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Fuente: Ámbito: Además, registró un ascenso de 17,2% en el primer trimestre del año, y un aumento del 101% en los últimos 12 meses, informó este miércoles el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

El costo de la construcción subió 4,5% en marzo, muy por debajo del dato de inflación minorista, y registró un ascenso de 17,2% en los tres primeros meses del año, informó este miércoles el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

De esta manera, el costo de la construcción aumentó el 101% en los últimos 12 meses.

Así, el Indec concluyó la difusión de los índices relacionados con la evolución de precios de marzo (también dio a conocer los precios mayoristas), que comenzó el viernes pasado cuando dio a conocer la variación del índice de precios al consumidor-Costo de Vida que marcó un incremento mensual de 7,7%, del 21,7% en el trimestre, y del 104,3% interanual.

El nivel general del índice del costo de la construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires registró una suba de 4,5% respecto al mes anterior, como consecuencia del alza de 5,5% en el capítulo «Materiales», de 3,5% en «Mano de obra» y de 389% en el ítem «Gastos generales».

En cuanto a la suba del 101% en el Costo de la Construcción entre marzo de este año e igual mes del 2022 estuvo impulsada por un alza del 104,6 % en los Materiales y del 90,8 % en Gastos Generales, mientras que el valor de la Mano de Obra aumentó 99,5%.

Fuente: Info Negocios – El dato surge de la comparación interanual. Las subas se reportaron en mayor medida en los servicios y herramientas, seguido por el costo de los materiales y en último lugar, la mano de obra.

El Ingeniero Civil Roger Casteló, analizó la situación que vive el país con un índice inflacionario que superó el ciento por ciento y cómo ello afectó al rubro de la construcción.

El profesional indicó que la variación del precio del valor del metro cuadrado de construcción, fue de un 100%  comparado a igual período del año anterior. «Si analizamos la página de estadísticas del Gobierno de la Provincia nos dice que en febrero 2023 el valor del metro cuadrado de construcción era de $ 131 mil aproximadamente (descontando el terreno y para una vivienda de plan de 50 metros cuadrados cubiertos), mientras que en febrero 2022, construir la misma vivienda costaba un 98.81 por ciento menos», detalló.

Ante ese panorama se animó a afirmar: «Ante lo expuesto, podemos hablar tranquilamente de un incremento anual del ciento por ciento sin temor a equivocarnos».

Sin embargo, pese al contexto inflacionario, Casteló advirtió que «construir sigue siendo una excelente estrategia de inversión», y fundamentó su postura explicando que la imposibilidad de ahorro en una moneda más estable como lo es el dólar, debido al cepo, ha hecho que muchos prefieran invertir en materiales de construcción como una alternativa para ganarle a la inflación y proteger los ahorros.

El ingeniero indicó que en este caso, el único inconveniente es el acopio de materiales ya que las ferreterías locales en Río Primero, ofrecen el servicio pero con un plazo de tiempo limitado.

Respecto a cuáles han sido los ítems que más se han visto afectados por la inflación, Roger afirmó que lo que menos se incrementó es el valor de la mano de obra, luego lo hicieron los materiales de construcción, y en mayor medida los servicios como alquiler de retroexcavadora o pala, alquileres de equipos y herramientas, los cuales superaron ampliamente el ciento por ciento.

En medio de un contexto adverso en el que la incertidumbre financiera hace repensar a los inversores a la hora de comenzar a construir, Casteló describió estrategias que -a nivel personal- pudo ir implementando a los fines de que no se resintiera (tanto) su actividad laboral.

En ese sentido destacó la capacitación constante y permanente con el objetivo de poder ampliar el campo laboral y mejorar la calidad de los servicios prestados; la asociación con otros profesionales relacionados a la construcción «para ofrecer algo distinto», donde el plus que ofrecen es que sus proyectos sean amigables con el ambiente, promoviendo la sustentabilidad, recomendando tecnologías respetuosas con el ambiente y que generen un uso más eficiente de la energía.

Y como en todos los rubros, las crisis económicas afectan por eso es fundamental estar atentos a las nuevas oportunidades: «No podemos evitar tenerle un poco de miedo al cambio pero hay que tratar de estar atentos a las oportunidades para poder crecer. Arriesgar a veces y salir de nuestra zona de confort no es fácil pero puede llevar a aprender cosas nuevas; para lograrlo, una herramienta muy eficaz, puede ser la capacitación», cerró el profesional.

Fuente: La Nación – Fuentes del sector y del rubro inmobiliario aseguran que solamente ingresaron US$400 millones; volvieron a cuestionar la actual ley de alquileres

Luego del almuerzo que compartieron hace dos semanas el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, del que trascendió un posible acuerdo para dar de baja la actual ley de alquileres, se reavivó el debate sobre la crisis habitacional que afecta a la Argentina desde hace décadas, pero que se profundizó en los últimos años. No solo por los efectos que tuvo la normativa que establece nuevas reglas –como tres años de contrato y ajuste anual por inflación y variación salarial–, en un contexto de elevadísima inflación, reduciendo la oferta de alquileres, sino por el bajo impacto de otras medidas paliativas para oxigenar el mercado inmobiliario, como laley del blanqueo a la construcción, a la que hasta ahora adhirió solo un 10% del público objetivo.

Así se desprende de un relevamiento realizado por la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), elaborado en base a datos oficiales. “La información que manejamos es que el monto blanqueado hasta la fecha es del orden de los US$400 millones, una cifra importante pero relativamente pequeña para la industria”, afirmó Gustavo Weiss, presidente de la entidad, en diálogo con LA NACION.

Weiss aclaró que en ese cálculo solo toman en cuenta la construcción y no la compra de inmuebles usados, una posibilidad que se incluyó en enero, dentro de la Ley de Presupuesto 2023, con el objetivo de ampliar los usos de los fondos declarados.

Sin embargo, en lo que refiere a la construcción, el presidente de Camarco afirmó: “Una cifra que realmente mueva el mercado debería ser de varios millones, equivalentes a US$4000 o US$5000 millones, algo que no ha sucedido hasta ahora y que creemos no ocurrirá en los meses que quedan”, en una clara alusión al delicado contexto macroeconómico que golpea a todos los sectores productivos de la Argentina y al mercado inmobiliario en particular.

Por su parte, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, relacionó los trascendidos de la derogación o suspensión de la ley de alquileres –sobre la que no circularon mayores detalles– con los incentivos fiscales a la construcción, aunque también relativizó su impacto. “Serían medidas complementarias, porque al hacer caer una ley que no es beneficiosa, que no motiva a la inversión en construcción, sobre todo para volcar unidades al mercado de alquileres, eso generaría mayor confianza, alcanzando un mejor efecto”, dijo el referente del sector.

No obstante, aseguró: “La realidad es que, ante un marco general de desconfianza, incertidumbre, imprevisibilidad macro y en un año electoral como este, más particular que nunca, la crisis general en la economía y, en particular, en el sector inmobiliario, cualquier medida que se quiera tomar no generaría realmente una recuperación en el corto plazo”. Y completó: “No creo que medidas así, aisladas y puntuales, orientadas al sector, generen una mejora real, si no hay medidas de fondo que vayan en el sentido de generar un mayor clima de confianza general. Me refiero a un plan de estabilización”.

En términos reales, Rozados reconoció que en los últimos meses “la rentabilidad bruta aumentó al 4% anual para quienes deciden invertir en un alquiler tradicional, es decir, departamentos usados y no amoblados a tres años”. De todos modos, según el titular de Reporte Inmobiliario, sigue siendo baja (se necesitan 25 años de alquiler solo para recuperar la inversión inicial), lo que desincentiva la inversión con destino de alquiler. “En ese sentido es que el blanqueo a la construcción ha tenido muy escasa repercusión”, resumió.

Más medidas en CABA

La semana pasada, el jefe de gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, lanzó un programa para promover la construcción destinada a facilitar el acceso a los alquileres de los cerca de 500.000 inquilinos porteños. No sería una medida menor, teniendo en cuenta que la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es el distrito con la mayor cantidad de inquilinos del país.

El paquete de medidas incluye beneficios impositivos, créditos para hacer frente a los gastos iniciales del primer contrato, bonificaciones por seguro de garantía y financiamiento para la refacción de las propiedades, entre otros incentivos.

No obstante, Fernando Bercovich, especialista en temas de vivienda, infraestructura y espacio público e integrante de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), relativizó el impacto que podrían surtir las medidas. “La realidad es que el solo hecho de eximir de impuestos a la construcción, sin condicionarla de alguna forma para que esa construcción vaya efectivamente al alquiler, a precio asequible, es muy difícil que asegure que esos beneficios después no vayan a la construcción como reserva de valor o al alquiler temporario (turístico) mediante la plataforma Airbnb”, dijo.

“Una de las apuestas es ampliar la oferta mediante exenciones impositivas a la construcción, puntualmente, eximir del pago de la plusvalía [incremento en el valor del suelo que se da cuando la administración distrital define nuevos aprovechamientos del terreno, que ofrecen beneficios a la ciudad como mayor altura o cambios de uso]. Entonces, la Ciudad dice ‘le eximo de la plusvalía a determinadas zonas para que se construya ahí más oferta para alquiler’”, opinó el experto. Sin embargo, concluyó: “El problema no es la construcción, que hay y mucha, sino para quién se construye”.

Fuente: La Nación – Los interrogantes que antes parecían sencillos y claros, hoy en día plantean una serie de desafíos que requieren de un enfoque más estratégico dentro de los actores del mercado

En estos tiempos de cambio constante y acelerado es importante conocer los grandes interrogantes que nos generan las transiciones que estamos viviendo en el sector de real estate: ¿Cómo se hace negocio?, ¿Cómo se crea valor?, ¿Cómo se relacionan los activos con el territorio?, ¿Cómo son los usos?, ¿Quiénes son los usuarios?, ¿Cómo se entrega ese valor?

Las necesidades de los usuarios están cambiando hacia una mayor flexibilidad, hacia una propuesta de espacios con un propósito y que además puedan utilizarse como un servicio… todo esto implica al menos seis importantes interrogantes y posibles cambios a los hasta ahora conocidos.

1-¿Cómo se hace negocio?

Acostumbrados a hablar solo del valor de alquiler o venta de una propiedad, a pasar a desarrollar ahora un business case de operación, ¿como dimensionar los costos de operación durante la obra para que finalizado el proyecto no nos encontremos con un costo de operación que nadie o muy pocos están dispuestos a pagar? ¿Cómo encontrar un operador especializado que pueda volverse nuestro socio estratégico para asegurar el éxito de nuestro negocio inmobiliario? ¿Podemos no involucrarnos en la operación? ¿La operación no impacta en el éxito de nuestro proyecto inmobiliario? ¿Cómo se complejiza todo esto cuando pensamos en los nuevos modelos alternativos como coliving, student housing o senior living? Estamos transicionando de la transacción a la operación.

2-¿Cómo se crea valor?

Los amenities, las áreas comunes, la arquitectura, el espacio físico, (continente) ya no es lo único, ya no es suficiente, es necesario comenzar a hablar de lo que pasa en esos espacios, lo que somos capaces de generar como propuesta de valor diferenciada (contenido), cuáles van a ser las actividades que vamos a ofrecer… Clases de idiomas, de entrenamiento, de yoga, vamos a organizar eventos, gastronómicos, conciertos… ¿Cómo elegir los eventos adecuados? ¿Quién los gestiona? ¿Quién debe financiarlos? ¿El propietario? ¿Los inquilinos? Estamos transicionando del continente al contenido.

3-¿Cómo se relacionan con el territorio?

Cuando se cuenta con más de una propiedad que puede funcionar bajo la misma red, o marca del propietario u operador (muy común en las empresas de coworking), los usuarios prefieren acceder a todos los sitios que le sean cómodos por cercanía o preferencia, con la misma tarjeta y obtener los mismos servicios. ¿Qué implica esto para el propietario? ¿Debemos dejar de prestar atención a los indicadores de ocupación y rentabilidad de cada activo individualmente para pasar a pensar en la ocupación y rentabilidad del portafolio como tal? ¿Qué dificultades presenta este modelo para la operación? ¿Cómo se pueden estandarizar y sistematizar las propuestas de servicios y actividades para ofrecer en los diferentes espacios? ¿El equipo puede ser el mismo? ¿Qué conviene tener dedicado en el sitio y qué conviene que sea a nivel cross? Estamos transicionando de una lógica de activos aislados a una de portafolio de activos.

4-¿Cómo son los usos?

¿Tiene sentido seguir construyendo edificios de un solo vertical de uso? ¿Oficinas sin servicios? ¿Sólo residencial sin espacios para teletrabajar? ¿Qué hay con los usos mixtos? ¿Cómo impacta la idea de ciudad de 15 minutos en estas definiciones? ¿Cuán complejo es diseñar y operar activos que tienen diversos segmentos de usuarios y usos? ¿Qué pasa con los edificios residenciales donde una parte del público vive de manera habitual y otros alquilan por días o por semanas? ¿Cómo se regulan esos usos? Estamos transicionando de usos verticales a usos híbridos.

5-¿Quiénes son los usuarios?

Cuando se conceptualizaba un proyecto inmobiliario se pensaba en usuarios, los arquetipos de usuarios o también llamados buyer person nos hablaban de una persona de una determinada cantidad de años, de tal profesión, que le gustaba tal cosa… ahora pasamos a analizar clusters de usuarios, comunidades de usuarios, es necesaria la ultra-segmentación y un estudio profundo de campo para poder estar a la altura y brindar los servicios que nos demanda nuestro público objetivo, no es posible construir viviendas u oficinas para todos,es necesario conocer al segmento objetivo, generar un diseño de concepto con unas narrativas claras para atraerlo y fidelizarlo en la propiedad. ¿En qué momento del proyecto se deben tomar estas definiciones? ¿Es necesario involucrar a quien luego va a operar esta comunidad para asegurar el éxito en la implantación de estas definiciones? Estamos transicionando nuestro foco en los individuos hacia las comunidades.

6-¿Cómo se entrega valor?

En un mercado que demanda soluciones y que quiere utilizar el espacio y las propuestas como un servicio, ¿cómo podemos ofrecerlo? ¿Cómo cambiar nuestros modelos de negocios para dejar de pensar solo en la propiedad que comercializamos para pasar a trabajar ahora una propuesta de servicios de espacio flexible? ¿Qué desafíos tiene este cambio? ¿Qué pasa si no lo ofrecemos? ¿Podremos seguir siendo competitivos en un mercado que va hacia esta dirección?. Estamos transicionando de la concepción de propiedad al de acceso al servicio.

En resumen, el sector de real estate se encuentra en una constante transición y evolución debido a los cambios en las necesidades de los usuarios y en el mercado en general. Los interrogantes, que antes parecían sencillos y claros, hoy en día plantean una serie de desafíos y complejidades que requieren de un enfoque más estratégico y holístico.

En definitiva, la transición hacia modelos de negocio más enfocados en la operación, la creación de valor a través del contenido, el enfoque en el portafolio de activos, los usos híbridos y las comunidades de usuarios son algunas de las claves para el éxito en el sector de real estate en los tiempos actuales de cambio constante.

(*) El autor es CEO de Waves in Movement, compañía especializada en conceptualización de experiencias, operación y gestión de activos inmobiliarios con presencia en Argentina, España y proyectos y clientes en más de 15 países.