Categoría: Desarrollos Urbanos

Fuente: Infobae ~ En Pilar se edifican más de 1.000 departamentos cerca de lo natural y accesos. Las unidades de 2 ambientes parten desde USD 61.776, incluyen amenities.

El efecto pandemia provocó una tercera oleada impulsada por familias jóvenes para construir su vivienda o residir en las opciones que ofrece la zona norte del GBA, sobre todo el partido de Pilar, pero también en Nordelta y algunas zonas de Villa Nueva, ambos en Tigre, privilegiando la cercanía de lo natural, buenas conexiones terrestres y áreas de servicios. Dentro de las opciones edilicias, se atraviesa un boom por la compra y edificación de departamentos en condominios, donde se comercializaron varias unidades a la vez que se levantan nuevas propuestas en busca de satisfacer la demanda.

La posibilidad de teletrabajar como estudiar en las universidades ubicadas también impulsaron que nuevos vecinos se muden para vivir en forma permanente. Pilar, por caso, tuvo una gran expansión en los ‘90 y a la salida de la crisis 2001/2002, volvió a atraer la demanda, y en la actualidad se edifican más de 1.000 propiedades en condominios.

“Entre quienes compran departamentos están las parejas jóvenes que siempre vivieron en countries, como de la tercera edad que buscan achicarse en metros sin alejarse del verde” (Bugeiro)

“Dentro del perfil de los compradores hay distintas líneas que se propagaron. Entre quienes apuestan por los departamentos está el chico que creció en el country toda su vida, luego se casó o formó pareja y aspira a entrar a un condominio como primer paso. Se quedan 4 o 5 años alquilando o comprando una unidad y luego buscan volver a un barrio privado en donde vivieron casi siempre. También está la gente de la tercera edad que se va a un condominio después de años de vivir en casa pero que sienten que les queda grande y así achican gastos y se mantienen cerca de la zona en donde siempre residieron”, detalló a Infobae Mariana Bugeiro de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria.

Esta tipología es una respuesta muy importante a una demanda insatisfecha que viene desde hace años. En muchos casos también informan desde el sector que hay familias enteras o familiares de pacientes que necesitan establecerse cerca de centros para la atención prolongada o tratamientos. Ya que cerca se encuentra el Hospital Austral, donde concurren decenas de personas, y muchos suelen comprar o alquilar los departamentos del partido pilarense.Departamentos recién entregados con la piscina lista para usar, un lugar preciado frente a las altas temperaturas

Los condominios dentro de los barrios cerrados casi siempre se construyen en espacios periféricos ya que los mejores terrenos están destinados a las casas.

Bugeiro añadió: “en muchos casos, debido a la crisis, los condominios se ampliaron, crecieron en cantidad de departamentos respecto a lo planeado en el proyecto original”.

Finalmente, está el grupo de inversores, gente con excedente de pesos que decidió hacerlo en propiedades, sea para alquilar o revender y alcanzar sus objetivos de recuperar la inversión con la estrategia de construir barato y vender para hacer una diferencia.

El kilómetro 56, clave para la expansión

Entre fines de los ´90 y 2010, la mayor expansión se había notado entre los km 40 y 50 del ramal Pilar de la Panamericana, pero actualmente se consolidó lo que transcurre entre el km 52 y 56, que cuenta con barrios con acceso directo sobre colectora, una zona de fácil acceso, desarrollo y revalorización inmobiliaria.Más de 1.000 departamentos se edifican en Pilar

Allí, Grupo Coria lleva adelante dos barrios: Cañada Village 3 y Altos de la Cañada. Daniela Pérez de Graffe, directora comercial de la desarrolladora, dijo a Infobae lo siguiente: “En el primero, podemos contar con mucho orgullo para nosotros, que desde noviembre último se mudaron las primeras familias al barrio. En Altos de la Cañada la obra está bien avanzada y tenemos las primeras entregas en los próximos días”.

“En Cañada Village 3, podemos contar con mucho orgullo para nosotros, que desde noviembre último se mudaron las primeras familias al barrio” (Pérez de Graffe)

Ambos barrios cuentan con opciones de pago en cuotas y opciones de entrega inmediata y/o a corto plazo. Los valores de referencia son desde USD 61.756 para un dos ambientes a USD 101.400 para un tres ambientes con dos baños completos, vestidor y jardín. Cuenta con un esquema de financiación y el plan consiste en pagar, desde la firma del boleto y durante el avance abonando, el 60% en dólares (30% de anticipo + 30% de refuerzos y posesión) y el restante 40% del valor de la unidad, se financia en cuotas en pesos hasta 10 años ajustadas por Índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

Por ejemplo, para una unidad de 3 ambientes de Altos de la Cañada que cuesta USD 73.000 se paga a la firma del boleto USD 21.900, luego refuerzos hasta sumar USD 14.600 y a la posesión USD 7.300 el día que recibe la llave de la unidad, un mes después de la posesión se empiezan a pagar cuotas en pesos de $82.108 que se ajustan mensualmente por el índice CAC. Existen actualmente unidades listas para tomar posesión o entregas de unidades para enero del año que viene.En algunos, como en Pilará, también hay viviendas a estrenar

Las unidades se reservan con USD 2.000, y allí queda establecido el formato de pago seleccionado por el cliente, que puede ser contado, contado en cuotas a medida que avanza la obra, o con financiación en dólares o pesos. Se comercializan a través de la inmobiliaria Marian Otero Propiedades por lo que abonan 4% de comisión al momento de la compra.

“Las propiedades más buscadas son amplias, luminosas y además de los dormitorios cuentan con un espacio funcional que pueda utilizarse como playroom, escritorio o espacio común del barrio para hacer coworking, ideal para hacer home office, y no puede faltar en cada unidad una galería cómoda con parrilla propia y vistas al jardín”, dijo Pérez de Graffe.

En el caso de Altos de la Cañada el espacio compartido del barrio se destaca por el entorno natural y por extensos espacios verdes, donde se pueden encontrar un circuito de running, plazas de juego, áreas para hacer rutinas aeróbicas y yoga.

En Cañada Village 3 hay 3 piscinas, un salón de usos múltiples, espacio de coworking, gimnasio, salón de juegos, parrillas, cocheras de cortesía, seguridad e iluminación solar en sus áreas comunes.

A nuevo

Uno de los proyectos que avanza a paso sostenido es Luciérnagas Pilar, sobre el kilómetro 48,5 del ramal Pilar de la Panamericana, sobre 13 hectáreas donde se levantan 478 unidades (en 10 edificios de 38 unidades cada uno y 98 townhouses), rodeadas de verde y lagunas.

“Del primer edificio se vendieron las de dos y tres ambientes, quedan de las propiedades más grandes. En octubre se empezó con el hormigón y venimos a buen ritmo” (Condomiña)

Héctor Condomiña, gerente comercial de Miyagi fiduciaria y co desarrolladora del proyecto, destacó a que la demanda fue intensa. “Del primer edificio se vendieron las de dos y tres ambientes, quedan de las propiedades más grandes. En octubre se empezó con el hormigón y venimos a buen ritmo. En los townhouses se está haciendo el tendido sanitario para que queden bien los baños y áreas de circulación. Y los albañiles trabajan a la par de los electricistas, esperamos terminar las viviendas antes de fin de año. Y se inició la excavación del terreno para un nuevo edificio que será lindero al barrio La Masia”, dijo.Render del gimnasio con vista a la laguna en Luciérnagas Pilar

Las unidades están pensadas para habitar en forma permanente, las de dos ambientes tienen 52 m2 y parrilla (algo imprescindible hoy), con balcón aterrazado. Con aislación térmica y acústica. Todo el predio contará con conectividad para satisfacer la demanda actual.

“El valor promedio del m2 de la las unidades ronda los USD 1.800, se paga 25% a la firma del boleto, 25% en 16 o 24 cuotas a elección del comprador y el 50% del saldo contra la posesión de la unidad. El día de la operación de pesifican las cuotas y el saldo, se abonan en pesos actualizados por el índice CAC. Hay gente que firmó y adelantó más del 25% e hizo una cuota más chica por mes o para el final. Tratamos de adaptarnos dependiendo de la capacidad de ahorro de cada propietario”, añadió Condomiña.

Costos de mantenimiento

Las expensas varían mucho y dependen como en Buenos Aires de los amenities y seguridad. En algunos casos si el edificio está dentro de un barrio cerrado no son más baratas que las de las casas porque tienen que mantenerse áreas comunes del inmueble, además los propietarios pueden utilizar los espacios abiertos del country y sus amenities.Las obras avanzan a buen ritmo, antes de mitad de año, estiman inaugurarse

“Si un lote estándar en un barrio representa 1 acción, el valor de un condominio corresponderá a ¼ de esa acción. En términos de expensas, el dueño de un condominio pagaría aproximadamente esa diferencia respecto de quien posee una casa, salvo que tenga acceso a amenities exclusivos y esto eleve el valor. Vivir en un condominio dentro de un country se vuelve más caro cuando el dueño paga además de las expensas, la membresía del club para acceder a los distintos deportes como golf, tenis, yachting o polo”, aeguró Bugeiro.

En Pilar las expensas varían entre $9.000 y 15.000 para un condominio de 3 dormitorios. El valor depende mucho de la ubicación y lo que ofrece el barrio: gimnasio, pileta, salón de usos múltiples, entre otras superficies.

Fuente: Infobae ~ De 10 operaciones que se hacen, 7 u 8 son compradores que utilizarán su vivienda para residir. La escasa rentabilidad y la nueva Ley de Alquileres atentaron contra quien invertía para obtener un retorno.

En los últimos 45 días del año que culminó recientemente las desarrolladoras lograron vender varias viviendas de pozo, que están en obras en distintas partes de nuestro país. El balance de este segmento del Real Estate es positivo en comparación con el mercado del usado, sobre ofertado como nunca en CABA (con 115.000 departamentos en venta), por ejemplo.

Pero los expertos advirtieron un cambio profundo: de 10 operaciones que se realizan, 7 u 8 son concretadas por usuario final. El público inversor que compraba para rentar una propiedad a estrenar por el bajo retorno (2,8% anual) y la nueva Ley de Alquileres (N° 27.551) no son mayoría en el presente.

Una vez concluidas las elecciones legislativas de noviembre, quienes disponen de algún ahorro y pueden pagar cuotas de entre 24 y 48 meses en pesos ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) son los que apostaron por la opción de pozo en pos de poder acceder a la vivienda.

Así lo confirmó a Infobae Diego Migliorisi, socio gerente Migliorisi Propiedades, quien sostuvo que en el último trimestre hubo indicios de una recuperación paulatina de la compra de vivienda para uso propio. “Pero debo aclarar algo, este crecimiento podría consolidarse mucho más siempre y cuando la propiedad privada no se vea restringida ni amenazada, factor determinante para la recuperación de la confianza y la reactivación del sector”.

“El crecimiento podría consolidarse, siempre y cuando la propiedad privada no se vea restringida ni amenazada, factor clave para ganar confianza y la reactivación” (Migliorisi)

Desde el sector, fundamentaron está visión apoyada en dos realidades muy firmes y contundentes: el metro cuadrado de construcción es uno de los más bajos de los últimos 10 años (oscila entre USD 750 y 900 en promedio), como así también las oportunidades de comprar en pozo o en proceso de construcción.El valor de construcción medido en dólares sigue atrayendo a quienes disponen de ahorros para comprar y confiar en el ladrillo

“Por otro lado, el precio principalmente de viviendas sean departamentos, tipo casa o casas ha llegado a un valor realmente muy atractivo. Nos encontramos con compradores que venían posponiendo su inversión durante un tiempo realmente prolongado, a causa de las diferentes circunstancias, y hoy se presenta una disyuntiva: hay quienes analizan una hipótesis en que el mercado se va a seguir deprimiendo -a la cual no adhiero- y por lo tanto ese tipo de comprador decide esperar a ese momento o bien ya ver qué es lo que va a ocurrir en 2024, luego de las elecciones presidenciales de 2023″, dijo Migliorisi.

Cómo es el acceso a la compra de pozo

Los departamentos de 2 ambientes en pozo son los más requeridos reconocieron desde el segmento, por la baja sustancial del precio, que experimentaron desde hace un tiempo (estimada en un 20%). Hoy el ticket promedio de una propiedad de un dormitorio y bien ubicada oscila los USD 100.000 en CABA, mientras en otras ciudades del interior, promedia los 90.000 dólares.

Quien invierte tiene la ventaja que destina sus ahorros, por ejemplo 30% o 40% a la firma del boleto de compra-venta, y el saldo, lo va a pagar en pesos ajustados por el índice CAC. Compradores, que aún tengan dólares en mano, lideraron las operaciones entrando en esos planes, e incluso, protegen su dinero y se benefician frente a la inflación.

Los que optan por los 2 ambientes son jóvenes que aspiran a su primera vivienda, que cuentan con un ahorro para el adelanto y que su actual trabajo o nivel de ingresos les permite pagar las cuotas hasta la entrega, desde que inicia la obra.

En la operatoria, el interesado en comprar unidades debe abonar un 4% de honorarios al momento del boleto, que puede escriturar cuando se termina el edificio. Por lo general, son obras que requieren entre 2 y 3 años.

Qué puede ocurrir

Desde el segmento reconocieron que 2021 para las obras de pozo fue mejor que 2020, el año en que la pandemia complicó todo y hasta hubo un cese de trabajos entre marzo y agosto por la crisis sanitaria.Las áreas de coworking no pueden faltar en los proyectos de lujo y a estrenar a un valor de USD 3.000 por m2

Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades, destacó a Infobae que el año que se despidió fue dispar. “En proporción los departamentos de 1 y dos ambientes son claves para el punta pie inicial y que funcione aceitadamente el andamiaje inmobiliario. No hay créditos hipotecarios y la gente de menores recursos de la clase media no logra acceder a su hogar propio. Es oportuno destacar que hubo permutas en lotes, por lo cual, la gente que apeló al canje inmobiliario aceptó departamentos que el constructor tiene listos en otro inmueble o esperar las unidades que se terminen cuando la obra se concluya sobre la parcela permutada”.

“Es oportuno destacar que hubo permutas en lotes, la gente que apeló al canje inmobiliario aceptó unidades que el constructor tiene listos o esperar los que se concluyan” (D´Dodorico)

Sobre lo que viene, se estima que en 2022, tendrán mayor suerte de venta las unidades que se estrenen o estén por hacerlo en edificios de categoría y el desafío mayor para tener éxito es que los constructores culminen muy bien las propiedades.

“Los emprendedores que enfoquen sus negocios en quien disponga de poder adquisitivo y pueda comprar en el orden de los USD 3.000 por m2, deberán demostrar una calidad implícita en el edificio, buen hall, buen frente, amenities, servicios centrales y de comando individual. Los departamentos que están cerca de la piscina, la sala de reuniones y gimnasio son los más buscados por la demanda. Cómo también las áreas de coworking”, añadió D’Dodorico.

Desde el sector se sigue reclamando por la estabilidad cambiaria, eliminación del cepo cambiario y el resurgimiento de créditos hipotecarios accesibles para la población (hay un proyecto que duerme en el Congreso Nacional y esperan que se trate cuanto antes en 2022 para su posible sanción).El desembarco de los proyectos con la modalidad blockchain puede ser una de las sorpresas de 2022 ya que permite ingresar al mercado a pequeños inversores

Diego Lo Nigro, corredor inmobiliario y titular de Grupo TGR, consideró a Infobae, que además de lo coyuntural para tener éxito en 2022 pueden ponerse en práctica soluciones endógenas (que están al alcance de cualquier profesional del rubro). “Cómo el armado de una estrategia de precios para que las propiedades tengan cotizaciones más razonables al momento de salir al mercado; colaboración y cooperación entre colegas, no pensar a otro inmobiliario como competencia sino como socio que puede ayudar a cerrar una operación inmobiliaria; servir al cliente de manera artesanal y esmerada”.

A su vez, expertos consideran que el mercado y los inmuebles en construcción también van a mejorar significativamente con respecto a 2021 por los motivos de ventajas en el precio histórico/oportunidad y una proyección de rentabilidad positiva y visible (además quien invierte pesos en obras de pozo, termina dolorizándolos a futuro tanto como refugio de capital como para una futura reventa una vez estrenada la propiedad).

“El desembarco de los proyectos con la modalidad blockchain pueden ser una de las sorpresas de 2022 ya que permite a pequeños inversores, por ejemplo, que cuenten con USD 5.000 y 50.000 entrar al mercado del Real Estate. Por lo pronto, si no hay grandes alteraciones en materia macroeconómica y sociopolítica proyectamos un 2022 con resultados positivos para el mercado, extendiendo el buen momento en obras de pozo que se generó a fin de año”, concluyó Migliorisi.

Fuente: La Nación ~ La elevación de las vías en 2019 generó una gran superficie en los barrios de Belgrano y Palermo que será aprovechada para nuevos emprendimientos comerciales.

Los primeros viajes en tren que se realizaron sobre el viaducto del ferrocarril Mitre devuelve imágenes de otros tiempos. Pasajeros sin barbijo en las formaciones y en los andenes, todos los asientos ocupados, sin distanciamiento social ni agentes en el ingreso de las estaciones para tomar la temperatura corporal. La inauguración de una de las obras emblemáticas del Gobierno porteño provocó una transformación urbana con la elevación de las vías y, sobre todo, con los espacios generados donde antes corría la traza ferroviaria. Al Mitre le siguieron, luego, otras líneas.

Hace dos años, meses después de la inauguración, el proyecto Via Viva fue seleccionado entre varias propuestas para generar locales comerciales, de servicios y esparcimiento, espacios verdes con flora autóctona, postas aeróbicas, estaciones de carga energías solar y eólica y muros verdes en el bajo viaducto, dividido en tres tramos y cinco sectores. En los próximos meses se espera que comiencen las obras en las zonas denominadas Libertador e Hipódromo, que se sumarán a las que ya están en marcha desde hace un tiempo.

El primero de ellos, desde La Pampa hasta Olleros, tendrá una impronta deportiva, contará con estaciones de ejercicios, locales con techos verdes, áreas de estacionamiento y espacio público con comercios, locales gastronómicos y de servicios. El inicio de los trabajos de acondicionamiento está previsto para febrero y llevarán un año. En el otro sector, desde Olleros hasta la avenida Dorrego, se le dará prioridad a los espacios verdes por su cercanía y relación directa con el Parque Tres de Febrero, aunque también incluirá gastronomía y comercios de servicio con vista al Hipódromo porteño. En este caso las obras comenzarían en marzo o abril.

El tramo Libertador cruza los clubes del corredor norte de la ciudad. Según la propuesta de Via Viva, allí se proyecta un centro de exposición de autos de alta gama con marcas prestigiosas; entre ellas podrían estar Jaguar, Audi, Hyundai, Kia, Toyota y VW, de acuerdo a las negociaciones vigentes. Samsung y LG también se instalarían, al igual que bares, restaurantes y cervecerías. La idea es contar con 25 espacios de hasta 400 metros cuadrados con un polo gastronómico sobre la plaza Bolivia, en Libertador y Olleros. El sector Hipódromo tendrá 1500 metros de extensión, 500 de los cuales pasarán junto a los bosques de Palermo.

El proyecto integral del bajo viaducto transitó por varias etapas mientras se realizaba la obra y debió tratarse en la Legislatura porteña donde ingresó en octubre de 2018 para aprobarse en primera lectura. Luego de la audiencia pública y con un nuevo respaldo en el recinto se realizaron reuniones participativas con vecinos de Núñez, Belgrano y Palermo. Algunas entidades vecinales denunciaron irregularidades en los procedimientos y en la selección del adjudicatario del proyecto. Los pliegos para la licitación del bajo viaducto Mitre se publicaron en abril de 2019 y, cinco meses después, se adjudicó.

En el proceso hubo cuatro empresas interesadas, tres de las que se formaron para participar del concurso para intervenir la traza entre las avenidas Dorrego y Congreso, de Palermo a Núñez. La Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) aprobó la propuesta del empresario surcoreano Sang Hak Choe que conformó una Unidad Transitoria de Empresas (UTE) asociado a Inarch Arquitectura + Construcción. Via Viva se diseño junto al estudio BMA Arquitectos. Las otras firmas fueron Viaducto Policultural SA, Dorrego-CMA y Fogsa SA.

Los adjudicatarios obtendrán la explotación comercial durante 30 años a cambio de una inversión inicial de cinco millones de dólares, según la información oficial. La superficie total de intervención es de 53.500 metros cuadrados de los que el 50% será de uso público y el otro 50% incluirá propuestas comerciales, gastronómicas y de entretenimiento.

“En una traza de 4,5 km de largo, se incorporarán al tejido urbano más de 6 ha de espacios públicos, ciclovías, corredores aeróbicos y peatonales. Además otras 5,2 ha de áreas de servicios y zonas de integración vecinal y 2,7 ha con propuestas gastronómicas, comerciales y de entretenimiento, con 150 tiendas”, informaron desde la Secretaría de Desarrollo Urbano de la ciudad. Las tierras seguirán perteneciendo al Estado nacional y el privado podrá explotarla hasta que finalice el contrato.

Toda la extensión del bajo viaducto fue adjudicado a Choe y la UTE. El empresario se reparte entre los negocios de la industria textil y también los desarrollos inmobiliarios. Fue el impulsor del edificio Grand View, una torre ubicada en la intersección de avenida Rivadavia y Azcuénaga en el barrio de Balvanera, un proyecto que en su momento demandó una inversión de 300 millones de pesos, con 26 pisos y un hotel de cuatro estrellas con 134 habitaciones.

El viaducto del ramal Tigre del tren Mitre se inauguró el 9 de mayo de 2019. Tiene una extensión de 3,9 kilómetros entre los barrios de Palermo, Belgrano y Núñez, desde la avenida Dorrego hasta Congreso, y cuenta con dos estaciones elevadas, Lisandro de la Torre y Belgrano C, que modificaron la estética ferroviaria de la traza. La obra permitió la eliminación de ocho barreras que funcionaban cuando el ferrocarril corría a nivel: Monroe, Blanco Encalada, Olazábal, Mendoza, Juramento, Sucre, La Pampa y Olleros. En su momento la inversión fue de $3100 millones provenientes del Ministerio de Transporte de la Nación, aunque la ejecución estuvo a cargo del Gobierno de la ciudad a través de la empresa estatal Autopistas Urbanas Sociedad Anónima (AUSA).