Categoría: Actualidad

Fuente: La Nación ~ Se crean fondos de inversión destinados a la edificación de viviendas para sectores medios y bajos en zonas urbanas y suburbanas

En los últimos días, la industria de la construcción incorporó un instrumento que podría ser un empujón en el camino a la reactivación. Se trata de la normativa que habilita la conformación de un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCICI), que en realidad había sido aprobada en septiembre del año pasado, pero bajo la cual se constituyeron diversos fondos en las últimas semanas.

Los FCICI son mecanismos de inversión colectiva que se financian con los aportes que realizan sus inversores, quienes adquieren cuotapartes y consecuentemente se convierten en cuotapartistas del fondo. El vehículo fue diseñado a través de una resolución general, la N°855 del 10 de septiembre de 2020, emitida por la Comisión Nacional de Valores (CNV). La normativa, que sorprendió gratamente a inversores privados, tiene el claro objetivo de incorporar al mercado de capitales y así incentivar el crecimiento de una actividad clave y motor por excelencia de cualquier recuperación de la economía real: la construcción.

El primero de los fondos de inversión conformados, y quizás el más notorio de ellos, es el Pellegrini I. Se trata de un FCICI que no solamente involucra al mercado de capitales en el afán de reactivar la industria, sino que además lo hace focalizándose en inversiones para viviendas destinadas a sectores de ingresos medios y bajos. Los fondos atraídos deben invertirse en proyectos en zonas urbanas y suburbanas de más de 500.000 habitantes, y se toman en cuenta obras con hasta 20% de avance. La intención es que los fondos sean utilizados para que miles de familias de clase media y baja puedan acceder al techo propio en dichos centros urbanos.

La noticia, inusual en la Argentina, forma parte de una iniciativa de dos organismos estatales, la mencionada CNV y el Banco Nación, la institución bancaria más grande del país. Básicamente, se conformó un fondo cerrado impulsado por Pellegrini S.A, una empresa del Banco Nación. Dentro del fondo, la entidad bancaria estatal funciona como Sociedad Gerente y el Banco de Valores lo hace como Sociedad Depositaria. Esta última es quien se ocupa de la organización de la emisión, la organización de la colocación y actúa como colocador principal. Por ponerlo claramente, es quien consigue los inversores. “Se trata de fomentar estructuras de inversión en la industria de la construcción para activar a un sector clave”, se entusiasma Juan Nápoli, presidente del Banco de Valores.

«Que la CNV y el Banco Nación busquen atraer al mercado de capitales para desarrollar esto es una señal muy importante y un paso en la dirección correcta.»

Juan Nápoli, presidente del Banco de Valores

El fondo, establecido en pesos, tiene una vigencia de diez años. Los cálculos establecían que, para que fuera viable, necesitaba recaudar unos $2000 millones. Finalmente se llegó a esa cifra, con unos $33 millones adicionales. Por ser una inversión en moneda nacional a diez años, con un ticket mínimo de $1 millón, el instrumento está evidentemente orientado a un tipo de inversor calificado. “Son inversores institucionales, principalmente bancos y compañías de seguros”, explica Nápoli. Para generar condiciones de inversión favorables, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) autorizó que los bancos puedan afectar hasta el 1% de la Responsabilidad Patrimonial Computable de las entidades a los fondos comunes de inversión inmobiliaria.

En el caso del FCICI Pellegrini I, está alineado a los cuatro componentes principales de los Principios de Bonos Sociales (Bonos con impacto social positivo alineados a los SBP por sus siglas en inglés) del ICMA (International Capital Market Association) generando un impacto social positivo.

En el lanzamiento del Pellegrini I, el presidente del Banco Nación, Eduardo Hecker, aseguró que la propuesta “contribuye al desarrollo tecnológico, la inclusión financiera y el crecimiento del mercado de capitales”, en tanto que “forma parte de una política nacional tendiente a resolver las necesidades sociales”.

El Pellegrini, si bien fue el primero de los FCICI, no fue el último. El instrumento parece estar dando frutos en todos los segmentos. La empresa cordobesa Dracma lanzó el suyo con el objetivo de captar $6000 millones para proyectos a los que se puede acceder desde los $100.000. Aún se encuentra en proceso de aprobación por la CNV y será auditado por la consultora PwC, constituyendo lo que será el primer fondo común de inversión inmobiliaria del interior del país.

Por su parte, ya fue aprobado por la CNV el fondo Allaria Nómada, impulsado por la reconocida desarrolladora Nómada.

El martes, en su disertación ante la Cámara de Comercio de los Estados Unidos en Argentina (AmCham), el titular de la Comisión Nacional de Valores, Adrian Cosentino, destacó la evolución positiva que están teniendo los vehículos de inversión colectiva en el sector inmobiliario y la construcción. También precisó la existencia de un número muy significativo de fondos en proceso de aprobación, lo cual genera un fuerte entusiasmo en la industria desarrolladora y en el espectro de inversores. “Queremos que todos estos productos encuentren inversores y permitan seguir materializando un eje estratégico como es la federalización del mercado de capitales”, dijo el funcionario.

La avanzada genera interés y, por el momento, también ha motorizado a los inversores. “La única forma que la inversión en el país sea viable, sea en el mercado de real estate o en cualquier rubro, es involucrando al mercado de capitales”, concluyó Nápoli.

Funte: La Nación ~ En tiempos inflacionarios, la posibilidad de tener la previsibilidad de cuánto costará y cuánto durará la construcción de una casa es clave. por eso, la opción llave en mano se impone en un contexto en el que la demanda está apurada por dejar su departamento para mudarse al country. Es que la posibilidad de instalarse en un nuevo hogar con la única preocupación de no olvidar el cepillo de dientes es el eslogan preferido de aquellos que han hecho del segmento de las casas llave en mano el core de su negocio.

El crecimiento de la venta de casas llave en mano fue impulsado por el boom de venta de lotes que generó la pandemia. “Tener una propiedad que se construye bajo esta modalidad, en un terreno de 300 metros cuadrados con 150 de ellos construidos implica una inversión total de US$160.000, de los cuales US$85.000 representan el terreno. Esto da un costo total de construcción de US$466 el metro cuadrado. En cambio, si se va a buscar una propiedad terminada con la misma superficie, tanto de terreno como de construcción, el valor de mercado supera los US$250.000”, detalla augusto Zunino, director de Zunino propiedades. “los clientes compran el combo”, afirma Daniela pérez de Graffe, directora comercial de la desarrolladora Grupo coria, empresa a la que las casas llave en mano representan aproximadamente el 12 por ciento de su negocio. De todas maneras, explican, también se ocupan sólo de la vivienda en otros barrios no desarrollados por la empresa. “Si el cliente tiene el lote, el valor de la casa es de aproximadamente US$85.000, con opción de financiar una parte en pesos. Es importante destacar que las propiedades se entregan con final de obra aprobado”, apunta la ejecutiva, destacando que trabajan con construcción tradicional, con materiales en su mayoría de industria nacional y mano de obra argentina.

El “sistema tradicional”, que citan en la desarrolladora, alude a viviendas fundadas sobre platea de hormigón armado, con ladrillos portantes. Más allá de los modelos, indican que el cliente define su proyecto arquitectónico y el nivel de terminaciones que desea, así como también el color interior y exterior. Una casa de este tipo se construye en cuatro meses. Una vez firmado el contrato de construcción y definido el proyecto el cliente tiene nula

Los compradores tienen todo resuelto: desde los trámites iniciales, el estudio de suelo, el proyecto y la dirección de obra hasta el equipamiento y el alambre perimetral

intervención hasta la entrega de su nueva propiedad.

“El término llave en mano quiere decir que es una unidad lista para mudarse y que el propietario o inquilino que la habitará no necesita acondicionarla con nada más, es decir, que es 100% habitable desde el momento de la posesión”, añade Pérez de Graffe, subrayando que entregan con alacenas de cocina completas, con extractor, iluminación LED interior y exterior, espejos en baños “y muchos detalles más”,

La tendencia impulsó que los mismos desarrolladores de los emprendimientos ofrecieran la opción. Tal es el caso del desarrollo inmobiliario Haras del Sur ubicado entre Brandsen y La Plata. La empresa se ocupa del anteproyecto, el estudio de suelo, la realización de planos, la compra de materiales, la dirección y ejecución de la obra. “Esta opción tiene muy buena recepción ya que el propietario sabe que no deberá afrontar las contingencias que presenta toda tipo de obra”, relatan en la empresa y proyectan un aumento del 150 por ciento respecto al año anterior en la construcción de casas bajo el sistema llave en mano. “Durante el 2020 aumentaron las ventas de lotes en un 100 por ciento en cuanto al mismo periodo del año anterior, además las consultas se triplicaron. La explicación es el cambio de vida que buscan los interesados y también la baja en el valor de la construcción”, detalla Flavia Santillán, Gerente de Marketing del Grupo Haras del Sur, cuya constructora ya desarrolló cinco countries y construyó más de 550 casas llave en mano entre otros desarrollos inmobiliarios.

“Quienes demandan este tipo de viviendas son familias con chicos que pasaron a priorizar los espacios verdes y el aire libre a cambio de vivir más lejos de la Capital, lo cual, en muchos casos, ya no es un problema debido a que muchas empresas ya decidieron continuar con el trabajo a distancia”, señala Damian Ristuccia socio gerente de Daheda Construcciones, la constructora que ofrece casas llave en mano listas para mudarse en el barrios cerrados de zona Norte como, por ejemplo, Escobar y Pilar. El costo por metro es de US$650 para una casa modelo. Como bonificación 2021 la constructora ofrece el proyecto arquitectónico y la dirección de obra sin cargo. “Se trata de casas llave en mano, listas para mudarse. Entre las características distintivas se destacan las carpinterías de alta prestación en PVC con DVH, calefacción con caldera y piso radiante, anafe con campana y horno empotrado en acero, muebles de cocina completos e interiores de placard y vestidores, grifería de alta tecnología con cierre cerámico y pisos símil madera”, agrega Ristuccia.

“El costo de la construcción de viviendas unifamiliares medido en dólares en este momento se encuentra en aproximadamente la mitad del valor respecto al anterior año, dependiendo el monto de referencia de la calidad y el diseño de la vivienda. Podemos decir que construir una casa representa un ahorro de entre un 40% y 50% con relación al precio de la misma vivienda terminada. Esto se suma, además, a la posibilidad de proyectar la vivienda según los gustos y necesidades de cada familia, tanto en el diseño como en las terminaciones”, agrega Gastón Rodríguez, representante comercial de la constructora.

Planificar y disfrutar

Una de las principales ventajas de este tipo de construcciones es que son viviendas listas para usar y tiempos rápidos de construcción (entre nueve y 12 meses). Otra es la previsibilidad: “Construimos a precio cerrado con todo incluido. No es un estimado de costo de obra que puede sufrir diversas variaciones por ítems no contemplados, aumentos o roturas de materiales, incumplimiento de proveedores o errores de cálculo”, aclara Esteban Edelstein Pernice, socio de Victoria Homes, la empresa dedicada a la construcción de casas llave en mano que las entrega con interiores de placares, grifería y hasta alambre perimetral. “Todas las casas cuentan con doble vidrio hermético y losa radiante en todos los ambientes. Es construcción tradicional”, aclara el ejecutivo.

A la hora de hacer números, detalla que una construcción de 205 metros cuadrados se construye por $29.000.000, absolutamente todo incluido, o cómo promocionan en Victoria Homes: “Casa lista para mudarse”. “Es en pesos”, remarca Edelstein Pernice y aclara que ese monto puede pagarse 10 por ciento a la firma del contrato, un 20 por ciento con el inicio de la obra, con los planos aprobados por la municipalidad y el 70 por ciento restante en 12 cuotas consecutivas ajustadas por CAC.

Otra opción son las casas llave en mano pero que se construyen bajo el sistema de steel frame -bastidor o cuadro de acero, en inglés-, basado en perfiles de acero galvanizado ligero y autoportantes montados de manera tal de lograr aislación térmica y acústica. Es un sistema que permite reducir en un tercio los tiempos de obra, al cual también se lo llama “construcción en seco”. “Entre dos obras similares, dos casas de idénticas dimensiones, aquella realizada mediante este método de construcción se hace más rápido, lo que tiene un impacto directo en costos, sobre todo en un contexto inflacionario y el impacto que tiene la extensión de los plazos en los costos finales”, analiza Silvina Ferrero, titular de Housing Steel, empresa que trabaja con ese método de construcción y aclara que, en este caso, también se venden en pesos.

“En estos tiempos disparejos, donde ahonda la incertidumbre sobre cuánto demorará construir en sistema tradicional, cuándo se podrá hacer la extensión para el cuarto de los chicos, o cuándo se podrá abrir el consultorio, se comenzó a pensar en los sistemas de construcción modular aumentando las consultas en un 100 por ciento durante los últimos meses”, relata Lucas Salvatore, director del Grupo Salvatore, dueño de la firma, Idero Arquitectura. El grupo desarrolla soluciones industrializadas para la construcción, la industria, el comercio y el hogar. “El aumento del porcentaje de consultas se debe a la mayor visibilidad que tuvo la construcción industrializada y ante la posibilidad de aprovechar la oportunidad de la brecha cambiaria con un sistema de ejecución más rápido y eficiente. El potencial de este tipo de sistemas, sumado a la complejidad de optar por una obra tradicional en este contexto, hizo más llamativa la fabricación en planta dentro de un ambiente controlado que concede enormes ventajas en cuanto a la calidad, certidumbre y rendimiento”, relata el ejecutivo. Este sistema acorta los tiempos de obra y reduce los costos indirectos. “Se permite resolver todos los detalles desde la oficina minimizando los errores en todo el proceso de obra. El concepto es: un error detectado y resuelto en oficina sale 10 veces menos que resolverlo en taller y 100 veces menos que resolverlo en obra”, agrega.

En este caso, los proyectos de construcción de casas están previstos de ser entregados entre los seis y los ocho meses contemplando los tiempos de proyecto, gestión municipal y construcción llave en mano y, en el caso de edificios en 12 meses desde la aprobación del proyecto municipal. “Se reduce entre un 50 y 70 por ciento el tiempo de entrega de la vivienda”, agrega. Y aclara que el método que realiza es diferente a otros que hay en el mercado, no es una estructura de hormigón ni es steel frame, sino que se ejecuta una estructura portante, robusta, de columnas y vigas realizadas en perfiles laminados y utiliza el steel frame como muros no portantes, independizando la estructura de los muros lo que permite tener una gran flexibilidad de diseño y ejecución. Lo complementa con losas pretensadas y aberturas de PVC. “Tener un esqueleto preciso es la llave para industrializar el resto de la construcción y ésta representa la mayor ventaja de nuestro método”, finaliza Salvatore.

Con historia

Una de las pioneras en vender casas llave en mano fue la desarrolladora Eidico. En este caso, construyen mediante la utilización de un molde manoportante de aluminio, fabricado a medida, según la arquitectura del proyecto. “Este sistema permite materializar las viviendas con un ritmo de construcción semejante a un proceso industrial”, señala Nicolás Degano, director del sector.

“Las unidades van surgiendo en serie, a medida que nos movemos con el molde, en vertical para edificios en altura o en horizontal para un barrio de casas”, continúa. “Es un sistema de viviendas semi-industrializado, ya que 100 por ciento industrializado sería construir la casa en una fábrica y llevarla terminada al predio. Aquí se utilizan materiales típicos de la construcción tradicional, como el hormigón y el acero, pero el proceso constructivo es diferente”, desarrolla.

En 2009, la empresa descubrió una situación particular: el propietario compraba el lote, terminaba de pagarlo y cuando quería construir la casa no podía afrontar todo el costo de golpe y le era difícil obtener un crédito hipotecario. “La demanda de los clientes empezó a ser de vivienda completa. En respuesta, ideamos un sistema de desarrollo al costo para lote más casa, llamado Eidico Casas, con una financiación a 10 años y un esquema de construcción y entrega parcial de las viviendas”, explican en la desarrolladora.

Un punto a tener en cuenta es que las casas llave en mano no cuentan con una garantía especial, más allá de la que brinda el Código Civil y la que otorga la matrícula profesional de los arquitectos involucrados. Asimismo, afirman las fuentes, el cliente sabe que hay un respaldo empresarial del producto.

Fuente: Argentina ~ Comunicado UIF a todos los Sujetos Obligados en el marco del nuevo programa de Gobierno.

Atento que la Ley N° 27.613 ha establecido un “Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina” que, en su Capítulo Único, incluye la “Normalización de la tenencia en moneda nacional y extranjera para la realización de inversiones en construcción”, esta UNIDAD DE INFORMACIÓN FINANCIERA comunica lo siguiente:

Las disposiciones de la Ley N° 27.613 no exceptúan a los Sujetos Obligados, enumerados en el artículo 20 de la Ley N° 25.246 y sus modificatorias, del cumplimiento de las medidas y políticas de Prevención de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo dispuestas en esta última ley y en las resoluciones emitidas oportunamente por esta UNIDAD DE INFORMACION FINANCIERA.

La excepción dispuesta en el Artículo 11 de la Ley 27.613 no es oponible frente a los demás Sujetos Obligados contemplados en el Artículo 20 de la Ley 25.246 y sus modificatorias, ni exime a los mismos de cumplir con las políticas de identificación del cliente.

Los Sujetos Obligados, enumerados en el artículo 20 de la Ley N° 25.246 y sus modificatorias, deberán implementar un sistema de gestión de riesgos específico que será de aplicación exclusiva a las operatorias previstas en el referido programa de normalización de tenencia en moneda nacional y extranjera para realizar inversiones en construcción conforme a lo establecido en el Título II de la Ley N° 27.613.

Los Sujetos Obligados deberán prestar especial atención al cumplimiento de las previsiones inherentes a: a) la identificación de los beneficiarios finales, b) las Personas Expuestas Políticamente y c) respecto a la inclusión de los clientes en el Registro Público de Personas y Entidades Vinculadas a Actos de Terrorismo y su Financiamiento (RePET), todo ello acorde la normativa dictada por esta UNIDAD DE INFORMACIÓN FINANCIERA.

Los Sujetos Obligados también deberán adecuar el perfil transaccional de sus clientes contemplando la situación económica, patrimonial y financiera vinculada con los fondos incluidos en el Programa previsto en la Ley N° 27.613, tomando medidas razonables para verificar el origen de los mismos.

En el supuesto de detectarse operaciones sospechosas en el marco del mencionado Programa, estas deberán ser reportadas a través de la página de Internet de la UIF (https://sro.uif.gob.ar/sro/) indicando expresamente en los campos denominados “Descripción de la Operatoria” e “Informe de Conclusiones para Emitir Reporte”, que la operatoria refiere a la aplicación de la “Ley N° 27.613”.