Categoría: Real Estate

Fuente: IProfesional – En las inmobiliarias del mercado de alta gama reciben consultas para comprar viviendas por más de u$s 300.000. ¿Se viene un boom?

En un panorama económico volátil, el segmento de propiedades premium en Argentina encuentra un aliado importante en el nuevo blanqueo de capitales. Este tipo de medidas no sólo estimulan la inversión en bienes raíces de alto valor sino que, según varios expertos, refuerzan la dinámica de este mercado exclusivo.

Se abrieron varias cuentas (Cuenta Especial de Regularización de Activos, CERA). Hay gran expectativa en el mercado inmobiliario por el fuerte crecimiento en los depósitos en dólares, que subieron más de u$s 5.000 millones en los primeros ocho meses del año, lo que representa un incremento superior al 40%.

El stock de dólares en los bancos argentinos superó esta semana los US$ 20.000 millones, un nivel que no se alcanzaba desde hace cinco años. Este incremento refleja la creciente confianza en la economía y está generando mayor dinamismo en sectores clave, como el inmobiliario, que espera aprovechar este flujo de capitales para revitalizarse y expandirse en los próximos meses.

Mateo García, director comercial en el Sector Residencial de Toribio Achával, asegura que «el segmento premium siempre es atractivo por las características de los productos y la multiplicidad de zonas donde se ubican en la ciudad de Buenos Aires». Esta ha sido una constante en barrios históricos y tradicionales como Recoleta, Retiro y Palermo Chico, así como en áreas modernas como Puerto Madero.

Frente a las fluctuaciones económicas, el comportamiento de la inversión en propiedades de lujo demuestra una notable resistencia. García señaló que «el sector es contra ciclo. Tiene una demanda constante y siempre hay zonas y productos que son demandados». Añadió que, actualmente, el mercado se encuentra en un buen momento, con un alto volumen de consultas y operaciones de montos elevados.

El blanqueo se presenta como una oportunidad significativa para dinamizar el sector. Las políticas vigentes permiten que los fondos anteriormente no declarados se inviertan en propiedades, una medida que García tilda de «gran noticia para el sector y para el nicho premium».

Un dormitorio construido con materiales lujosos como madera de roble en pisos, muy resistentes

Además de las ventajas que el blanqueo aporta, los compradores y vendedores en este mercado enfrentan desafíos únicos. La discreción y la personalización juegan un papel crucial en las transacciones de propiedades de lujo. García enfatizó que «el desafío principal es la personalización y la exclusividad de la comercialización». Este carácter exclusivo hace que muchas de las propiedades no se publiquen abiertamente, sino que se manejen con un sistema de información reducido y altamente confidencial.

Como prueba de la efectividad de estas políticas, García compartió un caso reciente donde el comprador, tras abrir una cuenta específica de blanqueo, pudo adquirir una propiedad en menos de diez días. «El comprador abrió una cuenta CERA donde depositó menos de u$s 100.000 dólares y presentó en el banco una declaración jurada de que los iba a utilizar para comprar un inmueble», explicó García.

Añadió que todo el proceso se completó sin la necesidad de abrir cuentas adicionales para el vendedor, haciendo la transacción más fluida y eficiente.

En cuanto a las preferencias de los inversores, hay una diversidad en las consultas, pero la relación precio-calidad-ubicación juega un papel determinante. García mencionó que «los departamentos más consultados son los que comparando precio/calidad/ubicación tienen mejor relación«. Sin embargo, en el sector premium, muchas veces se valoran aspectos más subjetivos e inherentes a cada propiedad, que trascienden la mera racionalidad económica.

Otro aspecto importante es la resiliencia del sector ante la volatilidad económica. El blanqueo ofrece una especie de escudo, permitiendo que los capitales se transformen en inversiones tangibles. En un contexto de incertidumbre, esta medida se convierte en una herramienta de gran valor para mantener la dinámica de la inversión en propiedades de alto valor.

Tendencia alcista

El sector del mercado inmobiliario premium está experimentando un significativo dinamismo, impulsado por el aumento en el valor de las propiedades debido a factores como el costo de reposición y los materiales de construcción. Hay barrios en donde los valores de las propiedades ya presentan una suba de hasta el 12% interanual según Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (realizan informe mensual) como Colegiales, Villa Ortúzar, Villa Urquiza y Núñez (todos del corredor norte). Palermo y Puerto Madero recuperaron un 5% promedio su precio.

Este incremento tracciona tanto las propiedades de alta gama como los inmuebles usados, los cuales no pueden quedar tan relegados en el mercado.

Según Susana Valle Fonrouge, directora de GPS Propiedades, el interés y las consultas en este segmento están en aumento, aunque las concreciones se analizan (sobre todo en propiedades de más u$s 1.000.000). Los actores del mercado evalúan aspectos clave como el blanqueo, las formas de pago y los trámites bancarios, los cuales aún no están completamente aceitados».

Además, se considera el estado de las propiedades y las inversiones necesarias para adecuarlas a las expectativas de los compradores, así como el costo de reposición.

Los departamentos de mayor consulta se sitúan entre los u$s 400.000 y u$s 500.000. En estos rangos de valores, varias operaciones se realizan mediante créditos hipotecarios y otras a través del blanqueo, siendo el monto más blanqueado hasta u$s 100.000.

Valle Fonrouge concluyó que realizó operaciones de blanqueo, aunque en propiedades de un valor hasta u$s 300.000. «Estimamos que las compra de unidades a través del blanqueo se potenciarán en breve y que estas circunstancias están movilizando el sector».

Fuente: IProfesional – Existen requisitos ineludibles que se deben cumplir para poder aplicar. Cuáles son y dónde hay buenas oportunidades en Buenos Aires.

En un escenario donde en julio la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles registró una suba interanual de 47,3% si se contabiliza solo la Ciudad de Buenos Aires, junto con la introducción de las diversas líneas de crédito hipotecario para la compra de propiedades, las nuevas medidas que permiten invertir dinero a través del blanqueo de capitales para destinarlo a desarrollos inmobiliarios comienzan a dinamizar el sector de la construcción y la venta de bienes raíces.

Y aunque todavía sea temprano para vaticinar una reactivación mayor y haya que medir a partir de octubre para entender el impacto de estas iniciativas, desde que esta normativa entró en vigor vigor «realmente el movimiento se está sintiendo», asegura Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Grupo Oslo. «El rango de ticket está llegando hasta los u$s160.000 porque hay gente dispuesta a poner un adelanto, y luego (después del 1 de octubre) completar el saldo», expone.

Lo que ya se percibe es una importante cantidad de ahorristas de clase media que está considerando adherir al régimen para regularizar su situación fiscal, «lo que podría traducirse una apuesta al ladrillo como resguardo de valor futuro, como una oportunidad para adquirir una vivienda o para obtener renta en el corto y mediano plazo», asevera Martín Pinus, fundador y director de Martín Pinus Real Estate. 

Propiedades: estos son los requisitos para adherir al blanqueo

Explicado por los propios expertos del mercado inmobiliario, para acceder a la adquisición de viviendas con dinero en efectivo a través del Régimen de Regularización de Activos hay que cumplir con requisitos específicos.

Las personas que pretenden blanquear deben ser residentes fiscales argentinos al 31 de diciembre de 2023, aunque no estén inscriptas como contribuyentes o, de haberlo sido previo a esta fecha, adquieren nuevamente esa condición el primer día del 2024.

En este caso, comenzarán a pagar el Impuesto a las Ganancias desde el 1 de enero de 2024 por sus rentas en el país y en el exterior, y podrían volver a retirarse a partir del primer día de 2025, pormenorizan desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

¿Quiénes quedan, entonces, excluidos del blanqueo? Los que hayan ejercido como funcionarios públicos en los últimos diez años; sus familiares, como también las empresas en las que los sujetos tengan participación mayoritaria y/o control.

Teniendo en cuenta que el dinero en efectivo solo puede ser blanqueado hasta el 30 de septiembre de 2024, por otro lado, este proceso tiene distintas instancias para el resto de los bienes.

• Para el blanqueo de efectivo hay un mínimo exento, que es hasta u$s100.000; superado ese monto, se abona el 5% sobre el total, hasta el 30 de septiembre de 2024; una alícuota del 10% hasta el 31 de diciembre de 2024; y la alícuota asciende a 15% hasta el 31 de marzo de 2025.
• En el caso de querer blanquear otros bienes, existe unmínimo exento de u$s100.000, con un mínimo no imponible; sobrepasada esa cifra, se paga el 5% únicamente sobre la diferencia.

Estos montos podrán ser compensados si el dinero blanqueado tiene como destino final inversiones relacionadas a proyectos inmobiliarios iniciados a partir del 8 de julio de 2024. El dinero se tendrá que depositar en una cuenta especial en un banco argentino antes del 30 de septiembre de 2024 y, posteriormente, transferirse a una constructora de un proyecto inmobiliario con un avance inferior al 50 por ciento.

En el blanqueo menor a u$s100.000 en obra nueva, «la única diferencia es que no hay obligación de mantener la inversión hasta el 31 de diciembre de 2025 inclusive», informan desde la Cámara, y puede ser «en forma directa (boleto) o indirecta (fideicomiso). Eso sí, «es recomendable que cada inversor consulte con un especialista y/o contador para evaluar su situación particular y el proceso de adhesión», sugiere Hugo Guindani, propietario de Euler Desarrollos.

Quienes ingresen tendrán otros beneficios, como la posibilidad de utilizar el tapón fiscal: «Significa que no estarán obligados a acreditar el origen del dinero que están blanqueando, por supuesto que deben ser personas físicas o personas jurídicas que no se hallen en conflictos penales por blanqueo de activos u otras causas», clarifica Mariano Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI). Otras ventajas son en relación con Bienes Personales: se podrá abonar un valor durante cinco años y mantener una alícuota muy baja durante ese periodo.

Precios de oportunidades en Buenos Aires

En la Ciudad de Buenos Aires «los departamentos en pozo registran un 13,1% de incremento en 2024 y en agosto se ubica en u$s2.689 por m2», informa Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú. Y en tanto que en la zona norte del GBA registran un 7,25% de incremento y el mismo valor se ubica en u$s2.337; en GBA oeste-sur, las unidades desde pozo subieron un 3,21% en el octavo mes del año, con un precio del m2 que se ubica 1.645 dólares.

Con estas nuevas reglas de juego, hoy se ven muchas consultas por departamentos monoambientes y 2 ambientes en barrios del corredor norte de CABA. En especial «en zonas como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Núñez y Palermo; los tickets de inversión van de los u$s80.000 a los u$s150.000», cuenta el especialista Daniel Bryn.

De esta manera, los barrios de la ciudad que continúan liderando los precios promedio por metro cuadrado en inmuebles son Puerto Madero y Palermo. En el caso de los usados, les siguen Núñez, Belgrano y Recoleta/Retiro. Sin embargo, esta lista varía en relación a las propiedades a estrenar, donde Belgrano, Recoleta, Retiro y Colegiales poseen valores por encima de Núñez, según datos recientes de Zonaprop.

Y si bien Puerto Madero, con un promedio del metro cuadrado de u$s5.900 el m2, ocupa el primer escalón del podio como el barrio más caro de Buenos Aires, hay zonas de la ciudad, calles o edificios en otros barrios, «donde los precios pueden equipararse, por su exclusividad y/o estilo», apunta Pinus. En cuanto a otros barrios mencionados, que a su vez son de los más demandados y pujantes, como Recoleta y Palermo, «tienen valores promedio del metro cuadrado de entre u$s2.600 y u$s3.200, respectivamente».

Por el GBA, «en los departamentos de 1 o 2 dormitorios en ciudades como La Plata o en la zona oeste como Morón o Moreno habrá posibilidades concretas de comprar departamentos de 1 o 2 dormitorios con el monto blanqueado», revela Malbrán. De hecho, en La Plata un departamento de 2 ambientes de una buena calidad constructiva «se está comercializando a u$s65.000 sin cochera y u$s75.000 con cochera. Y los departamentos de 2 dormitorios ya están en u$s85.000 y con cochera pueden escalar a 95.000 dólares».

Y en zona norte del GBA, como Pilar o Nordelta, «existen urbanizaciones con muchos dúplex donde se puede llegar a conseguir por esos valores unidades de 60 m2 con cochera por u$s110.000, dependiendo de los amenities y la ubicación», concluye el experto.

Fuente: Ámbito – A diferencia de la incertidumbre del año pasado, la Expo Real Estate 2024 mostró un cambio de ánimo notable. Del «mejor clima de negocios en el país» a la vuelta de los compradores en el exterior.

Tras un año marcado por la cautela, el sector inmobiliario renovó las expectativas y manifestó su entusiasmo por el nuevo ciclo económico del país. Fue en el marco de la Expo Real Estate 2024 que se realizó los días miércoles y jueves de la semana pasada en el hotel Hilton de Puerto Madero.

A diferencia del 2023, donde la incertidumbre ante el escenario electoral dominó la escena, la reciente edición del encuentro batió récords de visitantes y expresó un notable cambio de ánimo entre los desarrolladores y empresarios, que celebraron el «mejor clima de negocios» que reina en el país.

Esas expectativas se coronaron con la visita del presidente Javier Milei, orador central de la última jornada. El evento permitió tener una visión panorámica respecto a la actualidad del rubro y de los desafíos y oportunidades que enfrentan sus actores.

Dentro de ese combo, el segmento internacional brilló por su presente, con una estrella a la cabeza: Miami. La ciudad estadounidense atraviesa una notable transformación pospandemia. Sucede que, en búsqueda de un mayor contacto con la naturaleza -ente otros aspectos-, la metrópoli dejó ser un centro vacacional para convertirse en la cabecera de numerosas empresas que día a día se instalan allí, fomentando una gran migración interna en los EEUU.

Al fenómeno se le suman, además, los compradores internacionales, un segmento donde los argentinos son actores importantes. Aunque en los últimos años, al calor de la crisis económica, hubo una merma en la demanda, los empresarios detectan que el interés se reactivó y comienzan a recibir consultas desde el país.

Real Estate: el resurgir del interés argentino por Miami

En ese sentido, el presidente y CEO de Fortune International Group, Edgardo Defortuna, afirmó sentirse «mucho más optimista que el año pasado» por el «camino correcto» que tomó la Argentina. «Todavía se necesitan ciertas regulaciones para que los capitales extranjeros invertidos acá puedan ser repatriados con condiciones estables», mencionó.

Radicado en Miami desde hace años, el empresario oriundo de Córdoba identificó varias oportunidades y desafíos: «El sector de alta gama tiene bastante potencial. Hay que conseguir los terrenos y los productos apropiados. También se necesita algo de mediano y bajo perfil, por la necesidad de vivienda». Dijo, a la vez, que por su conocimiento del país puede ser uno de los principales actores que traten de añadir valor cooperando con algunos socios locales.

En referencia a la situación de Miami, Defortuna explicó que «será una de las capitales más importantes del mundo» y que el grupo «está ocupado con muchísimos proyectos, aplicando tecnología, creando proyectos sostenibles que tengan en cuenta el medio ambiente. Estoy muy contento y veo que el futuro es brillante».

Sobre el perfil de los compradores, el CEO comentó que al argentino siempre le encantó Miami, así como también diversificar inversiones. «Cuando el argentino habla de inversiones, en general, son en propiedades, porque le gusta mucho la solidez de la propiedad. Para los argentinos los tickets se habían hecho muy altos», precisó.

Y amplió: «El típico argentino que invierte en Miami hoy busca una inversión que le dé rentabilidad; el producto de departamento que se puede rentar en corto plazo, como ponerlo en Airbnb o en alguna plataforma de renta corta. No solo tiene un muy buen retorno, sino que además lo puede usar cuando está por allá».

Defortuna aseguró que actualmente tienen «tres o cuatro desarrollos de ese tipo», además de un producto vinculado a la visa EB-5, «que le da al comprador la posibilidad de establecer residencia en Estados Unidos». «Mucha gente esta comprando este producto para ellos, para sus hijos o familiares. Tratamos de escuchar la necesidad del inversor y tratamos de adaptar nuestros productos y ofrecimientos a sus necesidades», completó.

Por último, Defortuna se refirió a las cuatro décadas de vida de Fortune Internacional Group: «Cuando estás haciendo lo que apasiona y te gusta, los 40 años pasan muy rápido. Estamos en un momento de Miami y la Florida único. Después de la pandemia, la actividad inmobiliaria se potenció exponencialmente».

«No solo tenemos compradores e interesados de todos lados del mundo, sino que el mercado de EEUU -Nueva York, Chicago, California-, muchas de las grandes empresas se están mudando a Miami. Ya mudaron a gran cantidad de personal calificado, creando una población mucho más estable, que genera actividad y trabajo», concluyó.

Los dos perfiles de compradores argentinos en Miami

Siguiendo esa senda, Sebastián Tettamanti, senior vicepresident de Dezer Development, celebró el éxito de la Expo Real Estate. «Si al país le va bien, a nosotros, como developers en Miami, nos conviene porque empieza la inversión en el exterior, y nos beneficiamos de que vuelva el comprador argentino al mercado de Miami, que hace tiempo que no lo vemos tan fuerte como lo veíamos antes», opinó.

El empresario se refirió a la mutación que atraviesa Miami en la actualidad y su impacto en los clientes: «Tenemos un comprador fuerte, en el sentido de que no es tan especulador. La migración benefició a toda la economía de Miami, hizo que crezca mucho. Tenemos ahora restaurantes michellin, una vida cultural muy importante, y un perfil de gente que vive ahí de alta gama, que hace que los precios suban«.

Para Tettamanti, existen dos perfiles de comprador argentino. Por un lado, está el que busca la segunda vivienda, que es para uso personal. «Cambió un poco lo que están buscando. Antes eran cosas más chiquitas, porque quizás pasaban un mes al año y ahora están buscando departamentos más grandes, de tres o cuatro ambientes, porque van con la familia y pasan más tiempo», señaló. Por el otro, en cambio, están aquellos inversores, que quieren algo para apreciación o el cashflow mensual.

En esa tónica, el empresario se refirió al resurgir del comprador argentino en Miami. Aunque admitió que aún no se volvió a los niveles prepandemia, sí destaca que hay un interés renovado, algo que no se veía hace dos años, por ejemplo.

«Antes del Covid, el perfil del comprador era un 70% latinoamericano, con Argentina, Brasil y México siendo los mercados más importantes. Ahora, después del Covid, se dio vuelta: un 65% es mercado doméstico. En Latinoamérica, el mercado mexicano sigue siendo fuerte; después Brasil y ahora Argentina empezó a entrar, pero más con el perfil de inversor y no tanto buscando segunda vivienda», apuntó.

Por último, el ejecutivo habló sobre los productos más demandados y los cambios de tendencias a partir del crecimiento de la ciudad. Dijo, por ejemplo, que en uno de los nuevos productos de Bentley están haciendo balcones de tamaños que antes no hacían, porque la gente empezó a vivir un poco más afuera.

Sobre este punto, señaló: «Antes, el balcón ya no se usaba tanto y, ahora, por el tema de la pandemia, volvió. Con los amenities pasa lo mismo. Por ejemplo, los gimnasios no solos son internos, sino que también son externos, para que la gente pueda hacer ejercicio afuera. «También hay muchos desarrollos en las afueras de Miami, con jardines grandes o cerca de parques. También se vendieron mucho», concluyó.

Ese entusiasmo renovado por Miami también se plasma en la demanda de visas para viajar a los EEUU. La abogada Michelle Abeckjerr, fundadora de Abeckjerr Immigration Law, se dedica a gestionar los trámites para los argentinos. «Hoy en día, un 80% de mis clientes son argentinos. Hay mucha demanda y por ahora sigue en pie. Son trámites largos, de mucha documentación. Una carpeta, por ejemplo, tiene 500 páginas para arriba, que tenemos que mandar impresos por correo», detalló.

En esa línea, la profesional dijo que Miami sigue siendo la plaza más popular para los argentinos y se analizó la demanda de Visas: «Hoy la Visa más standard es la E-2 de Inversión. Hay que tener en cuenta que tiene que ser una empresa activa, no es que comprás una propiedad y ya está. Es comprar una empresa o desarrollar una empresa que va a tener operaciones y empleados, ese tipo de operaciones».

«Hay visas vinculadas a la compra de real estate, negocios relacionados al real estate. Manejar propiedades y tecnología para real estate. Tenemos otras opciones, que son para gente que trabaja en el real estate, no necesariamente vinculadas a la compra de una propiedad. Por ejemplo, trabajamos mucho con visas de talento. No hace falta comprar una propiedad. Quizás una persona que tiene mucho reconocimiento del real estate sí puede calificar», cerró.

Entusiasmo renovado del sector en la Expo Real Estate 2024

A su turno, el director de Grupo SG y uno de los organizadores de la Expo Real Estate, Silvano Geler, celebró la convocatoria del evento. «Hubo 4 workshop durante los dos días, con gente full todo el tiempo. Un congreso con 1.000 personas que estuvo a full, 122 oradores; una apertura oficial con 23 autoridades de todo el país y de siete países apoyando el evento. Cámaras, colegios y asociaciones apoyando a full una expo que explotó en cantidad de gente. Por sobre todas las cosas, el ánimo y las ganas de la gente de entender que son parte de la solución», graficó.

Geler consideró que tanto la industria como el mercado acudieron al evento «para potenciarse, para entender que es un cambio de ciclo, que están en el primer escalón de una etapa nueva». «No se sabe adónde vamos, pero por lo menos es mejor que la anterior. En este primer escalón todos se quisieron subir, y la realidad es que la fuerza hizo retumbar a todo el mercado», señaló.

El empresario comentó que el principal desafío es la estabilidad: «Que no cambien las reglas del juego. El ciclo profesional del real estate es mucho más lento que el económico y que el político. Cuando se empiezan a adecuar los ciclos económico, político y del real estate, es cuando el mercado inmobiliario se va a sentir más seguro. El cambio empieza por el sector inmobiliario movilizándose mucho. Yo calculo que el año que viene o el otro va a ser el año de los desarrolladores».

«Nos estamos convirtiendo, de alguna forma y de a poquito, en un país normal. Estamos de a poco viviendo días de normalidad. Nos estamos empezando a parecer a países que sufren la normalidad crónica. Es una inyección de entusiasmo, de alegría y de un networking gigante», finalizó.