serán los incrementos.

Hay que recordar que la ley actual establece contratos por tres años y un índice que elabora el Banco Central para establecer la actualización de valores. El mismo se forma en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC), del Indec, y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), del Ministerio de Trabajo.

Marcela Passo, la massista que, a partir del 10 de diciembre, volverá a ser diputada nacional tras dos años de impasse, le confirmó a El Cronista que el objetivo es hacer una «revisión integral» de la ley actual.

En ese aspecto, señaló que los «temas más candentes» que analizarán son cuatro: los plazos de los contratos, así como los ítems vinculados con la información de los contratos que se deben presentar ante la AFIP, las garantías y el ajuste en los contratos.

¿Suben los precios de los alquileres?

Desde el sector, aseguran que, al igual que ocurrió con la normativa en 2020, la incertidumbre sobre los cambios que se implementarán generará un parate en el sector, lo que provocará una disminución de la oferta y, por ende, una suba de los precios.

«Para nosotros, la decisión de suspender la ley actual tiene que ser ya: debería suceder esta semana y, luego, en seis meses tendríamos una nueva normativa. Duarante ese periodo, los precios no deberían subir: muchos van a querer celebrar los alquileres porque confían en la ley anterior», explicó Liotto.

Pero el temor de las inmobiliarias es que la suspensión no se concrete y la incertidumbre sobre una posible nueva ley genere mayores subas en los valores de los alquileres.

Según el último informe de Zonaprop, el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad se ubica en $ 45.350 por mes, 3,3% por encima de noviembre. En 11 meses de 2021, acumulan suba de 47,8%, levemente por encima de la inflación. En 2020, aumentaron más de 60%. La ley actual se sancionó a mediados de ese año, lo que hizo que muchos dueños decidieran sacar su propiedad del mercado. La oferta de inmuebles en alquiler, no obstante, sigue acotada: el volumen actual de avisos es 10% menor al de 2020 y 20% por debajo del de 2019.

Indice M2 Real para CABA de octubre 2021

diciembre 3, 2021diciembre 3, 2021 infoconstruccion

Fuente: Reporte Inmobiliario ~ El porcentaje de baja del precio de m2 general en CABA con respecto a septiembre fue del 2,15%.

RE/MAX Argentina en conjunto con Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario elaboran y comunican mensualmente el único índice de precios que pone a disposición libremente, información valiosa sobre los precios reales de cierre de operaciones del mercado inmobiliario. Este nuevo índice presentado por primera vez en su origen hace ya cinco meses entre economistas, periodistas especializados, se configura como un referente en materia de transparencia del mercado inmobiliario argentino.

El Índice del M2 Real de octubre, muestra una nueva reducción de los precios del 2,81 % en promedio con respecto al del mes anterior. Los valores promedio de cierre para las distintas tipologías pasaron de USD 1.905 a USD 1.864 en el último mes. Por otro lado la brecha entre el valor originalmente publicado, conocido habitualmente como rango de contraoferta representó en octubre del 2021 el – 7,33 %.

Al analizar el comportamiento por segmento, se observa que las unidades de 1 ambiente pasaron de USD 1.865 el mes anterior a USD 1.791; las de 2 ambientes de USD 1.948 a USD 1.868 y las unidades de 3 ambientes de USD 1950 a USD 1.917. Si bien todas las tipologías muestran descenso en el precio por m2, los departamentos de dos ambientes fueron los que experimentaron la mayor retracción con un 4,1 % con respecto a septiembre del 2021. El precio de cierre de los monoambientes se redujo casi el 4 % (-3,97 %) mientras que la tipología de 3 ambientes fue en octubre la que menor porcentaje descendió con un 1,7 %, producto tal vez del haber sido la que mayor ajuste sufrió en setiembre donde el precio había caído en el orden del 6 %.

El índice incluye los datos de compra venta de departamentos de la red de oficinas adheridas a la marca RE/MAX cuyo primer dato corresponde a enero del 2020 con actualización mensual en función del valor de cierre de las compraventas efectuadas.

Desde el mes de origen de la serie, 21 meses después, la caída del precio del m2 de departamentos en la ciudad fue del 17,4 %, pasando de U$D 2.256 a los U$D 1.864 registrados en las operaciones concretadas de octubre de 2021.

METODOLOGIA Para elaborar el índice se utilizó una base de datos de la cual se filtraron operaciones correspondientes a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Los datos disponibles de las operaciones vienen dados por:

1. Separar las operaciones por ciudad.
2. Ordenarlas en función del mes y en función del precio promedio por m2, de menor a mayor.
3. Analizar los datos elaborando diferentes índices comparativos, que se sintetizan en los siguientes: – Índice de precio promedio de m2 por mes, tomando el promedio simple de precios de m2 de cada mes. – Índice de precio promedio de m2 por mes, tomando el total de precios efectivos en el mes dividido por la cantidad de m2 transaccionados.
4. Se eliminaron distorsiones y sesgos provenientes de datos atípicos.
5. Finalmente, se elaboraron índices tomando como referencia departamentos de un ambiente, de dos ambientes y de tres ambientes, se calculó el precio promedio del m2 para cada mes, y se analizó su evolución. En algunos casos los resultados del mes de abril o mayo del 2020 fueron descartados en función del impacto concreto que la pandemia y las restricciones impuestas para su control provocaron en el mercado, paralizando casi por completo su actividad. De esta manera se logró obtener datos precisos respecto a los valores del metro cuadrado de departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Dato clave sobre el mercado inmobiliario: ¿seguirán bajando los precios de las propiedades?

diciembre 1, 2021diciembre 1, 2021 infoconstruccion

Fuente: iProfesional ~ Uno de cada tres departamentos que salieron a la venta en la Ciudad de Buenos Aires en los últimos seis meses fueron retasados por los propietarios.

El dato sobresalta, en especial a los expertos en el sector: uno de cada tres departamentos que salieron a la venta en la Ciudad de Buenos Aires en los últimos seis meses fueron retasados -siempre a la baja- por los propietarios, con el único objetivo de poder vender la propiedad.

Se trata de un fenómeno que se profundizó en los últimos meses: el descuento promedio fue del 8,1% (en dólares).

Los datos surgen de un relevamiento de Zonaprop, el portal inmobiliario más importante del mercado.

Ahora bien, ¿cuánto bajaron los precios en lo que va del año cuando se concretan las operaciones?

Según Zonaprop, la baja llega al 7% (en dólares). «Desde el valor máximo que tuvieron en el 2019, el descenso es de un 15,5%. Las unidades de pozo son las que mejor resisten la depreciación: decrecen solo un 3.9% en el año», dice el último informe.

Los barrios más afectados por las rebajas son Nueva Pompeya y Agronomía: 16,2% y 13,5% respectivamente. «En el otro extremo, los barrios lindantes a la General Paz en el oeste y el sur de la Ciudad presentan las menores bajas». ¿Seguirán bajando los precios de las propiedades?

¿Cuánto dinero cuesta comprar una propiedad en CABA?

El precio promedio de una propiedad en CABA se ubica en los u$s2.366 por metro cuadrado. Por ejemplo, el departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 123.185 dólares. Uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los 175.373 dólares.

Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, el valor máximo se encuentra en Puerto Madero: u$s5.552 por metro cuadrado. Le siguen Palermo con 3.053 dólares/m2 y Belgrano con 2.937 dólares/m2. En la otra punta, el valor mínimo está en Lugano con 1.143 dólares/m2.

Resulta llamativo lo que sucede con el costo de la construcción que, al revés de lo que sucede con el precio de los inmuebles, continúa con la tendencia alcista. Cada vez es más caro construir por el imparable encarecimiento de los materiales para la construcción. Y también en el costo de la mano de obra.

En los últimos tres meses, el precio para construir acumuló un aumento del 5.7%. (Sin embargo), cuenta Zonaprop, «construir hoy cuesta un 23% menos que el promedio 2012-2021«.

De acuerdo al relevamiento de la inmobiliaria Maure -que viene haciendo el mismo ejercicio en los últimos años- hoy en día existe un 30% más de inmuebles a la venta en la CABA respecto del año pasado, cuando empezaban a relajarse las restricciones de la cuarentena dura. El precio promedio de una propiedad en CABA se ubica en los u$s2.366 por metro cuadrado

Para tener en perspectiva: esa misma oferta de propiedades es 42% mayor a la que existía en septiembre de 2019, cuando todavía no había explotado la pandemia.

Los expertos ya hablan de un mercado que está «roto», distorsionado, por varias razones: la incertidumbre cambiaria es la principal razón. Con pocas certezas de lo que vaya a suceder con la macroeconomía de acá en adelante, la demanda de inmuebles se desplomó.

Cruce de denuncias en la guerra de Re/Max y el Colegio de corredores inmobiliarios porteño

noviembre 30, 2021noviembre 30, 2021 infoconstruccion

Fuente: BAE ~ Sebastián Sosa, presidente de Re/Max, fue contra CUCICBA y los acusó de boicot, cartelización y abuso de posición dominante ante la Comisión Nacional de la Competencia. Denunció que les hacen grafitis y les ponen cemento en la cerradura de los locales.

Un nuevo round en la pelea entre Re/Max, el sector inmobiliario, municipios y la Inspección General de Justicia. Re/Max presentó una denuncia a la Comisión Nacional de la Competencia (CNDC) contra el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), al que acusó de boicot, cartelización y abuso de posición dominante.

Los frentes abiertos contra Re/Max, que se define como una organización internacional de bienes raíces, fundada en 1973 en Estados Unidos, son varios. Más de una veintena de municipios, les prohíben hacer publicidad en vía público; otros les prohíben abrir inmobiliarias con el formato de franquicias. Las presentaciones se multiplican por todo el país. Hace pocos meses, el responsable de una franquicia en Jujuy fue detenido por poner a la venta parte de la Quebrada de Humahuaca.

La Inspección General de Justicia (IGJ) declaró ilícita «la compra, la venta y el alquiler de propiedades a través de las franquicias Remax» y ordenó «su inmediata disolución y liquidación«. El organismo dictaminó que es ilegal, para las inmobiliarias, operar bajo el régimen de franquicias. Hizo lugar a una denuncia que hizo Armando Pepe, como ex presidente de CUCICBA.

«Nos hacen grafitis en los locales y hasta nos llegaron a poner cemento en las cerraduras», denunció Sebastián Sosa, presidente de Re/Max

Re/Max opera en el país a través de franquicias, cuenta con más de 150. Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay, señaló: “No somos una inmobiliaria, ni una red de inmobiliarias. Las franquicias las otorgamos a cualquier persona, sino es corredor, debe asociarse a uno. Chocamos con viejas estructuras y gente que no quiere el progreso. Decidimos hacer la denuncia, en realidad los denunciantes son alrededor de 10 corredores y nosotros los acompañamos, porque CUCICBA nos quiere sacar del mercado”.

Otro dato no menor, Sosa impulsó la creación de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios, pero la Inspección General de Justicia le denegó la autorización. La idea era unir a las empresas que ofrecen venta de propiedades a través de franquicias.

El presidente de la cadena de franquicias contó los problemas que tuvieron en los últimos días: “Nos hacen grafitis en los locales y hasta nos llegaron a poner cemento en la cerradura. Hacen todo para que nos vayamos y abrimos 30 locales en la pandemia. Decidimos hacer una denuncia contra el Colegio de martilleros de la Ciudad por boicot, cartelización y abuso de posición dominante. Hasta influyen en el poder político para poder cambiar las leyes”.

Sebastián Sosa apuntó sus cañones contra la flamante presidenta y ex vice de CUCICBA, Marta Liotto y señaló: “Son eternos opositores al cambio. Las autoridades de los colegios inmobiliarios están atornillados a las bancas y lo único que quieren es perjudicar al mercado en general. Nos usan en las campañas para ganar elecciones”.

Marta Liotto prefirió el silencio y envió a Jorge Martín Irigoyen, el abogado del Colegio de Martilleros a responder: “El problema de Re/Max es el sistema, para operar deben ser corredores, estos no pueden asociarse a alguien que no tenga la matrícula. Hacen publicidad engañosa, decían ‘mudamos una familia cada 10 minutos’ pero Re/Max Internacional no es reconocida en el país ni por la IGJ porque ni tiene domicilio fiscal en Argentina. Ahora cambiaron el discurso y hablan de Pymes, son profesionales no son Pymes”.

«Impulsan una Cámara de empresas inmobiliarias cuando ni siquiera el presidente de Re/Max es corredor inmobiliario», dice Jorge Martín Irigoyen de CUCICBA

Mientras desde Re/Max dicen que tienen 150 oficinas, 5000 empleados directos y 10.000 indirectos, en CUCICBA dicen que no es así. “Dicen que buscan emprendedores, les cobran a todos por trabajar. Cada persona que incorporan les paga 67 dólares mensuales por pertenecer y tener un escritorio, además de 247 dólares anuales para ser parte de Re/Max Internacional. Compiten con inmobiliarias que tienen empleados en blanco, con vacaciones, aguinaldos y no pagan por trabajar. Impulsan una Cámara de empresas inmobiliarias cuando ni siquiera el presidente de Re/Max es corredor inmobiliario”, señaló el abogado de los martilleros.

Se multiplican las denuncias

Sebastián Sosa prometió que este es el inicio de una serie de medidas que llegan para responder a todos los embates y no descartó hacer denuncias a otros Colegios, como el de provincia de Buenos Aires, entre otros. Un nuevo round de esta pelea que dará para largo.

Ley de alquileres: el Gobierno da marcha atrás y la suspenderá por seis meses

noviembre 26, 2021noviembre 26, 2021 infoconstruccion

Fuente: La Nación ~ Se evalúa impulsar la suspensión por ley o por decreto, y avanzar en una nueva legislación; Juntos por el Cambio reclama la derogación de la norma.

El Gobierno y la cúpula oficialista de la Cámara de Diputados comenzaron a trabajar en una reforma de la ley de alquileres que contemplaría una suspensión, por 180 días, de la norma sancionada el año pasado. La decisión del oficialismo va en línea con el reclamo de Juntos por el Cambio que, durante la campaña electoral, propuso modificar la actual legislación o bien derogarla.

El presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, sentenció anteayer que la ley de alquileres “fracasó” y llamó a discutir en el Congreso una nueva norma que brinde “certezas” al propietario y “garantías y tranquilidad” al inquilino. Massa se reunió con el presidente Alberto Fernández, el jefe de bloque oficialista, Máximo Kirchner, la secretaria Legal y Técnica, Vilma Ibarra, y el ministro de Vivienda, Jorge Ferraresi, quienes acordaron avanzar, en principio, con la suspensión de la ley vigente.

Aún no se definió cómo se instrumentará dicha suspensión, si por la vía de una ley o por decreto presidencial. Según indicó Massa a LA NACION, de optarse por el decreto, la idea es convocar a una comisión en la que todas las partes estén representadas para que elabore, durante los 180 días que duraría la suspensión, una nueva ley.

El ministro Ferraresi confirmó la intención del Gobierno en avanzar en una reforma y no en la derogación de la ley. Asimismo, indicó que la iniciativa contemplaría una mirada federal sobre la problemática.

“En una Argentina tan heterogénea tiene que haber leyes más particulares y leyes provinciales, una ley así no se puede aplicar igual en la zona más rica del país que en la más pobre”, enfatizó Ferraresi

Un fracaso compartido

Oficialismo y oposición coinciden en que la ley aprobada en junio del año pasado, lejos de surtir los efectos deseados, perjudica tanto a propietarios como a inquilinos.

En efecto, la norma establece una serie de obligaciones que deben cumplir los propietarios que, a la postre, redundaron en una drástica reducción de la oferta de inmuebles para alquilar, lo que provocó un alza inusitada en los precios que deben pagar los inquilinos, incluso por encima de la inflación.

Entre las disposiciones impuestas por la ley figuran la obligación de los propietarios a firmar contratos mínimos de tres años; a realizar un solo aumento anual acorde al índice establecido por el Banco Central (BCRA) y a registrar todos los contratos de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Alquileres de departamentos y locales comerciales. Hay muy pocos anuncios en la calle de departamentos, la mayoría es para venta. TambiÈn fotos de carteles para alquilar o vender locales comerciales. Av Cordoba 2600.Hernan Zenteno – La Nacion/Hernan Zenteno

Según indicó Ferraresi, es muy bajo el porcentaje de alquileres son son declarados ante la AFIP.

“Se estiman más de dos millones de alquileres y solo se declararon cerca de 120 mil contratos”, indicó el funcionario.

Ferraresi, exintendente de Avellaneda y hombre muy ligado al kirchnerismo, reprochó que la ley de alquileres “es uno de los tantos fracasos de Pro”, ya que fue impulsada durante el gobierno de Mauricio Macri.

En rigor, si bien la iniciativa cobró vuelo durante el macrismo -de hecho, tiene el sello del exsecretario de Vivienda, Iván Kerr, y del exdiputado de Pro Daniel Lipovetzky-, lo cierto es que fue el kirchnerismo el que impulsó su sanción en el Congreso tras ganar las elecciones presidenciales en octubre de 2019. Sin ir más lejos, la Cámara de Diputados le dio media sanción un mes después y el Senado, con 39 votos a favor, convirtió el proyecto en ley en junio de 2020, es decir, seis meses después de que Fernández asumiera el gobierno.

Desde la oposición, la diputada electa de Juntos por el Cambio, María Eugenia Vidal, coincidió con el oficialismo en que la ley de alquileres fracasó, por lo que propuso que directamente sea derogada para avanzar en una reforma.

“Es cierto que la ley se presentó durante el gobierno de Mauricio Macri”, admitió Vidal, pero recordó que la iniciativa se aprobó “con el acompañamiento del Frente de Todos”.

“Nuestro compromiso es poder derogarla, el que alquila le dedica más del 40% de lo que gana para pagar el alquiler”, argumentó e insistió en que “la ley no fue buena ni para propietarios ni inquilinos”.

En ese sentido, celebró la decisión del oficialismo de modificarla. “En todo lo que sea bueno para la gente, ¿Por qué no vamos a estar de acuerdo con el Gobierno?”, se preguntó Vidal, aunque a su juicio el mejor camino es la derogación lisa y llana de la actual ley. “Este tema requiere una respuesta rápida del Congreso”. sostuvo.

Sergio Massa anticipó que volverán a discutir la ley de alquileres

noviembre 25, 2021noviembre 25, 2021 infoconstruccion

Fuente: Ámbito ~ El presidente de la Cámara de Diputados dijo que la legislación actual «fracasó» y adelantó que impulsarán otro proyecto. «Tenemos una deuda pendiente», lanzó.

Sergio Massa admitió este miércoles que la Ley de Alquileres «fracasó» y adelantó que impulsarán un nuevo proyecto «que le dé certezas al propietario y termine con la incertidumbre del inquilino».

«Tenemos una segunda deuda pendiente. En el gobierno anterior, el Congreso sancionó la ley que fracasó: la ley de alquileres que pretendía beneficiar a inquilinos y propietarios y falló», analizó el presidente de la Cámara de Diputados durante el Acto por el Día de la Construcción, que se desarrolló en el edificio de la confitería «El Molino». Si bien el debate sí comenzó con la gestión de Cambiemos, fue durante el gobierno del Frente de Todos que obtuvo sanción del Congreso.

En el evento, del que también participó Alberto Fernández, Massa destacó que la legislación promulgada en junio del año pasado no cumplió con los objetivos deseados y que, por tal motivo, buscarán discutir un nuevo proyecto superador en el Congreso.

«El congreso tiene un rol central en el trabajo coordinado con el sector. Impulsar un instrumento de crédito hipotecario que nos permita motorizar el sector trabajamos junto al ministerio de economía para que en los próximos meses podamos tener esa ley», destacó el funcionario.

Asimismo, ponderó el rol de la construcción como una industria generadora y multiplicadora de empleo en la Argentina» y explicó que «este es un Gobierno que cree en la inversión y la obra pública como un motor del desarrollo».

En esta tónica, el líder del Frente Renovador dijo que «un segundo deber del Congreso para las próximas horas es junto con la inversión pública acompañarlo con la inversión privada. Los argentinos ahorran de dos maneras en dólares y en ladrillos. La idea del Gobierno es disminuir la primera para aumentar la segunda».

A su turno, en ese mismo acto y por videoconferencia, el Alberto Fernández había afirmado que Argentina necesita «inversores que construyan, que abran fuentes de trabajo» y llamó a generar «encuentros más allá de la diversidad» para la reconstrucción del país.

Oportunidad: precios de inmuebles con caídas históricas. Dónde y en qué convierte invertir

noviembre 25, 2021noviembre 25, 2021 infoconstruccion

Fuente: Cronista ~ Según las inmobiliarias, hoy se pueden encontrar propiedades con rebajas que no se conseguían desde la crisis de 2002. ¿En pozo o a esternar? ¿usados o terrenos?

El mercado inmobiliario atraviesa una de las peores crisis de su historia. Con superstock de inmuebles a la venta, los precios de publicación bajaron más de un 15% desde 2019. Pero, en las concreciones, las reducciones son más agresivas y llegan hasta el 35%. Para los especialistas, esto hace que ya haya oportunidades de compra similares a las de 2002, con el corralito y el fin de la convertibilidad. ¿Dónde conviene invertir?

«Ya hay oportunidades similares a las de 2002. En unos años, quienes compren hoy podrán decir que hicieron un gran negocio», asegura Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima.

«Los precios de los inmuebles están llegando a su record histórico a la baja», remarca el especialista.

Según el último informe de Zonaprop, el precio medio en la ciudad de Buenos Aires se ubica hoy en u$s 2380 por metro cuadrado (m2), con una baja del 0,6% en octubre respecto al mes anterior.

De esta forma, los precios de venta acumulan una desaceleración del 6,4% en todo 2021 y del 15% desde el máximo de 2019. Las unidades usadas chicas son las que registran mayor caída este año.

Pero, para los especialistas, en las concreciones las bajas son más agresivas con una caída en los precios del 35 por ciento.

Hoy, por ejemplo, un departamento de dos ambientes en la zona de Tribunales se vende a un precio de u$s 48.000, la mitad de su valor hace tres años. La pandemia influyó en una zona que, actualmente, tiene gran cantidad de oferta disponible.

En la zona del Microcentro, las bajas promedian el 50%. Las unidades de dos ambientes y 45 metros cuadrados (m2) tienen un precio promedio de poco más de u$s 40.000, cuando ese valor, prepandemia, era de entre u$s 70.000 y u$s 80.000.

Dónde están las oportunidades

«Debería haber oportunidades en todos los tipos de departamentos y, si bien se consiguen precios realmente bajos, no es generalizado. Hay ofertas similares a 2002 pero en casos concretos», observa Daniel Bryn, fundador de Invertire Real Estate.

Aunque no en términos absolutos -por lo que se apreciaron, en dólares, las propiedades en las últimas dos décadas-, los expertos aclaran que, por la crisis y la devaluación actual, se encuentran oportunidades de compra con tasas de descuento comparables a las que hubo en 2002, cuando los valroes se desploramon hasta un 50% tras el colapso de la convertibilidad.

La mayor oportunidad está en las unidades de pozo. Siempre y cuando, se trate de un desarrollo con una firma de renombre, con planos aprobados y la certeza de que la obra se llevará acabo en los plazos correctos, aclaran los expertos.

«Los desarrollos en pozo son una buena oportunidad. Como no se está vendiendo tanto y necesitan continuar las obras, las desarrolladoras tienen un stock de departamentos que necesitan liquidar sí o sí. En esos casos, se puede negociar un plan de pago y una baja importante en las unidades», ejemplifica Bryn.

Otra de las oportunidades se da en los departamentos a estrenar. «Hay inversores que recién recibieron su propiedad a estrenar y no la quieren volcar al mercado locativo. Entonces, se inclinan a vender el inmueble con la idea de recuperar la inversión«, resalta el empresario inmobiliario.

En ese caso, muchos propietarios están dispuestos a hacer descuentos importantes. «Ellos ganaron pagando en pesos y, ahora, quieren hacerse de los dólares«, explica.

Es que la mayoría de quienes compraron una unidad en pozo lo hizo vendiendo sus ahorros en dólares para hacerse de pesos y, así, pagar las cuotas. De esta forma, sacaron una diferencia más que considerable y, ahora, buscan recuperar el tan ansiado billete verde.

Si bien el mercado de los usados no sobresale como un sector en donde estén actualmente las oportunidades, todos los especialistas consultados aseguran que hay inmuebles que realmente han bajado drásticamente sus precios.

«No hay homogeneidad de valores ni entre inmuebles similares ni por localización. Existen tanto unidades usadas como a estrenar o en construcción, que presentan valores considerablemente más bajos que los que existían hace dos o tres años y otros no tanto. Es un mercado en el cual hay que mirar más que nunca: las diferencias pueden ser muy importantes entre propiedades similares», describe José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Hoy, en los usados, la oportunidad está en aquellos propietarios que estén urgidos por vender. «Serán los que mayor descuentos hagan sobre sus inmuebles, con precios similares a 2002. Eso no quiere decir que cualquier usado tenga ese descuento», explica Bryn.

«Tengo clientes que viven en el exterior y quieren deshacerse de sus inmuebles en la Argentina. Eso hace que estén más apurados que el resto. Ahí, claramente, hay un buen negocio», dice Bryn.

Cuáles resisten mejor la baja de precios

Oportunidad hoy es sinónimo a desaceleración de los valores. Pero, si bien el mercado de bienes raíces está retraido, hay sectores que parecen defender mejor los valores.

Los lotes en countries, las casas en barrios cerrados y los PH son tres de las unidades que más resisten la baja de precios. «Estos departamentos no bajan. No hay oportunidades. Resisten mejor la baja de precios porque la demanda es mayor», explica Bryn.